№ 1332
гр. София, 18.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Величка Борилова
Зорница Гладилова
при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова
като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно гражданско дело
№ 20251000502430 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.
С решение № 4815/23.7.2025 г. по гр.д.№ 13442/2023 г. на Софийския градски
съд, ГО, I-18 състав е отхвърлен като неоснователен иска, предявен от „Куадрига“ ЕООД
срещу П. М. Г., С. В. Г. и В. Л. Г. с правно основание чл.124 ГПК, с който се иска да бъде
признато за установено, че ответниците не са собственици на търговски обект, находящ се в
гр. ***, ул. „***“ № *, със застроена площ 58.15 кв. метра, при съседи: изток - ул. „***“, от
запад - стълбище, север - вход за заден двор и паркинг, юг - коридор и отгоре - помещения
на фирма „Рила стил“, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.300.233.4.3 в КККР на гр. София, одобрена със заповед № РД-18-32/1.4.2016 г. на
изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. ***, ул. „***“ 119, ет.1, намиращ се на първия
етаж в сграда с идентификатор 68134.300.233.4, с предназначение на самостоятелния обект:
за търговска дейност, площ: 58.15 кв. метра, при граници: на същия етаж - няма, под обекта -
няма, над обекта - 68134.300.233.4.4, заедно със съответните идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Срещу това решение е подадена въззивна жалба от „Куадрига“ ЕООД, което
моли въззивния съд да го отмени и да постанови друго, с което да уважи предявения иск.
Сочи, че решението е неправилно поради нарушаване на материалния закон, съществено
нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Счита, че докладът на
първоинстанционния съд, обективиран в определение № 4780/1.4.2024 г. и обявен за
окончателен с определение в съдебното заседание на 30.5.2024 г. не съдържал указание как
се разпределя доказателствената тежест за подлежащия на доказване основен факт по делото
– процесният обект има ли правен статут на самостоятелна вещ, представлява ли
самостоятелен обект в сграда и в частност - самостоятелен обект в сграда с предназначение
„за търговска дейност“. Това нарушение на съдопроизводствените правила довело до
1
неизясняване на делото от фактическа страна, до необоснованост на фактическите изводи на
СГС и до неприлагане на императивни материалноправни норми относно правния статут на
самостоятелните обекти в сградите. СГС е изследвал само непрекъснатата верига на
правоприемство на ответниците от техните праводатели назад във времето от 1991 г. до 2022
г., но не и кога и как спорният обект е придобил правен статут на самостоятелна вещ.
СГС не бил обсъдил приетите по делото доказателства във взаимната им
връзка и не е извел от тях всички относими към правния спор обстоятелства, които се
установяват от тях. Не обсъдил и всички доводи на ищеца. Строителството на сградата на
ул. „***“ № * било разрешено през 1957 г. и тя била въведена в експлоатация през 1959 г.
като административно- производствена сграда, на шивашко предприятие - ТПК „Димитър
Благоев“. През 1962 г. сградата била одържавена и предоставена за стопанисване на
държавното предприятие „Витоша“ - София, въз основа на което е образувана държавната
фирма „Рила“ по Указ № 56/1989 г., чиито правоприемници са „Рила - стил“ ЕООД, „Рила
комерс“ ЕООД, „Лилия - С“ ЕООД и „Враца - стил“ ЕООД. Действащите към 1957 - 1959 г.
строителни правила и норми относно административно-производствените сгради и обектите
в тях изключвали в 6-етажната сграда на ул. „***“ № * в гр. София да има самостоятелен
обект в сграда, представляващ търговски обект „кафе“. Към 1991 г. спорното помещение
може и да се използвало като стая за почивка, в която служителите и работниците на
държавната фирма „Рила“ да са си приготвяли и да са пили кафе по време на
регламентираните си почивки в рамките на работното си време, но това не го правело
самостоятелна вещ и самостоятелен обект на правото на собственост. В протокола на
ликвидационната комисия на държавната фирма „Рила“ от 24.07.1991 г., който е в
изпълнение на разделителния протокол от 3.5.1991 г., към който препраща заповед № 17-
35/20.6.1991 г. на министъра на индустрията, търговията и услугите, се разпределяли само
ползването на помещенията в сградата между четиримата нейни съсобственици: „Рила -
стил“ с 5/10 части, „Рила - комерс“ с 3/10 части, „Враца - стил“ с 1/10 част и „Лилия - С“ с
1/10 част. С нотариален акт № 148/1.9.1999 г. „Рила - комерс“ ЕООД продала на
съсобственика си „Рила - стил“ ООД 3/10 идеални части от масивна административно-
производствената сграда“, а не разпределените й с протокола от 24.7.1991 г. за ползване 17
стаи на II, IV и V етажи, складове, стол и кафе като самостоятелни вещи - обекти на правото
на собственост. Протоколът от 24.7.1991 г. нямал вещноправно действие и не обособявал
спорното помещение като самостоятелна вещ - обект на право на собственост.
В решението било прието, че в спорния обект се установява изградена
тоалетна към 1999 г. и електроинсталация със самостоятелна партида към 2010 г., а в
допълнителното заключение по СТЕ на в.л. Б. Т. било установено, че от процесното
помещение няма непосредствен достъп до електромерното табло, , че ВиК инсталацията е
нова, изградена от PVC тръби, като вертикалният щранг влиза в стената в зоната близо да
тавана и продължава към горния етаж в сградата, че от тоалетната чиния отходните води се
оттичат в канализацията чрез монтирана помпа, тъй като хоризонталните щрангове са на по-
високо ниво от тоалетната чиния сочело, че след въвеждането в експлоатация на сградата на
ул. „***“ № 199 в гр. София през 1959 г., е била извършена реконструкция на спорното
помещение от 58.15 кв. метра в северната част на първия етаж на тази сграда, с цел то да
придобие правен статут на самостоятелна вещ, какъвто статут обаче можело да придобие
само въз основа одобрен архитектурен/инвестиционен проект, предвиждащ обособяването
му като самостоятелна вещ - самостоятелен обект в сграда с определено предназначение. По
делото липсвали проекти и строителни книжа за промяна на предназначението на
помещението от 58.15 кв. метра в северната част на първия етаж на сградата на ул. „***“ №
* в гр. ***. В чертежите по част архитектурна на заснемане за възстановяване на
строителните книжа на административно-производствената сграда на ул. „***“ № * в гр.
***, одобрени на 07.07.2014 г. от гл. архитект на район Възраждане на Столична община,
които на основание чл.145, ал.5 ЗУТ имали правното значение на одобрен инвестиционен
проект, спорното помещение е обозначено като „работилница“, която нямала правен статут
на самостоятелна вещ. Това опровергавало верността на записа в КККР на гр. София, че
спорното помещение с площ от 58.15 кв. метра представлява самостоятелен обект в сграда с
2
предназначение „за търговска дейност“, вкл. и оборимата презумпция по чл.2, ал.5, изр.1
ЗКИР за вярност на тези кадастрални данни. Отразеното в КККР предназначение на СОС
68134.300.233.4.3 имало доказателствено значение доколкото източникът на тези данни имал
доказателствено значение. Тежестта на доказване относно този източник била на
ответниците, защото те черпят от него благоприятни за себе си правни последици.
Ответниците не представили по делото правния акт, който обособявал спорното помещение
като самостоятелен обект в сграда с предназначение „за търговска дейност“. Такъв акт
можел да е само одобреният инвестиционен проект за административно-производствената
сграда на ул. „***“ № * в гр. *** или инвестиционен проект за изменение на
предназначението на помещението в площ 58,15 кв. метра в северната част на първия етаж
на тази страда. Приетите по делото нотариални актове, с които се прехвърляло правото на
собственост върху спорното помещение, не били акт, с който се определя предназначението
на това помещение били форма на транслативна правна сделка. Обектът на транслативната
сделка нямал правен статут на самостоятелна вещ според одобрени архитектурни/
(инвестиционни) проекти, съответстващи на императивните материалноправни норми по
устройство на територията, към градоустройствените изисквания към сградите и към
самостоятелните обекти в тях, поради което и транслативните сделки били нищожни поради
противоречие със закона или липса на предмет. Същото се отнасяло и за приетия като
доказателство по делото протокол от 24.07.1991 г., тъй като волята на собственика не е
достатъчна за обособяването на самостоятелен обект в сграда като отделна самостоятелна
вещ и за определяне на предназначението й, а бил необходим индивидуален
административен акт, издаден от компетентния орган по ЗУТ или предхождащите го закони
със същия предмет на правно регулиране, който да установи, определено помещение в
сградата съответства на нормативните изисквания за самостоятелен обект с
предназначението, което собственикът иска.
Въззиваемите П. М. Г., С. В. Г. и В. Л. Г. оспорват въззивната жалба и молят
въззивния съд да потвърди постановеното решение. Оспорват да е налице непълнота на
изготвения по делото доклад и нарушение на процесуалните правила. Въззивникът не
установил правото си на собственост върху цялата сграда. Към 1957 - 1959 г., когато
сградата на ул. „***“ № * била построена и въведена в експлоатация липсвали правила и
норми за строителство на административни сгради. Регламентация на производствените
сгради за първи път се появява през 1965 г. –„Основни положения за проектиране на
производствени сгради и съоръжения на промишлени предприятия“, отпечатани в "Бюлетин
за строителство и архитектура", кн. 8 от 1965 г. През 1988 г., на основание чл. 201 от
отменения ЗТСУ са приети Норми за проектиране на производствени сгради и промишлени
предприятия, които отменят „Основни положения за проектиране на произвоствени
сгради...“ от 1965 г. През целия предходен период термин „административно-
производствена сграда“ не съществувал. Строителните правила разграничавали
„административни“ и „производствени“ сгради. Отделно, че такъв аргумент - че през 1959 г.
било невъзможно в 6-етажната сграда на ул. „***“ № * да има самостоятелен обект,
представляващ търговски обект „кафе“, в исковата молба не се съдържа. В отхвърления
отрицателен установителен иск на „Куадрига“ ЕООД се твърдяло, че сега, понастоящем, в
актуалния момент, процесния обект със застроена площ 58,15 кв. м., заснет като
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.300.233.4.3, не е собственост на П., В.
и С. Г. и че същия не отговаря на изискванията за самостоятелен обект в сграда в светлината
на действащото понастоящем в страната законодателство.
В т.6 от Протокол от 24.07.1991 г. на ликвидационната комисия при фирма
„РИЛА“ било записано: „Горното разпределение е окончателно и всяка от фирмите
приемащи горните средства следва да предприеме действия за оформяне на собствеността. “,
което означавало, че се разпределя собственост, а не право на ползване. Фирма „РИЛА-
СТИЛ“- София, която по-късно е прехвърлила собствеността си в сградата на „Куадрига“
3
ЕООД, е получила тази собственост именно на база на същия протокол /т.11 от документите
към Нотариален акт № 87, том № VI, per. № 14905, дело № 996/2007 г./
Съгласно § 1 от ДР на Закона за кадастъра и имотния регистър и съгласно § 5,
т. 39 от ДР на ЗУТ основната характеристика на самостоятелния обект на правото на
собственост освен обособеността му като етаж, или част от етаж е и тази да може да се
ползва самостоятелно, което било напълно присъщо на процесния имот. Процесният имот
напълно отговарял на законовите изисквания за самостоятелен обект на правото на
собственост: обособеност и самостоятелно функционално предназначение. За процесния
имот са съществували два инвестиционни проекта,които обаче не са запазени понастоящем в
цялост - оригиналния проект на сградата от 1957 г., както и одобрените архитектурен проект
и строителни книжа, разработени специално за този имот/обект /процесния имот с площ
58.15 кв.м./, упоменати в нотариален акт № 22/12.08.1999 г. на нотариус Е. К.. Допълнително
възможността самостоятелните обекти да съществуват като такива и без налични
строителни книжа, при това не само в хипотезата, когато те не са били запазени /както в
настоящия случай/, но дори и ако изобщо не са били съставяни такива съществувала като
изрично уредена процедура в нормативната база, с която е предвиден механизъм за
регистрация в кадастралната карта на самостоятелните обекти с липсващи инвестиционни
проекти, чрез измервания на място /вж. чл.17, ал.З, т.2 на Наредба №РД-02-20-5/15.12.2016
г./, изпълнявани от оправомощени за целта лица /вж. чл.16, ал.1 и чл.19, ал.1 от ЗКИР/.
В представените по делото чертежи по част архитектурна на заснемане за
възстановяване на строителни книжа на Административно- производствена сграда на адрес:
гр. ***, ул. „***“ № *, одобрени от гл. архитект на р-н „Възраждане“, спорното помещение
било обозначено като „работилница“, но това само показвало, че проектът предвижда
самостоятелен обект на собственост и обособяването на обекта на правото на собственост е
станало още през 1957 г., като кадастралната карта отразявала този обект, а
предназначението на обекта нямало отношение към правото на собственост.
Още в разделителния Протокол от 24.07.1991 г. обектът е наименуван като
„кафе- партер“. Под това наименование, както и под наименованието „партерно кафе“ или
„търговски обект“ той се среща и във всички последващи документи. Процесният
самостоятелен обект е регистриран и има самостоятелен идентификатор 68134.300.233.4.3
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София още при създаването и
одобряването на съответната кадастрална карта и кадастрални регистри, което е сторено със
Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК. Обектът не бил
обособяван като изменение на кадастралната карта след одобряването на същата и не
попадал в обхвата на действие на чл.58 от Наредба № 3 от 28 април 2005 г. В представената
Схема № 15-99664830.08.2022 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.300.233.4.3, ясно е посочено, че „самостоятелният обект“ се намира на етаж 1 в сграда
с идентификатор 68134.300.233.4, която е с предназначение „промишлена сграда“, като за
обекта е посочено предназначение на самостоятелния обект: За търговска дейност“, Площ:
58,15 кв.м“. Промените, свързани с функционалното предназначение на обекта, са без
правно значение за собствеността и реалното му съществуване и запазване /така Решение №
160/8.12.2015 г. по гр. дело № 4389/2014 г. на I г.о. на ВКС/.
Съдът като обсъди представените по делото доказателства и доводите на
страните и съобразявайки правомощията си по чл.269 от ГПК, намира следното от
фактическа страна:
Първоинстанционното производство е образувано по предявен от „Куадрига“
ЕООД срещу П. М. Г., С. В. Г. и В. Л. Г. иск с правно основание чл.124 ГПК, с който се иска
да бъде признато за установено, че ответниците не са собственици на търговски обект,
находящ се в гр. ***, ул. „***“ № *, със застроена площ 58.15 кв. метра, при съседи: изток -
ул. „***“, от запад - стълбище, север - вход за заден двор и паркинг, юг - коридор и отгоре -
помещения на фирма „Рила стил“, заснет като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.300.233.4.3 в КККР на гр. София, одобрена със заповед № РД-18-
4
32/1.4.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. ***, ул. „***“ 119, ет.1,
намиращ се на първия етаж в сграда с идентификатор 68134.300.233.4, с предназначение на
самостоятелния обект: за търговска дейност, площ: 58,15 кв. метра, при граници: на същия
етаж - няма, под обекта - няма, над обекта - 68134.300.233.4.4, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. В
исковата молба е посочено, че ответниците не са собственици на частта с площ от 58.15 кв.
метра от първия етаж на сградата на ищеца с идентификатор 68134.300.233.4, която част е
заснета в КККР на гр. София като СОС 68134.300.233.4.3, защото тя не отговаря на
нормативните изисквания за самостоятелен обект в сграда, а още по-малко на нормативните
изисквания за самостоятелен обект в сграда с предназначение за търговска дейност, поради
което не може да бъде обект на правото на собственост и на транслативни сделки.
Праводателят на ищците „Актива - 1“ ООД не е бил собственик на частта с площ от 58.15 кв.
метра от първия етаж на сградата на ищеца с идентификатор 68134.300.233.4. „Куадрига“
ЕООД твърди, че е собственик на процесната част, тъй като е собственик на цялата сграда с
идентификатор 68134.300.233.4 въз основа на посочения договор за прехвърляне на
недвижими имоти вместо изпълнение на парично задължение, сключен с между „Рила стил“
ЕООД с нотариален акт № 55/27.10.2015 г. на нотариус В. М., евентуално - въз основа на
чл.92 от ЗС, като собственик на ПИ 68134.300.233, придобит със същия договор. Нито по
отношение на „Куадрига“ ЕООД, нито по отношение на „Рила стил“ ЕООД е „установено
друго“ по смисъла на чл.92 от ЗС относно спорната част с площ от 58,15 кв. метра на първия
етаж от сградата с идентификатор 68134.300.233.4.
Ответниците П. М. Г. и С. В. Г. оспорват предявения иск като неоснователен. В
Нотариален акт № 87 от 27.12.2007 г. било посочено, че „Рила стил“ ЕООД не е собственик
на процесния търговки обект /„партер-кафе“/, находящ се в партера на сградата, със
застроена площ 58.15 кв.м. С Нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти вместо
изпълнение на парично задължение № 55, том. Ill, per. № 10283, дело № 385/2015 г., „Рила
стил“ ЕООД прехвърлило на „Куадрига“ ЕООД изрично посочени имоти, като процесният
търговския обект, находящ се в партера на сградата, със застроена площ 58,15 кв.м., не бил
изключен, на който обособен обект обаче, дружеството заемополучател и прехвърлител
„Рила стил“ ЕООД не било собственик. Нотариален акт № 55, том. Ill, per. № 10283, дело №
385/2015 г., не пораждал и не можело да породи транслативен вещноправен ефект по
отношение на търговския обект, находящ се в партера на сградата, със застроена площ 58,15
кв.м., тъй като никой не може да прехвърли права, които не притежава. Ответниците били
собственици на процесния имот на основание Нотариален акт № 86/28.07.2022 г., том IV, рег.
№ 8385, дело № 622/2022 г., 28.07.2022 г., който придобили по договор за покупко-продажба
от собственика „Актива - 1“ ООД. От момента на закупуването му само те владели имота,
като плащали и дължимите данъци. В полза на ответниците можело да се проследи
правоприемството във времето и придобиването на спорния имот от 1991 г. до 2022 г., когато
те станали негови собственици. Установено било друго по смисъла на чл. 92 ЗС, тъй като в
хронологичен ред се установява, че процесният имот съставлява отделен обект, който е бил
предмет на самостоятелно притежание на всички предходни праводатели. При липсата на
придадени идеални части от земята била налице хипотезата на право на строеж, отбелязана
във всеки от документите, респ. с нея по категоричен начин се обосновава наличието на
„друго“.
Конституирания с определение от 15.05.2025 г. ответник В. Л. Г. е заявил, че се
присъединява към мотивите, изложени в писмения отговор на останалите двама ответници.
Процесният имот е индивидуализиран от изслушаната основна съдебно-
техническа експертиза като вещото лице е уточнило, че сградата, в която се намира е на
адрес гр. ***, ул. *** № *. Съгласно кадастралната карта и кадастрални регистри на гр.
София е със застроена площ 950 кв.м., на 6 етажа и се състои от 4 самостоятелни обекта,
5
както следва: 1./ Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 68134.300.233.4.1 -
инфраструктурен обект, ниво -1, площ 35 кв.м.; 2./ Самостоятелен обект с кадастрален
идентификатор 68134.300.233.4.3 - за търговска дейност, етаж 1, площ 58.15 кв.м.; 3./
Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 68134.300.233.4.4 - за делова и
административна дейност, на 6 нива, без посочена площ и представляващ основната част от
сградата. - Самостоятелен обект с кадастрален идентификатор 68134.300.233.4.5 - за
търговска дейност, на 1 ниво, площ 613.60 кв.м.
Не се спори по делото, а и от представените доказателства е видно, че цялата
сграда е била собственост на държавна фирма „РИЛА“ – София, която видно със Заповед №
РД-17-35/20.06.1991 г. на министъра на индустрията, търговията услугите /лист 52 от
делото/, считано от 21.06.1991 г. е прекратена като изрично е предвидено, активите и
пасивите на прекратената фирма по баланса й към 31.03.1991 г., както и другите права и
задължения, да се поемат от четири новообразувани държавни фирми: „РИЛА- СТИЛ“,
„РИЛА-КОМЕРС“, „ЛИЛИЯ-С“ и „ВРАЦА-СТИЛ“. В т.5 от заповедта е разпоредено
назначаването на комисия, която да извърши всички необходими действия по прекратяване
на фирмата и преминаването на активите й към новообразуваните фирми.
С Протокол от 24.07.1991 г., ликвидационната комисия при фирма „РИЛА“ –
София, на основание Заповед № РД-17-35/20.06.1991 г. на министъра на индустрията,
търговията и услугите, е извършено разпределение на сградата на ул. „***“ № * – описана
като „основната сграда, дворното място, асфалтовата площадка и металната ограда,
възлизащи на първоначална стойност 544 800 лв. и остатъчна стойност 319 344 лв.“, която е
била собственост на прекратената фирма „РИЛА“-София. Извършено е разпределение на
описаните основни средства като фирма „РИЛА-КОМЕРС“ София получава 3/10 от
посочените средства, които 3/10 възлизат на 163 440 лв. по първоначална стойност и 95 804
лв. по остатъчна стойност, като конкретното разпределение на помещения и квадратури,
които получава „РИЛА-КОМЕРС“ - София е посочено на стр. 4 от Приложение № 1 към
Протокол от 24.07.1991г. Новообразуваната фирма „ВРАЦА-СТИЛ“ Враца получава 1/10 от
посочените средства, която 1/10 възлизат на 54 480 лв. по първоначална стойност и 31 984
лв. по остатъчна стойност, като конкретното разпределение на помещения и квадратури,
които получава „ВРАЦА-СТИЛ“ Враца е посочено на стр. 6 от Приложение № 1 към
Протокол от 24.07.1991г. /лист 60 от делото/. В Приложение 1 към Протокол от 24.07.1991 г.
„ВРАЦА-СТИЛ“ Враца получава и „партер- кафе“ с площ от 58.15 кв.м. По силата на този
разделителен протокол фирма „РИЛА СТИЛ“ получава 5/10 от описаните средства.
С Решение от 28.12.1991 г. на Софийски градски съд, Фирмено отделение, 3
състав, по фирмено дело № 14464/1991г. се преобразува държавна фирма „Рила-комерс“ в
еднолично дружество с ограничена отговорност с държавно имущество „Рила-комерс“
ЕООД.
Със Заповед № РД-17-2.31/05.08.1991 г. на министъра на индустрията,
търговията и услугите се преобразува държавната фирма „Враца-стил“ в еднолично
дружество с ограничена отговорност „Враца-стил“ ЕООД.
С Решение от 23.08.1991 г. на Врачански окръжен съд по гр. дело № 3361/1991
г. се вписва в търговския регистър на Окръжен съд - Враца „„Враца-стил“ ЕООД.
Видно от Акт за държавна собственост (АДС) № 4774/05.02.1969 г. на
Коларовски РНС /сега район „Сердика“/ /лист 79 от делото/ имота, находящ се на ул. „***“
№ * е предаден на ДИО „Рила“, а по силата на Заповед № РД-17-35/20.06.1991 г. на
министъра на индустрията, търговията и услугите част от сградата е предадена и е в
уставния фонд на „Рила-стил“ ЕООД като са изброени изрично помещенията, които са
предадени на партера и на 1, 2, 3 и 4 етажи. На стр. 2 от този акт е направена забележка като
изрично е вписано от районната администрация, че „Със Заповед № РД-16-167/22.06.1993 г.
на министъра на промишлеността на фирма "Враца Стил“ ЕООД се предоставя и е включено
в баланса на същото партер-кафе с квадратура 58.15 кв.м. от сградата, находяща се на ул.
„*** “ № *"'.
6
С Решение № 3 от 29.03.1996 г. на Врачански окръжен съд, Фирмено
отделение, по ф.д.№ 3361/1991г. едноличното дружество с ограничена отговорност „Враца-
стил“ ЕООД се преобразува в еднолично акционерно дружество „Враца-стил“ ЕАД .
На основание Решение № 4 от 05.05.1997 г. на Врачански окръжен съд.
Фирмено отделение, по ф. дело № 3361/1991 г. едноличното акционерно дружество „Враца-
стил“ ЕАД се трансформира в акционерно дружество „Враца-стил“ АД.
Видно от писмо с peг.№ 26-В-363/23.11.1999 г. от Министерството на
промишлеността във връзка с договор за продажба на акции, по отношение на „Враца-стил“
АД е посочено, че в активите на дружеството са включени и взети предвид...и следните
дълготрайни активи: в гр. София: част от сграда /58.15 кв.м./, находища се на ул. „***" № *.
Видно от Нотариален акт № 148, том. I, per. № 1826, дело № 171 от 1999 г.
/лист 69 от делото/, „Рила-комерс“ ЕООД продава на „Рила-стил“ ЕООД собствените си 3/10
ид. части от масивна административнопроизводствена сграда на шест етажа, с разгърната
площ 4 843.70 кв. м., административна сграда на един етаж, заедно с 2/3 от масивен гараж
със застроена площ 108.55 кв.м., състоящ се от три гражни клетки, собствените си 3/10 ид. ч.
от дворното място, върху което са построени гореописаните сгради, находящи се в гр. ***,
ул. „***“ № *.
Представено е извлечение от баланса на „Враца-стил“ АД към 31.03.2001 г.
/лист 81 от делото/, съгласно което в сметка 203 е включена: „част от сграда на ул. „***" № *
– 58.15 кв.м..
С Нотариален акт № 186. том IV. per. № 19864, дело № 736 от 2005 г., „Враца-
стил“ АД е признато за собственик на „търговски обект, находящ се в гр. София. Столична
община - р-н „Възраждане“, на ул. „***“ № *, на партера на сградата, със застроена площ
58.15 кв.м.“.
С Нотариален акт № 60/ 02.10.2006 г. , том Vll, per. № 8827, дело № 1087/2006г.
на нотариус С. Т., на основание чл. 483, ал. 1 от ГПК, „Рила стил“ ЕООД е признато по реда
на обстоятелствена проверка за собственик на 8/10 ид. части от дворното място, находящо се
в гр. София, СО-район „Възраждане“, ул. „***" № *, цялото с площ от 2 780 кв. м.,
съставляващо УПИ-ХIХ-21 от кв. 142.
С Нотариален акт № 87/ 27.12.2007г. , том Vl, peг. № 14905, дело №996/2007г.
на нотариус В. М., на основание чл. 483, ал. 1 от ГПК, на основание покупко-продажба и
правоприемство, „Рила стил“ ЕООД е признато за собственик на следните имоти:
Административно-производствена сграда, масивна, на шест етажа, със застроена площ от
778 кв. м., с разгърната площ от 4 843.70 кв.м. Административни сграда на един етаж;
Масивен гараж, състоящ се от три броя гаражни клетки, със застроена площ от 108.55 кв.м..
заедно с мястото, в което са построени сградите, представляващо урегулиран поземлен
имот, целия с площ по скица 2 780 кв.м., съставляващ парцел XIX-21. в кв. № 142 по плана
на град София, местността Зона Б-2, без търговски обект, находящ се в партера на
сградата, със застроена площ 58.15 кв.м.
С Нотариален акт за покупко-продажба № 3/25.01.2012г., том I, per. № 175,
дело № 3 от 2012 г. „Враца-стил“ АД продава: - на дружество „Враца-стил 96“ АД - 3/4 ид.
Части; на дружество „Актива - 1“ ООД - 1/4 ид. части от следния свой собствен недвижим
имот, находящ се в гр. София, Столична община, район „Възраждане“, ул. „***“ № *, а
именно: „търговски обект, находящ се в партера на сградата, със застроена площ от 58.15 кв.
м., при граници: изток - ул. „***“, от запад - стълбище, север - вход за заден двор и паркинг,
от юг - коридор и отгоре - помещения на фирма „Рила стил“, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото“.
С Нотариален акт за прехвърляне на недвижими имоти вместо изпълнение на
парично задължение № 55/27.12.2015 г. на нотариус В. М., том. III, per. № 10283, дело №
385/2015г. /лист 5 от делото/, „Рила стил“ ЕООД прехвърля на „Куадрига“ ЕООД правото на
собственост върху следните имоти, находящи се в гр. София, район „Възраждане“, ул. „***“
7
№ *, а именно: „Административно-производствена сграда, масивна, на шест етажа, със
застроена площ от 778.00 (седемстотин седемдесет и осем) квадратни метра, с разгърната
застроена площ от 4 843.70 (четири хиляди осемстотин четиридесет и гри цяло и седемдесет
стотни) квадратни метра; Административна сграда, на един етаж; Масивен гараж, с два броя
гаражи, със застроена площ от 108.55 (сто и осем цяло и петдесет и пет стотни) квадратни
метра, заедно с мястото, в което са построени сградите, представляващо урегулиран
поземлен имот, цели с площ по скица от 2 780,00 (две хиляди седемстотин и осемдесет)
квадратни метра, съставляващ УПИ XIX-21 (деветнадесети, отреден за имот с
планоснимачен номер двадесет и едно), в квартал № 142 (сто четиридесет и две), по плана на
град София, местността „Зона Б-2 (две)“.
С Постановление за възлагане на недвижим имот изх. № С220006-095-
0000016/10.06.2022 г., Национална агенция по приходите възлага собствените на длъжника
„Враца-стил 96“ АД, 3/4 идеални части от недвижим имот: самостоятелен обект в сграда е
идентификатор 68134.300.233.4.3. по КККР на гр. София, общ. Столична, област София,
находящ се в гр. София, р-н „Възраждане“, ул. „***“ № *, с предназначение на
самостоятелен обект: за търговска дейност и площ 58.15 кв.м. Възлагането е в полза на
„Актива - 1“ ООД, което е собственик на 1/4 идеални части от същия имот, в съответствие
с Нотариален акт за покупко-продажба № 3/25.01.2012 г. и така „Актива - 1“ ООД придобива
100% от собствеността върху самостоятелния обект за търговска дейност с площ 58.15 кв.м.,
находящ се на партера на сградата на ул. „***“ № *.
С Нотариален акт № 86/28.7.2022г./28.07.2022г., том IV, per. № 8385, дело №
622/2022г. на нотариус С. Т., с район на действие СРС, П. и С. Г. придобиват при равни
квоти правото на собственост на търговски обект, находящ се в гр. ***, ул. „***“ № *, със
застроена площ 58.15 кв. метра, при съседи: изток - ул. „***“, от запад - стълбище, север -
вход за заден двор и паркинг, юг - коридор и отгоре - помещения на фирма „Рила стил“,
заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.300.233.4.3 в КККР на гр.
София, одобрена със заповед № РД18-32/1.4.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с
адрес: гр. ***, ул „***“ 119, ет.1, намиращ се на първия етаж в сграда с идентификатор
68134.300.233.4, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност площ:
58,15 кв. метра, при граници: на същия етаж - няма, под обекта - няма, над обекта -
68134.300.233.4.4, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото.
По делото е приет като доказателство и Инвестиционен проект, част
„Архитектурна“, за възстановяването на строителни книжа на административно-
производствената сграда на ул. „***“ № * в гр. *** /лист 189 и сл. от делото/, който е
одобрен на 07.07.2014 г. от гл. архитект на район Възраждане на Столична община, на
основание чл. 145, ал. 5 ЗУТ. В проекта на цялата сграда спорното помещение е обозначено с
цифрата „6“, вписана в кръг, и в таблицата в горния десен ъгъл на чертежа му е определено
предназначение „работилница“.
По делото е представен Нотариален акт № 22/12.08.1999 г., том I, per. № 4728,
дело № 188/2022 г. на нотариус Е. К., с район на действие СРС, с който ТПК „Димитър
Благоев“ е призната за собственик на магазин, находящ се в София, на партерния етаж в
сградата на ул. „Самуил“ № *, състоящ се от магазинно помещение, склад и тоалетна, със
застроена площ от 58 кв.м. с изброени в акта съседи и граници. При съставянето на акта
нотариусът е ползвал одобрени архитектурни проекти и строителни книжа.
Видно от представеното решение от 21.01.2015 г. по гр.д.№ 8318/2012 г. и
приемо-предавателен протокол от 08.11.2016 г., с който осъдената ТПК „Димитър Благоев“
предава на „Враца-стил“ АД процесния имот, по отношение на него е имало спорове, които
са разрешени в полза на „Враца-стил“ АД.
Заключението по основната съдебно-техническа експертиза, което не е
8
оспорено от страните при изслушването му в открито съдебно заседание на 25.10.2024 г., е
че частта с площ 58.15 кв.м. от първия етаж на сградата с идентификатор 68134.300.233.4.3 е
обособена като самостоятелен търговски обект. Състои се от основно търговско помещение,
санитарен възел и склад. Входът е самостоятелен от общото стълбище на сградата, след
обща входна врата. Обектът е самостоятелно захранен с вода и електричество и
присъединен към централна канализация. Така обособения обект може да функционира
самостоятелно. Същият представлява самостоятелен обект, тъй като е обособен от
останалите обекти на собственост и може да функционира самостоятелно. Още в
разделителния протокол от 1991 г. е описано различно предназначение за този имот, което
разделя и функционалното му предназначение от останалите помещения. При извършена
проверка в Направление „Архитектура и градоустройство“ - СО е установено, че не се
съхраняват оригинални проекти или техни копия за процесната 6-етажна сграда, одобрени
при разрешаването на строителството през 1957 г. и въвеждането в експлоатация през 1959 г.
За сградата не се съхраняват инвестиционни проекти и строителни книжа. Съгласно
съхраняваните документи в служба Архив към НАГ-СО и Протокол от 24.07.1991 г., заедно с
Приложение № 1 към него, процесният имот е описан като „кафе+склад“, на партерен етаж с
площ 58.15 кв.м. Съгласно кадастралната карта, процесния имот е обозначен „за търговска
дейност“. При извършена проверка в Направление „Архитектура и градоустройство“ - СО се
установи, че не съществуват проекти и строителни книжа за промяна предназначението на
процесния имот с площ 58.15кв.м. находящ се на 1 /първи/ етаж от сградата на ул. *** №119,
след протокола за ликвидационната комисия от 24.07.1991 г. и до момента на направената
проверка. В Инвестиционен проект, част „Архитектурна“, за възстановяването на
строителни книжа на административно-производствената сграда на ул. „***“ № * в гр. ***
/лист 189 и сл. от делото, проектът е одобрен на 7.7.2014 г. от гл. архитект на район
Възраждане на Столична община, на основание чл. 145, ал. 5 ЗУТ. В проекта на цялата
сграда спорното помещение е обозначено с цифрата „6“, вписана в кръг, и в таблицата в
горния десен ъгъл на чертежа му е определено предназначение „работилница“.
С допълнително заключение, което не е оспорено от страните вещото лице е
отговорило на въпроса откъде е захранено с вода спорното помещение, къде е включена
канализацията от санитарния възел в спорното помещение, откъде е захранено с ел. енергия,
от кога има самостоятелна партида. Съгласно заключението в процесния имот,
представляващ по документ за собственост търговски обект, разположен на партерен етаж,
гр. ***, ул. *** № * със застроена площ 58.15 кв.м., с кадастрален идентификатор
68134.300.233.4.3 е налична водопроводна инсталация с обособена самостоятелна партида и
монтиран водомер за студена вода. Захранването с вода е през вертикален щранг с PVC
тръба, влиза в една от стените в санитарния възел, в близост до тавана, след което трасето не
може да се проследи, за да се установи точната връзка с останалата част от сградната
инсталация. Старата съществувала инсталация за захранване на обекта с вода е с метални
тръби и е прекъсната в сутерена и под тоалетната мивка в санитарния възел. Канализацията
от санитарния възел в процесния имот преминава през пода и продължава по тавана на
сутерена, след което се включва във вертикален канализационен щранг на сградата.
Електроинсталацията е изградена изцяло, като захранването на обекта е по трасе започващо
от сутерена в другия край на сградата, в който е монтиран отделен електромер за отчитане
на потреблението само за процесния имот и завършващо в самия имот, където се разпределя
между осветителна и силова инсталации. На място при извършената проверка се установи,
че монтирания водомер отговаря на описания в талон за пломбиране на водомери от
22.11.2023 г. с фабричен номер *********. На място по време на огледа не може да се
установи кога е изпълнена дадена инсталация. На база представените документи по делото и
Нотариален акт за собственост на недвижим имот №22 от 12.08.1999г., том I, рег.№4728,
дело 188/1999г. на Нотариус Е. К. още към 1999 г. в обекта е била изградена тоалетна, което
предполага да са били налични ВиК инсталациите. Наличието на изградена водопроводна
инсталация с отделна самостоятелна партида се посочва и в приложеното по делото писмо
на Софийска вода от 25.11.2024 г. Старата водопроводна инсталация е била част от
9
сградната инсталация, с отделни водомери за отчитане и новия водомер е монтиран към
22.11.2023 г. Наличие на електро инсталация в обекта се посочва и в Предавателно-
приемателен протокол от 08.11.2016г., в който е посочен номер на електромер 40019893. При
оглед на място няма технически способ, по който да може да се установи кога е изградена
инсталацията.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд приема
следното от правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, изхожда от
легитимирана страна, като същата е процесуално допустима. Разгледана по същество,
жалбата е неоснователна.
Съгласно нормата на чл. 269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси
съдът е ограничен от посоченото в жалбата. С Тълкуватено решение 8/2012 гр.София 27
ноември 2013 г. Върховният касационен съд е изяснил, че правен интерес от предявяване на
отрицателен установителен иск за собственост и други вещни права е налице когато ищецът
притежава самостоятелно право, което се оспорва; позовава се на фактическо състояние И.
И. възможност да придобие права, ако отрече правата на ответника. В процесния случай е
налице последната предпоставка като със същото тълкувателно решение Върховният
касационен съд е посочил, че правен интерес от предявяване на установителен иск за
собственост и други вещни права е налице и когато ищецът разполага с възможността да
предяви осъдителен иск за същото право. Поради това постановеното решение е по
допустим иск и съответно е допустимо.
Предявен е отрицателен установителен иск за собственост с правно основание
чл.124 от ГПК по отношение на процесния обект. С Тълкуватено решение 8/2012 гр.София
27 ноември 2013 г. ВКС е изяснил, че при отрицателния установителен иск за собственост и
други вещни права ищецът доказва твърденията, с които обосновава правния си интерес. Той
следва да установи наличието на свое защитимо право, засегнато от правния спор, като
докаже фактите, от които то произтича. В противен случай, ищецът ще бъде освободен от
това да доказва каквото и да било претендирано от него право върху вещта. Единствено
ответникът ще е длъжен да доказва съществуването на отричаното от ищеца право на
собственост или друго вещно право, докато ищецът ще се задоволи само с възраженията си,
че такова право не е възниквало или е било погасено.
По настоящото дело ответниците следва да установят, че са налице елементите
на фактическия състав на твърдяното придобивно основание: покупко-продажба, по силата
на която са придобили от праводателя „Актива - 1“ ООД, който е бил собственик на имота, с
покупко-продажба, обективирана в Нотариален акт №86/28.07.2022г., том IV, рег.№ 8385,
дело №622/2022 г. при твърдения на ищеца в исковата молба, че праводателят на ищците
„Актива - 1“ ООД не е бил собственик на частта с площ от 58.15 кв. метра от първия етаж на
сградата на ищеца с идентификатор 68134.300.233.4. Същите следва да докажат, че
праводателят им е бил собственик на процесния имот към датата на процесната сделка,
както и правоприемството назад във времето от 1991 г. до 2022 г., когато те стават негови
собственици. Ищците следва да установят и че частта с площ от 58.15 кв. метра от първия
етаж на сградата на ищеца с идентификатор 68134.300.233.4, която част е заснета в КККР на
гр. София като СОС 68134.300.233.4.3, е годен обект на собственост, който може да бъде
предмет на транслативни сделки - отговаря на нормативните изисквания за самостоятелен
обект в сграда.
Въззивният съд приема, че по силата на договор за покупко-продажба по
нотариален акт № 86/28.7.2022г./28.07.2022г., том IV, per. № 8385, дело № 622/2022г. на
нотариус С. Т., с район на действие СРС, ответниците П. и С. Г. са придобили при равни
10
квоти правото на собственост на процесния имот. Липсва спор, че към 28.07.2022 г. П. Г. и
В. Г. са имали сключен граждански брак, като придобитата от П. Г. 1/2 идеална част от
процесния имот е в режим на СИО
При обсъждане и изяснаване на фактическата обстановка по преобразуване на
търговците, които са имали собственост в сградата на ул. „***“ № *, както и по прехвърляне
на обособените обекти, находящи се в тази сграда, че към 28.07.2022 г. праводателят на
ответниците „Актива - 1“ ООД е бил собственик на процесния обект. При проследяване на
веригата от правоприемства от държавата до „Актива - 1“ ООД съдът намира, че частта с
площ от 58.15 кв. метра от първия етаж на сградата на ищеца с идентификатор
68134.300.233.4, която част е заснета в КККР на гр. София като СОС 68134.300.233.4.3 е
била прехвърлена с поредица от сделки на „Актива - 1“ ООД и че ответникът се легитимира
като собственик на процесния обект в качеството си на купувач на същия по Нотариален акт
№ 86/28.07.2022 г.
Със Заповед № РД-17-35/20.06.1991г. на министъра на индустрията, търговията
услугите, с която считано от 21 юни 1991 г. се прекратява фирма „РИЛА“-София изрично е
предвидено, активите и пасивите на прекратената фирма по баланса й към 31.03.1991 г.,
както и другите права и задължения, да се поемат от четири новообразувани държавни
фирми: „РИЛА- СТИЛ“, „РИЛА-КОМЕРС“, „ЛИЛИЯ-С“ и „ВРАЦА-СТИЛ“ като с т.5 от
заповедта е разпоредено назначаването на комисия, която да извърши всички необходими
действия по прекратяване на фирмата и преминаването на активите й към новообразуваните
фирми. Преминаване на активите в случая означава придобиване на собственост върху тях
от новообразуваните държавни фирми, което се определя от собственика на тези активи след
прекратяването на фирма „РИЛА“ – Държавата. В изпълнение на Заповед № РД-17-
35/20.06.1991 г. на министъра на индустрията, търговията услугите е извършено
разпределение на сградата на ул. „***“ № *, което е обективирано в Протокол от 24.07.1991
г. - изготвен и подписан от ликвидационната комисия при фирма „РИЛА“. С това
разпределение, съобразно волята на собственика – Държавата посочените в него обекти се
дават в собственост на новообразуваните държавни фирми като всяка от тях получава в
собственост индивидуализираните в Приложение № 1 към Протокол от 24.07.1991 г. обекти.
Новообразуваната фирма „Рила-стил“ София получава 5/10 от посочените
средства, като конкретното разпределение на помещения и квадратури, са на стр. 2 и 3 от
Приложение № 1 към Протокол от 24.07.1991 г. В тези обекти не е включено обособеното
помещение с наименование „партер-кафе“ с площ 58.15 кв. м.
Новообразуваната фирма „Рила-комерс“- София, получава 3/10 от посочените
средства, като конкретното разпределение на помещения и квадратури са на стр. 4 от
Приложение № 1 към Протокол от 24.07.1993 г. В тези обекти не е включено обособеното
помещение с наименование „партер-кафе“ с площ 58.15 кв. м. През 1999 г. „Рила комерс“
продава своя дял в сградата на „Рила стил“.
Съгласно разпределителен протокол и Приложение №1 към него, процесния
имот с наименование „партер-кафе“ с площ 58.15 кв.м. е отреден за и попада в
патримониума на новообразуваната фирма „Враца стил“ - гр. Враца - страница 6 от
Приложение № 1 към Протокол от 24.07.1991 г. като този имот представлява реална част от
отредените на фирма „Враца стил“ 1/10 ид.ч. от сградата на ул. „***“ № *. С т.6 от Протокол
от 24.07.1991 г. е записано, че направеното с него разпределение е окончателно и всяка от
фирмите приемащи горните средства следва да предприеме действия за оформяне на
собствеността. Което означава, че волята на собственика е да разпредели собственост, а не
ползване.
Следва да се отбележи, че прехвърлянето на недвижимите имоти вместо
изпълнение на парично задължение, извършено с Нотариален акт № 55/27.10.2015 г., том.
III, peг. № 10283, дело № 385/2015 г., по силата на който „Рила стил“ ЕООД прехвърля на
„Куадрига“ ЕООД правото на собственост върху следните имоти, находящи се в гр. София,
11
район „Възраждане“, ул. „***“ № *, а именно: „Административно-производствена сграда,
масивна, на шест етажа, със застроена площ от 778.00 (седемстотин седемдесет и осем)
квадратни метра, с разгърната застроена площ от 4 843.70 (четири хиляди осемстотин
четиридесет и гри цяло и седемдесет стотни) квадратни метра; Административна сграда, на
един етаж; Масивен гараж, с два броя гаражи, със застроена площ от 108.55 (сто и осем цяло
и петдесет и пет стотни) квадратни метра, заедно с мястото, в което са построени сградите,
представляващо урегулиран поземлен имот, цели с площ по скица от 2 780,00 (две хиляди
седемстотин и осемдесет) квадратни метра, съставляващ УПИ XIX-21 (деветнадесети,
отреден за имот с планоснимачен номер двадесет и едно), в квартал № 142 (сто четиридесет
и две), по плана на град София, местността „Зона Б-2 (две)“, не поражда транслативен
вещноправен ефект по отношение на процесния обект. Същият е бил изрично изключен с
Нотариален акт № 87/ 27.12.2007 г., том Vl, peг. № 14905, дело №996/2007г. на нотариус В.
М. /лист 72 от делото/, по силата на който „Рила стил“ ЕООД е признато за собственик на
следните имоти: Административно-производствена сграда, масивна, на шест етажа, със
застроена площ от 778 кв. м., с разгърната площ от 4 843.70 кв.м. Административни сграда
на един етаж; Масивен гараж, състоящ се от три броя гаражни клетки, със застроена площ
от 108.55 кв.м.. заедно с мястото, в което са построени сградите, представляващо урегулиран
поземлен имот, целия с площ по скица 2 780 кв.м., съставляващ парцел XIX-21. в кв. № 142
по плана на град София, местността Зона Б-2, без търговски обект, находящ се в партера на
сградата, със застроена площ 58.15 кв.м. Следователно праводателят на ищеца не е
притежавал правото на собственост върху процесния обект, поради което и сделката по
прехвърлянето му не може да породи транслативен ефект по отношение на ищеца.
С оглед изложеното по делото е установено, че ответниците притежават
правото на собственост върху процесния обект на основание покупко-продажба,
обективирана в Нотариален акт №86/28.07.2022г., том IV, рег.№ 8385, дело №622/2022г.
Същите са доказали, че праводателят им е бил собственик на процесния имот към датата на
процесната сделка, като са доказали правоприемството назад във времето от 1991г. до 2022г.
Налице непрекъсната верига от правоприемства, в резултат на които ответникът придобива
спорния обект.
Въззивният съд намира неоснователен довода на въззивника, че процесният
имот с идентификатор 68134.300.233.4.3 не е самостоятелна вещ, тъй като по отношение на
него била извършена реконструкция, за да придобие той правен статут на самостоятелна
вещ, както и че такъв статут, обектът можел да придобие само въз основа на одобрен
архитектурен/инвестиционен проект.
В законодателството определение за „самостоятелен обект в сграда“ е дадено в
§ 1 от ДР на Закона за кадастъра и имотния регистър, съгласно който "самостоятелен обект в
сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура" е обособена част от сградата или
съоръжението, която е обект на собственост и има самостоятелно функционално
предназначение“. Съгласно § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ, "Обект" е самостоятелен строеж или
реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно
функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.
Законът посочва изчерпателно характеристиките, чието кумулативно наличие обуславя един
обект да бъде самостоятелен обект на строителство. Без значение е, че строителството на
сградата на ул. „***“ е осъществено към минал момент, при който не са действали тези две
норми, тъй като нормата има тълкувателен характер, тя се отнася и за вече построените сгради /
Решение № 282 от 28.05.2025 г. на ВКС по гр. д. 3456/2024 г., I г.о., ГК/. Съдът извършва
преценката дали процесният имот е самостоятелен обект от гледна точка на настоящето.
Следва да се съобрази и това, че в исковата молба ищецът се е позовал на това, че
процесният обект не отговаря на нормативните изисквания за самостоятелен обект към
момента, а не, че не е отговарял на тях към минал момент.
От дадената легална дефиниция следва, че основната характеристика на
самостоятелния обект на правото на собственост освен обособеността му като етаж, или част
12
от етаж е и тази да може да се ползва самостоятелно. Изслушаното заключение на съдебно-
техническата експертиза сочи безпротиворечиво, че имотът притежава изискваното от
закона качество. Процесният имот напълно отговаря на законовите изисквания за
самостоятелен обект на правото на собственост: обособеност и самостоятелно
функционално предназначение. Той е разположен в част от приземния етаж, обособен е с
ограждащи стени, има ясно очертани в документа за собственост граници, самостоятелен
вход, определена е площта му и функционалното му предназначение, което съгласно
отбелязванията в кадастъра е „за търговска дейност“. /така в Решение № 282 от 28.05.2025 г.
на ВКС по гр. д. 3456/2024 г., I г.о., ГК/.
По делото е установено с косвени доказателства, че за процесния имот са
съществували два инвестиционни проекта - оригиналния проект на сградата от 1957 г., както
и одобрените архитектурен проект и строителни книжа за процесния имот с площ 58.15
кв.м., така както е отразено в нотариален акт № 22/12.08.1999 г. на нотариус Е. К.. Но дори
да липсваха такива данни по делото, съдът съобразява, че законът предвижда възможност
самостоятелните обекти да съществуват и без налични строителни книжа /както в процесния
случай, когато не са били запазени, така и в случай, че такива изобщо не са били съставяни/.
Именно по тази причина законът предвижда начин – процедура за регистрация в
кадастралната карта на самостоятелните обекти с липсващи инвестиционни проекти, чрез
измервания на място - чл.17, ал.З, т.2 на Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016 г. за
съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните
регистри, изпълнявани от оправомощени за целта лица, съгласно чл.16, ал.1 и чл.19, ал.1 от
ЗКИР.
Съдът намира неоснователно възражението за това, че процесният имот е
посочен като работилница в част архитектурна на заснемане за възстановяване на
строителни книжа на Административно- производствена сграда на адрес: гр. ***, ул. „***“
№ *, одобрени от гл. архитект на р-н „Възраждане“, което показвало липса на
самостоятелност на обека.
В чертежите по част архитектурна на заснемане за възстановяване на
строителни книжа на Административно- производствена сграда на адрес: гр. ***, ул. „***“
№ *, одобрени от гл. архитект на р-н „Възраждане“, спорното помещение е обозначено като
„работилница“, но това не опровергава направеното вписване в КККР на гр. София, където
е посочено предназначението „за търговска дейност“, а само сочи, че проектът предвижда
самостоятелен обект на собственост. От тези чертежи се вижда единствено, че процесният
обект е бил „обособен“ още при построяването на сградата. Кадастралната карта отразява
обекта и макар да включва предназначението на обекта, съдът съобразява, че това
предназначение няма отношение към правото на собственост.
Относно предназначението на обекта „за търговска дейност“ следва да се има
предвид, че в разделителния Протокол от 24.07.1991 г. същият фигурира като „кафе- партер“
и под това име или като „търговски обект“, същият се описва във всички последващи
документи. При регистрирането му със самостоятелен идентификатор 68134.300.233.4.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София още при създаването и
одобряването на съответната кадастрална карта и кадастрални регистри със Заповед № РД-
18-32/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, същият е въведен с предназначение
„за търговска дейност“. Следователно обектът не е обособяван като изменение на
кадастралната карта след одобряването на същата и не попада в обхвата на действие на
чл.58 от Наредба № 3 от 28 април 2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на
кадастралната карта и кадастралните регистри (отменена 13.01.2017 г.), регламентиращ
процедурата по изменения на кадастралната карта и кадастралните регистри. Тук обаче
отново следва да се акцентира, че промените, свързани с функционалното предназначение на
обекта, са без правно значение за собствеността и реалното му съществуване и запазване
/така Решение № 160/8.12.2015 г. по гр. дело № 4389/2014 г. на I г.о. на ВКС/.
Следва да се отбележи също, че от приложения към делото Натариален акт за
13
собственост на недвижим имот №22 от 12.08.1999 г., том I, рег.№4728, дело 188/1999г. на
Нотариус Е. К., се вижда, че процесното помещение е описано като магазин, състоящ се от
магазинно помещение, склад и тоалетна, и към документите за издаването му са описани в
т.10 „Одобрени архитектурни проекти и строителни книжа“. От това следва извода, че към
тази дата е извършено официално одобрено преустройство и че към тази дата е била
налична тоалетна.
Жалбоподателят е въвел в своята жалба възражение, че през 1959 г. е
невъзможно в 6-етажната сграда на ул. „***“ № * да има самостоятелен обект,
представляващ търговски обект „кафе“. Въззивният съд констатира, че такова основание на
иска не е въведено с исковата молба. Искът е обоснован с твърдения, че процесния обект със
застроена площ 58.15 кв.м., заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.300.233.4.3, не е собственост на ответниците като същия не отговаря на изискванията
за самостоятелен обект в сграда към момента на подаване на исковата молба. Съдът не
следва да обсъжда това възражение, но за пълнота следва да се посочи, че същото е
неоснователно.
Към 1957 - 1959 г., когато сградата на ул. „***“ № * е построена и въведена в
експлоатация не е съществувала специализирана нормативна уредба, касаеща
„администратино-производствени“ сгради. Временните норми и изисквания за проектиране
на административни сгради са публикувани в Бюлетин за строителство и архитектура, кн. 3-
4 от 1975 г., като първоначално същите са утвърдени с решение № 117 от 21.07.1965 г. на
Държавния комитет за строителство и архитектура и публикувани в БСА, кн. 2 от 1966 г. От
1 януари 1982 г. влизат в сила „Норми за проектиране на административни сгради“,
публикувани в издавания Бюлетин за строителство и архитектура на Министерството на
строителството и архитектурата, книга 8 от 1981 г., одобрени са със Заповед № РД-12-195 от
08.09.1981 г. Относно производствените сгради, регламентация има за първи път през 1965 г.
- "Основни положения за проектиране на производствени сгради и съоръжения на
промишлени предприятия", отпечатани в "Бюлетин за строителство и архитектура", кн. 8 от
1965 г. През 1988 г., на основание чл. 201 от отменения ЗТСУ са приети Норми за
проектиране на производствени сгради и промишлени предприятия, които отменят
„Основни положения за проектиране на произвоствени сгради...“ от 1965 . През периода
термин „административно- производствена сграда“ не съществува, а строителните правила
разграничават „административни“ и „производствени“ сгради.
Предвид изложеното подадената въззивна жалба е неоснователна и
обжалваното с нея решение следва да бъде потвърдено.
По разноските:
Предвид изходът на делото отговорността за разноските следва да бъде
възложена на въззивника. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, „Куадрига“ ЕООД следва да бъде
осъдено да заплати на П. М. Г., С. В. Г. и В. Л. Г. направените от тях разноски – 8950 лв.
адвокатско възнаграждение.
Воден от изложеното решаващият състав на Софийски апелативен съд
РЕШИ:
14
ПОТВЪРЖДАВА решение № 4815/23.7.2025 г. по гр.д.№ 13442/2023 г. на
Софийския градски съд, ГО, I-18 състав.
ОСЪЖДА „Куадрига“ ЕООД, с ЕИК:*********, гр. София, ж.к. „Суходол“, ул.
„Христо Андонов“ № 4, да заплати на П. М. Г., с ЕГН:********** и адрес:гр. ***, ул. „***"
№*, вх. „*", ет.*, ап.*, С. В. Г., с ЕГН: ********** и адрес:гр. ***, кв. „***“, ул. „***“ № *, и
В. Л. Г., с ЕГН:********** и адрес: гр. ***, ул. „***“ № *, вх. *, ет. *, ап. *, сумата от 8950
лв., представляваща направени във въззивното производство разноски за адвокатско
възнаграждение
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред Върховен касационен
съд в 1-месечен срок от съобщаването му на страните при условията на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15