Решение по дело №2145/2024 на Административен съд - Бургас

Производството по делото се движи по процесуалния ред на чл.145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс (АПК) вр. чл.27, ал.1 от Закона за общинската собственост (ЗОС). Образувано е по жалба, подадена от С. А. К. чрез адвокат Н. И. от САК, срещу Заповед № 8-Z-1105/23.10.2024г., издадена от Кмета на Община Созопол, в частта й, в която на жалбоподателя е определено парично обезщетение в размер на 4793.19 лева за отчуждаване на 118 кв.м. от собствения му [ПИ] по КККР на град Созопол, с трайно предназначение на територията – земеделска, НТП- нива (преди влизане на ПУП).

Твърдят се допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила, довели до неправилно приложение на материалния закон – отменителни основания по чл.146, т.3 и т.4 от АПК. Заповедта се оспорва с доводи за занижена оценка на частта от имота, предмет на отчуждението, с твърдението, че при изготвяне на назначената в административното производство експертиза не били съобразени правилата на чл.22, ал.2-ал.8 от ЗОС, както и на §1, т.2 от ДР на ЗОС. Излага съображения, че процесният имот бил включен в урбанизираните територии след като бил обхванат от общия устройствен план (ОУП), одобрен през 2016г., поради което оценката следвало да се извърши по реда на чл.22, ал.8 от ЗОС, като се съобрази и фактическото ползване. Прави се искане за изменение на оспорената заповед, като бъде завишено определеното парично обезщетение. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание жалбоподателят се представлява по пълномощие от адвокат Н. И., който поддържа жалбата на посочените в нея основания. Разноските се претендират по списък по чл.80 от ГПК.

Ответникът по оспорването – Кметът на Община Созопол, се представлява по пълномощие от адвокат Л. А. от АК Бургас, която оспорва жалба с искане да бъде отхвърлена. Претендира разноски по списък.

Съдът, след като обсъди събраните доказателства, прие за установено следното от фактическа страна :

Жалбоподателят С. А. К. е придобил собствеността върху поземлен имот с [идентификатор] по КККР на гр. Созопол, по договор за покупко-продажба, сключен под форма на [нотариален акт], том IV, рег. № 5506, дело № 531 от 2016 г., според който платил изцяло в брой на купувача сумата 9500.00 лева в деня на сделката (лист 27).

Имотът е с площ 854 кв.в. и е заснет с идентификатор № 67800.3.256 по КККР на град Созопол, местност Мисаря. Трайното предназначение на територията е земеделска, а начинът на трайно ползване (НТП) – друг вид нива.

С влязло в сила Решение № 549 по Протокол № 25/22.12.2021г. на Общински съвет Созопол бил одобрен Подробен устройствен план - план за улична регулация (ПУП-ПУР) за обект: Улица с осови точки 14-28-29-30-31-32 в местност Мисаря, землище на град Созопол, завършваща с обръщало в [ПИ] в местност Мисаря, землище на град Созопол. Пи силата на плана от [ПИ] се отчуждава реална част от 118 кв.м., обозначени с координатни точки на скица-проект № 15-627026/09.06.2023г., издадена от СГКК Бургас, според която от отчуждената част се обособява имот с проектен идентификатор № 67800.3.444.

С Експертна оценка № 2024АО003 от 09.01.2024г., изготвена от независимите оценители инж. В. Р. и инж. Н. Б. - и двамата членове на Камарата на независимите оценители в България, било определено равностойно парично обезщетение в размер на 4793.16 лева за отчуждения недвижим имот с проектен [идентификатор] с площ от 118 м, представляващ реална част от ПИ с [идентификатор] по КККР на гр. Созопол, в размер на 4 793,16 лв. (листове 48-56).

За да установи пазарната стойност на отчуждаваната част от ПИ, оценителите са прегледали актовете на вписани сделки със земеделски земи в землището на град Созопол и са открили два подобни имота в района/масива на оценявания имот. Средната продажна стойност на квадратен метър земя била изчислена на 40.62 лв./м. Не е ясен алгоритъмът на изчисляване, тъй като средното аритметично число между цените на двете сделки е 42.63 лева.

С решение № 141 от Протокол № 8/27.03.2024 г. на Общински съвет Созопол, на основание чл.21 от ЗОС и чл.205, ал.1 от ЗУТ и въз основа на предвижданията на ПУП, било одобрено отчуждаване на 118 кв.м. от процесния имот (листове 44-45), като е одобрена и сумата за изплащане на дължимото обезщетение, съгласно изготвената оценка.

В тази връзка било изготвено обявление, съобразно изискванията на чл.25, ал.1 от ЗОС, в което били посочени вида, номерата, местонахождението, площта и собствениците на имоти, подлежащи на отчуждаване, и размера на дължимото обезщетение.

На 10.06.2024г. обявлението било публикувано на интернет – страницата на Общината (лист 40).

Обявлението било публикувано в два централни ежедневника (вестник „24 часа“ - 12.06.2024г. и вестник „Труд“ – 11.06.2024г.), както и в един местен (вестник „Созопол“) на 14.06.2024г. (листове 35-39).

Въз основа на проведеното административно производство и изготвената експертна оценка Кметът на Община Созопол издадал оспорената в настоящото производство Заповед № 8-Z-1105/23.10.2024г., с която на жалбоподателя е определено парично обезщетение в размер на 4793.19 лева за отчуждаване на 118 кв.м. от собствения му [ПИ] по КККР на град Созопол, с трайно предназначение на територията – земеделска, НТП- нива (преди влизане на ПУП), реално обособена в ПИ с проектен [идентификатор].

Имотът, засегнат от отчуждаването, попада в границите на жилищна устройствена зона (Жм) с малка височина град Созопол – нов град, съгласно ОУП на Община Созопол, одобрен със Заповед № РД-02-14-539/13.07.2016г. на Министъра на регионалното развитие и благоустройството, обн., ДВ, бр.59 от 29.07.2016г., с параметри на застрояване: плътност максимум 60%, кота корниз макс 10м, Кинт 1,5 и минимална площ за озеленяване 40%. Този извод следва от изготвената от вещото лице З. С. съдебнотехническа експертиза.

Според съдебнотехническата експертиза, изготвена от вещото лице инж. Г. Ц. (листове 140-147), приета в съдебното заседание, проведено на 10.03.2025г., в местността Мисаря попадат имоти, които са с променено предназначение. Няма данни такива процедури да се предприети за процесния имот, който се ползва в момента, ограден е, изградени са постройки от лек тип, в които се отглеждат кокошки, а по южната граница му има изградена подпорна стена.

Процесната територия не е била обхваната от ПУП или регулационни планове, действали преди одобряване на ПУП от 2021г. По картата на възстановената собственост имотът е бил заснет с № 003256 и е попадал към 2002г. в земеделска територия.

Вещото лице е извършило справка в Службата по вписванията при РС Бургас, при която е установило следните вписани сделки за съседни имоти :

За местност Мисаря: две дарения, една сделка покупко-продажба за [ПИ], който е с НТП ниско застрояване до 10м, сделки покупка-продажба, извършени между физически лица, за [ПИ]-друг вид нива.

За съседните местности Хаджиали дере и Буджака са открити възмездни сделки, но за имоти с различно предназначение – с НТП-ниско застрояване, с НТП-за земеделски труд и отдих по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, с НТП-за вилна сграда, с НТП-за друг вид застрояване, както и за вече застроени имоти.

За съседната местност Мапи са открити възмездни сделки, но за имоти с различно предназначение – НТП-за вилна зона.

Вещото лице е стигнало до извода, че липсват достатъчен брой сделки с имоти със сходни характеристики, а оттам и за невъзможност да се определи цената по реда на §1, т.2 от ДР на ЗОС, поради което е пристъпило към определяне на обезщетението по реда на чл.21, ал.12, т.2 от ЗОС, като се е позовало на приетата на основание чл.36, ал.2 от ЗСПЗЗ Наредба за реда за определяне на цени на земеделските земи, обн., ДВ, бр. 64 от 5.06.1998 г., в сила от 5.06.1998 г. (НРОЦЗЗ).

Вещото лице е извело критериите за оценка на отчуждавания имот, съобразно чл.4 от НРОЦЗЗ, както следва : площ 0.118дка, категория – V-та, разстояние до морските плажове – 500м., разстояние до регулацията на населеното място – граничи с регулацията, разстояние до основни пазари. След като е изчислил коефициента на тежест на всеки един от критериите, е достигнал до крайната цена на цялата отчуждавана площ 60.00 лева.

Според обясненията на вещото лице, дадени в съдебно заседание, проведено на 10.03.2025г., изследваният период е 12 месеца преди постановяване на оспорената заповед, т.е. от октомври 2023г.

Изготвена е и е приета допълнителна съдебнотехническа експертиза със задача да се изследват и сделките за период от началото на 2023г. Вещото лице е установило една сделка, вписваща се в критериите на §1, т.2 от ДР на ЗОС, тъй като е възмездна и една от страните по нея е търговец. Сделката е вписана на 25.05.2023г. Предмет на прехвърляне е бил [ПИ] с площ 2235 кв.м. в местността Мисаря, територия-земеделска, НТП-друг вид нива. Цената на сделката е 16233.89 лева. По делото е приложен нотариалният акт, с който е оформена сделката, в който имотът е описан по следния начин : [ПИ] в местността „Мисаря“ с площ 2235 кв.м., трайно предназначение на територията – земеделска, НТП-друг вид нива, V кат. при неполивни условия, при съседи : ПИ №№ 67800.3.117, 67800.3.113, 67800.503.174, 67800.503.137, 67800.503.152, 67800.503.153 и 67800.3.119. Излишно и твърде неясно е описана индивидуализацията на имота по различни решения на Поземлена комисия Созопол и издадено от Община Созопол удостоверение. Според описанието на решение № 629/08.04.1999г., реституираният имот е лозе с площ 3.400 дка, от които 2.228 дка (сиреч [ПИ]) са извън регулация.

Вещото лице е открило още две сделки, но те са сключени между физически лица, поради което техният предмет не е отговаря на изискването да е „имот със сходни характеристики“, а освен това един от имотите е с НТП-за вилна сграда.

Съобразно цената на сделката от 25.05.2023г., вещото лице е изчислило сумата 72.63 лв/кв.м., която умножена до площта от 118 кв.м., предмет на отчуждаване, дава цената на отчуждавания имот 8570.63 лева.

Съдът кредитира изготвената от вещото лице инж. С. експертиза в нейната цялост, както и експертните заключения, изготвени от инж. Ц., но в тези им части, в които не противоречат на изготвената от инж. С. експертиза и по – точно в коя устройствена зона, според ОУП, попада [ПИ].

При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

Жалбата е насочена срещу индивидуален административен акт по смисъла на чл. 21, ал. 1 от АПК, който според чл.27, ал.1 от ЗОС, подлежи на обжалване пред съответния административен съд.

Съгласно изискванията на чл.168, ал.1 от АПК, при служебния и цялостен съдебен контрол за законосъобразност, съдът извършва пълна проверка на обжалвания административен акт относно валидността му, спазването на процесуалноправните и материалноправните разпоредби по издаването му и съобразен ли е с целта на закона.

Заповедта е валиден индивидуален административен акт, тъй като е издадена в писмена форма и от лице, компетентността на което произтича пряко от чл.25, ал.2 от ЗОС. Заповедта съдържа изложение на фактически и правни основания за постановяването й, с което са удовлетворени изискванията на чл.59, ал.2 от АПК, конкретизирани в чл.25, ал.2 от ЗОС – основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размера на обезщетението, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица и за началната дата, от която ще започне изплащането му. Указани са организационно-техническите действия, които следва да бъдат предприети във връзка с изплащане на обезщетението. Посочени са ред и сроковете за оспорване на заповедта пред съда. Това обосновава извод, че заповедта е мотивиран административен акт, с необходимите реквизити, съобразен е с чл.59, ал.2 от АПК, с изискванията за форма и съдържание и не е налице основание по чл.146, т.2 от АПК за отмяна или за обявяване на нейната нищожност.

Съдът не установи допуснати съществени нарушения на административнопроизодствените правила. Спазена е предвидената в чл.25 от ЗОС процедура – определяне на обезщетението е възложено на оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители и заповедта е издадена след изтичане на повече от един месец от публикуване на обявата по реда на чл.25, ал.1 от ЗОС. Според чл.22, ал.10 от ЗОС, размерът на равностойното обезщетение се определя не по – рано от три месеца преди издаване на заповедта по чл.25, ал.2 от ЗОС, който срок очевидно не е спазен, тъй като експертната оценка е изготвена през месец януари 2024г., а заповедта е от 23.10.2024г. Смисълът на този срок е заповедта да се изготви относително кратко време след оценката, с цел да се елиминира риска от значителни промени в цените на недвижимите имоти. Неспазването на срока е нарушение, но не от категорията на съществените, а касае съответствието на заповедта с материалния закон и доколко за изминалия десетмесечен период от време се е променила цената на отчуждения имот.

Заповедта в обжалваната й част – относно размера на присъденото в полза на жалбоподателя обезщетение, е незаконосъобразна, като противоречаща на материалния закон.

Отчуждаването на имот за обществени нужди по ЗОС е предпоставено от изплащане на справедливо обезщетение, което се определя по механизмите, разписани в алинеи 5 до 14 на чл.22 от ЗОС, в зависимост от предназначението на територията, в която попада отчуждаваният имот, и какви планове действат за тази територия.

Според записванията в скицата-извадка от кадастралната карта, [ПИ] попада в земеделска територия. Според чл.25, ал.1 от ЗКИР, всеки ПИ има трайното предназначение на територията, в границите на която се намира. Трайното предназначение по ЗКИР отразява вида и определения по реда на закон постоянен статут на територията, в която се намира имотът - §1, т.3 от ДР на ЗКИР. Според чл.13 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12. 2016г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството, обн., ДВ, бр. 4 от 13.01.2017 г., в сила от 13.01.2017 г., териториите с еднакво трайно предназначение, границите на които се изобразяват в кадастралната карта, са : урбанизирани територии, територии на транспорта, земеделски територии, горски територии, територии, заети от води и водни обекти, защитени територии и нарушени територии. Класификаторът на НТП на териториите и съответните кодове е определен в Приложение № 2 към тази наредба – чл.13, ал.2. Следователно, НТП по ЗКИР отразява фактическото ползване на имота. Обстоятелството, че след приемане на ОУП през 2016г. имотът попада в в зона за нискоетажно жилищно застрояване не променя извода, че имотът е с начин на трайно ползване – друг вид нива, в земеделска територия, и това е така, защото с ОУП се предвижда основното предназначение на територията. Това пряко следва от разпоредбата на чл.104 от ЗУТ, според която ОУП е основа за цялостното устройство на територията на общините, на части от тях или на отделни населени места. С ОУП се установяват предвижданията, с които се определя общата структура и преобладаващото предназначение на териториите, видът и предназначението на техническата инфраструктура и опазването на околната среда и обектите на културното историческо наследство, които са задължителни при изготвяне на ПУП, с който се предвижда конкретното предназначение на имота. Казано с други думи, основното и конкретното предназначение по ЗУТ отразяват бъдещи предвиждания, които могат да не съвпадат с фактическото ползване, докато НТП по ЗКИР отразява фактическото ползване.

По делото се установи, че за територията, заснета с идентификатор № 67800.3.256, не е одобряван ПУП, преди да бъде одобрен ПУП, който е основание за отчуждаването. Следователно, са несподелими твърденията в жалбата, че тази територия била урегулирана с регулационен план от 1973г., което се установява от експертното заключение. Изложеното изключва възможността обезщетението да се определи по реда на чл.22, ал.6 и ал.7 от ЗОС.

Правилно обаче се поддържа в жалбата, че е приложим редът по чл.22, ал.8 от ЗОС, според който размерът на равностойното парично обезщетение за поземлени имоти, включени в обхвата на урбанизирана територия, съобразно действащ ОУП, които не са урегулирани за застрояване с предходен ПУП, се определя като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване. От експертното заключение, както и от обясненията на вещото лице в съдебно заседание явства, че имотът, част от който се отчуждава, е застроен с леки постройки, в които се отглеждат кокошки.

Според чл.22, ал.5 от ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизане в сила, съответно преди одобряване на ПУП по чл.21 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Според чл.22, ал.8 от ЗОС, размерът на равностойното обезщетение по ал.5 за ПИ, включени в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащ ОУП, които не са урегулирани за застрояване с предходен ПУП, се определя като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване.

„Равностойно парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него, е тази, определена по реда на този закон - §1, т.1 от ЗОС.

Обяснение на употребеното в ЗОС понятие „пазарни цени със сходни характеристики“ е дадено в §1, т.2 от ЗОС : това са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

Правилно вещото лице се е позовало на цената на сделката покупко – продажба, сключена на 25.05.2023г., тъй като тази сделка има за предмет имот, намиращ се в близост до отчуждавания, със същия НТП, сключена е между физически лица и търговец, в 12-месечния период преди възлагане на оценката. Правилно се сочи в жалбата, че липсват данни кога е извършено възлагането на оценката, поради което тази дата следва да се отнесе към датата на изготвяне на оценката – 09.01.2024г. Имотът, предмет на сделката, се намира в едно и също землище в отчуждавания имот, в съответствие с §1, т.3, б.“б“ от ДР на ЗОС. Цената по тази сделка е 83000.00 евро (162333.85 лева). Макар и в §1, т.2 от ЗД на ЗОС да се говори за осреднени цени от всички сделки с имоти, е мислимо цената да се определи на база само на една сделка, отговаряща на поставените от закона критерии. В случай че бъдат намерени повече от една сделки, тогава вече се пристъпва към определяне на осреднена цена.

Прегледът на дейността по оценяване на имота, извършено от назначените от Кмета на Община Созопол оценители, сочи на неправилен подход при избора на пазарни аналози, тъй като втората сделка, посочена в таблицата на доклада, е тази за [ПИ]. Тази сделка обаче е извършена между физически лица и е недопустимо цената й да се включва в осреднената цена. Следва да се отбележи и това, което е отбелязано и в жалбата, че в експертната оценка е допусната дори математическа грешка в пресмятането на средно аритметичното между две стойности – 9900.00лв и 162333.89лв. Правилният резултат е 42.625лв за един кв.м., а не 40.62лв. за един кв.м.

Именно поради това оценката на отчуждавания имот от 118 кв.м. следва да се определи, съобразно експертното заключение, в размер на 8570.34 лева. Несъответствието между оценката по заповедта и тази, установена в хода на съдебното производство, води до извод за материална незаконосъобразност на заповедта в оспорената й част, което налага изменение в заповедта в тази й част.

Основателността на жалбата води до основателност и на претенцията на жалбоподателя за разноски в общ размер 2410.00 лева, от които 10.00 лева държавна такса, 1100.00 лева възнаграждение на вещите лица и 1300.00 лева адвокатско възнаграждение, за което са представени доказателства, че е платено.

Претенцията на ответника за присъждане на разноски в размер на 1500.00 лева следва да се отхвърли.

Ръководен от гореизложените съображения, Административен съд Бургас, ХХІІІ-ти състав,

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ Заповед № 8-Z-1105/23.10.2024г., издадена от Кмета на Община Созопол, в частта й, в която на жалбоподателя С. А. К., [ЕГН], град Созопол, [улица], е определено обезщетение в размер 4793.16 лева за отчуждаване на 118 кв.м. от собствения му [ПИ] по КККР на град Созопол, като увеличава обезщетението на 8570.34 лева.

ОСЪЖДА на основание чл.143, ал.1 от АПК Община Созопол да заплати на С. А. К., с посочени данни, сумата 2410.00 (две хиляди четиристотин и десет) лева, представляващи направени по делото разноски.

ОТХВЪРЛЯ претенцията на Кмета на Община Созопол за присъждане на разноски в размер на 1500.00 лева.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.