РЕШЕНИЕ
№ 831
гр. Благоевград, 27.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Катя Сукалинска
при участието на секретаря Елица Яв. Педова
като разгледа докладваното от Катя Сукалинска Гражданско дело № 20251210100736 по
описа за 2025 година
Производството по настоящото гр.д.№736/2025г. по описа на Районен съд-Благоевград е
образувано по искова молба вх.№7123/21.03.2025г., подадена от К. И. Й., ЕГН **********,
гр.Бпротив „, седалище и адрес на управление гр.Б
В исковата молба се твърди, че на 21.03.2022г. между ,,- дружество, регистрирано
съгласно законите на Ща, адрес на управление , представлявано от К. Й., в качеството на
купувач-възложител, и „Б, в качеството на продавач-изпълнител, е сключен Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство
на недвижим имот. С посочения договор страните са се задължили да сключат окончателен
договор за покупко-продажба, с който продавачът-изпълнител да прехвърли на купувача-
възложител правото на собственост върху следните недвижими имоти, предвидени за
изграждане в гр.Благоевград и които да бъдат построени от продавача, а именно:
-АПАРТАМЕНТ №13 /тринадесет/, на кота + 9,00 м., с площ от 80.20 кв.м., състоящ се от
дневна с кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна, мокро помещение, тераса и антре,
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, които към момента на
подписване на този договор се равняват на 8.69 кв.м. или обща площ от 88.89 кв.м., ведно с
МАЗЕ №13, на кота -2,60 м., с площ от 2.01 кв.м.;
-АПАРТАМЕНТ №14 /четиринадесет/, на кота + 9,00 м., с площ от 63.80 кв.м., състоящ се
от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, тераса и антре, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата, които към момента на подписване на този
договор се равняват на 6.57 кв.м. или обща площ от 70.37 кв.м.;
-ГАРАЖ №3, на кота -2,60 м., както и съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, които имоти ще бъдат изградени в
„Жилищна сграда в УПИ IV, кв. 57“, предвидена за построяване в поземлен имот с
идентификатор 04279.627.124 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град
Благоевград, община Благоевград, одобрени със Заповед РД-18-32/10.05.2006г. на
Изпълнителния директор на АГКК.
Твърди се, че в член 2 от Договора е предвидено, че продавачът се задължава да изгради и
продаде, а купувачът - да закупи правото на собственост върху гореописаните недвижими
имоти, срещу обща цена в размер на 157 344 евро, като цената е окончателна и плащането е
разделено на 4 вноски - 1) в срок до 7 /седем/ дни, считано от подписване на Договора,
капаро/ задатък, по смисъл на чл.93 от ЗЗД, в размер на 98 000 евро; 2) в срок до 31.12.2022г.
- втора вноска в размер на 25 000 евро; 3) в срок до 30.06.2023г. - трета вноска в размер на 25
000 евро и 4) окончателно плащане в размер на 9 344 евро, дължимо в деня на подписване
на окончателния договор за покупко- продажба във формата на нотариален акт. В чл.4 от
1
Договора страните са предвидили, че следва да сключат окончателен договор и да изповядат
сделката пред Нотариус с район на действие БлРС в срок до 30 дни, считано от издаване на
Удостоверение за въвеждане в експлоатация /Акт обр. 16/ на описаната жилищна сграда,
което продавачът се е задължил да осигури в срок до 30.06.2024г.
Сочи се, че ,, е изпълнил своето задължение по Договора, като е заплатил на „Б
уговореното капаро в съответния срок. От своя страна обаче, ответното дружество не било
изпълнило задължението си да сключи окончателен договор в уговорения срок.
Предвид това се навежда, че за ,,K е възникнало вземане в размер на 98 000 евро,
представляващо заплатения задатък по Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот от 21.03.2022г.,
който подлежал на връщане поради неизпълнение от страна на продавача на задължението
за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти.
Твърди се, че на 21.02.2025г. между ,,K като цедент и К. Й., като цесионер, е сключен
Договор за цесия, по силата на който цесионерът е придобил в пълен обем правата на
цедента като кредитор на „Б, за описаното по-горе вземане. На това основание ищецът към
момента се явявал легитимен кредитор на ответното дружество за сумата от 98 000 евро.
Отказът на ответника да изпълни паричното си задължение пораждало правния интерес за
ищеца да предяви частичен осъдителен иск за присъждане на част от дължимата сума.
С исковата молба е направено изявление от ищеца К. И. Й. за разваляне на процесния
Предварителен договор от 21.03.2022г., както и е представено Уведомление до длъжника, с
което му се съобщава извършената цесия.
Предвид изложеното, до съда е отправено искане да осъди ответника „Болкън
Кънстракшън“ ООД да заплати на ищеца К. И. Й. сумата от 500 евро, представляваща част
от дължим задатък, целият в размер на 98 000 евро, предоставен в изпълнение на поето
задължение по Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и договор
за извършване на строителство на недвижим имот от 21.03.2022г.
В отговора на исковата молба ответникът „Б оспорва иска като неоснователен и
недоказан.
Не се оспорват изложените в исковата молба фактически твърдения за сключен на
21.03.2022г. между ,,Kв качеството на купувач-възложител, и „Болкън Кънстракшън“ ООД, в
качеството на продавач-изпълнител, сключен Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот, по
отношение на подробно описаните в исковата молба имоти, както и че съгласно уговореното
между страните ,,Kе заплатил на ответника „Болкън Кънстракшън“ ООД уговореното
капаро в размер на 98 000 евро в съответния срок. Не се оспорва, че съгласно чл.3 от
договора продавачът се задължава да изгради и продаде, а купувачът - да закупи правото на
собственост върху гореописаните недвижими имоти, срещу обща цена в размер на 157 344
евро като цената е окончателна и плащането е разделено на 4 вноски - 1) в срок до 7 /седем/
дни, считано от подписване на Договора, капаро/ задатък, по смисъла на чл.93 от ЗЗД, в
размер на 98 000 евро; 2) в срок до 31.12.2022г. - втора вноска в размер на 25 000 евро; 3) в
срок до 30.06.2023г. - трета вноска в размер на 25 000 евро и 4) окончателно плащане в
размер на 9 344 евро, дължимо в деня на подписване на окончателния договор за покупко-
продажба във формата на нотариален акт.
Твърди се обаче, че въпреки многократните напомняния и телефонни обаждания, както и
опити за комуникация под всякаква форма от страна на „Б...не е заплатил нито една от
последващите вноски. От изложеното следвало, че купувачът- възложител е единствената
виновна страна за неизпълнението на договора.
Сочи се, че в чл.9/2/ от Договора е уговорено, че в случай, че купувачът забави
изплащането на която и да е от дължимите вноски, съгласно чл.3 от договора с повече от
един месец, то договорът се прекратява автоматично, за което не е необходимо изявление от
страна на продавача, като в този случай купувачът губи внесения задатък/капаро, като тази
сума остава в полза на продавача.
Навежда се, че към настоящия момент Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот, сключен на
21.03.2022г. е прекратен автоматично, като „Б... е задържало дадения по договора задатък в
размер на 98 000 евро, на основание чл.9 /2/ от Договора във вр. с чл.93, ал.2 от ЗЗД.
В случай, че съдът приеме, че процесният Предварителен договор не е бил прекратен
2
автоматично, то в отговора е направено изрично изявление за разваляне на сключения на
21.03.2022г. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за
извършване на строителство на недвижим имот.
По изложените съображения се настоява за отхвърляне на предявения иск.
Ищецът е бил редовно призован за насроченото съдебно заседание, но не се е явил, не е
поискал разглеждане на делото в негово отсъствие и не е взел становище по отговора на
исковата молба.
Ответникът е направил искане да постановяване на неприсъствено решение срещу ищеца.
Съдът намира, че са налице предпоставките за постановяване на неприсъствено решение
срещу ищеца, предвид следното:
Налице са трите кумулативни предпоставки по чл.238, ал.1 от ГПК, при наличието на
които ответникът може да поиска постановяване на неприсъствено решение спрямо ищеца, а
именно: ищецът не се явил в първото заседание по делото, не е взел становище по отговора
на исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие. Изпълнени са
условията по чл.239, ал.1 от ГПК, както следва: 1. на ищеца са били указани последиците от
неявяването му в съдебно заседание; 2. искът е вероятно неоснователен с оглед направените
възражения и подкрепящите ги доказателства. По настоящото дело ищецът като цесионер
претендира връщане на дадено капаро по развален от него по вина на насрещната страна –
продавач договор, като изявлението за разваляне се прави с исковата молба. В съдебната
практика се приема, че тъй като не става носител на задълженията по двустранните
правоотношения между длъжника и цедента, цесионерът не придобива и ex lege нито
правото на прекратяване и изменение на договора, на основание на който са възникнали
прехвърлените му права на вземане, нито правото на разваляне поради неизпълнение,
доколкото и последното не е принадлежност на цедираното вземане. Доколкото ищецът дори
не твърди, че купувачът – цедент се е отказал от договора респ. че е развалил същия поради
неизправност на насрещната страна, то предявеният иск е неоснователен.
Предвид наличието на предпоставките за постановяване на неприсъствено решение,
предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
Водим от горното и на основание чл.239 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от К. И. Й., ЕГН **********, гр.Бпротив „Б,
седалище и адрес на управление гр.Б, представлявано от Е иск с правно основание чл.93,
ал.1, изр.2 от ЗЗД във вр. с чл.99 от ЗЗД, за осъждане на ответника „Б да заплати на ищеца К.
И. Й. сумата от 500 евро, представляваща част от дължим задатък, целият в размер на 98 000
евро, предоставен в изпълнение на поето задължение по Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот от
21.03.2022г.
Неприсъственото решение не подлежи на обжалване, на основание чл.239, ал.4 от ГПК.
Решението подлежи на контрол по реда на чл.240 от ГПК в едномесечен срок от
връчването му от страната, срещу която е постановено.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Благоевград: _______________________
3