№ 194
гр. Ихтиман, 14.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ИХТИМАН, ПЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тринадесети септември през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Димитър Г. Цончев
при участието на секретаря НИКОЛЕТА Г. КУЗЕВА
като разгледа докладваното от Димитър Г. Цончев Гражданско дело №
20211840101079 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба, депозирана Л. Г. С., ЕГН
**********, с адрес: село К ул. „С“ № 23, Софийска област, с предявен
против В. Е. П., ЕГН *********, с адрес: град ДБ, ул. „А“ № 11 конститутивен
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончателен на
сключения на 01.06.2020 г. между ищцата Л. Г. С. - купувач и ИВ И.ова -
продавач, починала на 13.04.2021 г. – наследодател на ответницата В. Е. П.,
предварителен договор за продажба на недвижим имот 1/6 /една шеста/
идеална част от поземлен имот /дворно място/ с площ от 1045/хиляда и
четиридесет и пет/ кв. м., находящ се в град ДБ, Софийска обл. и съставляващ
по план на същия град УПИ № IX-743 /девети за имот седемстотин
четиридесет и трети/, в кв. 30 /тридесети/, идентичен с бивш парцел IV-73
/четвърти отреден за имот седемдесет и трети/, в кв. 99 /деветдесет и девети/,
ведно с 1/6 /една шест/ идеална част от построената в имота триетажна
масивна жилищна сграда, при граници на имота по скица: улица о.т. 88-96,
УПИ № X-744, УПИ № VI-741 и УПИ № VIII - 742 за сумата от 5 000 /пет
хиляди/ лева.
В исковата молба ищцата твърди, че посредством предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.06.2020 г. на основание
чл. 19 от ЗЗД ИВ И.ова - наследодател на ответницата В. Е. П., се задължила
1
да продаде на ищцата недвижим имот 1/6 /една шеста/ идеална част от
поземлен имот /дворно място/ с площ от 1045/хиляда и четиридесет и пет/ кв.
м., находящ се в град ДБ, Софийска обл. и съставляващ по план на същия
град УПИ IX-743 /девети за имот седемстотин четиридесет и трети/, в кв. 30
/тридесети/, идентичен с бивш парцел IV-73/четвърти отреден за имот
седемдесет и трети/, в кв. 99/деветдесет и девети/, ведно с 1/6 /една шест/
идеална част от построената в имота триетажна масивна жилищна сграда, при
граници на имота по скица: улица, УПИ X-744, УПИ VI-741 и УПИ VIII - 742
за сумата 5 000 /пет хиляди/ лева, 4000 лв. от която сума купувачът е заплатил
на обещателя при сключване на договора.
Излага се, че владението на имота било предадено на ищеца в деня на
сключване на договора. На 30.11.2020 г. получила по дарение останалите 5/6
идеални части от описания по- горе недвижим имот.
Съгласно чл. 3, ал.1 от договора сделката следвало да бъде сключена по
надлежния нотариален ред в срок до 20.01.2021 г.
На 13.04.2021 г. ИВ И.ова починала. Неин единствен наследник е
ответника, която до момента на предявяване на иска не е дала дължимото
съдействие.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът депозира писмен отговор, с който
оспорва иска, релевира възражение за унищожаемост на процесния договор.
Твърди, че наследодателката й не е собственик на имота, че договорът е
неистински, тъй като не е подписан от наследодателката и прави възражение
за неговата унищожаемост по реда на чл. 31, ал. 2 вр. ал. 1 ЗЗД, излагайки
твърдения, че към датата на сключване на договора наследодателката И И.ова
е била тежко болен човек с дълбоко психично разстройство и не е могла да
разбира свойството и значението на постъпките си.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и
гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата
на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна
страна:
Анализът на доказателствените източници сочи, че ИВ И.ова е майка на
ответницата В. Е. П. и дъщеря на ВК и ЙК.
На 26.04.1975 г. ВК и ЙК придобили в режим на съпружеска
имуществена общност на основание 13, ал. 1 СК от 1968 г. (отм.) дворно
място, от 1045 кв.м. в УПИ № IX-743 в кв. 30 по плана на гр. ДБ, при
граници: улица с о.т. 88 до 96, УПИ № X-744, УПИ № VI-741 и УПИ № VIII-
742, с номер по предходен план парцел № IV-73 в квартал 99 по плана на гр.
ДБ чрез договор за покупко-продажба във форма на Нотариален акт № 77,
том III, дело № 1108/1975 г. на съдия при РС – Ихтиман.
2
През време на брака на В и ЙК, преди 07.04.1987 г., в имота била
построена триетажна жилищна сграда без строителни книжа, като на
основание § 16, ал. 1 ЗУТ е издадено Удостоверение за търпимост № 3 от
13.11.2020 г. за същата.
ЙК починала на 08.02.2004 г. и оставила наследници ЙК – съпруг, ИВ
И.ова и А Вова И.ова - дъщери, които на основание чл. 9, ал. 1 и чл. 5, ал. 1 ЗН
наследили равни части от имуществото й, включително от процесния
недвижим имот, ведно с построената в него сграда.
На 30.11.2020 г. с Нотариален акт за дарение на идеални части на
недвижим имот № 69, том III, рег. № 4143, дело № 438/2020г., на нотариус Р,
с район на действие Районен съд – Ихтиман, В И.ов К и А Вова И.ова дарили
собствените си 5/6 идеални части от УПИ № IX-743 и от триетажна масивна
жилищна сграда на ищцата Л. Г. С..
На 01.06.2020 г. между наследодателя на ответницата ИВ И.ова и
ищцата бил сключен в писмена форма процесният предварителен договор, по
силата на който обещателят И И.ова поела задължение в срок до 20.01.2021 г.
(чл. 3) да продаде на Л. Г. С. собствените й 1/6 идеални части от УПИ № IX-
743 и построената в него триетажна масивна жилища сграда за сумата 5 000
/пет хиляди/ лева, 4000 лв. от която купувачът е заплатил при сключване на
договора, а дължимият остатък следвало да получи в деня на сключване на
окончателния договор (чл. 1). Между страните е договорено, че ищцата
придобИ владението върху имота (чл. 2).
ИВ И.ова починала на 13.04.2021 г. и оставила единствен наследник
своята дъщеря – ответницата В. Е. П..
По делото са налице три спорни обстоятелства – била ли е собственик И
И.ова на обещаните 1/6 идеални части от УПИ и построената в него сграда, от
нея ли е сключен предварителният договор и могла ли е да разбира и
ръководи действията си към момента на сключването.
Настоящият състав намира изложените аргументи от ответницата, с
които поддържа горните доводи, за неоснователни.
Безспорно се доказва, че И И.ова е била собственик на 1/6 идеални
части от УПИ № IX-743 по плана на гр. ДБ и построената в него триетажна
масивна жилищна сграда на основание чл. 5, ал. 1 от ЗН по наследство от
своята майка ЙК. Приживе същата е била собственик в режим на СИО със
съпруга си ВК на посочените по-горе вещи, което се доказва от приложените
по делото с Нотариален акт за продажба на недвижим имот по чл. 7 ЗСГ №
47, том III, дело № 1108/1975, на И. СО – съдия при Районен съд Ихтиман,
Удостоверение за търпимост № 3 от 13.11.2020 г., Удостоверение за факти и
обстоятелства по териториално и селищно устройство № 62 от 24.08.2020 г. и
Удостоверение за наследници изх. № 391/11.08.2020 г., изд. от длъжностно
лице при община ДБ. Ответницата е единствен наследник по закон на майка
си И И.ова, поради което на основание чл. 5, ал. 1 ЗН е наследила цялото й
3
имущество, включително предметът на предварителния договор. Ето защо не
могат да бъдат споделени наведените в отговора на исковата молба
твърдения, че ответницата П. не е собственик на 1/6 идеални части от УПИ №
IX-743 по плана на гр. ДБ и построената в него триетажна масивна жилищна
сграда.
Не са налице предпоставките за изключване на предварителния договор
от доказателствената съвкупност, тъй като в рамките на производството по
чл. 193 ГПК ищцата доказа, че подписът на продавач и имената И Вл. И.ова
са изпълнени от И И.ова. Този извод следва от заключенията на приетите по
делото съдебно-графологическа и повторна тройна съдебно-графологическа
експертиза. Заключенията са практически идентични, досежно крайните
изводи, като след задълбочен и аргументиран преглед на съвпаденията на
общите и частните признаци на подписа и почерка на И И.ова дават отговор,
че подписът на продавач и имената И Вл. И.ова са изпълнени от И И.ова. При
изслушването вещото лице С., както и вещите лица Г. и А. подробно
изясняват, че разлики в подписа и почерка на И И.ова липсват, като
наблюдаващите се различия представляват естествена вариантност на
почерка. Същевременно общите и частните признаци са изключително
характерни и устойчиви, което дава основание на вещите лица, изготвили
двете експертизи, да стигнат независимо едни от други до посочения по-горе
извод. Първоинстанционният съд кредитира в цялост заключенията
доколкото са задълбочени, аргументирани, компетентно и безпристрастно
изготвени, като в съдебно заседание вещите лица убедително, с множество
аргументи, защитиха крайните си изводи.
Не се споделят доводите на процесуалния представител на ответницата
досежно правилността на двете експертни заключения. Неоснователно се
твърди, че са непълни и некоректни. Както беше посочено в двете експертизи
подробно са изследвани общите и частните признаци на почерка, след който
анализ вещите лица стигат до повтарящ се извод, че различия липсват, а
наблюдаващите се отклонения не представляват несъвпадащи признаци, а
естествена вариация на почерка.
Във връзка с възражението, че И И.ова е била тежко болен човек с
дълбоко психично разстройство по времето, когато е подписан
предварителният договор, поради което не е могла да разбира или ръководи
действията си, настоящият състав приема, че правната му квалификация е по
чл. 31, ал. 1 ЗЗД. Това е така доколкото липсват доказателства приживе И
И.ова да е била поставена под запрещение, следователно тя е била
дееспособна. С постановяването на ТР № 5 от 30.05.2022 г. по ТД № 5/2020 г.
на ОСГТК е преодоляно противоречието в практиката, досежно
квалификацията на подобни искове и възражения, в полза на разбирането, че
договорът, сключен от дееспособно лице, ако то при сключването му е било в
състояние на трайна неспособност да разбира или да ръководи действията си,
е унищожаем на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД.
4
В случая се иска унищожаемост на договор след смъртта на лицето, за
което се твърди, че при сключването му не е могло да разбира или ръководи
действията си. Съгласно разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ЗЗД унищожението на
такъв договор не може да се иска след смъртта на лицето, освен ако преди
смъртта е било поискано поставянето му под запрещение или ако
доказателството за недееспособността произлиза от същия договор. Нито
една от двете предпоставки не е доказана, поради което възражението за
унищожаемост не може да бъде разгледано по същество, а следва да бъде
отхвърлено като недопустимо на това формално основание.
Както беше посочено по-горе, не се доказва приживе да е било поискано
И И.ова да бъде поставена под запрещение, следователно първата
предпоставка за искане на унищожеаемост от наследницата – ответницата В.
П. не е налице.
От съдържанието на предварителния договор не могат да се изведат
доказателства за недееспособността на обещателката И.ова към датата на
сключването му 01.06.2020 г. Договорът съдържа всички съществени
елементи – страни, предмет, престация, падеж. Договорената цена на
договора от 5 000 лв. срещу задължение за продажба на 1/6 ид.ч. от УПИ №
IX-743 по плана на гр. ДБ и построената в него триетажна масивна жилищна
сграда не сочи не недееспособност. Липсват и доказателства тази стойност да
е необосновано занижена, непазарна, т.е. престацията да е нееквИлентна,
което би могло да бъде доказателство за недееспособност, произлизащо от
самия договор. Ето защо не са налице предпоставките за обсъждане на
възражението по същество, което пък прави недопустимо обсъждането на
достоверността на свидетелските показания и приложената по делото
медицинска документация, макар същата да подкрепя твърденията на
ответницата, че нейната майка е страдала от параноидна шизофрения с
прогресивен ход преди смъртта си, включително към 01.06.2020 г.
При така установеното съдът приема предявения конститутивен иск с
правно основание чл. 19, ал. 1 ЗЗД за основателен.
За да бъде уважен предявеният иск в тежест на ищеца е да докаже, че е
сключен валиден предварителен договор, добросъвестността си в смисъл на
точно изпълнение на поетото задължение по договора, настъпилият падеж,
както и че обещателят е собственик на процесните недвижими имоти.
Всички изброени предпоставки са доказани.
На 01.06.2020 г. между наследодателя на ответницата ИВ И.ова и
ищцата в писмена форма бил сключен процесният предварителен договор. С
него И И.ова обещала в срок до 20.01.2021 г. (чл. 3) да продаде на Л. Г. С.
собствените си 1/6 идеални части от УПИ № IX-743 по плана на гр. ДБ и
построената в него триетажна масивна жилища сграда за сумата 5 000 /пет
хиляди/ лева, от които са платени 4000 лв. Обещателят е собственик на 1/6
ид.части от имота, което беше подробно разгледано по-горе. Поетото с
предварителен договор задължение да се сключи окончателен е наследимо –
5
след смъртта на продавача по предварителния договор за продажба върху
наследника му преминава такава част от задължението за прехвърляне
собствеността на вещта, каквато съответства на придобитата от наследника
идеална част от вещта (така ТР № 53/1963 г., ОСГК на ВС). След смъртта на
И И.ова ответницата В. П. е единствен наследник по закон (чл. 5, ал. 1 ЗН)
обещателя – нейна дъщеря, поради което и тя е задължена да прехвърли
собствеността върху имота по сключения от наследодателя й предварителен
договор. До настоящия момент ответницата не е прехвърлила правото на
собственост на процесните имоти.
Видно от изложеното страните са обвързани от валиден предварителен
договор. Остатъкът от уговорената цена се дължи при сключване на
окончателния договор, поради което предявеният иск следва да бъде уважен
при условия, че ищцата заплати 1 000 лв. като част от договорената цена.
При решаване на делото, съдът е длъжен в съответствие с разпоредбата
на чл. 364, ал. 1 ГПК да се произнесе по разноските по прехвърлянето на
имота. Съгласно цитираната разпоредба тези разноски следва да бъдат
възложени на ищеца.
На първо място, ищецът следва да заплати в полза на община ДБ местен
данък в съответствие с разпоредбата на чл. 47, ал. 2 ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от
Наредба за определяне и администриране на местни данъци, такси и цени на
услуги на територията на община ДБ в размер на 3 на 100 върху стойността на
сделката – 5 000 лева, а именно 150 лева.
На второ място, на ищеца следва да се възложат и нотариалните такси
съобразно чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност в размер на 43,50 + 1,3 на сто за
горницата над 1000 лв. платими в полза на Районен съд – Ихтиман 95,49 лв.
На основание чл. 115, ал. 2 ЗС, следва да се укаже на ищеца, че в 6-
месечен срок от влизане на решението в сила същото подлежи на вписване.
По силата на чл. 364, ал. 2 ГПК ищецът не може да се снабди с препис
от решението, докато не представи доказателства за платените разноски по
прехвърлянето и данъците за имотите.
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответницата
следва да бъде осъдена да заплати на ищцата сторените в производството
разноски в размер на 960,00 лева (50 лв. заплатена държавна такса, 10 лв. –
такса за вписване на ИМ, 400 лв. депозит за СПЕ, а, 500 лв. адвокатско
възнаграждение).
6
Водим от гореизложеното, Районен съд - Ихтиман,
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 1 ЗЗД
сключения на 01.06.2020 г. предварителен договор, с който В. Е. П., ЕГН
********** /наследник по закон на продавача ИВ И.ова, ЕГН **********,
починала на 13.04.2021 г./ продава на Л. Г. С., ЕГН ********** в качеството й
на КУПУВАЧ 1/6 /една шеста/ идеална част от поземлен имот /дворно
място/ с площ от 1045/хиляда и четиридесет и пет/ кв. м., находящ се в град
ДБ, Софийска обл. и съставляващ по план на същия град УПИ № IX-743 /, в
кв. 30 /тридесети/ (с номер по предходен план парцел № IV-73 в квартал 99 по
плана на гр. ДБ), ведно с 1/6 /една шест/ идеална част от построената в
имота триетажна масивна жилищна сграда, при граници на имота: улица
о.т.88-96, УПИ № X-744, УПИ № VI-741 и УПИ № VIII-742 за сумата от 5
000 лева, ПРИ УСЛОВИЕ, че Л. Г. С. заплати на В. Е. П. сумата 1000 лева
неизплатена част от продажната цена в двуседмичен срок от влизане на
решението в сила.
ОСЪЖДА Л. Г. С., ЕГН **********, с адрес: село К ул. „С“ № 23,
Софийска област да заплати на община ДБ сумата 150 лв. местен данък, а в
полза на РС – Ихтиман сумата от 95,49 лв. такса по прехвърляне на имота, за
които суми служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл. 364,
ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА В. Е. П., ЕГН **********, гр. ДБ, ул. "А " №11 ДА
ЗАПЛАТИ на Л. Г. С., ЕГН ********** сумата от 960 лева съдебно-
деловодни разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването
му на страните пред Софийски окръжен съд
Заверен препис от решението да се издаде на Л. Г. С. след представяне
на документ за внасяне на определената такса в полза на РС - Ихтиман, както
и на удостоверение от НАП и община ДБ, че са изплатени разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Съдия при Районен съд – Ихтиман: _______________________
7