Р
Е Ш Е Н И Е
№
гр.
****, 07.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПРОВАДИЙСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, III състав, гражданско отделение, в
открито съдебно заседание, проведено на осми април две хиляди двадесет
и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: СОНА ГАРАБЕДЯН
при участието на секретаря И.В., като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 286/2020 г. по описа на съда, за да се
произнесе взе предвид следното:
Делото е образувано по искова молба, подадена
от „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК ********** против Е.Я.Й.,
ЕГН **********, с която е предявен конститутивен иск с правна квалификация чл.
19, ал. 3 от ЗЗД, във вр. с чл. 362 и сл. ГПК.
В исковата молба се твърди, че на
22.02.2010 г., между дружеството „Дивес Агро” ЕООД и ответника Е.Я.Й. бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ПИ с
идентификатор 04457.37.121 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК,
находящ се в землището на с. ****, община ****, област ****, местност „Дамналийски
път“, с площ съгласно предходен документ за собственост от 10 000 кв.м, а
съгласно данни от СГКК – 9 999 кв.м., трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4
/четвърта/, номер по предходен план: 037121, при съседи по кадастрална карта:
04457.37.120, 04457.37.101, 04457.37.122, 04457.37.128, 04457.37.129.
Съгласно подписания предварителен
договор, страните се задължили да сключат окончателен договор в нотариална
форма на 22.02.2020 г. срещу продажна цена в размер от 1200 лв., като сумата от
1100 лева била платена от дружеството купувач на продавача, преди подписване на
предварителния договор под формата на капаро, а остатъкът в размер на 100 лева
трябвало да бъде изплатен в деня на подписване на окончателния договор. С
подписването на предварителния договор ответникът декларирал, че е получил
сумата в размер на 1100 лева и се съгласява остатъкът от 100 лева да му бъде
изплатен в деня на подписването. Твърди се, че ищцовото дружество „Дивес Агро” ЕООД е изпълнило задълженията си и още
преди сключване на предварителния договор е платило посочената сума от 1100 лева
на продавача.
Твърди се също, че всичките
опити от страна на ищеца за разговор с Е.Я.Й. били неуспешни и същият нямал
информация за нейните намерения. Когато наближила датата за подписване на
окончателния договор, ответникът заявила, че отказва да сключи окончателен
договор, без да посочи конкретни основания. Ищецът изпратил покана с обратна
разписка, с която поканил ответника Е.Я.Й. да се яви на 24.02.2020 г. пред
нотариус Илко Кънев, с рег. № 225 и район на действие PC - ****, за да подпишат окончателен договор в нотариална форма, както и Й.
да получи окончателното плащане по сделката. Поканата била върната в цялост с
отбелязване върху плика, че Е.Й. е отказала да я получи.
На 24.02.2020 г.
управителят „Дивес
Агро” ЕООД - С.И.И., имал
готовност за сключване на окончателен договор и плащане на остатъка от
продажната цена, като се явил в кантората на нотариус Илко Кънев още в началото
на работния ден на кантората. Представителят на дружеството купувач чакал
продавача до края на работното време на кантората, но същата не се явила.
Към настоящия момент
процесният имот все още бил собственост на ответника на основание решение за оземляване
по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ № 02216 от 25.01.2010 г., издадено
от ОСЗ-****, вписано в Агенция по вписванията, Служба по вписванията с дв. вх. рeг. № 222, акт № 73, том 1 от
04.02.2010 г.
От представения с исковата
молба предварителен договор било видно, че същият надлежно конкретизирал
бъдещата окончателна сделка, като съдържал всички задължителни условия относно
индивидуализацията на недвижимия имот, цената, начина ѝ на плащане, срок
за сключването ѝ и предаване на владението.
Заявява, че единствената
възможност за дружество „Дивес
Агро” ЕООД да реализира правата
си по предварителния договор за покупко-продажба е като поиска от съда да обяви
предварителния договор от 22.02.2010 г. за окончателен на основание чл.19, ал. З
от ЗЗД.
Предвид поведението
на ответника и поради опасенията, че ищцовото дружество ще бъде затруднено да
удовлетвори правата си на изправна страна по предварителния договор, била
издадена обезпечителна заповед в полза на ищеца от РС - **** по ч.гр.д. № 191/2020
г. и допуснато обезпечение на настоящия иск чрез налагане на обезпечителна
мярка възбрана върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор.
Поради
изложеното за ищеца бил налице правен интерес от предявяване на иска, като моли
съда да постанови решение,
с което да бъде обявен за окончателен на
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключеният на 22.02.2010 г. предварителен договор, по силата на който Е.Я.Й.
се е задължила да прехвърли на „Дивес Агро” ЕООД поземлен имот с идентификатор
04457.37.121, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в
землището на с. ****, община ****, област ****, местност „Дамналийски път“, с
площ съгласно предходен документ за собственост от 10 000 кв.м, а съгласно
данни от СГКК - 9 999 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4 /четвърта/, номер по
предходен план: 037121, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.120, 04457.37.101,
04457.37.122, 04457.37.128, 04457.37.129. Претендира разноските, направени в
настоящото и обезпечителното производство.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът не е
представил писмен отговор на исковата молба. Преписи от исковата молба с
приложенията и от молба вх. № 3764/04.08.2020 г. са връчени на ответника при
условията на чл. 44, ал. 1, изр. последно от ГПК – при отказ /л. 67/.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си
представител, поддържа исковата молба и моли за нейното уважаване, прави искане
за постановяване на неприсъствено решение. Представя писмено становище.
Претендира разноски. Ответникът – редовно призован, не се явява, не се
представлява и не изразява становище по делото.
Предвид разпоредбите на процесуалния закон относно
обявяване на предварителен договор за окончателен, настоящият състав приема, че
в случая не следва да бъде постановено неприсъствено решение на основание чл.
238 от ГПК.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 от ГПК,
обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намира за установено от
фактическа страна следното:
От представените
решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ - ****, скица
на поземлен имот № 15-551966-26.06.2020 г.; удостоверение за семейно
положение, съпруг/а и деца с изх. № ГР12-54/1/02.06.2020 г., удостоверение с изх. № ГР22-2/1/20.07.2020 г. се
установява, че ответникът Е.Й. е оземлена с решение на ОСЗ - **** на 25.01.2010
г. на основание чл. 20 ЗСПЗЗ като ѝ е прехвърлено правото на
собственост върху 10 дка от земи от държавен
поземлен фонд, а именно имот от ДПФ № 037121 по картата на възстановената
собственост (плана за оземляване), категория 4, местност „Дамналийски път”, в
землището на с. ****, начин на трайно ползване: Нива, при граници: имоти с № 037122, 037128, 037129, 037120, 200101. Стойността на имота е
определена на 480 лева, като изплатеният наем за имота по договор № 214/12.08.2003
г. в размер на 258 лева се приспада от тази цена и дължимата сума за имота е 222
лева, която е заплатена на 30.12.2009 г. На оземления се забранява да прехвърля
земята за срок от 10 години от придобиването ѝ, освен на държавата или
общината.
Според одобрената кадастрална карта и
кадастрални регистри със Заповед № РД-18-968/22.12.2017г. процесният имот е с
идентификатор 04457.37.121, с площ от 9999 кв.м., находящ
се в землището на с. ****, община ****, област ****, местност „Дамналийски път“,
трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване:
Нива, категория на земята: 4, номер по предходен план: 037121, при съседи по
кадастрална карта: 04457.37.120, 04457.37.101,
04457.37.122, 04457.37.128, 04457.37.129.
Ответникът Е.Й. е сключила граждански
брак на 27.01.1984 г. с Петко Серафимов Серафимов, който е прекратен с решение
№ 9 по г. д. № 29/1998 г. на РС – ****, влязло в законна сила на 23.12.1998 г.,
като същата няма сключен впоследствие друг граждански брак.
От Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 22.02.2010 г.; уведомление от Дивес Агро ЕООД от 03.02.2020 г.; протокол № 34, том І
от 24.02.2020 г. се установява, че на 22.02.2010 г. ищецът и ответникът са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, придобит
с решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ - ****,
представляващ нива с площ от 10 дка категория 4, находяща се в землището на с. ****,
местност „Дамналийски път“, при граници имоти с № 037122, 037128, 037129, 037120,
037101. Страните са се задължили да сключат окончателен договор в нотариална
форма на 22.02.2020г., срещу общата продажна цена в размер на 1200 лв., като
продавачът е заявила в договора, че сумата от 1100 лв. ѝ е платена от
купувача под формата на капаро, а остатъкът от 100 лв. трябва да бъде изплатен
в деня на подписване на окончателния договор.
Ищцовото дружество
е изпратило уведомление, с което е уведомило ответника Е.Й., че на 22.02.2020 г.
страните трябва да подпишат окончателен договор в нотариална форма при нотариус
Илко Кънев, както и да получи окончателното плащане по сделката. Ответникът е отказал
да получи пратката.
На 24.02.2020 г. управителят на „Дивес
Агро” ЕООД, ЕИК ********* С.И.И. се явил в кантората на нотариус Илко Кънев за
сключване на окончателния покупко-продажбата за процесния имот в нотариална
форма, за което изпратено уведомление до ответника Й., но продавачът не се е
явил до 17:00 часа, з което е съставен констативен протокол.
От Справка по лице от служба по
вписвания **** се установява, че процесния имот към 27.03.2020 г. е собственост
на ответника Й..
Представено е и удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижим имот с изх. №
531100102806.07.2020 г., от която се установява, че данъчната оценка на
имота е 1031.90 лева.
При така
установената фактическа обстановка, се налагат следните правни изводи:
Съгласно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в
писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор. Неизпълнението на обещанието от една от страните по него
поражда право на другата страна да иска сключване на окончателен договор чрез
иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Предпоставки за уважаване на иска са: ищецът да е
изправна страна по договора и по отношение на продавача по същия да се установи
правото му на собственост върху предмета на договора към датата на съдебното
решение.
Представеният по делото предварителен договор е в установената от закона
писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за
продажба – относно вещта, предмет на продажба, и относно цената. Подписан е
лично от продавача, а за купувача - от лице, упълномощено от законния
представител на ищцовото дружество към датата на сключването му – управителя л.е.д.-д.–
Д. и е с нотариална заверка на подписите. Следователно договорът е действителен
и валидно обвързва страните.
На следващо място се установява, че прехвърлителят по този договор е
собственик на процесния имот.
Установява се от доказателствата, че ищецът, като купувач се е задължил да
заплати остатъкът от цената, посочена в договора, в размер на 100 лева, при подписване на окончателния договор и следователно същият е изправна
страна, която по силата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД може да иска сключване на
окончателен договор. Съответно ответникът е неизправен, тъй като не е
прехвърлил собствеността върху процесния
имот, чрез предвидената в закона форма за действителност. В договора е уговорен
срок за сключване на окончателния договор – на 22.02.2020 г. Уговореният срок,
съставлява падеж на задължението на ответника да прехвърли собствеността върху
имота чрез продажба, поради което в случая правилото на чл. 84, ал. 2 от ЗЗД е
неприложимо. Наличието на падеж в чл. 4 от предварителния договор изключва
необходимостта от изпращане на допълнителна покана за сключване на окончателен
договор. След като
купувачът „Дивес Агро” ЕООД е платил уговорената в предварителния договор част
от цената до размера на 1100 лева, насрещното задължение на продавача е да прехвърли собствеността.
Дали „Дивес Агро” ЕООД ще покани Е.Й. или не е обстоятелство, което не може да
освободи последната от забавата да изпълни насрещното си задължение. В този
смисъл ирелевантно е обстоятелството, че с изпратеното уведомление продавачът е
бил уведомен, че на 22.02.2020 г. страните трябва да подпишат окончателен
договор в нотариална форма при нотариус Илко Кънев, а констативния протокол е
съставен от нотариус Илко Кънев на 24.02.2020 г. Ето защо следва да се приеме, че срокът за изпълнение
на това задължение е изтекъл, като от доказателствата по делото се установява,
че към момента на изтичане на срока по предварителния договор, окончателен
договор в изискуемата съгласно чл. 18 от ЗЗД нотариална форма не е бил сключен.
Предвид изложеното съдът намира, че искът следва да се
уважи, като се обяви за окончателен предварителният договор за продажба на процесния
имот от 22.02.2010 г., сключен между страните. Тъй като по силата на
предварителния договор за ищеца, като купувач, съществува задължение да заплати
остатъкът от продажната цена в размер на 100 лева при сключване на окончателния
договор, то налице е
хипотеза по чл. 362, ал. 1 от ГПК, като следва да бъде постановено заместващо
решение, при условие, че ищецът изпълни задължението си да заплати на ответника
остатъкът от продажната цена на процесния недвижим имот в размер на 100 лева в двуседмичен
срок от влизане в сила на настоящото решение. На ищеца следва да се укаже, че
на основание чл. 362, ал. 2 от ГПК решението ще бъде обезсилено по искане на ответника,
ако този срок не бъде спазен.
Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК, с
решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски
по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до
изплащането на тези разноски. Ето защо ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на РС - **** на
основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 87 от ЗННД нотариална такса в размер на 43.91 лв., определена по реда на чл. 85, ал. 3 от ЗННД, във вр. с чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси като в охранителното
производство за издаване на нотариален акт за покупко – продажба /т. 19 от ТР №
6/06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС/, както и такса за
вписване на възбрана върху имота до изплащане на разноските по прехвърлянето в
размер 15 лева съгласно т. 37 от Тарифа за държавните такси, които се събират
от съдилищата по ГПК. На основание чл. 364, ал.
1 от ГПК, във вр. с чл. 44, ал. 1, вр. с чл. 47, ал. 2 и чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ и чл. 33, ал. 2 от Наредба № 14 за определяне размера на местните данъци
на територията на Община **** от 2020 г., ищецът следва да бъде осъден да
заплати по сметка на последната община местен данък за придобиване на имущество
по възмезден начин в размер 30.00 лв. /2,5 % върху цената по договора – 1200 лева, която е
по – висока от данъчната оценка на имота – 1031.90 лв./.
На основание чл. 364, ал. 2 от ГПК следва да бъде разпоредено да не се
издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени по сметка
на РС - **** разноските по прехвърлянето, както и дължимите към Община ****
данъци по чл. 10 и сл. от ЗМДТ /данък върху недвижимите имоти/ и чл. 44 и сл.
от ЗМДТ /данък при придобиване на имущество по възмезден начин/.
Следва да
бъде даден шестмесечен срок на ищеца, считано от влизане в сила на настоящото
решение, да впише същото в Агенция по вписванията, Служба по вписванията - гр. ****
на основание чл. 112, б. „з”, вр. с б. „а” от ЗС, като му се укаже, че след
изтичането на този срок, вписването на исковата молба губи действието си /чл.
115, ал. 2 от ЗС/.
При този изход на делото ищецът има право на разноски. Искане за присъждане
на разноски в настоящото и обезпечителното производство е направено още с
исковата молба. Представен е списък на разноските, според който се претендират
следните разноски: 50 лева – ДТ за исковото производство, 25 лева – ДТ за
съдебни удостоверения, 14 лева – ДТ за преписи от ИМ, 720 лева с ДДС -
адвокатско възнаграждение за исковото производство, 40 лева – ДТ за образуване
на обезпечителното производство и 360 лева с ДДС – адвокатско възнаграждение по
ч.г.д. № 191/2020 г. Същите са документално установени, поради което такива
следва да бъдат присъдени в полза на ищеца, основание чл. 78 ал. 1 ГПК.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключения на 22.02.2010 г. между Е.Я.Й.,
ЕГН **********, с адрес: ***,
в качеството на продавач, от една страна, и „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление: с. ****, община ****, област ****, ул. „Седма” № 2А, чрез
пълномощник Л.М.Я., упълномощен от управителя л.е.д.-д.- Д., от друга страна,
като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор
04457.37.121, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се в
землището на с. ****, община ****, област ****, местност „Дамналийски път“, с
площ съгласно предходен документ за собственост от 10. 000 дка, а съгласно
данни от СГКК - 9999 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4 /четвърта/, номер по
предходен план: 037121, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.120, 04457.37.101,
04457.37.122, 04457.37.128, 04457.37.129, срещу цена 1200 лева, от която сумата от 1100 лева е
платена от купувача към деня на подписване на договора по формата на капаро, а
остатъкът в размер на 100 лева е платим от
купувача при сключване на окончателния договор, ПРИ УСЛОВИЕ, че „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: със седалище и адрес на управление: с. ****,
община ****, област ****, ул. „Седма” № 2А, представлявано от управителя С.И.И.,
изпълни насрещното си задължение да заплати на Е.Я.Й., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 100 лева /сто лева/, представляваща остатък от
уговорената продажна цена по предварителния договор, в двуседмичен срок от
влизане в сила на настоящото решение, в противен случай по искане на Е.Я.Й. решението
ще бъде обезсилено.
ОСЪЖДА Е.Я.Й.,
ЕГН **********, с адрес: ***,
да заплати по сметка на РС - ****, в полза бюджета на съдебната власт,
нотариална такса в размер 43.91 лева /четиридесет
и три лева и деветдесет и една стотинки/ и такса за вписване на възбрана в
размер 15 лв. /петнадесет
лева/, а по сметка на Община **** – местен данък за придобиване на
имущество по възмезден начин в размер 30.00 лева /тридесет
лева/.
НАРЕЖДА да се впише възбрана върху описания по-горе недвижим имот до
изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето в общ размер на 73.91 лева
/седемдесет и три лева и 91 ст./.
ОСЪЖДА Е.Я.Й., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: с. ****, община ****, област ****, ул. „Седма”
№ 2А, сумата в общ размер на 809.00 лева /осемстотин
и девет лева/ – направени разноски в настоящото производство за платени
държавни такси и адвокатско възнаграждение, както и сумата в общ размер на 400
лева /четиристотин лева/ - за платена държавна такса и адвокатско
възнаграждение за обезпечителното производство.
ОПРЕДЕЛЯ на „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление: с. ****, община ****, област ****, ул. „Седма” № 2А, шестмесечен
срок за отбелязване на настоящото решение в имотния регистър, считано от
влизането му в сила, като му УКАЗВА, че в противен случай вписването на
исковата молба губи своето действие.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред ОС - ****.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението, докато ищецът не представи доказателства,
удостоверяващи заплащане на разноските по прехвърлянето по сметката на РС - ****,
както и на дължимите към Община **** данъци и такси по чл. 10 и сл. и чл. 44 и
сл. от ЗМДТ.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: