РЕШЕНИЕ
№ 416
гр. Бургас, 30.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Симеон С. Михов
при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова
като разгледа докладваното от Симеон С. Михов Гражданско дело №
20232100101487 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по повод искова молба от
„Пясъчна лилия 10“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Созопол, област Бургас, местност „Ачмълъците“, сграда
Пясъчна лилия, офис 1, представлявано от Ваня Руменова Димитрова чрез
адв. Радослав Савов, със съдебен адрес: гр. София, ул. „Иван Вазов“ № 29, вх.
А, ап. 2 против „Беллатерра Джейн“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Трайко Китанчев“ № 57, представлявано
от управителя Екатерина Олегова Аткова, чрез пълномощник Адвокатско
съдружие „Стефанови“ с БУЛСТАТ *********, със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул. „Трайко Китанчев“ № 57, адв.Стефан Маринов Стефанов, с която се иска
да бъде осъдено ответното дружество да заплати сумата от 56 498,91 евро,
представляваща задължение за парични вноски за разходи за управление и
поддържане на общите части на сградата в режим на етажна собственост,
находяща се на адрес: гр. Созопол, местност „Ачмълъците“, комплекс
„Пясъчна лилия“, прехвърлено на „Пясъчна лилия 10“ ООД по силата на
договор за цесия, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на вземането, както и направените по
делото разноски. В исковата молба се твърди, че ответното дружество е
1
собственик на следните недвижими имоти: Апартамент № 79 с
идентификатор 67800.45.482.1.79; апартамент № 80 с идентификатор:
67800.45.482.1.80; апартамент № 81 с идентификатор 67800.45.482.1.81,
апартамент № 82 с идентификатор: 67800.45.482.1.82, апартамент № 83 с
идентификатор: 67800.45.482.1.83; апартамент № 84 с идентификатор:
67800.45.482.1.84; апартамент № 85 с идентификатор 67800.45.482.1.85;
апартамент 86 с идентификатор 67800.45.482.1.86. Имотите били придобити
от дружеството вследствие на направена непарична вноска в капитала на
дружеството, били описани и в дружествения договор. Апортът бил отбелязан
в актуалното състояние на дружеството. Описаните по-горе имоти се
намирали в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр.
Созопол, местност „Ачмълъците“, комплекс „Пясъчна лилия“, като съгласно
чл. 10 от ЗУЕС „Беллатерра Джейн“ ООД било длъжно да заплаща разходите
за управление и поддържане на общите части на сградата.
Проведеното на 14.08.2021г. общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в процесната сграда, взело решения за избор на
управителен съвет, била определена парична вноска от собствениците за
покриване на разходи за управление и поддръжка в размер на 24 евро на
квадратен метър, с включени идеални части от общите части на сградата.
Към 29.03.2023г. задължението на „Беллатерра Джейн“ ООД съгласно
счетоводните справки възлизало на 56 498.91 евро. Вземането на етажната
собственост било прехвърлено на „Пясъчна лилия 10“ ООД с договор за
цесия от 29.03.2023г.
В постъпилия отговор на исковата молба от ответника,
претенцията се оспорва изцяло както по основание, така и по размер.
Уточнява се, че на основание на извършен апорт, „Беллатерра Джейн“ ООД е
собственик на апартаменти 79; 80; 81; 82; 83; 84; 85 и 86. Тези недвижими
имоти били обединени в общо два недвижими имота, като обект с
идентификатор 67800.45.482.1.109 се състоял от обединяване на апартаменти
79, 80, 81, 82 и 83, а другият с идентификатор 67800.45.482.1.110 от
обединяване на: 84, 85, 86. Ответното дружество твърди, че задължение за
заплащане на конкретни разходи за управление и поддръжка всъщност от
проведено ОС на 04.08.2021г. изобщо не било възникнало. В представения
протокол от общо събрание било посочено решение за определяне на размера
2
на паричните вноски за покриване на разходите за управление и поддръжка на
общите части на сградата в размер на 24 евро квадратен метър с включени
идеални части от сградата и касаещи се за календарните 2022г. и 2023г., като в
подкрепа на възражението си цит. съдебна практика. Ответното дружество не
било използвало нито един от собствените си недвижими имоти, като тези
имоти не са използвани от нито едно друго лице. Като доказателство посочва,
че съществуват фактури издадени на ответника от електроразпределителното
дружество „Синергон Енерджи“ ЕООД, ЕИК ********* и касаещи целия
спорен период, като от тези фактури било видно, че основното перо, по което
са начислени задължения за ответника, било „Достъп до разпределителната
мрежа за 31 дена“. Преминалото количество електрическа енергия на месец
било символично число, сходно всеки месец и се изразявало в поддръжката и
работата „на изчакване“ на електрическите уреди в самостоятелните обекти.
Второ, собствените на „Беллатерра Джейн“ ООД самостоятелни
обекти са били без достъп до водопреносната мрежа и не можели да бъдат
нормално използвани. За тях липсвали самостоятелни партиди за вода.
Поради това достъпът до вода за тези обекти можел да бъде спиран и пускан
от място, до което те нямат достъп. По този начин били принуждавани да
заплащат незаконосъобразно суми под претекст на управление и поддръжка
на етажната собственост. За липсата на вода свидетелствала и извършена
проверка от НАП.
Трето, че обектите не се използвали доказвал и фактът, че както
управителят на дружеството, така и съдружниците не пребивавали на
територията на Република България за периода от 01.01.2022г. до този момент,
нито дружеството имало регистрирана каквато и да е търговска дейност както
за процесните самостоятелни обекти, така и изобщо за периода. Също така в
представения протокол от общо събрание липсвало решение за определяне на
размера на разходите за управление и поддръжка на общите части за всеки
живущ. Това означавало, че с едно такова решение не можело да възникнат
права и задължения, които валидно да обвържат етажните собственици.
Четвърто, твърди се, че общо събрание с дата 04.08.2021г. никога
не било провеждано. Липсвал списък с подписи на присъствалите членове.
Този протокол отразявал едно фиктивно решение и не отразявал
действителната воля на етажната собственост и се цели единствено да бъдат
3
събрани неправомерно парични средства от „Беллатерра Джейн“ ООД.
Отделно от всичко „Беллатерра Джейн“ ООД оспорва и размера на
вземането, което ищецът претендира. Дружеството счита, че посочената сума
била произволно изведена и не отговаряла на представените по делото
документи за първично възникване на задължението на ответното дружество.
Ответникът е направил свое изчисление, според което задължението за две
календарни години възлизало на 29 271,84 евро.
В съдебно заседание пълномощник на ищеца заяви, че поддържа
исковете съобразно исковата молба и счита, че следва да бъде уважена изцяло.
Ангажира съдебно-икономическа експертиза. Аргументи изложи в писмена
защита.
Ответното дружество в съдебно заседание чрез процесуалния си
представител заяви, че исковете следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни и недоказани.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като
съобрази закона, приема за установено от фактическа и правна страна
следното.
Исковата молба е допустима, като предявена пред надлежния съд
според чл.105 и чл.104 т.4 от ГПК, внесена беше дължимата държавна такса.
Предявените искове са с правно основание чл.50 и чл.51, във вр. с
чл. 38 и чл. 11 ал. 1, т. 5 от ЗУЕС и чл.86 ал.1 от ЗЗД.
Справка в ТР показва, че „Беллатерра Джейн“ ООД е титуляр на
правото на собственост върху подробно изброени недвижими имоти, всички
находящи се в триетажна с подпокривен етаж представителна сграда с
апартаменти за сезонно ползване с идентификатор 67800.45.482.1 по плана на
гр.Созопол, по силата на извършена непарична вноска чрез договор от
29.07.2013г. между „Пясъчна лилия 1“ ЕООД с ЕИК ********* и „Пясъчна
лилия 4“ ЕООД с ЕИК ********* (л.11-31). Според нот.а.№ 592, т. III, рег.№
5935, н.д.№ 498/ 06.08.2015г. на нотариус с район на действие РС-Бургас
обаче, ответното дружество е станало собственик на самостоятелен обект с
идентификатор 67800.45.482.1.109 образуван от обединяване на апартаменти
79, 80, 81, 82 и 83 и на самостоятелен обект с идентификатор
4
67800.45.482.1.110 образуван от обединяване на апартаменти: 84, 85, 86.
Видно от протокол с дата 04.08.2021г., било е проведено общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в посочената сграда, представляваща
комплекс „Пясъчни лилии“ с взето решение от 67,307 % от собствениците по
т.6 от дневния ред за определяне на парична вноска в размер на 24 евро на
кв.метър за покриване на разходите за управление и поддръжка на общите
части на сградата. Ищцовото дружество претендира да е носител на правото
на вземане по така определената парична вноска по силата на договор за
цесия, като Етажната собственост на сградата е прехвърлило на „Пясъчна
лилия 10“ ЕООД свое вземане в размер на 59 498,91 евро към ответното
дружество (л.46-47). Приложено е уведомително писмо до ответника от
Етажната собственост. Приложени са 22 бр. фактури за заплатена ел.енергия
на „Синергон енерджи“ ЕООД от ответника. Също така са приложени
годишни данъчни декларации от „Беллатерра Джейн“ ООД по чл.92 от ЗКПО
за 2021г. и 2022г., както и протокол от НАП за резултат от извършена
проверка, без установени нарушения.
От заключението на вещото лице по назначената съдебно-
счетоводна експертиза (л.142-145) става ясно, че ответното дружество е
заплатило на „Синергон енерджи“ ЕООД дължими суми за ел.енергия, такса
задължение към обществото и акциз. За установената площ на притежаваните
от ответника недвижими имоти, дължимата сума съобразно протокола от
заседание на ЕС, би била общо 18 279 евро или 35 750 лв.
По повод определение на съда, трето лице Етажна собственост на
сградата комплекс „Пясъчни лилии“ е представила писмени приложения по
опис (л.194-255) относно проведеното общо събрание с дата 04.08.2021г.
Представените доказателства водят до извода за неоснователност
на претенциите. Съобразно приложените доказателства, на 04.08.2021г. се е
провело ОС на Етажната собственост на комплекс „Пясъчни лилии“ и е било
взето решение по т.7, като е определена парична вноска от собствениците за
покриване на разходите за управлението и поддържането на общите части на
сградата в размер на 24 евро на квадратен метър, с включени идеални части от
общите части на сградата, отнасящи се за календарните 2022 и 2023г., платими
най-късно до 31.01. на съответната година. Това решение е в съответствие с
5
правомощията на ОС на ЕС, предоставени според чл.11 ал.1, т.5 от ЗУЕС и е
задължително за всички собственици, като подлежи на изпълнение в
определените срокове – чл.6 ал.1, т. 8 и чл.38 ал.1 от ЗУЕС. В настоящия
случай сумите са дължими до 31.01.2022, съотв. до 31.01.2023г. „Беллатерра
Джейн“ ООД е собственик на описаните в приложения нотариален акт за
собственост самостоятелен обект с идентификатор 67800.45.482.1.109
образуван от обединяване на апартаменти 79, 80, 81, 82 и 83 и на
самостоятелен обект с идентификатор 67800.45.482.1.110 образуван от
обединяване на апартаменти: 84, 85, 86, за които няма спор, че се намират в
процесната сграда и следователно е обвързано от решенията на ОС. Ищецът е
титуляр на вземането на ЕС против един от собствениците „Беллатерра
Джейн“ ООД въз основа на договор за цесия, с цедент Етажната собственост
на комплекса представлявана от избрания Управителен съвет, цесионер
„Пясъчна лилия 10“ ООД и предмет вземане на стойност 56 498,91 евро, при
уговорено възнаграждение в размер на 90 % от стойността на събраната сума.
Доколкото няма доказателства за връчването на цесията на длъжника
„Беллатерра Джейн“ ООД (приложеното на л.48 уведомително писмо не е
известно дали изобщо е достигнало до ответника), за цесията ответникът се
счита уведомен с получаване на преписи от исковата молба и приложенията
или това е 01.11.2023г. Видно от петитума на исковата молба, претендираните
суми обхващат всички задължения на „Беллатерра Джейн“ ООД от момента
на придобиване на качеството „собственик“ на недвижими имоти – 2015г.
според приложения нотариален акт.
Като първо следва да бъде разгледано съдържащото се в отговора
на исковата молба възражение за погасяване по давност претенцията на
ищеца, като на основание чл.110 от ЗЗД същата до датата 23.08.2018г. следва
да се счита погасена.
На второ място, за периода до 31.01.2022г. няма представени
доказателства за дължими суми, доколкото липсва приложено решение на ОС
на ЕС за тях. При това положение исковата молба би могла да бъде
основателна единствено за сумата от 18 279 евро, дължима за периода
31.01.2022 – 29.03.2023г. съобразно заключението на вещото лице, на което
съдът се позовава изцяло. От друга страна, в чл.4 от договора за цесия е
записано, че „представената“ счетоводна справка е неразделна част от
договора. Обаче приложените по делото счетоводни справки (л.39-45) явно
6
касаят друг период - според вещото лице 2014 – 2019г. и не отразяват събития
след периода на възникване на претендираното задължение на ответното
дружество. Това поражда съмнение в предмета на самия договор за цесия,
доколкото остава неясно какви точно задължения и за какъв период е
прехвърлила Етажната собственост.
На трето място, направено е възражение за недължимост на суми
на основание чл.51 ал.2 от ЗУЕС. Видно от редакцията на нормата преди
измененията в ДВ бр.82/2023г., в сила от 29.09.2023г., „Не се заплащат
разходите по чл.51 ал.1 за деца ненавършили 6-годишна възраст, както и от
собственик, ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост
не повече от 30 дни в рамките на една календарна година“. По този текст има
трайно установена практика, коректно цит. от ответната страна (решение №
93/ 06.10.2022г. по гр.д.№ 395/2022г. на ВКС и др., както и на ОС-Бургас:
решение № 34/ 13.01.2022г. по в.гр.д.№ 1670/2021г., решение № 1271/
08.12.2022г. по в.гр.д.№ 1250/2022г.), с която настоящата инстанция следва да
се съобрази. Чл.154 ал.1 ГПК задължава всяка страна да установи фактите, на
които основава своите искания и възражения. Съобразно с това изискване, при
направено възражение по чл.51 ал.2 ЗУЕС за недължимост на разходи за
управление и поддържане на общи части на етажната собственост, поради
това че етажният собственик не е пребивавал в имота си за повече от 30 дни в
рамките на една календарна година, доказателствената тежест за установяване
на фактите, на които се основава това възражение, е за страната, която го е
направила. В свое решение № 60181/ 20.10.2021 г. по гр.д.№ 86 от 2021 г. на
ВКС, ГК, IV г.о., Върховният касационен съд приемайки, че нормата на чл.51,
ал.2 ЗУЕС е императивна правна норма, е заключил, че „етажният собственик
не дължи заплащането на разходи за управление и поддържане на общите
части, ако е доказал условието на чл.51 ал.2 ЗУЕС (пребиваването в
собствения му имот за период само от 30 дни или по-малко от 30 дни през една
календарна година), дори и да не е подал декларация за обстоятелствата по
чл.51 ал.2 ЗУЕС, да не е вписал тази негова декларация в книгата на етажната
собственост и въз основа на това да не било постановено решение на Общото
събрание на ЕС за освобождаване му от плащане на тези разходи.
Неподаването на декларация за обстоятелствата по чл.51, ал.2 ЗУЕС и
невписването в книгата на етажната собственост на тези обстоятелства не
обвързва съда автоматично да приеме, че няма основание за освобождаване на
7
етажния собственик от плащане на разходите за управлението и поддържането
на етажната собственост. Действително, невписването на това обстоятелство в
книгата на етажната собственост представлява неизпълнение на задължение
на етажния собственик по чл.7 ал.3, вр. с чл.7 ал.2, т.5 ЗУЕС, но законът не
предвижда като последица от неизпълнението на това задължение
изключването по отношение на такъв етажен собственик на прилагането на
разпоредбата на чл.51, ал.2 ЗУЕС“. Съобразно събраните в настоящо
производство доказателства, че „Беллатерра Джейн“ ООД не е ползвало нито
един от собствените си имоти за периода 31.01.2022 – 29.03.2023г., съдът
приема, че това обстоятелство е доказано от ответника. Приложените фактури
от „Синергон енерджи“ ЕООД за използвана ел.енергия в процесните имоти,
собственост на ответника, показват незначителни количества, недостатъчни за
включване на осветлението в тях дори напр. за около час на денонощие.
Приложеният протокол за извършена проверка от НАП (л.116-119) съдържа
следните констатации: на стр.4 – в апартамента (ап.84 обединен) няма вода,
същото е установено и за другия апартамент № 79, като е уточнено, че водата
и в двата е спряна от поддържащата компания, като ЗЛ е не е уведомено за
причината за спирането на водата и т.н. Заключението на съда е, че в случая е
без значение дали ползването на обекта е осъществено лично от собственика
или от други лица, на които евентуално да е било предоставяно ползването –
възмездно или безвъзмездно, тъй като от събраните доказателства е видно, че
това би било при ненормални условия – без вода, а видно и без да е била
ползвана ел.енергия. Впрочем „третите лица“ са определени като обитатели по
см. на § 1.т.5 от ДП на ЗУЕС и същите подлежат задължително на вписване в
книгата на етажната собственост. Ищецът не е доказал, неговият праводател
да е изпълнил задължението си и да е вписал други лица в книгата на ЕС като
обитатели на апартаментите на ответника съобразно задължението си според
чл. чл. 23 ал. 1, т. 6 от ЗУЕС. Прилагането на императивната норма на чл.51
ал.2 от ЗУЕС в редакцията преди измененията в ДВ бр.82/2023г., налага
иска да бъде отхвърлен.
Останалите доводи и възражения на страните са неоснователни. В
настоящото производството съдът не би могъл да разгледа възраженията на
ответника за липсата на валидно проведено общо събрание, доколкото затова
е предвиден специален ред съобразно чл.40 от ЗУЕС, а липсват доказателства
„Беллатерра Джейн“ ООД или друг собственик да са подавали молби до съда
8
за атакуване на взетите решения.
Независимо дали ответник е юридическо или физическо лице,
действителното ползване на апартаментите е мислимо само от физически
лица, които е невероятно да са пребивавали там без да ползват вода и
ел.енергия за повече от 30 дни.
Предвид отхвърлянето на иска, на основание чл.78 ал.3 от ГПК,
„Пясъчна лилия 10“ ООД следва да заплати в полза на „Беллатерра Джейн“
ООД направените по делото разноски в размер на 9105 лв. заплатено
адвокатско възнаграждение, съобразно приложен списък по чл.80 от ГПК
(л.183-184).
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Пясъчна лилия 10“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Созопол, област Бургас,
местност „Ачмълъците“, сграда Пясъчна лилия, офис 1, представлявано от
Ваня Руменова Димитрова чрез адв. Радослав Савов, със съдебен адрес: гр.
София, ул. „Иван Вазов“ № 29, вх. А, ап. 2 против „Беллатерра Джейн“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Трайко
Китанчев“ № 57, представлявано от управителя Екатерина Олегова Аткова,
чрез пълномощник Адвокатско съдружие „Стефанови“ с БУЛСТАТ *********,
със съдебен адрес: гр.Бургас, ул. „Трайко Китанчев“ № 57, адв.Стефан
Маринов Стефанов, иск да бъде осъдено ответното дружество да заплати
сумата от 56 498,91 (петдесет и шест хиляди четиристотин деветдесет и осем
евро деветдесет и един евроцента), представляваща задължение за парични
вноски за разходи за управление и поддържане на общите части на сградата в
режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. Созопол, местност
„Ачмълъците“, комплекс „Пясъчна лилия“, прехвърлено на „Пясъчна лилия
10“ ООД по силата на договор за цесия, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на вземането, като
неоснователен.
ОСЪЖДА „Пясъчна лилия 10“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Созопол, област Бургас, местност
9
„Ачмълъците“, сграда Пясъчна лилия, офис 1, представлявано от Ваня
Руменова Димитрова чрез адв. Радослав Савов, със съдебен адрес: гр. София,
ул. „Иван Вазов“ № 29, вх. А, ап. 2 да заплати в полза на „Беллатерра Джейн“
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.
„Трайко Китанчев“ № 57, представлявано от управителя Екатерина Олегова
Аткова, чрез пълномощник Адвокатско съдружие „С.и“ с БУЛСТАТ
*********, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул. „Трайко Китанчев“ № 57,
адв.Стефан Маринов Стефанов сумата от 9105 (девет хиляди сто и пет) лв.
направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – Бургас в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
10