№ 1438
гр. Варна, 06.10.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на шести октомври през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ралица Ц. Райкова
като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Търговско дело №
20243100900733 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Подадена е искова молба от:
ИЩЕЦ: „Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, бул. „Княз Борис I“ № 82, ет. 2, ап. 3, представлявано от Пол Райли,
действащи чрез адв. Г. М. М. от АК – Варна със съдебен адрес: гр. Варна, бул. „Сливница“
98, вх.1, ап.4, тел: *********
срещу
ОТВЕТНИК: М. К. Т., гражданин на Руската Федерация, роден на ***********г. в гр.
Галенки, Приморска област, Руска Федерация с адрес: Руска Федерация, гр. О., ул. „М. К.“
No **, ап. **, действащ чрез адв. И. П. А. от АК – Варна със съдебен адрес: гр. Варна, ул.
„Неофит Бозвели“ 9, ет.3, офис 2, тел: ***********;
С Определение No 485 / 02.04.2025г. съдът е спрял производството по делото по
съгласие на страните, на основание чл. 229 ал.1 от ГПК. В шестмесечния срок, ищецът с
молба вх. No 27830 / 01.10.2025г. е поискал възобновяване на същото, поради което и
производството следва да бъде възобновено.
С разпореждане No 1031 / 20.02.2025г., съдът е приел, че спорът подлежи на
разглеждане по общия ред. Страните не са направили възражение.
След като съдът извърши проверка за редовността на разменените книжа,
допустимостта на предявените искове, включително тяхната цена, съобрази исканията и
възраженията на страните, на основание чл. 140, ал. 1 от ГПК, намира, че следва да се
произнесе по предварителните въпроси и по допускане на доказателствата, като следва да се
допуснат всички относими, допустими и необходими такива.
В рамките на предоставения срок по чл. 131, ал. 1 ГПК, ответникът по делото,
действащ чрез назначения особен представител, е депозирал отговор на исковата молба,
1
поради което и на основание чл. 140, ал. 3 от ГПК, производството по делото следва да бъде
насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване на страните, на които
да се съобщи проект за доклад по делото.
Предвид изложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ВЪЗОБНОВЯВА производството по т.д. No 733 по описа за 2024г. на ВОС.
ПОСТАНОВЯВА разглеждането на делото по общия ред.
НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
24.11.2025г. от 09:30 часа, за която дата и час да се уведомят страните.
СЪОБЩАВА НА СТРАНИТЕ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД НА ДЕЛОТО, на
основание чл.140, ал.3 ГПК:
I.ОБСТОЯТЕЛСТВА, ОТ КОИТО ПРОИЗТИЧАТ ПРЕТЕНДИРАНИТЕ ПРАВА И
ВЪЗРАЖЕНИЯ:
ИЩЕЦЪТ твърди, че сключил с ответника договор за поддръжка и управление от
20.05.2015г., във връзка със самостоятелни обекти с идентификатори **************** и
*************, по силата на който срещу възнаграждението уговорено в него в него ищецът
се задължил да извършва услугите, изрично посочени в чл.1.1, а именно: - Организация на в
ътрешния ред в сградите на Комплекса и по отношение на общите части и оборудването в
Комплекса; - Оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед тяхното
спокойно и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните
собственически права в помещенията и Комплекса като цяло, в рамките на настоящия
договор; - Техническа поддръжка и почистване на общите части в сградата, съоръженията,
паркинга, тревните площи, алеите и настилките в Комплекса; - Всички услуги, предвидени
във фитнес центъра и плувния басейн към Комплекса, както и безплатно ползване на залата,
сауната и джакузи в работно време от собствениците, ползвателите и обитателите на
самостоятелния обект; - Външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в
Комплекса (алеи, тревни площи); - Организация на външната охрана на Комплекса (пазачи,
пропускателен режим и контрол на достъпа; - Организация на санитарно-хигиеничните и
екологични мерки в Комплекса и в общите части на сградите на територията на Комплекса
(дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване); - Заплащане на консумативите
за електричество, климатизация и водоснабдяване за общите части; - Подготовка на сградата
и Комплекса за зимния сезон.
Съгласно чл.2.1 и 2.7. от договора за поддръжка ответникът се задължил да заплаща
2
годишна такса в размер на 11,94 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и
припадащите й се идеални части, която била 242,34 кв.м., относно собствените на ответника
самостоятелни обекти с идентификатор **************** и *************, авансово, не
по-късно от 31 декември на предходната година, а за първата година при подписване на
Нотариалния акт, т.е. от 20.05.2015г. В комплекса единичната цена на кв.м. била 10 евро през
2008г. и била коригирана с индекса на потребителските цени както следвало: 2009 г. –
инфлационен индекс за предходната година: 7,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 10,78 евро; 2010 г. – инфлационен индекс за предходната година:
0,60% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 10,84 евро;2011 г. –
инфлационен индекс за предходната година: 4,50% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 11,33 евро; 2012 г. – инфлационен индекс за предходната година:
2,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,65 евро; 2013 г. –
инфлационен индекс за предходната година: 4,20% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 12,14 евро; 2014 г. – инфлационен индекс за предходната година: -
1,60% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,95 евро; 2015 г. –
инфлационен индекс за предходната година: - 0,90% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 11,84 евро; 2016 г. – инфлационен индекс за предходната година: -
0,40% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 11,79 евро; 2017 г. –
инфлационен индекс за предходната година: 0,10% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 11,80 евро; 2018 г. – инфлационен индекс за предходната година:
2,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 12,13 евро; 2019 г. –
инфлационен индекс за предходната година: 2,70% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 12,46 евро; 2020 г. – инфлационен индекс за предходната година:
3,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 12,93 евро; 2021 г. –
инфлационен индекс за предходната година: 0,10% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 12,95 евро; 2022 г. – инфлационен индекс за предходната година:
7,80% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 13,96 евро; 2023 г. –
инфлационен индекс за предходната година: 16,90% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при
база 10 евро за 2008г.: 16,31 евро; 2024 г. – инфлационен индекс за предходната година:
4,70% - възнагр. на кв.м в евро без ДДС при база 10 евро за 2008г.: 17,07 евро;
При сключването на договора единичната цена от 11,94 евро за 2015г. посочена в него
е превишавала единичната цена, която е следвало да бъде 11,84 евро съобразно посочената
таблица. Независимо от посочването на по-висока единична цена на кв.м. индексацията в
последващи години е правена върху базата от 11,84 евро, за да се постигне еднакъв размер на
таксите, събирани от всички собственици в комплекса, а на същите в случай на плащане
преди падежа са правени и допълнителни отстъпки. Уговореното в договора възнаграждение
намалено с 10 евроцента съобразно изложеното по-горе се индексирало ежегодно съобразно
годишната инфлация определена от НСИ съгласно чл.5.1 от договора, посочена в таблицата
по-горе. След индексацията по реда на чл.2.7 от договора годишното възнаграждение на
кв.м. за процесния период 2022г., което ответникът следвало да заплати авансово съответно
в срок до 31.12.2021г. било в размер на 13,96 евро без ДДС, за 2023г. авансово дължимото
3
възнаграждение в срок до 31.12.2022г. било в размер на 16,31 евро без ДДС, а за 2024г.
авансово дължимото възнаграждение съответно в срок до 31.12.2023г. - в размер на 17,07
евро без ДДС. Съобразно изложеното по-горе възнаграждението по договора се формирало
като площта на самостоятелния обект се умножи по посоченото възнаграждение на кв.м. за
съответния период и се добави дължимият ДДС върху горното. Сочи, че претендира за
плащане следните суми от ответника, които били дължими, но неизплатени от последния:
По договор за поддръжка и управление, във връзка със самостоятелни обекти с
идентификатор **************** и ************* или за обща квадратура: 242,34 кв.м. –
за 2022 г. – 3383,07 евро без ДДС или 4059,68 евро с ДДС при единична цена: 13,96 евро на
кв.м. без ДДС; - за 2023г. - 3952,57 евро без ДДС или 4743,08 евро с ДДС при единична цена:
16,31 евро на кв.м. без ДДС; - за 2024г. - 4136,74 евро без ДДС или 4964,09 евро с ДДС при
единична цена: 17,07 евро на кв.м. без ДДС.
В срок по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил отговор от ОТВЕТНИКА, с който
оспорва основателността на исковата претенция. Не оспорва правото си на собственост
върху имота, предмет на процесния договор, не оспорва и взаимоотношенията си с
инвеститора назад във времето. Счита правоотношенията по повод поддръжката и
управлението за прекратени с отправено до ищеца уведомление изх.№ 21585 / 29.12.2021 г.
Със същото ответникът бил заявил правото си да се оттегли от ежегодно подновяваните
взаимоотношения, преценени към момента за неизгодни. С оглед на горното, оспорва
правото на ищеца да заявява претенции по прекратен договор, в т.ч. в рамките след изтичане
3-годишния давностен срок. Към датата на завеждане на ИМ правопогасяващото действие
на заявлението на ответника било проявило своето действие, поради липса на заявени
ответни активни действия по уведомлението. В периода на ковид-пандемията множество
съседи на ответника не успявали да ползват личните си имоти. Посетилите „комплекса"
собственици, установявали, че предоставяните от инвеститора услуги били значително
неглижирани. В периода, предшестващ връчване на уведомлението на ответника за
прекратяване на облигационната връзка било налице проявено трайно нарушаване на поети
задължения, видно от повече от три пъти отправяни му забележки, останали без насрещна
реакция. Такива забележки били отправяни лично от ответника и преди процесния период
неколкократно - през 2017 г. и 2018 г. Видно от оплакванията на собствениците, оформени
през 2021 г. в акт за оглед, в нарушение на поетите свои ангажименти, ищецът-инвеститор не
бил поддържал в достатъчна степен и адекватно на заплащаната му от всеки собственик
цена на услугата, дължимата текуща поддръжка в общите части в сградите (нередовно
почистване и поправки, повредена вентилация в гараж и други общи помещения, проблеми
по фасадата), алеите (мухъл, обрасли с плевели плочници), консумативите за електричество
(проблеми със светлинните сензори и осветлението, нерегулярна подмяна на неработещи
лампи, необезопасени кабели, счупени тела, др.), частично неработещ фитнес и неработещо
джакузи, много други. През есента на 2021г., множество от собствениците се обединили във
виждането си за предявяване на забележки по изпълнението към инвеститора, в т.ч. и
4
ответникът. Първите претенции били заявени в писмен вид в началото на Август 2021г.
Последните - края на ноември 2021г. В отговор собствениците получили писмени становища
на управителите на Дружеството-инвеститор по забележките им с оправдания и обещания.
Едва след получени множество заявления за прекратяване на договори, ищецът предприел
дейности за отстраняване на посочените му от собствениците недостатъци.Обобщава, че
поради системно неизпълнение на задълженията на ищеца по процесния договор,
ответникът се бил възползвал от правото си да прекрати взаимоотношенията им поради
липса на предоставена с добра грижа услуга.
Оспорва валидността на процесния договор като сочи, че с оглед формата на
процесния договор, съответстваща на изискванията по чл. 2 ЗУЕС, същият се претендирало
да регулира отношения между страните по повод поддръжката и управлението на „жилищен
комплекс от затворен тип". Едновременно с това, обаче, взаимоотношенията с други етажни
собственици от коммплекса били формирани в друга форма - с някои от тях по договори,
сключени в обикновена писмена форма, с други - без оформени писмено взаимоотношения,
болшинство от които преди влизане в сила на регулиращия формата на ЖКЗТ закон.
Отделно и част от договорите били прекратени. Неспазената форма на договорите
едновременно и при еднакви условия с всички собственици изключвало приложението и
последиците на съответната уредба за „жилищен комплекс затворен тип". Съвкупността от
всички предвидени правни белези на nap. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС не била налице и въпреки, че
някои от тях били осигурени, режимът на управление по чл. 2 ЗУЕС бил неприложим.
В условията на евентуалност и в случай, че въпреки гореизложеното съдът приеме, че
са налице напълно валидни облигационни взаимоотношения при условията, обективирани в
процесния договор, същият следвало да бъде приет за нищожен. а/ Поради противоречието
му с императивни правни норми (напр. чл. 51 ЗУЕС, действащи към процесния период),
според който договаряне на въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС, включително и наред с други, в
договор, сключен с индивидуален собственик, водели до нищожност на договора, на
основание чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД. Част от предмета на същия били общи части на
сграда - части, които били съпритежание на множество субекти и не можело да бъдат
управлявани без съгласуване на волята на всички останали собственици; б/ поради
включените в същите клаузи, нарушаващи правата на „собствениците" като възложители с
оглед качеството им на потребители. Договорът съдържал множество неравноправни клаузи.
На първо място, такива били предвидените нееквивалентни по размер на евентуално
претърпени вреди неустойки в полза само на едната страна - търговеца. Сочи като
неравноправни чл. 5.6.1, чл. 5.6.2, чл. 5.4. Твърди, че договорката за цената и обвързването й
с инфлационния индекс, като величина върху която страните не могат да влияят, прави не
само тази клауза, но и целия договор недействителен. Същият не би бил сключен без тази
клауза. Сочи и че клаузите не са индивидуално уговаряни. Липсвали реципрочни права за
потребителя.
В условията на евентуалност оспорва размера на претенцията.
5
II.ПРАВНА КВАЛИФИКАЦИЯ НА ПРАВАТА, ПРЕТЕНДИРАНИ ОТ ИЩЕЦА:
Предявен е от ИЩЕЦА: “Бляк Сий Инвестмънт Тръст“ ЕАД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Княз Борис I“ № 82, ет. 2, ап. 3,
представлявано от Пол Райли, срещу ОТВЕТНИКА: М. К. Т., гражданин на Руската
Федерация, роден на ***********г. в гр. Галенки, Приморска област, Руска Федерация с
адрес: Руска Федерация, гр. О., ул. „М. К.“ No **, ап. **, кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 79 и чл. 86 от ЗЗД, да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца
сумата от общо 13 766,85 евро / тринадесет хиляди седемстотин шестдесет и шест евро и
осемдесет и пет евроцента/, представляваща дължимо, но неплатено възнаграждение за
2022г., 2023г. и 2024г. по сключен между страните договор за поддръжка и управление от
20.05.2015г. във връзка с притежаваните от ответника самостоятелни обекти с
идентификатори **************** и *************, находящи се в гр. О., местност „Ю.“,
съответно в бл. *, ет. ** и блок *, ет. *, представляващи апартамент и гараж /паркомясто/,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата
молба в съда – 27.12.2024г. до окончателното й изплащане.
УКАЗВА на страните, че предвид характера на предявения иск, то на основание чл. 7
ал.3 от ГПК, съдът следи служебно за наличието на неравноправни клаузи в процесния
договор, тъй като е сключен с потребител. Предоставя възможност на страните най-
късно в първо с.з да изразят становище по тези въпроси.
III. ОБСТОЯТЕЛСТВА, които са БЕЗСПОРНИ и/или не се нуждаят от ДОКАЗВАНЕ:
ПРИЕМА за БЕЗСПОРНО и ненуждаещо се от доказване между страните, че на
20.05.2015г. същите подписали договор за поддръжка и управление във връзка със
самостоятелни обекти с идентификатори **************** и ************* с посоченото
съдържание, обективирано в екземпляра, представен от ищеца по делото, като приложени
към исковата молба /л. 8 – л.20 от делото/.
IV.РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ:
В тежест на всяка от страните по делото е да установи фактите на които основава
своите искания и възражения, т.е. тези факти и обстоятелства, от които черпи изгодни за
себе си правни последици.
Предвид процесуалното поведение на страните, съдът указва, че в тежест на ищеца е
да установи, че страните са се намирали във валидни облигационни правоотношения по
договор за поддръжка и управление за процесния период, своето пълно и точно изпълнение
по договора за процесния период, настъпилата изискуемост на задълженията, както и
конкретния вид, период и размер на задълженията /в това число начин на формиране/.
Предвид, че исковете са насочени срещу потребител, УКАЗВА на ищеца, че в негова
тежест е да установи също изпълнението на задълженията относно предоставяне на
6
необходимата информация за съдържанието на условията по договора, вкл. обективните
критерии, въз основа на които разходите могат да се изменят. В случай, че се
констатират неравноправни клаузи в потребителския договор, то в тежест на ищеца е да
установи и че същите са уговорени индивидуално.
В тежест на ответника е да докаже погасяването на вземанията по процесния договор
/изтекла давност/, както и останалите правоизключващи спорното право факти, на които
основава своите възражения, вкл. за прекратяване на облигационното правоотношения
преди процесния период, за което вина има ищеца, вкл. и за твърдяната недействителност на
договора на различните основания.
V. УКАЗАНИЯ ДО СТРАНИТЕ ЗА КОИ ОТ ТВЪРДЯНИТЕ ОТ ТЯХ ФАКТИ НЕ СОЧАТ
ДОКАЗАТЕЛСТВА
УКАЗВА на ищеца, че не сочи доказателства за обстоятелството, че на ответника е
предоставена необходимата писмена информация за съдържанието на условията по
договора, вкл. обективните критерии, въз основа на които разходите могат да се изменят,
както и че евент. клаузите са уговорени индивидуално.
ПО ДОПУСКАНЕ НА ДОКАЗАТЕЛСТВАТА:
ДОПУСКА ДО СЪБИРАНЕ като писмени доказателства по делото, представените с
исковата молба и отговора на исковата молба документи, надлежно заверени по реда на
чл.183 от ГПК.
ДОПУСКА ДО РАЗПИТ при режим на водене /по искане на ответника/ двама
свидетели, които да установят обстоятелства, свързани с твърдението му, че ищецът не е
изпълнявал задълженията си по договора.
УКАЗАНИЯ КЪМ СТРАНИТЕ:
УКАЗВА на страните, че тази страна, която отсъства повече от един месец от адреса,
който е съобщила по делото или на който й е връчено съобщение, е длъжна да уведоми съда
за новия си адрес. Същото задължение имат и законният представител, попечителят и
пълномощника на страната. При неизпълнение на това задължение всички съобщения се
прилагат към делото и се смятат за връчени.
НАПЪТВАНЕ КЪМ МЕДИАЦИЯ ИЛИ ДРУГ СПОСОБ ЗА ДОБРОВОЛНО
УРЕЖДАНЕ НА СПОРА
ПРИКАНВА страните към постигане на споразумение, като разяснява, че
сключването на спогодба е доброволен способ за уреждането на спора, който има
преимущество пред спорното производство, като при постигане на спогодба заплатената от
7
ищеца държавна такса се връща в половин размер.
НАСОЧВА страните към МЕДИАЦИЯ като алтернативен способ за разрешаване на
спорове, на осн.чл.140 ал.2 ГПК и чл.11 ал.2 Закона за медиацията.
За участие в медиация страните могат да се обърнат към координатора за ВОС:
Нора Великова - ет. 4, стая 419, на тел. 052 62 33 62, както и на e-mail: *********@***.**.
За предприемане действия по започване на процедура по медиация или в случай на
постигане на спогодба следва да уведомят съда преди насроченото открито съдебно
заседание.
ПРЕДОСТАВЯ ВЪЗМОЖНОСТ на страните по делото в хода на насроченото по
делото съдебно заседание да изложат становището си във връзка с дадените указания и
доклада по делото, както и да предприемат съответни процесуални действия, съобразно
изразеното от всяка от тях становище, на основание чл. 375, ал. 1 ГПК.
ПРЕПИС от настоящото определение да се връчи на страните по делото, на основание
чл. 140, ал. 3 ГПК, а от депозирания отговор на исковата молба – на ищеца по делото,с
Приложение № 1 към чл. 2, т. 1 от Наредба № 7/22.02.2008г. на МП за утвърждаване на
образци и книжа, свързани с връчването по ГПК.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
8