РЕШЕНИЕ
№ 22552
гр. София, 09.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ
при участието на секретаря НАДЯ Г. НАЙДЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН ИВ. ШУМКОВ Гражданско дело №
20251110141534 по описа за 2025 година
Образувано е по постъпила искова молба от етажните собственици при Етажна
собственост, находяща се в гр. София, ул. „, представлявана от „Образцов вход“ ЕООД
- управител на ЕС, срещу М. Д. В., след развило се заповедно производство по ч. гр.
дело № 26312/2025 г. по описа на СРС.
Предявени са кумулативно съединени установителни искове по: 1/ чл. 51, ал. 1
вр. с чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС за сумата от 678.41 лева – такса управление и разходи за
поддръжка на ЕС за периода от 01.12.2022 г. 30.04.2025 г., включваща разходи за:
встъпителна вноска, наем офис, озеленяване, снегопочистване, техническа поддръжка,
такса почистване на ЕС, охрана, ел. енергия общи части на ЕС, поддръжка на ПСОВ,
поддръжка пречиствателна станция, ГТП газова инсталация; 2/ чл. 48, ал. 3 във вр. с
чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС за сумата от 175,59 лева – месечни такси за фонд „Ремонт и
обновяване“ на комплекса и на сградата, както и вноски за извършване ремонт на
комплекса и ремонт на детска площадка за периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., за
които вземания е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410
ГПК от 19.05.2025 г. по ч.гр.д. 26312/2025 г., СРС, 33 с-в.
Ищците – етажни собственици при Етажна собственост, находяща се в гр.
София, ул. са подали заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично
задължение срещу М. Д. В. за следните суми: сумата от 854,00 лева (осемстотин
петдесет и четири лева), представляваща главница за неплатени месечни вноски за
Фонд "Ремонт", ремонт, управление и режийни разходи на етажната собственост,
дължими във връзка със самостоятелен обект - гараж, с адрес; гр. София, ул. за период
от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., ведно със законна лихва за период от 05.05.2025 г. до
изплащане на вземането, както и държавна такса в размер на 25,00 лева (двадесет и
пет лева) и адвокатско възнаграждение в размер на 200,00 лева (двеста лева).
Сумата от 854,00 лева се сочи, че е формирана, както следва:
1
- Вноски за „Встъпителна вноска“ в размер на 24,05 лева, начислена за
периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.;
- Вноски за „Фонд ремонт на комплекс“ в общ размер на 73,95 лева. Сумата
представлява сбор от двадесет и девет месечни вноски по 2,55 лева всяка, начислени за
периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноски за „Фонд ремонт на сграда“ в общ размер на 55,68 лева. Сумата
представлява сбор от двадесет и девет месечни вноски по 1,92 лева всяка, начислени за
периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноска за „Наем Офис“ в размер на 0,61 лева, начислена за периода от
01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.;
- Вноски за „Наем Офис“ в общ размер на 17,92 лева. Сумата представлява
сбор от двадесет и осем месечни вноски по 0,64 лева всяка, начислени за периода от
01.01.2023 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноски за „Озеленяване“ в общ размер на 55,25 лева. Сумата
представлява сбор от седемнадесет месечни вноски по 3,25 лева всяка, начислени за
периода от
01.12.2022 г. до 30.04.2024 г.;
- Вноски за „Озеленяване“ в общ размер на 46,56 лева. Сумата
представлява сбор от дванадесет месечни вноски по 3,88 лева всяка, начислени за
периода от 01.05.2024 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноски за „Снегопочистване“ в общ размер на 17.29 лева. Сумата
представлява сбор от тринадесет месечни вноски по 1,33 лева всяка, начислени за
периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.;
- Вноски за „Снегопочистване“ в общ размер на 25,44 лева. Сумата
представлява сбор от шестнадесет месечни вноски по 1,59 лева всяка, начислени за
периода от 01.01.2023 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноски за „Техническа поддръжка“ в общ размер на 34,97 лева. Сумата
представлява сбор от тринадесет месечни вноски по 2,69 лева всяка, начислени за
периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.;
- Вноски за „Техническа поддръжка“ в общ размер на 45,76 лева. Сумата
представлява сбор от шестнадесет месечни вноски по 2,86 лева всяка, начислени за
периода от 01.01.2024 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноски за „Такса почистване на ЕС“ в общ размер на 50,18 лева. Сумата
представлява сбор от тринадесет месечни вноски по 3,86 лева всяка, начислени за
периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.;
- Вноски за „Такса почистване на ЕС“ в общ размер - на 76,32 лева. Сумата
представлява сбор от шестнадесет месечни вноски по 4,77 лева всяка, начислени за
периода от 01.01.2024 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноски за „Охрана“ в общ размер на 81,90 лева. Сумата представлява
сбор от тринадесет месечни вноски по 6,30 лева всяка, начислени за периода от
01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.;
- Вноски за „Охрана“ в общ размер на 85,03 лева. Сумата представлява
сбор от единадесет месечни вноски по 7,73 лева всяка, начислени за периода от
01.12.2024 г. до 30.11.2024 г.;
- Вноски за „Охрана“ в общ размер на 52,60 лева. Сумата представлява
сбор от пет месечни вноски по 10,52 лева всяка, начислени за периода от 01.12.2024 г.
2
до
30.04.2025 г.;
- Вноски за „Ел. енергия общи части на ЕС“ в общ размер на 44,37 лева.
Сумата представлява сбор от двадесет и девет месечни вноски по 1,53 лева всяка,
начислени за периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г. 30.04.2024 г.;
- Вноски за „Поддръжка на ПСОВ“ в общ размер на 12,24 лева. Сумата
представлява сбор от дванадесет месечни вноски по 1,02 лева всяка, начислени за
периода от 01.05.2024 г. до 30.04.2025 г.;
- Вноска за „Ремонти Комплекс“ в размер на 30,59 лева, начислена за
периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.;
- Вноска за „Поддръжка пречиствателна станция“ в размер на 6,12 лева,
начислена за периода от 01.11.2023 г. до 30.11.2023 г.;
- Вноска за "ГТП Газова инсталация“ в размер на 1,80 лева, начислена за
периода от 01.07.2024 г. до 31.07.2024 г.;
- Вноска за „Ремонт на детска площадка“ в размер на 15.37 лева, начислена
за периода от 01.04.2025 г. до 31.04.2025 г.
Срещу издадената заповед за изпълнение е постъпило възражение от длъжника
по реда на чл. 414 ГПК. След указание до заявителя, последният е предявил
установителни искове за вземанията, предмет на издадената заповед за изпълнение.
Ищците твърдят, че ответницата М. Д. В. е собственик на самостоятелен обект -
гараж в ЕС, находяща се в гр. София, ул. „Посочва, че с проведено съвместно общо
събрание на етажната собственост от 22.10.2022 г. по т. 1 от протокола е гласуван
бюджетът на ЕС, като е взето решение за заплащане на една авансова вноска за първия
месец от срока на договора за управление на /ЕС/. По следващата т. 2 от протокола бил
одобрен договорът за управление с „Образцов вход“ ЕООД, ЕИК *********, а по т. 3
било прието да бъде сключен договор за извършване на физическа охрана с
дружеството „ВТА Секюрити“. Сочи, че с проведено съвместно общо събрание на
етажната собственост от 22.11.2022 г., по т. 1.2 от протокола е гласувана сума за
изграждане на система за контрол на достъп и външно осветление на територията на
/ЕС/. По следващата т. 2 от протокола е приет правилник за вътрешния ред на
територията на /ЕС/, като изрично е посочено, че същият обхваща и сградите с индекс
„А“. Твърди се, че с подписан договор от 30.11.2022 г. е възложено на дружеството
„ВТА СЕКЮРИТИ СЪРВИЗ“ ЕООД, ЕИК *********, да извършва невъоръжена
охрана на територията на ЕС, при посочените в чл. 4 и чл. 5 от договора цени и начин
на плащане. С подписан договор за управление на етажната собственост от 08.11.2022
г. било възложено на дружеството „Образцов вход“ ЕООД, ЕИК ********* да
извършва дейности по управление и поддръжка на етажната собственост, при цена в
размер на 15,00 /петнадесет/ лева месечно за всеки самостоятелен жилищен или
търговски обект. С подписан договор от 12.12.2022 г. се сочи, че е договорено
присъединяване на етажната собственост /ЕС/ към „Електроразпределителни мрежи
запад“ ЕАД. С подписан договор от 17.02.2023 г. била договорена ежемесечна
поддръжка на зелените площи и алеи в етажната собственост /ЕС/ на цени, посочени в
Приложение № 1 към договора. С проведено съвместно общо събрание на етажната
собственост от 11.11.2024 г., по т. 1 от протокола, бил приет подробен финансов отчет,
като е гласувана актуализация на бюджета в ЕС. По следващата т. 2 от протокола било
прието решение, с което да се подпише нов договор за управление и поддръжка на
/ЕС/ с дружеството „Образцов вход“ ЕООД, ЕИК *********, за нов срок от две години,
като възнаграждението за такса управление останало непроменено. По следващата т. 7
било упълномощено дружеството „ОБРАЗЦОВ ВХОД“ ЕООД да предприеме действия
3
по реда на ГПК срещу всички собственици с натрупани задължения към етажната
собственост. Към протокола били приложени допълнително финансовите отчети на
етажната собственост за процесния период на Обща каса и каса Фонд „Ремонт и
обновяване“, от където се установявали всички приходи и разходи по съответните
документи с основания, размер и период. С подписан договор за управление на
етажната собственост от 12.11.2024 г. било възложено на дружеството „Образцов вход“
ЕООД, ЕИК ********* да извършва дейности по управление и поддръжка на етажната
собственост за следващ период на управление в ЕС. С проведено съвместно общо
събрание на етажната собственост от 19.03.2025 г., по т. 1 от протокола, било прието
решение, е което се одобрявала оферта за реконструкция на детска площадка в
комплекса, като необходимите суми за извършване на ремонта следвало да бъдат
начислени за период от два месеца. Съгласно подадените данни от етажната
собственост, както и след извършена справка в Имотен регистър към Агенция по
вписванията - гр. София, било установено, че собственик на гараж № 3, сграда А5 в ЕС
е ответницата М. В..
Твърди се освен това, че процесната сграда А5, в която се помещава гараж № 3,
се намира в урегулиран поземлен имот с кадастрален идентификатор №, като в
посоченото УПИ се помещават всички останали сгради, които представляват
процесната етажна собственост, на адрес: гр. София, ул. „“. Сочи, че кадастралният
идентификатор на процесния имот в сграда А5 е под № , който съответствал на
посочения по-горе кадастрален номер от процесния парцел в процесната ЕС. Твърди,
че парцелът е ограден с ограда и има изградена система за достъп. Водопроводните
елементи, вътрешното и алейно осветление, изградените градинки с тревни площи и
елеи, контрол за достъп и други твърди, че са общи части на всички сгради в парцела.
Общи по естеството си части намира, че са строителните елементи на сградата,
посочени в ал. 1 на чл. 38 ЗС, а останалите, които служат за общо ползване, твърди да
са общи по предназначение, включително и теренът извън площта, върху която е
сградата и тази за достъп и обслужване. Излага твърдения, че сградите от
горепосоченото УПИ се управляват чрез съвместни общи събрания по смисъла на чл.
18 ЗУЕС, като решенията, взети по реда на чл. 18 ЗУЕС на съвместно общо събрание
обвързват всички етажни собствености така, както решенията, взети на общо събрание
в една ЕС обвързват всички етажни собствености, включително и тези които не са
изпратили свои представител, който да участва в гласуването или са гласували против
съответното решение. Сочи, че етажните собственици от сграда А5 не са обжалвали
протоколите по реда на чл. 40 ЗУЕС, поради което същите представляват
стабилизирани и подлежащи на изпълнение актове на ЕС. Поради тези и останалите
изложени съображения моли предявените искове да бъдат уважени. Претендира
разноски.
В срочно постъпил отговор ответницата оспорва както допустимостта, така и
основателността на предявените искове. Оспорва на първа място в правния мир да
съществува етажна собственост на комплекс „“, управлението на което да е уредено по
смисъла на чл. 2 ЗУЕС, като сочи, че никога не е провеждано общо събрание на
собствениците във всички построени в квартала сгради. Сочи че в квартала
съществуват общо 27 сгради, като ищците не представят доказателства за това да е
сключен писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. Твърди се, че сграда А5, в която се намира
процесният обект, собственост на ответницата, не е част от съвместна етажна
собственост с останалите сгради; не е участвала в съвместни общи събрания със свои
представители и не е упълномощавала никого да подписва от нейно име и за нейна
сметка договори. Сочи, че от представените протоколи се установявало, че същите са
подписани от представители на други сгради, но не и от такива на сграда А5. Сочи на
4
следващо място, че теренът, върху който са построени сградите, е останал собственост
на инвеститора и нито един от собствениците на обекти в сградата не притежава
идеални части от земята. Излага твърдения, че в действителност общо 7 (седем) от
построените в този квартал сгради се намират на общинската улица „ , като всяка
сграда си има отделен административен адрес. В тази връзка административният адрес
на сградата, в която се намира процесният обект, собственост на ответницата, сочи, че
е ул. Излага, че тези 7 сгради, макар да изглеждат като част от архитектурния облик
на квартала, в действителност не са част от единна или съвместна етажна собственост
с останалите сгради в квартала. Сочи, че достъпът до сграда именувана Сграда А5, в
която се намира процесният обект, се намира откъм общинската улица „, като в
действителност Сграда А5 е отделна и самостоятелна сграда, която има обособена
самостоятелна Етажна собственост, която си има свое самостоятелно Общо събрание
на Етажната собственост, има си свой избран управител, и която Етажна собственост
няма нищо общо с посочената в исковата молба Етажна собственост на всички 27
сгради, построени в квартала, каквато не съществува като юридически субект. Освен
това, навежда, че ОС на ЕС на Сграда А5 е взела изрично решение да не участва в
групово подписване на договор за управление и обслужване с „Образцов вход" ЕООД
и в този смисъл няма каквото и да било основание ответницата, в качеството й на
собственик на обект в ЕС на Сграда А5, да дължи каквито и да било парични суми на
ищците, формирани от съвместни ОС на ЕС.
Сочи, че в действителност това е квартал, съставен от множество сгради, които
не са единен комплекс и в действителност са налице множество пешеходни подходи
към всяка от отделните 27 сгради вътре в самия квартал, а по-специално за общо 7
сгради от квартала достъпът до тях за обичайното им ползване е само и единствено
откъм общинската улица „А
Развива подробни съображения относно съвместните общи събрания по смисъла
на чл. 18 ЗУЕС, като сочи, че в случая не са били налице предпоставките за тях. Прави
подробен анализ и на представените писмени доказателства, като сочи, че същите не
обвързват Сграда А5. Поради тези и останалите подробно изложени съображения
моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното:
По делото като писмени доказателства са представени и приети 4 бр. Протоколи
от съвместно общо събрание на представителите на сгради, част от жилищен комплекс
с административен адрес: гр. София, ул. акад. „ представляващ комплекс “, съответно
от 22.10.2022 г. (л. 13-16 по делото), от 22.11.2022 г. (л. 44 – 46 по делото), от
11.11.2024 г. (л. 91 – 94 по делото) и от 19.03.2025 г. (л. 138 – 140 по делото). От
съдържанието на представените като доказателства протоколи се установява, че
същите материализират обсъждания и гласувания на съвместно общо събрание на
етажната собственост, свикано по реда на чл.18, ал.2 ЗУЕС, на което са поканени
представители на общо 25 жилищни сгради (за събрание на 22.10.2022 г., на 22.11.2022
г. и на 11.11.2024 г.) и на общо 24 жилищни сгради – за събрание от 11.11.2024 г., като
на събранието от 22.10.2022 г. са се явили представители на 20 от общо 25 жилищни
сгради, на събранието от 11.11.2024 г. – 16 от 24 жилищни сгради и на събранието от
19.03.2025 г. – на 12 от 25 жилищни сгради.
На общото събрание от 22.10.2022 г. са приети следните решения: приет е
бюджет на комплекса, одобрен е договор за управление и поддръжка между жилищен
комплекс и „Образцов вход“ ЕООД за срок от 2 години с начална дата – 01.12.2022 г.,
а също да бъде сключен договор за физическа охрана с фирма „Вта Секюрити“ за срок
от 3 месеца и след изтичане на срока да бъде проведено ново общо събрание, на което
5
да бъде взето решение за охранителния режим на комплекса.
На общото събрание от 11.11.2024 г. са приети следните решения: за
прекратяване на договора с фирмата, извършваща охрана на комплекса, и за
сключване на нов договор с „Айджигруп“ ЕООД на стойност 9900 лв. с ДДС при
посочени параметри на договора и за изпълнение на вече гласуван правилник за
достъп до комплекса, за извършване на по-голям контрол на фирмата, извършваща
услуга по поддръжка на тревни площи, да се вземе проектна документация за
канализацията, да се пусне сигнал за изсъхнали дървета до общината до сграда С4 и
до детската площадка, преброяване на паркоместата и разчертаването им в комплекса,
а също така собствениците да упълномощят „Образцов вход“ за предприемане на
съдебни действия към неплатили задълженията си длъжници.
На общото събрание от 22.11.2022 г. са приети следните решения: собственикът
на всеки самостоятелен обект (жилище, гараж или офис) има право на паркиране на
едно МПС, да се разпредели сумата от 30 000 лв. по идеални части разсрочено на
равни месечни вноски, за система за контрол на достъп, паркинг система и осветление
пред сграда А, а също така в обхвата на правилника за вътрешния ред попадат и
собствениците на обекти на сгради с индекс А, а собствениците на паркирани МПС на
територията на комплекса да съблюдават паркирането пред сгради S3 и S4 да се
извършва само от страна на входовете на отсрещните жилищни сгради и се забранява
паркиране върху зелени площи или тротоари.
На общото събрание от 19.03.2025 г. са приети следните решения: да се изпрати
оферта към фирма „Импресия“ до всички собственици в комплекса в срок до
31.03.2025 г. управителния съвет на всяка сграда да върне на „Образцов вход“ решение
дали са съгласни с изграждането и подмяната на детските съоръжения, да бъде пуснат
сигнал до Общината във връзка със заустването на мръсния канал, да бъде изваден
списък на всички собственици на земя от комплекса, да се пусне в експлоатация
контрол на достъп на пешеходните порти на главния вход на комплекса, да се постави
контрол на достъпа и механизъм на затваряне на портите между сгради А и да се
премести граничеща ограда откъм улицата, а също така отново се упълномощава
„Образцов вход“ да предприема съдебни действия към некоректни платци.
По делото е приложен Правилник за пропускателния режим в комплекс „М“,
одобрен от съвместно общо събрание на ЕС от 22.11.2022 г. (л. 47 – 48 по делото).
Представен като доказателство е и договор за извършване на частна охранителна
дейност (л. 60 – 66 по делото), сключен между Етажна собственост „К, като
възложител и „ВТА Секюрити Сървиз“ ЕООД, като изпълнител за периода 01.12.2022
г. до 01.12.2024 г., с което изпълнителят се задължава да осъществява частна
охранителна дейност срещу заплащане на възнаграждение в размер на 5150 лв. на
месец. Представено като доказателство е и уведомително писмо за увеличаване на
цената на предоставени услуги по договори № 304 и 362, вторият с ЕС „“, с което е
уведомен възложителят, че поради увеличаване на минималната работна заплата за
страна цената на възнаграждението по договора, считано от 01.01.2024 г. се увеличава
с 20-25 % (л. 67).
Приет по делото е и договор за възлагане на управление и поддържане на
жилищен комплекс от 08.11.2022 г. между собствениците на жилищен комплекс „М с
административен адрес: гр. София, ул. и „Образцов вход“ ЕООД за възлагане на
управлението на етажната собственост от професионален домоуправител с правата по
чл.23, ал.1, т.1, 2. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, ал. 3 и ал. 4 ЗУЕС и правото за свикване
и провеждане на съвместно общо събрание на етажната собственост за 2 годишен
период, започвайки от 01.12.2022 г., срещу възнаграждение по пера, подробно описано
в чл.10, ал.2 от Договора (л. 68 – 78).
6
Приет е и Договор за присъединяване на обекти на клиенти към
разпределителната мрежа на „Електроразпределителна система Запад“ ЕАД от
12.12.2022 г., сключен между Етажна собственост „жилищен комплекс М и
„Електроразпределителни мрежи Запад“ ЕАД с предмет на договора: осигуряване на
алейно осветление срещу задължение за заплащане на сума за присъединяване в
размер на 696 лв. с ДДС (л. 79 – 84).
Представен и приет като доказателство по делото е и Договор за поддръжка на
зелени площи и поливна система от 17.02.2023 г., сключен между ‚Образцов вход“
ЕООД като домоуправител и „ТИ ЕЙЧ Консултинг“ ООД, като изпълнител с предмет
периодична поддръжка на тревни площи, декоративна растителност и автоматизирана
поливна система и абонаментно обслужване, профилактика и транспортиране на
допълнителни видове растения срещу задължение на възложителя да заплати на
изпълнителя цена от 2625 лв. без ДДС цена за всеки активен месец от м. април до м.
ноември включително (л. 85 – 90).
От Нотариален кат за покупко-продажба на недвижим имот г. по описа на нот. М
рег. № , се установява, че на 13.05.2014 г. М. Д. В. е закупила от „Вега-9“ ЕООД
следния недвижим имот: Г“ на административен адрес: гр. София, ул. „акад. ,
жилищен комплекс – М представляващ самостоятелен обект с идентификатор по
КККР за гр. София със застроена площ 22,90 кв.м., заедно с 3,848% ид.ч. от общите
части на надземната част на сградата и заедно със съответните идеални части от
правото на строеж върху поземления имот с идентификатор върху които е построена
сградата, който поземлен имот е с площ по скица на АГКК . (идентичен с предишен
УПИ от кв. по плана на гр. София, местност „Б“) - (л. 181 – 183).
Представени са и протоколи от проведено общо събрание на етажна собственост
с адрес: гр. София, жилищен комплекс М сграда Е и блок А5 от 27.09.2022 г. (л. 184 по
делото), от 11.07.2024 г. (л. 203 – 204), от 18.05.2023 г. (л. 205), от 28.09.2022 г. (л. 206),
от 15.03.2021 г. (л. 208) и от 12.09.2022 г. (л. 210), от които се установява, че в
сградата, в която е разположен собственият й имот, са провеждани отделни общи
събрания на етажната собственост.
Като доказателство са представени и разписки от „Изипей“ и приходни касови
ордери, от които се установяват заплащане на разходи и разноски за общите части в
сградата, в която е разположен самостоятелният обект, собственост на ответницата (л.
185 – 202).
Събрани в производството са и гласни доказателствени средства чрез разпита на
четирима свидетели, проведен в открито съдебно заседание от 27.11.2025 г.
От показанията на свидетеля Н се установява, че същият е собственик на имот
С-11 в комплекса и е поел ангажимент да представлява сградата от името на
останалите собственици. Посочва, че комплексът разполага с огромна зелена площ, с
настилки, детски градини, детски площадки и беседки, като парцелът е ограден с
ограда от всички страни и мястото е с контролиран достъп, който се осъществява от
няколко места на входа – през две бариери – една за вход и една за изход, както и
достъп за пешеходци от няколко места през оградата на комплекса. Посочва, че в
комплекса има паркоместа без гаражи, където собствениците на самостоятелни обекти
могат свободно да паркират автомобилите си. Посочва, че в имота, в който са
разположени сградите, има алеи, където хората разхождат кучетата си, и детски
площадки, на които играят деца, поради което считат мястото за обща част. Излага
твърдения, че комплексът е създаден през 2008 г. и в началото е имал управител, но
след това за период от около 15 години е останал без управител, поради което не е
могло да се поддържа и комплексът е останал без осветление и без охрана. Посочва, че
е присъствал на общото събрание, на което е решено да се разпределят разходите
7
съразмерно на идеални части за всеки самостоятелен обект, както за жилищата, така и
за гаражите. Посочва, че идеалните части са определени пропорционално на площта
на сградите. Поддържа, че в парцела са разположени около 22-23 сгради, като 2 от
сградите плащат сметките си директно към изпълнителите, вместо през касата на
професионалния домоуправител „Образцов вход“, за да се избегне касателство с
общите части, а останалите сгради заплащат таксите чрез домоуправителя. Посочва, че
голяма част от собствениците нямат земя, тъй като са били чужденци и към момента
на продажбата е имало нормативна забрана за продажба на земя на чужденци. Сочи,
че инвеститорът, който е собственик на земята е продавал или не е продавал земя, в
зависимост от това дали продава имот на чужденец, или на българин. Поддържа, че
тъй като инвеститорът е трябвало да заплаща данъци върху земята, е започнал да
прехвърля земя, на когото може и колкото може, като някои хора са закупили земя над
един декар. По отношение на процесната сграда А-5 свидетелят твърди, че същата е
разположена откъм улицата и влизането в сградата може да е както откъм улица „акад.
П“, така и през една от вратите на комплекса. Посочва, че имат типови спорове със
собствениците на обекти в сгради А-5 и А-6. Посочва, че има и други сгради, със
същото местоположение, както сгради А-5 и А-6, но те си заплащат таксите за
поддържане на дворното място и нямат спорове с тях.
От показанията на свидетеля Б – живущ в сграда А-6 и собственик на гараж в
същата, се установява че в сграда А-5 няма подземни гаражи и всички гаражи са с
излаз към общинската улица. Свидетелят посочва, че поддръжката около сградите се
изразява основно в косене и премахване на изсъхналата трева през летните месеци.
Твърди, че има сериозни проблеми с канализацията на сградите А-5 и А-6 и
периодично се извиква специализиран автомобил за почистване, за което са налице
документи за заплатени услуги. Подчертава, че това представлява почистване, а не
ремонт. Сочи още, че до къщите има ограда, която не пречи на достъпа до гаражите и
до входа в жилищна сграда А-5, като в нея има врати, една от които е с табела „Опасно
за живота“, възпираща преминаването, но според него оградата не препятства
ползването на имотите.
По делото като свидетел е разпитана и Па. Свидетелят посочва, че има 3
съдебни дела с представителя на ищците „Образцов вход“, едно от които е
приключило. Сочи, че е собственик на два апартамента в сграда А-5, разположени на
първи етаж в ляво и в дясно. Достъпът до сградата се осъществява през вход с
контролиран достъп с чип откъм общинската улица. Сочи, че сградата е сключвала
договори с фирми самостоятелно, а не като част от комплекс, но в момента няма
действащи договори и живущите сами поддържат хигиената и извършват дребни
ремонти, като дейностите по поддръжка се извършват от самите живущи в блока, а
разходите се разпределят между тях. Сочи, че оградата до сградата не възпрепятства
достъпа, бариерата обслужва задните редици и не засяга входа на сграда А-5, който е
откъм общинската улица. Посочва, че има врати на оградата, но не знае кой има достъп
до тях. За водоснабдяването заявява, че регулярно собствениците на самостоятелни
обекти заплащат за поддръжка на пречиствателната станция и почистване на
септичната яма.
По делото като свидетел е разпитан и Д, баща на ответницата и страна по
висящи дела с представителя на ищците „Образцов вход“. Посочва, че е собственик на
обекти в сграда А-5 и А-6. Свидетелят навежда, че обитателите на сграда А-5 сами
поддържат околното пространство и тревните площи, като се редуват и използват
собствена косачка. Сочи, че в сградата имало периодични проблеми с канализацията,
поради това съседи от блок А-5 и А-6 наели външна фирма да я почиства. Сочи още,
че не притежава земя в комплекса. Поддържа, че гаражите на А-5 са на кота „0“.
8
Твърди, че в сградата се влиза от общинската улица.
Съдът кредитира показанията на всички свидетели, намира ги за достоверни,
житейски логични и вътрешно непротиворечиви. При оценка на свидетелските
показания съдът отчита евентуална заинтересованост на свидетелите К по реда на
чл.172 ГПК, като взе предвид наличието на други дела с представителя на ищеца
„Образцов вход“ ООД, а също така и роднинската връзка между свидетеля Петров и
ответницата. Въпреки по-внимателната и задълбочена преценка за достоверност на
техните показания, обаче, не се променя изводът на съда за достоверността им.
При така установената фактическа обстановка съдът намира следното от
правна страна:
На първо място и доколкото ответната страна прави възражение за
недопустимост на предявените искове поради липса на активна процесуална
легитимация на ищците, което обосновава с твърденията, че не съществува твърдяната
етажна собственост, съдът намира следното относно допустимостта на исковете:
Както подробно е изяснено в правната доктрина и съдебната практика
(например решение № 61/13.06.2014 г. по гр.дело № 3306/2013 г. на ВКС, ІV г.о. ),
процесуалната легитимация в исковия процес се определя от твърденията в исковата
молба за това кои са страните по спорното материално правоотношение. За
допустимостта на процеса е необходимо наличие на процесуална легитимация, а
относно надлежните страни по материалното правоотношение съдът се произнася със
съдебното решение. Недопустимостта на иска е обусловена от наличието на
положителна или отсъствието на отрицателна процесуална предпоставка. Вярно е, че
процесуалната правоспособност е абсолютна положителна предпоставка на правото на
иск, за която съдът следи служебно. При физическите лица обаче правоспособността
се губи със смъртта им, а при юридическите лица – със заличаването им като правни
субекти (при прекратяване, ликвидация, обявяване в несъстоятелност). Друго е
положението при етажната собственост, която представлява общност на собствениците
на общи части в сграда, като в общия случай самата етажна собственост е
неправосубектна (ако не е регистрирана като юридическо лице – например сдружение
на собствениците), а представлява правна конструкция за разрешаване на спорове,
свързани с управлението или поддържането на общи части от името и с действие за на
всички съсобственици, но с призоваване по делото като страна единствено на
домоуправителя, респективно – председателя на управителния съвет на етажната
собственост - страна по делото, а останалите собственици на общи части могат да се
присъединят като страни по делото на страната на етажната собственост в качеството
им на факултативни необходими другари. Поради това разрешаването на въпроса дали
в процесния случай има или няма етажна собственост е въпрос по същество на делото,
тъй като е пряко свързан с въпроса за наличието или липса на общи части по чл.38 ЗС
и на останалите конститутивни белези на етажната собственост. Ако лицето, подало
исковата молба, твърди, че е носител на спорното материално право (както е в
процесния случай) и на него се дължи изпълнение, което извежда от твърдения за
наличие на общи части в етажна собственост и разходи, свързани с управлението и
поддръжката им, а по делото се установи, че в действителност не е осъществен
предвиденият по закон фактически състав за осъществяване на правото, един от
елементите на които е наличието или липсата на етажна собственост, така предявеният
иск е допустим, но евентуално би бил неоснователен поради липса на активна
материалноправна легитимация.
Предвид посоченото, съдът намира предявените искове за допустими, поради
което следва да разгледа делото по същество.
По исковете по чл. 51, ал. 1, вр. с чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС и по чл. 48, ал. 3,
9
във връзка с чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС:
В доказателствена тежест на ищците по предявените искове за такса за
управление и поддръжка на общите части (включваща разходи за: встъпителна вноска,
наем офис, озеленяване, снегопочистване, техническа поддръжка, такса почистване на
ЕС, охрана, ел. енергия общи части на ЕС, поддръжка на ПСОВ, поддръжка
пречиствателна станция, ГТП газова инсталация) в размер на 678,41 лв. за периода от
01.12.2022 г. 30.04.2025 г. и за месечни такси за фонд „Ремонт и обновяване“ в размер
на 175,59 лева за периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., е да докажат при условията
на пълно и главно доказване че ответникът е собственик на самостоятелен обект в
сграда А5, която е в режим на етажна собственост и размерът на идеалните части от
общите части, притежавани от ищеца, по отношение на които се претендира
пропорционално заплащане; че е взето решение на съвместно Общо събрание на ЕС за
заплащане на задължения за управление и поддържане на общи части в твърдения
размер; респ. че е взето решение на съвместно Общо събрание на ЕС за извършването
на ремонтни дейности в процесния период, респ. за заплащането на вноски във „Фонд
ремонт и обновяване“ или респ. че са извършени конкретни ремонтни дейности, както
и че претендираната сума се равнява на припадащата се на ответника част съобразно
притежаваните от него идеални части от общите части на сградата.
При доказване на горното, в доказателствена тежест на ответника е да докаже,
че е заплатил процесната сума.
По делото не се спори между страните, че сградата А5, в която е разположен
самостоятелният обект, представлява етажна собственост. По делото е безспорно, че
комплекс „Ми“ не представлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.
2 ЗУЕС. Между страните също така не е спорно, че в поземления имот, находящ се в
гр. София, ул. „А, са изградени 24 сгради, една от които е сграда А5, в която се намира
собственият на ответника Гараж № 3.
Претенцията, касаеща настоящия спор, обаче, не е за заплащането на разноски
за общи части на конкретната сграда А5, а за разноски за поддържане и управление на
дворното място, за което се твърди, че представлява обща част на общо 25 сгради и
решенията за назначаване на управител, за извършване на разноски и за такси за фонд
„Ремонт и обновяване“ са взети на съвместно общо събрание по реда и правилата на
чл. 18, ал. 2 ЗУЕС.
Поради това съдът следва на първо място да разгледа дали дворното място
представлява обща част, прилежаща към отделните сгради и самостоятелните обекти,
разположени в тях, или не.
В заповедното производство по ч. гр. д. 26312/2025 г., СРС, 33 с-в е представена
като доказателство справка в графичен вид за имот с идентификатор 68134.1970.2071
(л. 13 по ч. гр. дело), а данните по нотариален акт № 89 по нот. дело 79/2014 г. (л. 181-
183 по гр. дело) се установява, че поземленият имот с идентификатор 68134.1970.2071
по КККР, върху които е построена сградата, е с площ по скица на АГКК 31 599 кв.м.
Тъй като в нотариалния акт са възпроизведени данни от кадастралната карта за имота,
съдът намира, че може да кредитира същите относно площта на имота, доколкото в
официален удостоверителен документ са възпроизведени данни от друг официален
удостоверителен документ.
Поземлен имот с посочената площ и размери безспорно отговаря на
изискванията на ЗУТ за самостоятелен обект на право на собственост. Съгласно
Решение № 175/18.12.2019 г. по гр.д. 4660/2018 г., ВКС, I г.о. релевантно за преценка
дали един обект представлява прилежаща площ към самостоятелен обект в сграда, е
дали отговаря на изискванията за самостоятелен обект на право на собственост и
10
неговото предназначение. Предвид посоченото, в процесния случай дворното място не
представлява обща част по естеството си. Съгласно практиката на ВКС, изразена в
Решение № 661/02.11.2010 г. по гр.д. 1437/2009 г., ВКС, I г.о., Решение
№ 481/25.05.2011 г. по гр.д. 979/2009 г., ВКС, I г.о. и Решение № 59/12.03.2012 г. по
гр.д. 911/2011 г., ВКС, II г.о. дворното място представлява обща част, единствено ако е
налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята, с
други думи – само когато всички етажни собственици са собственици на дворното
място. Обратно, в случаите, когато етажните собственици не са собственици на
дворното място или не са единствени собственици, а има и други лица –
съсобственици, които не са етажни собственици, разпределянето на правото на
ползване върху дворното място може да стане само по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй
като етажните собственици не могат да вземат решение за начина на ползване на
дворно място, което не е обща част, а е съсобствено. В процесния случай от
доказателствата по делото се установява, че ответницата не е титуляр на идеални
части от правото на съсобственост на дворното място, такива не са й прехвърлени при
покупка на гараж № 3 като принадлежност към правото на собственост върху
самостоятелния й обект.
Допълнителен аргумент в подкрепа на тезата, че дворното място не
представлява обща част към сградите по предназначение е и че релевантен за
определяне на статута на един обект на право на собственост като обща част по
предназначение е и статутът и предназначението, която тази част е имала към момента
на възникване на етажната собственост. В процесния случай, от свидетелските
показания на свидетеля Попниколов, дадени в открито съдебно заседание на
27.11.2025 г., се установява, че към момента на продажба на самостоятелни обекти в
сградите, инвеститорът „Вега-9“ е продавал земята поотделно на отделните
собственици на самостоятелни обекти, като се посочва, че някои собственици нямат
идеални части от земята, а други са закупили земи с площ над един декар. Въз основа
на посоченото, съдът намира, че към момента на възникване на етажната собственост
на отделните сгради, собственикът на земята не я е третирал като обща част към
самостоятелните обекти, а като самостоятелен обект на право на собственост, който е
прехвърлял отделно от собствеността върху самостоятелните обекти върху
построените на земята сгради. Ето защо се налага извод, че земята не представлява
обща част към съответната етажна собственост. В свидетелските показания на свид.
Попниколов се посочва, че на съвместното общо събрание са определени идеалните
части от дворното място за всеки собственик на отделен обект в сградите, построени в
това място. Остава неизяснено в производството, обаче, след като идеални и реални
части са прехвърляни поотделно от собственика на земята на определени лица с
отделни договори и срещу заплащане на допълнителна цена, а други собственици на
самостоятелни обекти изобщо нямат съсобственост в процесното дворно място
(какъвто е случаят с ответницата), защо при провеждане на съвместното общо
събрание собствениците на самостоятелни обекти в процесните сгради са приели, че
дворното място е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и са определили размера на
идеалните части на всеки собственик на самостоятелен обект по реда на чл.17, ал.4 и
сл. ЗУЕС. По този начин при определяне на размера на идеалните части от общите
части участниците в съвместното общо събрание, съставили списъка с разпределение
на идеални части, не са зачели правото на собственост на лицата, закупили идеални
или реални части от процесния поземлен имот, а в същото време са признали право на
собственост на лица, които не са придобивали такова право (какъвто е случаят с
ответницата по настоящото дело). С определянето на размера на общите части по реда
на чл.17, ал.4 ЗУЕС не може да доведе до възникване на право на собственост върху
такива, а единствено признава размера на съществуващи вече права на собственост
11
върху общи части като принадлежност към правото на собственост на самостоятелния
обект /чл. 98 ЗС/.
На следващо място, последователно в Решение № 816 от 7.07.2011 г. на ВКС по
гр. д. № 2028/2009 г., I г. о., ГК, Решение № 1323/25.10.1984 г. по гр. д. № 484/84 г. на
IV г. о., Определение № 270/07.11.2003 по гр. д. № 217/2003 г. на ВКС, I г. о., Решение
№ 676/05.04.1976 г. по гр. д. № 290/1976 на I г. о., се приема, че когато в едно дворно
място има хоризонтално разположени две и повече сгради и те са собственост на
отделни лица, не е налице етажна собственост. От гледна точка на вещноправния
статут, след като има повече от една сгради в режим на етажна собственост,
поземленият имот не е обща част и съответно не би могъл да се управлява по реда на
ЗУЕС, а изградените в него обекти биха могли да бъдат съсобствени между етажните
собственици, в който случай се прилагат правилата на чл. 30-32 ЗС, а не специалните
правила по ЗУЕС. Още повече, че в процесния случай размерът на дяловете в
съсобствеността на дворното място между отделните собственици са различни от
дяловете им в общите части /предвид, че собственикът на дворното място е
прехвърлял дялове на отделни лица срещу заплащане на допълнителна цена/, а
ответницата не притежава нито реален дял, нито е съсобственик на процесното дворно
място /в този смисъл е напр. и Решение № 6880/13.11.2025 г. по в. гр. дело №
6562/2025 г. по опаси на СГС, касаещ спор за същата сграда/.
Предвид достигнатият извод, че дворното място не е обща част на
разположените в поземления имот сгради, следва изводът, че решенията за
управлението на посочения обект и определяне на размера на необходимите такси не
следва да се приемат чрез съвместно общо събрание на етажни собствености по реда
на чл. 18, ал. 2 ЗУЕС, а по реда за управление на обикновена съсобственост (чл. 30 –
32 ЗС и при съобразяване на постановките на ТР 85/02.12.1968 г. по гр.д. 149/1968 г на
ОСГК на ВС). Ответникът не е обвързан от решението на общото събрание, тъй като
отделните сгради, които са в режим на етажна собственост, изобщо нямат собствени
органи на управление, поради което ищецът – етажни собственици за комплекс
„Мирамонте“, не притежава активна материалноправна легитимация, тъй като в
случая не се установява наличие на етажна собственост по отношение на процесните
идеални части, нито е налице жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2
ЗУЕС. При управление на обикновена съсобственост не се спазват правилата на ЗУЕС,
а решенията по чл. 32 ЗС не подлежат на обжалване, за разлика от решенията по
ЗУЕС. Поради това в процесния случай не е налице валиден субект, който да приеме
решенията, въз основа на които се претендират процесните суми от ответницата.
Като допълнение към посоченото следва да се отбележи, че ответницата не
следва да отговаря за разноски в общите части, тъй като същата няма идеални части от
земята, видно от приложения по делото нотариален акт за правото на собственост
върху самостоятелния обект. Заедно с това, от свидетелските показания на свидетелите
по делото се установява, че ответницата не е ползвала общите части; входът на нейния
самостоятелен обект е откъм улицата и не се налага влизането й в дворното място, за
да използва гаража по предназначение. Ето защо заплащането на разноски за общите
части по никакъв начин не обогатява ответницата, тъй като тя не дължи разходи за
поддръжката на тези общи части - нито като съсобственик, нито като техен
фактически ползвател.
Въз основа на посоченото, предявените искове следва да се отхвърлят като
неоснователни и недоказани.
По отговорността за разноски:
При този изход на делото право на разноски на основание чл.78, ал.3 ГПК има
единствено ответникът. Ответникът претендира въз основа на представен списък с
12
разноски (л. 228 по делото) единствено адвокатско възнаграждение на неговия
процесуален представител в размер на 250 лв., което се доказва от представен договор
за правна защита и съдействие (л. 212 по делото), поради което посочените разноски
следва да се присъдят на ищеца.
Така мотивиран и на осн. чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от етажните собственици при Етажна собственост,
находяща се в гр. София, ул. „А комплекс „М представлявана от „Образцов вход“
ЕООД, ЕИК ********* – управител на ЕС, срещу М. Д. В., ЕГН ********** искове,
както следва: 1/ по чл. 51, ал. 1 вр. с чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС – за признаване за
установено по отношение на ответника, че дължи на ищеца сумата от 678,41 лева –
такса управление и разходи за поддръжка на ЕС за периода от 01.12.2022 г. 30.04.2025
г., включваща разходи за: встъпителна вноска, наем офис, озеленяване,
снегопочистване, техническа поддръжка, такса почистване на ЕС, охрана, ел. енергия
общи части на ЕС, поддръжка на ПСОВ, поддръжка пречиствателна станция, ГТП
газова инсталация, както и 2/ по чл. 48, ал. 3 във вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС – за
признаване за установено по отношение на ответника, че дължи на ищеца сумата от
175,59 лева – месечни такси за фонд „Ремонт и обновяване“ на комплекса и на
сградата, както и вноски за извършване ремонт на комплекса и ремонт на детска
площадка за периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2025 г., за които суми е издадена Заповед
за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК с рег. № 14427/19.05.2025 г. по
ч. гр. д. 26312/2025 г., СРС, 33 с-в.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК етажните собственици при Етажна
собственост, находяща се в гр. София, ул. „А 23, комплекс , представлявана от
„Образцов вход“ ЕООД, ЕИК ********* – управител на ЕС да заплати на М. Д. В., с
ЕГН ********** сумата от 250,00 лева разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13