№…………………………….../05.02.2016 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, Х СЪСТАВ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и втори януари през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: МИРЕЛА КАЦАРСКА
при секретар С.Я.,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1257 по описа за 2015 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 108 от ЗС.
В исковата си молба ищецът „Лийгал енд ланд сървисиз” ЕООД, гр. Варна твърди, че е собственик на апартамент № 13, находящ се в
гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. 6, с идентификатор №
10135.2562.198.1.13 по КК на гр. Варна с площ от 179.68 кв.м., при граници:
обекти с идентификатори 10135.2562.198.1.14, 10135.2562.198.1.10,
10135.2562.198.1.9, 10135.2562.198.1.18, 10135.2562.198.1.17, паркомясто №
15, с идентификатор №
10135.2562.198.1.60 по КК на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с идентификатор
10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.50 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.59, 10135.2562.198.1.61,
10135.2562.198.1.84 и паркомясто № 6, с
идентификатор № 10135.2562.198.1.69 по КК на гр. Варна и административен адрес:
гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с
идентификатор 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.80 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.67, 10135.2562.198.1.70,
10135.2562.198.1.91 по силата на договор за продажба, обективиран в нот. акт №
197, том 8, рег. № 16994, дело № 1317/2007 г. Излага се, че договорът за продажба,
обективиран в нот. акт № 51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/2011 г., с който
ищецът се е разпоредил с процесните имоти е нищожен на основание чл. 26, ал. 2,
пр. 1 от ЗЗД, поради невъзможен предмет, тъй като в т. 2 от договора е
предвидено заплащане на продажната цена чрез прихващане на задължение на
продавача към купувача У.Р.С. за предоставени на дружеството средства като
допълнителни парични вноски, каквито в действителност не са правени. Релевира
се, че и последващите купувачи на имотите, последен от които е ответникът К.Й.Ц.
в режим на СИО с Н.Д.Ц., не са станали собственици на същите поради нищожността
на отчуждителната сделка. Отправеното до
съда искане е ответниците да бъдат осъдени да предадат владението върху гореописаните
имоти. Претендират се направените по делото разноски. В първото по делото
съдебно заседание е въведено възражение от ищеца по реда на чл.
143, ал. 2 от ГПК за нищожност на договор за продажба, обективиран в нот.
акт № 51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/15.02.2011 г., поради липса на
основание.
Ответниците К.Й.Ц. и Н.Д.Ц. депозират отговор на исковата
молба в срока по чл. 131 от ГПК, с който оспорват предявения иск изцяло. Излага
се, че договорът за продажба, обективиран в нот. акт № 51, том 1, рег. № 1099,
дело № 42/2011 г. не е с невъзможен предмет, тъй като такъв са самите недвижими
имоти, а не тяхната цена. Неплащането на продажната цена поражда право на иск
по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Прави се възражение по чл. 88, ал. 2 от ЗЗД.
Съдът,
след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235
от ГПК, приема за установено от фактическа
страна следното:
С нот. акт № 197, том 8, рег. № 16994, дело № 1317/2007 г. /листи 95 – 96/ „Олминс”
ООД, гр. Варна продава на „Лийгал енд ланд сървисиз” ЕООД, гр. Варна апартамент
№ 13, находящ се в гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. 6, с идентификатор
№ 10135.2562.198.1.13 по КК на гр. Варна с площ от 179.68 кв.м., при граници:
обекти с идентификатори 10135.2562.198.1.14, 10135.2562.198.1.10,
10135.2562.198.1.9, 10135.2562.198.1.18, 10135.2562.198.1.17, паркомясто №
15, с идентификатор №
10135.2562.198.1.60 по КК на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с идентификатор
10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.50 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.59, 10135.2562.198.1.61,
10135.2562.198.1.84 и паркомясто № 6, с
идентификатор № 10135.2562.198.1.69 по КК на гр. Варна и административен адрес:
гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с
идентификатор 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.80 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.67, 10135.2562.198.1.70,
10135.2562.198.1.91.
Ппредставено е споразумение от 17.12.2010 г. и анекс към него от 15.02.2011
г., сключени между В.Б.Ж. – лично и като представляващ „Лийгал енд ланд сървисиз”
ЕООД, гр. Варна и У.Р.С. /листи 198 – 204/.
С нот. акт № 51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/15.02.2011 г. /лист 7 - 10/ „Лийгал енд ланд сървисиз” ЕООД, гр. Варна прехвърля на У.Р.С.
апартамент № 13, находящ се в гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. 6, с
идентификатор № 10135.2562.198.1.13 по КК на гр. Варна с площ от 179.68 кв.м.,
при граници: обекти с идентификатори 10135.2562.198.1.14, 10135.2562.198.1.10,
10135.2562.198.1.9, 10135.2562.198.1.18, 10135.2562.198.1.17, паркомясто №
15, с идентификатор №
10135.2562.198.1.60 по КК на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с идентификатор
10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.50 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.59, 10135.2562.198.1.61,
10135.2562.198.1.84 и паркомясто № 6, с
идентификатор № 10135.2562.198.1.69 по КК на гр. Варна и административен адрес:
гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с
идентификатор 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.80 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.67, 10135.2562.198.1.70,
10135.2562.198.1.91 за сумата от 304 000 лева. В т. 2 от нотариалния акт е
видно, че съконтрагентите са уговорили, че продажната цена ще бъде платена като
се прихване вземането на купувача от продавача, произтичащо от предоставени на
дружеството средства като допълнителни парични вноски.
Представена е нотариалната преписка по нот. акт № 51, том 1, рег. №
1099, дело № 42/15.02.2011 г. /листи 169 – 191/.
С нот. акт № 59, том 3, рег. № 5879, дело № 415/2011 г. /листи 11 – 14/ У.Р.С.
и М.Е.С. продават на Н.П.Д. гореописаните имоти.
С нот. акт № 87, том ІІ, рег. № 7369, дело № 287/2011 г. /листи 18 – 20/ Н.П.Д.
и Ю.Б.Д. продават на К.Й.Ц. апартамент № 13, находящ се в гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. 6, с идентификатор № 10135.2562.198.1.13 по КК на
гр. Варна с площ от 179.68 кв.м., при граници: обекти с идентификатори
10135.2562.198.1.14, 10135.2562.198.1.10, 10135.2562.198.1.9,
10135.2562.198.1.18, 10135.2562.198.1.17, паркомясто № 15, с идентификатор № 10135.2562.198.1.60 по КК
на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет.
- 2, находящо се в сграда с идентификатор 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна,
изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на
гр. Варна, с площ от 16.50 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.59,
10135.2562.198.1.61, 10135.2562.198.1.84 и паркомясто № 6, с идентификатор № 10135.2562.198.1.69 по КК
на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет.
- 2, находящо се в сграда с идентификатор 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна,
изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на
гр. Варна, с площ от 16.80 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.67,
10135.2562.198.1.70, 10135.2562.198.1.91.
От заключението на вещото лице по
допуснатата и приета от съда ССЕ /листи 192 – 195/, кредетирано като обективно
и компетентно изготвено се установява, че от съдружника У.Р.С. има направен валутен превод, в който като основание е записано само Roy Sawyers в размер на 293 311.91 лева /149 968 евро/.
Паричните средства са постъпили по сметка на „Лийгал енд ланд сървисиз” ЕООД,
гр. Варна на 17.08.2005 г. На 19.08.2005 г. са прехвърлени 282813.02 от
сметката на ищеца по сметка на С. с основание transfer money. По данни на счетоводството на „Лийгал енд ланд сървисиз”
ЕООД няма протоколи от общи събрания за
направени допълнителни парични вноски по чл. 134 от ТЗ, тъй като не са
провеждани общи събрания за това. За предоставянето и връщането на парични
средства в брой са съставяни само приходни и разходни касови ордери.
При така установената фактическа обстановка, съдът
направи следните правни изводи:
За
бъде основателен искът за предаване владението на един недвижим имот с правно
основание чл. 108 от Закона за собствеността, е необходимо да са налице посочените в цитираната правна норма
предпоставки, а именно: ищeцът
да е
собственик
на претендирания
имот, а
ответниците
да се
намират
във владение на същия, без да имат правно основание
за това.
Ищецът
твърди, че е собственик на апартамент № 13, находящ се в гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. 6, с идентификатор № 10135.2562.198.1.13 по КК на
гр. Варна с площ от 179.68 кв.м., при граници: обекти с идентификатори
10135.2562.198.1.14, 10135.2562.198.1.10, 10135.2562.198.1.9,
10135.2562.198.1.18, 10135.2562.198.1.17, паркомясто № 15, с идентификатор № 10135.2562.198.1.60 по КК
на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет.
- 2, находящо се в сграда с идентификатор 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна,
изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на
гр. Варна, с площ от 16.50 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.59,
10135.2562.198.1.61, 10135.2562.198.1.84 и паркомясто № 6, с идентификатор № 10135.2562.198.1.69 по КК
на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет.
- 2, находящо се в сграда с идентификатор 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна,
изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на
гр. Варна, с площ от 16.80 кв.м., при граници: 10135.2562.198.1.67, 10135.2562.198.1.70,
10135.2562.198.1.91 по силата на
договор за продажба, обективиран в нот. акт № 197, том 8, рег. № 16994, дело №
1317/2007 г.
Видно е обаче
от представените по делото нот. актове с №№ 51, том 1, рег. № 1099, дело №
42/15.02.2011 г., 59, том 3, рег. № 5879, дело № 415/2011 г. и 87, том ІІ, рег.
№ 7369, дело № 287/2011 г., че ищецът сам се
разпорежда с притежаваните от него имоти в полза на У.Р.С., който от своя
страна заедно със съпругата си продава същите на Н.П.Д., който заедно със
съпругата си ги продава на ответника Ц. в режим на СИО с Н.Д.Ц.. „Лийгал енд
ланд сървисиз” ЕООД, гр. Варна прави възражение за нищожност на сключения от него договор за продажба, обективиран в нот. акт №
51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/2011 г., на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД, поради невъзможен предмет, тъй като в т. 2 от договора е предвидено
заплащане на продажната цена чрез прихващане на задължение на продавача към
купувача У.Р.С. за предоставени на дружеството средства като допълнителни
парични вноски, каквито в действителност не са правени.
В първото
по делото съдебно заседание на 23.10.2015 г. е въведено
възражение от ищеца за нищожност на договор за продажба, обективиран в нот. акт
№ 51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/15.02.2011 г., поради липса на основание, което
е ново и различно от това посочено в исковата молба, а именно поради невъзможен
предмет. Ищецът може да допълни исковата си молба по реда на чл. 143, ал. 2 от ГПК, което обаче означава да направи фактически твърдения в пределите само на
първоначално заявени основания, поради което намира че
нововъведеното възражение с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 4 от ЗЗД не
следва да се разглежда в настоящото производство като преклудирано.
По отношение на възражението на ищеца с правно основание
чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД: Предметът
на дадена сделка това е обектът на правоотношението /вещ, действие,
бездействие, нематериално благо/. Невъзможност на предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД ще е налице само ако при
сключването й предметът е неосъществим по субективни или обективни причини.
Невъзможността може да е фактическа или правна и следва да е пълна, за да има
нищожност на сделката. В закона няма дефиниция на понятието "вещ",
която може да бъде предмет на продажба, но този въпрос е изяснен в правната
теория. Тя приема, че обект на продажба може да бъде всеки обособен предмет,
създаден от природата или от човека, който може да задоволява потребности. В
конкретния случай предмет на сделката се явяват недвижими вещи, а именно: апартамент
№ 13, находящ
се в гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. 6, паркомясто № 15, с идентификатор № 10135.2562.198.1.60 по КК
на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет.
– 2 и паркомясто № 6, с идентификатор №
10135.2562.198.1.69 по КК на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. – 2. Процесният апартамент е самостоятелен и обособен
обект, който е годен да бъде предмет на договора за продажба, обективиран в
нот. акт № 51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/15.02.2011 г., поради което в тази
част същият не се явява нищожен поради невъзможен предмет.
Ищцовото
дружество е прехвърлило собствеността върху паркомясто № 15 и паркомясто № 6 в
подземния гараж на сградата, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата, към която се числят и от правото на строеж. Паркомястото в един гараж обаче е правно невъзможно да бъде обособено като самостоятелен
обект в етажната собственост, но самият подземен гараж е такъв обект. Реална
част от неподеляемия подземен гараж не може да бъде прехвърлена, но
прехвърлянето на идеални части от него е напълно възможно, т.е. налице е
конверсия, при която следва да се зачетат последиците на частично нищожния
договор чрез преобразуването му в друг вид договор, който отговаря на
изискването за действителност, тъй като чрез тълкуване на същия може да се
изведе съгласие на страните за настъпване на определени последици въпреки
нищожността на договора в тази му част. Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗЗД
нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет, но съгласно ал. 4
нищожността на отделните части не влече нищожност на целия договор, когато
сделката би била сключена и без недействителните части. Несъмнено процесната
сделка би била сключена и без недействителната част, тъй като и двете страни са
имали интерес да бъдат прехвърлени идеални части от подземния гараж с
разпределеното ползване на паркомясто № 6 и паркомясто № 15, за които е
уговорена цена. /Решение № 1159/30.12.2008 г. по гр.д. № 3834/2007 г. по описа
на ВКС, ІІІ г.о./.
Твърденията на ищеца за нищожност на договора за
продажба, обективиран в нот. акт № 51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/15.02.2011
г. поради невъзможен предмет с оглед предвиденото в т. 2 от договора заплащане
на продажната цена чрез прихващане на задължение на продавача към купувача У.Р.С.
за предоставени на дружеството средства като допълнителни парични вноски,
каквито в действителност не са правени, са ирелевантни за валидността на процесната
сделка. Същите могат да касаят единствено въпроса за заплащане продажната цена
и евентуална претенция с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
От гореизложеното следва, че процесният договор за
продажба не се явява нищожен поради невъзможен предмет с оглед прехвърлянето на
самостоятелен обект /апартамент 13/ и признатата конверсия на сделката от
реални части от подземен гараж в идеални такива /паркоместа с №№ 6 и 15/,
поради което същата е годна да породи правните си последици и да прехвърли
правото на собственост. Т.е. приобретателят У.Р.С. е станал собственик на
имотите на валидно правно основание, а именно договора за продажба, обективиран
в нот. акт № 51, том 1, рег. № 1099, дело № 42/15.02.2011 г., поради което и
последващите приобретатели, последни от които са ответниците Цоневи, са също
техни собственици.
С оглед изложеното, съдът
намира, че наличието на първата от
предвидените в чл. 108 от ЗС предпоставки за уважаване на ревандикационния иск
предявен от „Лийгал
енд ланд сървисиз” ЕООД, гр. Варна не се доказа при условията на главно
и пълно доказване, а именно: собствеността върху апартамент 13, находящ се в сграда с идентификатор № 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна и ид.ч. от подземния гараж на сграда с идентификатор № 10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна с разпределено
ползване на паркомясто № 6 и паркомясто № 15, поради което същият следва да бъде отхвърлен като неоснователен. В
конкретния казус не се явява необходимо изследването на наличието или
евентуално липсата на останалите предпоставки по чл. 108 от ЗС.
При този изход на спора формулираното искане от ответниците
с правно основание чл. 78, ал. 3 от ГПК за присъждане на направените по делото
разноски се явява основателно, поради което ищецът следва да бъде осъден да
заплати сумата от 5030 лева, представляваща действително заплатено адвокатско
възнаграждение, съобразно приложен списък по чл. 80 от ГПК и доказателства към
него /листи 220, 221/.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска на „Лийгал
енд ланд сървисиз” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. „Братя Миладинови” № 24, офис 6, с управител В.Б.Ж. против К.Й.Ц.,
ЕГН ********** и Н.Д.Ц., ЕГН **********, двамата с адрес: *** с правно
основание чл. 108 от ЗС за осъждане ответниците да предадат владението на апартамент
№ 13, находящ се в гр. Варна, ул. „Никола Вапцаров” № 3, ет. 6, с идентификатор
№ 10135.2562.198.1.13 по КК на гр. Варна с площ от 179.68 кв.м., състоящо се от
две спални, две бани, тоалет, антре, склад, дневна и тераса, при граници:
обекти с идентификатори 10135.2562.198.1.14, 10135.2562.198.1.10,
10135.2562.198.1.9, 10135.2562.198.1.18, 10135.2562.198.1.17, видно с 1.3413 %
ид.ч. от общите части на сградата и 1.3413 % ид.ч. от правото на строеж на
сграда с идентификатор № 10135.2562.198.1.13 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ
№ 10135.2562.198 по КК на гр. Варна; подземно
паркомясто № 15, с идентификатор №
10135.2562.198.1.60 по КК на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с идентификатор
10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.50 кв.м., ведно с маневрена площ от 10.03 кв.м., както и с 0.1523 %
ид.ч. от общите части на сградата и 0.1523 % ид.ч. от правото на строеж, при
граници: 10135.2562.198.1.59, 10135.2562.198.1.61, 10135.2562.198.1.84 и подземно
паркомясто № 6, с идентификатор №
10135.2562.198.1.69 по КК на гр. Варна и административен адрес: гр. Варна, ул.
„Никола Вапцаров” № 3, ет. - 2, находящо се в сграда с идентификатор
10135.2562.198.1 по КК на гр. Варна, изградена в ПИ № 10135.2562.198 по КК на гр. Варна, с
площ от 16.80 кв.м., ведно с маневрена площ от 10.21 кв.м., както и с 0.155 %
ид.ч. от общите части на сградата и 0.155 % ид.ч. от правото на строеж, при
граници: 10135.2562.198.1.67, 10135.2562.198.1.70, 10135.2562.198.1.91, основан
на твърдения за придобиване на собствеността по силата на договор за продажба,
обективиран в нот. акт № 197, том 8, рег. № 16994, дело № 1317/2007 г. на
Нотариус Ж. К., рег. № 214 на НК, с район на действие ВРС, като неоснователен.
ОСЪЖДА „Лийгал
енд ланд сървисиз” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ул. „Братя Миладинови” № 24, офис 6, с управител В.Б.Ж. да заплати на К.Й.Ц., ЕГН ********** и
Н.Д.Ц., ЕГН **********, двамата с адрес: *** сумата в размер на 5030 /пет хиляди и тридесет/ лева, на основание чл. 78,
ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО
може да бъде обжалвано
пред Варненския апелативен съд
в двуседмичен
срок от връчването му.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: