Р Е Ш Е Н И Е
№ …
гр. София , 07.02.2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД , ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 22 състав , в публичното съдебно заседание на двадесет и девети
януари през две хиляди и деветнадесета годИ.в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
при участието на секретаря И.Коцева ,
като разгледа гр.д. №11197 по описа на
СГС за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното :
Предявени
са искове по чл.189 ал.1 изр.1 ЗЗД във вр.чл.87 ал.2 и ал.3 ЗЗД ; чл.189 ал.1
изр.2 ЗЗД и чл.73 ЗННД във вр.чл.45 ЗЗД .
Г.С.Г. ЕГН ********** *** е предявила
следните искове :
- срещу К.А.Т. ЕГН ********** *** , А.Л.Л.
ЕГН ********** *** , И.И.Т.-Л.ЕГН ********** *** и В.А.Т. ЕГН ********** с
правно основание чл.189 ал.1 изр.1 ЗЗД във вр.чл.87 ал.2 ЗЗД за разваляне на нотариален акт №149 том
II нотар.дело №298 от 27.12.2016 г на нотариус №043 К.Б., с който ответниците са
продА.на ищцата следния имот – ателие
№12 в гр.София ж.к.Гърдова глава ул.*******; със застроена площ от 128,80
кв.м. и състоящо се от дневна с кухненски бокс, спалня с кабинет , кабинет ,
коридор , дрешник , две бани с тоалетна , помещение за пералня и три тераси ;
който е имот е с идентификатор
№68134.1935.1988.2.111 ; при граници по кадастралната карта – на същия етаж
имот с идентификатор №68134.1935.1988.2.2 ; под обекта имот с идентификатор
№68134.1935.1988.2.110 и над обекта имот с идентификатор №68134.1935.1988.2.8 ; заедно с
принадлежащото му складово помещение в
сутерена на вх.Б с площ от 10 кв.м при съседи на помещението : от две
страни СПА център , коридор , стълбище и двор ; както и 3,67 % идеални части от
общите части и от правото на строеж върху дворното място представляващо УПИ XII-430,974,975 по плана на гр.София м.Гърдова глава с
площ от 1770 кв.м. ; поради това ,че посочените продадена вещ и принадлежност принадлежат изцяло на
трето лице М.Г.Ц.;
- срещу К.А.Т. ЕГН ********** *** , А.Л.Л.
ЕГН ********** *** , И.И.Т.-Л.ЕГН ********** *** и В.А.Т. ЕГН ********** с
правно основание чл.189 ал.1 изр.2 ЗЗД ; да се осъдят ответниците да й заплатят
поради развалянето на нотариалния акт следните суми К.А.Т. ЕГН ********** *** – сумата от 31 000 евро част от подлежащата на връщане продажбена
цена в размер на 93 000 евро и 1966,12 лева част от разноските за придобиване
на имота /нотариални такси , такса за вписване и данък за прехвърляне на
недвижим имот / ; А.Л.Л. ЕГН ********** *** - сумата от 15 500 евро част от подлежащата на връщане продажбена
цена в размер на 93 000 евро и 983,06 лева част от разноските за
придобиване на имота /нотариални такси , такса за вписване и данък за
прехвърляне на недвижим имот / ; И.И.Т.-Л.ЕГН ********** *** сумата от 15
500 евро част от подлежащата на
връщане продажбена цена в размер на 93 000 евро и 983,06 лева част
от разноските за придобиване на имота /нотариални такси , такса за вписване и
данък за прехвърляне на недвижим имот /; и В.А.Т.
ЕГН ********** сумата от 31 000 евро част от подлежащата на връщане продажбена
цена в размер на 93 000 евро и 1966,12 лева част от разноските за
придобиване на имота /нотариални такси , такса за вписване и данък за
прехвърляне на недвижим имот / ; ведно със законната лихва от 01.09.2017 г до
окончателното заплащане на сумата. Съгласно молба от 03.10.2017 г осъдителните искове срещу К.А.Т.
, А.Л.Л. , И.И.Т.-Л.и В.А.Т. са предявени
като евентуални –подлежащи на разглеждане при отхвърляне изцяло или частично
на иска срещу нотариус М.Т.И. ;
- срещу М.Т.И. ЕГН ********** *** с правно основание чл.73 ЗННД във
вр.чл.45 ЗЗД да се осъди ответницата да й заплати сумата от 93 000 евро
имуществени вреди причинени от виновно неизпълнение на задължения като нотариус
№260 при съставяне на нотариален акт за продажба на недвижим имот №197 том II нотар.дело №250 от 18.07.2014 г между продавача „АММ-И.“
ЕООД и „М.“ ЕООД ; ведно със законната
лихва от 01.09.2017 г до окончателното заплащане на сумата .
Ищцата твърди , че нотариален акт №149
том II нотар.дело №298 от 27.12.2016 г на нотариус №043 К.Б.; ответниците К.А.Т. , А.Л.Л. , И.И.Т.-Л.и В.А.Т. й „продали“
описаните имоти . Впоследствие се оказало , че имотите са собственост на
собственика на дворното място М.Г.Ц.и с нотариалния акт ищцата не е придобила
собствеността върху имота . Ищцата иска разваляне на нотариалния акт , както и
/евентуално/ ответниците да й върнат платената цена и разноските по сделката.
Според ищцата ответницата нотариус М.Т.И.
е нарушила задълженията си по чл.586 ал.1 ГПК и неправомерно е издала
нотариален акт на лица , които не са собственици на процесния имот /останалите
ответници/ . Налице са предпоставките на чл.73 ЗННД във вр.чл.45 ЗЗД и
ответницата М.Т.И. трябва да обезщети ищцата за понесените вреди в размер на
платената сума по нотариалната сделка .
Ответниците К.А.Т. , А.Л.Л. , И.И.Т.-Л.и
В.А.Т. оспорват предявените срещу тях искове . Твърдят , че са прехвърлили на
ищцата собствеността върху имотите и няма основание да възстановяват платената
цена и разноските по продажбата .
Ответникът М.Т.И. оспорва предявения
срещу нея иск . Счита , че има недопустимо обективно и субективно съединяване
на искове . При изповядване на нотариален акт за продажба на недвижим имот №197
том II нотар.дело №250 от 18.07.2014 г между продавача „АММ-И.“
ЕООД и „М.“ ЕООД не са извършени неправомерни действия и са изпълнени
задълженията по чл.586 ал.1 ГПК . Ателие №12 е било самостоятелен обект , а не
принадлежност към друг обект , както и ателието не е възникнало в резултат на
преработка на архитектурния проект .
Нотариусът няма задължения да проверява достоверността на предоставените
му документи , освен ако недостоверността е очевидна при външен преглед и/или
съпоставка с други документи . Нотариусът не е можел да констатира , че
таванско помещение №4 и ателие №12 с една и съща площ и на една и съща кота са
идентични. Не е настъпила вреда за ищцата , защото – ако нотариалният акт бъде
развален - същата ще има вземане срещу останалите ответници за връщане на
цената по сделката . Нотариус И.не е
изповядала самата сделка за продажба на имота и евентуално вината е на този
друг нотариус , който е трябвало да извърши задълбочена проверка .
Отговорността на нотариуса е до размера на удостоверения материален интерес –
до 70 049 евро .
Третото лице помагач на ответниците К.А.Т.
, А.Л.Л. , И.И.Т.-Л.и В.А.Т. - „М.“ ЕООД *** ; не взема становище по
исковете .
Третото лице помагач на ответника М.Т.И.
– „Д.З.“ АД *** счита иска срещу И.за неоснователен . Възразява срещу
обективното и субективно съединяване на исковете . Ищцата би се обогатила
неоснователно , защото иска обезщетение от нотариуса , но също и връщане на
платените по нотариалния акт цена и разноски .
От фактическа страна съдът приема за
установено следното :
Според нотариален акт №20 том III нотар.дело №382 от 06.08.2007 г на нотариус №152 К.А.;
Ф.С.А., М.Г.Ц., Р.А.М.и „АММ И.“ ООД
взаимно си учредяват право на строеж за триетажна жилищна сграда с магазини и
подземен паркинг / секции бл.“А“ и
бл.“Б“/ по одобрен инвестиционен проект
. Сред обектите , за които получава право на строеж М.Г.Ц.е и таванско помещение №4 /четири/ находящо се
на трети етаж , на кота +9,10 метра , бл.Б със застроена площ от 128,80 кв.м,
състоящо се от коридор , две помещения и санитарен възел ; при граници :
таванско помещение №3 , коридор и стълбище на входа , двор , двор , улица .
Според т.I.4 от нотариалния акт „АММ И.“ ООД получава право на строеж за
всички останА.обекти в сградата , извън тези предоставени на Ф.С.А., М.Г.Ц.и
Р.А.М..
С нотариален
акт за продажба на недвижим имот №197 том II
нотар.дело №250 от 18.07.2014 г на нотариус №260 М. И.„АММ-И.“ ЕООД продава на „М.“ ЕООД три недвижими имота
, сред които и ателие №12 в гр.София
ж.к.Гърдова глава ул.*******; на
мансардния етаж , кота +9,10 със
застроена площ от 128,80 кв.м. и
състоящо се от дневна с кухненски бокс, спалня с кабинет , кабинет , коридор ,
дрешник , две бани с тоалетна , помещение за пералня и три тераси ; при граници
съгласно одобрен архитектурен проект : коридор , стълбище , от четири страни
двор и ателие №11 ; заедно със склад №2
в сутерена на вх.Б с площ от 10 кв.м при съседи на помещението : от две страни
СПА център , коридор , стълбище и двор ; както и 3,67 % идеални части от общите
части и от правото на строеж върху дворното място представляващо УПИ XII-430,974,975 по плана на гр.София м.Гърдова глава с
площ от 1770 кв.м. Общата цена платена от купувача за трите имота е 411 011,80 лева . Според
нотариалния акт продавачът се е легитимирал като собственик на имота с нотариален акт №20 том III нотар.дело №382 от 06.08.2007 г на
нотариус №152 К.А., нотариален
акт за прехвърляне на идеални части от имот , разрешение за ползване , одобрени
архитектурни проекти и таблица за площообразуване , скици и схеми на имотите .
Ответникът И.представя нотариален акт
за договорна ипотека №196 том II нотар.дело №249 от 18.07.2014 г на нея като
нотариус , според който Л.С.е заемател , „АММ-И.“ ЕООД е заемател и ипотекарен
длъжник ; а заемодател е „К.К.Е.“ ООД . Учредена е ипотека върху три имота ,
включително и върху процесното ателие №12 . Отново са представени нотариален акт №20 том III нотар.дело №382 от 06.08.2007 г на
нотариус №152 К.А., предхождащ го
нотариален акт за прехвърляне на идеални части от имот , разрешение за ползване
, одобрени архитектурни проекти и таблица за площообразуване , скици и схеми на
имотите .
С нотариален акт №161 том II рег.№18451 нотар.дело №316/16 г от 12.10.2016 г на
нотариус С.С.; М.“ ЕООД ЕИК ********продава на ответниците К.А.Т. , А.Л.Л. и В.А.Т.
*** ж.к.Гърдова глава ул.*******; на мансардния етаж , кота +9,10 със застроена площ от 128,80 кв.м. и състоящо се от дневна с кухненски бокс, спалня с
кабинет , кабинет , коридор , дрешник , две бани с тоалетна , помещение за
пералня и три тераси ; при граници съгласно одобрен архитектурен проект :
коридор , стълбище , от четири страни двор и ателие №11 ; заедно със склад №2 в сутерена на вх.Б с площ от
10 кв.м при съседи на помещението : от две страни СПА център , коридор ,
стълбище и двор ; както и 3,67 % идеални части от общите части и от правото на
строеж върху дворното място представляващо УПИ XII-430,974,975 по плана на гр.София м.Гърдова глава с
площ от 1770 кв.м.
С нотариален
акт №149 том II нотар.дело №298 от 27.12.2016 г
на нотариус
№043 К.Б., ответниците К.А.Т. , А.Л.Л. , И.И.Т.-Л.и В.А.Т. продават на
ищцата следния имот – ателие №12 в
гр.София ж.к.Гърдова глава ул.*******; със застроена площ от 128,80 кв.м. и
състоящо се от дневна с кухненски бокс, спалня с кабинет , кабинет , коридор ,
дрешник , две бани с тоалетна , помещение за пералня и три тераси ; който е
имот е с идентификатор
№68134.1935.1988.2.111 ; при граници по кадастралната карта – на същия етаж
имот с идентификатор №68134.1935.1988.2.2 ; под обекта имот с идентификатор
№68134.1935.1988.2.110 и над обекта имот с идентификатор №68134.1935.1988.2.8 ; заедно с
принадлежащото му складово помещение в
сутерена на вх.Б с площ от 10 кв.м при съседи на помещението : от две
страни СПА център , коридор , стълбище и двор ; както и 3,67 % идеални части от
общите части и от правото на строеж върху дворното място представляващо УПИ XII-430,974,975 по плана на гр.София м.Гърдова глава с
площ от 1770 кв.м.Според нотариалния акт продавачите са се легитимирА.като
собственици с нотариален акт за покупка №161 том II рег.№18451
нотар.дело №316/16 г на нотариус С.С..
Ищецът представя разрешение за ползване
№СТ-05-1231 от 14.10.2010 г на зам.началника на ДНСК за процесната сграда .
Ищецът представя обяснителна записка ,
според която предвидените по одобрения проект тавански помещения на коти +9,10
м и +11,85 м се преустройват в ателиета , общо 10 броя за двата блока .
Ищецът представя схема от 09.12.2016 г
, според което процесният имот е с идентификатор
№68134.1935.1988.2.111 и е собственост на К.А.Т. , А.Л.Л. и В.А.Т..
И.И.Т.-Л.е съпруга на А.Л.Л. според
удостоверение за родствени връзки .
Ищецът представя извадка от
архитектурен проект за процесния обект .
Ответникът И.представа копия от
застрахователна полица , добавъци и ОУ на „Д.З.“ АД .
Ответникът И.представя копие от
нотариалното й дело №250 от 18.07.2014 г - нотариален акт за продажба на
недвижим имот №197 том II нотар.дело
№250 от 18.07.2014 г на нотариус №260 М. И., молба за образуване на делото ,
нотариален акт №20 том III нотар.дело
№382 от 06.08.2007 г на нотариус №152 К.А., схема от 16.07.2014 г на процесния
обект като ателие за творческа дейност
на името на „АММ-И.“ ЕООД , разрешение за ползване №СТ-05-1231 от
14.10.2010 г на зам.началника на ДНСК за процесната сграда , декларация по ДОПК
, удостоверение за данъчна оценка , решение на собственик на ЕООД и
удостоверение за тежести.
Третото лице „Д.З.“ АД представя ОУ по
застраховка „Професионална отговорност“ .
Ответникът
И.представя копие от архитектурни чертежи , на които няма заверка за одобряване
от общинските органи . Ответникът И.твърди
, че съхранява тези чертежи , докато реалните одобрени архитектурни проекти
само се показват на нотариуса .
Според разпитания пред съда свидетел М.Ц.,
същата е собственик на процесния апартамент , който е на 3-ти жилищен
надпартерен етаж , на кота 9 и живее в него от 2011 г. На етажа има 4 обекта ,
подобен апартамент има под процесния апартамент . Свидетелката Ц.води дело
срещу В.Т. за ателие №6 в другия вход на сградата . Преди март 2018 г в имота
не са идвА.брокери , нито Г.Г. е оглеждала имота . Ц.не е нанасяла имота си в
кадастъра до октомври 2007 г .
Според разпитания пред съда свидетел А.А.
процесният имот му бил предлаган за продажба от лице Л.около юни 2017 г .
Свидетелят отишъл при ответника нотариус И.да види документите , но тя казала ,
че брокери са й казА., че с документите има проблеми . Ателието било във вх.А ,
докато свидетелят имал ателие №7 в другия вх.Б. Като се опитал да продаде
ателие №7 , брокерът П.Л. му казал , че за имота имат документи други хора . После
се оказало , че е сменена ключалката на ателие №7 от ищцата и тя твърдяла , че
го е купила . Ищцата започнала да прави и ремонт на ателие №7 , а живеела под
ателие №7 .
Според разпитания пред съда свидетел Н.Г.
, същият работел като адвокат за „Е.“ ЕООД
, което отпуснало заеми на „АММ-И.“
ЕООД и „М.“ ЕООД обезпечени с ипотека през юли 2014 г . Солидарните длъжници
представили всички необходими документи , включително схеми , проекти и
площообразуване . Пред нотариуса имало оригинал на архитектурен проект с печати
на СО р-н „Витоша“ . Свидетелят не си спомня и не знае дА.архитектурният проект
е бил преработван , но би му направило впечатление , защото щяло да пише на
него , че е преработван . В проекта бил посочен същия номер на обекта
, проектът бил в папка и се извадил лист касаещ съответната кота , като листът
бил с голям формат А0. Имало издадено и разрешение за ползване .
Според изслушаната по делото
съдебно-техническа експертиза на вещото лице инж.С.К. ; в СО , р-н „Витоша“ на
вещото лице са представени три варианта на инвестиционни проекти за процесния
обект . В първия вариант на фаза идеен проект одобрен на 20.07.2007 от
гр.архитект на р-н „Витоша“ обектът е означен като таванско помещение №4 на ет.3 кота +9,10 м , като в обекта за
предвидени три помещения , единият от които е санитарен възел . Имотът /таванско помещение №4 , после
ателие №4 , идентично с процесното ателие №12 / запазва площта си и
местоположението си и в работния проект, и в преработката на работния проект ;
като разликата е във вътрешното разпределение и предназначението . Във втория
вариант във фаза работен проект одобрен на 10.04.2008 г имотът също
фигурира като таванско помещение №4
, но с различно вътрешно разпределение - предвидени са 5 помещения , от които
три тавански помещения и два санитарни възли
. В третия вариант на фаза
преработка на работен проект одобрена на 24.06.2008 г от гл.архитект на р-н
„Витоша“ се запазва площта , съседите и разпределението на обекта , но се
променя предназначението му на ателие №4
, както и част от откритата площ на терасата се приобщава към помещението . Има
и нови означения на помещенията – вече са спална с кабинет , дрешник , кабинет
, две бани с тоалетна , коридор , дневна с кухненски бокс и тераси . Във
вертикалния разрез вече фигурира
четвърти етаж . При одобряване на кадастралната карта и регистри през 2010
г вече съществува ателие №12 с
идентификатор №68134.1935.1988.2.111 . На стр.212 от делото се намира
недатирано копие от архитектурен план , което няма атрибути /проектант , печати
и подписи от общината / на одобрен архитектурен проект ; но за сметка на това има означение на ателие №12 . И в трите варианта на одобрени архитектурни
планове липсва означение ателие №12 . Процесният имот и бившето таванско помещение
№4 са идентични по местоположение , кота и площ ; но са описани по различен
начин . Границите им от три страни са еднакви , а разликата в четвъртата
граница идва от преименуване на таванско помещение №3 в ателие №11.
В о.с.з на 25.09.2018 г вещото лице К.
потвърждава , че процесният имот и бившето таванско помещение №4 са идентични .
Ответникът И.представя удостоверение от
СГКК София град , според което таванско помещение №4 е вписано в кадастъра като
принадлежност на обект с идентификатор №68134.1935.1988.2.22 /търговски обект/
на М.Ц.въз основа на нейно заявление от 02.08.2017 г .
Ответникът И.представя разрешения за
строеж на сградата , три от които са за газова инсталация .
Ответниците К.А.Т. , А.Л.Л. , И.И.Т.-Л.и
В.А.Т. представят окончателен доклад от 20.09.2010 г и протокол образец 16 за
сградата . Според тези документи на мансардния
етаж има тавански помещения .
С молба представена в о.с.з на
25.09.2018 г ответникът И.твърди , че ищцата не е извършила оглед на процесния
имот преди продажбата , а е получила владение върху имот собственост на св.А. .
Според изслушаната по делото тройна СТЕ
на вещите лице инж.Й.Н. , инж.Т.Д. и арх.Д.Г. /с особено мнение/ ; по нотариалното
дело не се съдържат данни за преработка на архитектурния проект и промяна на
предназначението на таванско помещение №4 в ателие №12 ; като архитектурни
проекти и таблица за площообразуване не са приложени по делото . От приложените
по нотариалното дело писмени доказателства не може да се направи категоричен
извод за идентичност между ателие №12 таванско помещение №4 . Описанието на помещенията на таванското
помещение и ателието е различно , като има и разлика в един от съседите . В
кадастъра е отразено ателие №12 , но не е отразено таванско помещение №4 .
Според особеното мнение на вещото лице
арх.Д.Г. наличната в нотариалното дело на нотариус И.скица не е част от одобрен проект и не може да служи за сравнение за
идентичност . документите по нотариалното дело не са достатъчни за
установяване на идентичност .
При така събраните доказателства
съдът приема от правна страна следното :
По
допустимостта на исковете и тяхното съединяване.
Всички предявени искове са допустими . Неоснователни
са възраженията на ответника И.и на третото лице Д.З.“ АД *** срещу съединяване
на исковете в общо производство . Чл.210 ГПК и чл.215 ГПК не съдържат забрана
за съединяване на различни по основание искове срещу различни ответници . В
случая е целесъобразно разглеждането на исковете в общо производство , защото
по-голямата част от фактите са общи и за ищеца е по-евтино и бързо да докаже
тези факти в един общ процес . Процесуалната активност на страните допринася за
по-пълно изясняване на случая .
По
иска с правно основание чл.189 ал.1 изр.1 ЗЗД във вр.чл.87 ал.2 и ал.3 ЗЗД за разваляне
на нотариален акт .
Искът е основателен . Безспорно се
установи от ИЗКЛЮЧИТЕЛНО УБЕДИТЕЛНОТО И ЗАДЪЛБОЧЕНО заключение на вещото лице К.
, че процесният имот /таванско помещение №4 , преработено на ателие №4 и добило
нова номерация по кадастралната карта и регистри като ателие №12 / запазва площта си и местоположението си от идейния проект и в
работния проект, и в преработката на работния проект ; като разликата е само
във вътрешното разпределение и предназначението – от таванско помещение в
ателие. Въпросният обект никога не е напускал патримониума на
собственика на терена М.Г.Ц., която си е запазила право на строеж за него
с нотариален акт №20 том III нотар.дело
№382 от 06.08.2007 г на нотариус №152 К.А.. След построяване на сградата
правото на строеж се е трансформирало в право на собственост върху ателие
, тъй като обектът е имал такъв статут още след преработка на работен проект
одобрена на 24.06.2008 г от гл.архитект на р-н „Витоша“. Трябва да се
отбележи , че бившето таванско помещение не е необходима принадлежност към
жилищен обект на М.Г.Ц., защото нейният
основен обект е с търговско предназначение .
Извършените „прехвърляния“ на обекта :
-
с нотариален акт
за продажба на недвижим имот №197 том II нотар.дело №250 от 18.07.2014 г
на нотариус №260 М. И.„АММ-И.“ ЕООД продава имота на „М.“ ЕООД ;
-
с нотариален акт
№161 том II рег.№18451 нотар.дело №316/16 г
от 12.10.2016 г на нотариус С.С.; М.“ ЕООД ЕИК ********продава имота на
ответниците К.А.Т. , А.Л.Л. и В.А.Т. ;
-
с нотариален акт №149 том II нотар.дело №298 от 27.12.2016 г на нотариус №043 К.Б.от ответниците К.А.Т. , А.Л.Л.
, И.И.Т.-Л.и В.А.Т. продават имота на ищцата ; са извършени от лица , което не са били собственици на имота респ. ищцата не е придобила собствеността на
деривативно основание .
Ответниците не са изпълнили главното си
задължение по чл.183 ЗЗД да прехвърлят собствеността върху вещта . Налице е
пълно неизпълнение и съгласно чл.189 ал.1 изр.1 ЗЗД във вр.чл.87 ал.2 и ал.3 ЗЗД /евентуална евикция/ нотариалният акт трябва да се развА.. Имотът е във
владение на третото лице М.Г.Ц., същото не може да бъде отстранено от имота и
заявява права като собственик , включително и при разпита си като свидетел по
делото .
По
иска по чл.73 ЗННД във вр.чл.45 ЗЗД .
Както е изяснено с решение №105 от
06.07.2017 г по гр.д.№2604/16 г на ВКС , IV ГО по чл.73 ал.1 ЗННД нотариусът носи имуществена отговорност
за вредите, причинени от виновно
неизпълнение на неговите задължения, съгласно ЗЗД , но не повече от
удостоверявания материален интерес. Предпоставките за уважаване на иска по
чл.73, ал.1 от ЗННД са общите предпоставки за осъществяване фактическия състав
на деликтната отговорност по чл. 45 ЗЗД – наличие на противоправно действие или
бездействие, допуснато от нотариуса при осъществяване на възложените му
нотариални функции; настъпила вреда; вИ.на длъжностното лице; и
причинно-следствена връзка между деянието и вредата. Отговорността за вреди е
ограничена до размера на удостоверявания материален интерес , който
представлява паричната оценка на удостоверяваното право. С нормите на чл.96 -
чл.97 от ЗННД законодателят е дефинирал как се определя „удостоверяваният
материален интерес” за определени видове нотариални удостоверявания. Съгласно
чл.96 ал.1 т.1 ЗННД удостоверяваният материален интерес при прехвърляне и
удостоверяване право на собственост върху вещи е пазарната цена на вещта, а в § 2 от ДР на ЗННД се предвижда, че
пазарната цена се определя според цената, която би могла да се получи при
обичайни пазарни отношения, като оценката се определя по реда на чл.33 ЗМДТ.
Няма пречка отговорността на нотариуса за причинени вреди при извършено
удостоверяване и/или прехвърляне правото на собственост върху вещ, да бъде
ангажирана до размера на установения по делото удостоверен материален интерес и
по отношение на лица, които са придобили имота – както и в процесния случай - след поредица от прехвърлителни сделки,
респ. нотариални удостоверявания, щом по делото са доказани предпоставките от
фактическия състав на деликтната отговорност по чл.45 ЗЗД, вр. с чл.73 ал.1 ЗННД и вредите са резултат на допуснати от длъжностното лице - нотариус
нарушения при изпълнението на задълженията във връзка с възложените му
нотариални функции . Евентуално всички виновни нотариуси респ.други виновни
лица носят отговорност – чл.53 ЗЗД – но отговорността им към увреденото лице е
солидарна и в пълен размер .
Съдът счита , че искът по чл.73 ал.1 ЗННД е основателен . Нотариус М.Т.И. не
е положила дължимата грижа , за да
предотврати фрапантна и класическа по начин на осъществяване „имотна измама“
. Нотариусите обичат да казват , че когато нотариус си е свършил добре
работата , няма дела за собственост т.е. функцията на нотариуса е да създава
сигурност и предвидимост на гражданския оборот . Следователно , самият факт ,
че се води настоящото дело за последици от „имотна измама“ показва , че има
допуснат съществен пропуск от страна на нотариус.
Не може да се сподели доводът на
ответника И., че нотариусът няма
задължения да проверява достоверността на предоставените му документи ,
освен такава установима при външния им преглед и съпоставка с други документи респ.че
в случая нотариусът е бил в невъзможност да установи , че таванско помещение №4
и ателие №12 са идентични . Според нотариален акт №20 том III нотар.дело №382 от 06.08.2007 г на нотариус №152 К.А.;
собствениците на терена Ф.С.А., М.Г.Ц.и
Р.А.М.получават като „обезщетение“ определени обекти респ.запазват си право на
строеж за тях , докато „АММ И.“ ООД получава право на строеж за всички останА.обекти в сградата.
Това е налагало нотариус И.да извърши подробна проверка дА.„АММ И.“ ООД
действително е собственик на т.нар. ателие
№12 в гр.София ж.к.Гърдова глава ул.*******; със застроена площ от 128,80 кв.м.
и състоящо се от дневна с кухненски бокс, спалня с кабинет , кабинет , коридор
, дрешник , две бани с тоалетна , помещение за пералня и три тераси .
Проверката е следвало да се извърши чрез обстойно запознаване с оригиналните
и актуални проекти за сградата . Очевидно такава проверка или не е извършена
, или не е била достатъчно задълбочена .
Според св. адвокат Н.Г. пред нотариуса
се представил одобрен архитектурен проект , проектът бил в папка и се извадил
лист касаещ съответната кота , като листът бил с голям формат А0 . Ако се вярва
на Г. , нотариусът е имал възможност да извърши подробна проверка дА.не
се касае за обекти , за които продавачът няма отстъпено право на строеж . От
самата формулировка на нотариалния акт на №20 том III нотар.дело №382 от 06.08.2007 г на нотариус №152 К.А.е
следвало , че нотариусът „по метода на
изключването“ е трябвало да провери на въпросната кота
+9,10 метра кои имоти са на собственици на терена и кои остават за
строителя „АММ И.“ ООД. При преценка на дължимата грижа на нотариуса трябва да
се посочи , че въпросното таванско
помещение/ателие е с голяма площ от 128,80 кв.м. , на етажа има само няколко
обекта и няма как да не се установи къде се намира освен при груба небрежност.
Предполага се , че един нотариус умее
да „чете“ архитектурни проекти , а ако има неясноти в нотариалното производство
нотариусът би могъл да назначи вещо лице
или да събере служебно допълнителни доказателства - чл.533 ГПК .
Впрочем , показанията на св.Г. не могат
да се счетат за безпристрастни и достоверни . Ако се приеме , че нотариусът не
е положил дължимата грижа , то и самият Г. като адвокат не е положил такава –
допуснал е ипотекиране на имот , които не е собствен на ипотекарния длъжник и е
оставил клиента си без обезпечение . Отделно , неясно по какви причини по нотариалното дело се намира копие от
чертеж без реквизити на одобрен проект . Ако наистИ.пред нотариуса е бил
представен надлежен проект , то би следвало по нотариалното дело да се запази
копие от поне част от него , а не „хвърчащ“ чертеж без необходимите реквизити
за одобряване от гл.архитект на р-н „Витоша“. Между тези „проекти“ има значителни разминавания . В противоречие с
твърденията на Г. според СТЕ не
съществува архитектурен проект , в който да има номерация на ателие №12 - този номер идва от приетата схема от АГКК .
Има вероятност нотариусът въобще да не е извършил справка по архитектурния
проект или да е счел за такъв въпросния чертеж.
На следващо място , дори без да се ползват архитектурни проекти
се установява възможна идентичност между таванско помещение №4 и ателие
№12 . Както се посочи „двата“ обекта са на една и съща кота , с голяма площ
са и тази площ е една и съща . На въпросната кота няма друг подобен
обект с толкова голяма площ . Нотариусът би следвало да знае , че е
честа практика тавански помещения да се преустройват в мансардни апартаменти ,
още повече ако разполагат със санитарен възел и са с толкова голяма площ . Също
така , както и посочва вещото лице К. три от съседите на „ателието“ са същите ,
а различният четвърти съсед идва също от промяна на предназначението на
таванско помещение в ателие .
Не следва друго от заключението на
тройната СТЕ , че нотариусът не можел да извърши КАТЕГОРИЧЕН извод за
идентичност между обектите само от документите по нотариалното дело . Вярно
е и обратното – от наличните документи не може да се направи и категоричен
извод за неидентичност между обектите , като има значителни данни в тази
насока . НОТАРИУСЪТ МОЖЕ И Е ДЛЪЖЕН
ДА СЪБИРА ДОПЪЛНИТЕЛНИ ДОКАЗАТЕЛСТВА в нотариалното производство - решение №497 от 03.11.2009
г по
гр.д. № 2173/2008 г, ГК ,
ІІ ГО на
ВКС. Нотариусът не може и не трябва да е „валидатор“
на съмнителни документи . Ако документите за собственост на
прехвърлителя не са достатъчно убедителни /чл.586 ал.1 ГПК/ следва да се
постанови отказ за нотариално удостоверяване , а не да се издава нотариален акт
на несобственик .
Не може да се сподели тезата на
ответника И., че не е настъпила вреда за ищцата , защото – ако нотариалният акт
бъде развален – ищцата ще има вземане
срещу останалите ответници за връщане на цената по сделката . Чл.73 ЗННД във вр.чл.45 ЗЗД е особен състав
на деликтна отговорност , докато чл.189 ал.1 изр.2 ЗЗД урежда последици от
разваляне на договор за продажба . Вземанията на ищците по чл.73 ЗННД и по
чл.189 ал.1 изр.2 ЗЗД възникват по силата на ЗННД независимо едни от други ,
като единствено ако се установи възстановяване на сумите /плащане/ от
останалите ответници би могло да се приеме , че вземането по чл.73 ЗННД е
погасено . Практиката на ВКС приема , че вредите могат да са в размер на
продажбената цена и разноските по делото - решение №497 от 03.11.2009
г по
гр.д. № 2173/2008 г, ГК ,
ІІ ГО на
ВКС, определение №1044 от 11.08.2014
г по
гр.д. № 3132/2014 г, ГК ,
ІV ГО на
ВКС ; както и решение №224 от 18.10.2017 г по
гр.д.№4402/16 г на ВКС , IV ГО /по сходната уредба на чл.74 ЗЧСИ / .
Неоснователен е и доводът , че отговорността
на нотариуса е до размера на удостоверен
материален интерес от 70 049 евро . В случая материалния интерес по
нотариален акт за продажба на недвижим имот №197 том II нотар.дело №250 от 18.07.2014 г между продавача „АММ-И.“
ЕООД и „М.“ ЕООД е 411 011,80 лева , което е по-малко от
претендираната сума . Трите имота да продадени с един нотариален акт ,
извършено е едно нотариално действие
и не е определяна от страните отделна цена на всеки от обектите . Няма
основание в ЗННД да се „разделя“ отговорността на нотариуса на три – според
броя на обектите в нотариалния акт .
Неясен е доводът , според които искът е
неоснователен , защото ищцата не била
извършила оглед на имота . Нито в срока за отговор , нито в процеса е
направено изрично възражение за съпричиняване от ищцата . Дори да се разгледа
такова , същото не е доказано при условията на пълно доказване . Например ,
дори ищцата да не е извършила оглед в процесния имот , възможно е същата да е
била заведена за оглед на друг имот или да се е доверила на „убедителните“
документи на продавача . Ако косвено се твърди , че ищцата е знаела , че имотът
не е собствен на продавача към деня на продажбата - 27.12.2016 г – ответникът следваше
да го докаже , но по делото липсват такива доказателства .
По
иска по чл.189 ал.1 изр.2 ЗЗД
Съгласно молба от 03.10.2017 г
осъдителните искове срещу К.А.Т. , А.Л.Л. , И.И.Т.-Л.и В.А.Т. са предявени като евентуални –
подлежащи на разглеждане при отхвърляне изцяло или частично на иска срещу
нотариус М.Т.И.. С оглед уважаване на иска срещу И.не е настъпило процесуалното
условие за разглеждането им и исковете трябва да се оставят без разглеждане .
С оглед изхода на делото в тежест на ответника
И.са деловодни разноски на ищеца от 8733,87 лева / половината от разноските по
делото , тъй като са налице и други ответници / .
В тежест на ответниците К.А.Т. , А.Л.Л.
, И.И.Т.-Л.и В.А.Т. са деловодни разноски в размер общо на 4366,92 лева , тъй
като са уважени само исковете за разваляне , а осъдителните искове срещу тях са
оставени без разглеждане .
Водим от горното , СЪДЪТ
Р Е Ш И
РАЗВАЛЯ
по искове на Г.С.Г. ЕГН ********** ***
срещу К.А.Т. ЕГН ********** *** , А.Л.Л. ЕГН ********** *** , И.И.Т.-Л.ЕГН **********
*** и В.А.Т. ЕГН ********** , които искове са е с правно основание чл.189 ал.1
изр.1 ЗЗД във вр.чл.87 ал.2 ЗЗД ; нотариален
акт №149 том II нотар.дело
№298 от 27.12.2016 г на нотариус №043 К.Б., с който ответниците са продА.на ищцата следния имот
– ателие №12 в гр.София ж.к.Гърдова глава ул.*******; със застроена площ от
128,80 кв.м. и състоящо се от дневна с кухненски бокс, спалня с кабинет ,
кабинет , коридор , дрешник , две бани с тоалетна , помещение за пералня и три
тераси ; който е имот е с идентификатор №68134.1935.1988.2.111 ; при граници по
кадастралната карта – на същия етаж имот с идентификатор №68134.1935.1988.2.2 ;
под обекта имот с идентификатор №68134.1935.1988.2.110 и над обекта имот с
идентификатор №68134.1935.1988.2.8 ;
заедно с принадлежащото му складово помещение в сутерена на вх.Б с площ от 10
кв.м при съседи на помещението : от две страни СПА център , коридор , стълбище
и двор ; както и 3,67 % идеални части от общите части и от правото на строеж
върху дворното място представляващо УПИ XII-430,974,975 по плана на гр.София м.Гърдова глава с
площ от 1770 кв.м. ; поради това ,че посочените продадена вещ и принадлежност принадлежат изцяло на
трето лице М.Г.Ц..
ОСЪЖДА М.Т.И.
ЕГН ********** *** да заплати на основание чл.73 ЗННД във вр.чл.45 ЗЗД на Г.С.Г.
ЕГН ********** *** сумата от 93 000
евро имуществени вреди причинени от виновно неизпълнение на задължения като
нотариус №260 при съставяне на нотариален акт за продажба на недвижим имот №197
том II нотар.дело №250 от 18.07.2014 г между продавача „АММ-И.“
ЕООД и „М.“ ЕООД ; ведно със законната
лихва от 01.09.2017 г до окончателното заплащане на сумата .
ОСТАВЯ
БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ исковете на Г.С.Г.
ЕГН ********** *** срещу К.А.Т. ЕГН ********** *** , А.Л.Л. ЕГН ********** ***
, И.И.Т.-Л.ЕГН ********** *** и В.А.Т. ЕГН ********** с правно основание чл.189
ал.1 изр.2 ЗЗД да се осъдят да заплатят следните суми : К.А.Т. ЕГН ********** ***
– сумата от 31 000 евро част
от подлежащата на връщане продажбена цена в размер на 93 000 евро и 1966,12
лева част от разноските за придобиване на имота /нотариални такси , такса
за вписване и данък за прехвърляне на недвижим имот / ; А.Л.Л. ЕГН ********** *** - сумата от 15
500 евро част от подлежащата на
връщане продажбена цена в размер на 93 000 евро и 983,06 лева част
от разноските за придобиване на имота /нотариални такси , такса за вписване и
данък за прехвърляне на недвижим имот /
; И. И.Т.-Л.ЕГН ********** *** сумата от 15 500 евро част от подлежащата на връщане продажбена
цена в размер на 93 000 евро и 983,06 лева част от разноските за
придобиване на имота /нотариални такси , такса за вписване и данък за
прехвърляне на недвижим имот /; и В.А.Т. ЕГН ********** сумата от 31 000 евро част от подлежащата на връщане продажбена
цена в размер на 93 000 евро и 1966,12 лева част от разноските за
придобиване на имота /нотариални такси , такса за вписване и данък за
прехвърляне на недвижим имот / ; ведно със законната лихва от 01.09.2017 г до
окончателното заплащане на сумата.
ОСЪЖДА
М.Т.И. ЕГН ********** *** да заплати
на Г.С.Г. ЕГН ********** *** сумата от 8733,87
лева деловодни разноски.
ОСЪЖДА
всеки от К.А.Т. ЕГН ********** *** , А.Л.Л.
ЕГН ********** *** , И. И.Т.-Л.ЕГН ********** *** и В.А.Т. ЕГН ********** да
заплати на Г.С.Г. ЕГН ********** ***
сума от по 1091,73 лева деловодни разноски
Решението е постановено при участието на
М.“ ЕООД *** като трето лице помагач на ответниците К.А.Т. , А.Л.Л. , И. И.Т.-Л.и
В.А.Т..
Решението е постановено при участието на
„Д.З.“ АД *** като трето лице помагач на ответника М.Т.И. ЕГН ********** *** .
Решението подлежи на обжалване пред
Апелативен съд-София в двуседмичен срок от връчване на страните .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :