Решение по дело №14858/2018 на Софийски градски съд

 

 

 

Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е

 

гр.София,  21.03.2019 г.

 

В    И МЕТО    НА    НАРОДА

 

Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІІ-“б” въззивен състав, в открито заседание на деветнадесети март през две хиляди и деветнадесетата година в състав:

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ : Теменужка Симеонова

                                                 ЧЛЕНОВЕ :  Хрипсиме Мъгърдичян

                                                                        мл.с. Пламен Генев

при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Симеонова в.гр.дело № 14858 по описа за 2018 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение от 14.08.2018 г. по гр.д. № 20748/17 г., СРС, І ГО, 24 състав е обявил за окончателен, по предявения от Д.  Г.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, представляван от адвокат А.Л. срещу  „О.“ ЕООД, ЕИК ******и „П. СД“ ЕООД, ЕИК ******, и двете дружества с адрес:гр.София, ул.“******, представлявани от управителя С.Д.по иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД Предварителен договор за покупко- продажба и изграждане на недвижим имот от 11.12.2009Г. и Анекс към предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 10.02.2010г. по отношение на чл.3 от Предварителния договор, съобразно площоразпределение на обект - жилищна сграда и гаражи за УПИ IV-1544, кв.118, м.“Драгалевци разширение- север“ за прехвърляне в полза на Д.  Г.Д., ЕГН ********** на право на собственост върху 5 286 % идеални части, като собственик на Апартамент № 6 /шест/, във вход Б, на втори етаж, а като собственик на гараж № 7 -1.164 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, представляващ УПИ VI - 1544 от квартал 118 по плана на гр. София, местността „Драгалевци- разширение север”, одобрен със заповед № РД-09- 50-196/01.04.1999, № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с площ от 1660 кв.м., при граници съгласно регулационен план: УПИ XII- 1599, УПИ V-1599. улица, УПИ VII-1512, УПИ Х-1545, улица, а съгласно кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-03/и.01.2011 на изп. директор на АГКК, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1971.1544. Осъдил е на осн.чл.78, алл ГПК „О.“ ЕООД, ЕИК ******и „П. СД“ ЕООД, ЕИК ****** да заплатят на Д.  Г.Д., ЕГН ********** сумата от 720 лева - съдебно деловодни разноски. Осъдил е Д.  Г.Д., ЕГН ********** да заплати по сметка на СО - район "Витоша" сумата от 169,17 лева, представляваща дължимия местен данък за прехвърлянето на имота. Постановил е да се впише възбрана върху имота до изплащането на присъдената за местен данък сума.

Решението е обжалвано от ответниците „О.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя С.И.Д.и „П. СД“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя С.И.Д., чрез пълномощника по делото и за двамата адвокат С.И.Х. от САК, със съдебен адрес:***, партер, с мотиви, изложени в жалбата. Сочи се, че съдът неправилно е приел, че  е налице валиден предварителен договор, който може да бъде обявен за окончателен, че е налице определен предмет на престацията и са налице останалите съществени условия на договора. За да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД следва да са налице достатъчно индивидуализиращи белези, които могат да конкретизират престацията. В настоящия казус, клаузата на чл.3 от договора и чл.1 от анекса към него не съдържа достатъчно индивидуализиращи белези, поради което искът се явява неоснователен. По силата на тези клаузи, страните се договарят да бъдат продадени идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е следвало да бъде изградена сградата, съответстващи на описания в чл.1 имот. Предвид поетото задължение в чл.1, ал.1 от предварителния договор, уговорено е да се продадат апартамент и право на строеж/върху поземлен имот/, от което следва изводът, че в неговата цялост процесният предварителен договор не касае продажба на идеални части от правото на собственост върху поземления имот. Волята на страните по предварителния договор е да се прехвърля обект в сграда, без да бъдат индивидуализирани идеалните части от земята. Разгледана самостоятелно клаузата но чл.3 от предварителния договор, не изпълнява изискуемите критерии за предварителния договор относно идеална част от земята.  Освен това, липсата на посочване на цената в чл.3, следва да се тълкува като липса на съществен елемент, който трябва да фигурира в предварителния договор. Липсата дава основание да се приеме, че няма постигнато обща воля между страните, в случая досежно цената. В чл.7 от договора се посочва цена, която на практика е обща/70 800 евро/ за обекта и за идеалните части, но същата не дава възможност да се определи уговорената част от тази сума, която представлява продажна цена по договора за продажба на идеални части от земята. Липсва индивидуализация на обема на вещно право, което следва да се прехвърли точно. Това, че е посочено, че идеалните части следва да съответстват на застроената площ на самостоятелния обект в сградата, не е достатъчно дори да доведе до определяемост на този размер. Освен това, в настоящия случай всички строителни книжа, в т.ч. и Таблицата на площоразпределение, са загубили правното си действие на основание чл.153, ал.2, т.2 и ал.10 от ЗУТ. В настоящия казус, сградата в която се намира продадения на ищеца самостоятелен обект не е завършен на фаза „груб строеж“ в рамките на петгодишния срок, нито е презаверявано разрешението за строеж. Липсата на надлежно одобрени и валидни строителни книжа прави невъзможно определянето на съответните идеални части, принадлежащи към даден обект в сграда, правото на строеж за какъвто са закупили ищците, респ. невъзможно да се определят идеални части от земята. Неправилно районният съд е приел, че процесната сграда е изпълнена на етап „груб строеж“, като приема за годно доказателство представеното по делото удостоверение за степен на завършеност от 18.02.2009 г. Това удостоверение е отменено с последващо издаденото друго Удостоверение от 26.06.2014г., приложено към отговора на исковата молба. Изложени са мотиви относно удостоверението от 18.02.2009 г., за да се стигне до из0вода, че де факто сградата никога не е достигала законна фаза изграждане „груб строеж“, независимо от записаното в удостоверението от 18.02.2009 г., приложено към нотариалния акт за продажба. Продадените обекти с нот. акт № 153, рег. № 139 от 2010 г., не са недвижими имот, изграден на етап „груб строеж“, а само право на строеж за построяване на същия, което право на строеж остава нереализирано в законоустановения петгодишен срок и то по вина на ищцата и други лица като нея. Освен всичко останало, това право е погасено по давност.  Предвид гореизложеното счита, че не е налице необходимата индивидуализация на размера/обема/ и цената на претендираното задължение от страна на ищеца, което води до липса на всички необходими съществени условия на окончателния договор, което води до невъзможност за уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.      

Ето защо моли съда да постанови решение, с което да отмени процесното и отхвърли иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Претендира присъждане на разноски за двете съдебни инстанции.  

Въззиваемият Д.  Г.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез пълномощника си по делото адвокат А.Л. оспорва въззивната жалба и моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендира присъждане на разноски и адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция.

 Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото доказателства и становища на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна и е процесуално допустима, а  разгледана по същество се явява неоснователна, поради следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, алтернативно чл.124 ГПК вр. чл.40 ЗС от Д.  Г.Д. срещу „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД.

Ищецът Д.  Г.Д. твърди, че на 11.12.2009 г.. сключил предварителен договор за покупко - продажба и изграждане на недвижим имот с ответниците, относно недвижим имот в груб строеж, находящ се в новострояща се жилищна сграда в гр.София, СО, район „Витоша”, кв.”Драгалевци-разширение север” в УПИ VI - 1544 от кв.118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци-разширение север”, одобрен със заповед № РД-09-50-196/01.04.199 г.., № РД-50-185/16.11.2007 г.., целият с площ от 1660 кв.м., а именно апартамент  № 6 , във вход Б, ет.2 с обща площ от 115,94 кв.м., а с полезна площ от 102,80 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна с кухненски бокс, две бани с тоалетна, две спални и балкони, заедно с прилежащо мазе.

С Анекс от 10.02.2010 г. ответните дружества поели задължения да продадат и изградят още един обект в същата сграда, а именно : гараж № 7, находящ се във вх.Б с площ 25,63 кв.м., а с полезна площ от 22,73 кв.м, заедно със съответните ид.части от общите части право на строеж и ид.части от земята. Сочи, че по силата на сключения предварителен договор и анекс ответниците поели три групи задължения, а именно: 1./ задължение да прехвърлят собствеността на гореописаните апартамент и гараж по нотариален ред на етап „груб строеж”, като ищецът заявява, че това задължение е изпълнено с нотариален акт №153, том I, per. № 4834, дело 139 от 23.04.2010 г.., вписан в Службата по вписванията. Д.Г.Д. е купил от ответниците гореописаните апартамент №6 във вход Б и гараж № 7, изградени на етап груб строеж; 2./ Задължение да извършат необходимите СМР за довършване на обектите и сградата, в която се намират, както и да предприемат правни и фактически действия за снабдяване на сградата с Разрешение за ползване и 3./Задължение да прехвърлят припадащите се на апартамента и гаража идеални части от поземления имот, върху който е построена сградата- чл.3 от Предварителния договор и чл.1 от Анекса срещу договорена цена в размер от 70 800 евро за апартамента, а съгласно Анекса още 10 000 евро за гаража, общо в размер от 80 800 евро. Ищецът твърди, че при подписването на предварителния договор са платени 3500 евро, а при подписване на нотариален акт на 23.04.2010 г. за прехвърляне на собствеността на обектите на груб строеж е платена чрез банков кредит сумата в размерна 123 000 лева, на 10.01.2011 г. е платена сумата 10 000 лева, на 03.06.2011 г. е платена сумата 6 000 лева и на 09.06.2011 г. е платена сумата 12 184 лева срещу разписка.

Сочи, че съгласно чл.4 от нотариалния акт продавачите са се задължили в 30- дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване да прехвърлят на купувача идеалните части от поземления имот, върху който се намира сградата, отразени в площообразуването на сградата и прилежащите към закупените от Д.Д. обекти в сградата, като към настоящия момент сградата все още не била завършена и не е приета с Разрешение за ползване, което е следвало да бъде в срок до 30.09.2010 г.  Ето защо моли съда да постанови решение по силата, на което на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД да обяви за окончателен, сключения на 11.12.2009 г. предварителен договор, допълнен с Анекс от 10.02.2010 г. и нотариален акт №153, том I, per. №4834, дело 139 от 23.04.2010 г. на нотариус Р.Р., per. № 203 НК, вписан в Службата по вписванията София като акт №39, том 39, дело 8623/20 Юг., по силата на които “О.” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя С.И.Д., ЕГН ********** и “П. СД” ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя С.И.Д., ЕГН ********** като съсобственици при равни дялове са се задължили да прехвърлят на Д.Г.Д., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, като собственик на Апартамент № 6 , във вход Б, на втори етаж, 5.286% идеални части, а като собственик на гараж № 7-1.164 % идеални части от поземлен имот, представляващ УПИ VI - 1544 от квартал 118 по плана на гр. София, местността „Драгалевци - разширение север”, одобрен със заповед № РД-09- 50-196/01.04.1999, № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с площ от 1660 кв.м., при граници съгласно регулационен план: УПИ XII- 1599, УПИ V-1599, улица, УПИ VII-1512, УПИ X- 1545, улица, а съгласно кадастралната карта, одобрена със Заповед №РД- 18-03/11.01.2011 на изп. директор на АГКК, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1971.1544, при изпълнено задължение за плащане. При условията на евентуалност се иска да бъде признато за установено по отношение на “О.” ЕООД и “П. СД” ЕООД, че Д.Г.Д. като собственик на обекти в жилищна сграда- етажна собственост, на основание чл.40 ЗС, е собственик на прилежащите идеални части от поземления имот, върху който е изградена сградата, а именно: За Апартамент № 6 /шест/, във вход Б, на втори етаж, - 5.286% идеални части, а за гараж № 7- 1.164 % идеални части, от поземлен имот, представляващ УПИ VI - 1544 /шест за имот с планоснимачен номер хиляда петстотин четиридесет и четири/ от квартал 118 /сто и осемнадесет/ по плана на гр. София, местността „Драгалевци - разширение, _;север”, одобрен със заповед № РД-09-50-196/01.04.1999, № РД- 50-185/16.11.2007Г,, целият с площ от 1660 / хиляда шестстотин и шестдесет / кв.м., при граници съгласно регулационен план: УПИ XII-1599, УПИ V-1599, улица, УПИ VII-1512, УПИ Х-1545, улица, а съгласно кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-03/11.01.2011 г. по изп. директор на АГКК, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1971.1544.

Ответниците „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД са депозирали отговор в срок, в който оспорват иска.

По направените във въззивната жалба възражения СГС излага следните мотиви:

За основателността на предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че между страните е сключен валиден предварителен договор, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли собствеността на ищеца; че ответникът е собственик на описаната вещ; че ищецът е изпълнил задължението си за плащане на уговорената цена или че е готов да го изпълни, както и че е настъпил падежът на задължението за прехвърляне.

Съгласно разпоредбата на чл.363 ГПК когато задължението е за прехвърляне на недвижим имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

В конкретния казус, собствеността върху индивидуалните обекти е придобита в резултат на реализирано право на строеж, като от датата на завършване на сградата в груб строеж / т.1 от Тълкувателно решение № 1 от 4.05.2012 г. на ВКС по т. д. № 1/2011 г., ОСГК/ се придобива и правото на собственост върху обектите, които са били предмет на правото на строеж /чл.181, ал.1  и ал.2 от ЗУТ/, в случая в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване, според т.4 от н.а. № 153, дело 139 от 2010 г.  Ето защо следва да се приеме, че заедно с правото на индивидуална собственост върху конкретния апартамент № 6 в сградата и гараж № 7, в този момент се придобива и право на собственост върху съответните идеални части от всички общи части на сградата, с изключение на земята. Земята, а не построената върху нея сграда, има водещо значение от гледна точка на това кой придобива правото на собственост /арг. чл.63, ал., чл.92 и чл.110, ал. от ЗС/. След като ищецът не е придобил процесиите идеални части от терена, припадащи се на прехвърленото му от ответниците право ех lege, то за него възниква правен интерес да упражни потестативното право на последния, като поиска обявяване за окончателен на предварителния договор, обективиран в чл.3 от Предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 11.12.2009 г. и чл.1, т.1 от Анекс към Предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 10.02.2010 г.

Трябва да бъде изследвано обстоятелството дали продавачът по предварителния договор е собственик на обещания имот. Видно от депозирания по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 78/24.07.2007 г., ответниците „О.“ ЕООД и „Прима СД“ ООД са придобили собствеността при равни квоти върху недвижим имот - УПИ с площ от 860 кв.м, находящ се в гр.София, кв.“Драгалевци“, който имот, съгласно рег.план утвърден със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999 г., представляващ парцел XI-1544 от кв.118, по плана на гр.София, м.“Драгалевци - разширение - север“.

Представени са доказателства за това какви са идеалните части, съгласно депозираното по делото площоразпределение, съобразно с правилото на чл.40, ал от ЗС, както и доказателства за степен на завършеност. Тези доказателства не са загубили правното си действие противно на твърденията във въззивната жалба.

Неоснователно е явява и твърдението, че липсва индивидуализация на обема вещно право, което ще следва да се прехвърли точно. Задължението за прехвърляне на идеална част от поземления имот е обвързано с прехвърлянето на обект в сградата, която е построена върху имота. Това задължение няма самостоятелен характер. Съгласно договорката на страните по предварителния договор от 11.12.2009г, а и съгласно договорката с останалите собственици на обекти в сградата, видно от представените нотариални актове с трети лица, поземленият имот представлява обща част по предназначение. В чл.3, ал.3 от  Предварителния договор и в чл. 4 от нотариалния акт се използва изразът „припадащи се” идеални части, т.е. идеалните части от поземления имот са принадлежност към обектите в сградата. Това е причината да не бъде договорена отделна цена за прехвърлянето на идеалните части. По същата причина размерът на „припадащите се” идеални части от парцела е определяем.  Определяемостта на обекта сама по себе си е достатъчна като степен на индивидуализация, за да бъде валиден предварителния договор, а искът по чл.19, ал.З ЗЗД да бъде основателен. Неоснователни са и твърденията, че не е настъпил падеж на задължението за прехвърляне на идеални части от парцела. Между страните има договорен срок за изпълнение на това задължение и той се определя чрез тълкуване в съвкупност на разпоредбите на чл.4 от Предварителния договор и чл.4 от нотариалния акт от 23.04.2010г. Съгласно чл.4 от Предварителния договор от 11.12.2009г. срокът за снабдяване с Разрешение за ползване е фиксиран на 30.09.2010 г., а  съгласно чл.4 от нотариалния акт продавачите се задължават в 30-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване да прехвърлят на купувача идеалните части от поземления имот, върху който се намира сградата, прилежащи към закупените обекти в сградата. Следователно срокът за изпълнение за процесното задължение е 30.10.2010г.

Съгласно сключения с нотариален акт № 153/23.04.2010 г. Договор за покупко-продажба на недвижим имот страните по предварителния договор от 11.12.2009 г. и Анекс от 10.02.2010 г. са получили дължимата им престация чрез получаване в индивидуална собственост на описаните в нотариалния акт обекти като в заключителната част на т.3 от същия са посочени начините на плащане, които са били извършени.

Останалите развити доводи във възивната жалба се явяват неотносими към предмета на спора.  

Предвид гореизложеното, следва да се приеме, че между страните е бил сключен валиден  предварителен договор за прехвърляне на собствеността върху описания обект, в изискуемата писмена форма в съответствие с чл.19, ал.1 ЗЗД. Той съдържа съществените условия на окончателните договори, уговорени са предмета на договора и цената.

Предвид изхода на спора и предявената претенция въззивниците следва да заплатят на въззиваемата страна направените разноски за настоящата инстанция във вид на адвокатско възнаграждение в размер на 600 лв.

Водим от гореизложеното, съдът

                  

Р     Е     Ш      И     :

 

ПОТВЪРЖДАВА решение от 14.08.2018 г. по гр.д. № 20748/17 г. на СРС, І ГО, 24 състав.

ОСЪЖДА „О.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя С.И.Д.и „П. СД“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя С.И.Д., чрез пълномощника по делото и за двамата адвокат С.И.Х. от САК, със съдебен адрес:***, партер да заплатят на Д.  Г.Д., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез пълномощника си по делото адвокат А.Л. направените разноски за настоящата инстанция във вид на адвокатско възнаграждение в размер на 600 лв.

Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от връчването преписа на страните.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :                         ЧЛЕНОВЕ : 1.                  2.