№ 195
гр. Благоевград, 09.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЕДИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Владимир Ковачев
при участието на секретаря Лозена Д.а
като разгледа докладваното от Владимир Ковачев Гражданско дело №
20241200100414 по описа за 2024 година
взе предвид следното:
Ищец в настоящия съдебен процес е М. П. В., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. С..
Ответник е Ф. В. С., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. Н.
Ищецът твърди, че на 24.11.2023 г., в гр. София, е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, между него, като купувач, и Б.К.Р., ЕГН
**********, за апартамент В-5-4, намиращ се в гр. Б., м. М., в сграда от
апартаментен жилищен комплекс "Ч", състоящ се от дневна с трапезария и
кухненски бокс, санитарен възел и тераса, с площ от 41,91 кв. м., обзаведен. В чл. 2
от предварителния договор било уговорено, че купувачът следва да заплати на
продавача продажна цена за имота в размер на 25 000 лева, 5000 лева от които били
изплатени от купувача на продавача още в деня на сделката, която сума
представлявала капаро /задатък/. Уговорено било също, че останалата сума, в
размер на 20 000 лева, ще бъде преведена по банков път на купувача в деня на
сключване на окончателния договор, като страните се споразумели окончателният
договор за покупко-продажба на имота да бъде сключен до 31.12.2023 г.
Непосредствено след сключване на предварителния договор били предприети
действия по снабдяване с необходимите документи за извършване на окончателна
сделка, както и били предприети действия за заличаване на вписаната договорна
ипотека върху имота, съгласно уговореното в чл. 2.2 от предварителния договор.
1
Заличаването на договорната ипотека не било поставено като условие от страните
за сключване на окончателния договор. Междувременно обаче, на 02.12.2023 г.,
продавачът Б.К.Р. починала и до сключване на окончателен договор не се стигнало.
Същата не оставила деца или други низходящи, предвид което и на основание чл. 6
от ЗН, наследявали поравно родителите или оня от тях, който е жив. В настоящия
случай, ответницата била майка на продавачката, била жива и на основание чл. 60,
ал. 1 от ЗН, който гласял, че наследниците, които са приели наследството,
отговарят за задълженията, с които то е обременено, съобразно дяловете, които
получават, същата била носител и на облигационното задължение за сключване на
окончателен договор. Оттук се извеждала и пасивната процесуална легитимация на
ответницата. След смъртта на продавачката, били правени опити от страна на
ищеца за сключване на окончателен договор без съдебна намеса, но до сключване
на такъв така и не се стигнало. Това го мотивирало да предяви настоящия иск за
обявяване на предварителния договор за окончателен досежно следния недвижим
имот, а именно: самостоятелен обект в сграда, заснет с идентификатор
02676.144.65.2.50 по КККР на гр. Банско, одобрени със заповед № РД-18-
81/10.12.2009 г., с последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект,
от 05.04.2017 г., адрес на имота: гр. Б. м.М, който обект се намира на ет. 5 в сграда с
идентификатор 02676.144.65.2, с предназначение: апартаментен хотел, която сграда
е разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.144.65, с предназначение
на самостоятелния обект: жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в
сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ от 41,91 кв. м. и
6,29 кв. м. идеални части от общите части на сградата, при съседи по скица - на
същия етаж: имот с идентификатор 02676.144.65.2.52 и имот с идентификатор
02676.144.65.2.48, под обекта: имот с идентификатор 02676.144.65.2.38, и над
обекта: имот с идентификатор 02676.144.65.2.61 и имот с идентификатор
02676.144.65.2.59, който имот по документ за собственост представлява
апартамент В-5-4, състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, санитарен
възел и тераса, при съседи: север - апартамент В-5-2, юг - апартамент В-5-6, изток -
коридор, запад - външни стени, намиращ се на пети жилищен етаж, на кота +10,80
м., в сграда В, представляваща сграда с идентификатор 02676.144.65.2, въведена в
експлоатация с удостоверение № **2/14.08.2007 г. на главния архитект на община
Банско, сграда от апартаментен жилищен комплекс "Ч", построен в поземлен имот
с идентификатор 02676.144.65 по КККР на гр. Банско, одобрени със заповед № РД-
18-81/10.12.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота: гр. Б., м.
М., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от
2
правото на строеж върху поземления имот, равняващи се на 6,29 кв. м., или с обща
площ от 48,20 кв.м., както и за присъждане на всички разноски по делото.
Ответната страна застъпва позицията, че искът е допустим, но се явява
неоснователен. Б.Р. не била подписала предварителния договор. Оспорват се
твърденията на ищеца, че на Биляна са били изплатени 5000 лева по сключения
договор, както и това, че той е правил опити да сключи окончателен договор с
майка й Ф.. М. В. не се бил срещал с ответницата, нито бил осъществявал някаква
друга комуникация с нея по телефон, поща, електронна поща или по друг начин.
По повод на процесния имот, Ф. С. била посетена от пълномощника на вече
покойната Б.Р.-Й.М., която настоявала същата да прехвърли лично на нея или да й
завещае имота, защото, по един или друг начин, тя щяла да го придобие. Покойната
Б.Р. била неомъжена, безработна и живеела заедно с майка си Ф. С. /на 93 години/ в
апартамент № **, намиращ се в гр. С., ул. Н. От около година преди сключването на
предварителния договор, Б.Р. осезаемо не се чувствала добре, била отпаднала и
замаяна, често страдала от липса на равновесие, с времето отслабнала до
неузнаваемост, като при нея се появили и постоянно стомашно разстройство и
болки в корема. Тя била неуравновесена, объркана и безпомощна поради загуба на
физически и психически сили. Ограничила до минимум социалните си контакти и
се изолирала. Потърсила помощ от психиатър. В дните преди смъртта си била в
състояние, което не й позволявало да излиза от своя дом. За да не тревожи майка
си допълнително, тя не споделяла с нея много за състоянието си, но в един от
разговорите заявила, че вероятно скоро ще умре, споделила също, че от доста
време страда от липса на парични средства и се самообвинява, че е стигнала до
това състояние и ще остави майка си сама и без никаква подкрепа. Нямала
социална среда и подкрепа, а само няколко приятели. Едно от лицата, от които
потърсила помощ и на което смятала, че може изцяло да се довери, и то дотолкова,
че му предоставила и ключ от дома си, била Й. М., с която се познавали от години.
По тази причина, в търсене на решение на безизходицата, в която попаднала, и на
финансовите си проблеми, изразяващи се в липса на налични парични средства за
покриване на ежедневни нужди и лечение, Б.Р. упълномощила М. да продаде
имота, който тя притежавала в гр. Банско, тъй като това било единственото
имущество, от което сравнително бързо можела да получи парични средства. Към
онзи момент Б.Р. вече не била в състояние да излиза от вкъщи, поради което на
23.11.2023 г. била посетена от нотариус, който удостоверил нейния подпис и
съдържанието на предварително изготвено пълномощно, с което тя оправомощила
М. да я представлява при продажбата. На същата дата - 24.11.2023 г., М. успяла да
3
подаде заявление за издаване схема на имота и удостоверение за данъчната му
оценка. М., която често посещавала Б.Р., била напълно запозната с психическото и
здравословното й състояние, като в момента на упълномощаването много добре
разбирала, че вече животът на Б.Р. е към своя край и тя със сина си, ищец по
делото, бързали да се възползват от правата, които М. придобила като
пълномощник. На 01.12.2023 г. Б.Р. починала. При преглед на предварителния
договор се установявало, че той е изцяло в интерес на В.. Уговорената в договора
продажна цена на имота била в пъти по-ниска от пазарната. В договора нямало
посочен адрес на купувача или негов телефон за връзка или ел. адрес, като по този
начин Б.Р. била лишена от всякакъв пряк контакт с купувача. Уговорено било, че
цената се плаща в деня на сключване на окончателния договор, но при представяне
от продавача на сина й на вписан нотариален акт за продажбата и удостоверение за
липса на вписани тежести върху имота, изпълнението на които условия в деня на
сключване на окончателния договор било невъзможно, а от това следвало, че и
плащането на цената щяло да е след деня, в който купувачът вече е придобил
собствеността върху имота. Уговорено било, че Б.Р. се задължава да предаде
владението на имота на сина на М. в срок до 31.12.2023 г., без да е поставено като
условие към датата на предаване на владението да е изповядана сделката за
покупко-продажба и Б.Р. да е получила продажната цена за имота. Очевидно било,
че дори имотът да не е продаден и Б.Р. да не е получила договорената цена до
31.12.2023 г., било предвидено най-късно до тази дата синът на М. да влезе във
владение на имота. В договора също така било предвидено, че капарото, което така
и не било получено от Б.Р., ще се плати в брой, въпреки наличието на изрично
ограничение по чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗОПБ. При така изложената фактическа
обстановка и състоянието, в което Б.Р. се намирала при вземане на решението си да
продаде процесния имот, както и от съдържанието на самия договор, се
установявало, че ищецът по делото се възползвал от безпомощното й състояние и
се опитвал неправомерно да се облагодетелства от така стеклите се обстоятелства.
Предявеният иск бил неоснователен, тъй като предварителният договор за
покупко-продажба на процесния имот е недействителен. С предварителния
договор били поети в съвкупност задължения за продавача, нетипични за такъв тип
договори, а договорената продажна цена за имота била в пъти по-ниска от
пазарната такава. Предварителният договор за покупко-продажба на процесния
имот бил нищожен и в хипотезата на нарушаване на добрите нрави - чл. 26, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗДог. Добрите нрави били нарушени не просто поради липсата на
договорена еквивалентност на дължимите престации от страните по
4
предварителния договор, а защото едновременно с това било налице и поведение
на купувача по договора, с което били нарушени неписаните общовалидни
морални норми, които съществували като общи принципи или произтичали от тях
и били критерии за оценка на действителността на сделката. Подписването на
договора било извършено при крайна нужда. Б.Р. била в състояние на крайна
нужда от парични средства за задоволяване на основни потребности, когато
подписала договора, а последният бил сключен при явно неизгодни за нея условия,
изразяващи се в договорена продажна цена, която била в пъти по-ниска от
пазарната такава, като Б.Р. взела решението да продаде имота именно защото се
намирала в това състояние на крайна нужда. В случай че съдът все пак приемел
предварителния договор за покупко-продажба на процесния имот за действителен,
с отговора се отправя покана до ищеца за плащане на уговорения от страните
задатък от 5000 лева по посочената от ответницата банкова сметка, в 3-дневен срок
от датата на запознаването му със споменатия отговор на исковата молба, като в
противен случай ответната страна ще смята договора за развален. Моли се за
отхвърляне на предявения иск.
Правната квалификация на претенцията се съдържа в нормите на чл. 19, ал. 3 от
ЗЗДог и чл. 362-364 от ГПК, а на възраженията - в разпоредбите на чл. 26, ал. 1,
предл. 3 и чл. 33, ал. 1 от ЗЗДог.
Исковата молба е редовна и допустима, поради което трябва да бъде разгледана по
същество.
Събраха се писмени и гласни доказателства. Приеха се експертни заключения.
Анализът на приобщения доказателствен материал налага извода за основателност
на предявения иск.
Безспорно се доказа наличието на всички елементи от фактическия състав на
института на предварителния договор.
Контрактът носи подписите на страните по него и същите са придобили права и са
поели задължения съобразно съдържанието му. Подписът на В. не беше оспорен.
Оспорена беше автентичността на този, положен за Б.К.Р., но по несъмнен за съда
начин се установи, че парафът е неин. В тази връзка се приобщиха категорични
заключения /основно и допълнително/ на вещо лице графолог, които бяха оспорени
от ответната страна, но тя не поиска назначаване на повторна експертиза, чрез
заключението на която да ги обори. Съдебната практика е трайна и
непротиворечива, че при оспорване на заключението на вещото лице съдът може /а
не е длъжен/ да назначи друго или повече вещи лица. Допускането на повторна или
5
разширена експертиза е предоставено на преценката на съда. Критериите за тази
преценка са ясно и точно посочени в чл. 201 от ГПК. В случая настоящият съдебен
състав счита, че заключенията на В. С. са пълни, ясни и обосновани и не възниква
съмнение относно тяхната правилност.
Безспорно се установи от приетото по делото съответно удостоверение, че
ответницата е единствен наследник на Б.Р., която е нейна дъщеря и се явява
продавач по предварителния договор. Р. е придобила апартамента през 2011 г.,
купувайки го от двама британски граждани за 15 000 евро.
Сключеният предварителен договор съдържа всички съществени елементи на
окончателния такъв. Недвижимият имот е подробно индивидуализиран. Уговорена
е съответната продажна цена. Определен е начинът на плащането й. Фиксиран е и
срок за сключването на окончателната сделка.
Уговорено е било плащането на капаро /задатък/. Това е трябвало да стане в деня на
подписването на предварителния договор и е било направено, видно от
показанията на свидетеля Г. Д. /пряк очевидец/, които не бяха оборени от останалия
доказателствен материал. Дори и да се приеме тезата, че тогава не е бил даден
целият задатък, то ищецът изпълни задължението си за заплащането му в хода на
настоящото съдебно производство и в срока, даден му от ответницата, поради
което предварителният договор не следва да се счита за развален.
Възраженията за нищожност и унищожаемост на договора, направени от
ответната страна, се оказаха неоснователни.
Не се установи накърняване на добрите нрави.
Съгласно правната доктрина - „Основанията за нищожност по чл. 26, ал. 1 ЗЗД“ от
д-р Мирослав Д., „Сиби“, София, 2013 г., стр. 220-239 - с термина „добри нрави“ се
обозначава група правила, които имат морално-етичен характер. Те не са
възпроизведени в закона и закрепени в конкретни нормативни разпоредби. По
своята същност добрите нрави са правила за поведение, които наред и в хармония с
правните норми регулират обществените отношения. Добрите нрави имат
неформален характер. Те са неписани правила за поведение. Добрите нрави са
сложен и разнообразен комплекс от правила. Последните не са нещо неизменно. Те
са динамична категория. Паралелно с развитието на обществото се развива и
съответно се изменя съдържанието на добрите нрави. Накърняването на същите е
обективно основание за нищожност на сделките, също както и противоречието със
закона. Противоречието с добрите нрави е уредено от закона като самостоятелно
основание за нищожност на сделките. Една сделка може да бъде нищожна и само
6
като противоречаща на добрите нрави. Съдът трябва да прецени степента на
морална укоримост на поведението на участниците в сделката и да определи
тежестта на нарушението на правилата на добрите нрави.
Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г.,
ОСTK, докладвано от председателя Марио Бобатинов и съдията Емил Марков,
автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на
договора е ограничена от разпоредбата на чл. 9 от ЗЗДог, като същото не може да
противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Последните са
морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната
последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона /чл. 26, ал. 1 от ЗЗДог/. Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи
или произтичат от тях.
Правилата на добрите нрави намират приложение в системата на правото като
цяло. Те обхващат и действат във всички правни отрасли /Решение № 16 от
16.06.2009 г. на ВКС по т. д. № 430/2008 г., II т. о., докладчик съдията Мария
Славчева/.
Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗДог е
налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно
изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други
разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта,
на добросъвестността и на предотвратяването на несправедливото
облагодетелстване. Законодателят придава правна значимост на нарушението на
добрите нрави с оглед на защитата на обществените отношения /Решение № 4 от
25.02.2009 г. на ВКС по т. д. № 395/2008 г., I т. о., докладчик съдията Тотка
Калчева/.
Законът изисква при договаряне между страните да не се накърняват добрите
нрави. Те са критерии за норми за поведение, които се установяват в обществото
поради това, че значителна част от хората според вътрешното си убеждение ги
приемат и се съобразяват с тях /Решение № 1270 от 09.01.2009 г. на ВКС по гр. д.
№ 5093/2007 г., II г. о., докладчик съдията Веска Райчева/.
Като морални норми, добрите нрави нямат правно действие. По силата на чл. 26,
ал. 1 от ЗЗДог обаче на тях се придава и правно значение, като нарушението им се
приравнява по последици наравно с нарушението на закона. Постигнатата
несправедлива договореност, която е в противоречие с установените в обществото
7
добри нрави, се явява нищожна /Решение № 620 от 23.10.2007 г. на ВКС по т. д. №
275/2007 г./.
Добрите нрави съставляват морални норми за поведение в обществото, етични
възгледи и правила за поведение, които не се налагат със сила и нямат
задължително действие, но се отнасят към господстващия морал в обществото на
съответния етап на развитието му. Българската правна система възприема идеята
за санкциониране на сделките, сключени в противоречие с добрите нрави, като
признаването на тези сделки за нищожни води до придаване на определено правно
значение на етичните категории /Решение № 561 от 06.10.2004 г. на ВКС по гр. д.
№ 1885/2003 г., ТК, докладчик съдията Таня Райковска/.
Още в древността Horatius е задал риторичния въпрос: „Quid sunt leges sine
moribus?!“ /Какво са законите без добри нрави?!/, за да подчертае значението и
нуждата от хармония и непротивопоставяне на двете групи правила, понеже при
липса на добри нрави и висок обществен морал регулаторната сила на правните
норми рязко отслабва. Едва ли някой може да отрече, че това важи и днес. Моралът
установява критериите за оценка на едно или друго поведение, а добрите нрави
представляват трансформация на моралните критерии в правила за поведение.
Честността е основа на справедливостта /„Fundamentum est justutae fides“/. Накрая
побеждава справедливото дело /„Tandem bona causa triumphat“/. Ноторен е изразът
„Fiat iustitia et pereat mundus!“ - „Да възтържествува справедливостта, та макар и
светът да погине!“.
В конкретния казус накърняването на добрите нрави се обосновава с твърдението
за явна нееквивалентност на престациите, уговорени в предварителния договор.
Продажната цена, заложена в същия, е 25 000 лева, а пазарната оценка на
апартамента към онзи момент възлиза на 60 000 лева, видно от неоспореното
заключение на вещото лице М..
Само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно, за
да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите
нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед на техния интерес /Определение № 1257 от
08.12.2023 г. на ВКС по т. д. № 502/2023 г., I т. о., ТК, докладчик председателят
Росица Божилова/.
В своята практика ВКС приема, че преценката, дали една сделка противоречи на
добрите нрави, не се ограничава само до нейното формално съдържание, а поради
8
естеството на сочения порок, следва да се съобрази дали крайният резултат на
сделката е съвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност. За нищожни, като противни на морала, следва да се приемат тези
сделки, в които нееквивалентността на престациите е толкова съществена, че
практически е сведена до липса на престация /Решение № 128 от 17.01.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 3170/2017 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Дияна Ценева/.
В конкретния случай разликата между уговорената продажна цена в договора и
пазарната стойност на имота не налага извод за такава неравностойност, която да
съставлява нарушение на добрите нрави и да води до нищожност на сделката в
хипотезата на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗДог. Уговорената цена е малко повече от 1
път по-ниска от пазарната оценка, но тази парична нееквивалентност, взета сама по
себе си, не е толкова съществена, че да се квалифицира като неморална и
обосноваваща нищожност на сделката, защото съдържанието на договора се
определя свободно от страните. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната,
не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност,
освен ако самите обстоятелства, при която е сключена сделката, са в противоречие
с морала и едната страна се е възползвала от лекомислието, неопитността,
икономическата или физическа зависимост на другата страна. Дори ако, поради
някаква причина, едната страна по договора е приела обективно неизгодна за нея
насрещна престация, това не може да обоснове нищожност на сключения договор
поради противоречие с добрите нрави.
В случая не се установи ищецът да се е възползвал от някаква зависимост на Р. от
него или да й е оказал натиск да подпише предварителния договор. Не се установи
това да е било направено и от страна на майка му /свидетелката Й. М./. Нито един
от разпитаните по делото петима свидетели не съобщи за подобно нещо. Напротив
- изясни се, че М. и Р. са били в изключително близки приятелски отношения /били
са почти като сестри/, като дори Р. е дала на М. ключ от жилището си /този факт се
признава от почти всички свидетели/, и в този смисъл уговорената в
предварителния договор продажна цена, която е по-ниска от пазарната стойност на
имота, може да бъде разглеждана като едно естествено продължение на
споменатата тяхна близост и като израз на желание да се определи специална по-
ниска цена за сина на най-голямата й приятелка, която я подкрепя и стои до нея при
преодоляването на тежките житейски перипетии /нещо като „да не се печели на
гърба на детето на най-добрия приятел и другар“/, още повече че уговорената цена
от 25 000 лева се доближа твърде много до цената, на която самата Р. е купила
апартамента през 2011 г. - 30 000 лева /15 000 евро/.
9
Не се доказа и сключването на договора поради крайна нужда и при явно
неизгодни условия.
Както се разяснява в Решение № 87 от 10.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3941/2016 г.,
III г. о., ГК, докладчик съдията Геновева Николаева, първата предпоставка за
унищожаване на договор, сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни
условия, е да има състояние на крайна нужда, т. е. липса или недостатъчност на
материални средства за задоволяване на основни потребности, като напр. недостиг
на парични средства за издръжка - лична и на семейството, за лечение на лицето
или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние е
въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я е
мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при
нормални обстоятелства /достатъчно средства за издръжка и за погасяване на
задълженията/, т. е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би сключила
сделката. Втората предпоставка е наличието на явно неизгодни условия от
опорочената сделка за лицето, намиращо се в крайна нужда, които се преценяват
конкретно за всеки случай към момента на сключване на сделката и съставляват
съотношение между престациите на страните, неблагоприятно за намиращата се в
крайна нужда страна, като при договор за продажба, в най-често срещания случай,
те са осъществени тогава, когато има явна и очевидна нееквивалентност между
насрещните престации на продавача и купувача, при много съществена разлика
между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по
договора.
Не се установи, според настоящия съдебен състав, че Б.Р. се е намирала в
състояние на крайна нужда към момента на подписването на предварителния
договор. Видно е от удостоверенията от банките, приети като доказателства по
делото, че тя е имала авоари по сметките си, макар и в немного големи размери. Р. е
притежавала и апартамент в Република Гърция, като от показанията на свидетеля
Г. Д., които следва да се кредитират, тъй като той е бил партньорът й, с когото е
живяла над 15 години, се изяснява, че дори първите две суми от продажбата на
този апартамент са били получени от нея по банковата й сметка, в рамките на
година преди смъртта й, и се е очаквало получаването на третата вноска, възлизаща
на хубавата сума от 25 000 евро. Отделно от това, видно от удостоверението,
издадено от „Първа инвестиционна банка“ АД, към датата на смъртта й
ипотечният кредит на Б.Р. е бил вече погасен, което навежда на мисълта, че същата
е разполагала с достатъчно финансови средства, за да може да си позволи да го
изплати. Съдът не дава вяра на показанията на свидетелите Т.Б. В. Г. и А.М. за
10
евентуални финансови проблеми на Р., защото те се базират на слухове,
предположения и догадки, а не на непосредствени техни впечатления и сигурни
данни. Самата Б.Р. не е споделяла пред тях да има парични затруднения. Трябва да
се отбележи и фактът, че резултатите от медицинските изследвания, направени
месец преди смъртта й, не са показали здравословен проблем при Р. към момента
на сключване на предварителния договор. Свидетелите не разказват тя да е имала
намерение да се лекува, да са й трябвали пари за това и да е търсила заеми и
кредити, за да си ги набави. По отношение на твърдението за нееквивалентност
между насрещните престации пък бяха изложени мотиви от съда по-горе.
Налага се извод за основателност на предявената конститутивна претенция, която
следва да бъде уважена.
На ищцовата страна трябва да бъдат присъдени сторените по делото разноски. Не
се направи възражение за прекомерност на заплатения адвокатски хонорар.
С оглед на обстоятелството, че срокът за изплащане на остатъка от продажната
цена по предварителния договор, възлизащ на 20 000 лева, е изтекъл още на
31.12.2023 г., приложение трябва да намери нормата на чл. 362, ал. 1, изр. 2 от
ГПК. Активират се и разпоредбите на чл. 364 от ГПК.
Воден от изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗДог, по иска, предявен
от М. П. В., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. С., срещу Ф. В. С., ЕГН **********,
адрес гр. С., ул. Н, предварителен договор от 24.11.2023 г., с който Б.К.Р., ЕГН
**********, адрес гр. С., ул. Н, починала на 01.12.2023 г. в гр. София, дъщеря на Ф.
В. С., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. Н, продава на М. П. В., ЕГН **********,
адрес гр. С., ул. С., собствения си недвижим имот, представляващ самостоятелен
обект в сграда, заснет с идентификатор 02676.144.65.2.50 по КККР на гр. Банско,
одобрени със заповед № РД-18-81/10.12.2009 г., с последно изменение на КККР,
засягащо самостоятелния обект, от 05.04.2017 г., адрес на имота: гр. Б. м.М, който
обект се намира на ет. 5 в сграда с идентификатор 02676.144.65.2, с
предназначение: апартаментен хотел, която сграда е разположена в поземлен имот
с идентификатор 02676.144.65, с предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено
предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ от 41,91 кв. м. и 6,29 кв. м. идеални
части от общите части на сградата, при съседи по скица - на същия етаж: имот с
11
идентификатор 02676.144.65.2.52 и имот с идентификатор 02676.144.65.2.48, под
обекта: имот с идентификатор 02676.144.65.2.38, и над обекта: имот с
идентификатор 02676.144.65.2.61 и имот с идентификатор 02676.144.65.2.59, който
имот по документ за собственост представлява апартамент В-5-4, състоящ се от
дневна с трапезария и кухненски бокс, санитарен възел и тераса, при съседи: север
- апартамент В-5-2, юг - апартамент В-5-6, изток - коридор, запад - външни стени,
намиращ се на пети жилищен етаж, на кота +10,80 м., в сграда В, представляваща
сграда с идентификатор 02676.144.65.2, въведена в експлоатация с удостоверение
№ **2/14.08.2007 г. на главния архитект на община Банско, сграда от апартаментен
жилищен комплекс "Ч", построен в поземлен имот с идентификатор 02676.144.65
по КККР на гр. Банско, одобрени със заповед № РД-18-81/10.12.2009 г. на
изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота: гр. Б., м. М., заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху поземления имот, равняващи се на 6,29 кв. м., или с обща площ от 48,20
кв.м., за цена в размер на 25 000 /двадесет и пет хиляди/ лева, дължимият остатък
от която, в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ лева, на основание чл. 362, ал. 1, изр.
2 от ГПК, трябва да бъде платен от М. П. В., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. С.,
на Ф. В. С., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. Н, в качеството й на единствен
наследник на нейната дъщеря Б.К.Р., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. Н, починала
на 01.12.2023 г. в гр. София, в двуседмичен срок, считано от влизането в сила на
настоящото съдебно решение.
ДАВА, на основание чл. 115, ал. 2, изр. 1 от ЗС, шестмесечен срок на М. П. В., ЕГН
**********, адрес гр. С., ул. С., за отбелязване на настоящото съдебно решение в
Служба по вписванията Разлог, считано от влизането му в сила.
ОСЪЖДА М. П. В., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. С., да заплати в полза на
бюджета на съдебната власт, по съответната банкова сметка на Окръжен съд
Благоевград, нотариална такса в размер на 301,83 лв. /триста и един лева и
осемдесет и три стотинки/.
ОСЪЖДА М. П. В., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. С., да заплати на Община
Банско местен данък в размер на 691,65 лв. /шестстотин деветдесет и един лева и
шестдесет и пет стотинки/.
НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, служебно да се впише възбрана
върху недвижимия имот, подробно описан по-горе, до заплащане на разноските по
прехвърлянето му.
НАРЕЖДА, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, да не се издава заверено копие на
12
настоящото съдебно решение, докато М. П. В., ЕГН **********, адрес гр. С., ул.
С., не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имота.
ОСЪЖДА Ф. В. С., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. Н, да заплати на М. П. В.,
ЕГН **********, адрес гр. С., ул. С., сумата от 3206 /три хиляди двеста и шест/
лева, представляваща направени по делото разноски.
На страните, чрез адвокатите, ДА СЕ ВРЪЧИ копие на настоящия съдебен акт,
който може да бъде обжалван от ответницата в двуседмичен срок, считано от
връчването, пред Апелативен съд София, с въззивна жалба, подадена чрез
Окръжен съд Благоевград.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
13