РЕШЕНИЕ
№ 681
гр. Плевен, 12.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на трети май през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Христо Ст. Томов
при участието на секретаря РУМЯНА ИЛК. КОНОВА
като разгледа докладваното от Христо Ст. Томов Гражданско дело №
20214430107991 по описа за 2021 година
и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Постъпила е искова молба от СТ. П. АНГ. от гр. П. против „***“ ООД
гр. П.. В молбата се твърди, че ищцата е сключила с ответното дружество на
*** год. предварителен договор за покупко- продажба на имот в незавършен
вид и поемане на задължение за неговото изграждане срещу заплащане в
аванс. Твърди се, че с цитирания договор ответното дружество се е задължило
да продаде, а ищцата да закупи описаните по- долу недвижими имоти,
предвидени за построяване в пететажна многофамилна жилищна сграда с
гаражи, находяща се в гр. П., ул. ***, в дворно място, цялото с пространство
от 1 180 кв.м, съставляващо УПИ- ***-***, в кв. *** по плана на гр. П., а
именно:
-апартамент № *** на *** жилищен етаж, със застроена площ от 66, 44
кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна-кухненски бокс, две
спални, тераса, при съседи подробно описани в договора, заедно с
припадащите се 27, 01 кв. м. ид. части от дворното място и правото на
строеж;
1
-апартамент № *** на *** жилищен етаж, със застроена площ от 55, 02
кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дрешник-килер, дневна,
кухненски бокс с трапезария, тераса, при съседи подробно описани в
договора, заедно с припадащите се 22, 71 кв. м. ид. части от дворното място и
правото на строеж;
-избено помещение № *** със застроена площ от 1, 98 кв. м., с
подробно описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части
от дворното място и правото на строеж, принадлежащи към избеното
помещение;
-избено помещение № *** със застроена площ от 1, 98 кв. м., с
подробно описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части
от дворното място и правото на строеж, принадлежащи към избеното
помещение;
-гараж № *** със застроена площ от 21, 47 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 7, 15 кв. м. ид. части от дворното
място и правото на строеж;
-гараж № *** със застроена площ от 26, 25 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 8, 74 кв. м. ид. части от дворното
място и правото на строеж. Твърди се, че описаните по-горе недвижими
имоти съгласно раздел втори ищцата се е съгласила да закупи за обща
продажна цена в размер на 100 000 евро с ДДС или левовата равностойност в
размер на 195 583 лв., платими по следния начин:
а/ при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 4 000 евро или левовата равностойност в размер на 7 823 лв.;
б/ при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 26 383 евро или левовата равностойност в размер на 51 600 лв.;
в/ купувачът се задължава да заплати на продавача сумата в размер на
30 000 евро или левовата равностойност в размер на 58 675 лв. до 30. 01. 2020
год.;
г/ купувачът се задължава да заплати на продавача сумата в размер на
31 617 евро или левовата равностойност в размер на 77 485 лв. в срок до
въвеждането на сградата в експлоатация с акт-образец 16.
Твърди се, че в договора подробно е била описана степента на
2
завършване на описаните недвижими имоти, както и дължимите неустойки
при неизпълнение на договора за всяка страна. Твърди се, че с анекс от
*** год. поради допуснат пропуск в сключения договор страните са се
договорили, че сумата в размер на 4 000 евро, платена от купувача на
продавача в брой при подписването на предварителния договор да служи като
депозит-гаранция за изпълнение на договора, а не на част от продажната цена
като сумата подлежи на връщане в брой, в деня на сключване на
окончателния договор. Твърди се, че съгласно сключения договор букви „а“ и
„б“ ищцата е заплатила сумата в размер на 4 000 евро в деня на подписване на
договора *** год. и сумата в размер на 26 383 евро или левовата
равностойност в размер на 51 600 лв. на *** год. Твърди се, че в началото на
2020 год. до 31.01. ищцата е следвало да заплати сумата по буква „в“ от
раздел втори от договора. Твърди се, че вследствие на настъпилата
пандемична обстановка ищцата е забавила плащането, а сумата, която е
платила по банков път е била в размер на 12 000 евро. Твърди се, че през този
период ищцата е работела и живеела в ***, но вследствие на пандемията и
настъпилите форсмажорни обстоятелства се е наложило да се прибере в ***.
Твърди се, че с ищцата и ответника са подписали анекс на *** год. към
сключения предварителен договор за покупко- продажба на недвижими
имоти от *** год. Твърди се, че с анекса страните са се договорили предмет
на предварителния договор да остане само апартамент № *** и гараж № *** -
преходен *** на *** етаж за обща продажна цена в размер на 47 273 евро.
Твърди се, че остатъка от цената 8 890 евро страните са се договорили да
бъде платена в деня на сключване на окончателен договор и след получаване
на платения депозит в размер на 4 000 евро. Твърди се, че страните са се
договорили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имотите
в шестмесечен срок, считано от *** год. Твърди се, че със същия анекс
ищцата като купувач е дала съгласие продавачът да прекрати едностранно
предварителния договор, ако възстанови без неустойки платените от него
суми по предварителния договор. Твърди се, че страните са се споразумели,
че няма да сключват окончателен договор за останалите имоти, предмет на
предварителния договор от *** год. Твърди се, че в нарушение на
договорените условия с анекс от *** год. ответното дружество е продало на
трето лице на *** год. апартамент №*** и идеалните части от дворното
място. Твърди се, че ищцата не е била уведомена писмено за едностранното
3
прекратяване на договора и не са й били възстановени всички платени от нея
по договора суми към датата на продажбата. Твърди се, че едва на 22. 02.
2021 год. по банков път на ищцата е била възстановена сумата в размер на 19
387, 76 евро, а на 22. 03. 2021 год. сумата в размер на 18 895, 92 евро или
общо възстановената на ищцата сума е в размер на 38 283,58 евро. Твърди се,
че на *** год. ищцата е представила за връчване от нотариус ***, рег.№ ***
на НК нотариална покана, с която ищцата е дала срок от 10 работни дни на
ответното дружество „***“ ЕООД чрез *** С. С. да й възстанови сумата от 4
099, 42 евро по същата банкова сметка, по която вече е преведена
възстановената суми. Твърди се, че с нотариалната покана ищцата е заявила,
че ако й бъде възстановена сумата в указания срок, няма да има други
претенции към дружеството по сключения предварителен договор. Твърди се,
че ищцата е заявила, че ако не се възстанови сумата в указания срок, същата
ще счита това за отказ да бъде извършено плащане от ответника и ще счита
договора за развален по вина ответното дружество ,,***“ ЕООД. Твърди се,
че към датата на нотариалната покана ищцата е изплатила сумата в размер на
42 383 евро, от които 38 383 част от цената по договора и 4 000 евро депозит,
служещ за гаранция за изпълнение на договора /сумата 38 383 евро
представлява разлика от договорената сума по анекс от *** год. 47 273 евро и
оставащата сума за заплащане 8 890 евро. Твърди се, че ответното дружество
е възстановило сумата в размер на 38 283, 58 евро. Твърди се, че описаната в
нотариалната покана сума в размер на 4 099, 42 евро представлява 4 000 евро
невъзстановен депозит за служещ за гаранция за изпълнение на договора и 99,
42 евро разлика останала невъзстановена от ответното дружество. Твърди се,
че съгласно раздел V, т. 4 „При отказ от изпълнение на договора или
разваляне на същия по вина на продавача, последния дължи неустойка в
размер 10 % от продажната цена и връща на купувача останалите заплатени
до момента суми.“ Твърди се, че дължимата от ответното дружество
неустойка съгласно т. 4, от раздел V е в размер на 4 727 евро- договорената
продажна цена, съгласно анекс от *** год. Твърди се, че съгласно чл. 55 ал. 1
от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено
или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Твърди се, че до завеждането
на исковата молба няма осъществени действия от ответната страна по
изпълнение на задълженията за заплащане на описаната дължима сума,
поради което за ищцата възниква правния интерес от предявяване на
4
настоящия иск. В заключение ищцата моли съда да осъди ответното
дружество да й заплати следните суми:
-сумата от 4 099, 42 евро /или левовата й равностойност в размер на
8 017, 78 лв./, от която 4 000 евро представляващи невъзстановен депозит,
служещ за гаранция за изпълнение на предварителен договор за покупко-
продажба на имот в незавършен вид и поемане на задължение за неговото
изграждане срещу заплащане в аванс от *** год., и 99, 42 евро
представляващи останала невъзстановена сума от продажната цена по горния
предварителен договор, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата;
-сумата от 4 727 евро /или левовата й равностойност в размер на 9 245,
21 лв./, представляваща дължима неустойка съгласно раздел V т. 4 от
предварителен договор за покупко- продажба на имот в незавършен вид и
поемане на задължение за неговото изграждане срещу заплащане в аванс от
*** год. и анекс от *** год., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, и
-сумата от 345, 18 лв., представляваща лихва за забава върху главницата
от 4 099, 42 евро за периода от 28. 07. 2021 год. до 29. 12. 2021 год., ведно със
законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане на сумата. Претендира се присъждане на
направените деловодни разноски.
Ответникът ангажира становище, че исковата молба е неоснователна.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено
следното:
Безспорно по делото е, че на *** год. между ответника „***“ ООД гр. П.
като продавач и ищцата СТ. П. АНГ. като купувач е бил сключен
предварителен договор за покупко- продажба на имот в незавършен вид и
поемане на задължение за неговото изграждане срещу заплащане в аванс, по
силата на който продавачът се е задължил да продаде, а купувачът да закупи
следните недвижими имоти в многофамилна жилищна сграда с гаражи,
находяща се в гр. П., ул. ***, в дворно място, цялото с пространство от 1 180
кв.м, съставляващо УПИ- ***-***, в кв. *** по плана на града:
5
-апартамент № *** на *** жилищен етаж, със застроена площ от 66, 44
кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна-кухненски бокс, две
спални, тераса, при съседи подробно описани в договора, заедно с
припадащите се 27, 01 кв. м. ид. части от дворното място и правото на
строеж;
-апартамент № *** на *** жилищен етаж, със застроена площ от 55, 02
кв. м., състоящ се от антре, баня с тоалетна, дрешник-килер, дневна,
кухненски бокс с трапезария, тераса, при съседи подробно описани в
договора, заедно с припадащите се 22, 71 кв. м. ид. части от дворното място и
правото на строеж;
-избено помещение № *** със застроена площ от 1, 98 кв. м., с
подробно описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части
от дворното място и правото на строеж, принадлежащи към избеното
помещение;
-избено помещение № *** със застроена площ от 1, 98 кв. м., с
подробно описани съседи в договора, заедно със съответните идеални части
от дворното място и правото на строеж, принадлежащи към избеното
помещение;
-гараж № *** със застроена площ от 21, 47 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 7, 15 кв. м. ид. части от дворното
място и правото на строеж;
-гараж № *** със застроена площ от 26, 25 кв. м., с подробно описани
съседи в договора, заедно с припадащите се 8, 74 кв. м. ид. части от дворното
място и правото на строеж. Безспорно е, че ищцата се е съгласила да закупи
горните имоти за обща продажна цена в размер на 100 000 евро с ДДС или
левовата равностойност в размер на 195 583 лв., платими по следния начин:
а/ при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 4 000 евро или левовата равностойност в размер на 7 823 лв.;
б/ при сключване на договора купувачът заплаща на продавача сума в
размер на 26 383 евро или левовата равностойност в размер на 51 600 лв.;
в/ купувачът се задължава да заплати на продавача сумата в размер на
30 000 евро или левовата равностойност в размер на 58 675 лв. до 30. 01. 2020
год.;
6
г/ купувачът се задължава да заплати на продавача сумата в размер на
31 617 евро или левовата равностойност в размер на 77 485 лв. в срок до
въвеждането на сградата в експлоатация с акт-образец 16. Видно е, че
продавачът се е задължил да прехвърли на купувача собствеността на
описаните в раздел I, т. 1 недвижими имоти след получаване на договорената
в раздел II обща продажна цена.
Безспорно по делото е, че с анекс от *** год. страните са уговорили, че
сумата от 4 000 евро, платена от купувача на продавача в брой в деня на
подписване на предварителния договор, ще служи като депозит- гаранция за
изпълнение на договора, а не част от продажната цена. Посочено е, че сумата
подлежи на връщане в брой в деня на сключване на окончателния договор.
Безспорно по делото е, че с анекс от *** год. към предварителен
договор за покупкопродажба на недвижими имоти от *** год. страните са се
договорили, че предмет на предварителния договор остават апартамент № ***
на *** жилищен етаж, със застроена площ от 55, 02 кв. м., състоящ се от
антре, баня с тоалетна, дрешник-килер, дневна, кухненски бокс с трапезария,
тераса, при съседи подробно описани в договора, заедно с припадащите се 22,
71 кв. м. ид. части от дворното място и правото на строеж, и гараж № ***,
предходен № ***, за обща продажна цена в размер на 47 273 евро. В анекса е
отразено, че остатъкът от цената в размер на 8 890 евро ще бъде платен в деня
на сключване на окончателен договор и след получаване на платения депозит
в размер на 4 000 евро. Страните са се задължили да сключат окончателен
договор за покупкопродажба на имотите, предмет на анекса, в шестмесечен
срок, считано от датата на подписване на анекса. С анекса купувачът е дал
съгласие продавачът да прекрати едностранно предварителния договор, ако
възстанови без неустойки платените от него суми по предварителния договор.
При тези безспорни обстоятелства се налагат следните правни изводи:
По иска с правно основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД.
Поначало при прекратяване на облигационната връзка в хипотезата на
чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД /отпадане на правното основание/ даденото от
страните следва да се върне. При този фактически състав на неоснователното
обогатяване задължението за връщане на получената облага възниква от
момента на отпадане на основанието, като от този момент тече и
погасителната давност. Конкретният случай не е такъв. Видно от
7
съдържанието на анекса от *** год. към процесния предварителен договор за
покупкопродажба на недвижими имоти е, че сумата от 4 000 евро, платена от
купувача на продавача в брой при подписването на договора, не представлява
част от продажната цена, а служи като депозит- гаранция за изпълнение на
договора, т. е. дадена е като задатък. Съгласно разпоредбата на чл. 93 ал. 1 от
ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава
неговото изпълнение, а съгласно ал. 2 ако страната, която е дала задатъка не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е
получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска
задатъка в двоен размер.Задатъкът е договорна клауза с акцесорен характер,
чрез която се обезпечава изпълнението на задължението и се обезщетяват
вредите от неизпълнението.Функциите на задатъка са потвърдителна и
обезпечителна- служи като доказателство за сключването на договора и
гарантира изпълнението на задълженията на страните посредством
предвидената възможност неизправната страна да изгуби задатъка, съответно
да дължи връщането му в двоен размер.От предвидените в чл. 93 ал. 2 от ЗЗД
последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и
обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като предварително и
общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в
случай на неизпълнение. От събраните в хода на съдебното дирене писмени и
гласни доказателства се установи, че причината за несключването на
окончателен договор за покупкопродажба на имотите не е виновно
неизпълнение на задълженията на ответното дружество- продавач, а
поведението на ищцата, която в уговорения в анекса от *** год. шестмесечен
срок не е осигурила финансовите средства за доплащане на остатъка от
продажната цена и не е предприела действия за финализиране на
окончателния договор. В тази връзка съдът кредитира показанията на
свидетелите С. ИВ. и П. ИВ. и частично на свидетеля Н. В., доколкото тези
свидетели имат преки и непосредствени впечатления от договорните
отношения между страните и постигнатите между тях споразумения. Следва
да се посочи, че свидетелските показания не могат да бъдат главно
доказателствено средство за изясняване на основните спорни по делото
обстоятелства, доколкото се установи, че комуникацията между страните се е
осъществявала изключително по телефона предвид местопребиваването на
8
ищцата в чужбина и липсата на надлежно упълномощено лице в страната,
което да я представлява пред ответника и другите лица и институции.
Установи се също така, че дружеството- продавач е изправна страна по
предварителния договор: същото е проявило разбиране към проблемите на
ищцата, свързани с осигуряването на необходимата сума за заплащане на
продажната цена, съгласило се е на компромис и предоговоряне на
първоначалните условия на сделката, споразумяло се е за предоставянето на
подходящ и максимално продължителен срок, в който ищцата да може да
изпълни своите задължения и да се пристъпи като окончателното
прехвърляне на имотите. Видно е, че едва след изтичането на този срок
ответникът се е възползвал от правото си да се откаже едностранно от
сключения предварителен договор и е продал процесните недвижими имоти
на трето лице. Тук е мястото да се отбележи, че още към момента на
подписването на анекса от *** год. сградата, в която са разположени
процесните имоти, е била въведена в експлоатация, т. е. изпълнени са били
всички условия за сключване на окончателен договор и при съдействие от
страна на ищцата и съответни действия от нейна страна осъществяването на
този целен от страните резултат би бил факт. При тези обстоятелства съдът
приема, че вина за прекратяването на облигационното правоотношение носи
ищцата, поради което насрещната страна има правото да задържи
предоставената като задатък сума в размер на 4 000 евро. Не може да доведе
до друг извод разпоредбата на т. 2 от анекса от *** год., доколкото в същата е
посочено, че се възстановяват без неустойки платените суми по
предварителния договор, но задатъкът няма характера на неустойка и
изпълнява други функции. Що се отнася до претендираните от ищцата 99, 42
евро, следва да се приеме, че и в тази му част искът по чл. 55 ал. 1 пр. 3 от
ЗЗД се явява неоснователен, доколкото се касае за суми, свързани с банкови
такси при извършените парични преводи между *** и ***, а не за средства, с
които се е обогатило ответното дружество.
В заключение може да се обобщи, че независимо от отпадането на
облигационната връзка между страните не се налице предпоставките за
възстановяване на процесната сума от 4 099, 42 евро на ищцата СТ. П. АНГ. и
предявеният осъдителен иск следва да се отхвърли.
По иска с правно основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.
9
Неустойката като правна фигура е уредена в чл. 92 от ЗЗД. По своята
същност тя е договорно или нормативно установена клауза, с която
предварително се определят последиците от евентуално неизпълнение на
някоя от страните в облигационното правоотношение. Неустойката се
определя и като установена предварителна отговорност на длъжника в
облигационната връзка в случай, че не изпълни или не изпълни точно
договорното си задължение. В настоящия случай е видно, че в раздел V т. 4
от сключения между страните предварителен договор същите са се
уговорили, че „при отказ от изпълнение на договора или разваляне на същия
по вина на продавача, последният дължи неустойка в размер 10 % от
продажната цена и връща на купувача останалите заплатени до момента
суми.“ Както се посочи и по- горе, събраните по делото доказателства не
обосновават извода, че продавачът е неизправната страна по сделката и че
окончателен договор не е сключен по негова вина. При това положение за
ответното дружество не е възникнало задължение за заплащане на неустойка
по договора и предявеният на това основание иск следва да се отхвърли.
По иска с правно основание чл. 86 ал. 1 от ЗЗД.
Искът за заплащане на лихва за забава има акцесорен характер и е
обусловен от главния иск- този за връщане на даденото на отпаднало
основание. Предвид пълното отхвърляне на главния иск като неоснователна
следва да се отхвърли и претенцията за лихва.
При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 3 от ГПК ищцата
следва да бъде осъдена да заплати на ответника направените деловодни
разноски в размер на 1 000 лв.
По тези съображения Плевенският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от СТ. П. АНГ. от гр. П.,
ЕГН **********, против „***“ ООД гр. П., ЕИК *********, искове както
следва:
-иск по чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД за заплащане на сумата от 4 099, 42
евро, от която 4 000 евро представляващи невъзстановен депозит, служещ за
гаранция за изпълнение на предварителен договор за покупко- продажба на
10
имот в незавършен вид и поемане на задължение за неговото изграждане
срещу заплащане в аванс от *** год., и 99, 42 евро представляващи останала
невъзстановена сума от продажната цена по горния предварителен договор,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба
до окончателното изплащане на сумата;
-иск по чл. 92 ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 4 727 евро,
представляваща дължима неустойка съгласно раздел V т. 4 от предварителен
договор за покупко- продажба на имот в незавършен вид и поемане на
задължение за неговото изграждане срещу заплащане в аванс от *** год. и
анекс от *** год., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата, и
-иск по чл. 86 ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 345, 18 лв.,
представляваща лихва за забава върху главницаат от 4 099, 42 евро за периода
от 28. 07. 2021 год. до 29. 12. 2021 год., ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 3 от ГПК СТ. П. АНГ. от гр. П., ЕГН
**********, да заплати на „***“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление гр. П., ул. ***, представлявано от ***, сумата от 1 000, 00 лв.,
представляваща деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Плевенския
окръжен съд в 14- дневен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
11