№ 17077
гр. София, 20.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести март през две хиляди двадесет и пета год. в следния състав:
Председател:Виктория М. Станиславова
при участието на секретаря ВАЛЕНТ. ВЛ. М.НОВА
като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Гражданско дело
№ 20231110146586 по описа за 2023 год.
Производството е по реда на ГПК, част ІІ "Общ исков процес", дял І
"Производство пред първата инстанция".
Образувано е по искова молба на И. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. П..................,
З. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. .................. М. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр.
............ и .......... Т.а, ЕГН **********, с адрес: ............, срещу „...........“ АД, ЕИК ..........., със
седалище и адрес на управление: гр. С........ с която са предявени за разглеждане субективно
активно и обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.
92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на „...........“ АД да заплати на И. Д. Т. – сумата от 5 000 евро
/частичен иск от сума в общ размер на 10 030 евро/, на З. Д. Т. – сумата от 5 000 евро
/частичен иск от сума в общ размер на 10 030 евро/, на М. Д. Т. – сумата от 2 500 евро
/частичен иск от сума в общ размер на 5 015 евро/, и на .......... Т.а – сумата от 2 500 евро
/частичен иск от сума в общ размер на 5 015 евро/, които суми представляват част от
неустойка в общ размер на 30 090 евро, дължима на всеки от ищците съразмерно на
притежаваната от него идеална част от правото на собственост или правото на ползване на
имот с адрес: гр. П............, на основание чл. 9, ал. 4, вр. с чл. 8. ал. 1, т. 1, пр. 2, вр. с чл. 2, ал
. 2 от Договор за наем от 01.08.2007 г., изменен с анекси от м.09.2009 г., 02.02.2011 г.,
21.12.2012 г., 11.04.2014 г., 06.02.2018 г.
В исковата молба и уточнителните молби към нея се твърди, че на 01.08.2007 г. между
И. Т. и З. Т. – в качеството на наемодатели, и ........... ЕАД – в качеството на наемател, е
сключен договор за наем, по силата на който наемодателите предоставят на наемателя за
временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот – самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 56784.518.1214.1.37, находящ се в гр. П............, с площ от 170 кв. м.
Наемната цена е в размер на 8 500 евро месечно, а срокът на договора – 5 години от датата
на подписването му. В клаузата на чл. 2, ал. 2 от договора било предвидено автоматично
подновяване, според което договорът продължава действието си за нов петгодишен период,
в случай, че никоя от подписалите го страни, в шестмесечен срок преди изтичането на срока
по чл. 2, ал. 1, не отправи писмено искане до другата за неговото прекратяване. Посочва се,
че през годините върху имота е било учредявано право на ползване, като ползвателите са
встъпвали в качеството на наемодатели по процесния договор. Към датата на прекратяване
1
на договора наемодатели са били: И. Д. Т., З. Д. Т., М. Д. Т. /ползвател на 1/6 ид. ч. от имота/
и .......... Т.а /ползвател на 1/6 ид. ч. от имота/. Всички останали права на ползване, описани в
допълнителните споразумения към процесния договор за наем, са погасени поради отказ от
тях или поради смърт. Договорът за наем е изменян няколко пъти с анекси, както следва: на
31.10.2009 г. е променена наемната цена на 6 800 евро, а останалите разпоредби на договора
са останали непроменени; на 02.02.2011 г. е било подписано допълнително споразумение, с
което е уредено встъпване на няколко лица на страната на наемодателите; на 21.12.2012 г.
срокът на договора е продължен изрично до 07.01.2018 г., наемната цена е променена на 4
250 евро, както и срокът на предизвестието по чл. 8.1; на 11.04.2014 г. наемната цена е
променена на 5 100 евро и разпоредбата на чл. 8.1, предл. второ относно прекратяване на
договора с предизвестие от страна на наемателя; на 06.02.2018 г. е променено описанието на
наетия имот съгласно данните от кадастралната карта, срокът на договора е продължен до
07.01.2023 г. и е променена разпоредбата на чл. 8, ал. 1, предл. второ относно срока на
предизвестието, добавени се разпоредби в раздел „Други клаузи“ на договора. На 04.11.2022
г. ищците получили уведомително писмо от ............... АД с изх. № Ид-24905/02.11.2022 г.,
което представлявало предизвестие за прекратяване на договора по реда на чл. 8, ал. 1, пр.
второ от същия /в редакцията му съгласно допълнително споразумение № 5 от 06.02.2018 г./,
т. е. прекратяване с тримесечно предизвестие. Поддържа се, че чрез полученото
предизвестие договорът между страните е прекратен по инициатива на наемателя. Съгласно
последното изменение на срока на договора, същият изтича на 07.01.2023 г. Така връченото
тримесечно предизвестие на 04.11.2022 г. изтича на 04.02.2023 г. Ищците поддържат, че в
случая обаче следва да бъде съобразена клаузата на чл. 2, ал. 2 от основния договор от
01.08.2007 г., която никога не е била променяна и предвижда автоматично подновяване за
нов петгодишен срок, освен ако някоя от страните не уведоми другата, че не желае да
продължава действието на договора шест месеца преди изтичането му. Съгласно
допълнителното споразумение от 06.02.2018 г. срокът на договора е продължен до
07.01.2023 г., като ищците твърдят, че не са получавали каквото и да е уведомление за
прекратяване на договора шест месеца преди изтичане на срока, т. е. преди 07.07.2022 г. По
този начин считат, че договорът е бил автоматично подновен за нов петгодишен срок,
считано от 07.01.2023. до 07.01.2028 г. Излагат доводи, че в клаузата на чл. 9, ал. 4 от
договора е уговорено, че в случаите на предсрочно прекратяване на договора по в. или по
инициатива на наемателя, без да е налице в. на наемодателя, наемателят дължи на
наемодателя неустойка в размер на 10 % от дължимата наемна цена за ползване на имота за
неизтеклия срок на договора. Поддържат, че на това основание „...............“ АД дължи на
ищците неустойка в размер на 10% от стойността на оставащите месечни вноски до края на
срока на подновения договор. Оставащият срок до края на договора е периодът от
04.02.2023 г. /датата на изтичане на предизвестието/ до 07.01.2028 г. /датата на изтичане на
автоматично подновения договор/, поради което ответникът дължи неустойка в размер на
наема за 59 месеца по 5 100 евро месечен наем, или сума в общ размер от 30 090 евро.
Излагат доводи, че така уговорената неустойка не е прекомерна и не противоречи на
добрите нрави и при преценката за това следва да се вземе предвид обстоятелството, че в
случая става въпрос за дългосрочни отношения при заплащане на доста висок наем за
стандартите на гр. П., и то още от 2007 г., както и че имотът на ищците е бил преустроен, за
да бъде използван като банков клон, с оглед на което е нормално и двете страни да искат да
бъдат защитени, респективно обезщетени при предсрочно прекратяване на договора.
Навеждат доводи, че за ищците предсрочното прекратяване е проблем от икономическа
гледна точка поради нарушаване на инвестиционните им планове с оглед на спирането на
прихода от наем, поради належащо търсене на нов наемател, което отнема време, поради
спецификата на имота и търсената наемна цена, както и поради необходимостта от ново
преустройство на имота, доколкото същият е преустроен за банков клон, а също така е и
амортизиран от употребата му. При тези съображения молят за уважаване на предявените
2
искове и за присъждане на сторените разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на исковата
молба, с който оспорва предявените искове по допустимост и основателност. Не оспорва, че
на 01.08.2007 г. между него и И. Д. Т. и З. Д. Т.а е сключен договор за наем, по силата на
който наемодателите са му отдали за временно и възмездно ползване своя съсобствен
недвижим имот, находящ се в гр. П............, с площ от 170 кв. м, както и че страните са
сключили пет допълнителни споразумения към договора за наем, с които са променяли
наемната цена, удължавали са срока на договора и са променяли нач. на прекратяването му.
Не оспорва, че е изпратил уведомление с изх. № ИД-24905 от 02.11.2022 г. за прекратяване
на договора за наем след изтичането на три месеца от датата на получаване на
предизвестието на основание чл. 8, ал. 1, пр. 2 в редакцията му съгласно допълнително
споразумение от м.02.2018 г. към договора за наем. Излага твърдения, че не е нарушил свое
задължение по договора за наем, като е изпратил тримесечно предизвестие за
прекратяването му, а се е възползвал от правото си, което страните са уговорили с
допълнителното споразумение от м.12.2018 г. Поддържа, че текстовете на чл. 9, ал. 3 и ал. 4
от договора се отнасят само за първите пет години от сключването му, тъй като са обвързани
с извършените от наемателя строително-монтажни работи във връзка с преустройството на
имота в банков офис, а след изтичане на този срок направените преустройства вече са
напълно амортизирани, счетоводната им стойност е нулева и обезщетение за тях не се
дължи. Това тълкуване на договорните клаузи се налага и от промените, които страните са
направили в текста на чл. 8, ал. 1, пр. 2 от договора за наем с допълнителните споразумения
към него, а именно: с допълнително споразумение от 21.12.2012 г. страните са предвидили
възможност банката да прекрати договора за наем с тримесечно предизвестие, а
наемодателите – с шестмесечно; с допълнително споразумение от 11.04.2014 г. страните са
се споразумели, че договорът за наем може да бъде прекратен само от наемателя с
шестмесечно предизвестие, а с допълнително споразумение от м.02.2018 г. страните са се
споразумели, че договорът за наем може да бъде прекратен с тримесечно предизвестие от
всяка от тях. Текстовете на чл. 9, ал. 3 и ал. 4 от договора не са променяни и не са правени и
опити да бъдат променяни, тъй като нуждата от тяхното съществуване е отпаднала след
изтичане на първоначалните три години, съответно пет години от договора за наем.
Поддържа, че е налице очевидно противоречието между възможността всяка една от
страните да има право да прекрати договора за наем с тримесечно предизвестие, а в същото
време да дължи неустойка за целия оставащ период от срока на договора, който може да е и
4 години и 11 месеца. В заключение посочва, че предвид изложеното относно тълкуване на
разпоредбите на договора за наем и допълнителните споразумения към него в цялост, може
да се направи извод, че първоначално страните са уговорили неустойка при предсрочно
прекратяване на договора за наем, обвързана с нарушаване на забраната за прекратяването
му преди изтичане на първите три години от срока, като допълнително са уговорили и как
ще бъдат заплатени строително-монтажните работи, свързани с преустройството на имота. С
изтичането на трите години от срока, отпада и необходимостта от плащането на неустойка,
като страните са били наясно, че няма нужда изрично да посочват в допълнителните
споразумения, че текстовете на чл. 9, ал. 3 и 4 вече няма да се прилагат в отношенията
между тях, тъй като това се счита за безспорно. Ответникът излага доводи, че прилагането
на първоначалната уговорка на клаузата на чл. 9, ал. 3 и ал. 4, след направените промени, би
противоречало на добрите нрави и излиза извън присъщата на неустойката обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функция. Поддържа, че като уговарят един по-кратък срок за
прекратяване на договора за наем, а именно три месеца, страните се съгласяват, че този срок
е достатъчен за наемодателите да намерят нов наемател и своевременно да отдадат имота
под наем, както е станало и в действителност, тъй като видно от справка в имотния регистър
по партида на ищеца И. Т., с дата 24.02.2023 г. е вписан договор за наем за имота – т. е. само
21 дни след предаването на имота от банката на ищците. Ответникът намира за
3
несъстоятелно твърдението на ищците, че са претърпели загуби в резултат на промяната на
предназначението на имота в банков офис и амортизацията му, тъй като при сключването на
договора за наем страните са уговорили въпросното преустройство и са се съгласили, че при
прекратяване на договора наемателят следва да го върне във вида, в който е бил към датата
на издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация на банков офис в състояние,
съобразено с нормалното за ползване овехтяване (чл. 4, ал. 4, чл. 6, ал. 4 и чл. 7, ал. 8 от
Договора за наем). Имотът е нает, за да се ползва като банков офис, за което наемателят се е
съгласил да плаща наем, по-висок от стандартните за гр. П.. В заключение ответникът
посочва, че искът е заведен в противоречие с добрите нрави, без да е налице правно
основание за това. Моли за отхвърляне на предявените искове и присъждане на сторените
разноски.
Софийски районен съд, I Гражданско отделение, като съобрази доводите на
страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно изискванията на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа
страна следното:
От приетия по делото като писмено доказателство Договор за наем от 01.08.2007 г. с
нотариална заверка на подписите с рег. № 2971/01.08.2007 г. на нотариус ..............., с рег.
№ .............. на НК, с район на действие Районен съд – гр. П., вписан в Служба по
вписванията – гр. П. на 06.08.2009 г. (л. 6 – л. 10 от гр. д. № 4551/2023 г. на СГС), се
установява, че същият е сключен на посочената дата между следните страни: З. Д. Т. –
наемодател и собственик на ½ идеални части от отдавания по наем имот, И. Д. Т. –
наемодател и собственик на ½ идеални части от отдавания по наем имот, .......... Т.а –
наемодател и вещен ползвател на 1/6 идеални части от отдавания по наем имот, и „...........“
АД – наемател, с предмет на договора отдаването за временно и възмездно ползване на
следния недвижим имот: магазин, находящ се в гр. П............, със застроена площ от 170 кв.
м. /подробно индивидуализиран в чл. 1, ал. 1/, срещу заплащане на месечна наемна цена в
размер на 8 500,00 евро /чл. 3, ал. 1/.
Съгласно чл. 1, ал. 3 от договора за наем, имотът ще се ползва от наемателя с
предназначение за банков офис.
Съгласно чл. 2, ал. 1 от договора за наем, същият се сключва за срок от 5 години,
считано от датата на подписване на приемо-предавателен протокол – Приложение № 2 от
договора. В ал. 2 на същата клауза е уговорено, че договорът за наем продължава
действието си за нов 5-годишен срок в случай, че никоя от подписалите го страни, в 6-
месечен срок преди изтичане на срока по ал. 1, не отправи писмено искане до другата
страна за неговото прекратяване.
Съгласно чл. 3, ал. 5 от договора за наем, наемната цена се изплаща ежемесечно до
10-то число на текущия месец.
Съгласно чл. 4, ал. 1 от договора за наем, наемодателят предава на наемателя имота
най-късно на 5-ти януари. В ал. 4 на същата клауза е уговорено, че при прекратяване на
договора, имотът се предава с приемо-предавателен протокол в състоянието, в което е бил
към датата на издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация като банков офис.
В раздел V от договора за наем е уговорено, че с подписването му наемодателят дава
съгласие за неговото преустройство и ползването му като банков офис, като в чл. 5, ал. 2 е
предвидено, че наемателят, за своя сметка и съгласно специфичните нужди на банковата
административна дейност, ще извърши преустройство на наетия имот, като го обособи като
банков офис, при спазване на всички съответни нормативни изисквания. При прекратяване
на договора поради изтичане на срока му или по инициатива на наемателя без виновно
поведение от страна на наемодателя, последният не дължи заплащане на извършените
ремонти, преустройства и подобрения в имота.
4
Съгласно чл. 6, ал. 4 от договора, наемодателят има право да получи от наемателя
имота в състоянието, в което е бил при получаване на разрешението за ползване,
заедно с трайните подобрения в него съгласно архитектурния проект, в състояние,
съобразено с нормалното за срока на ползване овехтяване.
В чл. 8, ал. 1 от договора са уредени хипотезите, при които сключеният договор може
да бъде прекратен, както следва: 1./ с изтичане на срока по чл. 2, ал. 1, освен ако
действието му не бъде продължено по реда на чл. 2, ал. 2; 2./ с писмено 6 (шест) месечно
предизвестие, отправено от която и да е от страните, след изтичане на третата год. от
срока на договора; 3./ по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма; 4./
при виновно неизпълнение на договорно задължение от която и да е от страните – от
изправната страна с едностранно писмено едномесечно предизвестие, отправено до
неизправната страна, с изключение на хипотезата на чл. 9, ал. 2 от договора; 5./ по право
при отказ на компетентните органи са издадат Удостоверение за въвеждане в
експлоатация на имота като банков офис до 31.03.2008 г.
Съгласно чл. 9, ал. 3 от договора, в случаите на предсрочно прекратяване на
договора по в. или по инициатива на НАЕМОДАТЕЛЯ без да е налице в. на
НАЕМАТЕЛЯ, наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер на 10 % от
дължимата наемна цена за ползването на имота за неизтеклия срок на договора. В този
случай наемодателят дължи на наемателя стойността на заплатените от наемателя СМР,
свързани с преустройството по чл. 5, изчислени по фактурната им стойност, редуцирани с
коефициента на овехтяване.
В чл. 9, ал. 4 от договора е уредено, че в случаите на предсрочно прекратяване на
договора по в. или по инициатива на НАЕМАТЕЛЯ без да е налице в. на
НАЕМОДАТЕЛЯ, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 10 % от
дължимата наемна цена за ползването на имота за неизтеклия срок на договора. В този
случай наемодателят не дължи на наемателя заплащане на извършените СМР, свързани с
преустройството по чл. 5.
В чл. 9, ал. 6 от договора е предвидено, че при неизпълнение на договорно
задължение, неизправната страна дължи неустойка в размер на 20 % от месечната наемна
цена.
Съгласно чл. 12, ал. 5 от договора, всички изменения и допълнения в него могат да
се правят по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма.
През м.10.2009 г. между наемодателите З. Д. Т., И. Д. Т. и .......... Т.а, от една страна, и
наемателя „...........“ АД – от друга страна, е сключено Допълнително споразумение към
договора за наем от 01.08.2007 г. (л. 11 от гр. д. № 4551/2023 г. на СГС), представляващо
неразделна част към последния, с което в писмен вид страните са изразили съгласие за
изменение на чл. 3, ал. 1 от договора за наем в частта относно размера на наемната цена,
като считано от 01.11.2009 г. тя е намалена на 6 800,00 евро месечно. Съгласно раздел II от
допълнителното споразумение останалите клаузи от договора не се променят и
запазват действието си.
На 02.02.2011 г. е сключено ново Допълнително споразумение към договора за
наем от 01.08.2007 г. (л. 12 от гр. д. № 4551/2023 г. на СГС), с което в писмен вид страните
са изразили съгласие за встъпване в договорното правоотношение, на страната на
наемодателите, на три други физически лица – ............, М. Д. Т. и ...... на които, въз основа на
НА № 113/05.02.2008 г. и НА № 146/25.02.2008 г., са били учредени вещни права на ползване
върху идеални части от отдадения под наем недвижим имот. В раздел III и IV от
допълнителното споразумение страните са постигнали уговорка относно нач. на изплащане
на наемната цена на наемодателите, като съгласно раздел V останалите клаузи от
договора не се променят и запазват действието си.
5
На 21.12.2012 г. е сключено Допълнително споразумение към договора за наем от
01.08.2007 г., изменен със споразумение от 02.02.2011 г., с нотариална заверка на
подписите с рег. № 7570/28.12.2012 г. и рег. № 88/09.01.2013 г. на нотариуси с район на
действие П.ски районен съд (л. 12 от гр. д. № 4551/2023 г. на СГС), между наемодателите
З. Д. Т., И. Д. Т., .......... Т.а, ............, М. Д. Т. и ............., от една страна, и наемателя „...........“
АД – от друга страна, с което в писмен вид страните са изразили съгласие за изменение на
чл. 2, ал. 1 от договора от 01.08.2007 г., като посочената клауза се променя по следния
начин: „Настоящият договор е със срок на действие до 07.01.2018 г.“. В раздел II от
допълнителното споразумение, страните са обективирали съгласието си за промяна в
размера на наемната цена, считано от 07.01.2013 г. – същата се намалява на 4 250 евро, а в
раздел III – за отмяна на клаузата на чл. 3, ал. 2 от основния договор за актуализация на
наемната цена. Съгласно раздел IV, страните се съгласяват за промяна в чл. 8, ал. 1, пр. 2 от
договора за наем в следния смисъл: „Договорът се прекратява с писмено 3 (три) месечно
предизвестие от страна на наемателя и 6 (шест) месечно от страна на наемодателя“.
Съгласно раздел V, страните констатират, че от 25.02.2013 г. ще бъде погасено учреденото
вещно право на ползване на наемодателя ............. върху идеална част от наетия недвижим
имот и в тази връзка, считано от 25.02.2013 г. наемодателят И. Д. Т. ще замести ............. в
нейните права и задължения като страна по договора. Съгласно раздел VI останалите
клаузи от договора не се променят и запазват действието си.
На 11.04.2014 г. е сключено Допълнително споразумение към договора за наем от
01.08.2007 г., изменен със споразумения от 02.02.2011 г. и 21.12.2012 г. (л. 15 от гр. д. №
4551/2023 г. на СГС), между наемодателите З. Д. Т., И. Д. Т., .......... Т.а, ............ и М. Д. Т., от
една страна, и наемателя „...........“ АД – от друга страна, с което в писмен вид страните са
изразили съгласие за изменение в договора от 01.08.2007 г. в частта относно наемната
цена, като считано от 01.04.2014 г. тя се променя на 5 100 евро; както и съгласие за
изменение в чл. 8, ал. 1, пр. 2 от договора за наем в следния смисъл: „Договорът се
прекратява с писмено 6 (шест) месечно предизвестие от страна на наемателя“. Съгласно
раздел III от допълнителното споразумение останалите клаузи от договора не се
променят и запазват действието си.
На 06.02.2018 г. е сключено Допълнително споразумение към договора за наем от
01.08.2007 г., изменен със споразумения от 16.11.2009 г., 02.02.2011 г., 21.12.2012 г. и
11.04.2014 г., с нотариална заверка на подписите на страните и вписан в Служба по
вписванията – гр. П. на 13.02.2018 г. (л. 16 – л. 17 от гр. д. № 4551/2023 г. на СГС), между
наемодателите З. Д. Т., И. Д. Т., .......... Т.а, ............, М. Д. Т., от една страна, и наемателя
„...........“ АД – от друга страна, с което в писмен вид страните са изразили съгласие за
следните изменения в основния договор: 1./ изменение в чл. 1, ал. 1 от договора относно
описанието на наетия имот; 2./ изменение в чл. 2, ал. 1 от договора от 01.08.2007 г.,
като посочената клауза се променя по следния начин: „Договорът е със срок на действие
до 07.01.2023 г.“.; 3./ изменение в чл. чл. 8, ал. 1, пр. 2 от договора за наем в следния
смисъл: „Договорът се прекратява с писмено 3 (три) месечно предизвестие, отправено
от която и да е от страните по него“; 4./ добавен е нов раздел „XII. ДРУГИ КЛАУЗИ“, в
който са регламентирани задължения във връзка със забраната за пране на пари,
корупционни практики и др. Съгласно раздел V от допълнителното споразумение, всички
останали клаузи от договора за наем от 01.08.2007 г., непротиворечащи на
споразумението от 06.02.2018 г., остават непроменени и в сила между страните.
По делото е представено и прието като писмено доказателство Уведомително писмо
от 02.11.2022 г. (л. 20 от гр. д. № 4551/2023 г. на СГС), адресирано от наемателя „...........“ АД
до наемодателите З. Д. Т., И. Д. Т., .......... Т.а, ............, М. Д. Т., с което наемателят, на
основание чл. 8, ал. 1, пр. 2 от договора за наем, отправя до наемодателите 3-месечно
писмено предизвестие за прекратяване на договора. В писмото се посочва, че след
изтичане на тримесечния период наемателят ще счита договорните отношения между
6
страните за прекратени.
По делото е представен и прието Приемо-предавателен протокол от 03.02.2023 г.
към договор за наем на недвижим имот от 01.08.2007 г. (л. 21 от гр. д. № 4551/2023 г. на
СГС), двустранно подписан от страните по него, чиито подписи не се оспорват в процеса, с
който наемателят „...........“ АД предава на наемодателите З. Д. Т., действаща лично и като
пълномощник на М. Д. Т., и И. Д. Т., действащ лично и като пълномощник на .......... Т.а,
владението на магазин, находящ се в гр. П............, със застроена площ от 170 кв. м. В
протокола е удостоверено, че имотът се предава в добро състояние, без забележки, като
наемателят предава безвъзмездно на наемодателя трайно прикрепени и бракувани активи и
вещи под опис.
По делото е приложена справка от Служба по вписванията – гр. П. (л. 22 от
настоящото дело) от персоналната партида на ищеца И. Д. Т., видно от която на 24.02.2023 г.
е вписан договор за наем на магазин, находящ се в гр. П............, ет. 1.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна
следното:
Съдът е сезиран със субективно активно и обективно кумулативно съединени
осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
В разглеждания случай, ищците претендират присъждане на суми за неустойка,
дължима на всеки от тях съразмерно на притежаваната от него идеална част от правото на
собственост или правото на ползване върху имот с адрес: гр. П............, позовавайки се на чл.
9, ал. 4, вр. чл. 8. ал. 1, пр. 2, вр. чл. 2, ал . 2 от Договор за наем от 01.08.2007 г., изменен с
анекси от м.09.2009 г., 02.02.2011 г., 21.12.2012 г., 11.04.2014 г., 06.02.2018 г., и поддържайки,
че ответната банка по своя инициатива е прекратила предсрочно сключения помежду им
договор за наем чрез тримесечно едностранно предизвестие, считано от 03.02.2023 г., с оглед
на което за последната е възникнало задължение за заплащане на неустойка в общ размер на
10 % от дължимата наемна цена за ползването на имота за неизтеклия срок на договора.
В цитираната клауза на чл. 9, ал. 4 от договора за наем от 01.08.2007 г. е предвидено,
че в случаите на предсрочно прекратяване на договора по в. или по инициатива на
НАЕМАТЕЛЯ без да е налице в. на НАЕМОДАТЕЛЯ, наемателят дължи на наемодателя
неустойка в размер на 10 % от дължимата наемна цена за ползването на имота за
неизтеклия срок на договора. В този случай наемодателят не дължи на наемателя
заплащане на извършените СМР, свързани с преустройството по чл. 5.
Съгласно уговореното в чл. 8, ал. 1, т. 1, пр. 2 от договора за наем от 01.08.2007 г. в
последното му изменение от 06.02.2018 г. „Договорът се прекратява с писмено 3 (три)
месечно предизвестие, отправено, от която и да е от страните от него“.
Следователно, по предявените искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в
доказателствена тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно
доказване следните материални предпоставки: 1./ уговорена между страните валидна
неустоечна клауза с конкретно твърдяното в исковата молба съдържание – за дължимост на
компенсаторна неустойка в случай на предсрочно прекратяване на договора за наем по
инициатива на наемателя; 2./ предсрочно прекратяване на договора за наем по инициатива
на наемателя; 3./ размер на дължимата компенсаторна неустойка.
Ответникът е противопоставил на исковите претенции възражение за нищожност на
неустойката като накърняваща добрите нрави. За съда съществува задължение служебно да
следи за съответствието на уговорената в договор неустойка с добрите нрави съобразно
приетото в Тълкувателно решение № 1/2009 г. от 15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС.
По делото не се спори, поради което и с проекта на доклад, обективиран в
Определение № 5614/03.02.2025 г. и обявен за окончателен без възражения на страните в
проведеното на 26.03.2025 г. открито съдебно заседание, на основание чл. 153 ГПК, вр. чл.
7
146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, са отделени като безспорни между страните и ненуждаещи се от
доказване следните обстоятелства: 1./ на 01.08.2007 г. между И. Д. Т. и З. Д. Т.а, в качеството
на наемодатели, и „...............“ АД, в качеството на наемател, е сключен договор за наем, по
силата на който наемодателите са отдали за временно и възмездно ползване своя съсобствен
недвижим имот, находящ се в гр. П............, с площ от 170 кв. м.; 2./ страните са сключили
пет допълнителни споразумения към договора за наем, с които са променяли размера на
наемната цена, удължавали са срока на договора и са променяли нач. на прекратяването му,
в т. ч. на 02.02.2011 г. е сключено Допълнително споразумение към договора за наем от
01.08.2007 г., с което като страни в договорното правоотношение, на страната на
наемодателите, в качеството им на вещни ползватели, са встъпили и ищците ............ и М. Д.
Т.. Посочените обстоятелства се установяват по категоричен начин и от приобщения по
делото писмен доказателствен материал, неоспорен от страните по делото.
Видно от уговореното в чл. 2, ал. 1 от основния договор за наем от 01.08.2007 г., е че
същият първоначално е сключен за срок от 5 години, считано от датата на подписване на
приемо-предавателен протокол – Приложение № 2 от договора. В ал. 2 на същата клауза
страните са предвидили възможност за автоматично подновяване на срока на договора с нов
петгодишен период „в случай, че никоя от подписалите го страни, в 6-месечен срок преди
изтичане на срока по ал. 1, не отправи писмено искане до другата страна за неговото
прекратяване“.
С допълнително споразумение от 21.12.2012 г. страните са изразили в писмен вид
съгласието си за продължаване на срока на договора за наем, изменяйки съдържанието на
чл. 2, ал. 1 от договора от 01.08.2007 г. по следния начин „Настоящият договор е със срок
на действие до 07.01.2018 г.“. По аналогичен начин, с допълнително споразумение от
06.02.2018 г. страните са изразили в писмен вид съгласие за ново изменение на чл. 2, ал. 1 от
договора от 01.08.2007 г., като посочената клауза се променя по следния начин: „Договорът
е със срок на действие до 07.01.2023 г.“.
С Уведомително писмо от 02.11.2022 г., за което не се спори, че е било получено от
ищците преди дата 19.12.2022 г. – признание за което се съдържа в покана рег. №
198462/19.12.2022 г. (л. 18 от гр. д. № 4551/2023 г. на СГС), Банката – наемател, позовавайки
се на чл. 8, ал. 1, пр. 2 от договора за наем в изменението му по допълнително споразумение
№ 5 от м.02.2018 г., е отправила до наемодателите тримесечно едностранно писмено
предизвестие за прекратяване на договора. В писмото се посочва, че след изтичане на
тримесечния период наемателят ще счита договорните отношения между страните за
прекратени.
С проекта на доклад, обективиран в Определение № 5614/03.02.2025 г. и обявен за
окончателен без възражения на страните, съдът е отделил, на основание чл. 153 ГПК, вр. чл.
146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, като безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че сключеният помежду им договор за наем е прекратен, считано от
04.02.2023 г., от ответника с тримесечно едностранно писмено предизвестие, на основание
чл. 8, ал. 1, пр. второ от договора в редакцията му съгласно допълнително споразумение от
м.02.2018 г.
При така констатираното и с оглед на съдържанието на непроменената с
последващите анекси редакция на клаузата на чл. 2, ал. 2 от договора за наем от 01.08.2007
г., следва извод, че отправеното от Банката – наемател тримесечно едностранно
предизвестие от 02.11.2022 г. не е направено в уговорения между страните краен срок по чл.
2, ал. 2 от договора, в който всяка една от тях може да изрази в писмен вид воля за неговото
прекратяване с изтичането на срока му – в който случай би изтекъл на 07.01.2023 г.
съобразно допълнителното споразумение от 06.02.2018 г. При това положение, настоящият
състав, отчитайки обстоятелството, че за Банката – наемател сключеният договор съставлява
едностранна търговска сделка, и че срокът на отправеното от нейна страна едностранно
8
писмено предизвестие изтича след крайния срок на договора за наем, приема, че клаузата на
чл. 2, ал. 2 от договора за наем е произвела действие в отношенията между страните и
договорът за наем се е подновил за нов петгодишен срок, считано от изтичането на срока по
последното допълнително споразумение – 07.01.2023 г., като новият срок е следвало да
изтече на 07.01.2028 г. В тази насока следва да се отбележи, че страните по делото не спорят,
че договорът за наем е бил прекратен с изтичане на срока на предизвестието на банката –
това обстоятелство се потвърждава и с факта на съставяне на приемо-предавателен протокол
от 03.02.2023 г., носещ саморъчно положени за страните подписи, чиято автентичност не е
оспорена в процеса. Възможността всяка от страните по договора да прекрати действието на
същия с тримесечно едностранно предизвестие е изрично уговорена от тях с
допълнителното споразумение от 06.02.2018 г. Следователно, с оглед на датата, на която
Банката – наемател е адресирала до наемодателите писмено предизвестие за прекратяване на
договора – 19.11.2022 г., за наемателя на практика не е съществувала възможност да се
освободи от така сключения договор без той да се поднови за нов петгодишен срок.
Спорен по делото е въпросът относно съдържанието на предвидената в чл. 9, ал. 4 от
основния договор за наем от 01.08.2007 г. неустойка и конкретно дали тази неустойка е
уговорена за всяка възможна хипотеза на едностранно прекратяване на договора за наем по
инициатива на наемателя или волята на страните е била тя да е обвързана единствено с
нарушаване от страна на наемателя на уговорения в чл. 8, ал. 1, пр. 2 срок за предизвестие.
За да се установи възникнало ли е в полза на ищците вземане за неустойка по чл. 9,
ал. 4 от договора за наем, следва да се установи какви е конкретното съдържание на
посочената договорна клауза.
Съгласно трайната и непротиворечива практика на ВКС, обективирана в решение по
т. д. № 723/2023 г. на ВКС, I т. о., решение по гр. д. № 3595/2019 г. на ВКС, ІІІ г. о.; решение
по гр. д. № 887/2019 на ВКС, ІІ г. о.; решение по гр. д. 350/2019 г. на ВКС, ІІ г. о.; решение
гр. д. № 3238/2018 г. на ВКС, ІV г. о., и др., задължение на съда е в.ги, когато счита, че
определена договореност между страните, от която произтича задължение, чието
неизпълнение се твърди, е неясна, да извърши тълкуване на спорната клауза, тъй като дори и
когато не е напълно определена, престацията може да бъде определима, чрез прилагане на
този метод. Тълкуването съставлява способ за установяване на точния смисъл на поетите с
договор задължения и се дефинира като подчинено, зависимо, производно мислене, което
трябва да се съобразява със своя предмет и да съдейства за разкрИ.е на съдържанието му, т.
е. то в.ги е дейност по установяване на точния смисъл на предмета на тълкуване. Този
способ е приложим във всички случаи, когато съдът констатира неясни, двусмислени
уговорки, но също така съдът е длъжен да приложи тълкуване и когато, макар и
разбираеми от външна страна, уговорките са предмет на спор между страните.
Разпоредбата на чл. 20 ЗЗД изрично определя критериите, по които се осъществява
тълкуването на договорите. От тези критерии се извежда, че меродавна е изявената, а не
предполагаема воля на страните, като смисълът на думите се установява в съответствие с
общоприетото им значение. При осъществяване на такава дейност по тълкуване в.ги следва
да се търси общата воля на страните – изявеното и обективирано в писмения текст общо
намерение, изследвано в контекста на съотносимост на уговорката с останалите договорни
клаузи, със смисъла и целта на целия договор, със закона, обичаите, практиката и
добросъвестността. При всяко тълкуване на договорно установени права и задължения,
съдът е задължен да изясни изявената воля, като не я подменя, тъй като чрез тълкуване не
може да бъде изменено договорно поето задължение или да бъдат създадени права, които
страните не са уговаряли, нито да бъдат освобождавани от задължения, които доброволно са
поели. Критериите, регламентирани от нормата на чл. 20 ЗЗД, са обективни, поради което
разбирането на всяка от страните по договора за смисъла на договореното следва да се
съобразява и отнася именно към обективираната им воля, включително изведена и от
тяхното поведение при изпълнението му, тъй като неизявената воля е правно ирелевантна.
9
В процесната хипотеза спорно е тълкуването на клаузата на чл. 9, ал. 4 от основния
договор за наем.
Съгласно чл. 9, ал. 4 от договора за наем от 01.08.2007 г., в случаите на предсрочно
прекратяване на договора по в. или по инициатива на НАЕМАТЕЛЯ без да е налице в.
на НАЕМОДАТЕЛЯ, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 10 % от
дължимата наемна цена за ползването на имота за неизтеклия срок на договора. В този
случай наемодателят не дължи на наемателя заплащане на извършените СМР,
свързани с преустройството по чл. 5.
От прочита на текста на чл. 9, ал. 4 от основния договор за наем се установява, че
същият предвижда задължение за плащане на неустойка в случаите на предсрочно
прекратяване на договора по воля на наемателя, при липса на в. за това на наемодателя
– т. е. прекратяване преди 07.01.2013 г. /когато изтича първоначалният петгодишен срок на
договора/. За установяване на действителната воля на страните, обективирана в спорната
клауза, съдът намира, че последната следва да се тълкува систематично и логически с
текстовете на основния договор за наем от 01.08.2007 г., тъй като именно към този момент
страните са изявили волята си относно нейното съдържание. В този смисъл и предвид
съдържанието на чл. 9, ал. 4, изр. 1, настоящият съдебен състав счита, че изявената в нея
воля следва да се тълкува във връзка с Раздел VIII от договора – „Прекратяване на
договора“, и конкретно с клаузата на чл. 8, ал. 1, пр. 2 от него в редакцията й към 01.08.2007
г. Съгласно последната, договорът за наем се прекратява с писмено 6 (шест) месечно
предизвестие, отправено от която и да е от страните, след изтичане на третата год. от
срока на договора. Следователно в текста на чл. 8, ал. 1, пр. 2 страните по изричен начин са
регламентирали в отношенията помежду си възможността за предсрочно прекратяване на
договора по воля на която и да е от тях, скрепявайки тази възможност с конкретни условия –
изразяване на воля за това в писмен вид, срок на предизвестието и начален момент на
неговото отправяне до насрещната страна. Тези договорености, преценени поотделно и в
съвкупност, при съобразяване на гореизложените принципни правни положения относно
тълкуване на волята на страните по реда на чл. 20 ЗЗД, налагат извод, че задължение за
плащане на неустойка в размер на 10 % от дължимата наемна цена за ползването на имота за
неизтеклия срок на договора по воля на страните би възникнало за наемателя само и
единствено в случай, че той изяви воля за прекратяване на договора чрез отправено до
наемодателя едностранно предизвестие преди изтичане на третата год. от срока на
договора или макар да е след третата год. срокът на предизвестието е по-кратък от
уговорения в чл. 8, ал. 1, пр. 2. Противно на правната и житейската логика би било да се
приеме, че волята на страните към датата на сключване на основния договор за наем от
01.08.2007 г. е те да предвидят право за всяка една от тях едностранно да прекрати договора
за наем в нарочно уговорен срок – нач.ещ след изтичане на повече от ½ от общата му
продължителност, което право същевременно да е скрепено със санкция в размер, съответен
на 10 % от дължимата наемна цена за ползването на имота за неизтеклия срок на договора,
още повече като се вземе предвид високия размер на наемната цена, уговорена в договора от
01.08.2007 г. /8 500 евро/ – задължение за чието плащане е реципрочно предвидено и при
предсрочно прекратяване на договора за наем от страна на наемодателите физически лица в
чл. 9, ал. 3. Да се приеме, че такава е била волята на страните, би означало да се обезсмисли
вписването на клаузата на чл. 8, ал. 1, пр. 2 в договора за наем, тъй като санкцията за
изявилата воля за прекратяване на договора страна би била една и съща, независимо дали тя
се позовава на нарочно предвидената в чл. 8, ал. 1, пр. 2 възможност за прекратяване, или
изразява такава воля в срок, противоречащ на обективираната в цитираната клауза обща
воля на страните. Изводът на съдебния състав за обвързаност на клаузите на чл. 9, ал. 4, изр.
1 и чл. 8, ал. 1, пр. 2 се потвърждава и от второто изречение на чл. 9, ал. 4, което също
следва да се тълкува систематически и логически със спорната клауза, предвид волята на
страните да ги поставят в един общ абзац и използваната в изр. 2 привръзка „В този случай“,
10
явно сочеща за наличието на връзка между двете изречения на чл. 9, ал. 4. Съгласно чл. 9, ал.
4, изр. 2 „В този случай наемодателят не дължи на наемателя заплащане на извършените
СМР, свързани с преустройството по чл. 5“. Както се изясни по-горе, реципрочно на
уговореното чл. 9, ал. 4 задължение за плащане на неустойка при предсрочно прекратяване
на договора по воля на наемателя, в чл. 9, ал. 3, изр. 1 от договора е предвидено такова
задължение и за наемодателите – „В случаите на предсрочно прекратяване на договора по в.
или по инициатива на НАЕМОДАТЕЛЯ“. В изр. 2 на чл. 9, ал. 3 е уговорено, че в посочения
случай наемодателят дължи на наемателя стойността на заплатените от наемателя СМР,
свързани с преустройството по чл. 5, изчислени по фактурната им стойност, редуцирани с
коефициента на овехтяване. Явна е волята на наемател и наемодател да обвържат
задължението за плащане на неустойка за предсрочно прекратяване на договора за наем с
разходите за преустройство на наетия обект, като последните се възложат на предсрочно
прекратилата договора страна. Извършването на преустройство чрез промяна на
предназначението на обект – конкретно преустройство на магазин в банков офис, обективно
е свързано с изтичане на продължителен период от време, обусловено от необходимостта от
провеждане на съответни административни процедури и фактическо извършване на
строително-монтажни дейности, както и с влагането на значителен материален ресурс,
обусловено от изброените обстоятелства. В този смисъл съдът намира за разумни доводите
на ответната банка, че държейки сметка за ф.нсовите ресурси, които наемателят е поел
задължение да стори за своя сметка съобразно чл. 7, ал. 2 от договора и обичайния срок на
амортизация на вложените материални активи в преустройството на един обект, е логично
той да е изявил воля да му бъдат възстановени сторените разходи за СМР, ако договорът за
наем бъде прекратен преди изтичане на три години от неговия срок. След този период
обичайно настъпва овехтяване на активите, поради което и несъответно на икономическата
логика би било да се счете, че волята на банката е била разходите за тяхното извършване да
й бъдат възстановени и след изтичане на трите години – в тази насока, съобразявайки и
цитираната по-горе практика на ВКС относно тълкуване на волята на страните чрез
съобразяване на обективираната им воля, вкл. изведена и от тяхното поведение при
изпълнението му, настоящият състав констатира, че в съставения на 03.02.2023 г. приемо-
предавателен протокол е обективирана воля на наемателя за безвъзмездно предоставяне на
наемодателя на трайно прикрепени и бракувани активи и вещи, което допр.ся за извода на
съда, че волята на страните, обективирана в чл. 9, ал. 3, е била заплащането на неустойка от
наемодателя да е обвързано с предсрочно прекратяване от негова страна на договора преди
изтичане на три години от неговото подписване, а оттук и при липса на основание за
различно тълкуване на чл. 9, ал. 3 и чл. 9, ал. 4, че волята на страните, обективирана в тях, е
била да обвържат задължението за плащане на неустойка с неспазване на конкретно
уговорения в чл. 8, ал. 1, пр. 2 срок за прекратяване на договора по воля на която и да е от
тях.
В разглежданата хипотеза, в двумесечен срок преди изтичане на срока на договора за
наем страна по него е изявила воля за неговото прекратяване, предприемайки правомерно
поведение – отправяне на тримесечно писмено предизвестие съобразно изрично
уговореното в чл. 8, ал. 1, пр. 2, т. е. към началния момент на новия 5-годишен период за
страните е ясно, че договорът ще преустанови действието си с изтичане на срока на
предизвестие. По изложените съображения съдът приема, че волята на страните не е била в
хипотези като разглежданата те да бъдат санкционирани с неустойка в размера по чл. 9, ал. 3
и ал. 4 от договора при проявено от тях правомерно поведение – съответно на уговореното
между тях.
При горните мотиви и доколкото уговорените в чл. 9, ал. 4, вр чл. 8, ал. 1, пр. 2 от
договора за наем от 01.08.007 г. предпоставки за възникване на вземане за неустойка в
размер на 10 % от дължимата наемна цена за ползването на имота за неизтеклия срок на
договора са неприложими след изтичането на първите три години от неговото сключване, то
11
настоящият състав намира за неизпълнена възложената на ищците доказателствена тежест
да установят в процеса наличието на уговорена в процесния договор за наем неустоечна
клауза с конкретно твърдяното в исковата молба съдържание, поради което предявените
искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД като неоснователни следва да се отхвърлят.
Съдът намира за неоснователни предявените искове и при тълкуване на процесната
неустоечна клауза в противен на гореизложения смисъл – а именно, че същата вменява
задължение за плащане на неустойка в уговорения размер във всички случаи на предсрочно
прекратяване на договора за наем от наемателя, поради основателност в този случай на
наведеното от ответната страна възражение за нищожност на клаузата поради противоречие
с добрите нрави. В тази насока намира за нужно да отбележи следното:
Неустойката, съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват от
кредитора. Освен обезпечителна и обезщетителна функция, неустойката има и санкционна
функция, тъй като тя е предназначена да санкционира неизправния длъжник в случай на
виновно неизпълнение на договора. Уговарянето на неустойка е израз на признатата в чл. 9
ЗЗД свобода на договарянето и ако страните са я предвидили при сключване на договора,
виновното неизпълнение на обвързаното с неустойка задължение поражда за изправната
страна право да претендира заплащането й, съгласно чл. 92 ЗЗД. Неустойката може да се
търси тогава, когато са налице елементите от фактическия състав, който поражда вземането
за същата, т. е. при наличие на онази форма на неизпълнение, за която тя е била уговорена.
Валидността на клаузата за неустойка се преценява към момента на постигане на
съглашение за същата. При постигане на съглашението за неустойка конкретни вреди все
още не са настъпили, но могат да се предвидят потенциално възможните вреди, които ще
настъпят от неизпълнението и те са определящи при преценяването на валидността на
клаузата.
Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г.,
ОСTK, нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като преценката
за нищожност се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
Като клауза, уговорена в договора, неустойката е проявление на принципа на автономия на
волята в частното право /чл. 9 ЗЗД/. С нея страните уговарят предварително размера на
обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите
задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от
неизпълнението. Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието
на договора и в частност да уговарят неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в
две посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на
закона, а в равна степен и на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона /чл. 26, ал. 1 ЗЗД/. Добрите
нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи
принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка
съдът следи служебно. Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка,
произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и
търговските правоотношения
С Решение № 110 от 21.07.2016 г. по т. д. № 1226/2015 г. на ВКС, ТК, е прието, че
уговорката за неустойка в полза на наемодателя при предсрочно прекратяване от наемателя
на договор за наем, определена в размер на наемните вноски за периода от прекратяване на
договора до изтичане на уговорения в него срок, е нищожна, поради противоречие с добрите
нрави на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. В решението е разяснено, че развалянето и
прекратяването на договора за наем има действие за в бъдеще, като прекратяването на
12
договор за наем без определен срок, може да се осъществи с едномесечно предизвестие, а
когато договорът за наем е с определен срок, наемното правоотношение се прекратява с
изтичане на срока, но в рамките на предоставената договорна свобода /чл. 9 ЗЗД/ страните
могат да включат клауза за едностранното прекратяване и преди изтичане на срока по волята
на която и да е от страните или на една определена от тях. Допустимо е също така
уговарянето от страните на неустойка за вредите от предсрочното прекратяване на
срочен договор за наем, но само в рамките на присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, .че клаузата за неустойка би била нищожна,
поради накърняване на добрите нрави, за което съдът следи служебно, като преценката
се извършва към момента на сключване на договора, а не към последващ момент – т. 3 от ТР
№ 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК, ВКС. При тази преценка следва да се изходи
преди всичко от характерните особености на договора за наем и вида на насрещните
престации: наемодателят се задължава да предостави на наемателя ползването на една вещ
срещу наемна цена, а наемателят – да я заплати, но само срещу отстъпеното му ползване.
Ако е уговорена неустойка при предсрочно прекратяване на договор за наем от наемателя, в
размер на всички неплатени по договора наемни вноски до края на срока му, наемодателят
по прекратения наемен договор ще получи имуществена облага от насрещната страна в
размер, какъвто би получил, ако договорът не беше прекратен, но без да се предоставя
ползването на вещта. Следователно уговорената по този начин неустойка за предсрочно
прекратяване излиза извън по-горе очертаните функции на неустойката, създава условия за
неоснователно обогатяване на бившия наемодател и нарушава принципа за справедливост.
При предсрочно прекратяване на договора за наем от наемателя /с оглед наличието на
клауза за едностранно прекратяване на срочен договор за наем и преди изтичане на срока, по
волята на която и да е от страните или на една определена от тях/, наемодателят би бил
лишен от гражданските плодове, които наемателят би му заплатил за уговорения срок на
договора, като по правило не съществува пречка да сключи заместваща сделка /договор за
наем с друг наемател за вещта/, която да задоволи в достатъчна степен интереса му от
изпълнението на прекратения за в бъдеще договор. Преценката на съответствието с добрите
нрави на уговорената в този случай неустойка в полза на наемодателя следва да се извърши,
като се имат предвид видът на дължимата от наемателя престация – парична,
съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на
задължението вреди, дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни
способи; видът на уговорената неустойка /компенсаторна или мораторна/, видът на
неизпълнение на задължението – съществено или за незначителна негова част и другите
примерно изброени критерии в ТР № 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС.
Изхождайки от горепосочените принципни положения и съобразявайки характера на
претендираната неустойка като компенсаторна такава, съдът преценява за основателно
възражението на ответната страна за нищожността й поради противоречието й с добрите
нрави поради следното:
В случая, обект на договора за наем е помещение с търговско предназначение – към
датата на сключване на договора с конкретно предназначение за магазин, а въз основа на
уговореното в договора – същият следва да се преустрои в банков офис. По делото не се
твърди, а и от съдържанието на договора за наем не се установява във връзка с това
преустройство да е било предвидено извършване на разходи от страна на наемодателите.
Тези разходи съобразно договора са изцяло възложени на наемателя. При това положение,
очакваните за наемодателите към момента на сключване на договора за наем вреди от
предсрочното му прекратяване, биха се изразили в неполучаването на наем за уговорения
срок на договора за наем, разходите по сключването на нов договор за наем и евентуално
разходи за ново преустройство на имота. Същевременно, към датата на постигане на
процесното съглашение – 01.08.2007 г., страните са уговорили заплащане на месечна наемна
цена от 8 500 евро, която с оглед на обичайните наемни цени и предвид икономическите
13
условия към релевантния момент, е значителна по размер и сама по себе си достатъчна да
обезпечи предвидимите разходи на наемодателя при предсрочно прекратяване. С оглед на
това съдът намира, че уговорена по сочения от ищците начин клаузата за неустойка при
предсрочно прекратяване на договора с предизвестие, без да се държи сметка за това, че
наемателят не е в неизпълнение на договорно задължение, и без по никакъв начин да е
предвиден обективен механизъм за отчитане на съотношението между очаквания период на
търпене на вреди и неизтеклия период от срока на договора, е в противоречие с
предвидените по закон функции на неустойката, а в.ги, когато тя е уговорена извън
присъщите й функции, се явява нищожна. Поради това и на второ самостоятелно основание
съдът намира предявените искове по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за неоснователни.
Относно разноските
С оглед на изхода на делото право на разноски има ответника. В полза на последния
следва да се присъди сумата в размер на 200,00 лева – юрисконсултско възнаграждение,
определено от съда съгласно чл. 78, ал. 8 ГПК, вр. чл. 37 ЗПП вр. чл. 25 Наредба за
заплащане на правната помощ, при съобразяване на конкретната фактическа и правна
сложност на делото.
Мотивиран от горното, Софийски районен съд, Гражданско отделение, 29 състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от И. Д. Т., ЕГН **********, адрес: гр. П.................., З. Д.
Т., ЕГН **********, адрес: гр. .................. М. Д. Т., ЕГН **********, адрес: гр. ............ и
.......... Т.а, ЕГН **********, адрес: ............, срещу „...........“ АД, ЕИК ..........., със седалище
и адрес на управление: гр. С........ осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД
за осъждане на „...........“ АД да заплати на И. Д. Т. сумата от 5 000 евро – частичен иск от
сума в общ размер на 10 030 евро, на З. Д. Т. – сумата от 5 000 евро – частичен иск от сума в
общ размер на 10 030 евро, на М. Д. Т. – сумата от 2 500 евро – частичен иск от сума в общ
размер на 5 015 евро, и на .......... Т.а – сумата от 2 500 евро – частичен иск от сума в общ
размер на 5 015 евро, които суми представляват част от неустойка в общ размер на 30 090
евро, дължима на всеки от ищците съразмерно на притежаваната от него идеална част от
правото на собственост или правото на ползване върху имот с адрес: гр. П............, на
основание чл. 9, ал. 4, вр. с чл. 8. ал. 1, т. 1, пр. 2, вр. с чл. 2, ал . 2 от Договор за наем от
01.08.2007 г., изменен с анекси от м.09.2009 г., 02.02.2011 г., 21.12.2012 г., 11.04.2014 г.,
06.02.2018 г.
ОСЪЖДА И. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. П.................., З. Д. Т., ЕГН
**********, с адрес: гр. .................. М. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. ............ и ..........
Т.а, ЕГН **********, с адрес: ............, да заплатят на „...........“ АД, ЕИК ..........., със
седалище и адрес на управление: гр. С........ на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата в общ
размер на 200,00 лева – разноски в производството по гр. д. № 46586/2023 г. по описа на
СРС, 29 състав.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред СГС в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14