РЕШЕНИЕ
№ 202
гр. В., 06.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – В. в публично заседание на четвърти октомври през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:А.М.П.
при участието на секретаря И.С.К.
като разгледа докладваното от А.М.П. Гражданско дело № 20221300100142
по описа за 2022 година
Предявени са при условията на евентуалност обективно съединени искове с правно
основание - чл.19, ал.3 от ЗЗД вр. с чл.362 ГПК за обявяване на предварителен договор за
окончателен и евентуален иск по чл.55, ал.1 от ЗЗД.
Делото е образувано пред РСК. по искова молба от Ц. Т. Р. с ЕГН ********** от гр.В., ж.к.
„П.“ бл.5, вх.А, ет.3, ап.9 срещу Община В. с адрес: гр. В., пл. „Б. №*, представлявана от кмета Ц.
Ц. по предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен сключения
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.12.2001 г.
ведно със законните последици и евентуален иск с правно основание по чл.55, ал.1 от ЗЗД във вр.
с чл.87 ал.1 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 43900.00 лева, като
получена без основание, при условие, че не се уважи главния иск и не се обяви предварителния
договор за окончателен, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното
изплащане.
С определение от 12.04.2022г., постановено в открито съдебно заседание по гр.д.
№274/2021г. на РСК., същият съд е прекратил производството по гр. д. №274/2021 г. по описа на
РСК. и е изпратил делото по подсъдност на Окръжен съд - В. на основание чл. 104, т. 4 от ГПК.
Определението не е обжалвано и е влязло в законна сила.
Поддържа се в исковата молба, че на 10.12.2001г, с ответника Община В. сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който са се съгласили ответника
да продаде на ищеца недвижим имот, частна общинска собственост, представляващ бивш Спортен
комплекс „Б.“, находящ се в землището на гр. Г., обл.В., местността Б., представляващ двуетажна
масивна хотелска сграда със ЗП от 218 кв.км., използвана за столова, обслужваща едноетажна
масивна сграда със ЗП от 21 кв.м. и 5 бр дървени бунгала всяко с площ от 6 кв.м. и сграда кабинка
за пазач, с обща застроена площ 719 кв.м., като сградите се намират в имот с идентификатор *,
собственост на ищеца.
Посочва се, че по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед
1
№*/07.03.2018 г. на изп.директор на АГКК, посочените в предварителния договор сгради
представляват сгради с идентификатори, както следва:
1. Сграда с идентификатор №*. разположена в поземлен имот с идентификатор *, със
застроена площ от 199 кв.м., брой етажи-2, предназначение: Спортна сграда, база - съгласно
Скица на сграда №*- 29.04.2021 г. на СГКК-В.;
2. Сграда с идентификатор №*.2, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 216 кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Спортна сграда, база - съгласно Скица на сграда №*- 29.04.2021 г. на СГКК-В.;
3. Сграда с идентификатор №*.3, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16 кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Курортна, туристическа сграда /бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-29.04.2021 г. на СГКК-В.;
4. Сграда с идентификатор №*.4, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16 кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-29.04.2021 г. на СГКК-В.;
5. Сграда с идентификатор №*.5, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*29.04.2021
г. на СГКК-В.;
6. Сграда с идентификатор №*.6, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-
29.04.2021 г. на СГКК-В.;
7. Сграда с идентификатор №*.7, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-
29.04.2021 г. на СГКК-В.;
8. Сграда с идентификатор №*.8, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 12кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда /кабинка на пазач/ - съгласно Скица на сграда №*-
29.04.2021 г. на СГКК-В.;Ищеца е уточнил с допълнителна молба, че една от сградите, описани в
договора - обслужваща едноетажна масивна сграда със ЗП от 21 кв.м е сградата с идентификатор
*.2
Ищеца сочи, че в договора е уговорено, че цената на сградите е 43900.00 лева, платима на
вноски, като сумата 17570.00 лева, представляваща разлика между половината от цената и
внесения депозит от 4380.00 лева, в срок до края на 2001г, а останалата сума от 21950.00 на 12
месечни вноски до края на 2002г.
Ищецът твърди и че е изплатил дължимите от него суми. Ответникът образувал гр.д.
№135/2007г на Окръжен съд В., с което манифестирал, че няма намерение да разваля договора, а
държи на неговото изпълнение. Вместо това на 01.10.2010г е отправил едностранно предизвестие,
че прекратява предварителния договора за покупко-продажба на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД.
Ищеца счита, че предизвестието не поражда правни последици, тъй като си е изпълнил
задълженията.
Според ищеца, след като ответника е обективирал желание да получи договорната сума и
предявил иск за заплащане на цената на имотите, е манифестирал, че няма намерение да разваля
договора, поради което нотариалната покана не е произвела действие за едностранно разваляне.
Посочва се, че спрямо него не били предприети от ответната страна никакви правни и фактически
действия.
Твърди се, че на основание и от сключване на предварителен договор, установил
фактическа власт върху имота с намерение на собственик, като го завладял добросъвестно, на
годно правно основание и продължавам да го владее, стопанисва и поддържа и понастоящем явно
2
и непрекъснато от 10.12.2001 г. и до сега.
Декларирал имота с писмена декларация по чл.14 ЗМДТ с вх.№ */ 07.08.2009 г. и оттогава
досега заплащал добросъвестно данъците за имота – земя и сгради.
Посочва се, че земята, в която са построени сградите, представляваща Поземлен имот №*
от 5,554 дка, в землището на гр.Г., обл.В., в който се намират сградите-общинска собственост,
описани в предварителния договор, са негова изключителна собственост, придобити чрез Договор
за замяна на недвижими имоти №63/ 12.12.2006 г. сключен с Министъра на земедЕ.ето и горите,
надлежно вписан в Имотния регистър под №166, том 2, рег.3595 от 19.12.2006 г. издаден от
Службата по вписвания гр.К..
Излага се, че понастоящем и съгласно издадената скица на поземлен имот №*-30.11.2020 г.
този поземлен имот е с идентификатор *, с площ от 5555 кв.м., с адрес на поземления имот: гр.Г.,
местност Ясовица, номер по предходен план-*, начин на трайно ползване: за други видове спорт,
на който е собственик.
Твърди се, че е изправна страна по предварителния договор, макар и да е извършил
плащанията със закъснение, то те били приети от ответникът и неточното изпълнение било
санирано, което било видно от поведението на ответника. Посочва се още, че след като ответникът
бил завел гражданско дело № 135/2007 г. по описа на В.ски окръжен съд е манифестирал, че нямал
намерение да развали предварителния договор, а държал единствено на неговото изпълнение.
Излага се, че след като договорът е изпълнен от негова страна и всички плащания са
приети, отправяне на нотариална покана за разваляне на вече изпълнен предварителен договор е
правно невалидно действие без правни последици.
Поддържа се, че ответникът не е изпълнил задължението си да му прехвърли правото на
собственост върху имота, съгласно поетите ангажименти по предварителния договор, поради
което за него е налице правен интерес от предявяване на иска.
Моли за уважаване на исковете. Прави искане за присъждане на разноски. Представя
доказателства и прави доказателствени искания.
В законовия едномесечен срок от ответната страна – Община В. е постъпил отговор на
исковата молба, с който се оспорват исковете като неоснователни.
В отговора се твърди, че действително между страните е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на описаните в исковата молба сгради, като окончателния договор е
следвало да се сключи след заплащане на цената на имотите, т.е. след декември 2002г. Ищецът не е
заплатил цената на имотите по предварителния договор в уговорения срок и затова окончателен
договор не е бил сключен. С нотариална покана от 01.10.2010г ищеца е бил поканен за явяване
пред нотариус за връчване на съобщение за прекратяване на предварителния договор, поради
неизпълнение. Ищецът не се явил и с констативен протокол от 07.10.2010г предварителния
договор е обявен за прекратен. Искът за сключване на окончателен договор 20г след сключване на
предварителния противоречи на житейската и правна логика. Имотите продължават да са
собственост на Община В. и продължава да ги стопанисва.
Относно евентуалния иск, ищецът е осъден от Апелативен съд София с Решение №210 от
23.12.2008г да заплати на ответника неустойка за неизпълнение на задължението за изплащане на
цената по предварителния договор, както и обезщетение за забава за разликата над неустойката и
след прихващане с претендираната от него сума ищеца продължава да е длъжник.
Моли да се отхвърлят исковете, както и да му бъдат присъдени разноските по
производството.Прави доказателствени искания.
ВОС, като взе предвид постъпилата искова молба, становището на ответната по делото
страна и съобразявайки всички данни по делото в тяхната съвкупност, прие за установено
следното:
3
С решение № 50, взето с протокол № 5/06.03.2001 г., общинския съвет във В. е решил да
продаде чрез конкурс сградите на спортния комплекс Б., като в решението са определени
приоритетни и общи конкурсни условия /л.44/.
С решение № 126 взето с протокол № 11/03.10.2001 г. Общински съвет-В. /л.45/. е опредЕ.л
за купувач на сгради частна общинска собственост разположени на територията на бивш „Спортен
комплекс Б.“, находящ се в землището на с.Г., обл. В., местността Б. - ответникът Ц. Т. А. от гр. В.,
кандидат № 1 в проведения на 12.06.2001 г. конкурс.
В т. 2 от решението, кмета е упълномощен да сключи договор за покупко-продажба при
условията на разсрочено плащане на покупната цена.
Страните не спорят за наличието и валидността на сключеният между тях предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и неговото съдържание.
От приложеният по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
безспорно се установява, че същият е сключен на 10.12.2001 г. между ответника Община В., като
обещател/продавач/ и ищеца Ц. Т. Р., като купувач. В чл.1 е определен предмета на договора, като
страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с което
продавачът-ответната Община В. да прехвърли на купувача –ищеца Ц. Р. собствеността на следния
недвижим имот: бивш Спортен комплекс „Б.”, находящ се в землището на гр.Г.,обл.В., местността
“Б.” - двуетажна масивна хотелска сграда с РЗП от 450 /четиристотин и петдесет/ кв.м;едноетажна
масивна сграда с ЗП от 218 /двеста и осемнадесет/ кв.м.,използвана за столова;обслужваща
едноетажна масивна сграда с ЗП от 21/двадесет и един/кв.м. и пет броя дървени бунгала,всяко от
които с площ от 6/шест/кв.м. с общо застроена площ - 719/седемстотин и деветнадесет/кв.м..
Съгласно приложените по делото скици на сгради по кадастралната карта и кадастрални
регистри, одобрени със Заповед №*/ 07.03.2018 г. на изп.директор на АГКК, посочените в
предварителния договор сгради представляват сгради с идентификатори, както следва:
1. Сграда с идентификатор №*. разположена в поземлен имот с идентификатор *, със
застроена площ от 199 кв.м., брой етажи-2, предназначение: Спортна сграда, база - съгласно
Скица на сграда №*- 29.04.2021 г. на СГКК-В. /л.8/;
2. Сграда с идентификатор №*.2, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 216 кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Спортна сграда, база - съгласно Скица на сграда №*- 29.04.2021 г. на СГКК-В. /л.9/;
3. Сграда с идентификатор №*.3, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16 кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Курортна, туристическа сграда /бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-29.04.2021 г. на СГКК-В.
/л.10/;
4. Сграда с идентификатор №*.4, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16 кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-29.04.2021 г. на СГКК-В.
/л.11/;
5. Сграда с идентификатор №*.5, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда
№*29.04.2021 г. на СГКК-В. /л.12/;
6. Сграда с идентификатор №*.6, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-
29.04.2021 г. на СГКК-В. /л.13/;
7. Сграда с идентификатор №*.7, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроена площ от 16кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда/бунгало/ - съгласно Скица на сграда №*-
4
29.04.2021 г. на СГКК-В. /л.14/;
8. Сграда с идентификатор №*.8, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, със застроенаплощ от 12кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Курортна, туристическа сграда /кабинка на пазач/ - съгласно Скица на сграда №*-29.04.2021 г. на
СГКК-В. /л.15/;
Съгласно чл.2/1/ страните са договорили, че владението на недвижимия имот ще бъде
предадено на КУПУВАЧА в срок до 7 дни от подписването на предварителния договор.
Договорената цена от 43900лв. е визирана в чл.4, според който ответникът-продавачът се е
задължил да прехвърли правото на собственост на ищеца-купувача срещу цена от 43
900лв./четиредесет и три хиляди и деветстотин лева/.
Съгласно чл.5 страните са уговорили разсрочено плащане на дължимата от ищеца/купувача
цената - 17570лв./седемнадесет хиляди,петстотин и седемдесет лева/,представляваща разликата
между 50% от стойността на обекта и внесения с квитанция №К010006674 от 11.06.2001год.
депозит,в размер на 4 380лв./четири хиляди триста и осемдесет лева/ да заплати на две равни
месечни вноски до края на 2001год., а останалата част от цената - 21 950/двадесет и една
хиляди,деветстотин и петдесет лева/ представляваща останалите 50% от стойността на обекта в
едно с дължимите законови лихви да се заплати на 12 равни месечни вноски до края на 2002год.
Според чл.6 е уговорено сключване на окончателен договор след издължаване на
последната вноска.
Съгласно приложеното Удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал.1 от ДОПК изх.
№**********/05.04.2021г. на Община Г. данъчната оценка на сградите е 10444,50лв./десет хиля
четиристотин четиридесет и четири лева и 50ст./.
Собствеността на ответника – продавач Община В. върху процесните сгради се установява
от приложените по делото - Акт №5/10.11.1992г. на Община В. Спортен комплекс „Б.“, с който
сградите, предмет на процесния предварителен договор, с който са актувани като общинска
собственост. С Акт №3254/14.04.2014г. за частна общинска собственост, вписан в Служба по
вписвания –К. дв.вх.№1446/17.04.2014г., Акт№26, том 6 се установява, че процесните сгради са
със статут на частна общинска собственост и са собственост на ответника.
Ищецът Ц. Т. Р. е собственик на поземления имот в който се намират сградите, предмет на
процесния предварителен договор, а именно на –
поземлен имот с идентификатор *, с площ от 5555 кв.м., с адрес на поземления имот: гр.Г.,
местност Ясовица, номер по предходен план: *, начин на трайно ползване: за други видове спорт
съгласно приложения Договор за замяна на недвижими имоти №63/ 12.12.2006 г. сключен с
Министъра на земедЕ.ето и горите, надлежно вписан в Имотния регистър под №166 том 2 рег.3595
от 19.12.2006 г. издаден от Службата по вписвания гр.К. и скица на поземлен имот №*-30.11.2020
г. на СГКК-В..
Настоящата инстанция приема, че от страна на ответника-Община В. е налице признание за
изплатена от ищеца до 02.03.2007г. сумата от 27160 лева - главница, като част от договорената
обща цена от 43900лв. по предварителния договор, обективирано в представеното по делото
заверено копие на искова молба до Окръжен съд-В., с вх.№509/02.03.2007г. по която е образувано
гр.д.№135/2007г. по описа на ОС-В., с която е сезирал съда и е отправил искане за осъждане на
ищеца Ц. Р. да заплати неизплатена по договора главница в размер на 16740лв.
Посоченото по-горе признание на ответника се подкрепя и от мотивите на приложеното
5
Решение №201/23.12.2008г по в.гр.д. №771/2008г по описа на САС и се установяна, че по същото
дело е било установено със счетоводна експертиза, че по предварителния договор Ц. Р. е заплатил
27160лв. и остават неплатени 16740лв. С влязло в сила на 26.02.2009г. Решение по гр.д.
№135/2007г. по описа на Окръжен съд-В. е отхвърлен иска на ответника Община В. срещу ищеца
Ц. Р. за заплащане на сумата 16740лв., представляваща неплатена главница по предварителния
договор се ползва със сила на пресъдено нещо и съгласно чл.297 от ГПК е задължително за съда.
По делото е назначена и приета съдебно-икономическа експертиза и допълнителна такава,
които съдът кредитира като компетентно изготвени и обосновани от които се установява, че:
Вещото лице е дало заключение въз основа на приложените по делото писмени
доказателства /платежни документи от ищеца/ и съдебни решения и след справка в счетоводството
на ответника-Община В.. При направената проверка от вещото лице в счетоводните регистри на
Община В. установило, че за периода преди 2010г. не се пазят счетоводните документи и не е
възможно да се направи справка относно плащанията от ищеца по процесния предварителен
договор.
Вещото лице е констатирало и дало заключение в т.1, че за периода от 21.10.2010г. до
04.09.2012г. ищецът Ц. Р. е направил вноски по предварителния договор за продажба в размер
от 11 600,00лв., които са отразени по сметката на Община В. съгласно т.2.
Лихва за забава по периоди на вноските до 02.12.2021г е 11 868,36лв.
Експерта в т.3 е дало заключение, че ищеца Р. е извършил плащане за периода от
м.12.2007г. до м.12.2010г. в размер от 1 700,00лв.
Съобразно доказателства по делото за извършените плащания от ищеца Р. и след
изчисления от настоящата инстанция намира за установено, че от договорената продажна цена по
предварителния договор от 43900лв. ищецът е заплатил общо сумата от 40460лева /до 02.03.2007г.
изплатени 27160 лева, 11600,00лв. изплатени през периода 21.10.2010г. до 04.09.2012г и
1700,00лв изплатени през периода - м.12.2007г. до м.12.2010г./, като остава неизплатена сума в
размер на 3440 лева.
По делото са събрани и гласни доказателства.
Свидетелят А.Я.А. заявява, че ищецът Ц. Р. държи и стопанисва общинския Спортен
комплекс „Б.“ над 20 години и той е собственик. Многократно е посещавал комплекса откакто го
държи ищеца , като знае че е собственик и на земята. От ищеца знае, че същият е изплатил имота
на общината. Не е чувал някой да го е гонел от имота. През годините е правил ремонти – сменил е
дограма, правил е ремонти на баните, покрива. Заявява, че всичко в имота се поддържа – косене,
пръскане за трева, почистване на сняг. През годините е посещавал имота по празници, след
автомобилни състезания, банкети, семейни тържества за осми март. Знае, че базата е на Ц. друг не
е виждал в имота.
Свидетелят И.А.И. заявява, че с ищеца са приятЕ. и се познават от около 50години. Знае, че
базата /спорния имот/ е на Ц. от около 2000г. Почти всяка събота и неделя са ходЕ. при
него.Посочва, че направил много подобрения – докарал легла, направил и обзавел хотела. Водел и
други приятЕ. там. На волейболното игрище, което се намирало отпред, играли волейбол.От
ищеца знае, че е платил на общината всичко, а земята си е негова, заплащал и данъци за
комплекса. Не е чувал представитЕ. на общината да са идвали и да го гонят от имота, да го карат
да напусне.След 2000г. само него е виждал в имота.
Съдът кредитира свидетелските показания, като същите са последователни и съответстват
на събраните по делото писмени доказателства и представляват преки, непосредствени
впечатления на свидетЕ.те.
По делото е представена нотариална покана от ответника Община В. до ищеца Ц. Р.,
6
заверена на 01.10.2010г. от нотариус Александър А. с рег.№488 от НК и район на действие РС-В..
Съобразно текста на покана, ищецът е поканен да се яви на 07.10.2010г. в нотариалната кантора за
предявяване на съобщение за прекратяване на сключеният между тях Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 10.12.2001г., на основание чл.87,ал.1 от ЗЗД.
От Констативен протокол №121/7.10.2010, том I, рег.№2614/7.10.2010г. на същия нотариус
се установява, че поканата е връчена лично на ищеца на 04.10.2010г и същият не се явил в
нотариалната кантора.
При така установената фактическа обстановка, ВОС, прие за установено следното от
правна страна :
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално
заверена форма, следва да се сключи в писмена форма, като предварителният договор трябва да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. На основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на
окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението
влезе в законна сила.
С предварителния договор всяка от страните се задължава спрямо другата да сключи
договор и негови съществени условия са предметът и цената (чл. 183 ЗЗД). С договора по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД за продажба на вещ продавачът обещава да прехвърли недвижим имот на купувача,
който ще заплати определена цена, т. е. насрещните престации са правото на собственост върху
вещта и цена. Под насрещно задължение на прехвърляне на собствеността се разбира престиране
на насрещното благо. Всички други уговорки в предварителния договор, свързани с поети условия
за сключване на окончателния договор или клаузи във връзка с точното изпълнение на договора не
са насрещни престации на продажбата.
За да бъде уважен предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ищецът е необходимо да установи
следните факти: 1) валидно сключен предварителен договор с предмет посочените в исковата
молба недвижими имоти (сгради); 2) че ответникът е собственик към датата на приключване на
съдебното дирене на процесните имоти, за които се твърди, че е поел задължение да прехвърли; 3)
настъпване на условията за сключване на окончателния договор.
Съдът намира, че ангажираните писмени доказателства обосновават извод за породили се
между страните облигационни отношения по сключения между тях предварителен договор за
продажба на процесните сгради от бивш Спортен комплекс „Б.“, като между страните по делото не
са спорни обстоятелствата по сключването на предварителния договор и неговото съдържание, че
обещателят –Община В. и понастоящем е собственик на процесните сгради.
Спорно между страните е обстоятелството – породило ли е или не правни последици
волеизявлението на ответника Община В. за разваляне на предварителния договор.
Настоящата инстанция намира, че наведеното от ответната страна възражение, че
предварителния договор е развален с връчването на нотариалната покана е неоснователно, поради
следните съображения:
Съгласно чл.87,ал.5 от ЗЗД правото да се разваля договорът се погасява с пет годишна
давност.Правото да се развали двустранен договор е преобразуващо по своя характер. Същото се
упражнява с едностранно волеизявление и възниква при наличие на неизпълнение по един
двустранен договор / в този смисъл е Решение № 76 от 13.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 1037/2016
г., I т. о., ТК/.
В чл.5/4/ от предварителния договор страните са уговорили, че последната вноска от
договорената цена е следвало да се плати от ищеца до края на 2002г., т.е. до 31.12.2002г.
Началото на петгодишния давностен срок за упражняване правото за разваляне на
предварителния договор е започнал да тече, считано от 01.01.2003г. и е изтекъл на 01.01.2008г. От
представената по делото нотариална покана, в която е обективирано изявлението на ответника
Община В. за разваляне на предварителния договор, се установява, че същата е представена на
7
нотариуса на 01.10.2010г., видно от поставената заверка. При така направените констатации
настоящият състав счита, че ответника Община В. е упражнил правото си да развали процесния
договор след изтичане на давностния срок по чл.87,ал.5 от ЗЗД, поради което волеизявлението не е
породило правни последици и Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
10.12.2001г. не е развален.
Следва да се отбележи, че от свидетелските показания на разпитаните свидетЕ. А и А се
установява, че ищецът е установил фактическа власт върху процесните сгради непосредствено
след сключване на предварителният договор за покупко – продажба на 10.12.2001г. и до момента
процесните сгради се държат и стопанисват от ищеца, който впоследствие е придобил и
собствеността върху земята. СвидетЕ.те установиха, а и не е оспорено от ответника
обстоятелството, че ищецът е извършл и подобрения в процесните сгради, изразяващи се в смяна
на дограма, ремонт на покрив и бани, както и по обща поддръжка на имота като цяло.
Предвид изложеното по-горе, то неоснователно е и другото наведено възражение на
ответника, че той стопанисва имота.
Настоящият състав намира, че страните по делото са обвързани от надлежно сключен на
10.12.2001 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, при спазване на
изискванията на чл.19 от ЗЗД за форма и съдържание. Договорът е сключен в изискуемата писмена
форма, уговорения предмет е недвижим имот - сгради, същият е индивидуализиран и към момента
е собственост на ответника, което се установява от приложения Акт №3254/14.04.2014г. за частна
общинска собственост, вписан в Служба по вписвания –К. дв.вх.№1446/17.04.2014г., Акт№26, том
6. Доколкото по делото няма данни процесните сгради да са прехвърлени на друго лице преди
вписване на исковата молба на 28.01.2022г., то и следва извод, че ответникът е собственик на
сградите и към момента.
Между страните не е спорно, че договорената продажна цена по предварителния договор е
в размер на 43900лв. Спорен е въпроса, дали е платена изцяло от ищеца.
Поради несъхраняване и унищожени счетоводни документи в счетоводството на ответника
извършените плащания са установени на периоди, както следва: До 02.03.2007г. ищецът е изплатил
сумата 27160 лева, налице е признание за получената сума от ответника, обективирано в
представеното по делото заверено копие на искова молба до Окръжен съд-В., с вх.
№509/02.03.2007г. по която е образувано гр.д.№135/2007г. по описа на ОС-В., с която е сезирал
съда и е отправил искане за осъждане на ищеца Ц. Р. да заплати неизплатена по договора главница
в размер на 16740лв., както и от мотивите на приложеното Решение №201/23.12.2008г по в.гр.д.
№771/2008г по описа на САС. С влязло в сила на 26.02.2009г.Решение по грд.№135/2007г. по
описа на ОС-В. с което е отхвърлен иска за сумата от 16740лв, педставляваща неизплатена
главница по предварителния договор се установява, че именно това е неизплатената част от цената
, към датата на завеждане на този иск-02.03.2007г., което решение е задължително за съда и
страните, съгласно чл.297 от ГПК.
От заключението на съдебно-икономическите експертизи, обобщаващи констатациите в
счетоводството на ответника и приложените по делото платежни документи от ищеца се доказа, че
ищецът е изплатил сумата от 11600,00лв. през периода 21.10.2010г. до 04.09.2012г, а сумата от
1700,00лв е изплатил през периода - м.12.2007г. до м.12.2010г./, като остава неизплатена
сума в размер на 3440 лева.
Предвид изложеното по-горе и данните по делото настоящият състав намира за установено
и доказано по делото, че ищецът е заплатил общо сумата от 40460лева, представляваща част от
договорената цена от 43900лева, като остава неизплатена сума в размер на 3440 лева, която е
дължима към продавача-ответника. На основание чл. 362, ал. 1 ГПК, ищецът следва да бъде
задължен в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение да заплати на продавача-
ответника сумата от 3440 лева, като при неговото неизпълнение по искане на ответника съдът
обезсилва своето решение.
Предвид това и доколкото не съществува правна пречка, предварителният договор може да
бъде обявен за окончателен по отношение на сградите.
8
Поради обстоятелството, че искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е уважен, съдът намира, че не е
настъпило вътрешнопроцесуалното условие да бъдат разгледан осъдителния иск, заявен при
условията на евентуалност, ако бъде отхвърлен иска за обявяването на предварителния договор за
окончателен.
Тъй като в случая се касае за прехвърляне правата на собственост върху недвижим имот, то
с оглед на това и предвид разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК следва ищецът да бъде осъден да
заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота, като заедно с това се
нареди вписването на възбрана върху същия имот за тия разноски до тяхното издължаване. А тези
разноски са следните: на основание чл.44, ал.1 във вр. с чл.49, ал.1 от ЗМДТ ищецът следва да
заплати в общината по местонахождението на имота, а именно Община Г., местен данък в размер
на 3 % върху по-високата сума между данъчната оценка на имота и уговорената продажна цена,
обявена в предварителния договор /по арг. на чл.47, ал.2 във вр. с чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ/, а
именно 1317 лева. Следва да се посочи, че плащането на данъка по чл.44 от ЗМДТ се дължи от
ищеца, тъй като той е в качеството на купувач на имота, а посочената норма предвижда местния
данък да се заплаща именно от купувача, освен ако не е уговорено друго. В случая процесния
договор не съдържа друга уговорка.
Наред с това, ищецът следва да заплати по сметка на ОС-В. сумата от 431,70 лв. държавна
такса, която е аналогична на дължимата нотариална такса, определена съгласно правилата на
ЗННД и чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към същия закон, но се дължи по сметка на съда,
тъй като в случая ролята на нотариалния акт играе съдебното решение за обявяване на
предварителния договор за окончателен. Освен това, съгласно чл.4 от Правилника за вписванията,
ищецът следва да внесе и такса за вписване по сметка на АВ в размер на 43,90 лв., определена по
размер съгласно чл.2 от Тарифата за държ.такси, събирани от Агенцията по вписванията.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК следва да се впише възбрана върху имота до
изплащането на тези разноски. Тъй като възбраната следва да се впише служебно – по
разпореждане на съда, в случая приложение намират чл. 25 вр. чл. 24 от Правилника за
вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр.В. трябва да се посочи, че същото
се изпраща за вписване на възбрана в полза на Окръжен съд -В., датата и номерът на настоящото
съдебно решение, а така също и сведения за имота, който се поставя под възбрана, данните на
кредитора и длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към
писмото следва да се приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.
Препис от съдебното решение няма да се издаде, докато ищeцът не представи
доказателства, че е платил тези разноски, както и дължимите при влизане в сила на решението
данъци и такси върху имота, а така също и след като представи доказателства, че ответникът няма
непогасени публични задължения към държавата за данъци, мита и задължителни осигурителни
вноски. В тази връзка изрично следва да се отбележи, че в съдебната практика се приема, че за
разлика от изповядването на покупко-продажбата по нотариален ред, наличието на данни за
непогасени публични задължения на продавача не е основание за отхвърляне на иска за
обявяването на предварителния договор за окончателен, а единствено съставлява пречка съдът да
издаде препис от съдебното решение, докато не се удостовери, че същите са заплатени (решение
№ 102 от 21.07.2017 г., по т. д. № 702/2016 г., II ТО на ВКС).
По отношение на разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответникът следва да бъде осъден
да заплати на ищеца сторените от него разноски, съгласно представения списък за разноски, в общ
размер на 2300 лв., от които: 2000лв.- адвокатско възнаграждение и 300лв.-депозит за вещо лице.
Мотивиран от горното, ВОС
9
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключения
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.12.2001 г., по силата на
който Община В., Булстат * и адрес:гр.В., пл.“Б.№* продава на Ц. Т. Р. с ЕГН ********** от гр.В.,
ж.к. „П.“ бл.*, вх.*, ет.*, ап.* следния недвижим имот: 1. Сграда с идентификатор №*, със
застроена площ от 199 кв.м., брой етажи-2, предназначение: Спортна сграда, база; 2.
Сграда с идентификатор №*.2, със застроена площ от 216 кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Спортна сграда, база; 3.Сграда с идентификатор №*.3, със
застроена площ от 16 кв.м., брой етажи-1, предназначение: Курортна, туристическа сграда; 4.
Сграда с идентификатор №*.4, със застроена площ от 16 кв.м., брой етажи-1, предназначение:
Курортна, туристическа сграда; 5. Сграда с идентификатор №*.5, със застроена
площ от 16кв.м., брой етажи-1, предназначение: Курортна, туристическа сграда; 6.
Сграда с идентификатор №*.6, със застроена площ от 16кв.м., брой
етажи-1, предназначение: Курортна, туристическа сграда ; 7. Сграда с
идентификатор №*.7, със застроена площ от 16кв.м., брой етажи-1,
предназначение: Курортна, туристическа сграда; 8. Сграда с идентификатор
№*.8, със застроена площ от 12кв.м., брой етажи-1, предназначение: Курортна,
туристическа сграда, по Кадастралната карта и регистри на гр.Г., община Г., област В., одобрени
със Заповед №*/ 07.03.2018 г. на изп.директор на АГКК, които сгради са разположени в поземлен
имот с идентификатор *, с площ от 5555 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за други видове спорт, с номер по предходен план: *, при
съседи: *, *, *, *, * по Кадастралната карта и регистри на гр.Г., община Г., област В., одобрени със
Заповед №*/ 07.03.2018 г. на изп.директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо
поземления имот е от 09.08.2018г. с адрес на поземления имот:гр.Г., местност Ясовица за сумата от
43900 лева /четиридесет и три хиляди и деветстотин лева/, при условие, че в двуседмичен срок от
влизане в сила на решението купувачът Ц. Т. Р. заплати на продавача Община В. сумата
3440лв./три хиляди четиристотин и четиридесет лева/ , съставляваща остатък от цената на имота.
При неизпълнение от страна на Ц. Т. Р. на условието да плати остатъка от покупната цена
на продавача Община В., съдът по тяхно искане може да обезсили решението.
ОСЪЖДА Ц. Т. Р. с ЕГН ********** от гр.В., ж.к. „П.“ бл.*, вх.*, ет.*, ап.* да заплати в
общината по местонахождението на имота, а именно Община Г., местен данък в размер на 3 %
върху по-високата сума между данъчната оценка на имота и уговорената продажна цена, обявена в
предварителния договор /по арг. на чл.47, ал.2 във вр. с чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ/, а именно
1317/хиляда триста и седемнадесет/ лева.
ОСЪЖДА Ц. Т. Р. с ЕГН ********** от гр.В., ж.к. „П.“ бл.*, вх.*, ет.*, ап.* да заплати в
полза на бюджета на съдебната власт по сметка на В.ски окръжен съд сумата от 431,70 лв.
/четиристотин тридесет и един лева и 70 ст./- държавна такса, представляваща дължимата, на
основание чл.11 вр. чл.8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, нотариална такса според
удостоверявания материален интерес и по сметка на АВ да заплати сумата от 43,90 лева такса за
вписване, както и 5 лв., в случай на служебно издаване на изпълнителен лист.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота до заплащане на разноските по прехвърлянето,
на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК.
До Служба по вписванията гр. В. да се изпрати писмо, в което да се посочи, че същото се
изпраща за вписване на възбрана в полза на Окръжен съд В., датата и номерът на настоящото
съдебно решение, а така също и сведения за имота, който се поставя под възбрана, данните на
кредитора и длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към
писмото да се приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.
10
ДА СЕ ИЗДАДЕ ПРЕПИС от решението, след като купувачът Ц. Т. Р. представи
доказателства за плащане на разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по
прехвърлянето, всички дължими данъци и такси за имота към датата на влизане в сила на
съдебното решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, както и след представяне на доказателства,
че продавачът Община В. няма непогасени публични задължения, за което на ищеца да му бъде
издадено съдебно удостоверение.
ОСЪЖДА Община В., Булстат ********* и адрес:гр.В., пл.“Б.№1 да заплати на Ц. Т. Р. с
ЕГН ********** от гр.В., ж.к. „П.“ бл.5, вх.А, ет.3, ап.9 на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сторените
от ищеца разноски в настоящото производство в общ размер на 2300 лв.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Съдия при Окръжен съд – В.: _______________________
11