Р Е Ш
Е Н И Е
№ 1716
гр. Русе, 24.10.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Русенският районен
съд ІV граждански
състав
в публично заседание на двадесет и пети септември през
две хиляди и деветнадесета година в състав:
Председател : Виржиния Караджова
при секретаря Василена Жекова
в присъствието на прокурора ……………………………
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело
№ 1224 по
описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищците Г.И.П., П.Г.Г., Д.В.Я., Ц.Ц.С., Й.П.И.,
Г.Ц.И., М.Н.Г., Г.Х.П., Р.К.К. и Д.К.К. твърдят, че
с
Решение № 01ВАЗ/24.07.1996 г. на ПК-Исперих, в качеството им на
наследници на П. М.Д., б.ж. на с.Вазово, общ.Исперих, обл.Разград,
починал на 01.09.1970 г., им било възстановено правото на собственост
върху земеделска земя с начин на трайно
ползване Нива от 44 дка, втора категория, в м.“ЕНИ КЬОКЛЮК”, имот № 014030 по
плана за земеразделяне на селото, при граници и съседи: имот № 100137 полски път на кметство с.Вазово, имот
№ 014031 нива на Ю.С.М., имот № 014032 нива на А.А.И.,
имот № 014027 нива на Х.С.Х. и имот № 100161 полски път на кметство, а съгласно
план за земеразделяне № 02ВАЗ от 24.07.1996 г. и по сега действащата
кадастрална карта и кадастрални регистри на селото, одобрени със Заповед № РД-18-29/11.06.2007
г. на Изп.директор на АГКК- нивата в м.“ЕНИ КЬОКЛЮК”,
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 10015.14.30 с площ 44 010 кв.м,
с трайно предназначение на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване:
Нива, категория земята при неполивни условия: втора, стар идентификатор: няма,
номер предходен план: 0, при граници и съседи, съгласно скица: имот
№10015.14.32, имот №10015.14.31, имот №10015.14.69, имот №10015.14.27 и имот
№10015.14.70, от която недвижимост те притежават общо 261/504 ид.части.
С Нот.акт за
замяна № 4, том 4, акт № 118, дело № 594 от 28.11.2016 г. на Нотариус рег.№ 688
на НтК, с район на действие РС-Исперих, сънаследникът
им Г.Ц.П. заменил своята 1/14 ид.ч. от процесния имот срещу бюфет “…”, собственост на И.К.П..
Последният,
преди да придобие тази недвижимост, на 29.10.2016 г. сключил Договорът за
аренда на земеделски земи № 28422, с
нотариална заверка на подписите, с вх.рег. № 3960 от 05.12.2016 г., Акт № 210,
том 3 на СВ-гр.Исперих, съгласно който предоставил на арендатора А.И.Т.за
временно възмездно ползване, за срок от 50 години, възстановената в патримониума
на наследодателя П.М.Д. нива от 44 010 кв.м срещу насрещно дължимо арендно плащане в размер на 1 лев на декар, начиная от 01.10.2017 г.Страните се споразумели, че
плащането на арендните вноски ще бъде в срок не по-късно от 30 август на всяка следваща
стопанска година.В чл.5.2.4. била
предвидена възможност наследниците на арендатора, съответно правоприемниците
му, да го заместват като страна в договора за аренда.
С Договор за
поправка на договор за аренда на земеделски земи от 22.02.2017 г., с нотариална
заверка на подписите, с вх.рег.№ 283 от 23.02.2017 г., Акт № 56,том 1, парт. книга 38171-38230 в СВ-гр.Исперих, била извършена
поправка на стр.1 в т.1.2 от контракта, която да се чете “В
землището на с.Вазово, общ.Исперих, обл.Разград,
ЕКАТТЕ 10015, общо 44.010 дка, арендно плащане 31 лв.
на декар”.
Ищците
твърдят, че не са били в известност за извършената от сънаследника им замяна на
неговата 1/14 ид.част от имота, нито за сключения
договор за аренда, респ. за поправката му. Земеделските земи се обработвали от
трето лице и те получавали съответстващото на дела им арендно
плащане за всяка стопанска година.За настъпилите промени научили на 27.09.2017
г., когато сключили договор за аренда със земеделски производител Г. Друмев.
Считат, че
Договор за аренда на земеделски земи № 28422 от 29.10.2016 г. е нищожен, поради
накърняване на добрите нрави и поради липса на съгласие.Първият ответник не е
имал представителна власт и те не са давали съгласие за сключване на такъв
договор.Към него момент И.К.П. не е бил и техен съсобственик.Считат, че с
извършената замяна се заобикаля закона, тъй като явно се касае за продажба на
1/14 ид.ч. от процесния
имот.
Ищците
намират, че договорът за аренда е нищожен, поради накърняване на добрите нрави
по смисъла на чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД.На първо място контрактът бил сключен при
неизгодни условия, съобразно конкретната практика за района-при значителни
занижено договорено арендно плащане и за срок
значително по-дълъг от обичайния.Считат, че с тези клаузи е нарушен принципът
на справедливостта и те създават условия за неоснователно обогатяване на
арендатора, т.к. вследствие на прилагането й ще с налице неравнопоставеност на
насрещните задължения или договореното арендно
плащане в размер на 31 лева на декар не съответства на установения за района на
община Исперих среден размер на рентата за стопанска година от 70 лв. на
декар.В тази връзка намират, че не е била спазена нормата на чл.8 ал.2 т.1 от ЗАЗ размерът на арендното плащане да се договори въз основа на пазарната
поземлена рента.Липсата на еквивалентност на насрещните престации,
влече след себе си нищожност на целия договор, т.к. тази част не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 ЗЗД, защото не са налице
основания за заместването й от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото
договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази
недействителна част.
На второ
място, намират, че договореният изключително дълъг период от 50 стопански
години също противоречи на добрите нрави.
Твърдят, че
арендаторът А.И.Т.починала.Втората ответница е неин наследник по закон.
Поради
дългосрочния характер на договора и особеното значение на земеделските земи,
твърдят, че арендата принципно се сключва с оглед на личността на арендатора.В
тази връзка в чл.27 ал.1 т.5 от ЗАЗ е предвидено договорът за аренда да се
прекратява от момента на смъртта на арендатора (ако е физическо лице) или с
прекратяването му (ако е юридическо лице), освен ако страните не са уговорили
друго в договора.Считат, че в конкретния случай с постигнатата уговорка в
чл.5.2.4. от контракта се заобикаля това законово изискване.
Ищцата К.И.П. твърди, че също е
собственик по наследство на идеална част от процесния
имот.Развива допълнителни доводи, че договорът за поправка на договора за
аренда не може да прояви правно действие, след като първият контракт е
нищожен.
Искат от съда
да прогласи нищожността на договор за аренда на земеделски земи, сключен с
29.10.2016 г., и Договор за поправка на договор за аренда на земеделски земи,
сключени между И.К.П. и наследодателката на втората
ответница на 22.02.2017 г., поради накърняване на добрите нрави.Претендират
разноски по делото.
Ответниците И.К.П.
и С.В.П. оспорват исковете.Претендират разноски по делото.
След
преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното:
По делото няма
спор и са представени доказателства, че ищците и първият ответник са съсобственици на процесния имот, находящ се в землището на с.Вазово, общ.Исперих, обл.Разград, като И.П.
се явява притежател на 1/14 ид.част от земята,
съгласно в Нот.акт за замяна № 4, том 4, акт № 118, дело № 594 от 28.11.2016 г.
на Нотариус рег.№ 688 на НтК, с район на действие
РС-Исперих.Ищците са наследници по закон на П. М.Д., б.ж. на с.Вазово,
общ.Исперих, обл.Разград, починал на 01.09.1970 г.
Собствеността им върху процесния имот била
възстановена по реда на ЗСПЗЗ с Решение № 01ВАЗ/24.07.1996 г. на ПК-Исперих (л.21-л.24).
На 29.10.2016
г. И.К.П. сключил с А.И.Т., негова баба, Договор за аренда на земеделски земи №
28422, , с вх.рег. № 3960 от 05.12.2016 г., Акт № 210, том 3 на СВ-гр.Исперих, с
който й предоставил за временно възмездно ползване, за срок от 50 години,
собствената си обработваема земеделска земя в различни землища, измежду които е
и процесната нива, при годишна цена от 1 лв. на
декар, начиная от 01.10.2017 г.
В чл.5.2.2 на
арендатора било дадено право да преарендова или
отдава под наем имотите, а в чл.3.2 и чл.6.2 са предвидени възможности за
изменение на контракта.В чл.5.2.4 е казано, че наследниците на арендатора могат
да го заместват като страна по сделката.
На 22.02.2017
г. между И.К.П. и А.И.Т.бил сключен Договор за поправка на Договор за аренда на
земеделски земи № 28422, вписан в СВ-Исперих под № 283/ 23.02.2017 г.С него страните се
съгласили, че договореното арендно плащане не е 1
лв., а 31 лв. на декар.
Видно от У-ние
за наследници № 17/27.06.2017 г. на
Община-Бяла, А.И.Т.починала на 30.05.2017 г. Нейна единствена наследница
по закон е С.В.П..
Назначената в
производството експертиза, след запознаване с доказателствата по делото,
включително предоставена информация от ОД ”Земеделие”-Разград, се е произнесла,
че средната пазарна наемна цена в региона на с.Вазово за стопанската 2017/2018
г. възлиза на 75 лв. за декар.
При тази
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявени
са искове за прогласяване недействителност на Договор за аренда на земеделски
земи № 28422/ 29.10.2016 г., сключен между ответниците, поради накърняване на добрите нрави, предвид
подписването му между свързани лица, за срок от 50 години и при уговорено арендно плащане за стопанска година
от 1 лв. за декар обработваема земя, изменено на 31 лв. с друг
договор от 22.02.2017 г. под формата на поправка на акта.
Между
страните няма разногласие относно релевантните за спора факти.Ищците и първият ответник
притежават идеални части от процесната земя.Преди
възникване правото на собственост на И.К.П. върху 1/14 идеална част от земята,
същият сключил със своята баба договор за аренда на целия имот, като двамата се
споразумели контрактът да произведе действие от 01.10.2017 г.
Ищците, в
качеството си на съсобственици на процесния имот, имат
правен интерес да искат прогласяване нищожност на договора за аренда, сключен
между ответниците, в частта му касаеща
спорния обект.
Съдът намира исковете за
основателни.
Действително ЗАЗ не въвежда
забрана за договаряне между лица с роднински връзка.За времето до влизане в
сила на ЗИД на ЗАЗ (обн.ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила
от 07.02.2017 г.), с който е създадена нова ал.4 на чл.3, сключването на
договор за аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало
може да се извърши от всяко лице, имащо качеството на съсобственик на вещта,
без значение обема на притежаваните от него права.Няма въведено законово изискване досежно
арендатора. Следователно той може да е роднина на насрещната страна по сделката.
Към него момент ограничение липсва и по отношение на частта, от имота, която трябва да притежава арендодателя.Тогава,
както и понастоящем, законът въвежда изискване само за минималния срок, за
който следва да се сключи договор за аренда.По аргумент на чл.28 ал.2 от ЗАЗ, където се
визира кои договори за аренда се развалят по съдебен ред-сключени за срок
по-дълъг от 10 години или пожизнено, се налага извод, че няма нормативна
забрана този вид договор да е със срок на действие и от 50 години.Така определената
продължителност обаче, отнесена към уговорената първоначално арендна цена, която се явява значително занижена спрямо действителната пазарна цена
за региона, води до нищожност на договора в атакуваната му част, поради накърняване
на добрите нрави.Константната практиката на ВКС е в смисъл, че липсата на
еквивалентност на насрещните престации при
двустранните договори, може да се приеме за противоречие с добрите нрави,
доколкото те определят границата на свободата на договаряне, предвидена в чл.9
от ЗЗД. Противоречието с добрите нрави представлява нарушаване на морални,
неписани норми на обществения живот, от гледна точка на които морално
недопустимо е сключеният договор да породи
съответните прави последици.Нееквивалентността на престациите,
когато има за резултат нарушаването на такива норми по посочения начин,
обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави.Нищожността
на договора в частта относно арендното плащане би
довела до нищожност на целия договор, понеже тази част не може да се санира по смисъла на чл.26 ал.3 от ЗЗД, защото не са налице
основания за заместването й от нормите на специалния ЗАЗ, както и самото
договорно правоотношение не би могло да обвързва страните без тази клауза.В процесния случай ответниците са
уговорили помежду си първоначална цена от 2 лв. на декар годишно.От приетата в
производството експертиза се установява, че средната цена в региона през
стопанската 2017/2018 г. е била 75 лв. за декар.При това положение е налице явно несъответствие на престациите,
което относимо
към срока на действие на договора, като сключен между роднини извън
кръга на наследниците на П. М.Д., води до нищожност на сделката.Според Решение
№ 119 от 22.03.2011 г. по гр.дело № 485/2010 г. на ВКС, предвид казуалния
характер на възмездните сделки при преценката на тяхната действителност
следва да се съобразява не
само съдържанието на уговорените насрещни престации,
а съгласно чл.20 ЗЗД трябва да се вземе предвид целта, с която е сключена сделката от всяка
страна, тъй като тази цел
е свързана с удовлетворяване
на допустим от закона интерес
на страната.В случая съконтрахентите
по договора за аренда са се възползвали от липсата на забрана в закона по
изброените пунктове, като са постигнали един неприемлив по отношение на
принципа на справедливостта резултат, ограничавайки в значителна степен
останалите съсобственици.Извършената впоследствие ”поправка” на нищожния
договор, по естеството си е нов договор,
но извън уговорката за цена, не съдържа други съществени елементи на сделката.С
оглед изложеното, включително и съобразявайки решението по в.гр.дело № 379/2018
г. по описа на РОС, постановено по аналогичен казус и касаещо
същите ответници, исковете следва да се уважат.В тежест на ответниците са направените от ищците разноски по делото.
По изложените съображения, съдът
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА за
установено по отношение на Г.И.П., ЕГН **********,***, П.Г.Г., ЕГН **********,***, Д.В.Я., ЕГН **********,***, Ц.Ц.С.,ЕГН **********,***, Й.П.И., ЕГН **********,***, Г.Ц.И., ЕГН **********,***, М.Н.Г., ЕГН **********,***, Г.Х.П., ЕГН **********,***, Р.К.К., ЕГН **********,***, Д.К.К.,
ЕГН **********,***, всички със
съдебен адрес:***, чрез адв.Е.К. от СсАК, и К.И.П., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, чрез адв.С.К., от
АК-София, по исковете им срещу И.К.П.,
ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН **********,
последната в качеството й на наследник на А.И.Т., починала на 30.05.2017
г., двамата от гр.Русе, със съдебен адрес:***, чрез адв.К.Д.
***, нищожността на Договор за аренда на земеделски земи № 28422/29.10.2016
г., с нотариална заверка на подписите, с вх.рег. № 3960 от 05.12.2016 г., Акт №
210, том 3 на СВ-гр.Исперих, поправен на 22.02.2017 г., в частта му, касаеща нива, находяща се в землището на с.Вазово, общ.Исперих, обл.Разград, м.“ЕНИ
КЬОКЛЮК”, съставляваща ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 10015.14.30 с площ 44 010 кв.м, с трайно предназначение
на територията: Земеделска, с начин на трайно ползване: Нива, категория земята
при неполивни условия: втора, стар идентификатор: няма, номер предходен план:
0, при граници и съседи, съгласно скица: имот №10015.14.32, имот №10015.14.31,
имот №10015.14.69, имот №10015.14.27 и имот №10015.14.70, сключен между И.К.П.
и А.И.Т., поради накърняване на добрите нрави.
ОСЪЖДА И.К.П., ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, чрез адв.К.Д.
***, да заплатят на Г.И.П., ЕГН **********,***, П.Г.Г., ЕГН **********,***, Д.В.Я., ЕГН **********,***, Ц.Ц.С.,ЕГН **********,***, Й.П.И., ЕГН **********,***, Г.Ц.И., ЕГН **********,***, М.Н.Г., ЕГН **********,***, Г.Х.П., ЕГН **********,***, Р.К.К., ЕГН **********,***, и Д.К.К., ЕГН **********,***, всички със
съдебен адрес:***, чрез адв.Е.К. от СсАК, сумата от 1 469,87
лв.-разноски по делото.
ОСЪЖДА И.К.П., ЕГН **********, и С.В.П., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, чрез адв.К.Д.
***, да заплатят на К.И.П., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, чрез адв.С.К. от
АК-София, сумата от 773 лв.-разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Русенски окръжен съд в 2-седмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /П/