РЕШЕНИЕ
№ 100
гр. Сандански, 02.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – САНДАНСКИ, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Росица Г. Калугерова
при участието на секретаря Валентина Евг. Томова
като разгледа докладваното от Росица Г. Калугерова Гражданско дело №
20241250100817 по описа за 2024 година
взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по иск, с правно основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД,
предявен от И. И. Б. с ЕГН-**********, с адрес-гр.С., ж.к.“С.“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.* срещу
община С., с адрес-гр.С., бул.“С.“, № **.
Сочи се в исковата молба, че по силата на сключен договор за наем с община С.
ищецът и неговото семейство са наематели на две жилища, общинска собственост,
находящи се в гр.С., ж.к.“С.“, бл.*, вх.*, ет.*, а именно: 1.жилище- апартамент № 3 с
идентификатор *********, с площ от 18,83кв.м., заедно с прилежащите части-мазе № 11, с
площ от 2,52кв.м. и 0,8023% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху
мястото и 2.жилище-апартамент № 4 с идентификатор ***********, с площ от 54,68кв.м.,
заедно с прилежащите части-мазе № 21, с площ от 3,44кв.м. и 2,3439% ид.ч. от общите части
на сградата и правото на строеж върху мястото. Сочи се още, че през 2014г. ищецът e подал
заявление за закупуването им по реда на Наредба за условията и реда за настаняване под
наем и продажба на общински жилища в Община С., действаща към 2014 година. Твърди се,
че искането му е било разгледано на заседание на Общинския съвет и въз основа на две
негови решения: решение № 252 от 30.07.2014 год. и решение № 253 от 30.07.2014 год. ,
кметът на общината е издал две заповеди, а именно: заповед № ОБС-87/03.11.2014г. и
заповед № ОБС-85/03.11.2014г., с които е наредил имотите да му бъдат продадени за сумите
съответно от 4671лв. и 13370лв., или общо за сумата от 18 041 лева. Твърди се, че на
02.09.2022г. тези суми са били заплатени. Твърди се, че в отговор на направено запитване
кога ще бъдат изготвени договорите за покупко-продажба на недвижимите имоти ищецът е
получил писмо от община С. с изх. № 9400-2933 от 28.10.2022 год., с което е бил уведомен,
че паричните преводи са без правно основание и ще му бъдат възстановени. Ищецът твърди,
че този извод на Община С. е неправилен, тъй като правното основание за превеждане на
сумата е влезли в сила заповеди на кмета, а именно Заповед № ОБС – 87/ 03.11.2014 год. и
Заповед № ОБС – 85/ 03.11.2014 год. Ищецът иска съдът да постанови решение, с което да
укаже на община С. да изготви в срок изискуемите договори за покупко-продажба на
1
процесните имоти. В подкрепа на иска ищецът представя писмени доказателства.
Ответникът оспорва предявения иск като неоснователен, тъй като не са налице
условията за извършване на продажбата на процесните имоти. В отговора на исковата молба
се твърди, че с издадените от кмета на община С. заповед № ОБС – 87/ 03.11.2014 год. и
Заповед № ОБС – 85/ 03.11.2014 год. на ищеца е даден едномесечен срок от получаване на
заповедите да внесе определената цена, заедно с дължимите данъци, такси и режийни
разноски, както и че в указания срок, а именно до 18.12.2014г., тъй като заповедите са
връчени на 19.11.2014г., ищецът не е внесъл дължимите суми. Твърди се, че ищецът се е
отказал от закупуване на процесните имоти и че административната част от процедура по
закупуването им не е завършена, като преписката по продажбата е прекратена. В подкрепа
на становището си, че ищецът се е отказал от закупуването на процесните имотипрез 2014г.,
ответникът сочи, че на 03.07.2019г. с вх.№ 94-00-2239 е постъпила нова молба за закупуване
на процесните жилища от И. И. Б., на която молба е изпратен отговор с писмо изх.№94-00-
22391/0608.2019г. за взето по протокол от 23.07.2019г. решение молбите за закупуване на
общински жилища да бъдат разгледани повторно след влизане в сила на решение на
Административен съд-Благоевград; че на 28.02.2022г. е постъпила последваща молба с вх.
№94-00-491 от И. И. Б. за закупуване на процесните имоти, която е оставена без уважение с
протокол № 1/26.05.2022г. на комисията по чл.36, ал.2 от Наредбата за условията и реда за
установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и продажба на общински жилища в
община С. и че е подписан следващ договор за отдаване под наем на общинско жилище, а
именно договор № 226Ж/01.02.2022г. Ответникът твърди също, че на 02.12.2021г. със
заповед № ОБС-350/02.12.2021г. е прекратен договора за отдаване под наем на общински
жилищен имот с идентификатор ********* по КККР на гр.С., която не е обжалвана и е
влязла в сила. Ответникът оспорва иска и поради обстоятелството, че внесените през 2022г.
суми не отговарят на пазарната оценка, тъй като тя е валидна 6 месеца след изготвянето й,
както и на данъчната оценка, също валидна 6 месеца и че за да се извърши плащане е
необходимо да се изготви нова пазарна оценка, която да бъде приета от Общински съвет-С..
В подкрепа на становището си ответникът представя писмени доказателства.
Съдът намира за установено от фактическа страна следното:
И. И. Б. и семейството му са наематели на общинско жилище съгласно договор за наем
на общинско жилище (безспорно между страните). Същите са били настанени в ап.* и ап.* в
блок № *, вх.А в ж.к.“С.“-гр.С. със заповед № 21 от 02.04.1991г., приложена по делото.
През 2014г. е подадено заявление от ищеца за закупуване на процесните имоти по реда
на Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба на общински жилища в
Община С., като искането му е било разгледано на заседание на Общинския съвет, който е
взел решение № 252 от 30.07.2014 год. и решение № 253 от 30.07.2014 год., с които е дал
съгласие да се продадат общинските жилища-съответно ап.4 с идентификатор ***********
и ап.3 с идентификатор ********* на настанения в тях наемател- И. И. Б. (безспорно между
страните и представените 2бр. решения на ОбС-С.).Със същите решения Общински съвет-С.
е приел пазарна оценка на имотите в размер съответно на 13 370лв. и 4671лв. и е възложил
на кмета на общината да сключи договор за покупко-продажба на общинско жилище с И. И.
Б.. Въз основа на тези решения кметът на общината е издал две заповеди, а именно: заповед
№ ОБС-87/03.11.2014г. и заповед № ОБС-85/03.11.2014г., с които е наредил да се продадат на
И. И. Б. горепосочените жилища за сумите съответно от 13370лв. и 4671лв. В заповедите е
наредено купувачът да заплати цената на продаваните имоти , заедно с дължимите данъци,
такси и режийни разноски, посочени по размер в заповедите, в срок от един месец от
получаване на заповедите. В заповедите е посочено, че ако в този срок купувачът не преведе
дължимите суми се счита, че той се отказва за закупи жилището и преписката се прекратява
на основание чл.38, ал.9 от Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба
на общински жилища. В заповедите е посочено, че въз основа на тях се сключва договор за
покупко-продажба по реда на чл.38, ал.10 и 11 от Наредба за условията и реда за настаняване
под наем и продажба на общински жилища. Тези заповеди са получени от И. И. Б. на
19.11.2014г. (представените 2бр. разписки) и са влезли в сила (безспорно между страните).
2
Видно от изготвените на 14.07.2014г. пазарни оценки на процесните имоти е, че те са
със срок на валидност шест месеца от датата на изготвянето им. Данъчните оценки на
процесните имоти за 2014г. са съответно 6235,60лв. и 2192,20 лева (представените
2бр.удостоверения за данъчна оценка).
На 03.07.2019г. И. И. Б. е подал молба до кмета на община С. с вх.№ 94-00-2239, с
която е поискал да му се разреши да закупи предоставеното му под наем общинско жилище.
На тази молба общината е изпратила писмо с изх.№ 94-00-2239/1/ от 06.08.2019г., получено
на 20.08.2019г. (представеното известие за доставяне), с което писмо е изпратила на И. Б.
копие от протокол от 23.07.2019г. на комисията назначена със заповед №ОБС-24/13.05.2016г.
на кмета на община С.. Видно от този протокол е, че комисията е взела решение да разгледа
молбас вх.№ 94-00-2239/03.07.2019г. след влизане в сила на решение на Административен
съд-Благоевград по образувано адм.д.№278/2019г.
Сключеният между страните по делото на 02.01.2012г. договор за отдаване под наем на
общински жилищен имот с идентификатор ********* по КККР на гр.С. е прекратен със
заповед № ОБС-350 от 02.12.2021г. на кмета на община С.. Тази заповед е връчена на
наемателя на 03.12.2021г. при отказ за получаване, който отказ е оформен с посочване на три
имена и подпис на двама свидетели (представената разписка). Съобщение за издаването й е
било залепено и на входната врата на общинското жилище на 09.12.2021г. с указание, че
след изтичане на 7 дни от залепването актът се счита за връчен (представеното по делото
съобщение и служебна бележка).
И. И. Б. е продължил да бъде наемател на общинско жилище, представляващо
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***********, въз основа на сключен с
община С. на 01.02.2022г. договор за отдаване по наем на общинско жилище. На
28.02.2022г. същият е подал молба до кмета на община С. с вх.№ 94-00-491/28.02.2022г., с
която е поискал за закупи предоставеното му под наем общинско жилище-ап.* на ет.* в бл.*,
вх.*, на която молба община С. е отговорила с писмоизх.№94-00-491/1/ от 22.07.2022г., с
което е изпратила препис от протокол № 1/26.05.2022г. на комисията по чл.36, ал.2 от
Наредбата за условията и реда за установяване жилищни нужди, настаняване под наем и
продажба на общински жилища в община С.. Видно от този протокол е, че е оставено без
уважение заявлението на И. И. Б. за закупуване на общинско жилище-ап.4, находящо се в
ж.к.“С.“, бл.*, вх.*, ет.*, поради факта, че общината не разполага с достатъчен брой
общински жилища за настаняване под наем, находящи се в гр.С. и големия брой подадени
заявления за картотекиране на нуждаещи се граждани и семейства.
На 02.09.2022г. И. Б. е превел по банков път на община С. сумата от 13370лв., като е
посочил основание за плащане „ за покупка на общинско жилище по заповед №ОБС-87 от
03.11.2014г.“, и сумата от 4671лева, с посочено основание за плащане „ за покупка на
общинско жилище по заповед №ОБС-85 от 03.11.2014г. (представените 2бр. платежни
нареждания). С писмо изх.№ 9400-2933 от 28.10.2022г. община С. е уведомила И. Б., че
направения превод на 02.09.2022г. е без правно основание и сумата в размер на 18041лв.
трябва да му бъде възстановена по посочена от него банкова сметка в срок до 31.10.2022г.
При така установеното от фактическа страна съдът излага следните правни изводи:
Предявеният иск е допустим: Налице е активна и пасивна процесуална легитимация
и правен интерес от предявяването му с оглед твърденията в исковата молба, че по
заявление на ищеца, отправено до ответника, е започнала процедура по закупуване на
общински жилища по реда на Наредба за условията и реда за настаняване под наем и
продажба на общински жилища в Община С., но след решенията на Общински съвет-С. и
издадени заповеди от кмета да му бъдат продадени процесните имоти, страните не са
сключили договори за продажбата им, въпреки внесената от ищеца продажна цена и
отправеното искане от него в тази насока.
Предявеният иск е неоснователен:
Съгласно разпоредбите на чл.47 от Закона за общинската собственост, общинските
жилища, предназначени за продажба, могат да се продават след решение на общинския
3
съвет, като условията и редът за продажбата им се определя от Общинския съвет в
наредбата по чл.45а, ал.1 от закона. За община С. това е наредбата за условията и реда за
настаняване под наем и продажба на общински жилища в Община С.. Съгласно действащата
към 2014г. наредба, наемател на общинско жилище може да го закупи, ако отговаря на
предвидените в наредбата условия, след подаване на заявление до кмета на общината и
вземане на решение от Общинския съвет за продажбата му. Процедурата по покупко-
продажба на общинско жилище съдържа смесен фактически състав с административно
правни и гражданско правни елементи. Съгласно чл.38, ал.6 от наредбата, процедурата по
продажбата започва след внасяне на необходимата такса от купувача за изготвяне на пазарна
оценка на имота, която оценка се възлага от кмета на общината на лицензиран оценител
/чл.38, ал.5/. Изготвената от последния оценка се разглежда и приема от Общинския съвет
/чл.38, ал.7 от наредбата/, като след одобряването й кметът на общината издава заповед по
образец, съгласно приложение № 10, в която се посочват: вида и адреса на жилището, името
на купувача, цената и другите дължими плащания, както и начина и срока за плащане, като
последният не може да бъде по-дълъг от един месец от датата на връчване на заповедта на
купувача срещу подпис /чл.38, ал.8 от наредбата/. Съгласно ал.10 на чл.38 от наредбата, след
като купувачът извърши в срок плащането на цената и на дължимите данъци, такси и
режийни разноски, се изготвя договор за продажба, който договор се подписва от кмета на
общината и от купувача и от този момент продажбата се счита за извършена /ал.11 на същия
член от наредбата/. В наредбата е предвидено /чл.38, ал.12/, че при неплащане в указания
срок, заповедта се отменя с нова заповед, преписката за продажба се прекратява и кметът
внася предложение до общинския съвет за промяна предназначението на жилището.
Не се спори между страните, а и от доказателствата по делото се установи, че към
2014г. ищецът е бил наемател на процесните общински жилища и е подал заявление до
кмета на общината за закупуването им; че искането му е било разгледано на заседание на
Общинския съвет, който е взел решение № 252 от 30.07.2014 год. и решение № 253 от
30.07.2014 год., с които е приел пазарна оценка на имотите в размер съответно на 13 370лв.
и 4671лв. и е дал съгласие да се продадат жилищата на настанения в тях наемател И. И. Б.;
че кметът на общината е издал заповед № ОБС-87/03.11.2014г. и заповед № ОБС-
85/03.11.2014г., с които е наредил да се продадат на И. И. Б. процесните жилища за сумите
по приетата от Общинския съвет тяхна пазарна оценка и в които заповеди са определени
начина и срока за плащане на цената, данъците, таксите и режийните разноски. Установи се,
че заповедите са връчени на ищеца на 03.11.2014г. С влизане в сила на тези заповеди /не се
твърди те да са оспорвани от ищеца/ между страните са сключени предварителни договори
по смисъла на чл.19, ал.1 от ЗЗД, тъй като е било постигнато съгласие между страните
относно съществените условия на окончателните договори, които е следвало да се сключат
съгласно чл. 38, ал.10 и ал.11 на горепосочената наредба.
Изхождайки от уредбата на отношенията относно продажбата на общински жилища на
настанени в тях наематели, приета от Общински съвет-С., както и от изрично предвидените
и в заповедите на кмета на община С. последици при неспазване на срока за изпълнение от
страна на купувача на задължението му да заплати продажната цена и съответните данъци,
такси и режийни разноски, съдът намира, че в случая се касае за фикс-сделки, при които
срокът има решаващо значение /задължението трябва да се изпълни непременно в
уговореното време/. В този случай забавеното изпълнение се приравнява на пълно
неизпълнение и води до автоматично прекратяване на предварителните договори. Не се
спори, че посочените в заповедите продажни цени на процесните имоти, ведно с
определените в тях данъци, такси и режийни разноски не са заплатени от ищеца в
определения едномесечен срок от връчване на заповедите /установи се, че продажните цени
на процесните имоти са заплатени от ищеца на 02.09.2022г.-близо 8 години по-късно/.
Поради настъпилото автоматично прекратяване на предварителните договори, искът за
обявяване на тези договори за окончателни не може да бъде уважен.
Дори да се приеме, че процесните предварителни договори не са фикс-сделки, то
отново тълкувайки уредбата на отношенията между страните съдът стига до извода, че в
4
Наредбата на община С. е предвиден прекратителен срок на отношенията между страните
във връзка със сключването на окончателен договор. Изтичането на предвидения
едномесечен срок за внасяне на продажната цена и неизпълнение на задължението на
купувача да я заплати в указания срок, е довело до прекратяване на предварителните
договори между страните. След като предварителните договори са прекратени, то те не
могат да бъдат обявени за окончателни, поради което искът се явява неоснователен и като
такъв следва да се отхвърли. Внасяйки цената близо 8 години след изтичане на предвидения
срок, ищецът демонстрира формално изпълнение на задължението си, но то не може да бъде
зачетено, тъй като договорните им отношения са прекратени автоматично и то изцяло по
вина на ищеца, защото не е изпълнил задължението си в предвидения срок. Доводът на
пълномощника на ищеца, че издадените от кмета на община С. заповеди № ОБС-
87/03.11.2014г. и № ОБС-85/03.11.2014г. не са отменени и преписката не е изрично
прекратена, в съответствие с чл.38, ал.12 от процесната наредба, поради което следва да се
обявят предварителните договори за окончателни е неоснователен, тъй като сключените
предварителни договори вече са прекратени автоматично /по изложените по-горе
съображения/. Липсата на последваща заповед, издадена на основание чл.38, ал.12 от
Наредбата, респ. липсата на изричен акт, с който преписката се прекратява, не води до извод
в обратната насока, тъй като самите заповеди на кмета на общината с № ОБС-87/03.11.2014г.
и № ОБС-85/03.11.2014г. не представляват предварителни договори за покупко-продажба на
общинско жилище-заповедите са само част от сложния фактически състав на покупко-
продажбата на общинско жилище.
Следва да се отбележи, че разпоредбите в наредбата на Общински съвет-С. относно
определяне на продажната цена и срокът за нейното заплащане са предвидени в обществен
интерес и същите имат императивен характер. За да се проявят последиците на процесните
договори е задължително смесеният фактически състав на покупко-продажбата на общинско
жилище на физическо лице-техен наемател, да е изцяло завършен съобразно нормативно
установените правила. В настоящия случай, този фактически състав не е бил завършен
съобразно нормативно установения ред-не е била заплатена цената в определения срок,
поради което предявеният иск не може да бъде уважен.
Дори да не се приеме горното тълкуване на Наредбата за условията и реда за
настаняване под наем и продажба на общински жилища в Община С., то искът е
неоснователен, тъй като процесните предварителни договори са прекратени поради отказ от
страна на купувача. Съображенията за това са следните:
Установи се, че в заповедите на кмета на община С. изрично е посочено, че
определената продажна цена, заедно с дължимите данъци, такси и режийни разноски следва
да се заплати в едномесечен срок от получаването им и че ако в този срок купувачът не
преведе дължимите суми се счита, че той отказва да закупи жилищата и преписката се
прекратява. Следователно, в заповедите е предвидено прекратяване на договорите поради
отказ от тях. Няма пречка отказът от договор да се извърши и с конклудентни действия,
стига страните по договора да са наясно с тях. Получавайки заповедта ищецът-купувач е
съзнавал, че неплащайки цената в определения срок, ответникът-продавач ще счита, че се е
отказал от договора, а от своя страна ответникът-продавач е приел, че купувачът се отказва
от договора, след като не е заплатил цената и е предупреден за последиците от неизпълнение
на това негово задължение. За приетото от страните прекратяване на договорите поради
направен отказ от тях може да се съди и от последващото поведение на страните /както на
самия ищец-купувач, така и на ответника-продавач/, а именно: подаваните от ищеца нови
заявления на 03.07.2019г. и на 28.02.2022г. за закупуване на процесните жилища, които
заявления са разглеждани като нови такива по съответния нормативно установен ред;
прекратяване през 2021г. на сключения между страните през 2012г. договор за наем на едно
от процесните жилища /ап.3/ и сключването през 2022г. на нов договор за наем на другото
процесно жилище/ап.4/.
Относно разноските:
Съобразно изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 и ал.8 от ГПК ищецът следва да
5
заплати на ответника сумата от 200лева-юрисконсултско възнаграждение.
Водим от горното и на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения иск от И. И. Б. с ЕГН-**********, с
адрес-гр.С., ж.к.“С.“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.* срещу община С., с адрес-гр.С., бул.“С.“, № **, за
обявяване за окончателни предварителните договори за покупко-продажба на жилища,
общинска собственост, находящи се в гр.С., ж.к.“С.“, бл.*, вх.*, ет.*, а именно: апартамент
№ * и апартамент № *, за които е открита процедура по закупуването им през 2014г. по реда
на Наредба за условията и реда за настаняване под наем и продажба на общински жилища в
Община С. и са приети решения от Общински съвет-С. № 252 от 30.07.2014 год. и № 253 от
30.07.2014 год., както и са издадени заповеди от кмета на община С. с №№ ОБС-
87/03.11.2014г. и ОБС-85/03.11.2014г.
ОСЪЖДА И. И. Б., с ЕГН-**********, с адрес-гр.С., ж.к.“С.“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.* ДА
ЗАПЛАТИ на община С., с адрес-гр.С., бул.“С.“, № **, сумата от 200 /двеста/ лева за
направени по делото разноски, съставляващи юрисконсултско възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Благоевград в
двуседмичен срок от връчването му на страните. Да се изпрати препис от решението на
страните.
Съдия при Районен съд – Сандански: _______________________
6