№ 21
гр. София, 07.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на осми декември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20211000501189 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 904387 от 03.12.2020 год., постановено по гр.д.№ 256/2015 год. по описа на
Благоевградския окръжен съд, е признато за установено по предявен от К. И. У. против
„Екострой Инженеринг“ ООД иск с правно основание чл.124 от ГПК, че ищеца е собственик
на следните недвижими имоти, а именно:
1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.32 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент № 4-7, находящ се
на четвърти етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 72,34 кв.м. и прилежащи части - 16.29
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.“***“, бл.*, ет.*;
2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.26 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №4-1, находящ се
на четвърти етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 38.06 кв.м. и прилежащи части -8.57
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.“***“, бл.“*“,
ет.*;
3. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.27 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №4-2, находящ се
на четвърти етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
1
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 39.10 кв.м. и прилежащи части -
8.81кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.“***“, бл.*,
ет.*;
4. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.28 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №4-3, находящ се
на четвърти етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 49.15 кв.м. и прилежащи части - 11.07
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.***, бл.*, ет.*;
5. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.33 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №4-8, находящ се
на четвърти етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 60.20 кв.м. и прилежащи части - 13.56
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.“***“, бл.*, ет.*;
6. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.34 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №4-9, находящ се
на четвърти етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 55.90 кв.м. и прилежащи части -
12.59кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.“***“, бл.*,
ет.*;
7. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.35 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №4-10, находящ се
на четвърти етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 56.30 кв.м. и прилежащи части - 12.68
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр. ***, ул.“***“, бл.*, ет.*;
8. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.36 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №5-1, находящ се
на пети етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 87.71 кв.м. и прилежащи части - 19.75
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.***, бл.*, ет.*;
9. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.37 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №5-2, находящ се
на пети етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 49.05 кв.м. и прилежащи части - 11.05
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.Банско, ПК 2770,
ул.Пирин, бл.В, ет.5;
10. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.41 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №5-6, находящ се
на пети етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 61.34 кв.м. и прилежащи части - 13.82
2
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.“***“, бл.*, ет.*;
11. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.42 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №5-7, находящ се
на пети етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 46.20 кв.м. и прилежащи части - 10.41
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.***, бл.*, ет.*;
12. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.43 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №5-8, находящ се
на пети етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с
идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от 43.00 кв.м. и прилежащи части - 9.68
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и административен адрес гр.***, ул.***, бл.*, ет.*;
13. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.77 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Банско, представляващ Апартамент №6-1, находящ се
на шести етаж, в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор
02676.501.3096,със застроена площ от 252.36 кв.м. и прилежащи части - няма и
административен адрес гр. ***, ул.“***“, бл.*, ет.*, като на основание чл.537, ал.2 от ГПК е
отменен и констативен нотариален акт № 161, том III, рег.№2871, дело №545/2008 г. на
нотариус С. В., рег.№***, с район на действие района на РС – Разлог, в частта, досежно
подробно посочените недвижими имоти.
Със същото решение е признато за установено по предявен иск от К. И. У. против А. Ф. Р. с
правно основание чл.108 от ЗС, че ищеца е собственик на основание приращение, на
недвижими имоти представляващи: 1/ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.3096.1.33 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Банско,
представляващ Апартамент №4-8, находящ се на четвърти етаж, в сграда с идентификатор
02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от
60.20 кв.м. и прилежащи части - 13.56 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и
административен адрес гр.***, ул.***, бл.*, ет.* и 2/ Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 02676.501.3096.1.34 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Банско, представляващ Апартамент №4-9, находящ се на четвърти етаж, в сграда с
идентификатор 02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, със
застроена площ от 55.90 кв.м. и прилежащи части - 12.59кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата и административен адрес гр. ***, ул.“***“, бл.*, ет.*, като А. Ф. Р. е осъден да
предаде на К. И. У. владението на описаните по – горе недвижими имоти.
Със същото решение е признато за установено по предявен иск от К. И. У. против А. К. с
правно основание чл.108 от ЗС, че ищеца е собственик на основание приращение, на
недвижим имот представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.3096.1.36 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Банско,
представляващ Апартамент №5-1, находящ се на пети етаж, в сграда с идентификатор
02676.501.3096.1, построена в ПИ с идентификатор 02676.501.3096, със застроена площ от
87.71 кв.м. и прилежащи части -19.75 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и
3
административен адрес гр.***, ул.***, бл.*, ет.*, като А. К. е осъден да предаде на К. И. У.
владението на описаният по–горе недвижим имот.
Със същото решение са отхвърлени предявени от К. И. У. против Г. С. С., С. П. Ш., А. В. Б.,
Н. П. Б., Д. Б. Я., А. Р. М., Е. А. С., К. Д. С., А. С. Я. и Р. А. Я. искове с правно основание
чл.108 от ЗС, досежно подробно описани конкретни недвижими имоти, както и са
разпределени разноските в производството.
Решението е обжалвано от ищеца К. И. У. в отхвърлителната част, като се излагат доводи за
неправилност на постановения съдебен акт. Твърди се, че неправилно съдът е приел, че към
владението на ответниците се присъединява и това на техния праводател Д. Я., поради
наличие на хипотезата на присъединяване на еднородни добросъвестни владения. Твърди,
че Я. е била управител на дружеството продавач „Екострой Инженеринг“ ООД и като такава
е знаела, че имотите придобити от нея като физическо лице са построени извън учреденото
право на строеж, т.е. оборена е презумпцията за добросъвестност. Твърди, че е налице
разнородно владение на праводателя и преобретателя, за което следва да се приеме общата
давност по чл.79, ал.1 от ЗС. Моли решението в обжалваните части да бъде отменено.
Решението е обжалвано и от ответника „Екострой Инженеринг“ в частта в която е уважен
предявения от ищеца К. И. У. установителен иск с правно основание чл.124, вр. чл.92 от ЗС
с доводи за неправилност. Твърди се, че неправилно съдът е приел, че е построено в повече
от учреденото право на строеж и поради това не е налице придобиване въз основа на
приращение. Посочва, че първия идеен проект е несъотносим към предмета на спора, поради
наличие на чужди собственически права върху него, втория идеен проект също няма
отношение към суперфициарния договор. Следва да се съобрази, че сградата се строй въз
основа на одобрен архитектурен проект и в този смисъл няма надстрояване, извън
учреденото право на строеж. Моли за отхвърляне на установителния иск, а при условията на
евентуалност да му бъде признато право на задържане до заплащане на извършените
подобрения върху имота.
Решението е обжалвано и от ответниците А.Р. и А. К. в доводи за недопустимост и
неправилност. Твърди се, че многократно ищеца не е изпълнил дадените му указания,
поради което исковата молба е следвало да бъде върната и постановеното въз основа на нея
решение е недопустимо. Оспорват се изводите на съда, че собствените им апартаменти са
надстроени спрямо учреденото право на строеж, тъй като не се установи кой точно от
имотите в сградата е излязъл извън обема на отстъпеното право на строеж. Твърди още, че
са придобили собствеността върху имотите въз основа на изтекла в тяхна полза кратка
придобивна давност. Молят съда да постанови решение с което исковите ревандикационни
претенции спрямо тях да бъдат отхвърлени.
Въззиваемите Г. С. С., С. П. Ш., А. В. Б., Н. П. Б., Д. Б. Я., А. Р. М., Е. А. С., К. Д. С., А. С.
Я. и Р. А. Я. депозират отговори с които оспорват наведените по жалбите доводи и молят за
потвърждаване на решението.
Жалбите са подадени в срока по чл.259, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен
4
акт от страни в производството, имащи право на жалба, поради което са процесуално
допустими. Разгледани по същество са неоснователни.
Софийският апелативен съд, след като обсъди доводите на страните и доказателствата по
делото намира следното:
Пред първоинстанционният съд с исковата молба са предявени искове с правно основание
чл.124, ал.1 от ГПК, вр. чл.92 от ЗС от К. И. У. против „Екострой Инеженеринг“ ООД и от
същия ищец против Г. С. С., С. П. Ш., А. В. Б., Н. П. Б., Д. Б. Я., А. Р. М., Е. А. С., К. Д. С.,
А. С. Я., А. Ф. Р., А. К. и Р. А. Я. искове с правно основание чл.108 от ЗС. Твърди се, че
като собственик на недвижим имот, представляващ УПИ IX, имот пл.№3096, в кв.1 по плана
на гр.Банско, с площ 1317 кв.м. (а по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри
– ПИ с идентификатор 02676.501.3096), учредил на 29.05.2007 г. с нотариален акт №51/2007
г. на нотариус С. В. в полза на първия ответник „Екострой Инженеринг” ООД право на
строеж върху изрично изброените в т.2 на същия акт обекти, построени в описания по –
горе недвижим имот – масивна жилищна сграда „ГРАНД ЦЕНТЪР У.”, състояща се от две
секции – А и В, с магазини, таван с офиси и подземен гараж, със застроена площ от 680,14
кв.м. и РЗП 4536,74 кв.м., представляващ понастоящем сграда с идентификатор
02676.501.3096.1, като в нотариалния акт подробно са описани и обектите по нива /коти/ на
изграждане, площ, и съседи, всички обекти за които е учредена суперфиция. Твърди се още,
че въпросната сграда е построена в обем, надхвърлящ обема на отстъпеното право на
строеж, като са изградени самостоятелни обекти, за които ищецът не е учредявал право на
строеж. Поддържа, че посочените в исковата молба имоти са извън учредената суперфиция,
тъй като са обекти на коти, които не са съществували по идейния проект, по който е
учредена суперфицията, поради което и в нотариалния акт, с който е учредена същата, не са
упоменати обекти на такива коти. Твърди се, че построеното, извън индивидуализираните
обекти в суперфицията дори на основание утвърден архитектурен проект и строително
разрешение, се придобива по приращение от собственика на земята. В този смисъл ищецът
обосновава правния си интерес от воденото на иск за признаване правото на собственост
срещу „Екострой инженеринг“ ООД върху подробно описани 13 броя недвижими имоти,
като той претендира собствеността върху тях на основание чл.92 ЗС. Едновременно с това,
ищецът поддържа, че ответното дружество „Екострой инженеринг“ ООД се е снабдило с
констативен нотариален акт по отношение на всички обекти в жилищната сграда с
магазини, кафе КОО „У.ата къща“, с разгърната площ по одобрен проект, обхващаща
обекти, разположени по коти и нива по кота – 6, 10 до кота + 14, 10, равняваща се на 5548
кв.м., включително и процесните тринадесет имота, като моли този нотариален акт по
отношение на процесните имоти, като последица от уважаване на собственическата
претенция срещу „Екострой инженеринг“ ООД да бъде отменен.
На следващо място, в исковата молба се поддържа от ищеца, че с имотите, подробно
описани, ответникът „Екострой инженеринг“ ООД вече се е разпоредило в полза на
останалите ответници по делото Д. Б. Я., А. С. Я., Е. А. С., К. Д. С., Р. А. Я., Г. С. С., С. П.
Ш., А. В. Б., Н. П. Б., А. Ф. Р., А. Р. М. и А. К., поради което предявява иск срещу
5
посочените ответници за предаване владението на процесните недвижими имоти, като се
посочва, че тези ответници владеят недвижимите имоти без да имат основание за това,
защото същите са придобити от несобственик.
Ответниците оспорват исковата молба и молят за отхвърляне на предявените срещу тях
искови претенции. Правят възражение за изтекла в тяхна полза придобивна давност по
чл.79, ал.2 от ЗС.
Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намира
решението в обжалваната част за валидно и допустимо. Не са налице твърдяните
процесуални нарушения от първоинстанционният съд, тъй като решението е постановено по
редовна искова молба. По очертания от оплакванията в жалбите предмет на въззивен
контрол, свеждащ се до обстоятелството дали е налице построено в повече от учреденото
право на строеж, даващо основание за придобиването му от собственика на земята по силата
на приращението и дали по отношение на ответниците е осъществен фактическия състав на
кратката придобивна давност, основаваща се на добросъвестно владение, намира следното:
По жалбата на „Екострой инженеринг“ ООД:
По предявения иск от ищеца с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. с чл.92 ЗС в негова
тежест е да установи, че е собственик на процесните имоти на поддържаното от него
придобивно основание – приращение и по конкретно, че същите са изградени в собствения
му поземлен имот, извън учреденото в полза на ответника право на строеж. Съгласно чл.92
ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен
ако е установено друго. Обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора
или административният акт, с който е учредено и построеното извън тези рамки, макар и на
основание утвърден архитектурен проект и издадено строително разрешение и което има
юридическо основание да бъде самостоятелен обект, се придобива по приращение от
собственика на земята.
В настоящия случай от събраните пред първоинстанционният съд доказателства и по
конкретно нотариални актове №№51/2007 г. и 124/2007 г., се установява, че в тях са
индивидуализирани ясно, подробно и разбираемо обектите, върху които учредителят К.У. е
учредил в полза на ответника „Екострой инженеринг“ ООД право на строеж върху
собствения си имот – всеки един самостоятелен обект е индивидуализиран по вид, площ,
местонахождение /етаж и кота, секция от сградата, граници/. Установява се, че сред тях не
фигурират обектите, предмет на иска – ап.№4-7, с площ от 72, 34 кв.м., на IV етаж, на кота
+8, 55, в секция „А“, обособен като самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.3096.1.32; ап.№4-1, с площ от 38, 06 кв.м., на IV етаж, на кота +8, 55, в секция
„В“, обособен като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.26; ап.
№4-2, с площ от 39, 10 кв.м., на IV етаж, на кота +8, 55, в секция „В“, обособен като
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.27; ап.№4-3, с площ от 49,
15 кв.м., на IV етаж, на кота +8, 55, в секция „В“, обособен като самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.28; ап.№4-8, с площ от 60, 20 кв.м., на IV етаж, на
кота +8, 55, в секция „В“, обособен като самостоятелен обект в сграда с идентификатор
6
02676.501.3096.1.33; ап.№4-9, с площ от 55, 90 лв., на IV етаж, на кота +8, 55, в секция „В“,
обособен като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.34; ап.№4-
10, с площ от 56, 30 лв., на IV етаж, на кота +8, 55, в секция „В“, обособен като
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.35; ап.№5-1, с площ от 87,
71 кв.м., на V етаж, на кота +11, 40, в секция „B“, обособен като самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.36; ап.№5-2, с площ от 49, 05 кв.м., на V етаж, на
кота +11, 40, в секция „B“, обособен като самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.3096.1.37; ап.№5-6, с площ от 61, 34 кв., на V етаж, на кота +11, 40, в секция „B“,
обособен като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.41; ап.№5-7,
с площ от 46, 20 кв.м., на V етаж, на кота +11, 40, в секция „B“, обособен като самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 02676.501.3096.1.42; ап.№5-8, с площ от 43, 00 кв.м., на V
етаж, на кота +11, 40, в секция „B“, обособен като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 02676.501.3096.1.43; ап.№6-1, с площ от 252, 36 кв.м., на кота +14, 10 м., в
секция „В“, обособен като самостоятелен обект с идентификатор 02676.501.3096.1.77. Също
така учреденото право на строеж по тези два нотариални акта не предвижда изграждането на
апартамент в блок „А“ на жилищната сграда на кота +8, 55 м., тъй като по тези нотариални
актове кота +8, 55 м. не съществува, а както се установи по – горе на кота +8, 55 м. в секция
„А“ е изграден процесния ап. № 4-7, на IV етаж. На второ място, учреденото право на
строеж по нотариални актове №№51/2007 г. и 124/2007 г. не предвижда изграждането на
апартаменти в блок „В“ на кота +8, 55 м., тъй като по тези нотариални актове кота +8, 55 м.
не съществува, а както се установи по – горе на кота +8, 55 м. в секция „В“, на IV етаж, са
изградени процесните ап.№4-1, ап.№4-2, ап.№4-3, ап.№4-8, ап.№4-9 и ап.№4-10. На
следващо място, учреденото право на строеж по нотариални актове №№51/2007 г. и
124/2007 г. не предвижда изграждането на апартаменти в блок „В“ на кота +11, 40 м., тъй
като по тези нотариални актове кота +11, 40 м. не съществува, а както се установи по – горе
на кота +11, 40 м. в секция „В“, на V етаж, са изградени процесните ап.№5-1, ап.№5-2, ап.
№5-6, ап.№5-7 и ап.№5-8. Не на последно място, учреденото право на строеж по
нотариални актове №№51/2007 г. и 124/2007 г. не предвижда изграждането на апартаменти в
блок „В“ на кота +14, 10 м., тъй като по тези нотариални актове такава кота не съществува, а
както се установи по – горе на кота +14, 10 м. е изграден процесния ап.№6-1.
На следващо място от цитираните два договора за учредяване на право на строеж с №51 от
29.05.2007 г. и №124 от 08.11.2007 г. се установи, че суперфиция е учредена за жилищна
сграда „Гранд Централ - У.“, състояща се от две самостоятелно обособени секции „А“ и „В“,
с магазини, таван с офиси и подземен гараж, със застроена площ от 680,14 кв.м. и РЗП 4536
кв.м., съдържаща общо 49 обекта /39 броя самостоятелния обекта „апартаменти“, 8 броя
самостоятелни обекти „магазини“, 1 брой самостоятелен обект „ресторант“ и 1 брой
самостоятелен обект „спортен център“/, описани по предназначение, етаж на разположение,
кота, брой и вид на помещенията, застроена площ и граници – съседни обекти. От приетите
пред първоинстанционният съд единична и трайна технически експертизи се установява, че
правото на строеж е учредено въз основа на идеен архитектурен проект от 17.01.2007 г., а
7
строителството на процесната сграда, в това число и на намиращите се в нея апартаменти,
предмет на делото, е осъществено по одобрен на 14.09.2007 г. нов идеен проект и
съответния му работен проект, като двата проекта се различават съществено. Тройната
съдебно – техническа експертиза установи, че двата идейни архитектурни проекта, одобрени
съответно на 17.01.2007 г. /идеен архитектурен проект по Таблица №1 към констативната
част на СТЕ/ и на 14.09.2007 г. /идеен архитектурен проект по Таблица №2 към
констативната част на СТЕ/ се различават съществено – имат различен брой нива в обемите
си, различни схеми на вертикалната комуникация, различни контури на хоризонталните
нива, различни функционални схеми на отделните самостоятелни обекти и различни
конструктивни схеми. При сравнение на застроената и общата разгърната застроена площ на
двата идейни проекта експертизата е установила, че по идейния архитектурен проект,
одобрен на 14.09.2007 г., сградата има с 10,31 кв.м. по – голяма застроена площ и с 673,25
кв.м по – голяма обща разгърната застроена площ и експертизата е стигнала до заключение,
че не може да се прави сравнение между двата идейни проекта тъй като двата идейни
проекта са коренно различни.
Страните по учредителния договор са изразили воля и съответно постигнали съгласие за
отстъпване право на строеж не само за сграда с определена разгърната застроена площ и
застроена на всяко ниво площ, а за сграда, съдържаща 49 обекта /39 броя самостоятелния
обекта „апартаменти“, 8 броя самостоятелни обекти „магазини“, 1 брой самостоятелен обект
„ресторант“ и 1 брой самостоятелен обект „спортен център“/, всеки от които обекти е
индивидуализиран с предназначение, етаж на разположение, кота, брой и вид на
помещенията, застроена площ и граници – съседни обекти. В случая обаче от обсъдените
експертизи се установи, че е построена изцяло различна сграда, по изцяло различен идеен
архитектурен проект, съдържаща 58 обекта /48 броя самостоятелни обекта „апартаменти“, 9
броя самостоятелни обекти „магазини“, 1 брой самостоятелен обект „гараж“ и 1 брой
самостоятелен обект „ресторант“/, разположени на 8 нива /2 нива подземни и +6 нива
надземни/, като не може да се установи дори близко сходство между реално изградените
обекти и тези, за които е учредена суперфицията. Следователно независимо, че след
сключване на договора за учредяване на право на строеж от 29.05.2007 г. и договора за
покупко – продажба на право на строеж от 08.11.2007 г., ответното дружество е било
носител на правото на строеж на сграда, съдържаща 49 обекта, всеки от които обекти е
индивидуализиран с предназначение, етаж на разположение, кота, брой и вид на
помещенията, застроена площ и граници, същото не е построило тази сграда. И настоящия
състав възприема, че за реално изградената сграда липсва учредено право на строеж,
доколкото след одобряване на проектите, по които е осъществено строителството /идейния
проект от 14.09.2007 г./, не е постигната договореност в изискуемата нотариална форма
между собственика на терена и строителя за учредяване на право на строеж по проектите за
новата сграда или за изменение на учреденото право на строеж съобразно тези проекти. При
изложените факти и обстоятелства и настоящият състав намира, че цялата сграда в УПИ IX,
с пл.№3096 в кв.1 по плана на гр.Банско, в това число и процесните имоти, е изградена
извън обема на учреденото право на строеж по нотариални актове №№51/2007 г. и 124/2007
8
г. След като за реално изградените обекти липсва учредено право на строеж, то същите по
силата на приращението, съгласно чл.92 ЗС, са станали собственост на ищеца, като
собственик на земята.
Поддържаното като алтернативно възражение за право на задържане, с правно основание
чл.72, ал.2 от ЗС е недопустимо и не следва да се разглежда по същество. Това е така, тъй
като съгласно чл.72, ал.3 от ЗС до заплащане на подобренията и на разноските
добросъвестния владелец има право да задържи вещта. Правото на задържане е защитно
средство и като такова може да бъде предявено само от ответника и само по иск, с който се
претендира отнемане на владението му върху имота, върху който е извършил подобрения,
т.е. по осъдителен иск. В настоящия случай, срещу ответника „Екострой Инженеринг“ ООД
не е предявен осъдителен иск за връщане на процесния недвижим имот, а положителен
установителен иск за собственост по чл.124, ал.1 от ГПК, уважаването на който няма за
последица връщане на имотите във владението на ищеца.
По жалбата на К.У.:
При релевирани от ответниците Г. С. С., С. П. Ш., А. В. Б., Н. П. Б., Д. Б. Я., А. Р. М., Е. А.
С., К. Д. С., А. С. Я. и Р. А. Я. възражение за придобиване на имотите по давност, съдът
правилно е възприел, че е налице хипотезата на чл.79, ал.2 от ЗС. Съгласно чл.70, ал.1 и 2 от
ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го
направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от
закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при
възникване на правното основание. Добросъвестността се предполага до доказване на
противното. В настоящия случая ответниците са придобили фактическата власт върху
процесните имоти /всеки един от тях/ въз основа или на постановление за възлагане на
недвижим имот или на нотариален акт, които представляват годно правно основание по
смисъла на чл.70, ал.1 от ЗС. Не се ангажираха доказателства, при доказателствена тежест на
оспорващия, че преобретателите са знаели, че придобиват имот от несобственик. Не се
спори по делото, че именно тези ответници упражняват фактическа власт върху имотите си,
след придобиването им на посочените правни основания. Не се твърди и не се установи, че
фактическата им власт върху имотите е прекъсвана, както и не е оборена и презумпцията по
чл.69 от ЗС. Ето защо, съдът счита, че ответниците се явяват добросъвестни владелци на
собствените си имоти, считано от момента на правопораждащия факт на придобиване, макар
и от несобственик до датата на предявяване на иска.
Основателно е и релевираното възражение за присъединяване на владение, осъществено
добросъвестно от праводателя, на основание чл.82 от ЗС, където е посочено, че владелецът
може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си. Такова искане е
направено от всеки един от ответниците, присъединявайки и владението на втория
добросъвестен купувач, праводателя Д. Б. Я., която е придобила правото на строеж върху
спорните имоти въз основа на договор за покупко – продажба на право на строеж на
недвижим имот с „Екострой Инженеринг“ ООД, обективиран в нотариален акт №178/2008 г.
от 12.12.2008 г. на нотариус С. В.. При съставянето на този нотариален акт е представен
9
нотариален акт №161/15.05.2008 г., издаден на основание чл.587, ал.1 ГПК по н.д.
№545/2008 г. на нотариус С. В.. Така сключеният договор за покупко – продажба
представлява правно основание по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС, годно да го направи
собственик по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС. Не се ангажираха доказателства по делото за
знание от страна на Я., че придобива имота от несобственик, при доказателствена тежест на
ответника да обори презумпцията на чл.70, ал.2 от ЗС. Единствено обстоятелството, че Я. е
била управител на юридическото лице не може да презюмира знание, че праводателя не е
собственик, доколкото към онзи момент дружеството е считало, че строи въз основа и в
обема на учреденото му право на строеж. Въз основа на изложеното установената от Д.Я.
фактическа власт върху правото на строеж със сключването на договора от 12.12.2008 г., а
след достигане на сградата до стадий на „груб строеж“ и върху обособените обекти –
спорните апартаменти, продължила до датата на прехвърляне на имотите на всеки един от
ответниците, следва да се присъедини към тяхното владение, тъй като, всеки от тях се явява
добросъвестен и съответно е налице хипотезата на присъединяване на еднородни
добросъвестни владения. Притежаваното от ищеца право на собственост върху процесните
имоти е изгубено преди предявяване на иска, съгласно чл.99 от ЗС, поради придобиването
му от праводателя на ответниците, а след придобивното им основание – от самите тях, на
оригинерно основание – придобивна давност. Поради така изложените факти и настоящата
съдебна инстанция приема, че ответниците упражнява фактическа власт върху спорните
недвижими имоти на годно правно основание – придобито на оригинерно основание право
на собственост, поради което предявените срещу тях ревандикационни искове са
неоснователни.
По жалбите на А.Р. и А. К.:
Установи се по делото, по подробно обсъдените мотиви, че сградата в която попадат и
имотите на двамата жалбоподатели не е построена в съотвестветствие с учреденото право на
строеж, поради което по селата на приращението е станала собственост на собственика на
земята К.У.. При това положение следва да се разгледат възраженията на ответниците за
придобиване на правото на собственост на оригинерното основание – изтекла в тяхна полза
кратка придобивна давност.
Ответниците са добросъвестни владелци, тъй като по отношение на тях са налице
основанията на чл.70, ал.1 от ЗС по изложените по отношение на другите ответници
обстоятелства, но по отношение на тях не е изтекъл предвидения в чл.79, ал.2 от ЗС
петгодишен срок. Това е така, тъй като А.Р. е сключил транслативния договор за покупко-
продажба на 30.06.2011 г. и до датата на подаване на исковата молба – 06.08.2015 г., не е
изтекъл този срок. За да бъде придобито право на собственост върху определен недвижим
имот на основание чл.79, ал.2 ЗС е необходимо освен владението да е добросъвестно, още и
да е изтекъл 5-годишен период от време, в който да се упражнява фактическата власт върху
имота. Ответникът А. К. пък не е релевирал възражение за придобиване на имота по
давност, поради което съдът не дължи произнасяне по него.
Установи се по делото, че ищецът К.У. е придобил право на собственост върху имотите на
10
тези ответници по силата на приращението, както и че ответниците владеят същите, като за
установеното владение върху тях не разполагат с правно основание, противопоставимо по
отношение на ищеца, което дава основание да се приеме за основателен предявения срещу
тях ревандикационен иск.
Поради съвпадение на правните изводи на настоящият въззивен състав с тези на
първоинстанционният съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено изцяло.
С оглед изхода на спора пред въззивният съд, К.У. следва да бъде осъден да заплати на
въззиваемите А. В. Б. и Н. П. Б. разноски в размер на 2 100 лева; на С. П. Ш. – 2 200 лева; на
А.М. – 3 000 лева; на Г.С. – 2 800 лева; на Д.Я. – 5 400 лева; на Е. и К.С.и – 7 200 лева,
съгласно представени списъци по чл.80 от ГПК. Съдът не уважава направените възражения
за прекомерност на заплатените адвокатски хононари, като съобрази същите с правната и
фактическа сложност на делото, както и с извършените по него процесуални действия.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 904387 от 03.12.2020 год., постановено по гр.д.№ 256/2015
год. по описа на Благоевградския окръжен съд.
ОСЪЖДА К. И. У. да заплати на правно основание чл.78, ал.3 от ГПК на А. В. Б. и Н. П. Б.
сумата от 2 100 лева; на С. П. Ш. – 2 200 лева; на А. Р. М. – 3 000 лева; на Г.С. – 2 800 лева;
на Д.Я. – 5 400 лева; на Е. А. С. и К. Д. С.и – 7 200 лева, представляващи разноски по
делото.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11