Р Е Ш Е Н И Е
№ ……
23.04.2021
година град Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
VІІІ ГРАЖДАНСКИ състав
На двадесет и трети
март 2021
година
В публично заседание в
следния състав:
Председател: АНТОНИЯ ТОНЕВА
Секретар: ТЕОДОР ПЕТКОВ
Прокурор:
като разгледа докладваното от СЪДИЯ АНТОНИЯ ТОНЕВА
гр.дело № 2594 по описа за 2020 година и за да се произнесе,
съобрази:
Предявен е иск с правно основание чл.422 ГПК.
Ищецът Г.К.Р. твърди в исковата си молба, че на 07.03.2020 г. разбрал, че
на ул.****в град Стара Загора се продава апартамент №16. Свързал се с продавача
- Р.М.Т.. Уговорили се, че на следващия ден - 08.03.2020г. (неделя) ще отиде да
огледа апартамента. След извършения оглед харесал жилището. Т. му казала, че
апартаментът е с чиста жилищна площ от 64-65 кв. м. Уговорили се да даде 1000
лева като „стоп- капаро“ с цел да му се запази апартамента до 12.03.2020г.
Ищецът имал намерение да тегли ипотечен кредит и трябвало да говори с
представители на банката, и след това да сключат предварителен договор и
съответно окончателен. Сумата, за която му бил предложен апартамента била 60
000 евро. На същата дата - 08.03.2020г. дал 1000 лева за „стоп - капаро“, за
което подписали разписка. На 09.03.2020г. ищецът посетил офисите на различни
банки в града и получил оферти за ипотечен кредит. Два пъти звънил на
ответницата с въпрос колко е чистата жилищната площ и тя му отговаряла, че е
64-65 кв.м. Решил да провери в „Агенцията по вписвания“ квадратурата и след
извършена справка установил, че апартамента е 55,38 кв.м. Веднага се обадил на
ответницата и я помолил да му изпрати нотариалния акт по „Вайбър“. След като му
го пратила установил, че в него е записано, че застроената жилищна площ е 55,38
кв.м, заедно с прилежащите му избено помещение 8,38 кв.м и таванско помещение 2,89
кв.м. Т. обаче го въвела в заблуждение предния ден, че чистата жилищна площ е
65 кв.м, като не споменала, че влизат и мазето и тавана. Обадил се на
ответницата и обяснил, че ще има проблем в банката с тази квадратура, защото
договарял заем на базата 65 кв.м чиста жилищна площ. Около 19.00 часа на
09.03.2020г. отишъл в апартамента на Т. и отново й обяснил, че ще има проблем
при отпускане на исканата сума за апартамента, при положение, че цената е
висока, а чистата жилищна площ е с 10 кв.м. по-малко. Предложил й да договорят
по - ниска цена, а ако тя не е съгласна, съответно да му върне 1000 лева. Тя
отказала както да свали цената, така и да върне дадената от него сума. Ищецът и
ответницата не подписали предварителен договор за покупко-продажба на имота,
тъй като посочената от ответницата чиста жилищна площ на имота от 65 кв.м. не
отговаряла на действителната от 55,38 кв.м., посочена в документа й за
собственост и цената на имота в размер на 60 000 евро, която ответницата е
посочила била несъответна за него както поради по-малката площ на апартамента,
така и поради невъзможността да получи кредит от банка за закупуване на имота в
размера на продажната цена именно поради по-малката жилищна площ на
апартамента.
Счита за неоснователно твърдението на ответницата в подаденото от нея
възражение по ч.гр.дело №1140/2020г. по описа на PC Стара Загора, че платената
сума от 1000 лева е задатък и тази сума не подлежи на връщане. Заявява, че
между него и ответницата не е сключен предварителен договор за продажба на
недвижим имот, който следва да бъде сключен в писмена форма и да съдържа
съществените условия по продажбата на имота - цената, начина на плащане и
сроковете за сключване на окончателния договор.
При условие на евентуалност - в случай на отхвърляне на главния иск по чл.
422 от ГПК, предявява иск за унищожаване на сключения договор - т.нар. договор
за „стоп-капаро“, обективиран в представената по делото разписка от
08.03.2020г., с който ответницата като бъдещ продавач на имота поела
задължението към него като кандидат за купувач да не предлага апартамента на
трети лица през определен договорен период от време - до 12.03.2020г. срещу
заплащането от страна на кандидата за купувач на парична сума в размер на 1000
лева. Функцията на извършеното плащане е продавачът да поеме задължение за
бездействие за определено време - да спре предлагането на имота на други
купувачи. Счита, че „Стоп-капарото“ е самостоятелен договор със свое собствено
съдържание и правна характеристика; той не е акцесорен договор и нито предхожда
предварителния или окончателния договор за продажба на имота, нито е зависим от
него и може да бъде нищожен или унищожаем на основанията, посочени в чл. 26-33
от ЗЗД.
Счита сключеният договор за стоп - капаро за унищожаем на основание грешка
и/или поради измама. Сочи, че грешката в предмета е основание за унищожаването
на договора, тъй като се отнася до съществени качества на апартамента на
ответницата, които се отразяват чувствително върху неговата цена, а именно
неговата чиста жилищна площ, която ответницата неколкократно посочила, че е 65
кв.м., а в действителност, съгласно притежавания от същата документ за
собственост площта на апартамента била 55,38 кв.м. и за тази по-малка площ той
въобще не би изразил намерение за бъдеща продажба на имота, още повече не би й
платил сумата от 1 000 лева като „стоп-капаро“, за да бъде спряно предлагането
на имота до сключване на предварителен договор. Счита, че невярната представа
за площта на апартамента е предизвикана умишлено от ответницата, поради което е
налице основанието за унищожаване на договора поради измама.
Отделно от горното, ответницата не е изпълнила и задължението си да
преустанови предлагането за продажба на имота на трети лица.
Моли съда да постанови решение, с което да признае за установено, че
ответницата Р.М.Т. му дължи сумата от 1000 лева, с която неоснователно се е
обогатила и за която сума е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.дело
№1140/2020г. по описа на PC Стара Загора.
При условие на евентуалност моли съда да постанови решение, с което да
унищожи сключения между него и ответницата договора за „стоп - капаро“ от
08.03.2020г., по който заплатил сумата от 1000 лева за задължението на
последната да не предлага за продажба на трети лица собствения си имот, находящ
се в град Стара Загора, ул.****ап.16 с обявена от ответницата чиста жилищна
площ на апартамента от 65 кв.м., като сключен поради грешка и/или измама и на
основание чл.34 от ЗЗД и да осъди ответницата да му заплати сумата от 1000
лева. Претендира направените разноски.
Ответникът Р.М.Т. представя писмен отговор в срока по чл.131 ГПК, в който
взема становище, че предявения иск е допустим, но неоснователен.
Заявява, че ищецът пропуснал факта, че по негово настояване сключили
споразумение, по силата на което той поискал от нея да преустанови предлагането
на апартамента и да свали обявата за продажбата на апартамента, публикувана
www.alo.bg, за да има времето той да си осигури кредитиране за закупуването на
апартамента. Поискал още да връща насрочените огледи за апартамента и да
обяснява на кандидат-купувачите, че е преминала към сключване на договор с
него. Когато го попитала за колко време желае да преустанови предлагането на
апартамента, той отговори: „За месец ще се оправя. Или малко повече..." А
когато му казала, че може да се стигне до ситуация, в която той да се откаже, а
тя да е върнала желаещи за оглед и потенциални купувачи, той направо извадил
пари от джоба си и каза - „Ето ти 1000лв. стоп-капаро, да те обезщетя, ако нещо
такова се случи. Но държа да спреш незабавно всички огледи и да свалиш обявата
от сайта." До тогава не била чувала за термина „стоп-капаро”, поради което
ищецът и разяснил, че това означава да спре да предлага повече имота докато се
оформят отношенията между страните, а ако не се оформят, „стоп-капарото" я
компенсира.
Ответницата решила, че уговорката е справедлива и се съгласила. Тогава Р.
написал ръкописно документа от 08.03.2020г. и двете страните се подписали. Тя
още вечерта свалила обявата от сайта www.alo.bg. Започнала да връща хората,
които се обадили да запишат час за оглед, като върнала трима кандидати. Дори до
настоящия момент не е подновила обявата си, тъй като ищецът не е заявил
изрично, че се отказва от покупката.
Ответницата завява също, че ищецът много добре огледал апартамента
помещение по помещение, който бил след луксозен ремонт и изглеждал много добре
имота, изразил възхищението си от луксозния ремонт, заявил, че много го
харесва, както и че майка му живеела в съседния вход, което било голямо
удобство. Поинтересувал се за причината за продажбата, на което ответницата
обяснила, че търси по-голямо жилище. Заявява, че за нищо не е заблуждавала -
нито за площта на жилището, нито за броя помещения в него, нито за помещенията,
които се числят към него, нито за състоянието му, нито за собствеността му.
Изпратила на ищеца нотариалния акт по Вайбър, когато той го поискал, по
отношение площта на имота посочила отделно площта на апартамента, и отделно
площта на помещенията, които се числят към него. По всичко изглеждало, че Р. е
сериозен клиент и желае да купи имота. Счита, че причината да не закупи
апартамента е проблем с финансирането. Счита също, че е спазила своята част от
уговорката – връщала потенциалните купувачи, свалила и обявата за продажба от
сайта www.alo.bg. При това положение счита, че следва да бъде компенсирана, че
и в момента имотът й все още не е продаден по причина, че дори и към днешна
дата ищецът не е заявил изрично, че я освобождава от ангажимента да го пазя за
него.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на страните, приема за
установена следната фактическа обстановка:
От приложеното към настоящото дело ч.гр.дело №1140/2020г. по описа на РС
Ст.Загора се установява, че за процесното вземане ищецът е подал заявление за
издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК и по образуваното ч.гр.дело
съдът е издал заповед за изпълнение №488 от 13.03.2020г., с която е разпоредил
длъжникът Р.М.Т. да заплати на кредитора Г.К.Р. сумата от 1000 лв., невърната
парична сума за „стоп-капаро“, дадено от заявителя на длъжника с разписка от
08.03.2020г., ведно със законната лихва от 12.03.2020г. до окончателното
плащане и разноски по делото. В срока по чл.414 ал.2 ГПК, длъжникът е депозирал
възражение, че не дължи вземането по издадената заповед за изпълнение. С
разпореждане на заявителя е указано, че може да предяви иск относно вземането
си в едномесечен срок от връчване на разпореждането. В указания срок заявителя
е предявил иск относно вземането си.
По делото не се спори и се установява от твърденията на страните, че същите
са били в договорни отношения, по силата на които на 08.03.2020г. ответницата Р.М.Т.
в качеството на кандидат – продавач на недвижим имот – апартамент, находящ се в
гр.Ст.Загора, ул.Ген.Столетов №105 вх.Б ап.16 е поела задължението пред ищецът Г.К.Р.
в качеството на кандидат – купувач на имота, да не го предлага на трети лица,
както и да свали обявите за продажбата му, за период от около един месец, срещу
заплащането от страна на ищеца на сумата от 1000 лв. Страните не спорят също,
че за предаването и получаването на сумата от 1000 лв. на 08.03.2021г. ищецът
собственоръчно съставил разписка, подписана и от двете страни, която е
представена по делото.
Не е спорно също и се установява от твърденията на страните и от събраните
гласни доказателства, че до сключването на предварителен договор не се е
стигнало. Св.П. /колега на ищеца/ заявява, че ищецът й споделил за желанието си
да закупи жилище, показал й снимки от обява на жилището, което е харесал и
казал, че същото е с площ 65 кв.м. и продажна цена 60 000 евро, също, че
извършил оглед на имота на 08.03.2021г. и оставил сумата от 1000лв.
„стоп-капаро“. Със същата площ имота бил обявен и в ел.обявата за продажбата
му. Свидетелката заявява също, че на другия ден при консултация с кредитни инспектори
в банки възникнала необходимост от информация за точната площ на имота. Ищецът
помолил ответницата да му изпрати копие от документа си за собственост, тя
изпратила по „Вайбър“ копие от нотариалния акт“ и се оказало, че по нотариален
акт имота е с 9-10-кв.м. по-малко. Поради възникналата разлика в квадратурата
на 10.03.2021г. ищецът осъществил среща с ответницата, при която помолил да
бъде намалена продажната цена, ответницата не се съгласила. Тогава ищецът
помолил да му бъде върната сумата от 1000лв., но ответницата отново не се
съгласила, като заявила, че е свалила обявата за продажбата на имота.
Свидетелката сочи, че на същия ден 10.03.2020г. с ищеца извършили проверка в
сайтовете във връзка с обявата за продажба на процесния имот и установили, че същата
е все още публикувана и актуална. Добавя също, че за първи път видяла обявата
на 09.03.2020г. Няколко дни след това съпругът на свидетелката също потърсил
обявата и също установил наличието й. Свидетелката уточнява, че не е
присъствала на огледа на имота, но е видяла снимки на същия в публикуваната
обява и в телефона на ищеца. В публикацията имотът бил обявен с квадратура
63-65кмв.м.
Св.Т. /съжител на ответницата/ заявява, че процесния имот се намира в гр.******
и е собственост е на ответницата. Заявява също, че на 08.03.2021г. ищецът
извършил оглед на имота, разгледал всички стаи, но не извършил оглед на тавана
и мазето. Заявил, че харесва жилището. Ответницата заявила, че има насрочени и
други огледи и ищецът предложил сумата от 1000 лв. „стоп капаро“ за спиране
предлагането на имота, написал разписка и двамата се разписали за предаването и
получаването на сумата. Свидетелят заявява, че обявата била публикувана на
неговия профил и лично той я свалил на следващия ден, но в последствие през м.
август се оказало, че не е успял да я свали. След проведена кореспонденция със
служители на вестника и сайта alo.bg, през м.август 2020г. обявата била
свалена. Свидетелят заявява също, че след огледа на 08.03. не били извършвани
други огледи. Имало насрочени три огледа на апартамента, но ответницата се
обадила и ги отменила, тъй като имотът е в продажба, като към настоящия момент
жилището не било продадено, Р. живеела там. Свидетелят дава уклончиви отговори
с каква квадратура бил обявен имота и противоречиви отговори коментирана ли е с
ищеца квадратурата на прилежащите части.
За изясняване на обстоятелствата по
делото е назначена и изслушана съдебно-техническа експертиза, вещото лице по
която дава заключение, че няма данни дали и колко пъти е била
деактивирана/активирана обява 6626621; данни по обява 6626621 има за следното:
преди дата 12.03.2020г. 7:58ч. обявата не е съществувала, след дата
27.08.2020г. 9:11ч. не е била активна; ако е имало периоди, в които обява
6626621 е била архивирана/изтекла във www.alo.bg,
тя е била със същия статут и в realestates.bg, промените се отразяват в реално време; обява 6626621 е публикувана от
потребител/регистрация „evrogips_2009“; в регистрацията на „evrogips_2009“ няма посочени данни в поле
„Име/Фирма“.
При така обсъдените доказателства
съдът достигна до следните изводи: Между страните по делото е сключен
самостоятелен договор, по силата на който ответникът-продавач се е задължил да
преустанови за договорения срок предлагането на процесния имот на трети лица, а
ищецът-купувач се е задължил да плати определена сума – 1000лв. Ищецът е
изпълнил задълженията си по договора, което не се оспорва от страните. От
събраните гласни доказателства – показанията на св.М.П., които съдът възприема
като последователни, логични, незаинтересовани и отразяващи преки впечатления
се установява, че обявата за продажба на процесния имот е била активна на
09.03.2020г., на 10.03.2020г., както и няколко дни след това. В показанията си
свидетеля на ответната страна – И. Т. – съжител на ответницата също
потвърждава, че обявата не била свалена, като разяснява, че опитал да свали
обявата, но не знае защо не е успял. Т. свидетелства също, че ответницата отменила
три назначени огледи, но съдът счита, че не може да се даде вяра на тези
показания, с оглед дадените по време на разпита му уклончиви и противоречиви
отговори на поставените въпроси. Освен това предвид отношенията на свидетеля с
ответницата съдът намира същия за заинтересован от изхода на спора.
Обстоятелството, че обявата за продажбата на собствения на ответницата недвижим
имот е била активна до м.08.2020г. се установява и от заключението на съдебно
техническата експертиза. Предвид изложеното съдът намира, че ответницата не е
изпълнила задълженията си по договора да преустанови предлагането на имота,
поради което за нея не е налице основание да задължи получената сума и същата
дължи връщането й на ищеца.
Предвид гореизложеното съдът намира, че предявения иск за установяване на
вземането на ищеца се явява основателен и доказан и като такъв следва да бъде
уважен.
На основание чл.78 ал.1 ГПК ответника следва да бъде осъден да заплати на
ищеца направените по настоящото делото разноски общо в размер на 389,50 лв. /25,00
лв. държавна такса, 214,50 лв. възнаграждение за вещо лице и 150,00лв. адвокатско
възнаграждение/.
Съгласно т.12 ТР №4/18.06.2014г. на ВКС по тълк.дело №4/2013г. на ОСГТК,
съдът следва да се произнесе с осъдителен диспозитив с настоящото решение и по
дължимостта на разноските в заповедното производство. В изпълнение горното
съдът намира, че на ищеца следва да бъдат присъдени направените заповедното
производство разноски в размер на 25,00 лв.
Водим от горните мотиви, съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на Р.М.Т., ЕГН **********,***, че същата дължи на Г.К.Р., ЕГН **********,***,
сумата от 1000,00 лв. главница, ведно със законната лихва от 12.03.2020г. до
окончателното плащане, за изпълнението на което парично задължение е издадена в
полза на Г.К.Р. против Р.М.Т., заповед № 488/13.03.2020г. за изпълнение на парично
задължение по чл.410 ГПК по ч.гр.дело №1140/2020г. по описа на РС Ст.Загора.
ОСЪЖДА Р.М.Т.,
ЕГН **********,***, да заплати на Г.К.Р., ЕГН **********,***, направените по настоящото дело разноски в размер на 389,50
лв., както и разноските по ч.гр.дело №1140/2020г. по описа на РС Ст.Загора в
размер на 25,00лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните, пред Окръжен съд Ст.Загора.