ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 1331
гр. Бургас, 06.06.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на шести юни през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Недялка П. Пенева
Членове:Даниела Д. Михова
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело
№ 20222100500610 по описа за 2022 година
Производството е по чл.258 и сл ГПК и е образувано по въззивната жалба на
„СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Бургас, ул.„Рилска” № 1, против Решение № 260607/16.04.2021 г. по гр.д.335/2020
г. по описа на Бургаски районен съд, В ЧАСТТА, с кото са отменени като незаконосъобразни
решенията, приети на проведеното на 14.12.2019 г. Общо събрание на собствениците в
Етажната собственост на блок 6 в комплекс „Съни Хил”, гр.Бургас, взети по т.3, т.4 и т.5 от
дневния ред на събранието.
Твърди се, че решението на БРС в обжалваната част е неправилно,
незаконосъобразно и необосновано, постановено в противоречие с материалния и
процесуалния закон.
На първо място, се твърди, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че
са налице нарушения на императивните правила на ЗУЕС относно взетите решения по т.3
(частично), т.4 и т.5 на проведеното ОС на ЕС на комплекс „Съни Хил”. Твърди се, че ОС е
свикано на основание чл.12, ал.6, изр.второ от ЗУЕС от „Съни Хил 2“ ЕАД - дружеството, в
качеството си на собственик на самостоятелни обекти в блока, чрез писмена покана,
отговаряща на изискванията на ЗУЕС; поканата за свикването е била поставена на видно и
общодостъпно място на входа на сградата и за поставянето й е бил изготвен протокол,
подписан от свидетел, съгл. изискването на чл.13 от ЗУЕС. Твърди се, че Общото събрание е
и проведено съобразно всички изисквания на ЗУЕС, председателствано е от избран на
събранието председател, избран е бил протоколчик, ОС е проведено при стриктно спазване
изискванията за кворуми; приетите решения са били по въпроси, включени в предварително
обявения дневен ред. Сочи се, че протоколът от проведеното ОС е надлежно изготвен и
1
подписан от председателя и протоколчика и е оповестен по предвидения в ЗУЕС ред - чрез
залепване на съобщение за изготвения протокол, придружено с копие от същия. Твърди се,
че комплекс „Съни Хил“ представлява жилищен комплекс от затворен тип, съгл.§1,, т.3 от
ДР на ЗУЕС, и като такъв за него важи особен режим на управление на общите части по
чл.2 от ЗУЕС. Излагат се твърдения за законосъобразност на взетите решения. Относно
решението по т.3 - определяне на Фонд „Ремонт и обновление“ на сградата и начина на
заплащане на сумите, се твърди, че са правилни изводите на първоинстанционния съд, че
вноската за всеки един от съсобствениците следва да бъде в размер на 1% от минималната
работна заплата за страната. Твърди се обаче, че неправилно БРС е приел, че е нарушена
разпоредбата на чл.50, ал.3 от ЗУЕС. Твърди се, че взетото и в тази част решение „Сумата да
се събира по сметката на „ Съни Хил Мениджмънт ” ЕООД, по която се събират сумите за
фонд „ Ремонт” от останалите съсобственици, които имат подписани договори за
управление с обслужващата фирма“ изцяло съответства на изискванията в ЗУЕС. Твърди се,
че са неправилни изводите на районния съд, че тъй като етажната собственост няма
управител, средствата не могат да се внасят по сметката на „Съни Хил Мениджмънт“
ЕООД. Сочи се, че в случая няма избран управител на етажната собственост, още повече, че
комплекс „Съни Хил” е жилищен комплекс от затворен тип и за него следва да бъде
прилаган по-различен режим на управление. Относно решението по т. 4 - възлагане на
определени функции на ..Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД се твърди, че БРС неправилно е
отменил като незаконосъобразни и решенията, взети по точка 4 от протокола. Отново се
сочи, че се касае за комплекс от затворен тип, като се твърди, че „Съни Хил Мениджмънт“
ЕООД е лицето, което осъществява поддръжката и управлението на комплекса, въз основа
на договори, подписани от преобладаващата част от собствениците. Твърди се, че в самия
протокол от ОС изрично е посочено, че събранието се свиква и с цел разрешаване на
въпроса с неплащащите собственици - тези, които нямат подписан договор за управление и
поддръжка със „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, но които ползват, не се противопоставят по
какъвто и да било начин на предоставените от „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД УСЛУГИ и
които продължават да ползват услугите на посоченото дружество, свързани с поддръжката и
управлението на комплекса. Излагат се твърдения, че дружеството и към момента извършва
и предоставя на отделните собственици посочените в т.4 от дневния ред функции и
дейности. Оспорва се извода на съда, че не е е налице несъответствие с разпоредбата на
чл.17. ал.2. т.7 от ЗУЕС, тъй като е налице надлежен кворум за вземане на това
решение. Относно решението по т.5 се твърди, че не са налице твърдяните от ищеца пороци
на решението. Твърди се, че в случая се касае за определяне възнаграждение на лице, на
което са възложени определени функции, оправомощаване на лицето да събира
определените от общото събрание суми, да ги изразходва, съгласно принципите, залегнали в
индивидуалните договори и за предприемане на действия по принудително събиране на
сумите. Сочи се, че посочените решения попадат изцяло в разпоредбата на чл.17, ал.3 от
ЗУЕС, за вземането на посочените решения не е предвидено квалифицирано мнозинство,
поради което решението е законосъобразно. Оспорват се изводите на районния съд, че по
този начин се цели заместване на волята на собствениците, които нямат сключени
2
индивидуални договори. Твърди се, че услугите предоставяни от дружеството, което
осъществява поддръжката, се предоставят ежемесечно на всички собственици, поради което
се дължи съответното заплащане. Излагат се твърдения че дори да се приеме, че решението
в частта за уреждане въпроса с плащанията от собствениците, които нямат сключен
индивидуален договор за поддръжка, следва да бъде отменено, то решението в частта, в
която „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД е оправомощено да събира от името на етажната
собственост дължимите от собствениците суми и да предприема действия по принудително
събиране на сумите си е изцяло законосъобразно и не следва да бъде отменяно от
съда. Претендира се отмяна на решението на БРС в обжалваните части и постановяване на
решение, с което исковете се отхвърлят изцяло. Няма искания по доказателствата.
Претендират се разноски.
Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, против акт на съда,
подлежащ на обжалване, в законовия срок, поради което съдът я намира за допустима.
В срока по чл.263 ГПК против въззивната жалба е подаден отговор от С. А., ЛНЧ:
************, гражданин на ***, и А. К., ЛНЧ: ************, също гражданка на ***, чрез
процесуалния им представител адв.Георги Кличанов от АК - Бургас, с който въззивната
жалба се оспорва като неоснователна, необоснована и недоказана, и се претендира
потвърждаване на първоинстанционното решение. Изразява се становище, че Общото
събрание на собствениците на Блок № 5 в „Съни хил" в ж.к "Меден Рудник" гр.Бургас, е
свикано и проведено съобразно правилата и изискванията на ЗУЕС. По отношение на
взетото решение по т.З от Дневния ред на процесното ОСЕС, се твърди, че са правилни
изводите на първоинстанционния съд, то е незаконосъобразно. Твърди се, че нормата на
чл.50, ал.3 от ЗУЕС не е диспозитивна, защото не съдържа възможности или избор; няма
указана възможност предвидения ред за събиране на средствата да бъде нарушен, както е
примерно в останалата част на решението относно определянето на размера на вноската и
кореспондиращата и правна норма в която е предвидено че по решение на общото събрание
размера може да е друг. Сочи се, че дори напротив - с оглед контрола на събирането и
начина на разходването им, законодателят е посочил кой ще получава и събира в банковата
си сметка, за която пък е предвидено да е специална и да е на легитимно избрания управител
(председател) на етажната собственост. Твърди се, че в случая решението средствата да се
събират по сметката на „Съни Хил мениджмънт" ЕООД, който не е управител на ЕС, не
отговаря на закона, поради което е правилен изводът на първоинстанционния съд за
незаконосъобразност на решението в тази му част. По отношение на решенията по т.4 от
дневния ред също се твърди, че изводите на съда са правилни. Сочи се, че правилно съдът е
приел, че за възлагането на правомощия на управителя на ЕС, разписани в чл.23 ЗУЕС,
според чл.17, ал.1, т.7 ЗУЕС, както и за възлагане на дейности по поддържането на общите
части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици („Съни Хил
Мениджмънт" ЕООД не е собственик) е необходимо мнозинство повече от 67% идеални
части от общите части на етажната собственост (мнозинството следва да не е от
присъстващите, а от всички собственици в етажната собственост), а в случая, всички
3
решения на ОСЕС по т.4, включващи решенията от 4.1. до 4.13, са приети с мнозинство от
48.005% от общите части на етажната собственост. По отношение на твърдението на
въззивника, че решението на съда е неправилно, тъй като дружеството осъществявало така
или иначе дейностите по поддръжка на комплекса, се сочи, че редът за претендиране на
разходите е друг и съответно дружеството има друга законова възможност да се защити и
получи обезщетение за направените разходи.
По отношение на решението по т.5 от Дневния ред също се твърди, че е
незаконосъобразно, а изводите на първоинстанционния съд в тази насока са правилни.
Твърди се, че с това решение се прави опит да се заобиколи закона. Сочи се, че ако се
приеме че сградата - Блок № 6, е част от комплекс от затворен тип, съгласно чл.2, ал.1 ЗУЕС,
управлението на общите части на сградата се урежда с писмен договор с нотариална заверка
на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, каквито
договори, според твърденията на „Съни Хил мениджмънт" ЕООД, дружеството има
сключени с около 80% от собствениците в комплекса и се грижи за поддръжката на общите
части на комплекса. Твърди се, че с решението по т.5 практически се заобикаля закона,
защото се задължават тези собственици, които нямат индивидуални договори със
дружеството, да заплащат сумата от 55 лв месечно по банковата му сметка, като по този
начин се заместват липсващите договори с тази фирма. Твърди се, че ако „Съни Хил
мениджмънт"ЕООД се обеднява неоснователно поради това, че предоставя услуги в полза
на собственици, които нямат договор с него, би могло да търси правата си по общия исков
ред. Оспорва се и твърдението на въззивника че дори да се потвърди решението на
първоинстанционния съд, „Съни Хил Мениджмънт" ЕООД има правото и е оправомощено
да събира от името на етажната собственост всички „дължими" от собствениците суми и да
ги разходва, както и да предприема действия по принудително събиране на дължимите
суми. Твърди се, че след като няма валидно и законосъобразно решение за избор на
определено юридическо лице да осъществява и предоставя функции и дейности по
поддръжката на комплекса, въззивното дружество няма правото и не е оправомощено да
събира и разходва „дължими" от собствениците суми, както и да същото не е оправомощено
да събира по принудителен ред дължимите суми. На следващо място се твърди, че такива
„дължими суми" няма установени както по основание, така и по размер, защото няма
решение на ОСЕС за това и собствениците, които нямат договори по чл.2 от ЗУЕС реално
нямат договорености с дружеството осъществяващо тази дейност нито за обема на тези
дейности нито за стойността на предоставяните услуги. Претендира се потвърждаване на
обжалваното решение и присъждане на съдебно-деловодни разноски. Също няма искания по
доказателствата.
Останалите ищци по делото не са представили в законовия срок отговор на
въззивната жалба.
С Разпореждане № 1731 от 01.12.2021 г. съдът е оставил без движение въззивната
жалба на „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, с указания в едноседмичен срок от
съобщаването, да отстрани нередовностите на въззивната жалба, като посочи:
4
Дали „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК: ********* обжалва решението на
БРС в качеството си са собственик на самостоятелен обект в Етажната собственост на
блок 6 в комплекс „Съни Хил”, гр.Бургас;
В случай, че „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК: ********* няма качеството
на етажен собственик в Етажната собственост на блок 6 в комплекс „Съни Хил”,
гр.Бургас, да се посочи в какво свое качество дружеството обжалва решението на БРС;
Ако „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК: ********* обжалва решението на
БРС в качеството си на представител на етажни собственици в Етажната собственост
на блок 6 в комплекс „Съни Хил”, гр.Бургас, да се посочат името и адреса на етажните
собственици, които дружеството представлява, както и основанието, на което ги
представлява.
В предоставения му срок „СЪНИ ХИЛ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД е депозирал
писмена молба, с която е заявил, че дружеството не обжалва решението на БРС в качеството
си на собственик на самостоятелен обект в Етажната собственост на блок 6 в комплекс
„Съни Хил”, гр. Бургас, а като лице, което на основание изричното разпореждане на
закона представлява етажната собственост. Посочено е, че съгласно решение по т.4 от
дневния ред на Общо събрание на етажната собственост от 14.12.2019 г., общото събрание е
възложило на „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД дейностите по представляване пред съда на
собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с
общите части, както и етажната собственост по искове, предявени срещу собственик,
ползвател или обитател, който не изпълнява решение на Общото събрание или
задълженията си по ЗУЕС. По изложените съображения се твърди, че „Съни Хил
Мениджмънт” ЕООД е лицето, което е надлежно оправомощено да представлява
етажната собственост пред съда.
На второ място се твърди, че в Определение от 14.12.2020 г. на БРС е посочено,
че исковата молба е връчена на „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД като представител на
всички етажни собственици - ответници по предявения срещу тях иск; и Решението на БРС
е постановено срещу Етажната собственост, която в настоящия случай се представлява от
дружеството „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД, което обосновава правния интерес от
обжалване на постановеното от БРС първоинстанционио решение.
Посочено е, че „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД, като лице, на което, съгласно
взето решение на ОСЕС са възложени определени функции по представителство на
етажните собственици пред съд, представлява всички етажни собственици - ответници в
производството, а именно:
1. С. А. М., собственик на **** - с адрес: ***.
2. М. Н. Б., собственик на *** и *** и ПМ JSfe 7, ПМ № ***, ПМ №*** - с адрес: ***.
3. Л. П. С. и Д. Г. С., собственици на *** - с адрес: ***.
4. В. П. Р., собственик на *** - с адрес: ***.
5. А. М. А., собственик на *** - с адрес: ***.
6. Т. В. Я. и Л. Я., собственици на *** - с адрес: ***.
5
7. М. Г. Х., собственик на *** - с адрес: ***.
8. К. С. З. и С. Д. З., собственици на *** - с адрес: ***.
9. С.Н. К., собственик на *** и ПМ № *** - с адрес: ***.
10. Л. В. П., О. В. П. и А. Л. П., собственици на *** - с адрес: ***.
11. Р. Д. Б., собственик на *** - с адрес: ***.
12. А. С. Д. и З. М. Д., собственици на *** и ПМ №> ***, ПМ № *** - с адрес: ***.
13. М. Д. К., собственик на *** - с адрес: ***.
14. Л. О., собственик на *** - с адрес: ***.
15. Ж. Д. Г. и Н. В. Г., собственици на *** - с адрес: ***,
16. Е. И. К., собственик на *** - с адрес: ***.
17. Р. Р. П., собственик на *** - с адрес: ***.
18. К. П. Т., собственик на ПМ № *** - с адрес: ***.
19. Д. И. В., собственик на ПМ № *** - с адрес: ***.
20. „Съни Хил 2” ЕАД, събственик на ПМ *** и ПМ ****, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Рилска” № 1.
При така направеното изявление от „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД, съдът
намира, че макар въззивната жалба да е подадена против акт на съда, подлежащ на
обжалване, и в законовия срок, тя е недопустима, тъй като е подадена от лице, което не е
легитимирано да обжалва съдебното решение.
Предявеният иск е за отмяна на решения, взети на Общо събрание на етажната
собственост. Твърденията във въззивната жалба, че вероятно се касае за комплекс от
затворен тип по смисъла на .§1, т.3 от ДР на ЗУЕС, не кореспондират с твърденията на
страните по делото и със събраните доказателства, а са и неотносими към спора, доколкото
в случая предмет на иска е законосъобразността на взетите решения на проведеното на
14.12.2019 г. Общо събрание на Етажната собственост в комплекс „Съни Хил“, гр.Бургас.
Искът е предявен от трима собственици на самостоятелни обекти в Етажната
собственост, против останалите собственици на самостоятелни обекти в етажната
собственост, доколкото към момента не е имало избран управител на етажната собственост.
На процесното Общо събрание също не е избран управител на ЕС. Взетото
решение по т.4 от Протокола от ОС, не е за избор на „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД за
управител на ЕС, а за възлагане на дружеството на определени функции във връзка с
управлението на ЕС – на практика съвпадащи с функциите на Управител на ЕС.
Съгласно чл.17, ал.2, т.7 т ЗУЕС, за възлагане правомощията или на част от тях
на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на
общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици,
решението следва да е взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост. Видно от представения по делото Протокол от проведеното
ОС, всички решения по т.4 от дневния ред (т.4.1.-т.4.13), вкл.и решението по т.4.12 –
„възлагане на „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД на функцията по представляване пред съда
на собствениците в етажната собственост по искове, предявени срещу тях във връзка с
6
общите части, както и етажната собственост по искове предявени срещу собственик,
ползвател или обитател, който не изпълнява решение на ОС или задълженията си по ЗУЕС“,
са взети с мнозинство от „48,005% от общите части на етажната собственост, формиращи
мнозинство от 67,06% от присъстващите“ на събранието.
При изявлението на въззивника „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД, че не обжалва
решението на БРС в качеството си на собственик на самостоятелен обект в Етажната
собственост на блок 6 в комплекс „Съни Хил”, гр. Бургас, а като лице, което на основание
изричното разпореждане на закона представлява етажната собственост, и при представените
доказателства, че решението за упълномощаване на „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД да
представлява етажните собственици пред съда е взето с мнозинство (48,005% от общите
части на етажната собственост) по-малко от изискуемото по закон (67% идеални части от
общите части на етажната собственост), съдът намира, че „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД
не е легитимиран да обжалва решението на първоинстанционния съд, тъй като не може да
представлява етажните собственици.
За допустимостта на въззивната жалба съдът следи служебно, поради което,
приемайки че подадената от „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД въззивна жалба е
недопустима, настоящият състав приема, че производството по делото, образувано само по
въззивната жалба на „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД (след влизане в сила на Разпореждане
№ 260501 от 22.03.2022 г. по гр.д.335/2020 г. на БРС, с което е върната въззивната жалба на
„Съни Хил 2“ ЕАД против Решение № 260607/16.04.2021 г. по гр.д.335/2020 г. на БРС ), следва
да бъде прекратено.
Независимо от направеното с отговора на въззивната жалба искане от
въззиваемите С. АТ. и АЛ. К. за присъждане на съдебни разноски за въззивното
производство, доколкото към момента не са представени доказателства за направени такива
разноски, съдът няма да се произнася по разноските.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ВРЪЩА като недопустима подадената от „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД
въззивна жалба против Решение № 260607/16.04.2021 г. по гр.д.335/2020 г. по описа на Бургаски
районен съд, В ЧАСТТА, с кото са отменени като незаконосъобразни решенията, приети на
проведеното на 14.12.2019 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост на
блок 6 в комплекс „Съни Хил”, гр.Бургас, взети по т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на
събранието.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д.610/2022 г. по описа на Бургаски окръжен
съд поради недопустимост на подадената от „Съни Хил Мениджмънт” ЕООД въззивна
жалба.
Определението подлежи на обжалване пред Бургаски апелативен съд с частна
7
жалба в едноседмичен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8