Р Е
Ш Е
Н И Е
гр.София 05.07.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 22 състав в публичното съдебно заседание
на двадесет
и трети март през две хиляди
двадесет
и първа година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕНА БОГДАНОВА
При секретаря Вяра Баева, като разгледа
докладваното от съдия Богданова гр. дело №3948/2020г. по описа на СГС, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба
на Н.А.Г. ЕГН ********** *** чрез
адв.К.В. от САК срещу „Т." ЕООД,
ЕИК ******** със седалище и адрес на управление ***, офис №1, представлявано от
управителя Г.И.Ш., с която е предявен иск за осъждане на ответника да му
заплати сумата от 31 858.00евро с левова равностойност 62308,84лв.,
представляваща двоен размер на даденият задатък по сключен между Г. като
купувач и „Т.-Т.“ ЕООД като продавач Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 16.01.2020г., а именно: АПАРТАМЕНТ №2-3, с идентификатор по
КК № 68134.1003.224.4.7 с площ 103,58кв/м, находящ се в гр.София, р-н
„Триадица“, ул.„*********, сграда №4, разположена в ПИ с идентификатор по КК
№68134.1003.224, за сумата 159286,00евро, със срок за изпълнение - четиридесет
и пет дни от подписване на предварителният договор и плащане на задатъка, от
който договор Н.А.Г., като купувач, се отказал по надлежния ред, поради виновно
неизпълнение на договора от продавача, ведно със законната лихва за забава, считано
от 13.04.2020г. /датата, на която изтича предоставения срок за доброволно
заплащане на дължимата сума в изявлението за отказ от предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот, получено от ответника на 10.04.2020г./ до
13.05.2020г. в размер на 536,59лв. и от подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на задължението. Претендират се разноски в
обезпечителното и настоящо производство.
Ищецът твърди, че между него като купувач и „Т.“
ЕООД като продавач е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 16.01.2020г., а именно: АПАРТАМЕНТ №2-3, с идентификатор по КК
№ 68134.100.224.4.7, с площ 103,58кв/м., находящ се в гр.София, р-н „Триадица“,
ул.„*********, сграда №4, разположена в ПИ с идентификатор по КК №
68134,1003,224, за сумата 159286,00евро, със срок за изпълнение - четиридесет и
пет дни от подписване на предварителният договор и плащане на задатъка. Твърди,
че е изправна страна по договора, т.к. внесъл дължимият задатък в размер на
31154,42лв,, представляваща левова равностойност на 15929евро в уговореният
срок - на 22.01.2020г., но ответникът не изпълнил своевременно задължението си
по чл. 4, ал. 2, чл. 7, ал. 1 и чл. 8, ал. 1 от Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 16.01.2020г. да му предостави в срок
всички документи, изискуеми по закон или от нотариус с цел финализиране на
окончателният договор, което го поставило в невъзможност да получи целеви
ипотечен кредит в размер и срокове, позволяващи му да сключи окончателен
договор на уговорената цена не по късно от 01.03.2020г. Поради виновното
неизпълнение на ответника, водещо до невъзможност да се сключи окончателен
договор в предвидените срок и цена купувачът - ищец се отказал от
предварителният договор с нарочно изявление достигнало до продавача на
10.04.2020г. Твърди, че след отправената покана ответникът не му върнал в двоен
размер даденият по договора задатък.
Предвид извършеният отказ от договора причина
за който е виновното неизпълнение на насрещната страна с исковата молба
претендира връщане на даденото по него в двоен размер.
Преписи от исковата молба и приложенията към
нея са връчени на ответника.
В законоустановения едномесечен срок
ответникът е упражнил правото си на
писмен отговор. Оспорва предявения иск по основание и размер. оспорва
твърденията на ищеца за неизпълнение на задълженията си, твърди, че ги е
изпълнил изцяло. Поддържа, че отказът на ищеца от договора не е породил правни
последици, тъй като за него не били възникнали права да се откаже и да иска
задатъка в двоен размер. Твърди, че сключеният договор не е развален надлежно
при спазване правилата по чл.87 ЗЗД и създадената облигационна връзка
продължавала да обвързва страните, поради което не може да се иска връщане на задатъка в двоен размер.
Ответникът поддържа, че към момента на ненадлежно упражнения отказ, той е
изпълнил всички свои задължения по предварителния договор, като бил изпратил на
ищеца всички необходими документи за представяне на банката, която въз основа
на тях е направила офертата си. Твърди, че с телепоща от 21.04.2020г. е поканил
Г. да се яви на 27.04.2020г. в 11.30ч. в кантората на нотариус В.Б.за сключване
на окончателния договор. Но Г. не се явил, за което бил съставен констативен
протокол. Ответникът поддържа, че е изпълнил всички поети с договора
задължения. Заявява, че липсвала изрична уговорка, че покупната цена ще бъде
заплатена чрез банков кредит и че офертата на банката се е осъществила, след
като ищецът е бил снабден с всички необходими документи. Прави възражение, че
отправеното до него предложение за разваляне на договора не му е бил даден срок
за изпълнение. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен и да му бъдат присъдени
разноски.
Съдът, като прецени твърденията на страните и
събраните по делото доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК,
намира за установено от фактическа и правна страна следното.
От представения предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 16.01.2021г. се
установява, че ищецът Н.А.Г. като купувач и ответника „Т.“ ЕООД като продавач
са страни по него за продажба на АПАРТАМЕНТ №2-3, с идентификатор по КК №
68134.100.224.4.7, с площ 103,58кв/м., находящ се в гр.София, р-н „Триадица“,
ул.„*********, сграда №4, разположена в ПИ с идентификатор по КК №
68134,1003,224, по силата на който продавачът поема задължение да прехвърли
правото на собственост върху имота с окончателен договор за продажба в срок до четиридесет
и пет дни от подписване на предварителния договор и заплащане на задатък по
чл.3. б.А, съгласно чл.4 ал.1. Съгласно чл.4 ал.2 от процесния предварителен
договор ответникът продавач поема задължени да предостави на купувача всички
необходими документи за кандидатстване за ипотечен банков кредит, в срок от 30
дни от подписване на предварителния договор. Ищецът от своя страна поема
задължение да заплати договорената продажна цена в размер на 159 286 евро,
както следва: сумата от 15 929евро в срок до седем дни от подписване на
предварителния договор, авансово като задатък /капаро/ и сумата 143 357евро
след вписване на нотариалния акт за покупко-продажба на имота и за учредяване
на договорна ипотека върху същия и издаване на удостоверение за тежести, от
което да е видно, че имотът е чист от вещни тежести.
В процеса е безспорно обстоятелството,
установено и с платежно нареждане от 22.01.2020г., че ищецът - купувач е превел
по банков път на ответника - продавач договореното капаро /задатък/ по
процесния договор в размер на 31 154,42лв.
От представеното електронно съобщение от
26.01.2020г. се установява, че ищецът е поискал ответника да му представи
документи във връзка с кредитиране на сделката. На 27.01.2020г. е получил потвърждение
на електронната поща.
На 28.01.2020г. ищецът е изпратил следващ
писмо до представител на ответника във връзка с необходимостта да му бъдат
предоставени още документи. Тези документи са били изпратени с електронно
съобщение на 27.03.2020г. от представителя на „Т.-Т.“ ЕООД до ищеца.
Според приложеното електронно съобщение от
02.04.2020г. от Е. АД, ищецът е бил уведомен, че са променени условията на
финансиране на ипотечен банков кредит.
Поради неизпълнение на задължението на ответника
по процесния предварителен договор да прехвърли правото на собственост върху
имота в срок до 01.03.2020г., ищецът на 03.04.2020г. е отправил предложение, с
което е предложил два варианта за обсъждане, а именно – вариант едно, че на
осн.чл.87 и сл. от ЗЗД ще развали договора с продавача, поради неизпълнение и
ще му поиска на осн.чл.93 ал.2 от ЗЗД задатъка в двоен размер – 31 858евро
и втори вариант – анексиране на договора, по силата на което да бъде удължен
срокът за сключване на окончателен договор и намаляване на продажната цена с
20%.
С писмо от 07.04.2020г. ответникът е
отговорил на предложението на ищеца, че може да му предложи друга банка, която
да му отпусне кредит при първоначалните условия и да се стигне до прехвърляне
на жилищния имот при условията, които са договорили. Посочил е, че е представил
всички документи, необходими за изповядване на сделката и в случай, че ищецът желае договорът да бъде
развален, ще се възползва от правото си да задържи платения задатък.
От приложения отказ от 10.04.2020г. се
установява, че ищецът е направил изявление до ответното дружество, че се
отказва от договора, давайки срок на насрещната страна /три - дневен от
получаване на отказа/ за заплащане на договорения заплатен задатък в двоен размер.
Установява се, че с телепоща от 21.04.2020г.
„Т.“ЕООД е поканил ищеца Н.Г. да се яви на 27.04.2020г. в 11.30ч. в кантората
на нотариус В.Б.за сключване на окончателен договор.
От приложения констативен протокол от
27.04.2020г. се установява, че Генади Димитров Михайлов, упълномощен от
ответника да сключи договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот,
като е представил оригиналите на 13бр. документи, необходими за сделката.
С оглед на така установената фактическа
обстановка, съдът намира от правна страна
следното.
Предявен е иск с правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Когато страните по един договор, обективирайки уговорките помежду си, обозначат
предаването на имуществена ценност от едната страна на другата, използвайки
именно термина „задатък”, няма съмнение, че такъв е уговорен. И следователно
приложение ще намерят правилата, инкорпорирани в чл. 93 ЗЗД. По своята правна същност задатъкът представлява
един по-опростен от предвидения в чл.87, ал.1 от ЗЗД способ за
извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговореният задатък
предоставя това право на изправната страна –чл.93, ал.2 от ЗЗД. Предпоставките за развалянето на договора са: наличието на
неизпълнение на задължение от насрещната страна по договора по причина, за
която длъжникът отговаря и изправността на страната, която иска
развалянето. Изправността се определя като изпълнение или готовност за
изпълнение.
Основателността
на претенция с посоченото правно основание е предпоставена от кумулативната
даденост на следните изисквания: 1/ да е сключен твърденият от ищеца
предварителен договор, по силата на който той да е носител на правата на
купувач, а ответника да има качеството на продавач; 2/
изпълнението на договора да е обезпечено чрез валидно акцесорно съглашение, с
което да е уговорено предоставянето на задатък от страна на купувача; 3/
последният действително да е дал задатъка; 4/ продавачът,
който
е
получил задатъка, да не е осъществил задълженията си по сделката,
чието изпълнение обезпечава задатъкът, и 5/ ищецът да е изправна страна по
сделката и да се откаже от нея, разваляйки същата.
Безспорно е между
страните, че между тях е бил сключен предварителен договор, имащ за
предмет покупко-продажбата на недвижим имот, АПАРТАМЕНТ №2-3, с
идентификатор по КК № 68134.100.224.4.7, с площ 103,58кв/м., находящ се в
гр.София, р-н „Триадица“, ул.„*********, сграда №4, разположена в ПИ с
идентификатор по КК № 68134,1003,224, с което се доказва валидно възникнало
облигационно отношение.
Не се спори, че уговорения размер на
задатъка е бил заплатен от ищеца купувач в седемдневен срок на 22.01.2020г.,
считано от сключване на предварителния договор – 16.01.2020г.
Не се спори, а и от събраните по
делото доказателства се установява, че в
предвидения в договора срок – 01.03.2020г. окончателен такъв не е бил сключен.
Ответникът
не оспорва, че е предоставил на ищеца поисканите му документи с писмо от 28.01.2020г.
на 26.03.2020г., при договорен тридесет дневен срок, считано от сключване на
договора. Следвало е да ги представи на 16.02.2020г. Противно на твърденията на ответника, е
установено, че издаването на документите не се дължи на забава на компетентните
органи, защото всички документи
са с датата преди 16.02.2020г.
Установено е, че ищецът е изпълнил
своите задължения по договора в срок.
Установено е, че договорът е бил
едностранно развален от ищеца поради виновно неизпълнение на задълженията от
страна на продавача чрез изпращане на писмо за отказ от договора, получен от
ответника.
Непредставянето на изисканите документи,
необходими на ищеца купувач във връзка с кредтиране на сделката до изтичане на
срока за сключване на окончателен договор, съставлява виновно неизпълнение
на договорното задължение на ответника
по смисъла на чл.2 ал.2 и основание за разваляне на договора /отказ от него/
без спазване на реда по чл.87 ЗЗД и за получаване на престация в двоен размер
на договорения в полза на купувача задатък, без да е нужно да се доказват вреди
от договорното неизпълнение.
Купувачът е изпълнил точно задължението си за
заплащане на задатък в размер на 15 929евро,
след което е настъпила виновната невъзможност за изпълнение на договорните
задължения на продавача по чл.4 ал.2. Именно последното неизпълнение е
причината за несключване на окончателния договор за продажба, продължило и след
изтичане на договорения срок за сключване на окончателния договор. След
изтичане на срока за сключване на окончателен договор за продажба, правото на
купувача да се откаже от договора по облекчения ред на чл.93 ЗЗД и да иска
връщане в двоен размер престирания по предварителния договор задатък, е вече
възникнало. При тази хипотеза на развален предварителен договор по вина на
продавача, за купувача не може да възникне задължение за заплащане на остатъка
от договорената продажна цена на апартамента. Поради това неизпълнението на
това задължение не превръща изправния до момента на разваляне на предварителния
договор купувач в неизправна страна. Ищецът е изправна страна по процесния
предварителен договор и като такъв е титуляр на субективното право по чл.93,
ал. 2 ЗЗД за заплащане на договорения задатък в размер на 62308,84лв. Искът с
правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД следва да бъде уважен за целия предявен
размер.
Задължението за заплащане на задатък по
процесния договор е без определен срок, поради което е приложима нормата на
чл.84 ал.2 ЗЗД, според която длъжникът изпада в забава след покана. Такава
покана е връчена на ответни на 10.04.2020г., но доколкото в нея е даден 3 -
дневен срок за доброволно изпълнение на процесното задължение по чл.93 ал.2 ЗЗД, ответника е изпаднал в забава след изтичане на този срок, т. е. на 13.04.2020г.
и от този момент дължи обезщетение за забавено изпълнение в размер на законната
лихва. Последната за процесния период: 13.04.2020г. - 13.05.2020г. възлиза на 536.59
лв., за която сума е основателен акцесорния иск с правно основание чл.86 ал.1 ЗЗД.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78
ал.1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените
разноски. В съдебно заседание процесуалният представител на ответника е
направил възражение за прекомерност на адвокатския хонорар.
Ищецът
е представил списък по чл.80 ГПК за претендираните разноски и доказателства, че
същите са сторени в исковото и обезпечителни производства. Съдът намира, че претендираните
разноски за образуване на изп.дело не следва да бъдат присъждани в настоящото
производство и същите ще бъдат извадени от общата сума, която възлиза в размер
на 12 168,35лв. Адвокатският хонорар е съобразен с предвидения минимум в
Наредба №1/2004г. за МРАВ и е с включен ДДС, поради което намира за
неоснователно направеното възражението на ответника по реда на чл.78 ал.5 от ГПК.
На
основание изложеното, Софийският градски съд
Р Е Ш И
ОСЪЖДА „Т."
ЕООД, ЕИК ******** със седалище и адрес на управление ***, офис №1,
представлявано от управителя Г.И.Ш., да
заплати на Н.А.Г. ЕГН ********** *** сумата от 31 858.00евро с левова равностойност
62 308,84лв./шестдесет и две хиляди триста и осем лева и 84ст./, представляваща
двоен размер на даденият задатък по сключен между Г. като купувач и „Т.-Т.“
ЕООД като продавач Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
16.01.2020г., а именно: АПАРТАМЕНТ №2-3, с идентификатор по КК №
68134.1003.224.4.7 с площ 103,58кв/м, находящ се в гр.София, р-н „Триадица“,
ул.„*********, сграда №4, разположена в ПИ с идентификатор по КК
№68134.1003.224, за сумата 159286,00евро, със срок за изпълнение - четиридесет
и пет дни от подписване на предварителният договор и плащане на задатъка, от
който договор Н.А.Г., като купувач, се отказал по надлежния ред, поради виновно
неизпълнение на договора от продавача, ведно със законната лихва за забава,
считано от 13.04.2020г. /датата, на която изтича предоставения срок за
доброволно заплащане на дължимата сума в изявлението за отказ от предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот, получено от ответника на
10.04.2020г./ до 13.05.2020г. в размер на 536,59лв., ведно със законната лихва,
считано от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
задължението.
ОСЪЖДА „Т."
ЕООД, ЕИК ******** със седалище и адрес на управление ***, офис №1,
представлявано от управителя Г.И.Ш., да
заплати на Н.А.Г. ЕГН ********** *** сумата в размер на
12 168,35лв./дванадесет хиляди сто шестдесет и осем лева и 35ст./
съдебно-деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в
двуседмичен срок, считано от получаване на съобщението.
СЪДИЯ
: