Р Е Ш Е Н И Е
№
Гр.Каварна, 17.11.2021г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Каварненски
районен съд, в открито съдебно заседание на двадесет и първи октомври, през две
хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛИНА УЗУНОВА
при
секретаря Йорданка Ялнъзова, като разгледа докладваното от съдията Гр.д. №322/2020г.
по описа на КвРС, и за да се произнесе съдът взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.362 от ГПК, във вр. с
чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Образувано е по искова молба с вх.№2565/24.08.2020г.,
подадена от П.Х.Г. с ЕГН ********** ***, срещу Д.С.Ч. с ЕГН ********** и Л.Р.Ч.
с ЕГН **********, двамата с адрес ***.
В исковата си молба ищецът излага, че между него като купувач и ответниците - продавачи
Д.С.Ч. и Л.Р.Ч. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Договорът бил нотариално заверен с рег.№ *** по регистъра на
НК,с район на действие РС гр.Каварна и се отнасял за следният недвижим имот:
Поземлен имот с идентификатор ** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с.Септемврийци, общ.Каварна, обл.Добрич, одобрени със Заповед
РД-18-10 от 19.02.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
на кадастралната карта със Заповед КД-14-08-183 от 23.06.2010г. на Началника на
СГКК гр.Добрич, находящ се в с.Септемврийци ,общ.Каварна, с площ 15001кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, номер на предходен план: ***
С молба
вх.№ **. ищецът, чрез пълномощника си адв.И.П. е посочил, че е допусната грешка
по отношение на землището на недвижимия имот, като е уточнила, че процесния
имот се намира в землището на с.Било,
общ. Каварна. Сочи, че номера на идентификатора съвпада с посочения в
предварителния договор.
Излага още, че имотът бил собственост на ответника Д.С.Ч.,
който бил оземлен с Решение № **. на Общинска служба по земеделие гр.Каварна,
вп. акт **. Продажната цена, съгласно сключения договор била 11 500лв., която сума била изплатена по
следния начин: при подписване на
предварителния договор на 10.05.2013г. по банковата сметка на Д.С.Ч. били преведени
7 005,87 лева и на 04.09.2013г. по банковата сметка на съпругата му Л.Р.Ч. –
остатъка от продажната цена в размер на 4500 лева.
Счита, че неговите задължения по договора са
изпълнени. Съгласно договореното между
страните, сключването на окончателен договор и прехвърлянето на имота било
посочено да се осъществи до 30.07.2020г., но ответниците не изпълнили поетите задължения.
Моли съда, да постанови решение, с което да обяви за
окончателен, сключеният на 10.05.2013г. предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, нотариално заверен с рег.№ **, рег.№ ** по регистъра на НК,
между ищеца като купувач и ответниците, като продавачи за посочения по-горе
имот.
В с.з., ищецът редовно призован, не се явява,
представлява се от адв.И.П., която поддържа исковата молба и моли за
уважаването й.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от
ответниците, чрез назначеният им особен представител адв.Г.Г. ***. С него счита
предявеният иск за допустим, но неоснователен.
Като мотив за неоснователтелността на молбата счита, че същата се отнасяла
до различни имоти, тъй като в исковата молба и предварителния договор било
записано с.Септемврийци, а с последващата уточнителна се сочело, че имотът е в
с.Било, общ.Каварна. На следващо място счита,
че сключения предварителен договор е нищожен на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, тъй
като заобикаля закона, забраняващ прехвърляне на държавни и общински имоти, с
които са оземлени граждани за срок от 10 години.
В с.з. ответниците не се явяват, представляват се от
назначеният особен представител адв.Г.Г. ***, който поддържа отговора и оспорва
исковата молба със сочените по-горе доводи.
Каварненският районен съд, след като прецени събраните
по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
С Решение №8087 от 01.06.2010г. на Общинска служба по
земеделие гр.Каварна, на основание чл.20 от ЗСПЗЗ, чл.4, ал.4 и чл.21, ал.6 от
НОБМГ във вр. с §23 от ПРЗ на ППЗСПЗЗ (ДВ, бр.62 от 2009г.) и искане вх.№50 от
24.09.2009г. от Д.С.Ч., решение за признато право за оземляване чрез отдаване
под наем, договор за оземляване чрез отдаване под наем на земи от ДПФ
№ДО-06-107 от 18.12.2002г., ответникът Д.С.Ч. с ЕГН ********** *** е оземлен,
чрез прехвърляне правото на собственост общо върху 15,001 дка земи от ДПФ/ ОПФ,
представляващ поземлен имот №** по КК на с.Било, общ.Каварна, с площ от 15,001
дка, категория ІІ, начин на трайно ползване: НИВА, при граници: **
С предварителен договор за покупко-продажба на
поземлен имот от 15.05.2013г., Л.Р.Ч. и Д.С.Ч. се задължили в срок до
30.07.2020г. да продадат на П.Х.Г. следния свой собствен имот, а именно:
поземлен имот с идентификатор ** по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-10/19.02.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със
Заповед №КД-14-08-183/23.06.2010г. на Началника на СГКК Добрич, находящ се в
с.Било, общ.Каварна, обл.Добрич, с площ от 15 001 кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива,
номер по предходен план: ** за общата сума от 11 500 лева, която
продавачите са получили по следния начин: 7000 лева като капаро, при подписване
на настоящия договор, а остатъкът от 4500 лева ще се изплати до края на
м.август 2013г. На 10.05.2013г. ищецът като вносител е превел на Д.С.Ч. сумата
от 700 лева и като основание е записано предварителен договор за
покупко-продажба на нива, ПИ №** в с.Било. Разликата от 4500 лева е преведена
от П.Г. по сметка на Л.Ч. на 04.09.2013г., като в платежното нареждане отново е
вписано, че сумата е по договор за
покупко-продажба на имот №**.
Представени са по делото: удостоверение за сключен
граждански брак между двамата ответници, данъчна оценка за имота и скица, издадена
от АГКК гр.Добрич
Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът
прави следните правни изводи:
Искът е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
За да е основателен, ищецът трябва да докаже, съгласно
чл. 154, ал. 1 от ГПК: сключване на предварителен договор за прехвърляне на
недвижимия имот и изпълнение на задълженията си по него; наличието на
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително
дали отчуждителят е собственик на имота. Ответниците трябва да докажат обстоятелствата,
с които обосновава възраженията си за нищожност на предварителния договор на
основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие на закона – сключен в
нарушение на забраната за отчуждаване в десетгодишен срок.
Предварителният договор е действителен. Той има
необходимото съдържание и е сключен в изискуемата писмена форма за валидност. Доколкото
възражението на особения представител на ответниците се отнася до изписване на
грешно землище за местонахождението на имота, то съдът счита, че е допусната
техническа грешка. Вярно е ,че в договора е записано с.Септемврийци, но
идентификатора на имота, както и изписването му във преводните документи за
заплатени суми, сочат на имот, находящ се в с.Било.
Не са основателни възраженията на ответниците за нищожност
на предварителния договор на соченото основание – поради противоречие на закона,
обосновано от нормативно установената норма оземлените да не могат да
прехвърлят земята за срок от 10 години от придобиването и, освен на държавата и
общината по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Това е така, защото предварителният договор
не прехвърля вещни права, а създава задължение за транслиране на собствеността
в бъдещ момент – в случая в срок до 12.07.2020г., т. е. след изтичане на
10-годишния срок. Решение № 8087 от 01.06.2010г. на Общинска служба по
земеделие Каварна е влязло в сила на 01.07.2010 г., което означава, че
десетгодишният срок, в течение на който оземленото лице не е имало право да
отчуждава имота в полза на субекти, различни от държавата или общината, е
изтекъл на 01.07.2020 г. След тази дата забраната не съществува и продавачите
по договора е следвало да изпълнят задължението си да се снабдят с необходимите
документи и да прехвърлят по нотариален ред собствеността на ищеца.
Предварителният договор не е сключен в нарушение на закона, защото той не
предвижда прехвърляне на собственост преди нормативно въведената забрана за
това, нито в заобикаляне на закона. Забраната по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ визира
ограничение в правото на разпореждане от страна на самия оземлен, т. е.
възможността за прехвърляне на правото на собственост върху получената при
оземляването земя на трети лица, трябва да е вследствие лично волеизявление за
отчуждаване на имота, изхождащо от оземленото лице. Именно, поради горната
забрана на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ /за да не нарушат забрани/, страните по
предварителния договор са уговорили окончателното нотариално прехвърляне на
земята да е след 10 години. Както вече се посочи, предварителният договор има
само облигационно, но не и вещно-транслативно действие; с него собственикът
поема задължението да прехвърли собствеността върху имота в по-късен момент и в
случая този момент не е уговорен в нарушение на закона. Наличието или липсата
на съгласие на държавата или общината е правно ирелевантно към валидността на
предварителния договор и поддържаното от ответницата възражение за неговата
нищожност поради невъзможен предмет по съображение за недадено такова съгласие
не е основателно.
Купувачът по предварителния договор е изпълнил
задължението си да заплати уговорената цена за бъдещата продажба на недвижимия
имот. Предварителният договор е създал две задължения за продавачите по него –
да се снабдят с необходимите документи за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, т. е. за сключване на окончателен договор, както и да се явят
пред нотариус за изповядване на самата сделка.
С оглед всичко изложено, налице е действителен
предварителен договор, по който ищецът е изправна страна и, който следва да
бъде обявен за окончателен. Съгласно чл. 363 от ГПК и чл. 364, ал. 1 от ГПК при
разглеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът осъществява и действия,
присъщи на типично нотариално производство при прехвърляне на собствеността и
свързани със служебното му задължение да следи за охрана интересите на държавата.
В тази връзка по делото са събрани изискуемите документи: удостоверения за наличие и липса на задължения
по чл.87, ал.6 от ДОПК на ответниците, удостоверение за данъчна оценка и
справка от СВ Каварна. Не са налице пречки за извършване на прехвърлянето.
Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът по делото
следва да бъде осъден да заплати в полза на държавата по сметка на Районен съд
Каварна такса по прехвърлянето на имота съобразно т. 8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД в размер на 172,50 лева, определена върху продажната цена по
договора от 11 500 лева.
Дължимият данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, съгласно чл.
45, ал. 1 от ЗМДТ, който е в размер на 345 лева следва да бъде платен от
приобретателя - ищеца по делото в общината по местонахождението на имота, т. е.
в Община град Каварна, като на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от ЗМДТ
заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след
представяне на доказателства за платен данък за придобития имот и за липса на
непогасени данъчни задължения за него.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответниците следва
да заплатят на ищеца направените по водене на делото разноски – 769 лева
внесени такси и адвокатски хонорар.
Водим от гореизложеното, Каварненският районен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителният договор,
сключен на 10.05.2013г. между П.Х.Г. с ЕГН ********** ***, като купувач, и Д.С.Ч.
с ЕГН ********** и Л.Р.Ч. с ЕГН **********,***., като продавачи, за продажба на
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 04090.18.92 по кадастралната карта и регистри на
село Било, община Каварна, одобрена със заповед №РД-18-10/19.02.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
със Заповед №КД-14-08-183/23.10.2006г. на Началника на СГКК Добрич с площ от
15 001 (петнадесет хиляди и един) кв. м, трайно предназначение на
територията земеделска, начин на трайно ползване нива, категория на земята – втора,
с номер по предходен план **, при съседи: имоти с идентификатор ** при цена 11 500
лева, която е изплатена на продавачите по следния начин: 7000 лева като капаро,
при подписване на предварителния договор и 4500 лева платена на 04.09.2013г.
ОСЪЖДА П.Х.Г. с ЕГН ********** ***, да заплати в полза
на бюджета на съдебната власт по сметка на Каварненският районен съд сума в
размер на 172,50 лева, представляваща такса за прехвърляне на имота, описан
по-горе, по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД.
ОСЪЖДА П.Х.Г. с ЕГН ********** ***, да заплати в полза
на Община Каварна сумата от 345 (триста
четиридесет и пет) лева, представляваща
местен данък за придобиване на имота
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК да се впише
възбрана върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ** по кадастралната карта и
регистри на село Било, община Каварна, одобрена със заповед
№РД-18-10/19.02.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение със Заповед №КД-14-08-183/23.10.2006г. на
Началника на СГКК Добрич с площ от 15 001 (петнадесет хиляди и един) кв. м,
трайно предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване нива,
категория на земята – втора, с номер по предходен план **, при съседи: имоти с **
до заплащане на дължимите суми и следващите се разноски по прехвърляне на
имота, за което да се изпрати препис от решението на съдия по вписванията при
АВ Каварна, за вписване на възбрана.
ОСЪЖДА Д.С.Ч. с ЕГН ********** и Л.Р.Ч. с ЕГН **********,***,
да заплатят на П.Х.Г. с ЕГН ********** ***,
разноски по водене на делото в размер на 769 (седемстотин шестдесет и девет)
лева.
Препис от влязлото в сила решение страните могат да
получат след представяне на доказателства от ищеца П.Х.Г. с ЕГН ********** ***,
за заплащане на дължимата нотариална такса по прехвърлянето по сметка на КвРС,
за заплатен в Община град Каварна местен данък за придобиването по чл. 44, ал.
1 от ЗМДТ, както и за липса на непогасени данъци и такси за имота.
Решението подлежи на вписване в шестмесечен срок от
влизането му в сила на основание чл. 115 от ЗС, като указва на ищеца П.Х.Г. с
ЕГН **********, че след изтичане на срока вписването на исковата молба губи
действието си.
Решението може да се обжалва пред Окръжен съд Добрич в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:…………………