№ 3405
гр. Варна, 09.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 8 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Ралица Райкова
при участието на секретаря Гергана Ж. Дженкова
като разгледа докладваното от Ралица Райкова Гражданско дело №
20223110104122 по описа за 2022 година
Производството е образувано по предявен от И. Т. П. срещу М. Г. М.
конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.02.2022 г.,
съгласно условията на който М. Г. М. се е задължил да прехвърли на И. Т. П. като
купувач следния свой недвижим имот, придобит на основание Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 90, том III, рег. № 8065, дело № 490 от
09.09.2004 г. на Нотариус с район на действие Варненски районен съд, вписан в
Нотариална камара под № 124 - Борис Василев, а именно: имот с площ от 600 кв.м.,
находящ се в м-ст “Чанаджията“ /Маяк/ в землището на с. Бенковски, Община Аврен,
Област Варна, представляващ имот с пл. № 11, при граници: улица и имоти №№ 10,6 и
12, ведно с построената в него постройка със застроена площ от 30 кв.м., за сумата от
6000 лв., която е заплатена напълно от купувача на продавача в деня на подписване на
предварителния договор, за което е съставена разписка от 23.02.2022 г.
Твърди се в исковата молба, че на 23.02.2022 г. между страните е сключен
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с площ от 600 кв.м.,
находящ се в м-ст “Чанаджията“ /„Маяк“/ в землището на с. Бенковски, Община
Аврен, Област Варна, ведно с построената в него постройка със застроена площ от 30
кв.м. Съгласно чл. 2 от договора продажната цена от 6000 лв. е заплатена в деня на
подписване на договора, за което била издадена разписка от 23.02.2022 г. На същата
дата продавачът предоставил на купувача нотариално заверено пълномощно, с което го
упълномощава с права относно набавяне на документи за извършване на
разпоредителната сделка пред нотариус и окончателното прехвърляне на собствеността
върху имота. Ответникът в качеството му на продавач по сделката предоставил на
ищеца пълния набор от документи, ведно с оригинала на нотариален акт № 90, том III,
рег. № 8065, дело № 490/09.09.2004 г. на Варненски нотариус, удостоверение за
данъчна оценка с изх. № 325/08.02.2022 г., без скица на имота. Навежда се, че след
многократни опити за снабдяване със скица на имота с оглед изповядване на сделката
пред нотариус е налице пречка за това, тъй като Община Аврен отказва да издаде
скица за процесния имот, поради липсата на одобрен ПНИ. Поддържа се, че
уговореният между страните срок за прехвърляне на собствеността върху недвижимия
имот е настъпил на 23.03.2022 г., съгласно чл. 5, ал. 1 от предварителния договор.
1
Ищецът обосновава правния си интерес от предявяване на настоящия конститутивен
иск с обстоятелството, че продавачът е поставен в невъзможност да изпълни
задължението си по договора поради отказа на общинската администрация да издава
скици на имоти в тази местност при липсата на одобрен ПНИ, вкл. след връщане на
преписката от административен съд при обжалване на отказа за издаване на
административната услуга. При тези съображения се моли за уважаване на предявения
иск.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от
ответника М. Г. М., с който прави признание на предявения иск и моли за неговото
уважаване. Заявява желание за доброволно уреждане на спора посредством сключване
на спогодба.
Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното
от фактическа и правна страна:
Районен съд – Варна, 8 с-в, е сезиран с конститутивен иск с правно основание
чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
За да се реализира по съдебен ред субективното потестативно право на страна по
предварителен договор да бъде обявен същия за окончателен ищецът следва да
установи възникването на следните материални предпоставки: 1) наличие на
действително облигационно правоотношение между страните в процеса, по което е
поето задължение за сключване на окончателен договор с конкретно очертано в
предварителния договор предметно съдържание; 2) изправност на кредитора (ищецът
да е изпълнил насрещното си задължение, респ. да е изразил готовност да го изпълни –
арг. чл. 362, ал. 1 ГПК); 3) изискуемост на потестативното право за сключване на
окончателен договор, т.е. да е настъпил уговорения между страните срок за
прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот и 4) съществуване на
правото, предмет на предварителния договор, в патримониума на ответника (арг. чл.
363 ГПК), а именно правото на собственост върху процесния имот да принадлежи на
ответника. Доказването на тези предпоставки е в тежест на ищеца. От постъпилия от
ответника отговор на молбата може да се направи извод, че така предявения иск е
основателен в хипотезата на чл. 237, ал. 1 ГПК, но предвид изискванията на чл. 363
ГПК съдът следва да направи анализ на представените от страните писменни
доказателства за наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително и за правата на отчуждителя.
Между страните е обявено за безспорно с Определение № 10552/27.09.2022 г., в
което е обективиран проект на доклад по делото, приет за окончателен в о. с. з. на
04.11.2022 г., че между тях е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 23.02.2022 г., по силата на който ответникът е поел задължението да
прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесния имот на 23.03.2022 г.
срещу продажна цена от 6000 лв., която е изцяло платена от ищеца в деня на
подписване на предварителния договор на 23.02.2022 г., както и че е постановен отказ
от Община Аврен за издаването на скица на процесния имот, поради липсата на
одобрен и влязъл в сила ПНИ.
Тези правнорелевантни обстоятелства се установяват и от представените по
делото писмени доказателства, а именно Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 23.02.2022 г., разписка от за изплащане на окончателна продажна
цена във връзка с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
23.02.2022 г., заявление до Община Аврен с вх. № УТ-352 от 24.02.2022 г. и писмо от
Кмета на Община Аврен с изх. № УТ-352(1) от 02.03.2022 г.
Установява се от приложения по делото Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 90, том III, рег. № 8065, дело № 490/2004 г. от 09.09.2004 г., че на
посочената дата продавачът по предварителния договор и ответник в настоящото
2
производство е придобил чрез продажба собствеността върху имот с площ от 600 кв.м.,
находящ се в местност “Чанаджията“ /„Маяк“/ в землището на с. Бенковски, Община
Аврен, Област Варна, представляващо поземлен с имот № 11, при граници на запад:
улица и имоти № 10, 6 и 12, ведно с построената в него постройка със застроена площ
30 кв.м.
От заключението на проведената СТЕ за индивидуализиране на процесния имот
се установява, че същият представлява имот с пл. № 11 по КП от 1995 г. на м-ст „Маяк“
в землището на с. Бенковски, Община Аврен, Област Варна, при граници на запад –
път; на север – имот № 12, на изток – имот № 6, на юг – имот № 10, ведно с
построената в него постройка - жилищна сграда полумасивна от 30 кв.м. Същият е
идентичен с описания имот в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 90, том III, рег. № 8065, дело № 490/2004 г. от 09.09.2004 г. и е налице съвпадение по
граници от четири страни. Към момента е висяща процедура по изработване на
помощен план и ПНИ на м. ”Маяк” /„Чанаджията”/, землище с. Бенковски, общ. Аврен,
Варненска област. Към заключението е изготвена скица на имота – лист 47 от делото.
Съгласно представеното удостоверение за данъчна оценка от 08.02.2022 г.,
издадено от Община Аврен, отдел „Местни данъци и такси”, данъчната оценка на
имота е 1216 лв.
При така установените обстоятелства чрез съвкупния анализ на събраните по
делото доказателства се налага изводът, че между страните е налице на действително
облигационно правоотношение въз основа на сключен Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 23.02.2022 г., съгласно условията на който М.
Г. М. се е задължил да прехвърли на И. Т. П. като купувач следния свой собствен
недвижим имот, а именно: имот с площ от 600 кв.м., съгласно нотариален акт от
09.09.2004 г., находящ се в м-ст „Маяк“/“Чанаджията“ в землището на с. Бенковски,
Община Аврен, Област Варна, идентичен с имот с пл. № 11 по КП от 1995 г. на м-ст
„Маяк“ в землището на с. Бенковски, Община Аврен, Област Варна, при граници на
запад – път; на север – имот № 12, на изток – имот № 6, на юг – имот № 10, ведно с
построената в него постройка - жилищна сграда полумасивна от 30 кв.м., за сумата от
6000 лв. Ищецът е изправна страна по договора – изпълнил е насрещното си
задължение за заплащане на продажната цена от 6000 лв. в деня на подписване на
предварителния договор, за което е съставена разписка от 23.02.2022 г. Настъпил е
уговорения между страните срок за прехвърлянето на собствеността върху
недвижимия имот – 23.03.2022 г. Установено е по делото и че правото на собственост
върху процесния имот принадлежи на ответника. Налице е неизпълнение на продавача
по предварителния договор от 23.02.2022 г. да прехвърли собствеността върху имота
на купувача в уговорения срок – 23.03.2022 г., поради постановения на 02.03.2022 г.
отказ от общинската администрация за издаване на скица на имота. Няма данни по
делото продавачът да е предприемал други действия за снабдяване с необходимия
документ за сключване на окончателния договор за продажба в нотариална форма на
23.03.2022 г.
С оглед всичко изложено, съдът намира, че са установени всички материални
предпоставки, обуславящи възникването на правото на ищеца да реализира по съдебен
ред обявяването на процесния предварителен договор за окончателен, поради което
предявения конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се явява
основателен и следва да бъде уважен.
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по
прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка на Районен съд –
Варна, съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност,
съобразно материалния интерес (6000 лв.), възлизаща на сумата 108,50 лв., както и
местен данък за придобИ.е на имота по сметка на Община Аврен в размер на 180 лв.,
изчислен на база продажната цена за имота от 6000 лв., доколкото същата надвишава
3
данъчната оценка на имота, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34,
ал. 2 от Наредба за определяне на местните данъци на територията на Община Аврен,
Област Варна.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да се наложи възбрана върху процесния
недвижим имот за реализиране на вземанията на държавата, досежно разноските по
прехвърлянето му.
Така мотивиран, Районен съд – Варна
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на
23.02.2022 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който
М. Г. М., ЕГН **********, с адрес ***, в качеството си на продавач, продава на И. Т.
П., ЕГН **********, с адрес ***, следния свой недвижим имот, придобит на основание
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 90, том III, рег. № 8065,
дело № 490 от 09.09.2004 г. на Нотариус с район на действие Варненски районен съд,
вписан в Нотариална камара под № 124 - Борис Василев, а именно: имот с площ от 600
кв.м., находящ се в м-ст “Чанаджията“ /Маяк/ в землището на с. Бенковски, Община
Аврен, Област Варна, представляващ имот с пл. № 11, при граници: улица и имоти
№№ 10,6 и 12, ведно с построената в него постройка със застроена площ от 30 кв.м., за
сумата от 6000 лв., която е заплатена напълно от купувача на продавача в деня на
подписване на предварителния договор, за което е съставена разписка от 23.02.2022 г.
Скицата към заключението на СТЕ, изготвено от вещото лице инж. Й. Н. А.,
приложена на лист 45 от делото и преподписана от съда, представлява неразделна част
от решението.
Данъчната оценка на имота е 1216 лв., съгласно Удостоверение за данъчна
оценка по чл. 264, ал. 1 ДОПК с изх. № ДО000325/08.02.2022 г., издадено от Община
Аврен, Отдел „Местни данъци и такси“.
ОСЪЖДА И. Т. П., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на Община Аврен
сумата 180 лв. (сто и осемдесет лева), представляваща местен данък, съгласно чл. 44,
ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34, ал. 2 от Наредба за определяне на местните
данъци на територията на Община Аврен, Област Варна.
ОСЪЖДА И. Т. П., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати в полза на
бюджета на съдебната власт по сметка на Районен съд – Варна сумата 108,50 лв. (сто и
осем лева и петдесет стотинки), представляваща дължимата такса по прехвърляне на
имота, съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана на основание чл. 364, ал. 1 ГПК върху недвижимия
имот, представляващ имот с площ от 600 кв.м., находящ се в м-ст “Чанаджията“ /Маяк/
в землището на с. Бенковски, Община Аврен, Област Варна, представляващ имот с пл.
№ 11, при граници: улица и имоти №№ 10,6 и 12, ведно с построената в него постройка
със застроена площ от 30 кв.м., до заплащането на разноските по прехвърлянето на
имота.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на Служба по вписванията препис от решението за вписване
на възбрана върху имота след влизане в сила на Решението.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Окръжен съд –
Варна в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от влязлото в сила решение страните могат да получат след
представяне на доказателства за заплащането на дължимата нотариална такса и за
заплатен в данъчната служба местен данък по чл. 44, ал. 1 ЗМДТ, както и след
4
представяне на удостоверение, че продавачът няма непогасени, подлежащи на
принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни
вноски, на основание чл. 264 ДОПК, както и актуално удостоверение за данъчна
оценка на недвижимия имот, необходимо за удостоверяване на липсата на непогасени
данъчни задължения за имота.
РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила
на основание чл. 115 ЗС, като след изтичане на срока, вписването на исковата молба
губи действието си.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5