№ 6415
гр. София, 27.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-18 СЪСТАВ, в публично заседание
на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:П. В. Боснешки
при участието на секретаря Славка Кр. Димитрова
като разгледа докладваното от П. В. Боснешки Гражданско дело №
20251100103464 по описа за 2025 година
С исковата молба, както и с уточняваща молба от 15.04.2025г., са предявени искове
от „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД, с ЕИК:*********, адрес на управление гр. София, п.к.
1303, р-н Възраждане, бул. Сливница № 142, вх. А. ет. 3. ап. 8, представлявано от управителя
Л.С., срещу „ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД, с ЕИК:********* и адрес на управление
гр. София, р-н Триадица ул. Княз Борис 1 № 99, представлявано от управителя С.В.А., и
„ФАНДИНГ САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД“ ЕАД с ЕИК ********* и адрес на
управление гр. София, р-н Триадица ул. Княз Борис 1 № 99, представлявано от Л.П.П., с
правно основание чл.124 ГПК, вр. чл.79 ЗС, с които се иска да бъде признато за установено,
че ищецът е собственик на основание давностно владение започнало през 2009г. на следните
недвижими имоти:
Поземлен имот с идентификатор 68134.1001.10, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, Община Столична, област София /столица1, одобрени
със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 на Изпълнителен директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: гр. София. Район Триадица, с площ 388 кв.м (триста осемдесет и осем
квадратни метра), с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг обществен обект, комплекс, предишен идентификатор няма. номер по
предходен план 38100015. квартал 255. парцел 11. при съседи: 68134.1001.979.
68134.1001.11. 68134 1001.9. 68134.100/.971.
ведно с построената и разположена в поземления имот Сграда с идентификатор
68134.1001.10.3, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община
Столична. област София столица, одобрени със заповед № РД-18- 108/13.1.2,2016г. на
1
Изпълнителен директор на АГКК. с адрес на сградата: гр. София. Район Триадица, ул. „Княз
Борис I" № 99, със застроена площ 388 кв.м. (триста осемдесет и осем квадратни метра),
брой етажи 4, брой самостоятелни обекти в сградата: 8. с предназначение: друг вид
обществена сграда, предишен идентификатор 68134.1001.10.1. 68134.1001.10.2 и
включително с обособените и намиращи се в сградата самостоятелни обекти, а
именно:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София столица , одобрени със заповед № РД-18-108:13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГККс адрес на самостоятелния обект: гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис
I"№99, ет. 2, който обект се намира на етаж- 2 в сградата и е с предназначение: за офис. няма
данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на едно ниво. при съседни
самостоятелни обекти в сградата на същия етаж - няма. под обекта - 68134.1001.10.3.4,
68134.1001 10.3.6. 68134.1001.10.3.5, 68134.1001.10.3.7. 8134.1001.10.3.10. над обекта
68134.1001.10.3.2. предишен идентификатор: 68134.1001.10.1.1:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София столица. одобрени със заповед № РД-18-108 13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис I"
№99, ет. 3. който обект се намира на етаж 3 в сградата и е с предназначение: за офис; няма
данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на едно ниво, при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- - няма, под обекта - 68134.1001.10.3.1,
над обекта - 68134.1001.10.3.3, предишен идентификатор: 68134.1001.10.1.2.
68134.1001.10.1.3:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична, област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК, с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. „ Княз Борис I" №
99, ет. 4. който обект се намира на етаж 4 в сградата и е с предназначение: за офис. няма
данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на едно ниво. при съседни
самостоятелни обекти в сградата на същия етаж- - няма. под обекта - 68134.1001.10.3.2, над
обекта няма. предишен идентификатор: няма:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.4 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, Община Столична, област
София /столица , одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК. с адрес на самостоятелния обект гр. София. район Триадица, ул. „ Княз Борис I" №
99, ет. 1, за търг.дейност 6, който обект се намира на етаж 1 в сградата и е с
предназначение: за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта,
който обект е на едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
68134.1001.10.3.5. 68134.1001.10.3.10. под обекта - няма. над обекта -68134.1001.10.3.1,
2
предишен идентификатор: 68134.1001.10.1.4:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.5 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК. с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. „ Княз Борис I" №
99, ет. 1. за търг.дейност 5, който обект се намира на етаж 1 в сградата и е с предназначение:
за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на
едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 68134.1001.10 3.4.
68134.1001 10.3.6, под обекта - няма. над обекта -68134.1001.10.3.1., предишен
идентификатор: 68134.1001.10.1.5: 68134.1001.10.1.6
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.6 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК, с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис I".
№99. ет. 1, за търг.дейност 4, който обект се намира на етаж-1 в сградата и е с
предназначение: за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта,
който обект е на едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- -
68134.1001.10.3.5. под обекта - няма. над обекта - 68134.1001.10.3.1. предишен
идентификатор: 68134.1001.10.1.7;
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.7 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК. с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис
I"№99. ет. 1. за търг.дейност 3, който обект се намира на етаж- I в сградата и е с
предназначение: за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта,
който обект е на едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- -
68134.1001.10.3.10, под обекта - няма. над обекта - 68134.1001.10.3.1. предишен
идентификатор: 68134.1001.10.1.8:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.10 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/ одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК, с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис
I"№99. ет. -1, който обект се намира на етаж -1 в сградата и е с предназначение: за
обществено хранене, с площ 250 кв.м (двеста и петдесет квадратни .метра), няма данни за
прилежащи части на обекта, който обект е на две нива. при съседни самостоятелни обекти в
сградата на Ниво 1: на същия етаж - няма. под обекта - няма. над обекта - няма и на Ниво 2:
на същия етаж• - 68134.1001.10.3.4, 68134 1001.10.3. 7, под обекта - няма. над обекта -
68134.1001.10.3.1., предишен идентификатор: 69134.1001.10.3.8. 68134.1001.10.3.9.
Ищецът твърди, че на 13.04.2009 година между "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД /тогава
3
ЕООД/ от една страна и "ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и “ФАНДИНГ САЛЮШЪН
ИНКОРПОРЕЙТИД“ ЕАД от друга, е сключен предварителен договор за покупко- продажба
на недвижим имот - дворно място, находящо се в гр. София, район Триадица, ул. Княз Борис
I № 99. цялото с площ от 391 кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ от 387
кв.м., съставляващо УПИ II - за Булгарцвет. от кв. 255 по плана на гр. София, местност
„Център", при съседи, описани в договора, заедно с построената в мястото четириетажна
къща /сграда/ с общо 30 стаи. както следва: етаж III - десет стаи. кухня и два броя тоалетни и
три балкона етаж II - девет стаи. една кухня, две тоалетни и една баня и I етаж - девет стаи,
три тоалетни и един кухненски бокс. партер - четири броя магазини, от които магазин едно и
две са били обединени в магазин 4. 5 и 6 oткъм улица Позитано и мазета - 9 броя, абонатна
станция и 2 броя тоалетни с обща застроена площ от 340 кв.м. за цена 1749000 лева или
тяхната еврова равностойност.
Продавачите по предварителния договор "ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и
„ФАНДИНГ САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД се легитимират като собственици на
имота на основание Постановление за възлагане на недвижим имот от 03.05.2007г.. вписано
в имотния регистър на 14.05.2007г., издадено от ЧСИ Н. К. по изп.д. № 20077890400085.
Договор за продажба на търговско предприятие, вписан в имотния регистър на 21.06.2007г. и
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 31.03.2009г.
В предварителния договор е уговорено, при подписването му да се плати част от
цената като капаро, а останалата част да се плати в деня на изповядване на сдЕ.та пред
нотариус. Уговорено е. окончателен договор да бъде сключен не по- късно от 13.04.2012г. В
деня на сключване на договора. "МЕРЛИН ГРЕЙДИ11Г" ООД /тогава ЕООД/ е заплатило на
всеки от продавачите уговорената сума за капаро - 50000лева или общо 100000 лева. в
уверение на което от страна на продавачите са издадени разписки за внесена сума.
На 13.04.2009г. с протокол за предаване на владение, продавачите са предали на
купувача по предварителния договор владението на част от имота - обектите на ниво партер,
а с Протокол за предаване на владението от 20.05.2009г. са му предали и останалата част от
имота. През целия период от получаване на владението на имота до днес "МЕРЛИН
ТРЕЙДИНГ" ООД владее този имот непрекъснато, явно, необезпокоявано и
безпрепятствено. През този период от време дружеството е упражнявало фактическата власт
на собственик. То е извършваш изцяло за своя сметка необходимите ремонти и подобрения в
имота, охранявало го е и го е опазвало, както и го е ползвало по свое усмотрение и в своя
полза, при установен и намиращ се под негов контрол пропускателен режим, като го е
ползвало както лично, така и отдавайки под наем отделни части на различни лица без
противопоставянето, а в някои случаи и със съдействието на продавачите по предварителния
договор.
С Анекс от 19.05.2009г. към предварителния договор е променен срока за плащане на
остатъка от цената - до 31.12.2010г.
В периода 20.05.2009г. - 27.11.2011г. "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД /тогава ЕООД/ е
заплатило на продавачите общо 1649000 лева, от които 1029000 лева в брой. в уверение на
4
което продавачите са издали 44 броя разписки и 620 000 лева чрез прихващане с насрещно
задължение на продвачите по договор за заем. Общо платената цена до 27.11.2011 г. е
1749000 лева - пълния размер на цената, уговорена в предварителния договор.
Впоследствие с анекси и споразумения между страните срокът за сключване на
окончателен договор е неколкократно удължаван.
На 16.04.2024г. е променена собствеността на "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ’" ЕООД-
дяловете от капитала са придобити от две юридически лица, освободен е досегашния
управител и е избран нов управител, съответно е променено наименованието на
дружеството на "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД.
С анекс към предварителния договор от 29.04.2024г.. подписан непосредствено след
промяната на собствеността и управлението на "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД е договорено
последното по ред отлагане на срока за сключване на окончателен договор - до 30.09.2024г.
До изтичането на този срок обаче отново продавачът не е изпълнил задължението си.
На 07.10.2024г. е отправена покана от страна на "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД до
продавачите за сключване на окончателен договор като им е даден последен срок - 14 дни от
получаване на поканата. И в този допълнителен срок окончателен договор не е сключен по
вина на продавачите. Проведени са няколко срещи, при които продавачите продължават да
настояват за ново удължаване на срока за сключване на окончателен договор, което за
"МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД е неприемливо.
При изложените обстоятелства "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД счита, че вече е
придобило но давност имота, предмет на предварителния договор и в най-добър негов
интерес е най-сетне да се позове на изтеклата в негова полза придобивна давност и да
установи придобитото си право на собственост спрямо продавачите по предварителния
договор "ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и „ФАНДИНГ САЛЮШЪН
ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД. Това е така защото "ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и
„ФАНДИНГ САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД макар и да не владеят имота, все още
считат себе си за титуляри на правото на собственост върху имота, а и притежават на свое
име документи, легитимиращи ги привидно като собственици пред третите лица.
В законоустановения срок ответниците ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и
„ФАНДИНГ САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД са подали отговори на исковата молба,
с които са оспорили процесния иск, като се иска отхвърлянето му като неоснователен.
Твърдят, че с Постановление за възлагане на недвижим имот от 03.05.2007г., вписано
в имотния регистър на 14.05.2007г., издадено от ЧСИ Н. К. по изп.д. № 20077890400085,
„ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ" ЕООД придобил недвижим имот представляващ дворно място,
находящо се в гр. София, район Триадица, ул. Княз Борис I № 99, цялото с площ от 391 кв.м.
по документ за собственост, а по скица с площ от 387 кв.м., съставляващо УПИ II - за
Булгарцвет, от кв. 255 по плана на гр. София, местност „Център", при съседи, описани в
договора, заедно с построената в мястото четириетажна къща /сграда/ с общо 30 стаи, както
следва: етаж III - десет стаи, кухня и два броя тоалетни и три балкона етаж II - девет стаи,
5
една кухня, две тоалетни и една баня и I етаж - девет стаи, три тоалетни и един кухненски
бокс, партер - четири броя магазини, от които магазин едно и две са били обединени в
магазин 4, 5 и 6 от към улица Позитано и мазета - 9 броя, абонатна станция и 2 броя
тоалетни с обща застроена площ от 340 кв.м.. С договор за продажба на търговско
предприятие, вписан в имотния регистър на 21.06.2007г. собствеността била прехвърлена
към „ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ"АД. На 31.03.2009г. „ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ"
АД прехвърлил 50% от собствеността върху имота на дружество „ФАНДИНГ САЛЮШЪН
ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД.
На 13.04.2009г. двете дружества- ответници сключили предварителен договор за
продажба на имота на „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ЕООД , като договорената цена беше
определена в размер от 1 749 000 лева. В деня на сключването на предварителния договор
беше предадено владението върху партерния етаж на имота на „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ"
ЕООД, като последно в същия ден изплатило на всяко едно от дружествата съсобственици
договореното капаро в размер на 100 000 лева, разпределени поравно между тях.
Владението върху цялата останала част от сградата/имота беше предадена на „МЕРЛИН
ТРЕЙДИНГ" ЕООД на 20.05.2009г. От тогава и до настоящия момент „МЕРЛИН
ТРЕЙДИНГ" ЕООД владее, стопанисва и управлява имота самостоятелно и необезпокоявано
и по никакъв начин не накърнява правата им по договора.
По обективни причини първоначалната дата за изповядване на окончателната сдЕ.,
определена в предварителния договор, не била спазена, но са сключвани множество анекси
за удължаване срока на действие на предварителния договори и към настоящия момент той
е действащ и валиден. Според условията по подписаните анекси „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ"
ЕООД до 27.11.2011г. изплатило пълния размер на договорената в предварителния договор
продажна цена.
До 16.04.2024г. взаимоотношенията между страните по предварителния договор били
коректни и адекватни, докато не се променила собствеността върху капитала в дружеството
купувач „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД. Ответниците изразили желание да сключат
окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху имота в първия възможен
момент, но въпреки това страните не успели да постигнат съгласие за сключването на нов
анекс за продължаване срока на действие на предварителния договор и определяне на нова
дата. Вместо това получили ултимативна покана за „изпълнение на задълженията ни по
предварителния договор" и заплахи за предявяване на претенции за вреди и неустойки
срещу ответниците, вместо конструктивни преговори.
Ответниците твърдят, че процесният иск е необоснован, тъй като ищецът макар и да
владее процесните имоти от 16 години, то същото не представлява основание за
придобиване на имотите по давност.
След като прецени събраните по делото доказателства по реда на
чл.235 ГПК, Софийски градски съд приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
6
По допустимостта:
Съдът намира, че така предявените искове са допустими, поради което и следва да се
произнесе по съществото на делото.
По основателността:
Няма спор по делото, а и от приетите по делото доказателства е видно, че:
С Постановление за възлагане на недвижим имот от 03.05.2007г., вписано в имотния
регистър на 14.05.2007г., издадено от ЧСИ Н. К. по изп.д. № 20077890400085 ответникът
„ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ" ЕООД е придобил недвижим имот представляващ дворно място,
находящо се в гр. София, район Триадица, ул. Княз Борис I № 99, цялото с площ от 391 кв.м.
по документ за собственост, а по скица с площ от 387 кв.м., съставляващо УПИ II - за
Булгарцвет, от кв. 255 по плана на гр. София, местност „Център", при съседи, описани в
договора, заедно с построената в мястото четириетажна къща /сграда/ с общо 30 стаи, както
следва: етаж III - десет стаи, кухня и два броя тоалетни и три балкона етаж II - девет стаи,
една кухня, две тоалетни и една баня и I етаж - девет стаи, три тоалетни и един кухненски
бокс, партер - четири броя магазини, от които магазин едно и две са били обединени в
магазин 4, 5 и 6 от към улица Позитано и мазета - 9 броя, абонатна станция и 2 броя
тоалетни с обща застроена площ от 340 кв.м..
С Договор за продажба на търговско предприятие, вписан в имотния регистър на
21.06.2007г. „ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ" ЕООД прехвърля правото на собственост върху
търговското си предприятие върху „ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ" АД.
С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 31.03.2009г. ответникът
„ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД е прехвърлил 50% от собствеността върху имота на
дружество „ФАНДИНГ САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД.
Предвид гореизложеното съдът намира за безспорно установено, че ответниците
„ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и „ФАНДИНГ САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД
са съсобственици на процесните имоти при равни квоти.
Не се спори по делото, че на 13.04.2009 година между "МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД
/тогава ЕООД/ от една страна и "ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и “ФАНДИНГ
САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД“ ЕАД от друга, е сключен предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот - дворно място, находящо се в гр. София, район
Триадица, ул. Княз Борис I № 99. цялото с площ от 391 кв.м. по документ за собственост, а
по скица с площ от 387 кв.м., съставляващо УПИ II - за Булгарцвет. от кв. 255 по плана на гр.
София, местност „Център", при съседи, описани в договора, заедно с построената в мястото
четириетажна къща /сграда/ с общо 30 стаи. както следва: етаж III - десет стаи. кухня и два
броя тоалетни и три балкона етаж II - девет стаи. една кухня, две тоалетни и една баня и I
етаж - девет стаи, три тоалетни и един кухненски бокс. партер - четири броя магазини, от
които магазин едно и две са били обединени в магазин 4. 5 и 6 oткъм улица Позитано и
мазета - 9 броя, абонатна станция и 2 броя тоалетни с обща застроена площ от 340 кв.м. за
7
цена 1749000 лева или тяхната еврова равностойност.
В деня на сключването на предварителния договор ищецът е изплатил на всяко едно
от дружествата съсобственици договореното капаро в размер на 100 000 лева, разпределени
поравно между тях. Няма спор между страните по делото, а и от приложените доказателства
е видно, че ищецът е платил пълния размер на цената по предварителния договор.
Няма спор по делото, че между страните по делото няма сключен окончателен
договор.
С протокол за предаване на владение от 13.04.2009г. /лист 17 и сл. от делото/ на
ищеца е предадено владението върху партерния етаж на имота, като владението върху
цялата останала част от сградата/имота била предадена на „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ЕООД на
20.05.2009г., което е видно от протокол от същата дата /лист 20 и сл. от делото/.
Видно от показанията на свидетеля Г.И.Т. негова фирма е осъществявала физическата
охрана на процесния имот в периода от 2009г. -2019г., а друга негова фирма е извършвала
строително- монтажни дейности на първия етаж на сградата. Видно от същите показания
фактическата власт върху процесния имот се от осъществява от ищеца „МЕРЛИН
ТРЕЙДИНГ" ООД, като всички фактури са издавани от името на същото дружество.
Контактите са осъществявани само с М.И., като управител на дружеството.
Видно от показанията на свидетеля Т.Г.Р. негова фирма е извършвала строително-
монтажни дейности в различни обекти на процесната сграда в периода 2009г.- средата на
2025г. Видно от същите показания фактическата власт върху процесния имот се от
осъществява от ищеца „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД, като всички фактури са издавани от
името на същото дружество. Контактите са осъществявани само с М.И., като управител на
дружеството.
Предвид гореизложената фактическа обстановка съдът намира за безспорно
установено, че ответниците „ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД и „ФАНДИНГ
САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД" ЕАД са съсобственици на процесните имоти при равни
квоти, като фактическата власт върху същите е предадена на ищците изцяло до 20.05.2009г.
на основание процесния предварителен договор от 13.04.2009г. Не се спори, че ищецът
упражнява фактическа власт върху процесните имоти и към настоящия момент.
Предвид гореизложената фактическа обстановка съдът намира за установено от
правна страна следното:
За да бъде основателен с правно основание чл.124, ГПК, вр. чл.79, ал.2 ЗС ищецът
следва да докаже, че е собственик на процесния имот на заявеното придобивно основание, а
именно придобивна давност за периода от 20.05.2009г. до днес.
Фактическият състав на придобивната давност включва доказване от ищеца на две
предпоставки:
-владение върху процесната вещ, което включва два елемента: обективен елемент на
упражнявана фактическа власт (corpus) и субективен елемент вещта да се държи като своя -
8
намерение за своене (animus). Обективният елемент на владението е упражняването на
фактическа власт върху вещта, което трябва да е явно, непрекъснато и необезпокоявано.
Субективният елемент определя упражняването на фактическа власт върху имот с
намерението да се свои вещта. Позоваването не е елемент от фактическия състав на
придобивната давност, но представлява изявление на субективния елемент на владението
чрез процесуални средства - предявяване на иск или възражение при наличие на спор за
собственост или чрез снабдяване с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка
с цел легитимиране на придобитото вещно право с оглед участие в гражданския оборот,
изпълнение на административни процедури по попълване на кадастрална карта и т. н.
-срок на владението към момента на осъществяване на правното основание, който е
петгодишен за добросъвестното владение и десетгодишен в хипотезата на чл.79, ал.2 ЗС.
От гореизложената фактическа обстановка е безспорно установено, че ищецът е
упражнявал фактическа власт върху процесните имоти, считано от 20.05.2009г., като владее
същите и към настоящия момент.
Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз в Решение № 218 от
24.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 978/2011 г., I г. о., ГК, предварителният договор за
сключване на окончателен договор за продажба не поражда вещни права, но обвързва
страните. Между тях се създават облигационни отношения, за които се прилагат
разпоредбите на ЗЗД. Когато страните уговорят, че от момента на сключване на
предварителния договор купувачът влиза във владение на имота, това означава, че той
установява владение на договорно основание и може да го осъществява, докато договорът
действа между страните.
Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз в Решение № 83 от 1.02.2021
г. на ВКС по гр. д. № 2978/2019г., II г. о., ГК, правната доктрина и съдебната практика
приема, че фактическа власт, упражнявана въз основа на сключен със собственика
предварителен договор за продажба на недвижим имот, съставлява владение по смисъла на
чл. 68, ал. 1 ЗС, като изхожда от разпоредбата на чл. 70, ал. 3 ЗС. Определяйки купувача по
предварителния договор като владелец, Законодателят е съобразил целта, с която се сключва
такъв договор - придобиването на собствеността. Предпоставка за реализирането на тази цел
е заплащането на цената на вещта. Постигането на съгласие относно цената е съществен
елемент от фактическия състав на предварителния договор, който се реализира със самото
сключване на договора по силата на съвпадащите волеизявления на насрещните страни.
Законосъобразното развитие на правоотношението изисква купувачът да изпълни
задължението си.
Когато признава на купувача по сключен със собственика предварителен договор за
продажба качеството "владелец", едновременно с това Законодателят държи сметка за
дължимото правомерно поведение на страните, произтичащо от облигационно-правната им
връзка. Този подход е обясним именно с целта на сключването на предварителния договор –
той не размества собствеността, нито дори създава за купувача "основание" по смисъла на
чл. 70, ал. 1 ЗС (поради което и придобиването по давност изисква упражняване на владение
9
в срока по чл. 79, ал. 1 ЗС), но обвързва страните със задължението да сключат окончателен
договор с вещно-правно транслативно действие. Възприетият от Законодателя подход е
причината, поради която изначално наличната у купувача субективна представа, че
упражнява фактическа власт върху чужд имот, при това при съществуваща облигационно-
правна връзка със собственика, не изключва наличието на намерение за своене.
Съществуването на animus наред и съвместно със субективната представа, че се дължи
пълно плащане на цената, се признава от Законодателя посредством определянето на
купувача като владелец. По тази причина, преценявано от гледна точка на възможността за
оборване на презумпцията по чл. 69 ЗС, само по себе си плащането на каквато и да е част от
цената на вещта няма характер на действие, което да има за последица оборване на
презумпцията, че купувачът по предварителния договор държи вещта с намерението да я
свои. Изискването за правна симетрия по отношение на това разрешение се явява
удовлетворено поради изначалната яснота за договарялия с купувача собственик на вещта, че
притежанието му се намира във фактическата власт на лице, което я свои и срещу което (при
неправомерно развитие на облигационното правоотношение) може да се защити било като
предяви иск за сключване на окончателен договор, било като ревандикира собствеността си
след изтичане на общия 5-годишен давностен срок за изпълнение на задължението за
сключване на окончателен договор, но преди изтичане на 10-годишния срок на
придобивната давност по чл. 79, ал. 1 ЗС.
Съдът намира за неоснователни възраженията на ответниците, че ищецът може да
придобие собствеността върху процесните имоти само след сключване на окончателен
договор с ответниците под формата на нотариален акт. Предвид горепосочената съдебна
практика съдът намира, че правото на собственост върху процесните имоти е придобито на
оригинерно основание- изтекла в полза на ищеца придобвна давност на 21.05.2019г. В
настоящето производство ищецът се позовава на последиците на изтеклата в негова полза
придобивна давност.
Предвид гореизложеното искът следва да бъде уважен като основателен.
По разноските:
С оглед изхода на делото ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца
сумата от 34 026,20лв., представляваща направени по делото разноски, от които сумата от
17 296,54лв. за държавна такса, сумата от 1729,66лв. за държавна такса за вписване на
исковата молба и сумата от 15 000лв. за адвокатско възнаграждение.
Или всеки от ответниците следва да бъде осъден да заплати на ищеца сума от по
17 013,10лв. за направените по делото разноски.
Предвид гореизложеното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по искове, предявени от „МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ"
10
ООД, с ЕИК:*********, адрес на управление гр. София, п.к. 1303, р-н Възраждане, бул.
Сливница № 142, вх. А. ет. 3. ап. 8, представлявано от управителя Л.С., срещу „ТРЪСТ
ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД, с ЕИК:********* и адрес на управление гр. София, р-н
Триадица ул. Княз Борис 1 № 99, представлявано от управителя С.В.А., и „ФАНДИНГ
САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД“ ЕАД с ЕИК ********* и адрес на управление гр. София,
р-н Триадица ул. Княз Борис 1 № 99, представлявано от Л.П.П., с правно основание чл.124
ГПК, вр. чл.79 ЗС, че ищецът е собственик на основание давностно владение започнало на
20.05.2009г. на следните недвижими имоти:
Поземлен имот с идентификатор 68134.1001.10, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. София, Община Столична, област София /столица1, одобрени
със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 на Изпълнителен директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: гр. София. Район Триадица, с площ 388 кв.м (триста осемдесет и осем
квадратни метра), с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг обществен обект, комплекс, предишен идентификатор няма. номер по
предходен план 38100015. квартал 255. парцел 11. при съседи: 68134.1001.979.
68134.1001.11. 68134 1001.9. 68134.100/.971.
ведно с построената и разположена в поземления имот Сграда с идентификатор
68134.1001.10.3, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община
Столична. област София столица, одобрени със заповед № РД-18- 108/13.1.2,2016г. на
Изпълнителен директор на АГКК. с адрес на сградата: гр. София. Район Триадица, ул. „Княз
Борис I" № 99, със застроена площ 388 кв.м. (триста осемдесет и осем квадратни метра),
брой етажи 4, брой самостоятелни обекти в сградата: 8. с предназначение: друг вид
обществена сграда, предишен идентификатор 68134.1001.10.1. 68134.1001.10.2 и
включително с обособените и намиращи се в сградата самостоятелни обекти, а
именно:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София столица , одобрени със заповед № РД-18-108:13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГККс адрес на самостоятелния обект: гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис
I"№99, ет. 2, който обект се намира на етаж- 2 в сградата и е с предназначение: за офис. няма
данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на едно ниво. при съседни
самостоятелни обекти в сградата на същия етаж - няма. под обекта - 68134.1001.10.3.4,
68134.1001 10.3.6. 68134.1001.10.3.5, 8134.1001.10.3.7. 8134.1001.10.3.10. над обекта
68134.1001.10.3.2. предишен идентификатор: 68134.1001.10.1.1:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София столица. одобрени със заповед № РД-18-108 13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис I"
№99, ет. 3. който обект се намира на етаж 3 в сградата и е с предназначение: за офис; няма
данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на едно ниво, при съседни
11
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- - няма, под обекта - 68134.1001.10.3.1,
над обекта - 68134.1001.10.3.3, предишен идентификатор: 68134.1001.10.1.2.
68134.1001.10.1.3:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична, област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК, с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. „ Княз Борис I" №
99, ет. 4. който обект се намира на етаж 4 в сградата и е с предназначение: за офис. няма
данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на едно ниво. при съседни
самостоятелни обекти в сградата на същия етаж- - няма. под обекта - 68134.1001.10.3.2, над
обекта няма. предишен идентификатор: няма:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.4 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, Община Столична, област
София /столица , одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК. с адрес на самостоятелния обект гр. София. район Триадица, ул. „ Княз Борис I" №
99, ет. 1, за търг.дейност 6, който обект се намира на етаж 1 в сградата и е с
предназначение: за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта,
който обект е на едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж -
68134.1001.10.3.5. 68134.1001.10.3.10. под обекта - няма. над обекта -68134.1001.10.3.1,
предишен идентификатор: 68134.1001.10.1.4:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.5 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК. с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. „ Княз Борис I" №
99, ет. 1. за търг.дейност 5, който обект се намира на етаж 1 в сградата и е с предназначение:
за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта, който обект е на
едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - 68134.1001.10 3.4.
68134.1001 10.3.6, под обекта - няма. над обекта -68134.1001.10.3.1., предишен
идентификатор: 68134.1001.10.1.5: 68134.1001.10.1.6
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.6 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК, с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис I".
№99. ет. 1, за търг.дейност 4, който обект се намира на етаж-1 в сградата и е с
предназначение: за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта,
който обект е на едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- -
68134.1001.10.3.5. под обекта - няма. над обекта - 68134.1001.10.3.1. предишен
идентификатор: 68134.1001.10.1.7;
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.7 по
12
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/, одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК. с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис
I"№99. ет. 1. за търг.дейност 3, който обект се намира на етаж- I в сградата и е с
предназначение: за търговска дейност, няма данни за площ и прилежащи части на обекта,
който обект е на едно ниво. при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж- -
68134.1001.10.3.10, под обекта - няма. над обекта - 68134.1001.10.3.1. предишен
идентификатор: 68134.1001.10.1.8:
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1001.10.3.10 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. Община Столична. област
София /столица/ одобрени със заповед № РД-18-108/13.12.2016г. на Изпълнителен директор
на АГКК, с адрес на самостоятелния обект гр. София, район Триадица, ул. "Княз Борис
I"№99. ет. -1, който обект се намира на етаж -1 в сградата и е с предназначение: за
обществено хранене, с площ 250 кв.м (двеста и петдесет квадратни .метра), няма данни за
прилежащи части на обекта, който обект е на две нива. при съседни самостоятелни обекти в
сградата на Ниво 1: на същия етаж - няма. под обекта - няма. над обекта - няма и на Ниво 2:
на същия етаж• - 68134.1001.10.3.4, 68134 1001.10.3. 7, под обекта - няма. над обекта -
68134.1001.10.3.1., предишен идентификатор: 69134.1001.10.3.8. 68134.1001.10.3.9.
ОСЪЖДА „ТРЪСТ ТРЕЖЪРИ БЪЛГАРИЯ" АД, с ЕИК:********* и адрес на
управление гр. София, р-н Триадица ул. Княз Борис 1 № 99, да заплати на „МЕРЛИН
ТРЕЙДИНГ" ООД, с ЕИК:*********, адрес на управление гр. София, п.к. 1303, р-н
Възраждане, бул. Сливница № 142, вх. А. ет. 3, ап. 8, представлявано от управителя Л.С.,
сумата от 17 013,10лв., представляваща направени по делото разноски за държавни такси и
адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА „ФАНДИНГ САЛЮШЪН ИНКОРПОРЕЙТИД“ ЕАД с ЕИК ********* и
адрес на управление гр. София, р-н Триадица ул. Княз Борис 1 № 99, да заплати на
„МЕРЛИН ТРЕЙДИНГ" ООД, с ЕИК:*********, адрес на управление гр. София, п.к. 1303,
р-н Възраждане, бул. Сливница № 142, вх. А. ет. 3, ап. 8, представлявано от управителя Л.С.,
сумата от 17 013,10лв., представляваща направени по делото разноски за държавни такси и
адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд- гр.София в двуседмичен
срок от връчване на препис от решението на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13