Р Е Ш Е Н И Е
Номер 469
22.11.2019 година Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд,
граждански състав
На тридесет и първи октомври две
хиляди и дванадесета година
В публично заседание в следния
състав:
Председател: Янко Новаков
Членове: -
Секретар: Цветанка Арнаудова
Прокурор:
като разгледа докладваното от съдия Новаков
гражданско дело номер
153 по описа за 2019 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по чл. 40, чл. 26, ал. 1, предл. ІІІ
и по чл. 87, ал. 3 от от Закона за задълженията и договорите и по чл. 108 и чл.
72 и 74 от Закона за собствеността.
Ищцата П.С.Ж.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Цар Симеон I“ №
102, ет.1, ап. 2 е предявила против ответниците И.Х.А., ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес гр. Бургас,
ул. „Македония” № 61-63, партерен етаж, офис 1 – адв. Иван Танев и З.В.С., ЕГН **********, с адрес ***,
със съдебен адресгр. Бургас, ул. „Шейново“ №19, ет.1 – адв. Георги Стоянов иск
по чл. 40 от ЗЗД за обявяване на недействителността на договор, сключен с
Нотариален акт № *** г. на нотариус рег.№ 290 с район на действие БРС, с който
ищцата, представлявана по пълномощие от ответника А., продала на ответницата С. самостоятелен обект в сграда, който е с
кадастрален идентификатор
07079.612.147.1.16, с площ от 62,8 кв. м. с открита тераса с площ 18,67
кв.м. с административен адрес гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 111, ет. 7,
ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж върху земята срещу цената от 50000 лева.
Договорът е атакуван като недействителен по чл. 40 от ЗЗД, тъй като бил плод на споразумение между ответниците за увреждането на
представляваната от първия от тях ищца чрез занижаване на цената.
Претенцията е уточнена с молба от 06.03.2019 г.
При условията на евентуалност ищцата е предявила
против ответницата иск по чл. 26, ал. 1, предл. ІІІ от ЗЗД за обявяване на
нищожността на продажбената сделка като противоречаща на добрите нрави, тъй
като договорената цена била изключително занижена, както и втори евентуален иск
по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за развалянето на договора поради неплащане на цената.
Отново при условията на евентуалност – в случай на
уважаване на някоя от предходните претенции – ищцата е предявила против
ответницата и иск по чл. 108 от Закона за собствеността за ревандикация на
описания по-горе имот. Последната претенция е уточнена с нарочна молба от
20.09.2019г.
Ответниците са оспорили исковете. Според тях уговорената
цена съответствала на реалното състояние на процесния обект, който се нуждаел
от основен ремонт. И у двамата липсвало каквото и да е намерение за увреждане
на ищцата. Цената била надлежно платена.
Ответницата З.С. е предявила при условията на
евентуалност насрещни искове по чл. 55, ал. 1 и 3 от ЗЗД против ищцата П.Ж. за
връщане на получената без основание (респ. на отпаднало основание) цена от
50000 лева, както и за заплащане на обезщетение в размер на 80000 лева за
извършени в имота подобрения на основание чл. 72 от ЗС.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по
делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
В представения Нотариален акт № *** г. на нотариус
рег.№ 290 с район на действие БРС (л. 4) е посочено, че ищцата П.Ж.,
представлявана по пълномощие от ответника И.А., продава на ответницата З.С. самостоятелен обект в сграда, който е с
кадастрален идентификатор
07079.612.147.1.16, с площ от 62,8 кв. м. с открита тераса с площ 18,67
кв.м. с административен адрес гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 111, ет. 7
ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж върху земята срещу цената от 50000 лева, получена по банков път от пълномощника
А.. Последният се е легитимирал с нотариално заверено пълномощно 11.12.2013 г.
(л.5), в което изрично е записано, че може да договоря свободно условията по
продажбата и да получи цената. Платежното нареждане за заплащането на
договорената сума от 50000 лева е издадено в деня на сделката (л. 85).
В титула за собственост на ищцата – нотариален акт за
дарение от 25.07.2006 г. (л. 6) и в данъчната оценка процесният обект е описан
като „офис“. Съгласно удостоверение от 21.01.2014 г., изд. от Община Бургас, ТД
„Приморие“ (л.70), първоначално обектът е бил предвиден за ателие, но след изменение
на проекта на сградата от 2006 г. той е отреден за склад. Удостоверението е
било издадено на ответника А. като пълномощник на ищцата броени дни преди
процесната продажба. В нотариалния акт за тази сделка е посочено, че
купувачката щяла да ползва имота „като офис“, но това няма правно значение.
От показанията на свидетелите Г.П., В.С. и Г.Т. се установява следното:
Помещението било изградено „на тапа“ – с груба мазилка
по стените и подова замазка, с прекарани ел. кабели и ВиК изводи, с обособено
място за санитарен възел. Преди процесната продажба то било използвано от
фирмата, построила сградата, управлявана от бащата на ответницата. В него имало
складирана принтерна техника.
Двамата ответници не се познавали преди сделката. Свързал
ги общ техен познат – свидетелят В.Т.. Той присъствал на водените от тях
преговори и ги придружавал при първия оглед. Тогава помещението било вече празно,
в окаяно състояние – с недобре измазани стени и под, със следи от течове, с
недовършени ел. и ВиК - инсталации. Ответницата била наясно, че се касае за
склад, но възнамерявала да го преустрои в жилище. Затова се съгласила да го
купи за цената от 50000 лева.
Според изслушаната съдебнооценъчна експертиза
пазарната цена на помещението съобразно предназначението му за склад възлизала
на 54900 лева към датата на сделката - 04.02.2014 г. Вещото лице е съобразило
състоянието на имота – такова, каквото е описано в подписания от ответниците
приемо-предавателен протокол (л.86). При разпита му пред съда вещото лице е пояснило,
че ако не се вземат предвид посочените в протокола поражения от течове, оценката
му би се увеличила най-много с 10%
При така изложената обстановка съдът приема, че
извършената продажба не е плод на споразумение между ответниците във вреда на
ищцата.
Липсва драстично разминаване между договорената цена и
пазарната оценка, което да обосновава извод за накърняване на добрите нрави.
Ответницата-купувач е платила валидно цената на
пълномощника на ищцата-продавач на основание чл. 36, ал. 2 от ЗЗД. Как
изпълнена отчетната сделка по чл. 284, ал. 2 от ЗЗД от страна на пълномощника е
въпрос, който е извън предмета на спора.
Предвид изложеното предявените искове по чл. 40 и чл.
26, ал. 1, предл. ІІІ от ЗЗД (относно недействителността на договора) и по чл.
87, ал. 3 от ЗЗД (относно развалянето му поради неплащане на цената) следва да
бъдат отхвърлени.
Съдът не се произнася по предявените при условията на евентуалност
ревандикационен иск и насрещни претенции за връщане на платената цена и за заплащане
на подобрения, тъй като не са настъпили процесуалните условия за това.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищцата П.Ж. следва
да заплати следните съдебноделоводни разноски съгласно неоспорените списъци по
чл. 80 от ГПК: 4625 лева - на ответника И.А. и 4848,81 лева - на ответницата З.С..
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на П.С.Ж., ЕГН **********, с
адрес ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Цар Симеон I“ № 102, ет.1, ап. 2
против ответниците И.Х.А., ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен
адрес гр. Бургас, ул. „Македония” № 61-63, партерен етаж, офис 1 – адв. Иван Танев
и З.В.С., ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул.
„Шейново“ №19, ет.1 – адв. Георги Стоянов да бъде обявен за недействителен (като
плод на споразумение между ответниците във вреда на ищцата) договор, сключен с
Нотариален акт № *** г. на нотариус рег.№ 290 с район на действие БРС, с който
ищцата, представлявана по пълномощие от ответника А., продала на ответницата С. самостоятелен обект в сграда, който е с
кадастрален идентификатор
07079.612.147.1.16, с площ от 62,8 кв. м. с открита тераса с площ 18,67
кв.м. с административен адрес гр. Бургас, ул. „Александровска“ № 111, ет. 7,
ведно с прилежащите идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж върху земята срещу цената от 50000 лева.
ОТХВЪРЛЯ иска на П.С.Ж.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адресгр. Бургас, ул. „Цар Симеон I“ №
102, ет.1, ап. 2 против З.В.С., ЕГН **********,
с адрес ***, със съдебен адресгр. Бургас, ул. „Шейново“ №19, ет.1 – адв. Георги
Стоянов да бъде обявен за нищожен като накърняващ добрите нрави договор за
продажба, сключен с Нотариален акт № *** г. на нотариус рег.№ 290 с район на
действие БРС.
ОТХВЪРЛЯ иска на П.С.Ж.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес *** против З.В.С., ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес: гр. Бургас,
ул. „Шейново“ №19, ет.1 – адв. Георги Стоянов за разваляне на договор за
продажба, сключен с Нотариален акт № *** г. на нотариус рег.№ 290 с район на
действие БРС.
ОСЪЖДА П.С.Ж.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Цар Симеон I“ №
102, ет.1, ап. 2да заплати на И.Х.А.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Македония” №
61-63, партерен етаж, офис 1 – адв. Иван Танев съдебноделоводни разноски в
размер на 4625 (четири хиляди шестстотин двадесет и пет) лева.
ОСЪЖДА П.С.Ж.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Цар Симеон I“ №
102, ет.1, ап. 2 да заплати на З.В.С.,
ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Шейново“ №19,
ет.1 – адв. Георги Стоянов съдебноделоводни разноски в размер на 4848,81 лева
(четири хиляди осемстотин четиридесет и осем лева и осемдесет и една стотинки).
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския
апелативен съд в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: