Решение по дело №469/2020 на Софийски окръжен съд

                                                       Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

                                                  гр. София, 05.02.2021 г.

 

                                      В     И  М  Е  Т  О     Н  А     Н  А  Р  О  Д  А

             

       Софийският окръжен съд, гражданско отделение, втори въззивен състав в публичното заседание, проведено на шестнадесети декември две хиляди и двадесета година, в състав:

 

                                                               ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА СЛАВЧЕВА

                                                                        ЧЛЕНОВЕ: ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ

                                                                                              В. ИВАНОВА

 

при секретаря Цветанка Павлова, като разгледа докладваното от съдия Иванова гр. д. № 469 по описа за 2020 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

 

          Производството е по чл.258 и сл. от ГПК.

 

          С решение № 14 от 02.03.2020 г., постановено по гр. д. № 562/2018 г. на Пирдопски районен съд, е отхвърлен предявения от Д.А.В. срещу Г.Ц.К. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 20.05.2015 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно апартамент № 2, находящ се в гр. З., ул. „В.В.”, в жилищен блок № 31, етаж І, построен върху държавна земя в квартал 108 по плана на гр. З., със застроена площ от 40 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, ведно с избено помещение със застроена площ 3,78 кв.м., и 3.08 % от идеалните части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място. С решението Г.Ц.К. е осъден да заплати на Д.А.В. на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД сумата 17 000 лева, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба на 16.08.2018 г. до окончателното изплащане. Ответникът е осъден да заплати на ищцата направените разноски по делото в размер на 644,50 лв., както и в полза на Пирдопски РС сумата 680 лв. – дължима държавна такса.

            Решението е обжалвано от ищцата в първоинстанционното производство в частта, с която е отхвърлен предявения иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, като неправилно и необосновано. В жалбата се излагат доводи за установеност от събраните по делото доказателства на всички предпоставки за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен.

            Решението е обжалвано и от ответника в частта, с която същият е осъден да заплати на ищцата на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД сумата 17 000 лв., както и в частта за разноските. Излага се възражение за недопустимост на решението в тази му част поради произнасяне от съда по непредявен иск. Във връзка с това се релевира довод, че с оглед допълнителната молба на ищцата, в която заявява, че предявеният от нея иск за възстановяване на платената цена от 17 000 лв. като недължимо платена се претендира при условие, че не се установи собствеността върху процесния имот да принадлежи на ответника, и предвид безспорното установяване, че ответникът е собственик на имота, то не е било налице условието, при което първоинстанционният съд дължи произнасяне по евентуалния иск. Излага се и съображение за неправилност на решението поради липсата на изложени от съда мотиви относно направения от него извод за безспорно установяване на получаването на сумата 17 000 лв. от ответника. Сочи се в тази връзка, че в производството пред първата инстанция не е представено нито едно категорично доказателство в подкрепа на този извод, при положение, че представения с исковата молба предварителен договор е бил изключен от доказателствата по делото.

            Всяка от страните оспорва въззивната жалба на насрещната страна.

            За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

            Производството по гр.д. № 562/2018 г. на Пирдопски районен съд е образувано по искова молба на Д.А.В., с която срещу Г.Ц.К. е предявен иск за обявяване за окончателен на сключения на 20.05.2015 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 2, находящ се в гр. З., ул. „В.В.”, в жилищен блок № 31, етаж 1, построен върху държавна земя в кв. 108 по плана на гр. З., със застроена площ 40 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, ведно с избено помещение със застроена площ 3,78 кв.м., и 3.08 % идеални части от общите части и правото на строеж върху мястото.

            В исковата ищцата твърди, че на 20.05.2015 г. сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот при уговорена продажна цена от 19 500 лв., част от която в размер на 17 000 лв. / представляваща капаро/ била заплатена от ищцата на ответника при подписване на договора. Твърди се, че с договора страните се задължили да сключат окончателен договор до 20.11.2015 г., като със сключен между страните анекс към договора от 23.11.2015 г. този срок бил удължен до 20.02.2016 г. Твърди се, че окончателен договор не бил сключен в рамките на този срок, както и към момента на предявяване на иска, както и че ищцата има готовност да заплати остатъчната сума от 2 500 лв. Въз основа на тези твърдения до съда е отправено искане на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за бъде обявен за окончателен описаният предварителен договор, да бъдат заплатени разноските на ищеца, както и лихва върху посочената сума.

            С допълнителна молба от 17.09.2018 г., подадена в изпълнение на указанията на съда за посочване на основанието, на което претендира лихва, ищцата е заявила, че предявява и евентуален иск срещу ответника за възстановяване на платената при предварителния договор сума като недължимо платена при условие, че се установи, че правото на собственост върху имота не принадлежи на ответника. Във връзка с това е направено допълнение на петитума на исковата молба  - с искане, ако предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен, да се осъди ответника да заплати на ищцата сумата от 17 000 лв.  като платена от нея с оглед на отпаднало основание, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.

            В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от назначения от съда при условията на чл. 47, ал. 6 от ГПК особен представител на ответника – адв.  В. П., с който оспорва иска. Оспорва представения предварителен договор с довод, че същият не отговаря на изискванията на чл. 19, ал.2 от ЗЗД, както и представения анекс, за който от реквизитите му не може да се направи извод, че се отнася до процесния предварителен договор. Ако се приеме, че е налице валидно сключен предварителен договор, се излага възражение, че ищцата не е изправна страна по него, тъй като не е заплатила уговорената цена. Във връзка с това възражение се сочи, че при твърденията на ищцата, че е имала готовност да заплати уговорената сума и ответникът не се е явил пред нотариуса, приложение следва да намери нормата на чл. 97, изр. 2, вр. чл 95 от ЗЗД, при което дължимата сума е следвало да бъде вложена в банка по местоизпълнение на дълга и да се уведоми за това ответника. Оспорва предявения при условията на евентуалност иск за връщане на сумата 17 000 лв.

             Софийски окръжен съд, след преценка на събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:

            Видно от приетия във въззивното производство нотариално удостоверен препис на предварителен договор от 20.05.2015 г., сключен между Г.Ц.К. и Д.А.В. /неоспорен относно авторството му/, че ответникът се е задължил да продаде на ищцата следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. З., ул. „В.В.”, а именно: апартамент № 2 в жилищен блок № 31, ет. 1, построен върху държавна земя в кв. 108 по плана на града, със застроена площ от 40 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, ведно с избено помещение със застроена площ от 3,78 кв.м., и с 3,08% от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, за цена 19 500 лева, а ищецът е поел задължение да купи имота при тази цена.

В предварителния договор страните са заявили, че част от цената на имота, а именно сумата 17 000 лв. ищецът /купувач/ е платил на ответника /продавач/ преди подписване на договора като задатък /капаро/, а остатъкът в размер 2 500 лв. е дължим от купувача на продавача в шестмесечен срок от подписване на договора, т.е. до 20.11.2015 г. Страните са се задължили да сключат договора за продажба на недвижимия имот в нотариална форма в срок до 20.11.2015 г., както и че уговореният срок за сключване на окончателния договор може да бъде променян с допълнително писмено споразумение между страните.

На 23.11.2015 г. страните по предварителния договор са сключили анекс към него с нотариална заверка на подписите рег. № 4068 на нотариус Евгения Павлова с район на действие РС-Пирдоп, с който са се споразумели за удължаване на срока за сключване на окончателния договор до 20.02.2016 г.

Според представения констативен протокол от 20.11.2015 г. на нотариус Евгения Павлова, на 20.05.2015 г. между страните е сключен предварителен договор с описаното съдържание, който не бил удостоверен нотариално поради факта, че Г.Ц.К. не носел валиден документ за самоличност, като при подписване на договора Д.А.В. изплатила лично на Г.Ц.К. сумата 17 000 лв. в нотариалната кантора на нотариуса. На 20.11.2015 г. в кантората се явила Д.В. за сключване на окончателен договор, а Г.К. не се явил.

Според констативен протокол от 09.08.2018 г. на нотариус Евгения Павлова, до 20.02.2016 г. Г.Ц.К. не фигурира като страна по извършени от нотариуса сделки с описания имот, предмет на предварителния договор.

По делото не се спори, а се установява и от представената справка от 28.11.2019 г. на Службата по вписвания – гр. Пирдоп по партидата на Г. Ц. К., че на 10.05.2005 г. същият е закупил от Община З. апартамент № 2 в бл. 31, с площ 40 кв.м., находящ се в гр. З., кв. 108, кактои  и 3,08% д. части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, с договор за покупко-продажба, вписан под акт № 96, т. 1 от 2005 г.

Не е спорно също, а с установява и от горепосочената справка, че в уговорения в предварителния договор и анекса към него срок, както и след това, не е сключен окончателен договор за продажба на имота в нотариална форма.

При така установеното от фактическа, страна, правните изводи на съда са следните:

 

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – за обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен договор да продажба на недвижим имот, както и евентуален иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 2 от ЗЗД – за връщане от продавача по предварителния договор на платената от купувача част от уговорената продажна цена, като получена с оглед на неосъществено основание.

Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е основателен.

Установено е безспорно, че ответникът е собственик на процесния недвижим имот на основание договор за продажба, сключен с Община З., вписан в книгите по вписвания при Служба по вписвания – гр. Пирдоп на 10.05.2005 г. под акт № 96, т. 1, дв. вх. рег. № 400 от 2005 г.

Представеният по делото предварителен договор между страните за продажба на процесния имот е действителен, сключен е в изискуемата се от закона писмена форма за валидност и съдържа в себе си уговорки относно всички съществени елементи на договор за продажба на недвижим имот. С този договор страните са се задължили да сключат договор за продажба на конкретно определен в него недвижим имот за определена цена, при уговорен в договора начин на плащането й. Наличието на облигационно правоотношение между страните, възникнало по сключен предварителен договор за продажба на процесния недвижими имот, се установява не само от представения във въззивното производство и приет при наличие на предпоставките по чл. 266, ал. 3 от ГПК официално заверен препис от предварителен договор. За съществуването на такова облигационно правоотношение извод може да се направи и от представения в първата инстанция препис на предварителен договор, който макар и да не е представен в цялост /липсва стр. 2-ра от документа/, несъмнено е свързан с  представения анекс към него от 23.11.2015 г., който анекс обективира съгласие на страните за удължаване на предвидения в предварителния договор срок за сключване на окончателен договор до 20.02.2016 г. Ответникът не е оспорил авторството на положения от него подпис на стр. 3 от представения предварителен договор и на представения анекс към него. С оглед на това  решаващият извод на районния съд за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, а именно поради недоказване на облигационна връзка между страните по силата на сключен предварителен договор за продажба, е необоснован от представените доказателства.

В определения в предварителния договор срок и в рамките на удължения със сключения между страните анекс към договора срок, а и до датата на приключване на устните състезания в двете съдебни инстанции, не е сключен окончателен договор за продажба на имота в нотариална форма за валидност, установена в чл. 18 от ЗЗД.

С оглед на горното, въззивният съд намира, че са налице материално-правните предпоставки сключеният предварителен договор за продажба на недвижимия имот следва да бъде обявен за окончателен по съдебен ред по предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Предвид обстоятелството, че ищцата не е платила цялата уговорена цена за продажбата на имота, съдът следва да обяви сключения предварителен договор за окончателен в съответствие с разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, а именно – при условие, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила ищецът плати на ответника сумата 2 500 лв., представляваща неплатената част от цената на имота. Обстоятелството, че ищцата е заплатила на ответника част от продажната цена в размер на 17 000 лв. в момента на подписване на предварителния договор, което обстоятелство е оспорено от него с отговора на исковата молба, се установява от самия предварителен договор, съдържащ изявлението на продавача за получаване на тази част от цената, представляваща задатък /капаро/. Предвид неоспореното авторство на подписа на продавача на предварителния договор, същият се ползва с материална доказателствена сила относно удостоверения с него факт на заплащане на посочената част от продажната цена на ответника.

Направеното с отговора на исковата молба възражение за неизправност на ищцата поради незаплащане на продажната цена, както и позоваването на разпоредбата на чл. 97, изр. 2, вр. чл 95 от ЗЗД, са неотносими към спора. Принципно, материалната легитимация на ищеца-купувач по предварителния договор не зависи от това дали същият е изправна страна по договора – т.е. дали е изпълнил задължението си за заплащане изцяло на цената, след като решението ще бъде постановено по реда на чл. 362, ал. 1 от ЗЗД, т.е. с решението ще се постанови да бъде изпълнена и неизпълнената част от задължението му заплащане на цената. След като предварителният договор, съдържащ уговорки за всички съществени условия на окончателния, и същият не е прекратен, той валидно обвързва страните. Поради това и въпросът за вземането относно цената на имота не е предмет на делото за обявяване на предварителния договор по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за окончателен. Проверката за неговото съществуване като вземане е свързана само с начина на постановяване на решението, т.е. дали ще бъде под условие или без условие за доплащане на дължимата цена. Независимо от това и само за пълнота следва да се отбележи, че в случая ищцата не е неизправна страна по предварителния договор, тъй като с договора е уговорено заплащането на остатъка от продажната цена от 2500 лв. да бъде в шестмесечен срок от подписването на предварителния договор – до 20.11.2015 г. и този срок съвпада с крайния срок на сключване на окончателния договор, поради което е видно, че волята на страните е била останалата част от продажната цена да бъде заплатена до деня на сключване на окончателния договор. Последващото удължаване на срока за сключване на окончателен договор със сключения между страните анекс не променя тази уговорка за заплащане на остатъка от продажната цена най-късно към момента на сключване на окончателния договор.

Поради несъвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, с която е отхвърлен предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,  и вместо него постановено друго, с което сключеният предварителен договор се обяви за окончателен.

Предвид уважаването от въззивния съд на главния иск от чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът не дължи произнасяне по евентуално предявения от ищцата иск по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД. Разглеждането на евентуалния иск е обусловено от неуважаването на главния иск, когато е предявен от същия ищец. След като главният иск е основателен, не е налице процесуалното условие за разглеждане на евентуалния такъв. Поради това постановеното решение на районния съд, с което е уважен евентуално предявения иск и Г.Ц.К. е осъден да заплати на Д.А.В. на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД сумата 17 000 лв., ведно със законната лихва от 16.08.2018 г. до окончателното й изплащане, се явява  недопустимо и следва да бъде обезсилено.

На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищцата – купувач по обявения за окончателен предварителен договор следва да бъде осъдена да заплати по сметка на Софийски окръжен съд сумата 236,50 лв., представляваща дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота съгласно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД /в т. см. т. 19 от ТР 6/2012 от 06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС/. Също така ищцата следва да бъде осъдена да заплати на Община З. дължимия данък за придобиване на имота по възмезден начин. В съответствие с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ размерът на този данък е определен в чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на Община З., и същата е 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а в конкретния случай с оглед данъчната оценка на имота размерът на този данък е 151,73 лв.

  С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция и направеното от жалбоподателката искане за разноски, ответникът по въззивната жалба Г.Ц.К. следва да бъде осъден да й заплати направените разноски за държавна такса по въззивната жалба срещу решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, дължимия размер на която, съгласно цената на иска, определен в съответствие с чл. 69, ал.1, т. 4, вр. т. 2 от ГПК въз основа на данъчната оценка на имота, и съобразно чл. 18, ал. 1 от Тарифата а държавните такси, които се събират по ГПК, възлиза на сумата 101,15 лв. Няма представени доказателства за заплатено от жалбоподателката адвокатско възнаграждение за процесуално представителство във въззивното производство.  При този изход на делото дължимите от ответника в първата инстанция разноски за държавна такса за уважения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД /от заплащането на която ищцата е била освободена/ възлиза на сумата 202,30 лв., поради което решението следва да бъде отменено в частта, с която Г.Ц.К. е осъден да заплати по сметка на РС - Пирдоп държавна такса за горницата над сумата 202,30 лв. до определения от районния съд размер от 680 лв.

             

       Воден от горното, Софийски окръжен съд

 

Р Е Ш И:

 

ОТМЕНЯ решение № 14 от 02.03.2020 г., постановено по гр. д. № 562/2018 г. на Пирдопски районен съд, В ЧАСТТА, с която е отхвърлен предявения от Д.А.В. срещу Г.Ц.К. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 20.05.2015 г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 2, находящ се в гр. З., ул. „В.В.”, в жилищен блок № 31, етаж І, построен върху държавна земя, в квартал 108 по плана на гр. З., със застроена площ от 40 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, ведно с избено помещение със застроена площ 3,78 кв.м., и 3.08 % от идеалните части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, както и в частта за разноските, с която Г.Ц.К. е осъден да заплати по сметка на РС  Пирдоп държавна такса за горницата над сумата 202,30 лв. до определения размер от 680 лв., И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,  предварителен договор от 20.05.2015 г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 2, находящ се в гр. З., ул. „В.В.”, в жилищен блок № 31, етаж І, построен върху държавна земя в квартал 108 по плана на гр. З., със застроена площ от 40 кв.м., състоящ се от една стая, кухня и сервизни помещения, ведно с избено помещение със застроена площ 3,78 кв.м., и 3.08 % от идеалните части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, за цена от 19 500 лева,  ПРИ УСЛОВИЕ, ЧЕ в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, Д.А.В. плати на Г.Ц.К., сумата 2 500 лв., представляваща неизплатената част от цената на имота, уговорена в предварителния договор, като в случай, че ищцата не изпълни това свое задължение в горепосочения срок, ответникът може да поиска от съда да обезсили решението си.

ОБЕЗСИЛВА решение № 14 от 02.03.2020 г., постановено по гр. д. № 562/2018 г. на Пирдопски районен съд В ЧАСТТА, с която Г.Ц.К. е осъден да заплати на Д.А.В. на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД сумата 17 000 лева, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба на 16.08.2018 г. до окончателното изплащане, и ПРЕКРАТЯВА производството по делото в тази му част.

          ОСЪЖДА Г.Ц.К. да заплати на Д.А.В. сумата 101,15 лева за разноски във въззивното производство.

ОСЪЖДА Д.А. Г. да заплати по сметка на Софийски окръжен съд сумата 236,50 лева, представляваща дължима нотариална такса съгласно чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, както и по сметка  на Община З. сумата 151,73 лева, представляваща дължимия на местен данък за придобиване на недвижим имот по възмезден начин.

ПОСТАНОВЯВА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху гореописания недвижим имот до изплащане на нотариалната такса в размер на 236,50 лв. в полза на Софийски окръжен съд и дължимия местен данък за придобиване на недвижим имот по възмезден начин в размер на 151,73 лв. в полза на Община З..

ПРЕПИС ОТ РЕШЕНИЕТО ДА НЕ СЕ ИЗДАВА докато ищцата Д.А.В. не докаже, че са внесени горепосочените нотариална такса и местен данък,  както и че всички данъци и такси за имота са платени.

 

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването на препис.

 

 

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                            ЧЛЕНОВЕ: 1.                     2.