РЕШЕНИЕ
№ 768
гр. Пловдив, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Таня Яв. Букова
при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева
като разгледа докладваното от Таня Яв. Букова Гражданско дело №
20245300101456 по описа за 2024 година
Производство за сключване на окончателен договор по реда на Глава
тридесет и първа ГПК.
Делото е образувано въз основа на Решение № 50003/28.05.2024 г.
постановено по гр. д. № 3872 по описа на ВКС на РБ, ІІІ г. о. за 2021 г., с което
са обезсилени решение № 260064/07.05.2021 г. постановено от Апелативен съд
– Пловдив по в. гр. д. № 328/2020 г. и потвърденото с него решение №
285/02.03.2020 г. по гр. д. № 1326/2018 г. на Окръжен съд – Пловдив и делото е
върнато на Окръжен съд – Пловдив за ново разглеждане от друг състав с
указания, че новото разглеждане на делото от първата инстанция следва да
продължи след конституирането на М. Р. Т., ***** гражданин, роден на *****
г., с паспорт № *****, изд. на ***** г. от Паспортна Агенция на ***, в
качеството му на правоприемник на починалата в хода на производството
ответница Р. Т. и провеждане с негово участие на следващите след изтичане на
срока за отговор на исковата молба процесуални действия.
В исковата молба, по която е образувано гр. д. № 1326/2018 г. на
Окръжен съд – Пловдив, а впоследствие и настоящото дело, е очертана
следната фактическа обстановка :
1
Ищецът „АРМЕНСКИ КУЛТУРЕН И ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР -
ПЛОВДИВ“ ООД, ЕИК *********, със седалище в гр. Пловдив, район
„Централен“, ул. „Княз Александър І Батенберг“ № 38-40, съдебен адрес - гр.
*****, представляван понастоящем от ***** С. З. Ч. и Х. Г. Ч., заедно и
поотделно, а също и от пълномощника му адвокат И. М., твърди, че на
14.09.2015 г. сключил като купувач с М. Т. Т. /М. Т. Т./, като продавач,
представляван от пълномощника му адвокат В. З., упълномощен с нотариално
заверено пълномощно от 12.06.2003 г., снабдено с апостил на ***** на *** М.,
*** предварителен договор с нотариална заверка на подписите рег. № ***** г.
на нотариус *****, вписана в регистъра на Нотариалната камара под № ***, с
район на действие – Пловдивски районен съд, съгласно който двете страни
поели задължение да сключат окончателен договор с предмет - покупко-
продажба на следния недвижим имот : 5/8 ид. части от дворно място,
находящо се в гр. ***, цялото застроено - 166 кв. м. и незастроено – 168 кв. м.,
което към датата на сключване на предварителния договор съставлява имот №
*** в УПИ ***** по плана на гр. *****, на ул. *****, ведно с целия втори,
целия трети и целия тавански етаж на построената в него триетажна
/двуетажна с партер и таван/ жилищна сграда, ведно с 5/8 ид. части от избата и
прилежащите общи части от сградата, за цена от 120 000 евро, начинът на
плащане на която е променен с анекс, подписан на 29.09.2015 г., според който
в срок до 15.11.2015 г. следвало да се плати капаро в размер на 5 000 евро или
левовата им равностойност, а остатъкът от продажната цена в размер на 115
000 евро се предвидило да се плати най-късно в деня на сключване на
окончателния договор – тези последващи договорености били постигнати
поради необходимост от спешни ремонтни дейности и наличие на изискуеми
задължения на продавача по образувани срещу него изпълнителни дела,
констатирани в дните след подписване на предварителния договор. Твърди се
още, че в изпълнение на задължението за плащане на цената по
предварителния договор, изменен с анекса, на 26.10.2015 г. дружеството
заплатило капаро в размер на 10 000 лв. по специална банкова клиентска
сметка, посочена в договора, а на 11.10.2017 г. превело по сметка на ЧСИ
***** сумата от 55 385 лв. за погасяване на задълженията на М. Т. по изп. д. №
***** г., която в съответствие с постигнатите в анекса договорености се счита
като частично плащане на продажната цена. Тъй като в предвидения в
предварителния договор 6-месечен срок за сключване на окончателен договор
2
такъв не бил подписан и след многократни телефонни разговори с
пълномощника на продавача, ищецът изпратил до последния нотариална
покана, с която поканил продавача да изпълни задължението си за
прехвърляне на собствеността на имота в 2-седмичен срок от получаването й.
В отговор пълномощникът на продавача уведомил дружеството, че продавачът
е починал и се опитва да получи пълномощно от наследника му – съпругата
му Р. Т.. Поради това, че впоследствие никой от наследниците на продавача не
установил контакт с продавача и не представил упълномощено лице за
изповядване на сделката, а срокът за това е изтекъл, ищецът моли съда да
постанови решение, с което да обяви последния за окончателен. Претендира
присъждане на разноски.
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закон за задълженията и
договорите.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК в служба „Регистратура“ на съда е
постъпил частен диспозитивен документ на английски език с превод на
български език, изпратен по пощата на 04.04.2019 г. от М. Т., наименуван :
„Изявление“, в който като адресант е посочена Р. Х. Т., родена на ***** в
***** с паспорт номер *****, издаден на ***** г. от паспортна служба на
*****, с адрес за кореспонденция : *****, *** със следното съдържание :
„Единствен собственик съм на етаж 2 и 3 от триетажна сграда заедно с 5/8 от
дворното място, находящи се на ул. *****, като етаж 1 и 3/8 от двора
принадлежат на *****. Имотите придобих като преживяла съпруга и
наследник по завещание и закон на покойния си съпруг М. Т. Т., роден на
***** г. в *****, бивш български гражданин с предходно име по рождение М.
Т. Т., починал през ***** г. Преди няколко седмици, докато уреждах
административните процедури по наследството във вашата страна, случайно
установих, че българска фирма (*****), която е била регистрирана на адреса
на имота ми малко по-рано без моето и на съпруга ми знание и съгласие, е
започнала дело срещу мен и знам единствено номера на делото. Нямам адрес
в страната ви и никога не съм имала. Моля да ми изпратите цялата преведена
налична документицаия по делото, която ме касае като собственик на имота и
представлява евентуален спор по това дело. Моля да имате предвид, че една
пощенска пратка между *** и ***** пътува около 3 седмици и че е възможно
3
да ми е необходимо допълнително време за консултации дали са засегнати
правата и имотите ми.“
В хода на производството по делото – на ***** г., ответницата Р. Х. Т. е
починала, поради което въз основа на представени от адвокат Д. Г. М. с молба
вх. № 7518/04.03.2020 г. в качеството му на пълномощник на М. Р. Т., а
впоследствие и от последния заверени преписи на скрепени със специален
печат – апостил, на основание Конвенция за премахване на изискването за
легализация на чуждестранни публични актове публични документи на
английски език, придружени с превод на български език, съставляващи
Смъртен акт на Р. Т., Завещание на Р. Т. и Писмо по въпроса с имуществото на
Р. Х. Т., както и в изпълнение на дадените в мотивната част на Решение №
50003/28.05.2024 г. постановено по гр. д. № 3872 по описа на ВКС на РБ, ІІІ г.
о. за 2021 г. указания, с разпореждане № 2913/10.07.2024 г. Р. Х. Т. е заличена
като ответник по делото и на нейно място като ответник е конституиран синът
й М. Р. Т..
В първото проведено по делото открито съдебно заседание
пълномощникът му – адвокат Д. М., изрази становище за неоснователност на
предявения иск по съображения, изразени пред предходните съдебни
инстанции – Апелативен съд – Пловдив и Върховен касационен съд съответно
в Писмено становище вх. № 18603/06.07.2020 г. и в Писмено становище вх. №
265104/27.09.2021 г., в които се сочи следното : фирмата – ищец е била
регистрирана на адреса на процесния имот, без това да е станало със знанието
и съгласието на М. Т. /М. Т./ и то два месеца преди подписване на
предварителния договор, което несъмнено означава, че вече е имало изготвен
план за придобиване на имота по един или друг начин; дружеството е
регистрирано със 100 лв. капитал и отчетите в Търговския регистър към 2015
г., както и към юли 2020 г. не показват наличие на каквито и да е заемни
средства или средства от търговска дейност, с които теоретично процесният
имот би могъл да бъде закупен; абсурдно е в която и да е житейска или
търговска ситуация продавач да предостави изцяло владението върху целия си
имот на евентуален купувач, без да е получил поне 10% от продажната цена
като задатък; в момента на предоставяне на владението на имота от адвоката
на М. Т. купувачът дори не е имал качеството на купувач, нито
предварителният договор е бил влязъл в сила, понеже 2 седмици по-късно, на
29.09.2015 г., е подписан анекс, който изцяло променя начина на заплащане;
4
самото заплащане, което е и абсолютно условие за влизане на договора и
анекса в сила, се е случило няколко седмици след предаване на владението и
след смъртта на ответника – продавач, т. е. към датата, когато бившият
адвокат на М. Т. е получил пари по сметката си – след 26.10.2015 г.,
продавачът М. Т. вече е бил покойни от 3 седмици /*****./, съответно
адвокатът му не е имал качеството на негов представител или пълномощник;
дори и в самия договор – в чл. 17, е изрично упоменато, че не влиза в сила и не
поражда действие, докато сметката на продавача не бъде заверена с депозита –
това не само не се е случило и към месец юли 2020 г., а и никой не се е
опитвал да заплаща каквито и да е суми по сметка на покойния М. Т.,
покойната Р. Т. или да са се свърже с тях; дори и да се приеме, че
доверителната сметка на адв. З. в „УниКредит Блубанк“ към 14.09.2015 г. е
била вече разкрита и надлежно посочена, то към 26.10.2015 г. същата не би
могла да служи като доверителна сметка на пълномощник, нито да произведе
действие по отношение на продавача или наследниците му докато не получат
заплатените 5000 евро и не напрявт своето категорично волеизявление за
продължаване на договора; предварителният договор е заверен от нотариус,
но анексът – не; с него драстично се променят начините на заплащане на
цената, сумата на дължимия депозит и други клаузи – едва ли е нужно да се
споменава, че подобни „анекси“ се правят, когато се бърза /няколко дни по-
късно М. Т. е починал, с което се прекратяват безусловно представителните
права на адвокат му г-н З./; подобни анекси се правят без заверка и когато се
цели да не са достъпни неговите клаузи за нотариуса и за обществеността;
ищецът е неизправен както по договора, така и по анекса едновременно;
данъчната оценка надхвърля продажната цена на имота, който е в абсолютния
център на гр. П. и част от *****, ахритектурен и паметник на културата, като
същият в продължение на 5 години се отдава под наем от ищеца, който не е
негов собственик; към датата на смъртта на М. Т. предварителният договор не
е влязъл в сила поради неплащане на депозита; към датата на завеждане на
исковата молба купувачът не е изпълнил задължението си за заплащане на
продажната цена, нито е правил опит да се свържи с наследниците на
обещателя при все, че сочи адрес и отнася претенцията си към Р. Т.; през 2003
г. е имало спор между М. Т. и ***** по отношение на собствеността, но
ответникът от исковата молба узнава за съществущо пълномощно, с което
баща му е упълномощил адв. В. З. да го представлява и сключи предварителен
5
договор за продажба на собствените му идеални части на ***** или на когото
намери за добре; завеждането на подобен иск е средство за избягване
попълването на декларация за произход на средства; отделно с оглед
предотвратяване изпирането на пари, продавачът е длъжен да предостави
собствена банкова сметка, а в случай, че продажната цена се получава по
сметка на посредник, пълномощното би следвало да съдържа изрична клауза в
този смисъл; странно е, че самото пълномощно от 2003 г. не е част от
приложените доказателства от страна на ищеца; неколкократното
споменаване в исковата молба на думите : „специално упълномощен да
подписва“ или „специално упълномощения пълномощник“ е необичайно и
сигнализира за недостатъци в представителната власт на упълномощения.
...............По тези съображения адвокат М. моли съда да отхвърли предявения
иск.
Съдът като обсъди твърденията и доводите на страните във връзка със
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намира
следното :
Предпоставките за уважаване на иска за сключване на окончателния
договор, чиято правна уредба се съдържа в чл. 19 ЗЗД, са : постигане на
съгласие за сключване на окончателен договор в предвидената в чл. 19, ал. 1
ЗЗД писмена форма, което да обхваща и съществените условия на
окончателния договор – относно продаваемия имот, цената, срока, евентуално
условия; ищецът да е изправна страна; прехвърлителят да е собственик на на
имота.
Ищецът основава претенцията си на два диспозитивни частни
документа. Първият от тях е наименуван : „Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот“ с дата 14.09.2015 г., с нотариална
заверка на подписите рег. № ***** г. на ***** - нотариус рег. № *** по
регистъра на Нотариалната камара, с район на действие – Районен съд –
Пловдив, в който като страните са посочени М. Т. Т. /М. Т. Т./, гражданин на
***, роден на ***** г. в гр. П., с местожителство ***, представляван от
адвокат В. З. като изрично упълномощен с пълномощно от 12.06.2003 г. на
Нотариус *****, ***, от една страна като продавач и от друга – „АРМЕНСКИ
КУЛТУРЕН И ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР – ПЛОВДИВ“ ООД, като
купувач и в който са обективирани следните договорености : М. Т. чрез
6
изричния си пълномощник адв. З. продава на „АРМЕНСКИ КУЛТУРЕН И
ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР – ПЛОВДИВ“ ООД следния свой собствен
недвижим имот : 5/8 ид.части от дворно място в гр. П., на ул. *****, цялото
застроено – 166 кв. м. и незастроено – 168 кв. м., понастоящем имот № *** в
УПИ ***** по плана на гр. П. - ***, на ул. *****, ведно с целите втори и трети
етаж и тавански етаж на построената в него триетажна /двеутажна с партер и
таван/ жилищна сграда, ведно с 5/8 ид. части от избата и прилежащите общи
части от сградата, срещу заплащане от купувача на продавача на цена общо в
размер на 120 000 евро /чл. 1, абзац първи и втори, чл. 2/, платима по следния
начин : 35 000 евро, представляващи капаро, се нареждат по банков път както
следва : в месечен срок от деня на подписване на договора – сумата от 24 000
евро; при предоставяне на скица за имота, издадена от АГКК – сумата от 11
000 евро; остатъкът от продажната цена в размер на 85 000 евро ще бъде
изплатена по банков път от купувача на продавача най-късно до деня на
подписване на окончателния договор за покупко-продажба /чл. 3, ал. 1/;
„Плащанията се извършват по специализираната клиентска сметка на
пълномощника на продавача в Уникредит Булбанк АД.“ /чл. 3, ал. 2/;
„Страните се съгласяват, че окончателен договор за покупко-продажба на
описания в чл. 1 от договора имот ще бъде сключен в срок до шест месеца от
датата на подписване на настоящия договор.“/чл. 4, ал. 1/; „Продавачът се
задължава да предаде на купувача владението върху продаваемия се имот в
деня на сключване на настоящия договор. При предаването се подписва
приемо-предавателен протокол.“ /чл. 12/; „В срока по този договор страните
се съгласяват, че купувачът ще извърши за своя сметка ремонт на покрива и на
втория етаж от сградата, както и подстъпите към етажите.“ /чл. 13/; „В срока
по този договор продавачът се задължава да погаси всички публични
задължения за имота, включително до момента на сключване на окончателния
договор.“ /чл. 14/; „Настоящият договор може да бъде изменян и допълван от
страните само с отделно писмено споразумение – анекс.“ /чл. 16/; „Този
договор обвързва страните по него и е в сила между тях от момента на
заверяване на банковите сметки на продавача със сумата на капарото по чл. 3,
ал. 1 от договора. В случай на неплащане или на частично плащане на
посочената сума в указания срок, договорът не произвежда действие, а
платените до момента суми не се възстановяват.“ /чл. 17/; „За неуредените с
този договор отношения се прилагат разпоредбите на ЗЗД.“ /чл. 18/
7
Вторият документ е наименуван Анекс – споразумение към
Предварителен договор от 14.09.2015 г., с дата 29.09.2015 г., в който отново
като страни са посочени М. Т. Т. /М. Т. Т./, гражданин на ***, роден на ***** г.
в гр. *****, с местожителство ***, представляван от адвокат В. З. като
изрично упълномощен с пълномощно от 12.06.2003 г. на Нотариус *****, ***,
от една страна като продавач и от друга – „АРМЕНСКИ КУЛТУРЕН И
ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР – ПЛОВДИВ“ ООД като купувач, в който са
обективирани следните договорености : „В изпълнение на чл. 12 и чл. 13 от
предварителния договор, при огледа и предаването на имота, предмет на
договора се установи, че - има сериозни течове на покрива, вследствие на
което се нанасят големи щети на сградата – тавана и втория жилищен етаж; -
ел. инсталацията на първия и втория етаж и прилежащия към тях таван се
нуждаят от основен ремонт.“ /чл. 1/; чл. 2 На основание на констатираното и
необходимостта от извършване на спешни ремонтни дейности, продавачът и
купувачът се обединиха около следното споразумение, а именно : І. Цената по
придобиване на имота, уточнена в чл. 2 на подписания предварителен договор
на 14.09.2015 г. остава 120 000 евро. ІІ. Страните се съгласяват уговореният
начин на плащане на сумите по чл. 3 от предварителния договор от 14
септември 2015 г. да бъде променен по следния начин : 1. 5000 евро или
левовата им равностойност, съставляваща капаро по сделката – в срок до 15
ноември 2015 г., които се нареждат по банков път. 2. Остатъкът от продажната
цена в размер на 115 000 евро ще бъде изплатен по банков път от купувача на
продавача най-късно до деня на подписване на окончателния договор за
покупко-продажба. ІІІ. Купувачът се задължава от свое име да извърши
ремонтите по чл. 1 от това споразумение за отстраняване на пораженията
върху имота и причините за тях. ІV. Купувачът се задължава, в случай на
предприети действия на ЧСИ ***** по изп. д. № ***** г. по събиране на
задължения на продавача М. Т., от свое име да погаси задълженията в рамките
на уговорената продажна цена на имота. С платените от купувача суми ще се
погсява съответната част от продажната цена по чл. 2 от предварителния
договор. V. Всички плащания, освен тези по т. ІV ще се извършват по
специалната сметка на пълномощника на продавача в Уникредит Булбанк АД
съгласно чл. 3, ал. 2 от предварителния договор.“
Налице е спор дали анексът е обвързал наследниците на продавача и
съответно дали предварителният договор е влязъл в сила.
8
Преди да се пристъпи към изясняването на тези въпроси с оглед на
направената констатация при прочита на предварителния договор, че
обещателят, макар и роден в гр. П. е гражданин на ***, а ищецът е
юридическо лице регистрирано в *****, следва да се посочи, че се касае за
частноправно отношение с международен елемент по смисъла на чл. 1, ал. 2
Кодекс на международното частно право /КМЧП/, спорът във връзка с което
българският съд е международнокомпенетен да разгледа по силата както на
чл. 4, ал. 1, т. 2 КМЧП, регламентираща едно от основанията за обща
компетентност на българските съдилища, така и на чл. 15 КМЧП, уреждащ
специалната компетентност на българските съдилища по дела за права от
договорни отношения, а с оглед на постигнатата нарочна договореност в чл.
18 от предварителния договор относно приложимото право, което изричо
допуска чл. 93, ал. 1 КМЧП, съдът приема, че приложим при решаване на
делото е българският закон.
Не е налице спор, а и видно от приетите като доказателства заверени
преписи на документ на английски език, придружен с превод на български
език, съставляващ Смъртен акт рег. № на окръга : *****, подписан на ***** г.
от удостоверяващо лице К. З. в отдел „Демографска статистика“ при
Министерство на здравеопазването и социалните грижи на *****, а също и на
документ на английски език, скрепен с апостил, придружен с превод на
български език, съставляващ Смъртен акт на Р. Х. Т., подписан на ***** г. от
удостоверяващо лице, М. Т. Т. е роден на ***** г. в *****, починал е на *****.
в ***** в гр. *****, окръг *****, като към този момент той е женен за Р. Х. Т.
/Х. - фамилия преди първия брак/; последната е родена на ***** в *****,
починала е на ***** г. и ответникът М. Р. Т. е неин син.
С исковата молба са представени и прети като доказателства документ
на английски език, придружен с превод на български език, наименуван :
„Последна воля и завещание на М. Т. Т.“, в който се съдържа декларация на
автора, че това е последната му воля и завещание, като те са следните - след
плащане на имуществените му задължения и данъци, той завещава останалата
част от имуществото си на „тогава действащия ***** на отменяемия
доверителен фонд на М. Т. Т. от ***** г. с неговите изменения, включително
всички последващи изменения и повторни заявявания да бъде добавена към
основната сума на доверителния фонд и да бъде управлявана и разпределена
9
съгласно условията на фонда /член две/, както и определя „Р. Т. Т. за личен
представител на ...“ имуществото му /член три, б. „А“/
До датата на приключване на съдебното дирене по делото не са
ангажираха доказателства кое е лицето, дефинирано в член две на документа,
наименован : „Последна воля и завещание на М. Т. Т.“, като „действащия
***** на отменяемия доверителен фонд на М. Т. / Т. от ***** г. с неговите
изменения“, съответно за идентичността на последното с това, посочено в
член три от завещанието като довереник – Р. Т. Т. /при превода на документа е
допусната печатна грешка при вписване на първата буква от презимето на
довереника, като вместо буква „Н“ погрешно е вписана буквата „Т“/, с оглед
на което решаващият състав приема, че първоначално конституираната като
ищец съпруга на покйния М. Т. Т. - Р. Х. Т., не е наследила имуществото му, в
това число и обещания за продажба имот, а от тук дори и да се приеме, че
нейният син – ответникът М. Р. Т., е неин наследник по силата на
представените след датата на постановяване на решение № 285/02.03.2020 г.
по гр. д. № 1326/2018 г. Завещание на Р. Х. Т. и Писмо по въпроса с
имуществото на Р. Х. Т., то последният не е материалноправно легитимиран
по предявения иск.
За пълнота накракто ще бъде развито и допълнително съображение
относно неоснователността на исковата претенция.
С оглед установяване на твърденията наведени в исковата молба за
плащането на капарото по договора и изпълнение на поетото задължение
купувачът да погаси задължения на продавача М. Т. по изп. д. № *** по описа
на ЧСИ *** за 2014 г. в случай на предприети по него изпълнителни действия
при първоначалното разглеждане на делото ищецът е представил като
доказателства заверени преписи на :
- Платежно нареждане за кредитен превод, видно от което на 26.10.2015
г. в полза на адвокат В. З. по банкова сметка с IBAN : ***** е превело сумата
от 5 000 евро с основание : „ЗА СМЕТКА НА М. Т. ПО ДОГОВОР ОТ
14.09.2015 Г.“
- Платежно нареждане за кредитен превод и Удостоверение, издадено от
ЧСИ рег. № *** – *****, съобразно които на 11.10.2017 г. в полза на ЧСИ
***** по банкова сметка в Българо-американска кредитна банка АКИЦ –
***** е превело сумата от 55 385 лв. с основание : „ИЗПЪЛНИТ. ДЕЛО *****
10
ДЛЪЖНИК М. Т. – М. Т.“, като в горното удостоверение съдебният
изпълнител е потвърдил получаването на сумата от 55 385 лв. по изп. д. №
***** г., образувано на 24.10.2014 г. въз основа на изп. лист от 04.08.2014 г. по
гр. д. № 1310/2013 г. по описа на ОС – Пловдив, страни по което са ***** „Н.
О. М.“ – ***** – взискател и длъжник – М. Т. Т. /М. Т. Т./, както и че с тази
сума окончателно е погасено задължението по изпълнителното дело.
При новото разглеждане на делото по инициатива на ответника адвокат
В. З. в качеството му на трето неучастващо в производството по делото лице
бе задължен да представи намиращ се у него документ – пълномощното, с
което се е легитимирал пред ищеца за сключване на процесния предварителен
договор, като в изпълнение на това процесуално задължение адвокат З.
представи заверени преписи на документ на английски език, скрепен с
апостил от 25.06.2003 г., придружен с превод на български език на документ,
наименуван Пълномощно, видно от който на 25.06.2003 г. М. Т. Т. /М. Т. Т./ е
упълномощил адвокат В. З. за следното : „ ...от мое име и за моя сметка да
продаде на когото намери за добре и за цена каквато намери за добре
собствения ми недвижим имот, представляващ дворно място в гр. П., на ул.
*****, цялото застроено – 166 кв. м. и незастроено – 168 кв. м., понастоящем
имот № ***, включен в парцел ***** по плана на гр. *****, на ул. *****,
ведно с цялата построена в него двуетажна жилищна сграда, плюс изба,
партерен етаж и тавански етаж, при граници на имота : имот № ***, имот №
*** и двата представляващи част от горепоменатия парцел и улица. С правата
по настоящото пълномощно, пълномощникът ми може да се снабдява с
вскякакви документи, необходими за прехвърляне на собственост, да ме
представлява пред съответния Нотариус и подпише нотариален акт за
покупко-продажба, както и да извършва банкови преводи на получената
продажна цена в посочени от мен банка и банкова сметка.“
Като доказателства бяха приети и представени на хартиен носител като
преписи електронни документи, съставляващи изпратени по електронен път
писма както следва :
- писмо от 18.01.2014 г. от М. Т. до адв. З. със следното съдържание : „Г-
н З. ***** семейство приема 120 00 евро покупната цена, при условия, че
купувачът плаща разходи, както ти предложи.“;
- отговор на това писмо от 19.01.2014 г. от адв. З. до М. Т. със следното
11
съдържание : „Добре. Продължаваме преговорите, ще пиша допълнително...“
- писмо от 13.04.2014 г. от М. Т. до адв. З. със следното съдържание : „Г-
н З. : означава ли това, че купувачът е приел нашите условия и ще плати? Ако
е така, да не ме пита къде искаме плащането изпрати?“;
- писмо от 18.07.2014 г. от М. Т. до адв. З. със следното съдържание :
„Има ли някакъв напредък по договора?“;
- отговор на това писмо от 23.07.2014 г. от адв. З. до М. Т. със следното
съдържание : „Г-н Т., в момента уточняваме подробностите, но имам проблеми
със статута на имота и държавната част от него /която ползва *****/. Споря с
институциите и очаквам добър резултат. Със сегашното положение обаче не
можем да подпишем някакъв договор. Очаквам до края на август да
приключим. Как са г-н и г-жа Т. със здравето. Поздрави!“
- писмо от 03.10.2014 г. от М. Т. до адв. З. със следното съдържание :
„Здравейте г-н З.: Има ли някакви новини за имота. Майка ми и баща ми не са
много здрави, но ние се надяваме на най-доброто. Благодаря ти, М. Т.?“;
- отговор на това писмо от 03.10.2014 г. от адв. З. до М. Т. със следното
съдържание : „Здравейте, г-н Т., не съм Ви писал, защото на 29 септември
получих потвърждение за статута на имота в Агенцията по кадастър. Сега
очаквам да получа и документ за това. Чакам потвърждение на срока за
плащане от страна на купувача, за да Ви изпратя текста на договора с
последните уговорки за одобрение.“
- писмо от 03.03.2015 г. от М. Т. до адв. З. със следното съдържание :
„Здравейте г-н З.: Как е статуса на договора?“;
- отговор на това писмо от 04.03.2015 г. от адв. З. до М. Т. със следното
съдържание : „Г-н Т., Проблемът със статута на имота се оказа голям. В
момента правим изцяло нов план на къщата и терена. В него участва и *****,
затова не може да стане. Чакам да получа временен статут, за да подпишем
договора, а след това ще чакаме да изтекат сроковете за постоянен статут.“
- писмо от 13.09.2015 г. от адв. З. до М. Т. със следното съдържание :
„Господин Т., С купувачите подписахме предварителен договор, с който
уговаряме продажбата на имота да се извърши след минимум 6 месеца. Това
се налага, защото сградата има проблеми със статута, както Ви писах преди и
ще се наложи да се образува съдебно производство. ***** прави всякакви
12
пречки за този статут. През този период ще трябва да се направят разходи за
съда, както и да се платят задължения, които не са платени поради липса на
приходи. Ще Ви информирам вече по-често как вървят нещата.“
- писмо от ***** г. от М. Т. до адв. З. със следното съдържание :
„Здравейте г-н З.: Аз съжалявам да кажа, че баща ми почина на понеделник,
*****. Той имаше ***** ...“;
- отговор на това писмо от 16.10.2015 г. от адв. З. до М. Т. със следното
съдържание : „Г-н Т., приемете моите съболезнования за смъртта на Вашия
баща ....“
- писмо от 04.03.2016 г. от М. Т. до адв. З. със следното съдържание :
„Уважаеми г-н З.:Аз много съжалявам, че не изпратих още документите ви. Аз
работя този месец върху данъчните декларации за 2015 г. на майка ми и на нас
и напълно забравих да изпратя вашето запитване. ... В понеделник ще отида
до пощата за да ви изпратя смъртния акт за баща ми, както и завещанието на
баща ми. Завещанието не се отнася специално до сградата на *****, но то
казва, че баща ми оставя всички права над всичките си имоти на майка ми,
включително и правото да продаде всеки имот. ..“
Въз основа на коментираните в предходното изложение писмени
доказателства съдът приема, че при сключване на предварителния договор за
покупко-продажба адвокат З. е разполагал с представителна власт по
отношение на продавача М. Т. Т., макар и пълномощното му да е изготвено в
далечната 2003 г. и макар и по делото да няма данни настоящият ответник да е
виждал този документ, а с оглед на водената между него и адвокат З. в периода
месец януари 2014 г. – месец март 2016 г. кореспонденция по електронен път,
то повече от очевидно е, че той е бил наясно с този факт – нещо повече, сам е
определил и цената по сделката от 120 000 евро. Доколкото, обаче, след датата
на смъртта на обещателя по предварителния договор – *****., за който факт
от електронните писма се изяснява, че пълномощникът му е бил уведомен още
на ***** г., последният не е упълномощен от покойната понастоящем Р. Т.,
съответно впоследствие от М. Р. Т. да ги представлява пред ищеца за уреждане
на отношенията по процесния предварителен договор и не се установи в
момент, предхождаща датата на представяне по делото на Анекс –
споразумение към предварителен договор от 14.09.2015 г. с дата 29.09.2015 г.
– 04.07.2018 г., същият да е доведен до знанието на ответника, то в
13
съответствие с чл. 181, ал. 1 ГПК решаващият състав намира, че този частен
документ има достоверна дата за него именно от деня на представянето му по
настоящото дело. А тъй като към посочената дата адвокат В. З. не разполага с
представителна власт по отношение на продавача М. Т. Т. поради
прекратяването й със смъртта на упълномощителя на *****. по силата на чл.
41, ал. 1 ЗЗД, то постигнатите договорености в анекса не обвързват ответника
и меродавни за решаване на спора са единствено тези, постигнати в
предварителния договор.
Констатира се вече по-горе в настоящите мотиви, че като условие за
влизането му в сила и обвързването на страните по него в чл. 17 те са
предвидили факта на заверяване на банковите сметки на продавача със сумата
на капарото по чл. 3, ал. 1 от договора в размер на 35 000 евро, от които 24 000
евро, платими в месечен срок от деня на подписване на договора и остатъкът
от 11 000 евро – при предоставяне на скица за имота издадена от АГКК, като
изрично са се споразумели, че договорът не произвежда действие не само при
неплащане, а и дори и при частично плащане. За сбъдването на това условие
до датата на приключване на съдебното дирене по делото не се събраха
доказателства, поради което вярно е твърдението на ответника, че
предварителният договор не е влязъл в сила и не обвързва страните по него. А
щом същият не е породил своето действие, то не би могъл да бъде обявен за
окончателен и предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като
неоснователен следва да бъде отхвърлен.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника разноски не ще бъдат
присъдени поради липсата на такова искане.
По изложените мотиви съдът :
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „АРМЕНСКИ КУЛТУРЕН И
ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР - ПЛОВДИВ“ ООД, ЕИК *********, със
седалище в гр. Пловдив, район „Централен“, ул. „Княз Александър І
Батенберг“ № 38-40, съдебен адрес - гр. *****, представлявано ***** С. З. Ч.
и Х. Г. Ч., заедно и поотделно, против М. Р. Т., ***** гражданин, роден на
***** г., с паспорт № *****, изд. на ***** г. от Паспортна Агенция на ***,
конституиран в качеството му на наследник по завещание на починалата в
14
хода на производството ответница Р. Т., гражданин на ***, с адрес – *****,
окръг *****, гр. *****, ул. *****, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за
задълженията и договорите за обявяване за окончателен на сключения на
14.09.2015 г. с М. Т. Т. /М. Т. Т./, чийто наследник по завещание е Р. Т.,
представляван от пълномощника му адвокат В. З., упълномощен с нотариално
заверено пълномощно от 12.06.2003 г., снабдено с апостил на ***** на *** М.,
***, Предварителен договор с нотариална заверка на подписите рег. № *****
г. на нотариус *****, вписана в регистъра на Нотариалната камара под № ***,
с район на действие – Пловдивски районен съд, по силата на който М. Т. Т. /М.
Т. Т./ се е задължил да продаде на „АРМЕНСКИ КУЛТУРЕН И
ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР“ ООД следния свой собствен недвижим имот :
5/8 ид. части от дворно място, находящо се в гр. ***, цялото застроено - 166
кв. м. и незастроено – 168 кв. м., което към датата на сключване на
предварителния договор съставлява имот № *** в УПИ ***** по плана на гр.
*****, на ул. *****, ведно с целия втори, целия трети и целия тавански етаж
на построената в него триетажна /двуетажна с партер и таван/ жилищна
сграда, ведно с 5/8 ид. части от избата и прилежащите общи части от сградата,
срещу заплащане от купувача на продавача на цена общо в размер на 120 000
евро, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд – Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му на страната.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
15