Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.С., 14 септември 2015год.
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Софийски градски съд, Гражданска колегия, І отделение,
6 състав, в публично съдебно заседание
на 02 юни две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ
При секретаря А.С. ,като разгледа
докладваното от съдия Гигов гр.дело №5619/2013год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявен е от „В.”ЕООД,гр.С. против „К.”ЕООД
иск с правно основаниe чл.19,ал.3 ЗЗД
за обявяване на окончателен на предварителен договор от 17.12.2010год. за
покупко-продажба на апартамент П 302, съгласно описанието от ищцовото дружество
на трети етаж в секция „ІІ”, в груб строеж, състоящ се от дневна с кухненски
бокс,три спални,три бани с граници на апартамента: улица, апартамент № П 303,входна
площадка-коридор на секция”П”,апартамент № П 301 и от двете страни двор, заедно
с припадащите му се 2.28 % ид.части от об.части на тази част от
комплекса,състояща се от секция „Н” и секция”П”/без подземните гаражи в тези
секции/,които изчислени в кв.м.,представляват 19.05кв.м.,като общата квадратура
на апартамента с включени ид.части е 150.87кв.м., заедно с 2.28 % ид.части от
правото на строеж върху мястото в тази част на комплекса и заедно с
принадлежащото му мазе №15 Н, находящо се на първо ниво в общия сутерен на
секция”Н” и секция”П” с площ от 3.36кв.м. при граници на мазето: маневрено
пространство, паркомясто №23 Н е паркомясто №24 Н, който апартамент е част от
жилищен комплекс с комплекс от
апартаменти,ателиета,подземни гаражи,мазета и трафопост, с обща разгъната
застроена площ на комплекса 51337.47кв.м.,състоящ се от секция ”А”,секция”Б”,секция”В”
в УПИ ,в гр.С.,област С., СО-район”Т.”,целият с площ от 10 089кв.м.,съставляващ УПИ №І-414,415,416,кв.64,
по плана на гр.С.,,м.”М.Л.-Изток”, при граници на урегулирания имот:улица,
поземлен имот с пл. №686, поземлен имот № с пл.№45,поземлен имот с пл.№489,
улица,поземлен имот с пл.№459 и поземлен имот с пл.№521, иск с правно основание
чл.92,ал.1 ЗЗД във вр. чл.21 от
предварителен договор за заплащане на неустойка 3 860 евро/ в левова
равностойност 7 549.50лв./,ведно със законната лихва от датата на
завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
Ответникът –„К.”ЕООД оспорва изцяло предявеният
иск.Цитираната нотариална покана не е
получена от лице, което има право да получава съдебни книжа,не е доказано
плащане по предварителния договор. При условията на алтернативност моли да
бъде намален размерът на неустойката
поради прекомерност.Претендира разноски, в случай,че бъдат направени в процеса.
След преценка доводите на страните и
доказателствата с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Представен е предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот при условията на чл.19 ЗЗД от 17.12.2010год.,
съгласно който „К.”ЕООД, в качеството на продавач и „В. 7”ЕООД, в качеството
на купувач са се договорили продавачът
да продаде, купувачът да закупи процесния апартамент № П 302,съгласно
описанието по чл.2 от същият договор,като продавачът приема да финансира и
извърши самостоятелно всички СМР за построяването на продавания имот и го
предаде на купувача в уговорения срок, съгласно одобрени работни проекти от ДАГ
– до степен на завършеност-„груб строеж”/чл.9 от същия договор/. Продавачът се
задължава да извърши договорените работи и въведе във владение купувача с
протокол обр.15 в срок до 31.12.2011год.,както и да извърши всички СМР за
приемане на сградата,в която се намира обекта, описан в чл.2 от договора с
разрешение за ползване в срок до 31.03.2012год./чл.15 от договора/.Съгласно
приложение №1 към предварителния договор от 17.12.2010год.,продажната цена на
недвижимия имот описан в чл.втори от договора е в размер на сумата от
38 600 евро,платими от купувача на продавача при подписване на договора.
От удостоверение изх.№
АГ-94-575/21.04.2010год. на СО-район”Т.” издадено от отдел”Устройство на
територията” е видно,че за строежа „Жилищна сграда-секции”Ж”,”Л”,”М”,”Н”,”П”,
С-1” и офиси М3 7 до М + 4, в УПИ №414,415,416,кв.64,м.”М.Л.-изток”, за която е
издадено разрешение за строеж №113 от 25.01.2007год. от Гл.архитект на С./ с
одобрен проект по част ПБЗ/ към днешна дата е изграден в груб строеж по смисъла
на § 5,т.46 от ДР на ЗУТ.
Представени са нотариален акт №191,том VІ,рег.№5957,дело
№1119 от 11.10.2007год. на М. Н.,нотариус с район на действие-РС в гр.С.,вписан
в рег.на НК под рег.№362 за запазване,учредяване и приемане право на строеж
върху УПИ,нотариална покана от „В.”ЕООД до „К.”ЕООД,чрез нотариус С.Д. от
22.03.2013год., с констативен протокол – акт№71,том І,рег.№2601 от
09.04.2013год.и констативен акт №175, том І, рег.№8327 от 18.11.2013год.
Съгласно заключението на вещото лице –С. по
извършената съдебна техническа експертиза/СТЕ/ предмет на делото е апартамент П
302, находящ се на трети етаж,секция „П”,построена в УПИ І-4141,415,1416, от
кв.64, по плана С., м.”М.Л..изток”.Сградата, в която се намира процесния имот е
изградена съгласно одобрени планове от Гл.архитект на С. и издадено строително
разрешение №113/ 25.01.2007год. Сградата е изградена в груб строеж към
21.04.2010год., видно от представеното удостоверение № АГ-94-575/21.04.2010год.
За сградата има издаден протокол за строителна линия и ниво от 26. 11.2007год.От
21.03.2008год. до края на изграждане в груб вид на процесната сграда, в досието
на строежа се сдържат актове за приемане на видове работи – кофражи,арматура,зидарии.По
време на огледа, сградата е завършена във вид на груб строеж и във момента се
работи по монтажа на прозорци от РVC
профили. Процесният апартамент П-302 е изграден в груб вид – тухлени стени и
стоманобетонни под и таван и има монтирана ел.инсталация до излаз.Сградата, в
която се намира процесния апартамент не е свързана с външно ВиК и Ел.За спиране
на строителството на строежа на процесната сграда има съставен акт от
13.07.2011год. и въпреки,че в момента на строежа се извършват строителни
работи,няма акт за установяване на датата за започването им.По думите на
техническия ръководител на строежа,строителните работи са започнали отново през
2014год.Съгласно заключението на вещото лице на допълнителната съдебна техническа
експертиза/СТЕ/ средната пазарна цена на процесния апартамент, застроен на
131.82кв.м. към 17.12.2010год. е била 85 000 лв. Данъчната оценка на
процесният апартамент към 17.12.2010год.,съгласно Закона за местните данъци и
такси – норми за данъчна оценка на недвижими имоти,раздел ІІ,чл.4 е
143 138лв. Средните пазарни цени на кв.м., застроена площ на жилища
подобни на процесното в комплекса към 17.12.2010год. е била около 730 евро на
кв.м.Към настоящия момент ,средните пазарни цени на кв.м., застроена площ на
жилище с подобни параметри на процесното в този район е около 800 евро за
кв.м., застроена площ.Трендът на променящите се средни пазарни цени от 2010год.
до този момент е както следва: за периода 2011-2012год.-2.80 %, за периода през
2013год.- 5.60кв.м., за периода 2014год.-9.80 % и за периода през 2015год.-12.7
%.Средните пазарни цени на предлагани от строителя сходни на процесния имот към 2010год. са били около
700 евро на кв.м. застроена площ към настоящия момент около 800 евро на кв.м.
,застроена площ. Съдът възприема основното и допълнително заключения на вещото
лице по СТЕ за изготвени компетентно.
Предварителният договор за продажба на
недвижим имот има облигационно, а не вещно-прехвърлително действие.Разпоредителната
сделка, с която се прехвърля собствеността върху недвижимия имот се осъществява
с решението на съда за обявяване за окончателен на предварителния договор, с
който единствено е поето задължение за сключване на окончателен договор - обещание за продажба,правни последици поражда
окончателния договор, а не предварителния договор, който няма транслативно действие,поради
което преценката за валидността на договора следва да се прави към
постановяване на решението за обявяването му за окончателен. Предявеният иск по
чл.19,ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имот за окончателен е
конститутивен. Твърдяната по този ред правна защита не цели осъждането
на ответника за имуществена престация, а се отнася до възможността за
принудително реализиране на едно потестативно право, когато другата страна не е дала съгласието си за
това.По иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД съдът следва да провери дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,както и
дали прехвърлителят е собственик на процесния обект.Правото да се иска
обявяването на предварителния договор за окончателен принадлежи на всяка от
страните по договора и това право не е обвързано от изпълнение на насрещни
задължения от ищцовата страна.
Ответното дружество е носител на правото на
строеж ,съгласно нотариален акт №191,том VІ,рег.№5957,дело №1119/2007год. на
нотариус с рег.№362 на НК, като съгласно т.2 съсобствениците на УПИ са учредили
възмездно на ответното дружество – „К.”ЕООД право на строеж върху същият
УПИ,като дружеството придобива правото на строеж на всички останали обекти, находящи
се в жилищния комплекс, с апартаменти, ателиета, подземни гаражи, мазета и
трафопост.
Достатъчно е към момента на предявяване по
иска по чл.19,ал.3 ЗЗД сделката да не е била оформена по нотариален ред, като с
решението си съдът следва да постанови едновременно изпълнение на поетите по
договора задължения, като замества липсващата им воля. Изградената в груб вид
постройка може да бъде обект на отчуждителна сделка и преди издаването на
административен акт за нейното приемане.
Сключеният на 17.12.2010год., предварителен
договор между страните съдържа всички изискуеми елементи на всеки предварителен
договор, а именно: сключен е в писмена
форма от лица с представителна власт, съдържа ясно и изрично изразено съгласие
относно предмета на договора, имотът е индивидуализиран по местоположение и
площ, постигнато е съгласие относно цената и условията за плащането й,
уговорено е изповядването на сделката по нотариален респ,страните са поели
съответните задължения по изпълнението му.
Предварителният договор е самостоятелен
вид договор, който поражда правото да се
иска сключване на окончателен договор.Имотът предмет на предварителния договор,
който страните са сключили на 17.12.2010год. в писмена форма е индивидуализиран
и съдържа всички съществени уговорки на окончателен договор/чл.19,ал.2 ЗЗД/.
Съдът с оглед представените по делото
доказателства приема,че ответника е неизправна страна по договора предвид на
това,че ищцовата страна е изпълнила задълженията си по договора и е заплатила
уговорената цена в размер на 38 600 евро/, съгласно приложение №1.чл.2 към
този договор от 17.12.2010год./ - / 75 495.04лв. в левова равностойност/,
за което е представено платежно нареждане за кредитен превод от 17.12.2007год.
с наредител „В. 7”ЕООД и получател „К.”ЕООД – плащане по ф-ра
2208/17.12.2010год.-предварителен договор за продажба на ап.т П 302.След като
ищцовото дружество е заплатило договорената цена 38 600 евро/75795.04лв.,в
левова равностойност/ не се установява
ответното дружество да е имало основание
да не сключи в срок окончателен договор за процесния недвижим имот, поради
което е и неоснователно изложеното в писмения отговор на ответното дружество,че
не е доказана валидно плащане по предварителния договор.Съдът не приема за
основателни доводите на ответното дружество изложени в писменото становище от
24.09.2014год.,че не е налице валидно възникнало облигационно правно отношение
с оглед заявеното за заплащането на продажна цена,чийто размер бил по-нисък с
минимум 100 % от реалните пазарни цени
както към момента, така и особено към 17.12.2010год., предвид на това,че
страните по предварителния договор от 17.12.2010год. изрично са уговорили с разпоредбата на чл.14 от същия
договор,че договорената цена е окончателна и не подлежи на предоговаряне,
вследствие на инфлационните процеси,повишени цени на материали и труд, и други
фактори.С оглед на изложеното съдът приема, че искът с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД се
явява основателен и доказан и трябва да бъде уважен, като описанието на
процесния имот следва да бъде възпроизведено съгласно чл.2 от предварителния
договор от 17.12.2010год.
Съгласно
чл.5 от предварителния договор от 17.12.2010год. е договорено,че
честният данък по чл.44 ЗМДТ,таксите в полза на СРС и нотариалните такси се
поемат от купувача.Ищцовото дружество на основание чл.364,ал.1 ГПК във вр. с
р.ІІ,т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност/ЗННД/ следва да бъде осъдено да заплати държавна такса по
прехвърлянето на имота/нотариална такса/ по сметка на СГС, в размер на сумата 800.96лв.Съгласно чл.364,ал.1 ГПК за
тези разноски следва да се впише възбрана върху имота. Местният данък следва да
се събере върху данъчната оценка- 135 232.40лв., съгласно удостоверение
изх.№10 МДТ-1100-90-1/16.03.2015год. на СО-Д”ПАМДТ”-отдел Средец/Т./. На
основание чл.46, ал.2,т.1 във вр.
чл.47,ал.2 ЗМДТ, вр. чл.35,ал.2 от Наредбата за определяне на размера на
местните такси, приета с Решение №83 на Столичен общински съвет по Протокол №7
от 28.02.2008год., приобретателят следва да бъде осъден да заплати по сметка на
СО”-район”Т.” местен данък в размер на 3 380.81лв./2.5 % от данъчната оценка на
имота/,съгласно чл.364,ал.1 ГПК. На основание чл.364,ал.2 ГПК не трябва да се
издава препис от решението до представянето на доказателства,че разноските по
прехвърлянето, данъците и таксата за отбелязване решението са заплатени.
Фактическият състав на претенцията за
неустойка по чл.92 ЗЗД включва кумулативно следните елементи: наличие на
облигационна връзка,виновно неизпълнение на договорно задължение и уговорена
неустойка за неизпълнението на това задължение. Доказателствената тежест се
носи от ищеца, който следва да докаже освен наличието на облигационно отношение
и уговорена неустойка за неизпълнение, още и че е налице неизпълнение от страна
на ответника. Съгласно чл.15 от предварителния договор от 17.12.2010год.
ответното дружество е поело задължение да изгради имота със свои материали и
средства, като се е задължило да извърши договорените работи и въведе във
владение ответното дружество с Протокол обр.15 в срок до 31.12.2011год., както
и да му представи Разрешение за ползване на сградата в срок до 31.03.2012год.,
за които задължения не се ангажираха доказателства от ответното дружество, че
са изпълнени.С разпоредбата на чл.21 от предварителния договор от
17.12.2010год. страните са се договорили, че при забава на продавача по
отношение на договорения срок за снабдяване с разрешение за ползване,
продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 0.03 % върху продажната
цена, съгласно чл.3 ,всеки ден забава, но не повече от 10 % от общата по чл.2
от договора.
Поради неизпълнение на задълженията на продавача-ответното
дружество по предварителния договор от 17.12.2010год., за сключване на
окончателен договор,това дружество дължи
заплащане на договорения размер на неустойката в размер на 10 % от
общата продажна цена или сума в размер на 3 860 евро/ в левова
равностойност сумата 7549.50лв./,която сумата ответното дружество трябва да
бъде осъдено да заплати на ищцовото дружество,ведно със законната лихва считано
от датата на завеждане на исковата молба в съда – 18.04.2013год., до окончателното
изплащане на сумата. Неоснователно ответното дружество счита,че задължението за
неустойка не е изискуемо, както и искането да бъде намален размерът на неустойка,като
поради прекомерност, тъй като се претендира законната лихва върху 7549.50лрв.,считано от завеждане на исковата
молба в съда и не е обвързано с това дали нотариалната покана е била връчена
редовно и не е налице обогатяване на ищеца за сметка на ответника,тъй като
размерът на неустойката не е завишен, с оглед
неизпълнението и договорения процент
- 10% върху продажната цена на процесния недвижим имот.
С оглед изхода на спора на основание
чл.78,ал.1 ГПК ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на
ищцовото дружество сумата 2191.54 за направени разноски по делото, като се
отхвърли иска за заплащане възнаграждение за един адвокат в претендирания
размер на сумата 1500лв.,съгласно списъка с разноски,като неоснователен и
недоказан.Данните по делото са само за
договорено възнаграждение за адвокат
Арабаджиева в размер на сумата 1000лв. ,без да е платена тази сума в брой и ли
по банков път, съгласно договор за правна защита и съдействие от 15.04.2013год.
Съдебните разноски за адвокатско възнаграждение се присъждат, когато страната е
заплатила възнаграждението. В договора следва да е вписан начина на плащане –
ако е по банков път, задължително се представят доказателства за това, а ако е
в брой,то тогава вписването за направеното плащане в договора за правна помощ е
достатъчно и има характер на разписка/т.1-ТР №6 от 06.11.2013год. ,по тълк.д.№6/2012год.,
ОСГТК на ВКС/.
Водим от горното СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р
Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19,ал.3 ЗЗД предварителен
договор от 17.12. 2010год., за
покупко-продажба на недвижим имот при условията на чл. 19 ЗЗД и строителство,
сключен между „К.”ЕООД със седалище и адрес на управление:***, м.”Л.”, кв.”*********,
партер, ЕИК ******** представлявано от
управителя Р.И.И. от гр. С., ЕГН-********** и л.к.№ №********* издадена на 14.
07.2004год. от МВР-гр. С., в качеството му на продавач от една страна и „В. 7”ЕООД със седалище и адрес на управление:***,
ЕИК ********* представлявано от управителя Х.Д.П., с ЕГН-********** и л.к .№ *********,
издадена на 11.05.2009год. от МВР-С., в качеството му на купувач от друга за
продажба на недвижим имот – апартамент №
П 302, в груб строеж, находящ се на трети етаж в Секция „П”, който обект се
състои от дневна с кухненски бокс, три спални,три бани с тоалетна, антре, коридор
и тераса, с обща застроена площ от 131.82кв.метра, при граници на апартамента:
улица,апартамент № П 303,входна площадка-коридор на секция ”П”,апартамент №П
301 и от две страни-двор,заедно с припадащи му се 2.28 % идеални части от
общите части на тази част от комплекса, състояща се от секция „Н” и секция ”П”/без подземните
гаражи в тези секции/, които изчислени в квадратни метра, представляват 19.05кв.
метра, като общата квадратура на апартамента с включени идеални части е
150.87кв.м.,заедно с 2.28 % идеални части от правото на строеж върху мястото за
тази част от комплекса, състояща се от секция”Н” и секция ”П”/без подземните
гаражи в тези секции/ и заедно с принадлежащото му мазе №15 Н,находящо се на
първо ниво в общия сутерен на секция „Н” и секция „П” с площ от 3.36кв.м.,при
граници на мазето: маневрено пространство,паркомясто №23 Н и паркомясто №24 Н, съгласно описанието на
продавания недвижим имот, по чл.2 от предварителния договор за покупко-продажба
н недвижим имот при условията на 19 ЗЗД
и строителство от 17.12.2010год.
ОСЪЖДА
на основание чл.92,ал.1 ЗЗД във
вр.чл.21 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при
условията на чл.19 ЗЗД и строителството от 17.12.2010год. „К.”ЕООД, ***,”*********,,вх.”Б”,партер
да заплати на „В. – 7”ЕООД, ЕИК *********,
гр.С.,район”***********, съдебен адрес:***,партер сумата 7549.50лв., ведно със
законната лихва считано от
18.04.2013год., до окончателното изплащане на сумата и на основание чл.78,ал.1 ГПК да заплати сумата 2191.54лв. за направени
по делото разноски, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл.78,ал.1 ГПК на „В. 7”ЕООД за заплащане на сумата 1500лв. възнаграждение за един адвокат,
като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА
на основание чл.364,ал.1 ГПК във вр.
с р.ІІ,т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД „В.”ЕООД, ***,съдебен адрес:***,партер да заплати държавна такса
по прехвърлянето на имота/нотариална такса/ в размер на сумата 800.96лв. по
сметка на Софийски градски съд,
ОСЪЖДА на
основание чл.364,ал.1 ГПК във вр. с чл.46,ал.2,т.1, вр.чл.47, ал.2 ЗМДТ В.”ЕООД,
***,съдебен адрес:*** ,партер да заплати местен данък в размер на сумата 3 380.81лв. по
придобиване на имущество по сметка на СО-район”Т.”.
На
основание чл.364,ал.1 ГПК да се впише възбрана върху описаният недвижим имот в
диспозитива на решението до заплащането на разноските.
Да не се издава препис от решението до
представяне на доказателства за внесени разноски.
ПРЕДОСТАВЯ
на основание чл.115,ал.2 ГПК шестмесечен срок на „В.”ЕООД,гр.С. да извърши
отбелязване на решението.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба
пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщенията от
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: