РЕШЕНИЕ
№ 1887
гр. Плевен, 03.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Милена Св. Томова
при участието на секретаря Анета Хр. Йотова
като разгледа докладваното от Милена Св. Томова Гражданско дело №
20254430103864 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е по обективно и субективно кумулативно съединени
искове с правно основание чл.26, ал.1, предл.първо от ЗЗД и чл.124, ал.1 от
ГПК.
Производството по делото е образувано по депозирана искова молба от
Н. Д. Р., от ***, ЕГН ********** и Ц. А. Р., със същия адрес, ЕГН **********,
чрез пълномощника им адв.Й. Я. от *** против Б. Р. Р. - Д.М., ЕГН
**********, от ***, В. Р. Р., ЕГН ***, от *** и ***, ЕИК ***, адрес ***.
Ищците твърдят следните релевантни факти, на които основават
претендираните за реализиране права: Твърди се, че ищците са собственици по
наследство на следния недвижим имот, находящ се в ***А: ПЪРВИ ЕТАЖ от
ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ 110 кв.м,
второстепенна сграда със застроена площ 32 кв.м и гараж със застроена площ
18 кв.м, и лятна кухня със застроена площ 18 кв. м., построени в дворно
място, цялото с площ 527 кв.м, съставляващо поземлен имот с
идентификатор *** по КККР на ***, които владеели и към момента на
завеждане на исковата молба. Сградите били декларирани на тяхно име и те
1
плащали съответните местни данъци и такси за тях, владеели ги спокойно и
необезпокоявано и до момента никой не им оспорвал собствеността върху тях.
Твърди се още, че ВТОРИЯТ ЕТАЖ от двуетажната къща със
самостоятелен вход и долепения до нея гараж са собственост на двете
ответници, дарени им на 17.12.1997г. от дядо им П.Р.К. и съпругата му Б.М.К.
по силата на договор, обективиран в нот. акт за дарение на недвижим имот
***. на нотариус при ***. Навеждат се доводи, че в съставения за дарението
нот.акт некоректно бил изписан предмета на дарение, като „къща, кухня и
стопански постройки“, но договора не можел да породи прехвърлително
действие за имоти, които не били собственост на прехвърлителя.
Излага се, че двуетажната жилищна сграда, построена в поземлен имот с
идентификатор ***, съставляващ *** по регулационния план на ***, била
придобита по силата на нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот *** на
нотариус при *** от братята П.Р.К. и Н.Р.К., които я закупили от Б.С.И. заедно
с учреденото право на строеж и държане на къщата в това дворно място, което
било общинска собственост. В нотариалният акт изрично било посочено, че
П.Р.К. придобива собствеността на ВТОРИЯ, а Н.Р.К. придобива
собствеността на ПЪРВИЯ етаж от двуетажната жилищна сграда, като
дворното място и тавана двамата ще ползват и владеят общо.
Излага се, че след придобиването собствеността на имота, по взаимно
съгласие на двамата купувачи дворното място вътрешно било преградено на
две части, направени били две порти за достъп до всяка половина от двора и
до съответния вход за първия, респ. за втория етаж от къщата, като всеки от
собствениците на самостоятелен етаж ползва съответната половината от
двора, и през годините застроява тази част с допълнителни постройки, без
спорове помежду им. Двете жилища имали и различни административни
адреси - на ответниците №63, а на ищците №63 А .
Сочи се, че на 20.05.2025г. от изпратена нотариална покана от първата
ответница до първата от ищците, разбрали, че въз основа на подадена молба от
ответниците на 10.08.2023г. бил сключен договор между тримата ответници
по силата на който *** продала на първите две ответници при равни права
целия поземления имот, в който била построена двуетажната жилищна сграда,
за сумата 4500лв.
Навеждат се доводи, че този договор бил нищожен на основание чл.26,
2
ал. 1 пр. 1 от ЗЗД, тъй като бил сключен в нарушение на разпоредбата на чл.51,
ал.3 от *** за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество, съгласно която: „Собственици на жилища и други самостоятелни
обекти в сграда, придобили идеални части от правото на строеж върху
общинска земя, могат да подадат заявление до Кмета на Общината за
придобиване на идеална част от правото на собственост, съответстваща на
правото на строеж. Исканията за закупуване на идеални части от УПИ трябва
да бъдат направени от всички притежатели на правото на строеж върху него.
Искането може да бъде направено и от едно или повече лица - притежатели на
право на строеж, придружено с нотариално заверено съгласие на останалите
правоимащи“.
Твърди се, че в случая искането било направено само от две от
съсобствениците на правото на строеж, без знанието на ищците и без към
искането да е приложено нотариално заверено съгласие от тяхна страна. Освен
това, Общината им продала цялото дворно място, а не полагащата им се по
Закон 1/2 ид.ч. от него. Въз основа на нотариалния акт за дарение на недвижим
имот и сключения договор за продажба на земята, в Агенцията по геодезия,
картография и кадастър целият имот - земя и сгради бил записан на името на
първите две ответници, като никъде не фигурирали ищците или праводателите
им като собственици на първия етаж от къщата и допълнително построените
от тях сгради.
Навеждат се доводи, че тъй като с посочения по-горе нотариален акт за
дарение на недвижим имот и договор за продажба на земя - частна общинска
собственост първите две ответници се легитимирали като собственици на
целия недвижим имот - земя и сгради в него, за ищците бил налице правен
интерес да установят по съдебен ред по отношение на ответниците правото си
на собственост, както и да претендират нищожност на сключения между
ответниците договор.
Като следствие от изложеното се отправя искане за постановяване на
решение, с което да се признае за установено, че ищците са собственици по
наследство на следния недвижим имот: първи етаж от двуетажната жилищна
сграда, със застроена площ 110 кв.м, второстепенна сграда със застроена площ
32 кв.м, гараж със застроена площ 18 кв.м и лятна кухня, построени в дворно
място цялото с площ 527 кв.м, съставляващо поземлен имот с идентификатор
3
*** по КККР на ***, както и на 1/2 от правото на строеж в поземления имот,
както и да бъде прогласен за нищожен на основание чл.26, ал.1 пр.1 от ЗЗД
сключеният на 20.08.2023г. между ответниците договор за продажба на земя-
частна общинска собственост, по силата на който ***, е продала на
ответниците Б. Р. Р. - Д.М. и В. Р. Р. - В., недвижим имот - частна общинска
собственост, с административен адрес: ***, ***, представляващ застроен
поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на ***, площ 527
кв.м, урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: ниско застрояване
/до 10м/, съставляващ *** по регулационния план на ***, отреден за жилищно
строителство, съгласно акт за общинска собственост ***, вписан с вх.рег.***,
*** на Служба по вписванията-*** при съседи по кадастрална карта: *** за
сумата 4500лв., поради противоречие със закона. Претендират се и
направените по делото разноски.
С уточняваща молба от 15.09.2025г. ищците са индивидуализирали
второстепенните сгради, за които претендират също да се установи, че са
собственици, и които съгласно действащите *** съставляват Сграда с
идентификатор ***.2, със застроена площ 33 кв.м, брой етажи 1,
предназначение: селскостопанска сграда; Сграда с идентификатор ***.4, със
застроена площ 16 кв.м, предназначение: друг вид сграда за обитаване; Сграда
с идентификатор ***.6, със застроена площ 18 кв.м, предназначение: гараж.
Ответниците Б. Р. Р. - Д.М. и В. Р. Р. – В., чрез пълномощника им адв.И.
А. са депозирали писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК, с който ангажират
становище, че не оспорват претендираното от ищците право на собственост по
отношение на първия етаж от двуетажната жилищна сграда, но оспорват
собствеността им по отношение на останалите постройки – второстепенна
сграда, лятна кухня и гараж, т.к. за изграждането им нямало учредено право
на строеж от страна на собственик на земята ***. Оспорват иска за
прогласяване нищожност на сключения с *** Договор за покупко-продажба.
Сочи се, че към момента на сключването му ответниците се легитимирали
като собственици на целия имот, въз основа на Нотариален акт за дарение на
недвижим имот от *** на нотариус при *** и отговаряли на формалните
изисквания на закона сградата да е законна и купувачите да са нейни
собственици, за да им бъде продадена от ***. В същото време заповедта на
Кмета на общината, с която се определяли купувачите и условията на сделката
представлявала индивидуален административен акт, който подлежал на
4
обжалване по реда на АПК и след като била стабилизирана, основания на нея
процесен Договор, не можело да бъде обявен за нищожен.
Ответникът *** също е депозирал писмен отговор в срока по чл.131 от
ГПК, с който ангажира становище за неоснователност на исковете. Навежда
доводи, че липсвали документи, легитимиращи ищците като собственици на
описаните в ИМ второстепенна сграда с площ 32 кв.м, гараж с площ 18 кв.м и
лятна кухня със същата площ. Твърди се, че ответната *** била извършила по
повод сключване на процесния Договор проверка за собствеността по
отношение на наличните в имота общо шест самостоятелни сгради, съгласно
актуалните данни в одобрения Кадастрален регистър на недвижимите имоти
/КРНИ/ на *** и установила, че като собственици били посочени ответниците
Б. Р. - Д.М. и В. Р. - В., при равни права - по 1/2 ид. част за всяко от двете лица.
Като легитимиращ собствеността им документ бил вписан нотариален акт за
дарение на недвижим имот от *** на нотариус при ***. Същият обективирал
договор, с който техните баба и дядо им дарявали къща, кухня и стопански
сгради в процесния недвижим имот, представляващ към този момент
държавна собственост. Това установявало, че с тази сделка на ответниците
била прехвърлена собствеността върху цялата двуетажна еднофамилна
жилищна сграда /къща/. Същите физически лица, със същия документ за
собственост, били вписани в КРНИ като собственици на още три
самостоятелни сгради в имота с идентификатори съответно ***.1, ***.2 и
***.4, а за останалите две самостоятелни сгради в имота - гаражи с площ по 18
кв. м. и с идентификатори ***.5 и ***.6, в одобрения КРНИ на *** липсвали
данни за собственост, тъй като нямало представени легитимиращи документи
от лица - собственици.
Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,
в съответствие с разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено
следното:
Между страните не е налице спор и се установява от приложения препис
на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот *** на нотариус
при Плевенски народен съд, се с Договор за покупко-продажба от 02.04.1964г.
П.Р.К. и Н.Р.К. са закупили двуетажна къща, построена в дворна място в *** от
530 кв.м., съставляващо *** по плана на селото, заедно с учредената
суперфиция – правото на строеж и държане на къщата в дворното място,
5
представляващо общинска собственост, при изрично разграничение, че
купувача П.Р.К. става собственик на втория етаж, а Н.Р.К. става собственик на
първия етаж, а дворното място ще ползуват и владеят общо, и тавана също
общо.
Установява се от приложения препис на удостоверение за наследници с
изх.№ГР-089/11.06.2025г., издадено от Кметство ***, че Н.Р.К. е починал на
*** и е оставил за свои наследници по закон преживяла съпруга Ц.К.,
починала на *** и две деца – дъщеря Д.Н.К. и син А.Н.Р..
Видно е от същото удостоверение, че А.Р. е починал на 04.09.2020г. и е
оставил за свои наследници по Закон преживяла съпруга и дъщеря – ищците
Н. Р. и Ц. Р..
Установява се също така от приложените удостоверения, изд. от ПлРС,
че наследника Д.К. се е отказала от наследството, оставено от
наследодателите Н.К. и Ц.К., като отказите й са били вписани в специално
водената за това Книга при същия съд на 13.02.1975г. и 19.06.2025г.
От представения препис на нотариален акт за дарение на недвижим имот
*** на нотариус при *** се установява, че на 17.12.1997г. П.Р.К. и съпругата
му Б.М.К. са дарили на ответниците Б. Р. Р. – Д.М. и В. Р. Р. собствения си
недвижим имот, описан като къща, кухня и стопански сгради, находящи се в
***, построени върху държавно място с отстъпено право на строеж,
съставляващо парцел *** по плана на селото, с площ на дворното място от 530
кв.м., като видно от отразеното в съставения нотариален акт, че дарителите са
се легитимирали като собственици с представен описания по-горе нот.акт ***
Не се спори и е видно от приложените скици на сграда, издадени въз
основа на действащите кадастрална карта и кадастрални регистри на ***, че
дворното място, съставляващо парцел ***по регулационния план на селото е
отразено в кадастралната карта като поземлен имот с идентификатор ***, а
двуетажната жилищна сграда в него като сграда с идентификатор ***.*** с
посочени собственици ответниците Б. Р. – Д.М.ви В. Р. – В., като това
отбелязване е било направено въз основа на цитирания по-горе нот.акт ***
Процесните сгради с идентификатор ***.*** – предназначение на
селскостопанска сграда и с идентификатор ***.*** – друг вида сграда за
обитаване, също са с отбелязани собственици ответниците, на основание
сочения нотариален акт за дарение.
6
Установява се от представения препис на Договор за продажба на земя –
частна общинска собственост, на собствениците на законно построени върху
нея сгради от 10.08.2023г., че по силата на същия ответната *** е продала на
ответниците Б. Р. – Д.М. и В. Р. В. при равни права поземления имот с
идентификатор *** по КККР на *** с площ от 527 кв.м., в който се намира
процесната двуетажна жилищна сграда.
Според отразеното в Договора, продажбата е била извършена на
основание чл.35, ал.3 и ал.6 от Закона за общинската собственост, чл.51 и
чл.53 ал.3 от ***, в изпълнение на *** на Кмета на ***.
От приложеното копие на искане от ответниците Б. Р. и В. Р., входящо в
*** с №406-94Б-1738-1/18.11.2022г. е видно, че са заявили искане за
закупуване на процесното дворно място, с твърдения, че са собственици на
построената в него къща и стопански сгради, легитимиращи се като
собственици с цитирания по-горе нотариален акт за дарение ***. по описа на
нотариус при ПлРС.
Видно е, че по предложение на Кмета на ***, с оглед приетото, че са
собственици на построени в имота жилищна и второстепенни сгради, е било
решено да се продаде поземления имот на заявилите искането ответници, като
в изпълнение на това е било взето цитираното в процесния Договор ***
Със Заповед на Кмета на *** *** е било наредено имота да бъде
продаден на ответниците при равни права и за посочена сума.
От приложения препис на Акт за държавна собственост ***. е видно, че
имота е бил актуван като такава собственост, съгласно чл.21 от НДИ,
отбелязан като незастроен към същия момент. Видно е, че имотът е бил
отписан като държавна собственост със *** и актуван като общинска с *** и
*** като в последния е видно отбелязване за учредено право на строеж на
П.Р.К. и Н.Р..
Видно е от приложения препис на нотариална покана, изходяща от
ответницата Б. Р. Д.М., връчена на ищцата Н. Р. на 20.05.2025г., че последната
е била предупредена да освободи заетата от нея част от поземления имот,
предмет на процесния договор, т.к. го държала без правно основание.
В о.с.з. на 05.11.2025г. и 11.11.2025г. са събрани гласни доказателства по
искане на ищците.
7
Свидетелят Ц.Т.П. излага в показанията си, че живеел в *** и си спомнял
кога дошли да живеят в съседен имот братята Н.Р.К. и П.Р.К., като първо
дошъл Н. със семейството си през месец февруари 1964г. и ползвал първия
етаж, а през месец април същата година дошъл и П. с неговото семейство,
като заели втория етаж. Разпределили как ще ползват дворното място, като го
разделили с мрежа и всеки от тях влизал през различна порта за своята част от
него, както и имали отделни входове за жилищата си. Твърди, че и до
настоящия момент ползването било по същия начин, без спорове. Излага, че
през 1970г. П. Колев направил гараж в ползваната от него част. Сочи, че около
4 – 5 години след смъртта на Н.К., синът му А.Р. започнал да строи лятна
кухня, защото нямал баня – означена на скицата на л.14 от делото като имот с
идентификатор ***.***, а около 3 – 4 месеца по-късно започнал да строи
гараж – означен на същата скица като имот с идентификатор ***.***. Между
тях направил след това тоалетна. Сочи също, че след като А. построил гаража,
П. направил лятна кухня и преградил с нея двора на мястото, където преди
това била телената ограда – означена на същата скица като имот с
идентификатор ***.***. На следващата година А.Р. направил работилница в
дъното на двора, залепена до лятната кухня на чичо му и означена на скицата
като сграда с идентификатор ***.***. Св.П. твърди, че виждал плана за
арматурата на гаража, т.к. бил арматурист и това вършил при строежа на
сочените сгради; виждал папка с чертеж за гаража.
Свидетелят И.Ц.К. сочи, че е съпруг на Д.Н.К., която е дъщеря на Н.Р.К.,
от чието наследство се е отказала, както се установи от обсъденото по-горе
удостоверение. Сочи, че семейството й дошло в селото през 1964г., а през
1968г. се оженил за нея. Излага, че първо дошъл в къщата Н.Р.К. и започнал да
я почиства, т.к. била пълна с пръст. След това дошъл и брат му П., който заел
втория етаж, а Н. останал на първия. Твърди, че двамата братя си
разпределили ползването на дворното място, като го разделили с телена
мрежа и всеки ползвал отделна порта, за да влиза в своята част. Сочи, че
първоначално – около 1970-1971г., Р. – синът на П.Р.К., построил гараж в
ползваната от тях част от дворното място – означен на скицата на л.14 от
делото като имот с идентификатор ***.5, а след това построили в тази част
лятна кухня – означена на същата скица с идентификатор ***.1. Твърди, че
Н.Р.К. направил първо лятна кухня – означена на сочената скица като имот с
идентификатор ***.***, а след неговата смърт, около 1977г., синът му А.
8
направил гараж – имот с идентификатор ***.*** на същата скица и една лека
пристройка между лятната кухня и гаража. След това – около 1981-1982г.,
построил в дъното на двора работилница, слепена под ъгъл с лятната кухня на
чичо му П. – означена като имот с идентификатор ***.*** на скицата.
Пояснява, че той не е виждал строителни книжа за строените сгради. Твърди,
че до настоящия момент нямало спорове за ползването на имота и за сградите.
Свидетелката М.И.Д. излага в показанията си, че живеела в съседство с
процесния имот и познавала праводателите на страните от времето, когато се
били преселили в *** през 1963г. Твърди, че живеещия в съседния имот А.Г. и
нейната свекърва работели по същото време като технически ръководители и
давали линиите за строеж, когато ставало застрояването на селото през 1963г.
– 1964г. Твърди, че преди построяването на гаража в ползваната от ищците
част от дворното място, видяла, че А.Г. бил разположил там уреда, с който се
давала линия за строеж. Към този момент бил изграден гаража в имота на А.Г.
и съседния се направил залепен до него, но по-нисък. Св.Д. твърди още, че
при пожар на втория етаж в къщата на А.Г. били изгорели съхранявани от него
документи, свързани с работата му. Имало съхранявани документи и в дома на
нейната свекърва.
Съдът възприема показанията на разпитаните свидетели, т.к. в тях се
излагат лични възприятия, кореспондират помежду си и взаимно се допълват.
В същото време не са налице никакви основания за съмнение в
достоверността им
При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна
страна следното :
Съдът намира, че несъмнено се установи от обсъдените писмени
доказателства, че ищците Н. Д. Р. и Ц. А. Р. са собственици на първия етаж от
двуетажната жилищна сграда, изградена в поземлен имот с идентификатор
*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на *** и опозната в
своята цялост като сграда с идентификатор ***.***.
Изясни се, че собствеността върху жилищния имот е била придобита от
наследодателя Н.Р.К. по силата на обсъдения Договор за покупко-продажба
02.04.1964г., като този собственик не се е разпореждал с правата си приживе и
по реда на наследственото правоприемство са преминали поравно в
патримониума на ищците.
9
Ответниците Б. Р. и В. Р. са придобили по силата на обсъдения Договор
за дарение от 17.12.1997г. собствеността върху жилището на втория етаж от
сградата с идентификатор ***.***, каквито права са имали праводателите им
П.Р.К. и Б.М.К., черпени от договора, от който права е черпел и праводателят
на ищците, обективиран в нот.акт за покупко-продажба *** по описа на
нотариус при Плевенски народен съд.
Ответниците не са и навели твърдения за факти, на които да обосновават
възникнали в техния патримониум права на собственост върху първия
жилищен етаж. Несъмнено е, че такива не са придобити по силата на договора
за дарение от 1997г., т.к. никой не може да прехвърли права, които не
притежава. А и в случая е налице неточност в описанието на прехвърленото
имущество, а не описване на имущество, което не е притежавано. Не се и
твърди, че след сключване на този договор, правоприемниците са установили
владение и върху жилището на първия етаж от двуетажната сграда.
Записванията в Кадастралната карта и кадастралните регистри също по
никакъв начин не създават права на собственост в полза на лицата, отбелязани
като собственици, ако те не притежават такива.
Като спорен е очертан въпроса за второстепенните сгради, по
отношение на които ищците претендират права на собственост, отричани от
ответниците.
От обсъдените гласни доказателства, които като безпротиворечиви
помежду си, бяха кредитирани, се установи, че праводателите на ищците–
Н.Р.К. и синът му А.Н.Р. са изградили за своя сметка процесните
второстепенна сграда, гараж и лятна кухня, опознати по действащите КККР
като сгради с идентификатор ***.***; ***.*** и ***.***.
Установи се, че същите са били построени след разпределяне ползването
на дворното място от двамата праводатели на страните - П.Р.К. и Н.Р.К., в
частта, ползвана от семейството на последния, обитаващо първия жилищен
етаж и са обслужвали неговите нужди.
Ищците се позовават на давностно владение, осъществявано от
праводателите им от момента на изграждане на постройките, а след това и от
наследниците до момента на разглеждане на делото (според уточняваща
молба от 15.09.2025г.).
От гласните доказателства се установи, че по отношение на процесните
10
гараж и второстепенни постройки, наследотателите до своята смърт, а след
това и ищците, са упражнявали фактическа власт, съответстваща по
съдържание на правото на собственост. Владението е било явно и
несъмнително, спокойно и непрекъснато.
Това владение не се и оспорва от ответниците в настоящото
производство, а се противопоставя възражение, че се касае за незаконно
строителство.
Установи се в настоящото производство, че не са запазени строителни
книжа, доказващи законното изграждане на второстепенните сгради, като от
показанията на свидетелите стана ясно, че някои от тях са виждали такива
книжа, които не могат да индивидуализират, а св.Д. твърди, че е видяла
технически действия по даване на строителна линия и излага узнати факти за
унищожени при пожар строителни книжа за имоти в селото, съхранявани в
дома на лице, заемащо техническа длъжност. Тези гласни доказателства обае
не са достатъчни за установяване законността на процесните сгради. Поради
това, съдът счита, че следва да се приеме незаконно строителство на същите.
Безпротиворечива е обаче практиката на ВКС, че е налице правната
възможност да се придобие по давност собствеността върху незаконно
построена сграда в чужд имот, изразена в определение № 1212 от 19.05.2023
г. по гр. д. № 3732/2022 г., I г.о. на ВКС, решение № 233/27.11.2012 г. по гр,д.
№ 195/2012 г., II г.о. на ВКС. решение № 280 от 6.12.2016 г. по гр. д. №
2394/2013 г., IV г.о. на ВКС, решение № 60144 от 25.01.2022 г. по Гр.д. №
491/2020 г. II г.о. на ВКС, решение № 60087 от 28.06.2021 г. по гр.д. №
3984/2020 г. II г.о. на ВКС й др. В същите се приема, че незаконните строежи
могат да бъдат предмет на делба и на вещно правна зашита, че незаконният
строеж, дори в режим на нетърпимост е годен обект на вещни права и
съответно на прехвърлителни сделки, а обстоятелството, че е незаконен
строеж се съобразява при оценяването му, ако се изисква такова й дали е даден
статут на търпим строеж, ако се иска премахването му. В последното
цитирано по - горе решение ВКС приема, че незаконен е всеки строеж, за
който собственикът не може да представи строителна документация и за
който в общините не се съхранява такава, като доказването на законността се
извършва само със съответните строителни разрешения и документация.
Приема, че до влизане в сила на ЗУТ не е имало изискване за установяване
11
законността на строеж при извършване на разпоредителни сделки, т.е. всеки
самостоятелен обект на вещни права е можел да бъде предмет на
прехвърлителна сделка независимо дали е законен или не, а изискването за
установяване законността на строежа, респ. на търпимостта на незаконен
строеж, е въведено с § 16ПРЗУТ и § 127, ал. 1 ПЗР ЗИДЗУТ/ДВ бр. 82/2012 г./
и то с оглед на нотариалното производство. В същото решение ВКС приема,
че при липсата на изрична правна норма и от посоченото в решението
неизчерпателно изброяване на нормативната уредба и начина на прилагането
й от гражданските й административните съдилища, е видно, че законодателят
не е изключил незаконните строежи от обектите, върху които могат да
съществуват вещни права, нито ги е изключил от гражданския оборот.
При съобразяване на гореизложеното и събраните по делото
доказателства, съдът приема, че след като процесните второстепенни сгради и
гараж съществуват като вещи, същите могат да бъдат обект на вещно право на
собственост, основано на давностно владение.
Тук се поставя въпроса, че доколкото се касае за постройки в имот, който
първоначално е бил държавна собственост, а след това частна общинска, ако
същите следват собствеността на земята, то може да се приеме, че е налице
владение върху недвижимо имущество частна държавна / общинска
собственост, за придобиване по давност на което е имало мораториум. Поради
това, съдът изследва дали е изтекъл 10-годишния давностен срок за
придобиване на имуществото през периодите, в който мораториума не е
действал.
Съдът съобразява възприетото в Решение № 677 от 10.11.2025г. на ВКС
по гр.д.№2883/2024г., I г.о., че законовата забрана за придобиване по давност
на имоти частна общинска собственост отпада от 09.11.1999 г. От 01.06.2006 г.
обаче е въведен мораториум с пар.1 от Закона за допълнение на Закона за
собствеността (ДВ, бр. 46 от 2006 г., в сила от 1.06.2006 г.), който спира
течението на давността считано от 01.06.2006 г. Този срок е продължаван
неколкократно до 31.12.2017 г. С § 1 ЗИЗС (обн., ДВ, бр. 7 от 19.01.2018 г., в
сила от 31.12.2017 г.), срока е продължен последно до 31.12.2022 г. като в § 2
ЗР на ЗИЗС е предвидено ретроактивно /обратно/ действие на спирането на
давността считано от 31 декември 2017 г. С Решение № 3 от 24.02.2022 г. на
КС по к. д. № 16/2021 г., публ. ДВ бр. 18 от 04.03.2022 г., в сила от
12
08.03.2022г./ са обявени за противоконституционни пар.1 ЗДЗС и пар.2 ЗИЗС.
Отмяната на пар.1 ЗДЗС действа за напред, съгласно чл. 151, ал.2 изр.3 КРБ -
последиците от преустановяване на мораториума настъпват от момента на
влизане в сила на Решението на КС. След отмяната на пар.2 ЗИЗС,
предвиждащ обратно действие, се заличава с обратна сила последицата от
действието й, т.е. заличава се спирането на давността за периода от 31
декември 2017 г. до 19 януари 2018 г. В този период давност е текла. За
следващия период – от 20.01.2018 г. до влизане в сила на Решението на КС –
08.03.2022г. давността е спряла да тече. След 08.03.2022 г. давност тече.
Или в случая давностния срок е текъл през периода от 09.11.1999г. до
31.05.2006г. - 6 години, 6 месеца и 22дни; след това през периода от 31
декември 2017 г. до 19 януари 2018 г. – 20 дни и от 08.03.2022г. до
приключване на съдебното дирене пред настоящата инстанция 10.11.2025г. – 3
години, 8 месеца и 2 дни. Т.е. общо изтеклия давностен срок е 10 години и пет
месеца.
Съдът съобразява и срокът, текъл след завеждане на исковата молба по
правилото на чл.235, ал.3 от ГПК. Съобразява също така, че с предявяване на
иска за собственост, ищците не са прекъснали давността, течаща в тяхна
полза, както е разяснено и с Решение № 99 от 10.05.2013 г. по гр.д.№681 по
описа за 2012г. на ВКС, I г.о. (в това число цитираната в него съдебна
практика) – приема се че съгласно чл.84 ЗС, вр. чл.116 ЗЗД, давностният срок
на владение се прекъсва с установителен или осъдителен иск за собственост
на спорния имот, предявен от собственика срещу владелеца на имота, тъй като
последиците на погасителната давност са свързани с бездействие на носителя
на правото. В този случай ищецът не може да прекъсне собствената си
придобивна давност. Тази давност може да бъде прекъсната с насрещен иск на
собственика на вещта.
Предвид изложеното, съдът намира, че се установи в настоящото
производство, че ищците са собственици на процесния жилищен имот, на
основание наследствено правоприемство и на процесните второстепенни
сгради и гараж, на основание давностно владение. Ето защо предявеният
установителен иск за собственост се явява изцяло основателен и доказан и
следва да бъде уважен като такъв.
По предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предложение първо
13
от ЗЗД.
Сочената разпоредба предвижда, че нищожни са договорите, които
противоречат на Закона. Нищожността на договора представлява засягането
му от най- тежък порок, поради което той е напълно негоден да породи
желаните от страните правни последици. Порокът на сделката поради
противоречие със закона се състои в нарушаване на императивна правна
норма.
Процесният Договор за продажба от 11.08.2023г. е сключен след заявено
искане от ответниците, като собственици на постройки, изградени върху
общинско дворно място с отстъпено право на строеж.
Нормата на чл.35, ал.3 от Закона за общинската собственост
регламентира, че продажбата на земя - частна общинска собственост, на
собственика на законно построена върху нея сграда се извършва от кмета на
общината без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2 от
същия Закон.
На основание чл. 8, ал. 2 от Закона за общинската собственост и чл. 22,
ал. 1 от Закона за местното самоуправление и местната администрация е
приета *** за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество, както изрично е посочено в §5 от Заключителните й разпоредби, и
на нарушаване на чл.51, ал.3 от която се позовават ищците.
Сочената норма на Наредбата предвижда, че собствениците на жилища
и други самостоятелни обекти в сграда, придобили идеални части от правото
на строеж върху общинска земя, могат да подават заявление до Кмета на
Общината за придобиване на идеална част от правото на собственост върху
земята, съответстваща на правото на строеж. Исканията за закупуване на
идеални части от УПИ, трябва да бъдат направени от всички притежатели на
правото на строеж върху него. Искането може да бъде направено и от едно
или повече лица - притежатели на право на строеж, придружено с нотариално
заверено съгласие от останалите правоимащи лица.
Заявлението, по което се е развила процедурата по сключване на
процесния Договор от 10.08.2023г. за продажба на земя – частна общинска
собственост, е било подадено от лица, притежаващи ½ ид.ч. от правото на
строеж върху общинския поземлен имот – установи се, че такова по обем
право са притежавали ответниците, придобито от праводателя им през 1964г. и
14
прехвърлено в техния патримониум през 1997г.
Поради това, за да бъде изпълнено изискването на разпоредбата на чл.51
ал.3 от Наредбата за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество, във вр. с чл.35, ал.3 от Закона за общинската собственост,
искането им е следвало да бъде придружено с нотариално заверено съгласие
от притежателите на останалата ½ ид.ч. от правото на строеж – ищците Н. Д.
Р. и Ц. А. Р..
Установи се, че в случая не е било налице тяхното съгласие, поради
което процесния Договор се явява сключен в нарушение на императивна
правна норма, каквато е тази на чл.35, ал.3 от Закона за общинската
собственост, във връзка с която е приет текста на чл.51, ал.3 от Наредбата на
общинския съвет.
При такова съобразяване, съдът счита, че атакувания от ищците Договор
се явява нищожен по смисъла на чл. 26, ал. 1, предложение първо от ЗЗД.
Неоснователни са възраженията на ответниците, че след като е налице
влязла в сила заповед на кмета, въз основа на която е сключен Договора, той се
явява валиден и не може да се претендира нищожността му без да е обжалван
предхождащия го индивидуален административен акт. Фактическият състав
на разпореждане с общинско имущество частна общинска собственост
включва административен и гражданскоправен елемент. Административният
елемент предполага наличието на издадена заповед на кмета на общината,
издадена въз основа на решение на ПОС и гражданско-правен елемент -
договор за покупко-продажба, който замества нотариалния акт по чл. 18 от
ЗЗД. Всеки от тези елементи обаче е независим и атакуването им се
осъществява по различен ред, като влязлата в сила заповед на кмета не може
да обоснове законосъобразност на гражданско-правния договор, нарушаващ
императивни правни норми на приложимия граждански Закон.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че и предявеният
установителен иск за нищожност на процесния Договор от 10.08.2023г. е
основателен и доказан и следва да бъде уважен като такъв.
С оглед изхода на производството по делото и на основание чл.78, ал.1 от
ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците направените
по делото разноски за държавни такси и адвокатско възнаграждение в размер
на 3110лв. Съдът обсъди заявеното от ответната *** възражение за
15
прекомерност на платеното от ищците авдокатско възнаграждение и го намира
а неоснователно. При това съобразява, че са предявени при условията на
обективно и субективно съединяване две искови претенции от двама ищци, и
като се отчете фактическата и правна сложност на спора, заплатеното от тях
общо адвокатско възнаграждение от 3000лв. се явява адекватно на положения
от адвоката труд и не може да се приеме прекомерност на същото. Поради
това тези разноски следва да се присъдят изцяло.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по предявеният от Н. Д. Р. с ЕГН
********** и Ц. А. Р. с ЕГН **********, двете от ***, против Б. Р. Р. - Д.М. с
ЕГН **********, В. Р. Р. с ЕГН ***, двете от *** и ***, ЕИК ***, адрес ***,
ИСК с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, че Н. Д. Р. с ЕГН ********** и
Ц. А. Р. с ЕГН ********** са собственици на следните недвижими имоти: 1.
ПЪРВИ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНАТА ЖИЛИЩНА СГРАДА с
идентификатор ***.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
***, ***, одобрени със Заповед ***, адрес на сградата ***, която сграда е
разположена в поземлен имот с идентификатор ***; застроена площ 90 кв.м.,
предназначение на сградата: жилищна сграда – еднофамилна; 2. СГРАДА с
идентификатор ***.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
***, ***, одобрени със Заповед ***, разположена в поземлен имот с
идентификатор ***, със застроена площ 33 кв.м, брой етажи: 1,
предназначение: селскостопанска сграда; 3. СГРАДА с идентификатор
***.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на ***, ***,
одобрени със Заповед ***, разположена в поземлен имот с идентификатор
***, със застроена площ 16 кв.м, брой етажи:1, предназначение: друг вид
сграда за обитаване; 4. СГРАДА с идентификатор ***.*** по кадастралната
карта и кадастралните регистри на ***, ***, одобрени със Заповед ***,
разположена в поземлен имот с идентификатор ***, със застроена площ 16
кв.м, брой етажи: 1, предназначение: хангар, депо, гараж.
ОБЯВЯВА по предявения от Н. Д. Р. с ЕГН ********** и Ц. А. Р. с ЕГН
********** ИСК с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. първо от ЗЗД,
НИЩОЖНОСТТА на ДОГОВОР за продажба на земя-частна общинска
16
собственост от 10.08.2023г., сключен между ответниците ***, ЕИК ***, като
Продавач и Б. Р. Р. - Д.М. с ЕГН ********** и В. Р. Р. с ЕГН ***, като
Купувачи, по силата на който Продавачът продава, а Купувачите купуват при
равни права недвижим имот – частна общинска собственост, с
административен адрес: ***, ***, представляващ застроен поземлен имот с
идентификатор *** по кадастралната карта на ***, с площ 527 кв.м,
урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /до
10м/, съставляващ *** по регулационния план на ***, отреден за жилищно
строителство, съгласно акт за общинска собственост №436768/06.03.2023г.,
вписан с вх.рег.***, *** на Служба по вписванията-*** при съседи на имота по
кадастрална карта: ***, КАТО ПРОТИВОРЕЧАЩ НА ЗАКОНА – чл.51, ал.3
от Наредба №7 на ***, във вр. с чл. 35, ал. 3 от Закона за общинската
собственост.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал. 1 от ГПК „Б. Р. Р. - Д.М. с ЕГН
**********, В. Р. Р. с ЕГН ***, двете от *** и ***, ЕИК ***, адрес *** ДА
ЗАПЛАТЯТ в полза на Н. Д. Р. с ЕГН ********** и Ц. А. Р. с ЕГН **********,
двете от ***, сумата от 3110лв., представляваща деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Плевенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните, с въззивна жалба.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
17