Р Е Ш
Е Н И Е
№
16.11.2017 г. гр.
Балчик
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Районен
съд-Балчик граждански състав
на шестнадесети октомври през две хиляди и седемнадесета година
в публично заседание в следния състав:
Председател: Цонко Иванов
Членове:
Съдебни заседатели:
секретар Радостина Стоилова
прокурор
като
разгледа докладваното от съдия
Иванов
гр.дело № 71
по описа за 2017 г. и за да се
произнесе взе предвид следното:
Делото е
образувано по исковата молба от Р.К.Г., с
ЕГН: **********,***, против „ВИК 121“ АД, ЕИК: *********, седалище и адрес на
управление: гр. Балчик, ж.к. „Балик“, ул. „Борис Янев“ № 4, представлявано от И.В.
с правно основание чл.19 ЗЗД, с цена на исковете 2259.80 лв. и 2301.50 лв.
Ищецът твърди,
че на 18.10.2012 г. между
него и ответното дружество са подписани предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.10.2012 г. с предмет: Апартамент
със застроена площ по скица 77.54 кв.м., разположен на първи етаж в жилищна
сграда „Екостар" № 14, находящ се в с. Р., общ. Балчик, обл. Добрич,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 62788.10.133.14.1
при граници и съседи на обекта: на етажа-няма; под обекта-няма; над обекта -
обект с идентификатор № 62788.10.133.14.2,
попадащ в сграда № 14, в поземлен имот с идентификатор № 62788.10.133, ведно с
прилежащите 32.8156% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3.24
кв.м. и съответните идеални части от правото на строеж върху прилежащия терен,
ведно с всички подобрения в същия; и предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.10.2012 г. с предмет: Апартамент
със застроена площ по скица 78.79 кв.м., разположен на втори етаж в жилищна
сграда „Екостар" № 14, находящ се в с. Р., общ. Балчик, обл. Добрич,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 62788.10.133.14.2,
при граници и съседи на обекта: на етажа - няма; под обекта - 62788.10.133.14.1;
над обекта - обект с идентификатор № 62788.10.133.14.3, попадащ в сграда № 14, в
поземлен имот с идентификатор № 62788.10.133, ведно с прилежащите 32.4208 %
ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3.48 кв.м., и съответните
идеални части от правото на строеж върху прилежащия терен, ведно с всички
подобрения в същия.
Сочи, че съгласно
договорите дружеството-ответник е следвало до 30.12.2012 г., да му прехвърли собствеността. На 15.01.2013 г. с анекс
срокът е удължен до 30.06.2013
г., а с анекс
от 10.07.2013 г. до
20.12.2013 г. От 20.12.2013 г. до настоящият момент, въпреки проведените многобройни разговори и обещания, не му
е прехвърлена собствеността върху посочените по-горе обекти. Моли да бъдат
призовани на съд и след като докаже наведените твърдения съдът, да постанови
решение, с което на осн.
чл.19 ЗЗД да обяви договорите за окончателни като: Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.10.2012 г. с предмет: Апартамент със застроена
площ по скица 77.54 кв.м., разположен на първи етаж в жилищна сграда
„Екостар" № 14, находящ се в с. Р., общ. Балчик, обл. Добрич,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 62788.10.133.14.1,
при граници и съседи на обекта: на етажа - няма; под обекта - няма; над обекта -
обект с идентификатор № 62788.10.133.14.2,
попадащ в сграда № 14, в поземлен имот с идентификатор № 62788.10.133, ведно с
прилежащите 32.8156% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3.24
кв.м. и съответните идеални части от правото на строеж върху прилежащия терен,
ведно с всички подобрения в същия; и предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.10.2012 г. с предмет: Апартамент
със застроена площ по скица 78.79 кв.м. , разположен на втори етаж в
жилищна сграда „Екостар" №14, находящ се в с. Р., общ. Балчик, обл.
Добрич, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
62788.10.133.14.2, при граници и съседи на обекта: на етажа - няма; под
обекта-62788.10.133.14.1; над обекта - обект с идентификатор № 62788.10.133.14.3
попадащ в сграда № 14, в поземлен имот с идентификатор № 62788.10.133, ведно с
прилежащите 32.4208 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3.48
кв.м., и съответните идеални части от правото на строеж върху прилежащия терен,
ведно с всички подобрения в същия.
Ответникът, чрез
представителя си И.Г.В., с ЕГН: **********,***, качеството на управител,
акционер и член на борда на директорите на „ВИК 121“ АД, ЕИК: *********, гр. Балчик,
ул. „Борис Янев“ 4, счита исковете с правно основание чл.19 от ЗЗД за
неоснователни и недопустими. Твърди, че дружеството не е сключвало такива
договори, а именно приложените с исковата молба договори за продажба на имоти,
активи на дружеството през 2012 г. Дружеството не е получавало заплащане по
цитираните договори, нито задатък /капаро/ какъвто е законоустановения ред по
реда на ЗЗД, не е получавало и цитираната пълна сума по този „договор”.
Твърдението на ищеца не отговаря на обективната истина. Акционерите на „ВИК 121“
АД не са упълномощавали никой да сключва такива договори и не са приемали
решения на общо събрание, в което да е посочено продажба на цитираните активи
или намерението за извършване на такава. Договорите, които са приложени в
исковата молба, не са заверени нотариално. Към договорите не е приложено
платежно нареждане за плащане по тях, не е представен и документ, удостоверяващ
подобно плащане. Такова плащане от ищеца към „ВИК“ 121 АД не е извършвано. Сочи,
че не е приложен протокол от общо събрание на дружеството, удостоверяващ волята
на акционерите - трима на брой, за продажба на цитираните активи на дружество.
Обстоятелствата в исковата молба и в приложенията към нея са неверни и не
отговарят на истината и на фактическата обстановка. Обстоятелствата, сочени в
нея, не отговарят на обективната истина, не са доказани по никакъв начин със
съответните счетоводни, финансови или банкови документи, не кореспондират с
обективната реалност, в която е било дружеството „ВИК 121“ АД през 2012 г. и не
съответстват на истинността. Не отговаря на обективната истина и твърдението,
че „ВИК 121“ е заплащало неустойки по тези договори, посочени в приложените
анекси. В тази си част искът отново не отговаря на обективната истинност и
съдържа неверни твърдения и доказателства. Възразява срещу искането на
ответника за обявяване на приложените в исковата молба предварителни договори
за окончателни. Възразява срещу истинността на приложените към исковата молба
приложения, а именно два броя предварителни договори и анекси към тях. В
протоколната книга на съвета на директорите, както и в протоколната книга,
отразяваща събранията на акционерите няма решение, което да води до продажба на
активи, още повече, че активите по това време са били запорирани по цитираните
две дела, а именно т.д. № 131 и т.д. № 132 на ОС – Търговище. В хипотезата на
евентуалност би могло да се говори за фиктивни договори, които като такива се
явяват и нищожни. Липсата на волеизявление е липса на съществен конститутивен
елемент по сделката и според правната норма прави самата сделка недействителна
съгласно чл.26 от ЗЗД. Само по себе си, обстоятелството, твърдяно от ищеца за
договаряне и плащане на цена от 7000 евро на жилище /посочена в договорите/, би
следвало да води до унищожаемост на подобен договор. Видно от апорта на имотите
в дружеството, от оценителските експертизи, публикувани в ТР, то стойността на
имотите през този период – 2012 г., е била 2,5 пъти по-висока от заложената
цена в тези договори. Такава сделка би била крайно неизгодна за дружеството „ВИК
121“ АД, би довела автоматично до намаляване на капитала на дружеството и би
донесла на дружеството и на акционерите сериозни материални щети-крайно неизгодни
условия за дружеството собственик на имотите. В този смисъл, цитираните от
ищеца сделки, за които той твърди, че се отнасят договорите, би следвало да са
унищожаеми.
Съдът, като взе
предвид доказателствата и становищата на страните, приема за установено:
Назначена, изслушана, неоспорена и приета от съда като компетентно извършена
съдебно графическа експертиза доказва, че оспорените от представляващия
ответника И.Г.В. договори и анекси към тях са подписани от него. Подписите на
купувач в договорите и в анексите са на ищеца.
Видно от
представените два договора за покупко-продажба на НИ от 18.10.2012 г., ответникът,
чрез представителя си И.В., като продавач, и ищеца като купувач са ги сключили
за посочените по-горе апартаменти. За апартамент 1 е договорена цена 7000€ /евро/,
а за апартамент 2 7500€ /евро/. Видно от чл.4.2 в двата договора, че цената се
заплаща при подписване на всеки договор изцяло и в брой, а договорът играе
ролята на разписка за предаване получената покупко-продажна цена. С оглед на
това съдът приема, че договорените суми по предварителните договори са
заплатени на ответника и твърденията на представляващия го са неоснователни.
Съгласно чл. 19,
ал. 3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за
сключване на окончателен договор. Макар изрично това да не е указано, следва да
се разбира, че законът има предвид действителните предварителни договори,
съобразени с изискванията на ал. 1 и 2 от същия текст. Един нищожен
предварителен договор въобще не поражда желаните от страните правни последици,
включително и протестативното право да се иска обявяване на същия договор за
окончателен. Дали предварителният договор е действителен или не, се преценява
съобразно разпоредбите на чл. 26 и сл. ЗЗД. Преценката за действителността му
обаче следва да се прави с оглед на особеностите на тази категория договори. Особеното
при тези договори е, че съглашението на договарящите има за предмет поемане на
задължение помежду им в един по-късен момент да сключат уговорения окончателен
договор и поражда правото им да искат по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключването
на окончателен договор също по-късно. Правните последици на уговорения в
предварителния договор окончателен такъв, във всички случаи по тази причина,
следва да настъпят след сключването на окончателен договор, и то в зависимост
от сключването на този окончателен договор или постановяването на решение по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Законосъобразността на причината на договорите, с оглед на
разпоредбите на чл. 26 ЗЗД, във всички случаи следва да се преценява към
момента, когато договарящите са се съгласили да настъпят правните последици на
съглашението ми. Страните по договорите имат пълното право, като се съобразят с
ограниченията на действащите в страната закони, да уговарят помежду си срокове
и условия за настъпването на целения от тях правен резултат и подберат момента
и условията, когато последният с оглед на тези ограничения е допустим и
възможен. За нарушени разпоредби на закон заинтересования е следвало да сезира
компетентните органи и да се търпят последиците, доколкото вероятно се касае за
„кеш“ плащането, но то не води до нищожност на договора. При положение, че във
всички случаи последиците на окончателния договор настъпват след сключването му
или след влизане на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в сила, и
законосъобразността на предварителните договори, с оглед на този краен резултат,
следва да бъде преценявана именно към този момент. До настъпването на
отлагателното условие, договорено в един предварителен договор, за страните още
не е настъпило дори задължението за сключването на окончателния договор. Съществените
по смисъла на чл. 19, ал. 2 ЗЗД условия, на които следва да отговаря
окончателния договор, така, както са изложени в предварителния договор, не сочат
на една въобще непозволена от закона причина.
Ако уговореният правен резултат и по-късно не ще бъде позволен, то за
недействителността на предварителния договор съдът би могъл да се произнесе и
към момента на сключването на договора. Обаче, когато тези условия не сочат на
такава причина поради това, че при известни условия и през определено време
окончателната сделка е позволена, преценката за законността на причината на
същата сделка следва да се направи след изтичането на срока или след
настъпването на уговорените от страните условия. Тези срокове и условия
страните може да са уговорили именно за да се съобразят със законните
разпоредби, а не за да нарушат последните. Безспорно установено е по делото, че
предварителния договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот е сключен
в установената от чл. 19, ал. 1 ЗЗД писмена форма за действителност.
Предварителният договор, с оглед изискванията на чл. 19, ал. 2 ЗЗД съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор: страни, предмет
и цена.
Съгласно
разпоредбата на чл. 363 ГПК, на съда е вменено задължението да провери дали са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота. По делото е безспорно
установено, че ответникът е продал процесния недвижим имот - ап.2, с идент. №
62788.10.133.14.2, предмет на предварителния договор от 18.10.2012 г.
Продажбата е осъществена с н.а. №7, том I, рег. № 11, д. № 6 от 06.01.2017 г.
на СлВп-Балчик, т. е. преди вписването на настоящата искова молба и допускането
на обезпечението, което е станало след 06.02.2017 г.
При тази
фактическа обстановка се налага изводът, че не са налице предпоставките на чл.
363 ГПК за обявяване на този предварителния договор за окончателен. Към момента
на постановяването на решението, вещното право на собственост върху процесния
недвижим имот не принадлежи на продавача, поради което искът за обявяване на
предварителния договор за окончателен не може да бъде уважен. Искът следва да
бъде отхвърлен.
По отношение
ап.1, идент. № 62788.10.133.14.1, не се събраха доказателства за прехвърляне
собствеността от ответника и същия е собственик на имота. Това налага извод за
основателност и доказаност на ищцовата претенция по отношение на този имот. Ответникът
се легитимира като собственик, ищецът е заплатил уговорената цена, а ответникът
не е изпълнил задължението за прехвърляне по нотариален ред на апартамент № 1 -
предмет на предварителния договор. Искът следва да бъде уважен.
С оглед изхода
на спора и на осн. чл. 78, ал.1 ЗЗД, в полза на ищеца следва да се присъдят
сторените по делото разноски, съобразно уважената част в размер на 1155.56 лв.
На осн. чл. 364,
ал. 1 от ГПК ищецът, като купувач по договора, следва да заплати по сметка на
Районен съд-Балчик, такса за нотариално удостоверяване в размер на 190.02 лв.
на основание т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и
нотариалната дейност във връзка с чл. 86, т. 3 от ЗННД.
На основание чл.
364, ал.1 от ГПК, следва да се впише възбрана върху имота до изплащане на тези
разноски.
Що се касае до
дължимия местен данък, съдът не е компетентен да го определя, по аргумент от
чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ.
На основание чл.
115, ал. 2 от ЗС решението подлежи на отбелязване.
С оглед горното
съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска на
Р.К.Г., с ЕГН: **********,***, за обявяване на
сключения на 18.10.2012 г. между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот: Апартамент със застроена площ по скица 78.79
кв.м., разположен
на втори етаж в жилищна сграда „Екостар" № 14, находящ се в с. Р., общ.
Балчик, обл. Добрич, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
№ 62788.10.133.14.2, при граници и съседи на обекта: на етажа - няма; под
обекта -62788.10.133.14.1; над обекта - обект с идентификатор № 62788.10.133.14.3,
попадащ в сграда № 14, в поземлен имот с идентификатор № 62788.10.133, ведно с
прилежащите 32.4208 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3.48
кв.м. и съответните идеални части от правото на строеж върху прилежащия терен,
ведно с всички подобрения в същия, за окончателен.
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 18.10.2012 г. между „ВИК
121“ АД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление гр.Балчик, ж.к.Балик,
ул. „Борис Янев“ № 4, представлявано от И.В., като продавач, и Р.К.Г., с ЕГН: **********,***, като купувач, Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който „ВИК 121“ АД, ЕИК: *********, представлявано от И.В.,
продава на Р.К.Г., с ЕГН: **********, следния
недвижим имот: Апартамент със застроена площ по скица 77.54 кв.м., разположен
на първи етаж в жилищна сграда „Екостар" № 14, находящ се в с. Р., общ.
Балчик, обл. Добрич, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 62788.10.133.14.1,
при граници и съседи на обекта: на етажа - няма; под обекта - няма; над обекта -
обект с идентификатор № 62788.10.133.14.2,
попадащ в сграда № 14, в поземлен имот с идентификатор № 62788.10.133, ведно с
прилежащите 32.8156% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3.24
кв.м., и съответните идеални части от правото на строеж върху прилежащия терен,
ведно с всички подобрения в същия, за
сумата от 7000€ /седем хиляди евро/, която сума продавача е получил изцяло в
брой при подписване на договора.
ОСЪЖДА „ВИК
121“ АД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление гр. Балчик, ж.к. „Балик“,
ул. „Борис Янев“ № 4, представлявано от И.В., ДА ЗАПЛАТИ на Р.К.Г., с ЕГН: **********,***, направените по делото разноски
в размер на 1155.56 лв.
ОСЪЖДА Р.К.Г., с ЕГН: **********,***, ДА ЗАПЛАТИ на Районен съд - Балчик
сумата от 190.02 лв. - държавна такса за прехвърляне на недвижимият имот Апартамент
със застроена площ по скица 77.54 кв.м., разположен на първи етаж в жилищна
сграда „Екостар" №14, находящ се в с. Р., общ. Балчик, обл. Добрич,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 62788.10.133.14.1.
ДА СЕ ВПИШЕ на
осн. чл. 364, ал.2 ГПК служебно възбрана върху недвижим имот: Апартамент със
застроена площ по скица 77.54 кв.м., разположен на първи етаж в жилищна сграда
„Екостар" № 14, находящ се в с. Р., общ. Балчик, обл. Добрич,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 62788.10.133.14.1,
при граници и съседи на обекта: на етажа - няма; под обекта - няма; над обекта -
обект с идентификатор № 62788.10.133.14.2,
попадащ в сграда № 14, в поземлен имот с идентификатор № 62788.10.133, ведно с
прилежащите 32.8156% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 3.24
кв.м., и съответните идеални части от правото на строеж върху прилежащия терен,
ведно с всички подобрения в същия.
Препис от
решението да се издаде на ищеца Р.К.Г., с ЕГН: **********,***,
само след представяне на доказателства за заплатена ДТ от 190.02 лв. и
данъци на праводателя към държавата.
Дава 6-месечен срок на Р.К.Г., с ЕГН: **********,***, за отбелязване на решението, като след изтичане на срока вписването на исковата молба
губи действието си.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Добрич в двуседмичен срок от
връчването му.
Съдия: