№ 308
гр. Смолян, 25.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ТРЕТИ ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Валентина Т. Бошнякова
Събинска
при участието на секретаря Недялка М. Кокудева
като разгледа докладваното от Валентина Т. Бошнякова Събинска
Гражданско дело № 20215400100146 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Образувано е по субективно съединени искове при условията на кумулативност,
предявени от Д. С. З., с ЕГН **********, с адрес: гр. Пазарджик, ул. „Завоя на Черна“
№ 5, вх. Б, ет. 4, ап. 11, предявени чрез адв. С. Б. и адв. В. Б. срещу С. С. Н., с ЕГН
********** и Е.Х. К., родена на ** г. в Гърция, и двамата с адрес: с. Добровница, ул.
„Първа“ № 24А, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик за обявяване на Предварителния
договор от 27.09.2018 г. за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между
страните по делото, за окончателен и присъждане на направените по делото разноски.
Ищецът твърди, че е сключил с ответниците Предварителен договор за покупко-
продажба от 27.09.2018 г. досежно следния недвижим имот: поземлен имот с начин на
трайно ползване горска ливада с площ от 2 214 кв. м., десета категория, с кад. №
006224 по картата на землището на с. Стойките, общ. Смолян, обл. Смолян, с ЕКАТТЕ
69246, попадащ в отдел/подотдел 62/14, находящ се в м. А., при граници и съседи,
съгласно скица на Общинска служба „Земеделие и гори“ – Смолян №
Ф01138/26.07.2005 г.: имот № 006216 – дървопроизводителна площ МЗГ - ДЛ, имот №
006116 – местен път на Община Смолян, имот № 006162 – поляна на МЗГ – ДЛ, имот
№ 006231 – др. селскостопанска територия – Мини „Марица – Изток“ ЕАД, имот №
006232 – ливада на Община Смолян, имот № 006231 - др. селскостопанска територия –
Мини „Марица – Изток“ ЕАД – по описание в Нотариален акт за собственост върху
недвижим имот на основание конститутивно съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
1
№ 27, том IV, рег. № 3957, дело № 555 от 2005 г. на нотариус Невена Кулишева, рег. №
112 по регистъра на НК, ведно с построената в имота сграда на 6 етажа,
представляваща хотел с площ от 2 860 кв. м.
Ищецът сочи, че уговорената цената на недвижимите имоти /земя и сграда/ е
380 000 евро, като на продавачите е заплатена сумата от 10 750 евро, представляваща
част от предвиденото капаро в размер на общо 10 % от уговорената цена. Наведени са
доводи, че определеният срок за сключване на окончателен договор е най-късно до
27.03.2019 г., като в случай, че необходимите документи за съставяне на нотариален
акт не бъдат издадени по независещи от продавачите причини, срокът се счита
удължен до края на 2019 г.
На следващо място ищецът заявява, че в периода 15.09.2018 г. – 23.10.2019 г. на
няколко вноски в брой е заплатил на продавачите още 27 250 евро, като общата
предадена сума е в договорения размер на капарото от 38 000 евро. Изложени са
аргументи, че с покана, връчена на 12.02.2020 г. купувачът – ищец в настоящото
производство е поканил продавачите – ответници да се явят пред нотариус и да
сключат окончателен договор, което обаче не е станало, дори последните са изразили
нежелание да изпълнят задълженията си по предварителния договор, тъй като са
обявили процесните имоти в сайт за продажби и затова е направено искане за
обявяване на предварителния договор за окончателен.
В предвидения от закона срок е постъпил писмен отговор на ответниците,
депозиран чрез адв. С. Ч., с който искът е оспорен като недопустим по отношение на Е.
К., тъй като същата не притежава процесните имоти в режим на СИО с другия
ответник, както и по отношение на ищеца, предвид обстоятелството, че процесният
предварителен договор е бил развален, считано от 23.01.2020 г., когато му е била
връчена нотариалната покана, поради виновно неизпълнение от страна на купувача –
изпадане в забава /повече от 11 месеца/ за плащане на сумата от 27 250 евро, станала
изискуема на 06.01.2019 г.
На следващо място са изложени доводи, че продавачите са предприели действия
по промяна предназначението на процесния поземлен имот от горска в урбанизирана
територия, което е предпоставка за снабдяване с Удостоверение по § 16 от ДР на ЗУТ
относно построената сграда, необходимо за изповядане на сделката. Посочено е, че е
издадено решение, според което цената за промяна на предназначението е 106 700 лв.,
която е следвало да бъде заплатена от купувача по сметка на Министерство на
земеделието. Направен е извод, че недобросъвестното поведение на купувача,
изразяващо се в трайна забава за изпълнение на паричните му задължения и
отклоняването на покана за допълнителни преговори и сключване на анекс, е
обезсмислило изпълнението на предварителния договор, поради което продавачите са
предприели действия по развалянето му – на 23.01.2020 г.
2
Ответниците считат, че процесната сграда е извън гражданския оборот, тъй като
няма издадени Удостоверение за степен на завършеност по чл. 181 от ЗУТ или
Удостоверение по § 16 от ДП на ЗУТ за търпимост.
Наведени са доводи и досежно неоснователността на предявения иск - предвид
незаплащане на дължимото капаро в пълен размер, тъй като в приложения списък не са
отразени плащания на купувача, а същите не са станали и по банков път. Релевирано е
искане за оставяне на иска без разглеждане като недопустим, а при условията на
евентуалност – без уважение като неоснователен, а в случай на уважаването му е
заявена претенция за осъждане на ищеца да заплати на ответниците в двуседмичен
срок сумата от 369 250 евро.
Смолянският окръжен съд, като взе предвид изложеното в исковата молба и
писмения отговор, както и становището на страните по делото и обсъди
доказателствата в тяхната съвкупност и поотделно, приема за установено от
фактическа страна следното:
С. С. Н. и Е.Х. К. са сключили граждански брак на 01.07.1985 г., видно от
представеното Удостоверение за граждански брак, издадено от ОНС – гр. Пазарджик.
С Нотариален акт за собственост върху недвижим имот на основание
конститутивно съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД /влязло в сила на 03.02.2005 г./
№ 27, том IV, рег. № 3957, дело № 555 от 2005 г. на нотариус Невена Кулишева, рег. №
112 по регистъра на НК, ЕТ „С.ели – С. Н.“, със седалище и адрес на управление: к. к.
Пампорово, м. А., с БУЛСТАТ ****, вписан в регистъра за ЕТ с решение на ОС –
Смолян по ф. д. № 1089/1991 г. под парт. № 28, том LX, стр. 82 е признат за собственик
на следния недвижим имот: поземлен имот с начин на трайно ползване горска ливада с
площ от 2 214 кв. м., десета категория, с кад. № 006224 по картата на землището на с.
Стойките, общ. Смолян, обл. Смолян, с ЕКАТТЕ 69246, попадащ в отдел/подотдел
62/14, находящ се в м. А., при граници и съседи, съгласно скица на Общинска служба
„Земеделие и гори“ – Смолян № Ф01138/26.07.2005 г.: имот № 006216 –
дървопроизводителна площ МЗГ - ДЛ, имот № 006116 – местен път на Община
Смолян, имот № 006162 – поляна на МЗГ – ДЛ, имот № 006231 – др. селскостопанска
територия – Мини „Марица – Изток“ ЕАД, имот № 006232 – ливада на Община
Смолян, имот № 006231 - др. селскостопанска територия – Мини „Марица – Изток“
ЕАД.
ЕТ „С.ели – С. Н.“, със седалище и адрес на управление: к. к. Пампорово, м. А.,
вписан с Решение № 1198/03.06.1991 г. на ОС – Смолян по ф. д. № 1089/1991 г. не е
пререгистриран по ЗТР до 31.12.2011 г., поради което на осн. § 5, ал. 1 от ПЗР на ЗТР
се счита заличен от 01.01.2012 г.
Видно от представения по делото Предварителен договор за покупко - продажба
на недвижим имот от 27.09.2018 г., С. С. Н. и Е.Х. К. в качеството на продавачи и Д. С.
3
З. в качеството на купувач са се задължили да сключат окончателен договор за
покупко-продажба на следния недвижим имот: поземлен имот с начин на трайно
ползване горска ливада с площ от 2 214 кв. м., десета категория, с кад. № 006224 по
картата на землището на с. Стойките, общ. Смолян, обл. Смолян, с ЕКАТТЕ 69246,
попадащ в отдел/подотдел 62/14, находящ се в м. А., при граници и съседи, съгласно
скица на Общинска служба „Земеделие и гори“ – Смолян № Ф01138/26.07.2005 г.:
имот № 006216 – дървопроизводителна площ МЗГ - ДЛ, имот № 006116 – местен път
на Община Смолян, имот № 006162 – поляна на МЗГ – ДЛ, имот № 006231 – др.
селскостопанска територия – Мини „Марица – Изток“ ЕАД, имот № 006232 – ливада
на Община Смолян, имот № 006231 - др. селскостопанска територия – Мини „Марица
– Изток“ ЕАД – по описание в Нотариален акт за собственост върху недвижим имот на
основание конститутивно съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД № 27, том IV, рег. №
3957, дело № 555 от 2005 г. на нотариус Невена Кулишева, рег. № 112 по регистъра на
НК, ведно с построената в имота сграда на 6 етажа, представляваща хотел с площ от
2 860 кв. м. Уговорената продажна цена е в размер на 380 000 евро, платима от
купувача на три части: 1/ 10 750 евро – част от капаро, платими в еднодневен срок от
сключване на договора и платени, съгласно направеното в договора отбелязване; 2/
27 250 евро – останалата част от капаро, платими в деня на издаване на скица и
документ, че имота не е вписан в активите на горско стопанство и 3/ останалата
разлика до продажната цена, като срокът за сключване на окончателния договор е
фиксиран с дата 27.03.2019 г., а в случай, че необходимите документи за изготвяне на
нотариален акт не бъдат издадени по независещи от продавачите причини, е
предвидено срокът да се счита удължен до края на 2019 г.
Според заключенията на вещото лице по допуснатата съдебно-техническа
експертиза конструкцията на процесната сграда е изградена – хотел, покрив, покривно
покритие и водоотвеждане, вътрешни и външни стени, монтирана е дограмата на
прозорците и са изпълнени по-голяма част от довършителните работи. В разпита в
съдебно заседание вещото лице заявява, че процесната сграда - хотел не е въведена в
експлоатация и за нея няма издадени удостоверения по § 16 от ЗУТ и по чл. 181 от
ЗУТ.
На 06.01.2019 г. Д. З. е получил уговорените в предварителния договор скица и
удостоверение досежно обстоятелството, че процесните имот и сгради в него не
фигурират в баланса на ТП ДГС Широка лъка и не са собственост на стопанството.
Издадено е Решение № РД 05-301/02.12.2019 г. на РДГ – Смолян, с което
предназначението на процесния недвижим имот с идентификатор 69345.6.224 се
променя в горска територия – частна собственост, като ЕТ „С.ели – С. Н.“ е следвало
да заплати сумата от 106 700 лв. в тримесечен срок от съобщаването на акта, което
обаче не е било извършено.
4
В края на м. декември 2019 г. ответниците са предложили на ищеца сключването
на анекс към процесния предварителен договор, но такъв не е бил подписан.
С нотариална покана, връчена на ответника на 23.01.2020 г., чрез Виолета
Кашукеева – нотариус с рег. № 781 по регистъра на НК, ищците са го уведомили, че е в
трайна забава /повече от 11 месеца/ досежно изпълнение на задължението за заплащане
на част от покупната цена, поради което изпълнението е станало безполезно за тях и са
изразили волеизявление за разваляне на договора, считано от датата на получаване на
поканата.
Впоследствие между страните е разменена кореспонденция чрез покана от
страна на Д. З. /12.02.2020 г./ и отговор от С. Н. и Е. К. /26.05.2020 г./, в които са
оспорени изпълнението на задълженията за плащане на капарото и снабдяване с
документи за финализиране на сделката.
При така установената фактическа обстановка Смолянският окръжен съд намира
исковите претенции за допустими - депозирани са от процесуално правоспособна и
активно легитимирана страна, която има правен интерес от търсената защита и са
насочени срещу надлежни насрещни страни. В настоящия случай е налице съвпадение
между страните по материалното правоотношение по предварителния договор
/продавачи и купувач/ и страните по процесуалното правоотношение /ищец и
ответници/. Обстоятелството дали процесните имоти са притежание в режим на СИО
между двамата ответници и дали предварителният договор е развален не касае
процесуалната легитимация и не обуславя недопустимост на иска. Тези въпроси следва
да бъдат разгледани и преценени при произнасяне с акта по същество. Възникналият
правен спор не е решен със сила на пресъдено нещо и е подведомствен на сезирания
съд. Анализът на установената фактическа обстановка налага следните правни изводи,
които обуславят неоснователността на предявените искове по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
поради следните съображения:
За да бъде обявен за окончателен един предварителен договор, е необходимо
да са налице следните предпоставки: 1) наличието на валиден предварителен договор,
с който е поето задължение за сключване на определен окончателен договор, чието
съществено съдържание е уговорено с предварителния договор; 2) качеството
"изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с
оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; 3) настъпването на падежа на
задължението за сключване на окончателен договор и 4) принадлежност на правото,
предмет на договора, към патримониума на прехвърлителя.
С предварителния договор всяка от страните се е задължила спрямо другата да
сключи договор, като неговите съществени условия са предметът и цената (чл. 183 от
ЗЗД). С договора по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД продавачът обещава да прехвърли недвижим
имот на купувача, който ще заплати определена цена, т. е. насрещните престации са
5
правото на собственост върху вещта и цената.
Когато купувачът е платил преди предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
цената, той се явява изправна страна – легитимирана да иска обявяване на окончателен
договор. Обстоятелството, че е допуснал забава при плащането дава възможност на
насрещната страна да развали предварителния договор поради неточно изпълнение, да
приеме, въпреки забавеното изпълнение, вкл. да получи и обезщетение за забавата.
В настоящия случай обаче ищецът няма качеството на изправна страна, тъй
като не е заплатил частта в размер на 27 250 евро от уговореното капаро. Настоящият
съдебен състав не кредитира представените от ищеца сметки, находящи се на л. 19 и л.
20 от делото. Те не представляват писмен документ, удостоверяващ плащане, тъй като
в тях не е посочено кой на кого какви суми е дал и за какво се отнасят същите. Освен
това липсва и положен подпис досежно направеното волеизявление.
Следва да бъде отбелязано и че тези сметки касаят суми с начална дата
15.09.2018 г., т. е. преди сключването на предварителния договор /27.09.2019 г./, като
сумата, съответна на последващата дата - 27.09.2018 г., а именно: 15 000 лв. с отметка
„с договора“, е с еврова равностойност 7 731.96 /при посочен курс 1:1.94/. Това обаче
не съответства на отбелязаната в предварителния договор сума от 10 750 евро,
представляваща платена част от капарото.
Също така в първия лист /л. 19 от делото/ накрая е посочен остатък от 2 254
евро, а на втория лист /л. 20 от делото/ отбелязаните суми в лева и в долари не са
остойностени в евро и не е отбелязана връзката с посочения остатък.
На следващо място настоящият съдебен състав намира, че сключеният между
страните по делото Предварителен договор от 27.09.2018 г. е бил развален на
23.01.2020 г. на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Процесният договор е бил валиден,
купувачът – ищец в настоящото производство не е изпълнил задължението си за
плащане на уговореното капаро в цялост и изпълнението е станало безполезно за
продавачите именно поради отпадането на интереса в резултат на виновната забава на
длъжника. Предвидените документи /скица и удостоверение/, представляващи
предпоставка за възникване на задължението за плащане на сумата от 27 250 евро, са
били връчени на ищеца – купувач на 06.01.2019 г., но същият не е предприел никакви
плащания, впоследствие не е приел и предложението за сключване на анекс, вкл.
сключване на нов предварителен договор. По този начин ответниците – продавачи са
били ограничени да се разпореждат с процесните недвижими имоти за дълго време.
Едва след прекратяване на предварителния договор те са предприели действия чрез
публикуване на обява /на 17.03.2021 г./ за довършване на хотела или за продажбата му.
Липсата на първите две предпоставки – валиден предварителен договор и
изправна страна, претендираща обявяването на договора за окончателен, сами по себе
си обуславят неоснователност на предявените искови претенции с правно основание
6
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, които следва да бъдат отхвърлени.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК и с оглед изхода на делото, както и
направеното искане за заплащане на разноски, Д. С. З., с ЕГН **********, с адрес: гр.
Пазарджик, ул. „Завоя на Черна“ № 5, вх. Б, ет. 4, ап. 11, следва да заплати на С. С. Н.,
с ЕГН ********** и Е.Х. К., родена на ** г. в Гърция, и двамата с адрес: с.
Добровница, ул. „Първа“ № 24А, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик направените от тях
разноски в размер на 300 лв. /триста лева/, представляващи депозити за вещо лице.
На основание чл. 38, ал. 2 от Закона за адвокатурата Д. С. З. също така следва
да заплати на адв. С. Ч. адвокатско възнаграждение в размер на 16 700 лв. /шестнадесет
хиляди и седемстотин лева/. Дължимото възнаграждение на адв. С. Ч., определено на
основание чл. 7, ал. 2, т. 6 от Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения към момента на постановяване на настоящото решение,
е в размер на 31 946.46 лв. /24 650 лв. + 7 296.46 лв./. Предвид обстоятелството, че
адвокатът е посочил конкретен размер на претендираното от него възнаграждение,
определен към 23.06.2021 г., видно от приложения договор за правна помощ и
съдействие /л. 308 от делото/, който размер не е под предвидения в наредбата /в
редакцията й към 23.06.2021 г. минимум, същият този размер следва да му бъде
присъден.
Водим от горното, Смолянският окръжен районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените при условията на кумулативност субективно
съединени искове на Д. С. З., с ЕГН **********, с адрес: гр. Пазарджик, ул. „Завоя на
Черна“ № 5, вх. Б, ет. 4, ап. 11, заявени чрез адв. С. Б. и адв. В. Б. срещу С. С. Н., с ЕГН
********** и Е.Х. К., родена на ** г. в Гърция, и двамата с адрес: с. Добровница, ул.
„Първа“ № 24А, общ. Пазарджик, обл. Пазарджик за обявяване на Предварителния
договор от 27.09.2018 г. за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между
страните по делото, за окончателен, а именно: поземлен имот с начин на трайно
ползване горска ливада с площ от 2 214 кв. м., десета категория, с кад. № 006224 по
картата на землището на с. Стойките, общ. Смолян, обл. Смолян, с ЕКАТТЕ 69246,
попадащ в отдел/подотдел 62/14, находящ се в м. А., при граници и съседи, съгласно
скица на Общинска служба „Земеделие и гори“ – Смолян № Ф01138/26.07.2005 г.:
имот № 006216 – дървопроизводителна площ МЗГ - ДЛ, имот № 006116 – местен път
на Община Смолян, имот № 006162 – поляна на МЗГ – ДЛ, имот № 006231 – др.
селскостопанска територия – Мини „Марица – Изток“ ЕАД, имот № 006232 – ливада
на Община Смолян, имот № 006231 - др. селскостопанска територия – Мини „Марица
– Изток“ ЕАД – по описание в Нотариален акт за собственост върху недвижим имот на
основание конститутивно съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД № 27, том IV, рег. №
7
3957, дело № 555 от 2005 г. на нотариус Невена Кулишева, рег. № 112 по регистъра на
НК, ведно с построената в имота сграда на 6 етажа, представляваща хотел с площ от
2 860 кв. м., като неоснователни.
ОСЪЖДА Д. С. З., с ЕГН **********, с адрес: гр. Пазарджик, ул. „Завоя на
Черна“ № 5, вх. Б, ет. 4, ап. 11 да заплати на С. С. Н., с ЕГН ********** и Е.Х. К.,
родена на ** г. в Гърция, и двамата с адрес: с. Добровница, ул. „Първа“ № 24А, общ.
Пазарджик, обл. Пазарджик направените от последните разноски в размер на 300 лв.
/триста лева/.
ОСЪЖДА Д. С. З., с ЕГН **********, с адрес: гр. Пазарджик, ул. „Завоя на
Черна“ № 5, вх. Б, ет. 4, ап. 11 да заплати на адв. С. Ч. адвокатско възнаграждение в
размер на 16 700 лв. /шестнадесет хиляди и седемстотин лева/.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – Пловдив в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Смолян: _______________________
8