Р Е Ш Е Н И Е №

 

           гр. София, 09.10.2017г.

                                              

                                     В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

            Софийски  градски съд, Търговско отделение, VІ-23 състав, в отК.о заседание на двадесет и първи септември две хиляди и седемнадесета година, в състав: 

 

                                                                                                 Председател: Анна Ненова

 

при секретаря Кирилка Илиева като разгледа  докладваното от съдията докладчик т.д. №  2637 по описа за 2016г. и за да се произнесе  взе предвид, следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.  

Ищецът „Н.Л.О.“, дружество с ограничена отговорност, със седалище и адрес на управление в Руската Федерация, твърди, че е сключил с ответника „К.“ ЕООД предварителен договор № 1-Н от 28.11.2008г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 7Б2-2 на седми жилищен етаж на секция „Б“ от сграда в поземлен имот с идентификатор 58356.502.159 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Приморско, местност „Пясъка“. Към предварителния договор са били сключени две допълнителни споразумения. С първото – от 20.05.2010г., е бил договорен нов размер на покупко-продажната цена – 149 170 евро, и падежи за плащане, а с второто – от месец март 2011г.,  нова промяна на цената и нов срок за изпълнение на задълженията на ответника за предаване на обекта във владение на купувача с Протокол обр. 15 в срок до 01.04.2012г. и довършване на обекта и въвеждане в експлоатация на сградата  до 31.05.2012г.

Основно задължение на ответника по предварителния договор и споразуменията е било да предаде и продаде с нотариален акт обекта в срок до 31.05.2012г. Повече от три години дружеството не е изпълнило задълженията си. От справка в имотния регистър на Агенция по вписванията се установява, че ответникът е и в невъзможност да изпълни тези задължения по предварителния договор, тъй като апартамент № 7Б2-2 не бил  собственост на дружеството след развалянето, съгласно решение № 300 от 27.12.2013г. по гр.д. № 303/2013г. на Окръжен съд – гр. Бургас,  на договора за строеж, въз основа на който е било учредено право на строеж в полза на ответника.

При тези обстоятелства, на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД (изпълнението от продавача е станало невъзможно и изпълнението е безполезно за ищеца – купувач), ищецът е развалил предварителния договор съгласно нотариална покана рег. № 1883/10.09.2015г. на нотариус М.И., рег. № 257 на Нотариалната камара, връчена на „К.“ ЕООД на 14.09.2015г. чрез нотариус М.К., рег. № 200 на Нотариалната камара.

Тъй като ищцовото дружество е платило по предварителния договор сумата от 149 170 евро, след разваляне на договора сумата подлежи на връщане. По делото ищецът претендира частично 14 917 евро от общо дължимите 149 170 евро, със законната лихва за забава от датата на исковата молба (14.04.2016г.) до окончателното плащане, както и направените съдебно-деловодни разноски.   

Ответникът е бил поканен да върне сумата още с изпратената нотариална покана, но плащане не е имало. Страните не са могли да уредят и доброволно отношенията си. Плащанията на цената от ищеца са били извършени на 24.11.2008г., 02.06.2009г., 24.11.2009г., 27.05.2010г., 25.11.2010г. и 11.04.2011г., когато са били  платени съответно  48 100 евро, 22 470 евро, 11 190 евро и по 22 470 евро и за които плащания  са били издадени фактура № 1387 от 02.01.2008г., фактура № 1388 от 02.01.2009г., фактура № 1621 от 03.06.2009г., фактура № 1656 от 18.07.2009г. и фактура № 1828 от 25.11.2009г.    

         Ответникът „К.“ ЕООД оспорва предявените искове. Възразява, че исковете са погасени по давност. Приложима е тригодишната погасителна давност по чл. 111, б.“б“ от ЗЗД, която е започнала да тече от 31.05.2012г. Същевременно  с разваляне на договора от ищцовото дружество е реализирана хипотезата на чл. 93, ал. 2, изр. 1 от ЗЗД, при което ответникът има право да задържи уговорения задатък от 10% от уговорената цена (чл. 3, ал. 2 от предварителния договор), което се равнява на 14 917 евро, колкото е цената на иска по исковата молба. Ответникът също претендира направените разноски.

 Ищецът оспорва възраженията на ответника. Вземанията не са погасени по давност, както и задатък може да претендира само изправната страна по договор, каквато ответникът не е.

По предявените искове 

Съдът като съобрази фактите и доказателствата по делото, поотделно и в тяхната съвкупност, възприема от фактическа страна по делото следното:

През месец ноември 2008г. между страните е бил сключен писмено Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при условията на чл. 19 от ЗЗД и строителство, съгласно който ответникът се е задължил да продаде, а ищецът – да закупи апартамент № 7Б2-2, находящ се на седми жилищен етаж на секция „Б“ от сграда в поземлен имот с идентификатор 58356.502.159 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Приморско, местност „Пясъка“, заедно с припадащите се части от общите части на сградата – 20. 87 кв.м. и толкова идеални части от правото на строеж (чл. 2, чл. 25 от договора). Апартаментът е бил с площ от 105. 97 кв.м., при конкретно посочени граници. Уговорената продажна цена е била 160 450 евро, платими на конкретно уговорени вноски (чл. 3). Плащанията е трябвало да бъдат извършени по  посочена банкова сметка. ***, ответникът е приел още да финансира  и извърши самостоятелно всички строително-монтажни работи за построяването на продавания имот и го предаде в уговорен срок, съгласно одобрени работни проекти в конкретно уговорена степен на завършеност (чл. 9, чл. 15). Страните са договорили, че 10% от общата продажна цена ще представлява задатък по смисъла, условията и правните последици, предвидени в чл. 93 от ЗЗД (чл. 3, ал. 2 от договора).  Договорът е влизал в сила след заплащането от купувача на първата вноска във връзка с цената. Неразделна част от договора са били всички подписани от страните допълнителни споразумения, анекси и приложения.

Първата уговорена вноска по договора е била платена, както и общо като цена по предварителния договор са били платени общо  149 170 евро, по преводи от 24.12.2008г., 02.06.2009г., 24.11.2009г., 27.05.2010г., 25.11.2010г. и 11.04.2011г. За плащанията са били издадени фактура № 1387 от 02.01.2008г., фактура № 1388 от 02.01.2009г., фактура № 1621 от 03.06.2009г., фактура № 1656 от 13.07.2009г. и фактура № 1828 от 25.11.2009г. 

   Цената от 149 170 евро е била съгласно Допълнително споразумение № 1 от 20.03.2010г.  към предварителния договор, а с второ допълнително споразумение от месец март 2011г. ответникът се е задължил да извърши договорените работи и да въведе във владение купувача с Протокол обр. 15 в срок до 01.04.2012г., както и да извърши всички СМР за приемане на сградата, в която се намира обекта с Разрешение за ползване в срок до 31.05.2012г. Цената по договора е била определена на 134 253 евро.

Ответникът е притежавал право на строеж върху мястото, съгласно нотариален акт за учредяване на право на строеж  върху недвижим имот № 84, том ІІІ, рег. № 2952, дело № 450/2007г., вписан в Службата по вписванията акт № 180, том ІХ, дело № 2154/2007г., вх. рег. № 2758 от 02.10.2007г., съставен от Нотариус Д.Ч.с район на действие Районен съд – Царево, № 492 на Нотариалната камара - по договор със собствениците на мястото.   

С решение № 300 от 27.12.2013г. по гр.д. № 303/2013г. на Окръжен съд – гр. Бургас,   влязло в сила на 24.09.2014г., след потвърждаването му съгласно решение № 75 от 01.08.2014г. на Апелативен съд – гр. Бургас по гр.д. № 135/2014г., договорът за строеж, въз основа на който е било учредено право на строеж в полза на ответника, е бил развален поради неизпълнението му – преустановяване на строително-монтажните работи от 10.11.2011г., въпреки изграждане на сградите, предмет на договора в груб строеж.

С  нотариална покана с нотариална заверка на подписите рег. № 1883/10.09.2015г. на нотариус М.И., рег. № 257 на Нотариалната камара, ищецът е направил изявление за разваляне на сключения между страните предварителен договор, тъй като след постановяването на съдебното решение на Окръжен съд – гр. Бургас, ответникът не е можел да прехвърли собствеността върху апартамента, за който е бил сключен предварителния договор за покупко-продажба. Не  е бил даден срок за изпълнение, но в нотариалната покана е било посочено още, че изпълнението от ответника е невъзможно, а и продължаването на действието на договора, при условие, че има повече от три години забава, е безполезно за купувача. Ответникът е бил поканен в срок от 10 календарни дни от получаване на поканата да върне платените по договора суми (посочени в размер на 147 170 евро). 

Поканата е била   връчена на „К.“ ЕООД на 14.09.2015г. чрез нотариус М.К., рег. № 200 на Нотариалната камара.

 При така установените фактически обстоятелства, предявеният по делото  частичен иск за връщане на сума от 14 917 евро, част от платени от ищеца на ответника  149 170 евро, е основателен.

Сумата от 149 170 евро е била платена от ищеца, като купувач, на основание  сключения между страните писмено предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съдържащ  елементи и на договор за изработка, по който ответникът, като титуляр на правото на строеж върху мястото, е трябвало да изгради и предаде недвижимия имот, предмет на договора, и да прехвърли собствеността по окончателен договор за продажба.    Предварителният договор е бил развален от ищеца по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД с изрично писмено изявление поради това, че е бил развален договорът, от който ответникът е черпил вещните си права върху имота, предмет на предварителния договор.  Развалянето на договора  следва да се приеме настъпило, тъй като изпълнението на задължението на ответника да прехвърли собствеността е станало невъзможно. При невъзможността за изпълнение по вина на ответника, даването на срок за изпълнение преди развалянето не е било необходимо (чл. 87, ал. 2 от ЗЗД).  С разваляне на предварителния договор между страните няма основание ответникът да задържа получената сума от 149 170 евро и тя подлежи на връщане. Отпаднало е основанието, на което тя е била платена (по предварителния договор, съдържащ елементи на договор за изработка, като цена за строителството на недвижимия имот), нито е можело да бъде сключен окончателен договор, по отношение на който сумата е представлявала и предварително (антиципирано) плащане на цената на имота. 

Или искът на ищеца по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 14 917 евро, частично от 149 170 евро следва да бъде уважен, с акцесорната претенция за лихва за забава от датата на исковата молба (14.04.2016г.) до окончателното плащане, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

Липсва възможност ответникът да задържи сумата от 14 917 евро като задатък по чл. 3, ал. 2 от предварителния договор, вр. чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, както се възразява с отговорите на исковата молба,  тъй като ищецът не е неизправна страна. Задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение (чл. 93, ал. 1 от ЗЗД), като, съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД,   страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка, ако страната, която е дала задатъка не изпълни задължението си. Липсва неизпълнено от ищеца задължение по договора между страните.  Същевременно и претенцията на ищеца не е по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД - за задатък в двоен размер, а за разваляне на договора между страните и дължимост на всичко платено на отпаднало/неосъществено основание. Без значение е окончателно уговорената цена между страните по предварителния договор и че ищецът е надплатил тази цена, съответно каква сума е претендирал ищецът да бъде върната с нотариалната покана от 14.09.2015г. 

Задължението на ответника за връщане на платените от ищеца суми е възникнало след разваляне на предварителния договор  – от 14.09.2015г., и оттогава е започнало теченето на погасителната давност относно вземането по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД (чл. 114, ал. 1 от ЗЗД). По отношение на вземането, което е на основание  неоснователно обогатяване, е приложима общата погасителна давност по чл. 110 от ЗЗД и към датата на подаване на исковата молба давността не е изтекла. Възражението на ответника за погасяване на иска по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД по делото по давност също е неоснователно.      

По разноските

На ищеца са дължими и направените по делото разноски – 1 167 лева платена държавна такса и 4 600. 11 лева разноски за адвокат по фактура № 21 от 15.02.2016г. с извлечение от банков превод в евро, общо 5 767. 11 лева  (чл. 78, ал. 1 от ГПК).

Воден от горното съдът

 

 

                                                               Р Е Ш И :

 

 

            ОСЪЖДА „К.“ ЕООД, с ЕИК *******и със седалище и адрес на управление ***, да заплати на „Н.Л.О.“, дружество с ограничена отговорност, със седалище и адрес на управление в Руската Федерация, *******, град Санкт Петербург, *******, дружество с № 1089847133782 (номер в Главния държавен регистър), представлявано от генерален директор В.Б.М., гражданин на Руска Федерация, роден на ***г. в гр. Ленинград, Руска Федерация, с пълномощник по делото адв. М.М.С.- гр. Бургас, ж.к.“****** – партер,    на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, сумата от 14 917 евро (четиринадесет хиляди деветстотин и седемнадесет евро), предявена като частична от 149 170 евро,  дължими след развалянето на сключен между страните предварителен договор № 1-Н от 28.11.2008г. за покупко-продажба на недвижим имот, със законната лихва за забава от 14.04.2016г. до окончателното плащане на сумата от 14 917 евро, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД,  а на основание чл. 78, ал. 1 от ЗЗД – сумата от 5 767. 11 лева  (пет хиляди седемстотин шестдесет и седем лева и единадесет стотинки) разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.                                                                 

 

 

 

                                                                  Съдия: