№ 81
гр. Варна, 26.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Виолета Т. Неделчева
като разгледа докладваното от Петя Ив. Петрова Въззивно гражданско дело
№ 20233000500110 по описа за 2023 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по в.гр.д. № 110/2023 г. по описа на Варненския
апелативен съд е образувано по въззивна жалба на Д. П. П., уточнена с молба
от 04.04.2023 г. във връзка с указанията на съда по определение №
186/21.03.2023 г., подадена чрез адв. Г. Я., против решение № 1597 от
09.12.2022 г., постановено по гр.д. № 2304/2021 г. по описа на Варненския
окръжен съд, с което: - на основание чл.29 ЗЗД, поради измама е унищожен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален
акт № 122, том III, рег. № 2975, дело № 464/28. 06. 2021 г. на н-с В.М., рег. №
465, с район на действие РС - Девня, вписан акт № 129, том 5, дело 930/2021
г., вх.рег. № 1540, дв.вх. № 1523/28.06.2021 г. в СВ – Девня, с който Д. П. П.
продала на Т. Х. К. правото на собственост върху следния свой собствен
недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор № 06416.501.425 по КККР - с.
Брестак, община Вълчи дол, област Варна, одобрени със заповед № РД - 18 -
1884/21.11.2018 г. на изп.дир. на АГПКК /последно изменение на КККР,
засягащо имота и сградите в имота от 27.05.2021 г./, с адрес на поземления
имот, съгласно скица: с. Брестак, п.к. 9290, ул. „Цар Иван Шишман" № 9, с
площ на имота по удостоверение за данъчна оценка от 970 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване:
ниско застрояване, с номер по предходен план 425, кв. 73, парцел I, заедно с
изградените в имота: жилищна сграда - еднофамилна, едноетажна с
идентификатор № 06416.501.425.1, със застроена площ от 46 кв.м., стар
идентификатор по предходен план: няма; жилищна сграда - еднофамилна,
двуежатажна с идентификатор № 06416.501.425.2, със застроена площ
съгласно скица на имота от 61 кв.м. и с обща застроена площ, съгласно
1
удостоверение за данъчна оценка от 122 кв.м., стар идентификатор на имота -
няма и жилищна сграда - еднофамилна, едноетажна с идентификатор №
06416.501.425.3 със застроена площ от 15 кв.м., стари идентификатор и номер
по предходен план: няма, заедно с всички подобрения, трайни насаждения и
приращения на имота, при съседи: ПИ №№ 06416.501.797; 06416.501.426;
06416.501.432 и 06416.501.788; - Д. П. П. е осъдена да заплати на Т. Х. К.
сумата от 54 000 лева, представляваща платена от купувача и получена от
продавачката цена за недвижимите имоти, предмет договор за покупко -
продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 122, том III,
рег. № 2975, дело № 464/28. 06. 2021 г. на н-с В.М., рег. № 465, с район на
действие РС - Девня, вписан акт № 129, том 5, дело 930/2021 г., вх.рег. №
1540, дв.вх. № 1523/28.06.2021 г. в СВ - Девня, на основание чл. 34 вр. чл. 55,
ал. 1 от ЗЗД, отпаднало основание.
Въззивницата е настоявала, че обжалваното решение е неправилно,
поради постановяването му в нарушението на материалния закон, при
допуснати съществени процесуални нарушения и необоснованост, като е
молила за отмяната му и постановяване на друго, с което предявените искове
за унищожение на договора за покупко-продажба - главен на осн. чл. 27, пр.4
ЗЗД, вр. чл 29 ЗЗД поради измама и евентуален – на осн. чл. 27, пр.3 ЗЗД вр.
чл. 28 ЗЗД поради грешка, както и обусловения от първите иск по чл. 34 ЗЗД
вр. чл.55, ал.1 ЗЗД за връщане на платената по сделката цена от 54 000 лева да
бъдат отхвърлени, както и за присъждане на сторените в двете инстанции
разноски. Навела е оплаквания за неправилна оценка на събраните по делото
гласни доказателства. Сочила е, че съдът не анализирал показанията на
всички свидетели, а приел за достатъчно да игнорира показанията на
свидетелите на ответницата и безкритично и буквално да възпроизведе
показанията на свидетелите на ищеца. Като заинтересовани, без убедителни
мотиви, съдът игнорирал изцяло изнесеното от всички свидетели на ответната
страна, като за други от тях приел наличие на противоречия и не кредитирал.
В същото време съдът не отчел заинтересоваността на съпругата на ищеца –
св. К.а, която е съсобственик на закупения имот и безкритично възприел
показанията й, включително и за данни, за които тя не била очевидка. Съдът
постановил решението си без да са били установени всички факти по делото и
при неизяснеността му, като приложил и неправилно разпоредбата на чл. 29
ЗЗД при липсата на елементите от фактическия състав на измамата. Заявила е
искане по доказателствата, по което съдът се е произнесъл с определение №
186/21.03.2023 г.
Т. К., чрез адв. Т. и адв. Ралчев, е подал писмен отговор на жалбата, с който е
оспорил същата и по съображения за неоснователността й и с доводи по всяко от
оплакванията е молил за отхвърлянето й и за потвърждаване на обжалваното решение.
В съдебно заседание пред настоящата инстанция страните, чрез процесуалните си
представители, са поддържали съответно въззивната жалба с уточнението и отговора, като
въззиваемият е молил и за присъждане на адвокатско възнаграждение.
Варненският апелативен съд, като извърши служебна проверка
установи, че обжалваното решение е валидно и допустимо (ищцът е страна
по договора за продажба, поради което той разплага с потестативно право и е
активно легитимиран да предяви иска за унищожаване на сделката, поради
измама или грешка), а по правилността му намира следното:
2
Предмет на производството пред окръжния съд са били предявените от
Т. Х. К. против Д. П. П. искове: - за унищожение на договор за покупко -
продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 122, том III,
рег. № 2975, дело № 464/28. 06. 2021 г. на нотариус В.М., рег. № 465, с район
на действие РС - Девня, вписан акт № 129, том 5, дело 930/2021 г., вх.рег. №
1540, дв.вх. № 1523/28.06.2021 г. в СВ - Девня, с който Д. П. П. е продала на
ищеца Т. Х. К. недвижим имот, представляващ ПИ с идентификатор №
06416.501.425 по КККР - с. Брестак, община Вълчи дол, област Варна,
одобрени със заповед № РД - 18 - 1884/21.11.2018 г. на изп.дир. на АГПКК
/последно изменение на КККР, засягащо имота и сградите в имота от
27.05.2021 г./, с адрес по скица: с. Брестак, п.к. 9290, ул. „Цар Иван Шишман"
№ 9, с площ на имота по удостоверение за данъчна оценка от 970 кв.м., с
трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно
ползване: ниско застрояване, с номер по предходен план 425, кв. 73, парцел I,
заедно с изградените в имота: жилищна сграда - еднофамилна, едноетажна с
идентификатор № 06416.501.425.1, със застроена площ от 46 кв.м., стар
идентификатор по предходен план: няма; жилищна сграда - еднофамилна,
двуежатажна с идентификатор № 06416.501.425.2, със застроена площ
съгласно скица на имота от 61 кв.м. и с обща застроена площ, съгласно
удостоверение за данъчна оценка от 122 кв.м., стар идентификатор на имота -
няма и жилищна сграда - еднофамилна, едноетажна с идентификатор №
06416.501.425.3 със застроена площ от 15 кв.м., стари идентификатор и номер
по предходен план: няма, заедно с всички подобрения, трайни насаждения и
приращения на имота, при съседи: ПИ №№ 06416.501.797; 06416.501.426; 8
06416.501.432 и 06416.501.788, на основание чл. 27, предл. 4, вр. чл. 29 ЗЗД
поради измама; - в условия на евентуалност иск за унищожение на същия
договор за продажба на основание чл.27, предл.3 ЗЗД, вр. чл. 28 ЗЗД поради
грешка; - и кумулативно съединен с първите и обусловен от уважаването им,
иск по чл. 34 ЗЗД, вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за осъждането на Д. П. П. да
заплати на Т. Х. К. сумата от 54 000 лева, представляваща платената от Т. Х.
К. и получена от Д. П. П. цена за недвижимите имоти, предмет на
унищожения договор за покупко - продажба на същия недвижим имот.
В исковата си молба, ищецът е навел следните твърдения: През месец
май 2021 год в сайта о1х.bg. видял обява с идентиф. № *********, според
която се продавала къща с двор в село Брестак, община Вълчи Дол, област
Варна, с площ на дворното място от 1480 кв.м. и квадратура на къщата от 100
кв.м., срещу продажна цена от 54 000 лева, като имало и снимки. На
посочения в обявата телефонен номер му отговорило лице, което се
представило като „П.“ и с него уговорили оглед за 20.05.2021 год. На огледа
на 20.05.2021 г. отишъл с близки. Бил посрещнат на вратата от П. и жена– Н.,
с която живеели в къщата (къщата от снимката в обявата), които го развели и
уверили че къщата се продава с покъщината в нея. Дворното място било
оградено с масивна ограда, добре поддържано, в него имало три сгради в
много добро техническо състояние, като две – жилищни, обзаведени, а
третата - по-малка служела за складово помещение, като в двора имало и
изграден навес с маса и пейки. Ищецът огледал имота, харесал го и решил да
го купи. Уговорили да подпишат предварителен договор и да даде капаро от
5000 лева, платимо при сключването му. На 25.05.2021 год. К. се срещнал с
3
П. и Н. пред кантората на нотариус Роза Кожухарова за сключването на
предварителния договор, като на срещата се явила за първи път и ответницата
Д. П. П., която П. и Н. представили за своя дъщеря и за собственик на имота,
който следва да подпише предварителния договор. След като П. влязъл и се
върнал от кабинета на нотариуса заявил, че няма нужда от нотариална заверка
на подписите и затова представил на ищеца бланка на предварителен договор,
в който вписал данните на страните, описанието на имота, капарото (5000 лв.,
което платил по сметка на П.), цената и срока за окончателен договор – до
25.06.2021 год. На К. не му били предоставени документи за имота, поради
което той възразил и П. зачеркнал текста, който сочел че са му представени
нотариален акт № 171, удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж
№ 933 и удостоверение за административен адрес от 20.12.2019 г. Имотът бил
индивидуализиран като находящ се в село Брестак, община Вълчи Дол, ул.
„Цар Иван Шишман" № 9 и представляващ поземлен имот с жилищна сграда
от 46 кв.м., жилищна сграда от 61 кв.м. и жилищна сграда от 15 кв.м. На
28.06.2021 год. с договор за покупко - продажба на недвижим имот по н.а. №
122, том III, рег. № 2975, дело № 464/28.06.2021 год. на Нотариус В.М., рег.
№ 465, с район на действие РС - Девня, вписан акт № 129, том 5, дело
930/2021 год., вх.рег. № 1540, дв.вх. № 1523/28.06.2021 год. в СВ - Девня,
ответницата Д. П. П. продала на ищеца Т. К. следния недвижим имот: ПИ с
идентификатор № 06416.501.425 по КККР - с.Брестак, общ.Вълчи дол, обл.
Варна, одобрени със заповед № РД-18-1884/21.11.2018 год. на изп.дир. на
АГПКК /последно изменение на КККР, засягащо имота и сградите в имота от
27.05.2021 г./, с адрес на поземления имот, съгласно скица: с. Брестак, п.к.
9290, ул. „Цар Иван Шишман" № 9, с площ на имота по удостоверение за
данъчна оценка от 970 кв.м., с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване, с номер по
предходен план 425, кв. 73, парцел I, заедно с изградените в имота: жилищна
сграда - еднофамилна, едноетажна с идентификатор № 06416.501.425.1, със
застроена площ от 46 кв.м., стар идентификатор по предходен план: няма;
жилищна сграда - еднофамилна, двуежатажна с идентификатор №
06416.501.425.2, със застроена площ съгласно скица на имота от 61 кв.м. и с
обща застроена площ, съгласно удостоверение за данъчна оценка от 122 кв.м.,
стар идентификатор на имота - няма и жилищна сграда - еднофамилна,
едноетажна с идентификатор № 06416.501.425.3 със застроена площ от 15
кв.м., стари идентификатор и номер по предходен план: няма, заедно с всички
подобрения, трайни насаждения и приращения на имота, при съседи: ПИ №
06416.501.797; 06416.501.426; 06416.501.432 и 06416.501.788, за сумата от 54
000 лева, която платил по банкова сметка на продавачката преди договора.
Предаването на владението било отложено за 01.09.2021 год. по настояване на
продавачката. През втората половина на месец август 2021 год, със
съобщение ищецът попитал П. дали има готовност да му предаде имота, но
той му отговорил, че е в Полша и когато му дойде времето ще му предаде
ключовете. В същия ден, обаче ищецът решил да посети имота и заварил в
него П., който се държал грубо. Напускайки селото, К. срещнал възрастен
човек и го попитал за П., който живеел в закупения от него имот, като му го
показал. Възрастният човек му отговорил, че лицето не се казва П., а Д. (Д.) и,
че той се е хвалил на цялото село, че бил намерил балама на когото да
продаде имот със срутени постройки за над 50 000 лева. Уведомил го, че
4
ответницата Д. П. е дъщеря на Н., но не и на Д. (П.). Ищецът се срещнал и с
кметицата на с. Брестак, търсейки информация за Д. и Н.. Обезпокоен
предприел проверки на закупения от него имот и ангажирал професионална
правна помощ, при която установил, че огледаните на 20.05.2021 год. от него
дворно място и сгради, които му били показани, са собственост на Д. П. П., но
с договора за продажба от 28.06.2021 год. той не е купил тях, а друг нейн
имот с близки характеристики по документи (с посочени като съществуващи
също три сгради в него) и находящ се на същата улица по диагонал на
желания- двете дворни места имали почти еднакви идентификатори
(идентификатор № № 06416.501.424 по КККР от огледа в с. Брестак, а този
който закупил на 28.06.2021 год. -с идентификатор № 06416,501.425 по КККР
- с. Брестак) и с близък административен адрес (на административен адрес -
ул. „Цар Иван Шишман" № 4, а закупеният - на ул."Цар Иван Шишман" № 9,
като на место липсвали обозначения на имената на улиците и техните
номера), като закупеният през юни 2021 год. имот всъщност представлявал
запустяло дворно място, в което имало само останки от сгради. Имотът не му
бил предаден, като на 01.09.2021 год. получил телефонно обаждане от
ответницата Д. П., която му заявила, че ключовете от закупения от него имот
се намират в пощенската кутия на жилището му в гр. Варна, ж.к. „Владислав
Варненчик". С намерените там ключове се отключвала дървена врата в
остатъците от масивна ограда, ограждаща ПИ с идентификатор №
06416.501.425 по КККР с. Брестак, находящ се на улица „Цар Иван Шишман"
№ 9. Ищецът разбрал, че е измамен по отношение на съществените елементи
на сключения от него договор за покупко - продажба на недвижим имот с н.а.
№ 122, том III, рег. № 2975, дело № 464/28. 06. 2021 год. Нотариус М..
Поддържал е, че волята му за сключване на договора за покупко - продажба
на недвижим имот от 28.06. 021 год. е опорочена, що се касае до съществени
елементи на същия - недвижимите имоти негов предмет, тъй като е бил
подведен да сключи договора от ответницата Д. П. П., нейната майка Н. Ж.Л.,
както и лицето Д. (Д.), чрез умишленото му въвеждане в заблужение от тези
лица, които в съучастие създали и поддържали у него невярна представа
относно имотите, които ще придобие в собственост, сключвайки договора.
При сключването на договора на 28.06.2021 год. считал, че закупува
недвижимите имоти, които е огледал на 20.05.2021 год., представляващи
дворно място с площ от 1470 кв.м., съставляващо УПИ VIII - 424, кв. 75 по
плана на с. Брестак, община Вълчи Дол, ул. „Цар Иван Шишман" № 4, заедно
с построените в парцела жилищни сгради, а не имота, които в действителност
придобил. Евентуално е подържал, че е налице порок във волята му - грешка
относно съществени качества на сключения от него договор, а именно
имотите негов предмет. Ищецът е огледал един имот, решил е да закупи този
имот, а в действителност е закупил друг.
Ответницата е оспорила исковете и е молила за отхвърлянето им.
Изложила е, че била собственик на двата поземлени имота в селото ПИ,
съответно с идентификатор № 06416.501.424 по КККР - с. Брестак, община
Вълчи дол, област Варна, ул.Цар Иван Шишман" № 4 с изградени в имота три
постройки и на ПИ с идентификатор № 06416.501.425 в с. Брестак, ул. „Цар
Иван Шишман" № 9, с площ на имота 970 кв.м. с три сгради в имота, като и
двата имота обявили за продажба през пролетта на 2021 год. В началото на
5
м.май 2021 год. се отказала да ги продава и свалила и двете обяви от
интернет. Неочаквано ищецът Т. К., около 24 май 2021 год., се обадил по
телефона за оглед, като пристигнал с жена и дете в колата първо в дома на
майка й Н.. Там им било обяснено, че семейството живее в тази къща.
Харесали къщата, но въобще не ставало въпрос, че тя ще я продава. Бъдещите
купувачи направили оглед на прадавания имот – процесния. Не останали
много доволни от обема на работа, който им предстои да извършат, но
въпреки всичко, заявили, че желаят да го купят. Уговорили да подпишат
предварителен договор за покупко - продажба и договорили среща при
нотариус. Оспорила е твърдението, че продавачът влязъл при нотариуса, като
е поддържала, че всички са изчаквали реда си във фоаето на кантората на
нотариуса, когато служител от нотариалната кантора им заявил, че не се
налага нотариална заверка на предварителния договор заради високите такси.
Затова попълнили бланка на предварителния договор и подписали именно там
същия, след което купувачът превел по банков път уговореното капаро.
Признала е, че при огледа купувачите останали впечатлени от къщата, в която
живеела с родителите си, но е подържала, че никой не им я предлагал да я
закупуват, като семейството живеело в нея и към този момент не
възнамерявало да я продава - плановете им били променени. При огледа на
закупения имот, купувачите отчели необходимостта от ремонт и реновиране,
но решението им за покупката не било променено.
По иска по чл. 29 от ЗЗД за унищожение на упълномощителната
сделка от 07.02.2013 г., поради измама:
Фактическият състав на измамата, като основание за унищожване на
гражданскоправните сделки по чл.29 от ЗЗД, включва следните елементи: 1)
да е сключена (извършена) сделка; 2) едната (измамената ) страна по сделката
да е била в заблуждение; 3) заблуждението да е предизвикано умишлено от
другата страна по сделката (когато сделката е едностранна – от адресата на
едностранното волеизявление, който се ползва от него – арг. от чл.44 от ЗЗД)
или от трето за сделката лице, като в последния случай другата страна по
сделката (адресатът на едностранната сделка) трябва да е знаела или да не е
могла да не знае за това; и 4) сделката да е сключена (извършена) поради
(вследствие) заблуждението. Въвеждането в заблуждение се изразява в
умишлено предизвикване, създаване и/ или поддържане у измамената страна
на невярна представа относно определени обстоятелства. Тези обстоятелства,
които другата страна или третото лице умишлено е изопачило, понякога
могат да са елементи от фактическия състав на сделката, поради което
въвеждането в заблуждение може да е относно нейното съдържание, респ. –
относно вида и характера й.
В настоящото дело е установено със събраните доказателства
следното:
Отетницата е дъщеря на Н. Ж.Л., която живее на съпружески начала с
Д. М.Д. от 15 - 16 години в къща в с.Брестак на ул. Цар Иван Шишман № 4.
Имотът представлява добре стопанисвано дворно място с идентификатор №
06416.501.424 с общо три постройки в него - сграда 06416.501.424.1 -
Жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи 1, застроена площ 54 кв. М,
сграда 06416.501.424.2 - Жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи 1,
застроена площ 42 кв. м;с. и сграда 06416.501.424.3 селскостопанска сграда,
6
брой етажи 1, застроена площ 48 кв. м.с. и той е собственост на ответницата
Д. П. П. по Нотариален акт № 75, том 13, рег. 3814, дело 2522 от 09.11.2016г.,
издаден от Служба по вписванията-Девня. Ищецът възнамерявал да закупи
къща на село и заедно със съпругата му (свидетелката Г.И. К.а) разглеждайки
обявите в сайта о1х.bg, харесали такава със снимка на дворно място с къща и
навес в с.Брестак с текст: „продавам къща в с. Брестак", „Продавам къща
с.Брестак с двор 1470 кв.м., има 5 стаи, обща баня и тоалетна, маза, голяма
битова стая, има стопански постройки. Дворът е озеленен и с райграс и туи,
които са засяти край оградата, има и кладенец“ и пояснение, че продажната
цена е 54 000 лева, квадратура: 100 кв.м.; квадратура на двора: 1470 кв.м.;
година на строителство: 1970 год. (установено от разпечатка от сайта о1х.bg и
писмо с вх. № 3527/14.02.2022 год. на ОС-Варна на „Наспър Класифайдс
България“ ЕООД). Обявата е активирана на 19 май 2021 год. и деактивирана
на 21.05.2021 год. в 20.15 часа, като тя е публикувана от Н. Л. - майката на
ответницата с посочена ел. поща nikeрере@abv.bg и телефон ********** за
връзка (потвърдено от свидетелката Л. като нейни телефон и електронен
адрес и установено от писмо рег. № С- 2967/28.03.2022 год. на „Виваком
България" АД за абонат на телефонния номер: ********** и на номер
********** и справка изх. № 265/18.03.2022 г. на „Нова броудкастинг груп"
ЕООД за потребителя на електронната поща nikeрере@abv.bg). Обява от
същия потребител за продажба на друг имот в селото не е публикувана, като
твърденията на ответницата, че публикували още една обява за продажба и на
друг нейн имот в селото на същата цена, като двете обяви стояли ден-два,
като впоследствие се отказали изобщо от продажби и свалили двете обяви на
18-19 май, преди ищецът да се свърже с тях, поддържано в разпита й от
свидетелката Л., са напълно опровергани от посочени доказателства. Вещото
лице, изготвило съдебно-техническата експертиза, включително и след оглед
на този имот е посочило, че имотът е ПИ 06416.501.424, ъглов, разположен на
две улици и в него има две едноетажни жилищни сгради, две стопански
постройки, остъклен навес, разположен между жилищните сгради, беседка.
Оградата към едната улица е телена, а към другата - телена, дървена и малък
участък - каменна ограда. Състоянието на имота е отлично - декоративни
вътрешни огради, площници около сградите, в задната част на сградите -
голяма площадка от бетон и настилка от чакъл; поддържани зелени площи,
дървесна растителност -плодни дръвчета, орех, три иглолистни дървета, а
покрай оградата - множество дървета „туя", кладенец, външна чешма и
водомерна шахта. Идентичността на имота, в който живее семействто на
ответницата, с този от снимката в обявата и с описанието му от сайта е
категорично установена от експерта, като същото се вижда и от
приложението към заключението - снимка, направена от вещото лице от
същата перспектива на място. Т.е. публикуваната от майката на ответницата
обява за продажба на къща в село Брестак за цена от 54 000 лв. е за имота, в
който семейството живее и тя е била активна от 19.05.2021 г. до вечерта на
21.05.2021 г. Това напълно кореспондира с показанията на свидетелката Г.И.
К.а (съпруга на ищеца), които се покрепят от показанията на свидетелката
С.Р.И. –В. (приятелка на семейството, без родствена връзка със страните), че
семейство К.и търсело къща на село, че разглеждали и видяли обявата в
интернет на 19.05.2021 г. вечерта, пратили съобщение на продавача, а на
другия ден той позвънил, представил се за „П.“ и след като потвърдил, че тази
7
къща се продава обзаведена, уговорили оглед на имота след работа. К.а
поканила семейство В. да отидат с тях на огледа и на 20.05.2021 г. надвечер,
според свидетелките К.а и В., двете със съпрузите си тръгнали с колата на К.и
да видят имота. Държали връзка с продавача „П.“ по телефона и той ги
напътвал, като на поискания от свидетелката К.а адрес той обяснил, че на
джипиеса адресът не излизал точно на тази улица и той ще им указва пътя.
Затова, като стигнали до селото – посочената от „П.“ бяла чешма, му
звъннали и той по телефона им казвал точно откъде да минат (така и
свидетелката В.), а като пристигнали ги чакал на оградата на имота - същия от
картинката на обявата. К.и слезли от колата, запознали се с лицето, което се
представило за „П.“ (св. В. чула името) и влезли през портата, която се
движела на колелца и се затворила след тях, като В. останали извън двора,
навън до колата и не могли да влязат. В., която разгледала снмките от обявата
при пътуването в колата и на место обиколила двора отвън, гледайки през
пролуките и над оградата е категорична, че това е имотът от обявата, като го
описва точно: имало ограда - част от нея мрежеста, отдолу под нея решетъчна
част с плексиглас и част тухлена ограда с малко камъни.; кафеникав портал;
по оградата имало нещо зелено - мрежа, която слагат по принцип по
зеленчуците; при обиколката видяла част от беседка в двор, засаден с райграс
и ситни камъчета, застлани като пътека; къщата изглеждала добре отвън и от
нея се виждала част от стая в червеникаво, кафеникаво, нещо смесено;
двукрилен, кафеникав прозорец; по външен вид къщата била годна за
обитаване, а дворът бил голям, имало поддържана трева. Наоколо нямало
изписани имена на улици и номера на адреси. През оградата се чували
гласовете на „П.“, Т., Г. и на още една жена. Други хора на улицата нямало и
те с мъжа си не видели, а като излезли от огледа семейство К.и, всички
веднага се качили в колата и си тръгнали за Варна. Т. и Г. били видимо
дволни от огледа, говорили си в колата и споделили, че къщата има всичко
необходимо „просто да си събуеш обувките и да влезеш“. Като наближили
Варна, ищецът се обадил на съответния човек и му казал, че тази къща му
харесва и че иска да я вземе, но че ще трябва да изтегли заем и че му е нужно
време. Казаното от свидетелката В. (която е очевидка) напълно кореспондира
на писмените доказателства и изцяло подкрепя казаното от свидетелката К.а,
чиито показания съдът преценява с оглед разпоредбата на чл. 172 ГПК и
напълно кредитира, като показанията на двете свидетелки са последователни,
безпротиворечиви, казаното е логично и житейски обосновано, подкрепено е
от писмените доказателства (във връзка с обявите) и от заключението на
вещото лице (местоположение и вид на имота и съответствието му с този от
обявата). Свидетелката К.а е описала имота отвътре много подробно,
включително всяка постройка, предназначението й - жилищните, мазата,
механата за купони“, къде са кучетата, мястото за инвентара, за дървата,
цветовете в дневната, банята, кухнята с уредите, състоянието им, вътрешното
разпределение, обзавеждането, последователността в която са водени от „П.“
да разгледат имота, както и напътствията му за начина, по който да спират
водата през зимата, да поддържат и косят тревата и т.н. и пререканията му с
жената – свидетелката Н. кой от хладилниците да им оставят. На огледа
други лица не са присъствали според К.а и потвърдено от В. чакаща отвън с
мъжа си, както и друг имот не им е показван - веднага след огледа на къщата
от обявата всички се качили в колата и си тръгнали (св. К.а и В.).
8
Само пет дни след огледа, на 25.05.2021 год. в гр.Варна, бил подписан
предварителен договор, на който „П.“ и свидетелката Н. представили пред
ищеца ответницата Д. П. П. като тяхна дъщеря и собственик на имота, с който
да се сключи договора и да й се плати капарото от 5000 лв., предвид че
ищецът настоявал да преведе парите по банков път. Предварителният договор
не сключили при нотариус, както било предварително говорено, а пред
кантората на нотариуса, като данните в предварително подготвената бланка
били попълнени преди това от свидетелката Л. (показанията й в тази насока)
и зачеркванията на попълнения текст за документите, удостоверяващи
собствеността и особените изисквания на закона - удостоверение за
административен адрес и за въвеждане в експлоатация на строеж, направила
същата свидетелка след възражения на купувача, че такива не са му
представени. Като приложен и удостоверяващ собствеността е посочен
нотариален акт № 171 т.VI, рег. № 6352. В предварителния договор имотът е
описан като находящ се в с.Брестак, общ.Вълчи дол, ул. „Цар Иван Шишман“
9, а именно: поземлен имот с жилищно сграда – 46 кв.м., жилищна сграда 61
кв.м., жилищна сграда 15 кв.м. и при цена на 54 000 лева, от които 5000 лева
задатък, а останалата сума от 49 000 лева – платима в деня на подписване на
сделката. Уговорили срок за сключване на окончателен договор на 25.06.2021
год. в кантората на Нотариус Н.. Плащането на капарото от 5000 лева по
сметка на ответницата на банка ДСК е доказано от ищеца с плагежното
нареждане от 25.05.2021 год.
На 28.06.2021 год. бил сключен и окончателният договор за продажба с
нотариален акт № 122, том.III, рег. № 2975, дело № 464 от 28.06.2021 год. на
Нотариус В.М. с рег. № 465 на НК и район на действие РС-Девня, вписан Вх.
рег. № 15.40, Дв.вх. № 1523 от 28.06.2021 год. акт. № 129, том.5, дело № 950
на СП-Варна. С него ищецът е закупил от ответницата следния недвижим
имот, а именно: ПИ с идентификатор № 06416.501.425 по КККР - с. Брестак,
общ. Вълчи дол, обл.Варна, одобрени със заповед № РД-18-1884/21.11.2018
год. на Изп.директор на АГПКК, с последно изменение на КККР, засягащо
имота и сградите в имота от 27.05.2021 г., с адрес на поземления имот: с.
Брестак, ул. „Цар Иван Шишман" № 9, с площ на имота 970 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване, с номер по предходен план 425, кв. 73, парцел I, заедно с
изградените в имота: ЖИЛИЩНА СГРАДА - еднофамилна, с идентификатор
№ 06416.501.425.1, със застроена площ от 46 кв.м., стар идентификатор по
предходен план: няма; ЖИЛИЩНА СГРАДА - еднофамилна, двуежатажна с
идентификатор № 06416.501.425.2, със застроена площ съгласно скица на
имота от 61 кв.м и с обща застроена площ -122 кв.м., стар идентификатор на
16 имота - няма и ЖИЛИЩНА СГРАДА - еднофамилна , едноетажна с
идентификатор № 06416.501.425.3, със застроена площ от 15 кв.м., стар
идентификатор и номер по предходен план: няма, заедно с всички
подобрения, трайни насаждения и приращения на имота, при съседи: ПИ №№
06416.501.797; 06416.501.426; 06416.501,432 и 06416.501.788 за сумата от 54
000 лева, платена от купувача в деня на подписване на договора. С
приложеното платежно нареждане от 28.06.2021 год. ищецът превел на
ответницата сумата от 49 000 лева с основание - покупка на имота в с.Брестак
ул. „Цар Иван Шишман“ № 9. В нотариалния акт било уговорено, че
9
владението на имота ще бъде предадено от продавача на купувача на
01.09.2021 год. Според свидетелката К.а (знае това от съпруга си), на
отложеното предаване на имота ищецът се съгласил, след като тази клуза му
била съобщена при самото изповядване на сделката и след като продавачката
Д. се разплакала, че баща й бил болен, опериран и искала време за
освобождаването на имота от родителите си, които нямало къде да живеят.
Според свидетелката К.а, в края на месец август, съпругът й бил в
отпуск и поискал да посетят имота и ако е възможно да влязат във владение
по-рано, като междувременно в предходния месец се чували с „П.“, за да
разберат как е минало лечението му в чужбина. „П.“ не вдигнал телефона, но
със съобщение им отговорил, че е в Полша. Въпреки това, ищецът и
съпругата му решили да отидат до селото, за да си видят имота и там заварили
„П.“ да влиза в двора. Той много се подразнил, станал много груб и агресивен
и им казал „Ето ти я къщата. Когато дойде първи септември, давам ти я, пали
си я, гори си я, продавай си я, каквото искаш това си прави“ и ги изгонил.
Според свиделката К.а, съпругът й много се притеснил и малко след като
тръгнали с колата, спрял на същата улица. От близката къща излязъл
възрастен мъж, представил се за дядо Ж., а те го попитали за „П.“, който
живее в купената от тях къща. Дядо Ж. се изненадал много и им казал, че
човекът от къщата не се казва „П.“, а Д. и че в селото се знае, че те не са
купили тази къща, а друг имот на Д. и им посочил запустял двор с руини на
същата улица срещу къщата на Д. и Н.. Тези показания на свидетелката К.а се
подкрепят от показанията на свидетеля Ж. Д.Ж., който е потвърдил пред съда
проведения разговор с ищеца, поради което и съдът напълно ги кредитира. На
другия ден, Т. К. посетил и кметицата в с.Брестак и тя потвърдила, че
въпросният човек не се казва П., а се казва Д. или Д..
Сутринта на 01.09.2021 г., пред свидетелката В., Т. К. се свързал по
телефона с продавачката Д. П. за предаването на имота, като тя му казала да
слезе и да си вземе ключовете от пощенската си кутия (на жилището му в
гр.Варна, кв. „Владислав Варненчик“). Заедно със свидетелката В. намерили
връзка стари ключове, обвити с хартия от брошура. Според свидетелката К.а,
едва с вещото лице по делото се опитали да отворят портичката на запустялия
двор в селото – имотът, който съпругът й на практика купил от Д..
Според заключението на вещото лице, закупеният от ищеца с
нотариалния акт имот ПИ 06416.501.425 е различен от този по обявата - ПИ
06416.501.424. Той също е ъглов имот, разположен на две улици, находящ се
на същото кръстовище, срещуположен диагонално на ПИ 06416.501.424. В
него има една едноетажна жилищна сграда, останки от разрушена сграда и
една полумасивна постройка. Оградата към едната улица е телена, а към
другата - телена и каменна ограда, като състоянието на имота е много лошо -
неподдържано от дълго време, висока тревна растителност, поради което не е
възможно да се влезе в имота, за да се изследва наличие на шахти и кладенци.
Вещото лице е изготвило приложение - снимков материал. Имотът, видно от
приложените документи, е придобит от ответницата с нот.акт №
171/20.12.2019 год., том. VI, рег. № 6352, дело № 993/20.12.2019 год. на
нотариус В.М., като тя го е закупила от И.Д.И. за сумата от 5 000 лева.
Според вещото лице, двата имота собственост на ответницата са разположени
на срещуположни ъгли на кръстовището, образувано от улиците „Цар Иван
10
Шишман" и „Цар Калоян" в с. Брестак и отстоят на разтояние 15 метра един
от друг.
Че докъм август 2021 г. на улица „Цар Иван Шишман“ е нямало табели
с изписани имена и номера на адресите, като такъв се появил изписан с
прясна боя след август 2021 г. на адреса на улица „Цар Иван Шишман“ №9
(запустялия имот) е свидетелствал М.Д.Д. – полицейски инспектор в района,
който има преки впечатления за това, тъй като на кръстовището с ул. „Цар
Калоян“ живее баща му.
Съдът не кредитира показанията на свидетелката Н. Ж.Л. по
отношение на казаното за двете обяви, времето през което са били активни,
промяната на намерението им (всичко е опровергано от писмените
доказателства в тази насока), както и не кредитира изнесеното от нея, че са
завели купувачите да огледат другия имот – запуснат и с разрушени
постройки, намиращ се по диагонал на същата улица и че купувачите са
решили да го купят на цена от 54 000 лв., въпреки че им е била показана
обитаваната, поддържана и обзаведена къща с двор за същата сума.
Свидетелката е заинтересована от изхода на делото (тя, заедно с Д. („П.“) е
участвала в целия процес по продажбата и е майка на ответницата - продавач)
и изнесеното от нея не е последователно, не се подкрепя от доказателствата и
е житейски нелогично. Показанията на свидетелките К.а и В. не са
разколебани от казаното от свидетелката Л., че на огледа са присъствали само
ищецът, жена и дете, тъй като то не е доказано, вкл. с показанията на
останалите двама свидетели на ответницата – св. Г.Ж. Х. и св. С.Г.Г.. Това е
така, тъй като показанията на тази група свидетели са неконкретни,
непоследователни, вътрешно противоречиви и в противречия помежду им.
Така свидетелят Г. Х. бил в имота по време на огледа от купувачите (работел
по оградата с Д.), но не е сигурен за датата, като посочва дълъг период от
време - от месец май до месец юли на 2021 год. Като време на пристигане на
купувачите първо е заявил по обяд, като после се е поправил, че времето е
било след обяд „след три-четири часа“ (от друга страна показанията на
свидетелките К.а и В. за организирането на семействата за огледа след
работно време са последователни, логични и детайлни). Преди тях, 15 мин.
по-рано, дошло с кола едно момче и носело сак, който оставило в дома.
Свидетелят е заявил, че във втората кола били мъж, жена и едно дете –
момче, като въззрастта на последното не можел да прецени. Не знае какво са
си говорили хората с домакините, но посочил, че те отишли на другата къща,
на ъгъла, но и тази къща (в която живиеели) също им показали. Като дошли,
първо Д. казал на Н. да даде „скица ли, документ ли за тази къща“, и всички
от втората кола седнали на беседката и след като приключили разговора на
беседката, тогава станали и отишли към къщата на ъгъла. На беседката
седяли Д. и хората от втората кола, които дошли. Познал е мъжът, но за
жената не можел да се сети. Свидетелят С.Г.Г. е приятел на ответницата.
Миналата година, около 24 май, ответницата го помолила да й закара багаж
дрехи за село. Тя му споменала, че продават къщата в Брестак, но не я е
разпитвал. На място В. и Д. правели оградата отвън. След няма и пет минути,
видял купувачи да идват - жена (посочил е свиделката К.а в залата) с мъжа си
и „едно детенце – на 10-11-12 години, нещо такова“. Д. се запознал с тях,
извикал жена си да даде ключовете и отишли в другата къща (има предвид
11
запустелия имот). През това време свидетелят седнал на беседката в двора на
тяхната къща с помощника на Д. -св.Х.. Купувачите и Д. се върнали след 10-
15 минути, най-много. Когато слязъл от своята кола, тогава Д. и Г. били навън
и правели оградата и сака не бил изкарал даже от колата, когато дошли хората
купувачи за имота. Жена му (на Д. - св.Н.) донесла нотариалния акт и отишли
да показват другия имот, другата къща. След десет-петнадесет минути най-
много се върнали. Свидетелят ги чакал да се върнат. Когато се върнали, Д.
казал на жена си да изкара документите и дошли на беседката. Тогава
свидетелят станал, занесъл сака и заминал. По отношение на тези факти,
свидетелката Л. е посочила, че на този ден тя си гледала домашната работа, а
Д. навън си работил с Г. - правели дървена ограда. Дошли мъж, жена и дете -
около десетгодишно момиченце. Нямало други хора с тях в колата. Отишли с
Д. и с хората до имота, който продавали (запуснатия имот). Те влезли,
огледали го, после се върнали в другия имот, в който понастоящем живеели.
Там било другото момче (св. Стилиян), който имал работа наблизо. Показали
им (на купувачите) документите в беседката, но те искали да огледат имота, в
който живеели с Д.. След това си тръгнали и след час се обадили, че ще купят
продавания имот. Противоречията в показанията на тази група свидетели са
съществени и те са по отношение на датата на огледа, на хората, посетили за
оглед имота, като свидетелите не са посочили еднозначно нито пола, нито
възрастта на детето, придружаващо купувачите (св. Л.- момиче, св. Х. –
момче, а св. Г. – „дете на 10,11.12 г.“), разпознаването на самите купувачи в
залата (св. Х. е разпознал само ищеца, а св. Г. – само св. К.а), нито са
посочили безпротиворечиво поредността на твърдяните като извършени
действия след пристигането на купувачите, твърдяния оглед на другия имот,
събеседването на беседката (сочено от различните свидетели както преди,
така и след огледа на другия имот), показването на документи и вида им,
момента на оставянето на сака от св. Г. (св. Х., че това е сторено преди
срещата с купувчите, а св. Г. – накрая, след срещата и преди да си тръгне),
както и че на беседката преди купувачите, седнали св. Х. и св. Г. – заявено
само от св. Г. (св. Х. изобщо не е сочил да е сядал на беседката, а твърди да
си е вършил работата по оградата). Липсва житейска логика в казаното от св.
Л., че на купувачите (които били заведени да огледат продавания изоставен
имот с порутени сгради) била показана и тяхната поддържана и готова за
живеене къща, само защото купувачите настоявали да я видят и само час след
това те поискали да купят запуснат двор с разрушени сгради на цена от 54 000
лв., на която бил обявен и поддържания двор с годните за обитаване сгради
(освен това, вещото лице е посочило в заключението си, че в запуснатия имот
изобщо не можело да се влезе). От друга страна показанията на свидетелките
К.а и В., че ищецът и съпругата му са били много доволни от огледа,
обсъждали са в колата докато пътували към гр.Варна предложението за
хубавия имот с къща и обзавеждане и са били нетърпеливи да дадат оговор
веднага (още докато са пътували са звъннали да кажат, че я искат и да се
свали обявата; писмените доказателства за датата на свалянето на обявата
след огледа също са в подкрепа на това, за разлика от опроверганите
показания на св. Л., че свалянето на обявата е преди огледа) са логични и
потвърждават твърдението, че огледът е бил само на „хубавия имот“, в който
семейството на ответницата живее. Затова и предвид изложеното, съдът не
дава вяра на показанията на свидетелите на ответницата в горната насока.
12
Свидетелката К.а е съпруга на ищеца и по правило показанията й следва
бъдат преценявани при хипотезата на чл. 172 от ГПК, като се отчита
евентуалната й заинтересованост. В случая, показанията на тази свидетелка
кореспондират напълно с писмените доказателства по делото и със
заключението на вещото лице, подкрепят се и се допълват в различни части
от показанията на свидетелите В., Ж. и Д., логични и последователни са,
поради което те напълно се кредитират от съда. Затова и оплакванията във
въззивната жалба срещу кредитирането на показанията на тази свидетелка и
несподеляне на показанията на свидетелите на ответницата са неоснователни.
Свидетелката Л. е заявила пред съда, че лично е попълнила
предварителния договор, в колата спряна в пресечката след светофара на
„Сливница“, зад „Експресбанк“ и че на попълването Т. не е бил в колата. Дала
му нотариалния акт, скицата, личната карта на Д., за да свери всички данни,
попълнени от нея в предварителния договор. При нотариуса ходили Д., ищеца
и Д., но се върнали бързо, защото имало много хора и там им казали, че
предварителният договор, може и да не е пред нотариус. В „Банка ДСК“
превели капарото. При сключване на окончателния договор свиделката не е
присъствала, но тя лично занесла документите на нотариуса.
От събраните по делото доказателства (писмени такива и показанията
на свидетелите на ищцовата страна) категорично се установява, че заради:
публикуваната от Н. Л. в са та обява със снимка на къщата в с. Брестак за
цена от 54 000 лв.; уговарянето на оглед на същата къща с лицето
представило се за „П.“ (съжителстващия с Н. Л. мъж Д.), отговорило на
интереса на ищеца от номера от обявата; развеждането на купувачите от „П.“
и Н. именно в къщата от снимката с обяснения за предназначението на всяка
постройка и помещение, с препоръки за ползването й и уверенията, че се
продава с обзавеждането; липсата на посочен номер на продавания имот и
административен адрес на показаната им къща; упътването на купувачите до
къщата по телефона от „П.“ (предвид обяснението, че на навигацията не
излизал точния номер); индивидуализирането на имота с улица и номер в
предварителния договор, но без преди това да е бил известен на ищеца
административния адрес на огледаната къща или неговия идентификатор
(документи от „П.“ и Н. преди това не са му били представени); близките
характеристики по документи на двата имота, собствени на Д. П. (на една
улица са, разположени по диагонал, ъглови имоти, с подобни идентификатори
и наличие на по три сгради във всеки (в запуснатия имот те също са посочени
като съществуващи)); сключване на договора за посочената в обявата за
хубавата къща цена от 54 000 лв.; уговореното на сделката, по настояване на
продавачката Д. П., отложено предаване на имота, заради молбата й за повече
време родителите й (поддържан неверен факт, предвид че е дъщеря само на
Н.) да се изнесат от къщата, в която живеят, у ищеца е била създадена от Н. Л.
и съжителстващия с нея мъж Д., представил се за „П.“ и поддържана от тях и
от ответницата Д. П. невярна представа за предмета на договора – кой е
продавания имот и при сключването на сделката Т. К. е имал увереността, че
купува имота от обявата, който е огледал и представлява добре стопанисвано
дворно място с идентификатор № 06416.501.424 с общо три постройки в него
- сграда 06416.501.424.1 - жилищна сграда - еднофамилна, брой етажи 1,
застроена площ 54 кв.м., сграда 06416.501.424.2 - жилищна сграда -
13
еднофамилна, брой етажи 1, застроена площ 42 кв. м.с. и сграда
06416.501.424.3 - селскостопанска сграда, брой етажи 1, застроена площ 48
кв. м.с, находящ се в с.Брестак на ул. „Цар Иван Шишман“ № 4, като
ответницата е знаела за измамата (тя се явила за подписване на
предварителния договор и при изповядване на сделката и знае за предмета на
договора; получила е парите (многократно надхвърлящи сумата, за която
самата тя е купила изоставения имот); не е възразила по поддържаната
невярна представа, че мъжът е нейн баща и се казва „П.“ и е знаела, че
продава изоставения имот, а не обитаваната от майка си и Д. къща (молила е
купувача за отлагане предаването на владението по съображения, че баща й е
болен, а родителите й няма къде да се изнесат да живеят); а след сделката не е
предала имота, а е оставила ключове в пощенската кутия на ищеца (индиция
за знанието -нежеланието да се среща с купувача след измамата).
С оглед изложените съображения, се налага извода за наличието на
всички предпоставки от фактическия състав на чл. 29 от ЗЗД, поради което и
искът за унищожение на договора за продажба от 28.06.2021 г., поради
измама, е основателен и следва да бъде уважен.
С оглед унищожаването на договора за продажба на имота поради
измама, основателен се явявява и обусловения иск по чл. 34 ЗЗД, вр. чл. 55,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД за връщане на платената от купувача на продавачката цена
по договора в размер на 54 000 лева (платена с две платежни нарежданияза
(сумата от 5000 лева от 25.05.2021 год. и 49 000 лева при изповядване на
нотариалната сделка с платежно от 28. 06. 2021 год.) и той следва да бъде
уважен.
Като е достигнал до идентичен правен извод по подобни съображения,
окръжният съд е постановил правилен съдебен акт, който не страда от
визираните в въззивната жалба пороци и следва да бъде изцяло потвърден.
С оглед изхода от спора и на осн. чл. 78, ответницата Д. П. дължи на
ищеца Т. К. сумата от 3 000 лв., представляваща сторените от него разноски
за заплащане на адвокатско възнаграждение на адв. Т. за въззивното
производство.
По изложените съображения, Апелативен съд гр.Варна,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1597 от 09.12.2022 г., постановено по
гр.д. № 2304/2021 г. по описа на Варненския окръжен съд.
ОСЪЖДА Д. П. П. с ЕГН:********** и постоянен адрес: гр. Варна,
ж.к. „Възраждане" № 47, вх.5, ет.7, ап. № 10, с адрес за призоваване: с.
Брестак, общ.Вълчи Дол, обл.Варна, ул. „Цар Иван Шишман" № 4, да заплати
на Т. Х. К. ЕГН:********** и адрес: гр.Варна, ж.к.„Владислав Варненчик"
№408, вх.6, ет.5, ап.15, сумата от 3 000 лв., представляваща сторените от
ищеца във въззивното производство разноски за заплащане на адвокатско
възнаградение.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ, в едномесечен
срок от връчването на препис от него на страните и при условията на чл.280
14
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15