Р Е Ш Е Н И Е
№ 1010
гр.П., 25.10.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П.,
гражданско отделение, IV-ти състав, в
открито съдебно заседание проведено на двадесети септември две хиляди и
осемнадесета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
МИХАИЛ АЛЕКСОВ
при участието на секретаря КАТЯ ВАСИЛЕВА, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 00606
по описа на съда за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба от „СОФИЯ - АРТ" ООД с БУЛСТАТ ********* с
управител С.К.Х., София 1202, бул. „Кн.Мария-Луиза" №44 срещу „Омега Агро
Инвест“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив,
бул. „Дунав“ № 5, представлявано от управителя Й.К.Г.
с
искане съдът да обяви за окончателен предварителен договор за покупко-продажба,
сключен между страните на 16.09.2016г. за следния недвижим имот: нива –
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №****** (нула, две, осем, нула, две, нула), с начин на трайно
ползване: НИВА, с площ 3,686 дка (три декара шестотин осемдесет и шест
квадратни метра), находящ се в землището на с. Д., ЕКАТТЕ *****, община П.,
област П., 5 (пета) категория на земята при неполивни условия, в местността
"****" при граници и съседи: имот № ****** - полски път на Община - П.:
N2 ****** - нива наел, на Братя С.К.; № ****** - нива наел, на С.Л.Д.; N2 ******
- нива на С.К.П.; № ******-нива наел, на Б.В.В..
Ищеца
твърди, че на 16.09.2016г. между „СОФИЯ - АРТ" ООД с БУЛСТАТ ********* с
управител С.К.Х., София 1202, бул. „Кн.Мария-Луиза" №44 и „Омега Агро
Инвест“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив,
бул. „Дунав“ № 5 е сключен предварителен договор за покупко-продажба за следния
недвижим имот: нива – ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №****** (нула, две, осем, нула, две, нула),
с начин на трайно ползване: НИВА, с площ 3,686 дка (три декара шестотин
осемдесет и шест квадратни метра), находящ се в землището на с. Д., ЕКАТТЕ *****,
община П., област П., 5 (пета) категория на земята при неполивни условия, в
местността "****" при граници и съседи: имот № ****** - полски път на
Община - П.: N2 ****** - нива наел, на Братя С.К.; № ****** - нива наел, на С.Л.Д.;
N2 ****** - нива на С.К.П.; № ******-нива наел, на Б.В.В.. Ищеца твърди, че е
изпълнил задълженията си съгласно договора, като е заплатил 10% от цената на
имота преди сключване на окончателния договор. Ответника, продавач по договора
не е изпълил задълженията си, като не се е явил пред нотариус за изповядване на
сделката.
Ответникът,
в законоустановения срок от един месец от връчването му на съобщението по
установените в ГПК способи, е депозирал отговор в който сочи, че изцяло оспорва
иска като неоснователен и недоказан, сочи, че предварителния договор е сключен
от лице, без представителна власт. В отговора сочи, че не признава действията
на лицето, сключило договора от негово име, като се противопоставя на тях. На
следващо място сочи, че по никакъв начин до момента на получаване на исковата
молба с приложенията към нея не е бил уведомен за дата и час на изповядване на
сделката, тъй като електронната поща е изпратена на адрес, който не е посочен
като такъв за връзка в предварителния договор.
В открито
съдебно заседание ищеца
редовно
призован, чрез процесуалния си представител подържа така депозираната искова
претенция, като моли да бъде уважена изцяло и бъдат присъдени направените по
делото разноски за което представя списък по чл. 80 от ГПК.
Ответникът,
в открито съдебно заседание, редовно призован,
не изпраща представител и не взема становище по същество.
Съдът като обсъди
събраните по делото доказателства и ги преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, намери за установено следното:
На 16.09.2016г. между
„СОФИЯ - АРТ" ООД с БУЛСТАТ ********* с управител С.К.Х., София 1202, бул.
„Кн.Мария-Луиза" №44 и „Омега Агро Инвест“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Дунав“ № 5, чрез пълномощник Д.С.С.
/упълномощена с пълномощно с нотариална заверка подписа рег. №****/30.11.2016г.
и съдържанието рег. №****/30.11.2016г. на И.М.– помощник нотариус при П.М.–
нотариус с район на действие Районен съд гр. Пловдив/ е сключен предварителен
договор за покупко-продажба за следния недвижим имот: нива – ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №******,
находящ се в землището на с. Д., местността "****", община П., област
П., с начин на трайно ползване: НИВА, с площ 3,686 дка, 5 (пета) категория.
На 23.09.2016г. ищеца
е превел по посочената в предварителния договор на ответника сумата по чл. 4,
ал. 2 от Предварителния договор, а именно сумата от 2279,72 лв.
На 24.11.2016г. е проведено заседание на съвета на
директорите на „Агрион инвест“ АД – Пловдив, на което е взето решение –
одобрява продажбата от страна на „Омега агро инвест“ ЕООД на следния недвижим
имот- нива, находяща се в област П., община П.,
землището на с. Д., местност ****, имот № ******, категория 5, с площ
3,686 дка.
В периода от
01.10.2016г. до 02.01.2017г. е провеждана кореспонденция между страните по
предварителния договор относно изповядване на сделката пред нотариус.
На 22.12.2016г. и на
23.01.2017г. в нотариалната кантора на нотариус Н.З.– нотариус с район на
действие Районен съд П. се е явил единствено управителя на ищцовото дружество.
Не се е явил представител, респ. пълномощник на ответното дружество за
сключване на окончателния договор.
При така установените фактически
обстоятелства по делото, съдът приема от правна страна следното:
Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
не е иск за собственост или за друго вещо право. Той е личен иск, защото чрез
него се упражнява правото ответникът принудително да изпълни задължението си по
предварителен договор да прехвърли имота. Фактическата реализация на това право
нормативно произтича както от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, която
изрично предвижда, че съдът постановява решение, което замества
"окончателния договор", така и от тази на чл. 114 и чл. 115 от ЗС,
респективно – т. 12 и т. 14 от Правилника за вписванията, които придават на
съдебното решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД значението на окончателен договор. С
предварителния договор договарящите се страни се задължават една на друга за
сключването на окончателен договор, т.е. създава се субективно право за всяка
от страните да се иска сключването на окончателния договор, като за
осъществяване на това право при неизпълнение на задължението, като процесуална
възможност е искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, а решението на съда ще замести
окончателния договор. От това решение произтичат гражданскоправните последици,
които биха се породили между страните, ако те доброволно биха сключили
окончателния договор.
За успешното провеждане на
настоящото производство ищецът трябва да установи правопораждащите факти, от
които произтича правото му на иск, а именно: наличие на валиден предварителен
договор за продажба на недвижим имот, собствената си изправност като страна по
договора, като установи изпълнение на основното задължение за изплащане на
продажната цена; следва да установи настъпването на условията за прехвърляне на
правото на собственост върху недвижимия имот с окончателен договор за продажба
и следва да установи и обстоятелството, че към момента на вписване на исковата
молба по предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ответникът е собственик на
процесния имот. От своя страна ответникът следва да установи обстоятелствата и
фактите по направените с отговора правоизключващи възражения за нищожност на
предварителния договор за покупко-продажба поради липса на
съгласие/представителна власт.
По делото безспорно се доказа
наличието на сключен предварителен договор с дата 16.09.2016 г. Доказа се също,
че ищецът е заплатил втората вноска в размер на 2279,72 лв. По делото не бяха
ангажирани доказателства за заплащане на първата вноска в размер на 254,41 лв. на
А. И. Б. продажната цена на неговия дял от имота. Съдът намира обаче, че
процесният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е сключен
от пълномощник без представителна власт. Съгласно чл. 39, ал. 1 от ЗЗД
представителната власт на пълномощника се определя според това, което
упълномощителят е изявил. В случая упълномощаването е извършено след сключване
на предварителния договор. Действията без представителна власт или излизането
извън обема на предоставеното овластяване водят до висяща недействителност на
сделката. Разпоредбата на чл. 42, ал. 2 от ЗЗД дава възможност на лицето, от
името на което е сключен договор без представителна власт, да го потвърди.
Съгласно трайната съдебна практика (Решение № 505 от 02.09.2011 г. на ВКС по
гр. д. № 741/2010 г., II г. о., Решение № 1047 от 16.10.2008 г. на ВКС по гр.
д. №****/2007 г., ГК, II г. о.) за потвърждаването се изисква същата форма,
която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора. Съдът приема,
че е налице последващото упълномощаване, което е в надлежната форма.
Съдът обаче приема, че
упълномощаването няма необходимото съдържание, тъй като нито в предварителния
договор, нито в пълномощното е налице индивидуализиране на имота с поне три
граници. Без граници не може да бъде индивидуализира частта от земната
повърхност върху която ще се извърши транслацията на собствеността. След като
за сключване на договор за продажба на недвижим имот чрез пълномощник
упълномощаването следва да е изрично и пълномощното следва да съдържа конкретно
описание на продавания недвижим имот, индивидуализиран с неговите конкретни
белези, то и потвърждаването следва да бъде ясно и конкретно, и да касае
съществените белези на договора за продажба на недвижим имот, един от които е
имотът с конкретното му описание. Доколкото упълномощаването за сключването на
предварителния договор следва да се извърши в писмена форма, то и
потвърждаването на извършените правни действия без представителна власт може да
се извърши само писмено като от съдържанието на едностранното волеизявление на
мнимо представлявания трябва ясно да личи за какво правно действие се отнася
(напр. конкретна правна сделка с посочен предмет и страни), от кого и спрямо
кое трето лице е извършено действието и да изразява желание да се приемат
правните последици в неговата правна сфера. По делото не се сочат такива факти.
За пълнота следва да се посочи
също, че трайната практика на ВКС приема, че при продажба на недвижим имот
пълномощното следва да съдържа описание на съществените признаци на конкретния
договор, а това е описание на недвижимия имот по площ, граници,
местонахождение, тъй като това е съществено условие на този договор, и посочване
на цената. Липсва ли някой от тези реквизити в пълномощното, то
упълномощаването е общо. Когато договорът за продажба е сключен чрез
пълномощник от името и за сметка на продавача, без в пълномощното да е
индивидуализиран имота и цената, и без да е извършено потвърждаване от
упълномощителя, то договорът е нищожен, поради липса на съгласие.
Както се посочи, и в
предварителния договор липсва пълно описание на имота, а именно неговото
индивидуализиране с граници.
На следващо място следва да се
посочи, че въпреки разпределената доказателсвена тежест, с указание към ищеца,
че следва да докаже, че ответника е собственик на имота. В хода на
производството при пълно и главно доказване от страна на ищеца този факт не
беше доказан.
Предвид изложеното по-горе
съдът намира предявения от „СОФИЯ - АРТ" ООД иск с правно основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД за неоснователен и недоказан, поради което същият следва да бъде
отхвърлен.
При този изход на делото, на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК съдът следва да изследва дали ответното
дружество е сторило разноски и в какъв размер, тъй като същите ще следва да
бъдат заплатени от ищеца. Видно от материалите по делото ответника не е сторил
разноски.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „СОФИЯ -
АРТ" ООД с БУЛСТАТ ********* с управител С.К.Х., София 1202, бул.
„Кн.Мария-Луиза" №44 срещу „Омега Агро Инвест“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив, бул. „Дунав“ № 5, представлявано от
управителя Й.К.Г., иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор от 16.09.2016 г. за покупко-продажба на следния
недвижим имот: нива – ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №****** (нула, две, осем, нула, две, нула),
с начин на трайно ползване: НИВА, с площ 3,686 дка (три декара шестотин
осемдесет и шест квадратни метра), находящ се в землището на с. Д., ЕКАТТЕ *****,
община П., област П., 5 (пета) категория на земята при неполивни условия, в
местността "****" при граници и съседи: имот № ****** - полски път на
Община – П.; №2 ****** - нива наел, на Братя С.К.; № ****** - нива наел, на С.Л.Д.;
№2 ****** - нива на С.К.П.; № ******-нива наел, на Б.В.В.., като НЕОСНОВАТЕЛЕН
и НЕДОКАЗАН.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване в двуседмичен срок
от връчването му на страните пред Пернишки окръжен съд.
Вярно с оригинала:С.Г. РАЙОНЕН СЪДИЯ: