Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 01.06.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД,
VI ТО, 5 състав, в открито съдебно
заседание на седемнадесети май две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
МАРИЯ РАЙКИНСКА
като разгледа докладваното от съдията т. д. № 2925 по описа за 2017
г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Ищецът „П.2.“
ЕООД сочи в исковата си молба, че предявява иск при
условията на чл. 422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1 ГПК за установяване вземанията
му по Заповед за изпълнение на парично задължение, издадена по ч.гр.д. №
40052/2017 г. на СРС, 60 състав.
Твърди, че с договор за наем от 27.08.2014 г. е
предоставил на ответника „К Е.К Е.“ ЕАД ползването под наем на търговски площи, намиращи се в
търговски парк, изграден върху УПИ I в кв. 42b
по плана на гр. С., с административен адрес: ул. „********. Сочи,
че в т. 1.2. от договора, страните са уговорили
месечен наем в размер от 1740 евро без ДДС (или 3 403.14 лева без ДДС или 4 083,77 лева с ДДС). Наемната цена се
дължала всеки месец предварително най-късно до петия работен ден на текущия
месец. Поддържа че от 10 май 2016 г. ответникът не изпълнявал последователно
задълженията си за плащане на месечната наемна цена по договора за наем от
27.08.2014 г. Посочва, че ответникът е в неизпълнение на плащането на общо 13 наемни вноски от 4 083,77 лева с
ДДС, като за всяка вноска била
издадена съответна данъчна фактура. Сочи, че от счетоводството на ищеца била
фактурирана по-малка месечна сума - по
3 828.54 лева на месец, поради което с фактура № 59/22.05.2017 г. била
направена корекция на наемните вноски за периода 01.05.2016 г. до 30.04.2017 г.
Твърди, че съгласно т. 5.6.5. от договора за наем от датата на
падежа на всяка вноска до датата на предявяване на заявлението за издаване на
заповед за изпълнение - 20.06.2017 г. договорената между страните лихва била в
размер на 0,10% от дължимата сума за всеки просрочен ден. Посочва, че върху
всяка от неизплатените 13 наемни вноски се дължи договорна лихва по т. 5.6.5 от
договора за наем от 27.08.2014 г., както следва: 1. Договорна лихва върху
неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец май 2016 г., начислена от
датата на падежа на 10.05.2016 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 404 дни) - 1 543.28 лева; 2. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец юни 2016 г., начислена от
датата на падежа на 07.06.2016 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 376 дни) - 1436.32 лева; 3. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец юли
2016 г., начислена от датата на падежа на 07.07.2016 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 346 дни)
- 1 321.72 лева; 4. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец август 2016 г., начислена от
датата на падежа на 05.08.2016 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 317 дни) - 1 210.94 лева; 5. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец септември
2016 г., начислена от датата на падежа на 09.09.2016 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 282 дни)
- 1 077.24 лева; 6. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена
в размер на 3 828.54 лева за месец октомври
2016 г., начислена от датата на падежа на 07.10.2016 г. до
предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 254 дни) - 970.28 лева; 7. Договорна лихва върху
неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец ноември 2016 г., начислена от
датата на падежа на 07.11.2016 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 223 дни) - 851.86 лева; 8. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец декември
2016 г., начислена от датата на падежа на 07.12.2016 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 193 дни)
- 737.26 лева; 9. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец януари 2017 г., начислена от
датата на падежа на 09.01.2017 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 160 дни) - 611.20 лева; 10. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец февруари 2017 г., начислена от
датата на падежа на 07.02.2017 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 131 дни) - 500.42 лева; 11. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец март
2017 г., начислена от датата на падежа на 08.03.2017 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 107 дни)
- 409.81 лева; 12.
Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за
месец април 2017 г., начислена
от датата на падежа на 07.04.2017 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 72 дни) - 275.04 лева. 13. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 4 083,77 лева за месец май
2017 г., начислена от датата на падежа на 09.05.2017 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 37 дни)
- 141.34 лева.
Общо дължимата
договорна лихва била в размер на 11
086.71 лева.
Ищецът твърди, че
въпреки многократните покани ответникът и към настоящия момент не е изплатил
задълженията си за наем, възлизащи на общо 53 089.01 лева.
Моли съда да признае
за установено по отношение на ответника, че същият му дължи сумата от 53 089.01 лева, представляваща главница по договор за наем от 27.08.2014 г.
за периода м. май 2016 г. – м. май 2017 г., ведно с законна лихва за периода от
20.06.2017 г. до изплащане на вземането; сумата от 11 086.71 лева, представляваща мораторна лихва, начислена върху датата на
падежа на всяка месечна наемна вноска за периода от 10.05.2016 г. до 19.06.2017
г. Претендира и разноски.
В
срок ответникът е подал отговор на исковата молба, в която твърди, че на 11.07.2017 г. му била връчена покана за доброволно
изпълнение по изпълнително дело № 20179240401042 по описа на ЧСИ Г.К., от която
разбрал за издадената заповед.
Не оспорва, че между него като наемател и ищеца, в
качеството на наемодател, на 27.08.2014 г. е сключен пред нотариус наемен
договор с обект търговски площи, (съгласно приложен към договора план за
разположение), находящи се в Търговски парк, изграден върху недвижим имот УПИ I
в квартал 42, по плана на гр. С., ул. „*******", който е със срок 5
години, както и че ползва наетия имот, като оперира и стопанисва в него магазин
„Техномаркет", на основание договор за търговско представителство от
17.03.2014 г., съгласно който „К Е.К Е." ЕАД действа като търговски
представител на „*******" АД.
Твърди, че ищецът е наемател на процесния имот по договор
за наем с тогавашния собственик на имота - дружеството „С.П.С." ЕООД,
подписан на 01.08.2014 г., който е с 10-годишен срок. Твърди, че с писмо от
април 2016 г. дружеството „*******“ АД било уведомено, че с постановление за
възлагане на недвижим имот от 22.12.2015 г. по изпълнително дело №
20158740400236 на ЧСИ С.П., рег. № 874, с район на действие Окръжен съд - гр.
Хасково, влязло в законна сила на 08.04.2016 г. трето лице - „Т.П.Х.“ АД е
собственик на 5010 / 8005 идеални части от процесния имот. Последното дружество
дало едномесечно предизвестие на „П.**“ ООД и „С.П.С." ЕООД да прекратят
договора за наем помежду си.
Сочи, че с последващо писмо новият собственик искал от
ответника да му бъде платен наем за периода 08.04.2016 г. – 30.04.2017 г.
Твърди, че поради неосигуряване на несмущавано ползване на имота, ответникът
изпратил до пренаемодателя писмено предупреждение за разваляне на договора чрез
куриер „Р.Е.Е.Л." ООД на 16.05.2016 г. на адреса на управление на ищеца,
като от уведомително писмо, изх. № 04814/13.07.2017 г. се установявало, че
пратката не е доставена поради факта, че получателят не е открит на посочения
адрес. Независимо от развалянето, счита, че договорът следва да се счита
развален по право поради невъзможност за изпълнение на основното задължение на
наемодателя предвид развалянето на договора за наем на неговия праводател.
Невъзможността за необезпокоявано ползване на имота се установила и по-късно,
когато „*******“ АД получили съобщение от ЧСИ да изнесе вещите си от имота.
На следващо място ответникът сочи, че самият ищец бил
издал кредитни известия по фактури с номера от 4 до 11 от описаните в исковата
молба фактури, подписани с електронен подпис наС.Г. М., като в поле Причина
било посочено „съдебно решение за имот“. Издадените по-късно 18 броя дебитни
известия ответникът отрича да е получавал и да дължи плащане по тях. Фактурите
за периода февруари – май 2017 г. също не били получавани от ответника, нито са
заведени в счетоводството му.
Моли съда да отхвърли всички
установителни искове като неоснователни и недоказани.
С допълнителната си искова молба
ищецът поддържа изложеното в исковата молба. Оспорва твърдението на ответника,
че „Т.П.Х.“ АД е станал собственик на имота посредством Постановление за
възлагане на недвижим имот от 22.12.2015 г. по изпълнително дело № 236/2015 г.
по описа на ЧСИ С.П., peг. №
874., както и твърдението, че
Постановлението за възлагане от 22.12.2015 г. е влязло в сила на
08.04.2016 г. Намира, че придобиването на имота по силата на Постановление за
възлагане не влияе на облигационните връзки, възникнали между страните по
силата на договорите за наем.
Сочи, че са неправилни твърденията на ответника, че договорът за наем от
01.04.2014 г.е прекратен и
не дължи наемна цена за периода от май 2016 г. до май 2017 г. Поддържа, че с
възлагането на имота на „Т.П.Х.“ АД същото заместило наемодателя „М.Б.Г.“ ЕООД
в правата и задълженията на наемодателя по договора с ищеца и нито този
договор, нито договорът с ответника били прекратени. Изявленията на „Т.П.Х.“ АД до „К и К Е.“ ЕАД
не можели да прекратят облигационни връзки с трети лица.
Твърди, че не е получавал уведомления или изявления от
собственика на имота за прекратяване на договора за наем, от което следвало, че
същият все още е действащ, съответно и последващият договор между „П.2."
ЕООД и ответника също е в сила и се дължало плащане на уговорения в него наем.
Поддържа, че договорът за наем между
него и ответника не е развален по право, тъй като с прехвърлянето на
собствеността на имота не водело до невъзможност за изпълнение от
пренаемодателя. Сочи, че и към днешна дата „*******“ ЕАД необезпокоявано
ползвали имота.
Оспорва твърдението на ответника, че договора за наем
от 01.09.2014 г. е развален на основание чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Заявява, че не е бил уведомяван от ответника за
разваляне на договора, нито му е даван подходящ срок за изпълнение.
Оспорва твърдението на ответника, че получаването на съобщение № 17457/16.09.2016 г.
по ИД № 236/2015 г. на ЧСИ С.П. за извършване на въвод във владение на „Т.П.Х."
АД в имота, прави невъзможно необезпокояваното му ползване на имота. Сочи,
че тази процедура не засяга по никакъв начин правото на държане на наемателя, а
само регламентира за кого се държи вещта по силата на договора за наем - в
случая за новия собственик - „Т.П.Х.“ АД.
Относно твърдението
на ответника, че приложените към исковата молба дебитни известия
и фактури не били осчетоводени от ответника поддържа, че този факт няма отношение към дължимостта на
сумите по тях. Издадените от ищеца кредитни известия били грешка, поправена
по-късно с издаването на дебитни известия. Счетоводните решения на ответника и
нередовно водено счетоводство не влияели върху съществуването на права и задължения.
Ответникът е депозирал допълнителен
отговор на исковата молба, с който оспорва твърденията на ищеца, направени в
допълнителната искова молба и поддържа и доразвива правните си доводи за
неоснователност на исковете. Сочи, че на 11.11.2016 г. между „*******“ ЕАД и „Т.П.Х." АД бил подписан
договор за наем на процесния имот и всички плащания по него били редовно
извършвани.
Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото е представен нотариално
заверен наемен договор от 27.08.2014 г., сключен между „П.2.“ ЕООД и „К е.К Е.“
ЕАД относно обект търговски парк, изграден върху недвижим имот УПИ І в кв. 42б по
плана на гр. С., находящ се на административен адрес гр. С., ул. „********.
Уговорено е, че годишният наем е в размер на 3.5% от годишния оборот,
реализиран от наемателя в наетия имот, но че минималния месечен наем е в размер
на 1 740 евро на месец, без ДДС, който се прибавя към наемната цена.
Договорът за наем е сключен за пет години с начална дата 01.09.2014 г. В
договора е посочено още, че наемодателят ползва имота на основание сключен от
него договор за наем със собственика им, в който изрично е предвидена
възможността за тяхното преотдаване на трети лица без ограничения.
Към договора за наем са приложими Общи
условия, в които са уредени правата на страните при неизпълнение на договора от
насрещната страна. В т. 1.2. от ОУ е уредена възможност за наемателя
едностранно да развали договора, включително в случай, че собственикът на имота
го прехвърли на трети лица без да уведоми наемателя с цел запазване неговите
права по договора. Уредено е и общо право на наемателя да развали договора с
30-дневно предизвестие, ако наемодателят не отстрани нарушение по договора,
което може да бъде отстранено. Прекратяването на договора се извършва писмено.
В т. 5.1. от ОУ е уговорено, че
дължимият минимален месечен наем се изплаща предварително до петия работен ден
на текущия месец.
Страните са уговорили в т. 5.6.9. от приложимите към
договора за наем Общи условия, че всички плащания на наемателя към наемодателя
се извършват в местна българска валута по релевантния курс на БНБ н а15-то
число на предходния месец
По делото са представени фактури за
месечен наем в размер на 3 828.54 лева с ДДС за периода май 2016 г. – април
2017 г., с издател „П.2.“ ЕООД и получател „К е.К Е.“ ЕАД, фактура за месечен
наем за м. май 2017 г. в размер на 4 083.77 лева между същите страни;
фактура от 22.05.2017 г. на стойност 3 062.80 лева с основание „корекция
на наем за периода 01.05.2016 г. до 30.04.2017 г.
Представени са и осем дебитни известия
от 01.02.2017 г., всяко за сумата 3 828.54 лева, издадени от „П.2.“ ЕООД с
получател „К е.К Е.“ ЕАД към фактурите за наем за периода май 2016 г. –
октомври 2016 г. Във всички тях е посочено като причина „погрешно издадено
кредитно известие от 31.12.2017 г.
Представен е договор от 17.03.2014 г.
между „*******“ ЕАД - Търговец и „К е.К Е.“ ЕАД- Търговски представител, по
силата на който Техномаркет възлага, а К енд К се съгласява да сътрудничи и да извършва от
името и за сметка на Техномаркет всички сделки, които попадат в рамките на
обичайната търговска дейност на Техномаркет в търговските обекти, стопанисвани
от К енд К, срещу възнаграждение. Договорът е сключен за срок от пет години,
считано от 17.03.2014 г.
Видно от Договор за наем от 01.08.2014
г., сключен между „С.П.С.“ ЕООД - наемодател и „П.2.“ ЕООД – наемател, с него
наемодателят е отдал под наем на наемателя Помещение с площ от 435 кв.м.,
находящо се в търговски парк, изграден върху недвижим имот УПИ І в кв. 42б по
плана на гр. С., находящ се на административен адрес гр. С., ул. „********, като
договорът за наем е сключен за срок от 10 години.
С писмо от 14.04.2016 г. „Т.П.Х.“ АД е
уведомило „*******“ АД, че съгласно Постановление за възлагане на недвижим имот
от 22.12.2015 г., влязло в сила на 08.04.2016 г. е собственик на 5010/8005
идеални части от УПИ І в кв. 42б по плана за регулация и застрояване на гр. С.,
ведно с построената в имота Търговска сграда със ЗП 1 605.70 кв.м.
Отправена е покана в срок от 24 часа дружеството да се свърже с техен
представител и да се легитимира като държател на част от описания недвижим
имот. Направено е изявление, че са предприети съответни действия за въвеждане
във владение в имота.
Представено е цитираното постановление
за възлагане, издадено в гр. Хасково на 22.12.2015 г. по изп.д. № 20158740400236
на ЧСИ С.М.Пеев. Върху постановлението в края е направено отбелязване, че
същото е влязло в сила на 08.04.2016 г.
Представено е и второ уведомление от „Т.П.Х.“
АД до „*******“ АД, от 09.05.2016 г., с което е посочено, че „Т.П.Х.“ АД е било
въведено във владение на придобития имот на 27.04.2016 г., както и че на
04.05.2016 г. са уведомили „П.2.“ ЕООД, че считат договора за наем между „П.2.“
ЕООД и „С.П.С.“ ЕООД за такъв без определен срок, както и че едновременно с
това са отправили едномесечно предизвестие за прекратяването му, при което с
отпадане правата на наемателя отпадат и правата на пренаемателя. Даден е
едномесечен срок на „*******“ АД да освободи имота, а ако имат интерес да
продължат ползването на имота, да сключат договор за наем с „Т.П.Х.“ АД.
Представени са две фактури от 09.05.2016
г., издадени от „Т.П.Х.“ АД с получател „*******“ АД, с основание „наем за имот
С. 08.04.2016 г. – 30.04.2016 г.“ и „наем за имот С. 01.05.2016 г. – 30.05.2016
г.“
С писмо с изх. № 16-1454/16.05.2016 г. по описа на „*******“
АД, „К е.К Е.“ АД са уведомили ищеца, че с оглед уведомителните писма на „Т.П.Х.“
АД вече няма основание за заплащане на наемна цена на „П.2.“ ЕООД. Направено е
искане за връщане на платения гаранционен депозит. Няма данни това писмо да е
достигнало до адресата „П.2.“ ЕООД.
Представено е уведомително писмо от „Р.Е.Е.Л.“
ООД до „*******“ АД, с което първото дружество е декларирало, че тов. 30605166
за получател П.** на адрес гр. София, бул. „********, изпратена на 16.05.2016
г. е направен опит да бъде доставена на 01.06. и 02.06.2016 г., но адресатът не
е открит на адреса.
Представено е Съобщение от ЧСИ С.П. до „*******“
АД за насрочен въвод във владение на 31.10.2016 г. в 13. 00 ч. в 5010/8005
ид.ч. от УПИ І в кв. 42б, гр. С..
Представени са кредитни известия от П.2.“
ЕООД до „К е.К Е.“ ЕАД във връзка с фактурите, издадени за наемни вноски за
периода май 2016 г. – декември 2016 г.
Видно от Договор за наем на недвижим
имот от 11.11.2016 г., същият е сключен между „Т.П.Х.“ АД – наемодател и „*******“
АД – наемател с обект 435 км.м., обособена част, находяща се в южната страна на
търговска сграда с административен адрес гр. С., ул. „******** със ЗМ 1605.70
кв.м.
Към доказателствата по настоящото дело е
приобщено ч.гр.д. № 40052/2014 г. на СРС, 60 състав. Същото е образувано по
заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК от 20.06.2017 г.,
депозирано от „П.2.“ ЕООД против „К е.К Е.“ ЕАД за заплащане на главница в
размер на 53 089.01 лева – неизплатена наемна цена по договор за наем от
27.08.2014 г. за периода май 2016 г. – май 2017 г. и лихва в размер на
11 086.71 лева за периода 10.05.2016 г. до 19.06.2017 г. и законната лихва
върху главницата от 20.06.2017 г. до окончателното погасяване на задължението.
На 29.06.2017 г. е издадена заповед за изпълнение, с която заявлението изцяло е
уважено. Изпълнителният лист е получен от заявителя на 06.07.2017 г. На
21.07.2017 г. „К е.К Е.“ ЕАД е депозирало възражение по чл. 414 ГПК. С
разпореждане от 27.07.2017 г. съдът е указал на заявителя да предяви иск за
вземането си. Разпореждането е връчено на 14.09.2017 г., а исковата молба е
депозирана на 16.10.2017 г. (14.10.2017 г. е ден събота).
По настоящото дело ответникът е представил
и покана за доброволно изпълнение до него по изп.д. № 20179240401042 на ЧСИ Г.К.,
изпратена на 07.07.2017 г. Липсва удостоверяване относно датата на връчването
й.
При
така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявеният установителен иск е допустим, като такъв,
предявен в срока и при условията на чл. 422 вр. 415 ГПК.
Предмет на доказване в настоящото производство е
парични вземания на ищеца „П.2.” ЕООД, произтичащи от Договор за наем на
недвижим имот с „К и К Е.“ ЕАД от 27.08.2014 г., за които е издадена заповед за
незабавно изпълнение по реда на чл. 417, т. 3 ГПК по гр.д. № 40052/2017 г. на
СРС, 60 състав. Настоящото производство е предназначено да стабилизира ефекта
на издадената заповед за изпълнение, същата да влезе в сила и издаденият в
производството по чл. 417 ГПК изпълнителен лист да запази действието си на
изпълнителен титул – арг. 416 ГПК и чл. 42, ал. 3 ГПК. Съгласно чл. 422, ал. 1 ГПК искът се смята предявен от датата, на която е подадено заявлението по чл.
417 ГПК. Ето защо, предмет на това исково производство може да бъде само
вземането, предявено със заявление в заповедното производство. Процесното
вземане следва да съвпада с вземането в заповедното производство по юридически
факт, от който е възникнало, по страни, вид, падеж и размер. В противен случай
искът ще бъде недопустим. В настоящия случай вземането, предмет на исковото
производство напълно съвпада с вземането, за което е издадена посочената
по-горе заповед за незабавно изпълнение. Длъжникът по заповедното производство
е депозирал в срок възражение по чл. 414 ГПК – макар по делото да няма данни
кога му е връчена ПДИ, тъй като същата е изготвена на 07.07.2017 г. (л 58), а
възражението е депозирано на 21.07.2017 г., очевидно дори ПДИ да е връчена още
в деня на изготвянето й, до 21.07.2017 г. са изтекли точно 14 дни, какъвто е и
срокът по чл. 414 ГПК. Искът е предявен в законоустановения едномесечен срок по
чл. 415, ал. 1 ГПК, поради което е допустим.
По основателността на исковете, настоящият състав
намира следното:
За да бъде доказана претенцията на ищеца, същият
следва да установи при пълно и главно доказване валидно възникнало наемно
правоотношение между страните; своята изправност по договора в исковия период,
включително, че е осигурил ползването на имота от ответника; размера на
претенцията си за наемна цена; валидна уговорка за договорна лихва за забава
(неустойка), настъпването на обстоятелствата, при която е уговорено същата да
се дължи, както и нейния размер в исковия период.
За да отблъсне ищцовата претенция ответникът следва
да установи твърденията си, че договорът за наем между него и ищеца е бил
развален по право, евентуално – че е бил развален от него по реда на чл. 87 ЗЗД, като изявлението му за разваляне е достигнало до ищеца, както и да докаже
другите твърдени от него обстоятелства, въз основа на които е направил
възражения – че наетият имот е придобит от трето лице – „П.Т.Х.“ АД и че същото
е прекратило договора за наем, по силата на който наемодателят „П.2.“ ЕООД
държи под наем процесния имот.
Страните не спорят, а и събраните писмени
доказателства установяват, че между „П.2.“ ЕООД и „К е.К Е.“ АД е сключен
валиден договор за наем на 27.08.2014 г., с нотариална заверка на подписите на
страните. Установи се от този договор, че минималната наемна цена, която
наемателят е дължал по договора, е в размер на 1740 евро, към която
допълнително се начислява ДДС или в български лева по фиксирания курс на БНБ за
еврото наемната цена е равна на 3 403.14 лева, а с ДДС – 4083.77 лева.
Не е спорно, а и се установява от събраните
доказателства, че ищецът е бил наемател
на процесния имот по договор за наем с тогавашния собственик на имота -
дружеството „С.П.С." ЕООД, подписан на 01.08.2014 г., който е с 10-годишен
срок.
По делото не са събрани
доказателства в подкрепа на твърдението на ответника, че е развалил договора с
ищеца. Макар да е представено негово писмено изявление в този смисъл, няма
доказателства това изявление да е достигнало до ищеца, в който само случай
същото би породило правни последици.
Установи се още, че
с Постановление за възлагане на недвижим имот от 22.12.2015 г. по изпълнително
дело № 236/2015 г. по описа на ЧСИ С.П., peг. № 874, „П.Т.Х.“ АД е станало
собственик на 5010/8005 идеални части от УПИ І в кв.
42б по плана за регулация и застрояване на гр. С., ведно с построената в имота
Търговска сграда със ЗП 1 605.70 кв.м., както и, че Постановлението за възлагане от 22.12.2015 г.
е влязло в сила на 08.04.2016 г.
Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД, при прехвърляне на
недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил
вписан в имотния регистър.
Съгласно чл. 237, ал. 2 ЗЗД, договорът за наем,
сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен
за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от
прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владениe на имота,
договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен
срок.
По делото се установи, че договорът за наем между „П.2.“
ЕООД и „К е.К Е.“ АД има достоверна дата, тъй като е с нотариална заверка на
подписа. Не се установява нито от преписа, представен от ищеца, нито от този,
представен от ответника, договорът за наем да е бил вписан в имотния регистър.
Следователно, този договор е останал задължителен за купувача „П.Т.Х.“ АД за
срок от една година от влизане в сила на постановлението за възлагане на имота
– до 08.04.2017 г. Следователно, до тази дата ищецът е бил в облигационно
наемно правоотношение с купувача-наемодател, съотв., договорът за пренаемане с
ответника е бил в сила до 08.04.2017 г. На тази дата се е прекратил договорът
за наем, съответно – договорът за пренаемане между страните по договора се е
прекратил по право при условията на чл. 89 ЗЗД, тъй като с прекратяване на
договора за наем между наемодателя и наемателя, наемателят нече не е могъл да
изпълнява задълженията си по договора за пренаемане на имота (аргумент от чл.
234, ал. 2 ЗЗД). Следва да бъде отбелязано, че макар купувачът „П.Т.Х.“ АД да е
станал собственик само на идеални части от наетия недвижим имот, предвид
същността на договора за наем съдът намира, че изпълнението е станало изцяло
невъзможно, а не само частично, тъй като никой наемател няма интерес от наемане
на идеални части от недвижим имот, предвид тяхната необособеност.
Следователно, доказано е по делото, че в периода
08.04.2016 г. – 07.04.2017 г. включително договорът за наем между страните по
делото е бил в сила и за този период пренаемателят „К е.К Е.“ АД дължи да
заплаща наемна цена, тъй като не се доказа в този период ползването на имота да
е било смущавано. Въвеждането във владение на новия собственик на по-голямата
част от имота, не представлява непременно лишаване на наемателя от държането на
имота, тъй като новият собственик е бил обвързан от договора за наем с „П.2.“
ЕООД и е следвало да го изпълнява за период от поне една година, както бе
посочено по-горе. Не се установиха никакви фактически действия на „П.Т.Х.“ АД,
които да са възпрепятствали ползването на имота от ответника в посочения
период. Изпратените от това дружество писма са до друго дружество – „*******“
АД. Подписването на договор за наем между купувача и „*******“ АД също не
установява само по себе си някакво смущение в ползването на имота от “К и К Е.“
ЕАД, доколкото не се установява държането да му е било отнето или да е имало
фактически пречки за упражняването му.
От посоченото следва, че ответникът дължи да заплати
на ищеца наем за част от исковия период, а именно за периода май 2016 г. до 07.04.2017
г. включително Макар наемната цена да е уговорена в евро, страните са уговорили
в т. 5.6.9. от приложимите към договора за наем Общи условия, че всички
плащания на наемателя към наемодателя се извършват в местна българска валута по
релевантния курс на БНБ на 15-то число на предходния месец, поради което в
случая не са приложими разрешенията дадени в решението по тълк.д. № 4/2014 г.
на ОСГТК. Както бе посочено по-горе, минималната месечна наемна цена в
български лева е 4 083.77 лева. За единадесет пълни месеца размерът й е
44 914.21 лева, а за седем дни от м. април 2017 г. дължимият наем е 952.88
лева или общо дължим е наем в размер на 45 867.09 лева, до който размер
главният иск е основателен, а за разликата до търсените 53 089.01 лева ще
следва да се отхвърли.
Дължимостта на посочения наем не се засяга от
действията на страните по осчетоводяването му и издаването на фактури, кредитни
известия или дебитни известия, тъй като задължението за заплащане на наем
произтича от договора, а не от счетоводните документи, в които се отразява
задължението.
По делото се установи и валидно договорено
задължение за заплащане на договорна лихва (неустойка) от наемателя при
просрочие на плащането на наемни вноски в размер на 0.1% на ден върху
просрочената сума. Ищецът е претендирал лихва само върху част от наемната цена –
3 828.54 лева и съобразно диспозитивното начало лихва следва да бъде
присъдена само върху тази част. При собствени изчисления съдът определя следния
размер на дължимата договорна лихва за периода от петия работен ден на всеки
релевантен месец до датата на предявяване на заявлението за издаване на заповед
за изпълнение – 20.06.2017 г.:
1. Договорна лихва
върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец май 2016 г., начислена от
датата на падежа на 10.05.2016 г. до 20.06.2017 г. (общо 406 дни) - 1 554.39 лева; 2. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец юни 2016 г., начислена от
датата на падежа на 07.06.2016 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 378 дни) - 1447.19 лева; 3. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец юли
2016 г., начислена от датата на падежа на 07.07.2016 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 348 дни)
- 1 332.33 лева; 4. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец август 2016 г., начислена от
датата на падежа на 05.08.2016 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 319 дни) - 1 221.30 лева; 5. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец септември
2016 г., начислена от датата на падежа на 09.09.2016 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 284 дни)
- 1 087.31 лева; 6. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена
в размер на 3 828.54 лева за месец октомври
2016 г., начислена от датата на падежа на 07.10.2016 г. до
предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 256 дни) - 980.11 лева; 7. Договорна лихва върху
неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец ноември 2016 г., начислена от
датата на падежа на 07.11.2016 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 225 дни) - 861.42 лева; 8. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец декември
2016 г., начислена от датата на падежа на 07.12.2016 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 195 дни)
- 746.57 лева; 9. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец януари 2017 г., начислена от
датата на падежа на 09.01.2017 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 162 дни) - 620.22 лева; 10. Договорна лихва върху неизплатена наемна цена в
размер на 3 828.54 лева за месец февруари
2017 г., начислена от датата на падежа на 07.02.2017 г. до датата
на предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение (общо 133 дни)
- 509.20 лева; 11. Договорна
лихва върху неизплатена наемна цена в размер на 3 828.54 лева за месец март 2017 г., начислена от
датата на падежа на 08.03.2017 г. до датата на предявяване на заявление за
издаване на заповед за изпълнение (общо 109 дни) - 417.31 лева; 12. Договорна лихва върху неизплатена наемна
цена в размер на 893.33 лева за седем дни от месец април 2017 г., от датата на падежа на 07.04.2017 г. до датата на
предявяване на заявление за издаване на заповед за изпълнение – 66.11 лева.
Тъй като обаче ищецът претендира
по-малки суми за отделните месеци, следва да му бъдат присъдени само претендираните
размери, което обосновава извод, че исковете му за неустойка върху всяка наемна
вноска са изцяло основателни по отношение наемните вноски за периода май 2016 –
март 2017 г. или за 10 670.33 лева. Претенцията за неустойка върху
наемната вноска за м. април 2017 г. е
основателна до размер на 66.11 лева, а за м. май е изцяло неоснователна и
следва да бъде отхвърлена. Или, общата претенция за неустойка е основателна до
размер на 10 736.44 лева, а за разликата до 11 086.71 лева следва да
се отхвърли.
Предвид уважаването на главния иск в
посочената по-горе част, основателна е и твърдението на ищеца, че му се дължи
законна лихва върху главницата от 20.07.2017 г. до окончателното й изплащане.
Направеното от ответника възражение
за прихващане не следва да бъде разглеждано, тъй като същото не е уточнено от
ответника, въпреки двукратно даваните от съда указания, а във вида, в който е
направено (общо срещу всички претенции за наемни вноски, всяка от които с
различен падеж), същото не може да се приеме, че е упражнено валидно.
По
разноските: При този изход от спора всяка страна има право на разноски
съобразно уважената, съотв. – отхвърлената част от иска. Ищецът е поискал
присъждане на разноски и е доказал такива в размер на 1283.51 лева – за
държавна такса. От тях, съобразно уважената част от исковете, ответникът дължи
да му заплати 1132.06 лева.
По
разноските в заповедното производство - съгласно т. 12 от ТР № 4/2013 г. на
ОСГТК на ВКС, съдът, който разглежда иска, предявен по реда на чл. 422, респ.
чл. 415, ал. 1 ГПК, следва да се произнесе за дължимостта на разноските,
направени и в заповедното производство с осъдителен диспозитив. Такива обаче
ищецът-заявител не е искал и не са му присъждани в заповедното производство.
Ответникът нито е искал присъждане
на разноски, нито е доказал извършване на такива.
Воден от изложеното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО, по
иск на „П.2.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** срещу „К Е.К Е.“ ЕАД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***, предявен при условията на чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 415, ал. 1 ГПК във вр. чл. 232 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, че съществуват следните изискуеми вземания на
„П.2.“ ЕООД срещу„К Е.К Е.“ ЕАД, произтичащи от договор за наем на недвижим
имот от 27.08.2014 г.: 1. Вземане в размер на 45 867.09 лева
(четиридесет и пет хиляди осемстотин шестдесет и седем лева и девет стотинки)
– сбор от неплатени наемни вноски за периода 01.05.2016 г. – 07.04.2017 г.
включително, включено в заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК, издадена по ч.гр д. № 40052/2017 г. на СРС, 60 състав, като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над дължимата сума до предявения размер
53 089.01 лева и за периода 08.04.2017 г. – 31.05.2017 г., като
неоснователен; 2. Вземане в размер на
10 736.44 лева (десет хиляди седемстотин тридесет и шест лева и
четиридесет и четири стотинки) – сбор от начислена договорна лихва (неустойка)
върху дължимите наемни вноски за периода от падежа на всяка наемна вноска до
20.06.2017 г., в размер на 0.1% на ден върху съответната месечна сума, включено
в заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК, издадена по ч.гр
д. № 40052/2017 г. на СРС, 60 състав, като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над дължимата сума до предявения размер
11 086.71 лева като неоснователен и 3.
Вземане за законна лихва върху главницата по т. 1 от диспозитива за периода
от 20.06.2017 г. до окончателното погасяване на вземането, включено в заповед
за изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК, издадена по ч.гр д. №
40052/2017 г. на СРС, 60 състав.
ОСЪЖДА
„К Е.К Е.“ ЕАД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***, да
заплати на „П.2.“ ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление ***, сумата
1132.06 лева (хиляда сто тридесет и два лева и шест стотинки) – разноски в
настоящото производство, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд –
София в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: