№ 241
гр. гр.Несебър, 26.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети юли през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Мария М. Берберова Георгиева
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско
дело № 20212150101651 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на М.А.Р..,
гражданка на Руската Федерация, родена на **********г., притежаваща задграничен
паспорт № *******, издаден на *******г. от ФМС ******, с постоянен адрес:
**********, подадена чрез пълномощника й - адв. О.А. от АК-Варна, със съдебен
адрес: гр. ************ против „Р.М.С.В.“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. ***********, представлявано от Н.Д.Л..
В исковата молба се сочи, че на 01.08.2019г. в гр. Несебър, к.к. Слънчев бряг бил
подписан Предварителен договор за продажба на недвижим имот със страни: купувач -
С.К., майка на ищцата Р. и продавач - ответника „Р.М.С.В.“ ЕООД, ЕИК ********* и с
предмет, съгласно член I. т. 1. от договора: покупко-продажба на недвижим имот
(апартамент), находящ се в 7-етажна сграда - апартхотел „Р.П.”, а именно - Апартамент
№ ****, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******, с
адрес: гр. С.В., м. „******”, вх. В, ет. 3, aп. ****, с предназначение: Жилище,
апартамент, със застроена площ 28,60 кв.м., състоящ се от: кухненски бокс, баня,
спапня и тераса, ведно със съответните 0,62 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 6 кв.м или с обща площ в размер на 34,60 кв.м, ведно със
съответния процент идеални части от правото на строеж върху гореописания поземлен
имот. Цената на недвижимия имот била определена на 31 136 евро /тридесет и една
хиляди сто тридесет и шест евро/, съгласно чл. II от договора, която купувача бил
заплатил напълно по указаната банкова сметка на продавача, ведно с 300 /триста/ евро
неустойка за забавено плащане съгласно определения финансов график. По правилото
1
на чл. III от предварителния договор ответника „Р.М.С.В.“ ЕООД се задължил да
прехвърли собствеността на недвижимия имот на купувача чист от всякакви тежести
не по-късно от 31.12.2019г., което не било сторено и към момента на подаването на
настоящата искова молба. Сочи се, че процесният апартамент е собственост на
ответника съгласно Нотариален акт за договорна ипотека № ***, том 2, вх. №
****/28.12.2017г. по регистъра на Имотен регистър при АВ-Несебър, сключен между
„Ю.Б.“ АД и „Р.М.С.В.“ ЕООД.
Твърди се, че на 25.05.2020г. между ответното дружество-продавач, купувачът
по предварителния договор С.К. и ищцата М.Р. било подписано Споразумение към
Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 01.08.2019г., с което ищцата
встъпила в правата на купувача-прехвърлител по договора, в каквото качество се
явявала нейната майка С.К.. Към предварителния договор и споразумението от
25.05.2020г. били подписани Анекс № 1, Анекс № 2 и Анекс № 3, с които била
променяна неколкократно датата за извършване на нотариалната сделка за прехвърляне
на собствеността на процесния имот. Съгласно Анекс № 3, подписан между ищцата и
ответника на 01.12.2020г., последната дата, на която ответното дружество се
задължило да покани ищцата за сделка пред нотариус била не по-късно от 30.06.2021г.,
което не било сторено и в настоящия момент. Опитите на ищцата за комуникация по
телефона или чрез електронна поща с офиса на ответното дружество или лично с
управителя след датата на падежа - 30.06.2021г. в продължение на вече 5 месеца не
давали никакъв резултат, защото никой не отговарял на обявените телефони за връзка.
Сочи се, че ищцата Р. е изправна страна по предварителния договор,
споразумението и анексите към тях, защото била заплатила на ответното дружество
сумата от 31136 евро, ведно с 300 евро неустойка за забавено плащане по определения
финансов график, което представлява 100% от цената на имота - предмет на договора.
Плащанията ищцата била извършила съгласна реда и способа на плащане указан от
ответното дружество.
Предвид гореизложеното, се моли да бъде постановено решение, с което на
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен Предварителен договор
за продажба на недвижим имот, подписан на 01.08.2019г. в к.к. Слънчев бряг - гр.
Несебър, ведно със Споразумението от 25.05.2020г. по договора за продажба на
следния недвижим имот: Апартамент № ****, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор *******, с адрес: гр. С.В., м. ”******”, вх. В, ет. 3, aп. ****, с
предназначение: Жилище, апартамент, със застроена площ 28,60 кв.м., състоящ се от:
кухненски бокс, баня, спалня и тераса, ведно със съответните 0,62 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 6 кв.м или с обща площ в размер на 34,60
кв.м, ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху
гореописания поземлен имот. Представят се писмени доказателства. Моли се, в случай,
че ответника оспори истинността на ищцата по повод платената цена на процесния
2
апартамент, да бъде назначена съдебно-счетоводна експертиза. Претендира се
присъждане на заплатените по делото разноски.
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, не е подаден отговор на исковата молба от
ответното дружество. Не сочат доказателства.
В съдебно заседание, процесуалният представител на ищеца поддържа исковата
молба от името на доверителя си. Молят съда да постанови неприсъствено решение, с
което да уважи предявения иск, като им присъди сторените по делото разноски.
За ответното дружество „Р.М.С.В.“ ЕООД в съдебно заседание представител не
се явява. Не сочат доказателства.
Исковата молба е допустима – подадена е от лице, което има правен интерес от
решаване на казуса пред надлежната инстанция и съдържа необходимите по закон
реквизити.
Несебърският районен съд, като взе предвид исканията на страните, събрания по
делото доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Изложеното от ищеца, досежно съдържанието на предварителния договор откъм
съществени елементи на бъдеща продажба (обект и вид на бъдещия окончателен
договор, продажна цена, срок на сключване на окончателния договор) отговаря на
фактическото положение. Предварителният договор от 01.08.2019г. и последвалото го
тристранно споразумение от 25.05.2020г. с посоченото съдържание, действително са
сключени между посочените страни и депозирани по делото. Същите са сключени в
законоустановената писмена форма за действителност по чл. 19, ал. 1 ЗЗД и не са
оспорени от страните.
Съгласно приложеният по делото Предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 01.08.2019г. /л.6-10 вкл./, ответникът „Р.М.С.В.“ ЕООД се е
задължил да продаде на купувама Слетлана Николаевна Коваль недвижим имот,
находящ се в 7-етажна сграда - апартхотел „Р.П.”, а именно - Апартамент № ****,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******, с адрес: гр.
С.В., м. „******”, вх. В, ет. 3, aп. ****, с предназначение: Жилище, апартамент, със
застроена площ 28,60 кв.м., състоящ се от: кухненски бокс, баня, спапня и тераса,
срещу задължението на Коваль да заплати сумата в размер на 31136 евро, по
посочен в договора начин. Наред с горното, продавачът се е задължил да прехвърли
правото на собственост върху апартамента чрез сключване на окончателен договор във
формата на нотариален акт след заплащане на пълния размер на продажната цена.
Със Споразумение от 25.05.2020г. към предварителния договор, ищцата М.Р.
встъпила в правата на купувача-прехвърлител по договора, в каквото качество се
3
явявала нейната майка С.К. /л.11-12 вкл./.
Не се спори по делото, а и от приетите по делото заверени копия на разписка за
капаро и четири броя заявления-договор /л.20-24 вкл./ се установява, че купувачът е
изпълнил задължението си, като е изплатил изцяло договорената обща цена за
закупуване на процесния имот, ведно с 300 евро неустойка за забавено плащане.
Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19, ал.
3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху
недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл. 586 ал. 1 от ГПК дали
праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания,
които законите поставят за сключването на сделката.
От приетите по делото доказателства, и в частност - заверено копие на
Нотариален акт за договорна ипотека върху недвижим имот № 96 от 28.12.2017г. на
Нотариус с рег.№ 600 на НК, с район на действие – РС-Несебър /л.25-35 вкл./, се
установява, че ищцовото дружество е собственик на недвижимия имот, предмет на
процесния предварителен договор. От представеното заверено копие на удостоверение
за данъчна оценка от 17.03.2021г., издадено от Община Несебър, се установява, че
данъчната оценка на процесния недвижим имот е в размер на 16509,90 лева, както и че
има непогасени задължения за имота за периода 2019г. – 2021г. вкл., общо в размер на
419,69 лева /л.56/.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
По предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в доказателствена
тежест на ищеца е да докаже наличието на валиден предварителен договор за покупко-
продажба на процесното жилище, с който се поема задължение за сключване на
окончателен договор, чието съществено съдържание е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството „изправна страна“, респ. неизправността на
ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде
сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен
договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на
прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания за прехвърляне на
собствеността - чл.363 ГПК. С Определение № 429 от 08.04.2022г., постановено по
настоящото дело, съдът е указал доказателствената тежест на страните.
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД, предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал.2 на
чл.19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. В настоящият казус посочените
изисквания са налице. Представеният предварителен договор е действителен, отговаря
4
на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на
договора за продажба - вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота по
нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е
следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо
се в заплащане на уговорената цена на вещта в пълен размер, а продавачът не е
изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения
срок.
От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага извода, че към момента
на подписването на договора и към настоящия момент ответното дружество е титуляр
на правото на собственост върху имота, предмет на договора, поради което не
съществува пречка за обявяването на договора за окончателен.
Ответната страна „Р.М.С.В.“ ЕООД е получила препис от исковата молба и
приложенията към нея на 09.02.2022г., чрез управителя Н.Л.. В законоустановения
срок ответното дружество не е подало отговор на исковата молба и не е изпратило
представител в първото заседание по делото, без да е направило искане за
разглеждането му в негово отсъствие /чл.238, ал.1 от ГПК/, като с Определение № 429
от 08.04.2022г. са му били указани последиците по чл.239, ал.1, т.1 от ГПК. Налице са и
предпоставките по чл.239, ал.1, т.2, предл.първо от ГПК. От представените по делото
писмени доказателства, посочени по-горе, може да се направи извод за вероятна
основателност на претенцията по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Така описаните доказателства
установяват (по начина, предвиден в чл.239, ал.1, т.2 от ГПК) фактите на предявения
иск, за които е разпределена и доказателствена тежест на ищеца.
С оглед изложеното съдът счита, че са налице всички предпоставки за
постановяване на неприсъствено решение спрямо ответното дружество, в съответствие
със заявения петитум, поради което предявения иск следва да се уважен изцяло.
Настоящото решение не следва да се мотивира по същество на основание чл.239, ал.2
от ГПК.
С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обяви за окончателен
сключеният между страните предварителен договор, на основание чл.364, ал.1 от ГПК
купувачът следва да заплати разноските по прехвърлянето на имота - дължимата
нотариална такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите
и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по
сметка на Община Несебър – в размер на 3 % от уговорената цена на имота съгласно
чл. 41, ал.2 вр. чл.40, ал.2, т.1 от Наредба № 14 за определяне на размера на местните
данъци, приета от Общински съвет Несебър, към която препраща чл.47, ал.2 от ЗМДТ.
За база за определяне на дължимите суми се взема по-високата измежду данъчната и
продажната цена на имотите. В настоящият случай уговорената цена за продажба на
процесния имот е по-висока. Същата е в размер на 31 136 евро /тридесет и една хиляди
5
сто тридесет и шест евро/ и е изцяло заплатена от ищеца по делото. Следователно
дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота е в размер на 734,98 лева
/седемстотин тридесет и четири лева и деветдесет и осем стотинки/, а дължимият данък
за придобиване на имущество е в размер на 1826,90 лева /хиляда осемстотин двадесет
и шест лева и деветдесет стотинки/. Ето защо ищецът следва да бъде осъден да заплати
тези суми – нотариалната такса по сметка на Районен съд Несебър, а данъка – по
сметка на Община Несебър. Наред с това, ищецът следва да заплати и дължимите за
имота данък сгради и такса за битови отпадъци за периода от 2019г. до 2021г. вкл.,
общо в размер на 419,69 лева /четиристотин и деветнадесет лева и шестдесет и девет
стотинки/.
На основание чл.115, ал.2 от ЗС на ищеца следва да бъде даден шестмесечен
срок от влизане в сила на решението, в който да осъществи вписването му по
представен препис. Наред с това по аргумент от чл.364, ал.2 от ГПК и чл.115, ал.3 от
ЗС на ищеца следва да се издаде заверен препис от решението след като докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето на имотите, както и данъците.
С оглед разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК върху процесния имот следва
служебно да се впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по
прехвърлянето му. Тъй като възбраната следва да се впише служебно – по
разпореждане на съда, в случая приложение намират чл.25 вр. чл.24 от Правилника за
вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр.Несебър трябва да се
посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Несебър,
датата и номера на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота,
който се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата,
за обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото следва да се приложат два
заверени екземпляра от настоящото решение.
С оглед изхода по делото, на основание чл.78, ал.1 от НК, на ищцата Р. следва да
бъдат присъдени заплатените по делото разноски, възлизащи общо в размер на 3091
лева /три хиляди и деветдесет и един лева/, съобразно представения списък по чл.80 от
ГПК.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 01.08.2019г. Предварителен
договор за продажба на недвижим имот, ведно със Споразумение от 25.05.2020г. към
Предварителния договор за продажба на недвижим имот от 01.08.2019г., по силата на
които „Р.М.С.В.“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
***********, представлявано от Н.Д.Л. продава на М.А.Р.., гражданка на Руската
6
Федерация, родена на **********г., притежаваща задграничен паспорт № *******,
издаден на *******г. от ФМС ******, с постоянен адрес: **********, със съдебен
адрес: гр. ************ /чрез адв.О.А. от АК-Варна/, следния недвижим имот
(апартамент), находящ се в 7-етажна сграда - апартхотел „Р.П.”, а именно - Апартамент
№ ****, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******, с
адрес: гр. С.В., м. „******”, вх. В, ет. 3, aп. ****, с предназначение: Жилище,
апартамент, със застроена площ 28,60 кв.м., състоящ се от: кухненски бокс, баня,
спапня и тераса, ведно със съответните 0,62 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 6 кв.м или с обща площ в размер на 34,60 кв.м, ведно със
съответния процент идеални части от правото на строеж върху гореописания поземлен
имот, за сумата в размер на 31 136 евро /тридесет и една хиляди сто тридесет и
шест евро/.
ОСЪЖДА М.А.Р.., гражданка на Руската Федерация, родена на **********г.,
притежаваща задграничен паспорт № *******, издаден на *******г. от ФМС ******, с
постоянен адрес: **********, със съдебен адрес: гр. ************ /чрез адв.О.А. от
АК-Варна/ да заплати по сметка на Районен съд - гр.Несебър, сумата в размер на
734,98 лева /седемстотин тридесет и четири лева и деветдесет и осем стотинки/,
представляваща нотариална такса за прехвърляне на имота.
ОСЪЖДА М.А.Р.., гражданка на Руската Федерация, родена на **********г.,
притежаваща задграничен паспорт № *******, издаден на *******г. от ФМС ******, с
постоянен адрес: **********, със съдебен адрес: гр. ************ /чрез адв.О.А. от
АК-Варна/ да заплати по сметка на Община Несебър сумата в размер на 1826,90 лева
/хиляда осемстотин двадесет и шест лева и деветдесет стотинки/, представляваща
местен данък за възмездно придобиване на имуществото, както и сумата общо в размер
на 419,69 лева /четиристотин и деветнадесет лева и шестдесет и девет стотинки/,
представляваща данък сгради и такса за битови отпадъци за периода от 2019г. до 2021г.
включително.
ОСЪЖДА „Р.М.С.В.“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. ***********, представлявано от Н.Д.Л. да заплати на М.А.Р..,
гражданка на Руската Федерация, родена на **********г., притежаваща задграничен
паспорт № *******, издаден на *******г. от ФМС ******, с постоянен адрес:
**********, със съдебен адрес: гр. ************ /чрез адв.О.А. от АК-Варна/, сумата
общо в размер на 3091 лева /три хиляди и деветдесет и един лева/, представляваща
заплатени по делото разноски.
НАРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 от ГПК, след влизане на решението в
сила, да се впише “ВЪЗБРАНА” върху следния недвижим имот, находящ се в 7-етажна
сграда - апартхотел „Р.П.”, а именно: Апартамент № ****, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******, с адрес: гр. С.В., м. „******”,
7
вх. В, ет. 3, aп. ****, с предназначение: Жилище, апартамент, със застроена площ 28,60
кв.м., състоящ се от: кухненски бокс, баня, спапня и тераса, ведно със съответните 0,62
% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 6 кв.м или с обща площ
в размер на 34,60 кв.м, ведно със съответния процент идеални части от правото на
строеж върху гореописания поземлен имот, до изплащане на дължимите от М.А.Р..,
гражданка на Руската Федерация, родена на **********г. разноски по прехвърлянето
на имота – нотариална такса, данък за възмездно придобиване на имуществото, данък
сгради и такса за битови отпадъци за периода от 2019г. до 2021г. вкл., определени в
настоящото решение.
След влизане в сила на решението до Служба по вписванията - гр.Несебър да се
изпрати писмо, в което да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в
полза на Районен съд Несебър, датата и номерът на настоящото съдебно решение, а
така също и сведения за имота, който се поставя под възбрана, данните на кредитора и
длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към
писмото да се приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.
На ищецата да се укаже, че в шестмесечен срок от влизане в сила на решението
следва да осъществи вписването му в Служба по вписванията гр.Несебър по
представен препис.
На ищцата да се издаде заверен препис от решението след представяне на
доказателства за внасяне на определената нотариална такса, местен данък, данък
сгради и такса за битови отпадъци за периода от 2019г. до 2021г. вкл.
Решението не подлежи на обжалване на основание чл.239, ал.4 ГПК.
Препис от решението да се изпрати на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8