Р Е Ш Е Н И Е    №   280

 

Бургас, 13.07.2017 г.

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Бургаският окръжен съд, Първо гражданско и търговско отделение, в открито заседание на 27.06.2017 г. в състав:

Окръжен съдия Павел Ханджиев

при секретаря Т. Михова, като разгледа гр. д. № 1832/2015 г., за да се произнесе, съобрази  следното:

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата молба на “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Бяло поле № 14, представлявано от управителя Гаврил Филипов и по пълномощие от адв. Таня Мончева, против “Тобо” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1421, район Лозенец, ул. Капитан Андреев № 5, представлявано от управителите Борислав Пашов и Антон Маждраков.

Ищецът “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД твърди, на 07.02.2011 г. сключил с ответника Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: обект в с. Черноморец, Община Созопол - Ваканционно селище “Скалите” - вила ателие № 3 с РЗП 370,42 кв.м. заедно с прилежащото към вилата дворно място с площ от 770 кв.м., оградено от ниска ограда-жив плет, при съседи на дворното място: вила № 2, вила № 4, заедно със съответния процент идеални части от общите части на вилното селище. Съгласно раздел ІІІ, чл. 8 в общите и дворни части на ваканционното селище били включени всички ВиК- и Ел- дворни инсталации, плочници, алеи, озеленяване, асфалтови (бетонови) вътрешни улици, два плувни басейна, малка административна сграда, малка спортна зала, детски площадки и тенис корт, ограда, места за паркинг, напоителни и отводнителни системи.

Първоначално уговорената продажна цена била в размер от 252000 евро. С анекс към договора от 16.01.2012 г. цената била променена на 260000 евро, като ответникът поел допълнително задължение да прехвърли на ищеца собствеността на гараж, който ще се изгради в същото място, като не била определена стойността на довършителните работи по гаража.

С втори анекс от 23.05.2012 г. ответникът поел задължение в 10-дневен срок от нанасяне на гаража в кадастралната карта и издаване на схема от СГКК - Бургас и от снабдяването с данъчна оценка да прехвърли собствеността на гаража на ищеца. В същия анекс ответникът-продавач декларирал, че няма финансови претенции за стойността на гаража към ищеца.

Ищецът изплатил изцяло уговорената продажна цена от 260000 евро. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж № 90, том І, рег. № 1114, нот. дело № 79/2012 г. на нотариус Сергей Янков, рег. № 542, с район на действие РС Бургас, ответникът прехвърлил на ищеца собствеността върху вила ателие № 3 с РЗП 370,42 кв.м. Към момента, въпреки че били осъществени условията за прехвърляне на собствеността, не била прехвърлена собствеността върху земята, общите части и гаража.

Ищецът бил длъжен да приключи строителството най-късно до 28.02.2012 г., но обектът бил въведен в експлоатация на 06.07.2015 г. или със забава повече от 40 месеца. На осн. Раздел VІ, чл. 15, т. 1 ищецът имал право на неустойка за забава в размер на по 1 % на месец върху цената на договора, но не повече от 10 % от цялата стойност. При това положение и на осн. чл. 92 ЗЗД ищецът имал право на неустойка от 26000 евро.

Ищецът отправя искания:

(1) Да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният с “Тобо” ЕООД Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 07.02.2011 г. с анекси към него от 16.01.2012 г. и от 23.05.2012. относно:

а) 770 кв.м., представляващи реално обособена част от имот с идентификатор 81178.5.428 с площ от 10437 кв.м., с подробно описани граници или  ЕВЕНТУАЛНО - 770/10437 ид.ч. от имот с идентификатор 81178.5.428;

б) гараж, представляващ имот с идентификатор 81178.5.428.7, със застроена площ от 25 кв.м.;

в) 12,97 % идеални части от общите части на комплекс Вилно селище “Скалите, включващи всички Ел- и Вик- дворни инсталации, плочници, алеи, озеленяване (парково с-во), асфалтови (бетонови) вътрешни улици, плувен басейн, тенис корт, ограда, места за паркинг, напоителни и отводнителни системи, както и

12,97 % от малка административна сграда (пропуск-охрана с приемна с две стаи), представляваща имот с идентификатор 81178.5.428.13, включително и

12,97 % от малка спортна зала (покрита спортна площадка), представляваща имот с идентификатор 81178.5.428.12;

(2) Да бъде осъден ответника да му заплати сумата 26000 евро, представляваща дължима от ответника неустойка за забава в строителството.

Претендират се разноските по делото.

Ответникът “Тобо” ООД с отговора на исковата молба оспорва основателността на исковете и моли за отхвърлянето им с присъждане на разноски. Възразява следното.

Предварителният договор не съдържал всички елементи на окончателен договор в претендираните части и въз основа на него не можело да се постанови решение за обявяването му за окончателен, защото би се допълнила волята на страните. Ищецът не бил изправна страна по договора, защото заплащал със закъснение дължимите суми и продължавал да дължи част от продажната цена. Част от представените от него доказателства за плащания се отнасяли до цената на гаража, която не била част от основната цена. Той оставал задължен за част от основната цена, за текущи суми за гаража, както и за довършителни работи по гаража. Към момента не бил настъпил падежа за изпълнение на договорното задължение за прехвърляне на собственост.

Претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно реално обособена част от земята, представляваща дворно място, с площ от 770 кв.м. била неоснователна. Страните не са имали такава уговорка. Обособяване на такава част от земята в самостоятелен имот било невъзможно с оглед нармативните изисквания, а такава уговорка в предварителния договор би била нищожна поради невъзможен предмет или липса на предмет. Действителната воля на страните била на ищеца да се предостави за ползване обособена част от дворното място с площ от 734 кв.м. при параметри и граници, посочени в нотариалния акт, с който ищецът придобил собствеността върху вилата. С този акт страните преуредили уговорката за площта на обособената част от 770 кв.м. на 734 кв.м. Представеният от ищеца трасировъчен план бил неотносим и не отразявал уговореното между страните.

Претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно идеални части от построените върху земята обекти: тенис корт, плувен басейн, малка спортна зала, малка административна сграда, била неоснователна. Страните не са договоряли за прехвърляне на собственост върху тях. Те били собствени на ответното дружество и не представляват общи части нито по предназначение, нито по друг начин. По отношение на тях страните постигнали уговорка да се даде право на ищеца да използва процесните сгради по предназначението им при определени условия и ред заедно с останалите собственици на обекти в комплекса. Тази действителна воля проличавала от това, че в договора същите обекти не били индивидуализирани, не били включени в предмета на договора. Нямало описание, локация, граници, квадратура, цена и т.н. При подписването на договора те не са съществували. Друга индиция за действителната воля на страните била уговорката в чл. 20 от предварителния договор относно поддържане на инфраструктурата, за което се е предвиждал договор за използване на съоръженията. Освен това уговорената цена за груб строеж се отнасяла само за вила № 3, без да е договорена цена за строителството на сградите, от които се претендират идеални части.

Претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно гаража била неоснователна. За този обект липсвал сключен предварителен договор, съдържащ всички елементи на окончателния. Страните не били уговорили цена за гаража, а уговорили само за довършителните работи да се плати допълнително. Били извършвани авансови плащания в хода на строителството на гаража, но окончателна цена не била уговорена, а такава не се включвала в цената от 260000 евро. Била издадена проформа фактура № 20/19.06.2012 г. за сумата 8047,20 лв с ДДС, съставена по количествено-стойностна сметка от 19.06.2012 г., която фактура била приета от управителя на ищцовото дружество и надлежно подписана, но все още сумата по нея не била платена. Представеният от ищец анекс № 1 бил с невярно съдържание, тъй като бил дописван с цифри и не бил със съдържанието, което подписал представителят на дружеството-ответник.

Не бил настъпил падежа, договорен от страните, за прехвърляне на каквито и да е идеални части. В чл. 12, т. 4 от договора страните се договорили, че съответни идеални части от правото на собственост върху земята се придобива след въвеждане в експлоатация на обекта. “Обектът” представлява цялото ваканционно селище, а удостоверение за въвеждане в експлоатация би следвало да има за всеки един обект в селището, за да настъпи падеж и да се дължи прехвърляне на идеални части от земята. Тъй като все още не всички обекти, построени в имота, били въведени в експлоатация, а не бил предвиден краен срок за това, и ответникът на бил поканен да прехвърли собствеността, не били налице условията за обявяване на предварителния договор в тази част за окончателен.

Ищецът-купувач бил неизправна страна по договора. Той продължавал да дължи част от продажната цена: 26485 лв по фактура от 30.01.2015 г., 8047 лв по фактура от 19.06.2012 г. и 37870,04 лв по фактура от 12.04.2012 г. Поради това ответникът повдига възражение по чл. 90 ЗЗД.

Неоснователен бил искът за неустойка. Купувачът бил неизправен заради забавените плащания по договора и не можел да претендира неустойка. Освен това уговорката за неустойка в размер на 1 %, но не повече от 10 %, от цената на договора се отнася до цената на уговорения груб строеж (75600 евро), а не до сборът от цените за груб строеж, довършителни работи (166400 евро) и идеална част от земя (18000 евро). На следващо място, ответникът не бил забавил строителството. Ищецът не държал сметка за нормативно предвидената забрана за строителни работи по черноморските курорти през летния сезон. Съобразявайки действителното време, през което са извършвани строителни дейности, срокът до издаване на акт обр. 15 бил спазен от ответника. Срокът за въвеждане на обекта в експлоатация не бил спазен без вина на ответника. Забавянето се дължало на действия/бездействия на трето лице (ЕВН България Електроразпределение ЕАД, а в тази хипотеза отговорността на ответника била изключена на осн. чл. 14, т. 3 от договора.

Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията и доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази законовите разпоредби, приема за установено следното:

Представен е от ищеца Договор за изграждане и продажба на жилищни обекти от 07.02.2011 г. С този договор дружеството-ищец възложило на дружеството-ответник строителството на предвидени за изграждане обекти в с. Черноморец, Община Созопол, Ваканционно селище “Скалите” - вила № 3 с РЗП 370,42 кв.м., с подробно описани параметри в чл. 2. Ответникът се задължил (чл. 3) след изграждането на обектите да ги продаде на ищеца заедно с предвидените проценти от общите части на сградата и съответните идеални части от собствеността на дворното място, цялото с площ от 10435 кв.м. Ищецът се задължил да плати срещу задълженията на ответника в чл. 2 и 3 от договора продажна цена.

В чл. 8 от договора подробно са описани отделните видове СМР, които обхващат строителството на обектите, описани в чл. 2, като в тях са включени и СМР по Общи и дворни части, Инфраструктура: всички ел- и ВиК- дворни инсталации, плочници, алеи, озеленяване /парково стопанство/асфалтови/бетонови/вътрешни улици, два плувни басейна, малка административна сграда - пропуск, малка спортна зала, детски площадки и тенис корт, ограда, места за паркинг, напоителни и отводнителни системи.

Съгласно чл. 12.1. ищецът се задължил да плати цена в размер на 252000 евро, в която съгласно чл.12.2 са включени къща с площ 370,42 кв.м. и плосък покрив - тераса с площ от 58,04 кв.м., построена до ключ, включва пълната инфраструктура, съответни идеални части от земята и придадената индивидуална дворна част с площ от 770 кв.м., както и процентна част от собственост от общите части на ваканционното селище като: плувен басейн, тенис корт, малка спортна зала, малка административна сграда. Страните уговорили цената да се плаща по конкретна банкова сметка, ***, съдържащ се в чл. 13.2. Съгласно чл. 10.6 ищецът-възложител няма да заплаща допълнителни работи, извършени без неговото предварително писмено съгласие.

Страните се съгласили (чл. 14), че строителството ще започне не по-късно от 01.02.2011 г. и трябва да завърши най-късно на 28.02.2012 г. В този срок по волята на страните не се включва забавянето поради непреодолима сила или обща забрана от държавни и общински органи, както и времето, необходимо за извършване на възложени допълнително промени в договорените обекти. Крайният срок за въвеждане в експлоатация бил 31.05.2012 г.

Прехвърлянето на собствеността следвало да се извърши съгласно чл. 14.4 в срока по чл. 12.4, т.е. след получаване на разрешение за ползване на обекта, и срещу изплатена изцяло продажна цена.

Съгласно чл. 15.1 след изтичане на срока на строителство по чл. 14.1 (28.02.2012 г.) възложителят има право на неустойка за забава в размер на 1 % на месец върху цената на договора, но не повече от 10 % от цялата стойност на договора.

В чл. 20 от договора страните се съгласили да подпишат друг договор, уреждащ битовото и техническо поддържане, обслужване и опазване на инфраструктурата на комплекса, както и отношенията, касаещи вътрешния ред, обитаване на имота и използване на съоръженията, заплащане на разходи за поддръжка на общите части, разпределени на база на притежаваните идеални части от парцела, с цел осигуряване на спокойно съжителство и опазване на общте части и благоустройството на комплекса.

На 16.01.2012 г. страните подписали анекс към договора. С него променили общата продажна цена на 260000 евро, от които 75600 евро - цена на груб строеж, 166400 евро - цена на довършителни работи и 18000 евро - цена на идеална част от земята. Променили графика за плащане на отделните вноски, като всяка от тях била обвързана от конкретен етап от извършване на СМР, като последното плащане следвало да се направи до м. май 2012 г., но след окончателното приемане на обекта и акт 16. В чл. 14.1 от анекса е уговорено, че прехвърлянето на собствеността в груб строеж на Вила № 3 и гараж в груб строеж ще се извърши в периода от 03.02.2012 г. до 10.02.2012 г.

На 23.05.2012 г. бил подписан анекс № 2, с който страните се споразумели в 10-дневен срок от нанасянето на гаража в кадастралната карта да се прехвърли собствеността върху него на купувача, като ответникът-продавач декларирал, че до (преди) подписване на това допълнително споразумение му е заплатена от купувача за гаража сумата 24761,25 лв.

На същата дата - 23.05.2012 г. - страните сключили договор, обективиран в нотариален акт № 90, том І, рег. № 1114, нот.д. № 79/2012 г. на нотариус Сергей Янков, рег. № 542 на НК, с район на действие БРС, с който ответното дружество продало на ищцовото дружество еднофамилна сграда, изградена в груб строеж, и представляваща сграда с идентификатор 81178.5.428.1 в поземлен имот 81178.5.428 с РЗП съгласно одобрен архитектурен проект от 370,42 кв.м. Отразено е в акта, че продажната цена в размер на 75600 евро към момента на изповядване на сделката е изплатена изцяло по банков път от купувача. Страните са потвърдили задълженията на продавача по договора от 07.02.2011 г. и двата анекса да завърши строителството и да прехвърли на купувача собствеността на гараж с площ от 24.08 кв.м., идеалните части от земята и процентна част от общите части на ваканционното селище, без купувачът да дължи допълнителни суми извън вече уговорените.

Ищецът е представил преводни нареждания, вкл. две нареждания за валутни преводи, които удостоверяват, че е платил на ответника 321818,78 лв и 19000 евро или общо сумата 358979,55 лв. При уговорена обща цена от 260000 евро, която е равна на 508515,80 лв, не са представени от ищеца доказателства за плащане на разликата от 149536,25 лв (508515,80 - 358979,55 = 149536,25).

По делото е извършена съдебно-техническа експертиза от вещото лице инж. Г.Ц., заключението по която, въпреки оспорването от страна на ответника, съдът цени като дадено от компетентен и безпристрастен специалист, подробно обосновано и защитено в съдебно заседание. От експертизата се установява, че за строителството на вилното селище е дадено разрешение за строеж № 173/18.11.2010 г. Строителството на Вила № 3 е започнало на 11.12.2010 г. Тази сграда е била изпълнена без предвидения сутерен поради наличието на скални почви. В резултат на това технологичният срок за изпълнение на Вила № 3 е намален с 45 дни. Експертът посочва, че обектите, включени в част “Общи и дворни части” на договора са отразени в чертеж “Ситуация” от 2011 г. За обекти “покрита спортна площадка”, “пропуск - охрана с приемна и две стаи” и “отрит плувен басейн” има издадени строителни разрешения и документи за въвеждане в експлоатация. Обект “пропуск - охрана с приемна и две стаи” е нанесен в КК с идентификатор 81178.5.428.13, а обект “покрита спортна площадка” - с идентификатор 81178.5.428.12. Строителството е било спирано със заповеди на Кмета на Община Созопол за 137 дни през 2011 г. и за 137 дни през 2012 г. или общо за девет месеца. Уговореният срок за строителство е бил удължен с 9 месеца поради заповеди за спиране на строителството, 1,7 месеца - за допълнителни СМР на гараж и 1 месец за допълнителни СМР. Необходимите за препроектиране, съгласуване и одобряване на проект, поискан от ищеца, 4 месеца съдът не прибавя към удължения срок, тъй като според експерта тези процедури е било възможно да се проведат в периода на строителна забрана.

Ваканционен комклекс “Скалите” с подобекти: “Вила № 1”, “Вила № 2”, “Вила № 3”, “Вила № 4”, “Вила № 5”, “Вила № 6”, “Покрита спортна площадка”, “Пропуск - охрана с приемна и две стаи”, “Ограда”, Площадкови ел- и ВиК- мрежи” е въведен в експлоатация с Удостоверение № 45/06.07.2015 г.

Видно от представената от ответника Таблица за разпределение на площи и земя (л. 169) на Вила № 3 и гараж, собствени на Филипов и партньори, се припадат 12,97 % общи части. По този въпроса няма спор между страните.

Представени са скици, издадени от СГКК - Бургас на поземлен имот 81178.5.428, на сграда 81178.5.428.7 (гараж), на сграда 81178.5.428.12 (“покрита спортна площадка) и на сграда 81178.5.428.13 (“пропуск - охрана с приемна и две стаи”).

Данъчната оценка на 770 кв.м. от поземления имот (от общо 10437 кв.м.) е 4390,84 лв; на гаража - 3176,60 лв; на “покрита спортна площадка” (спортна сграда) - 12,97 % х 14866,60 лв или 1928,12 лв и на “Пропуск - охрана с приемна и две стаи” (друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда) - 12,97 % х 9529,90 лв или 1236,03 лв.

Установява се от представените Нотариален акт, удостоверяващ договор за доброволна делба № 120, том І, рег. № 1758, д. № 109/02.12.2010 г. на нотариус Сергей Янков, рег. № 542 на НК, с район на действие РС Бургас, Разрешение за строеж № 173/18.11.2010 г., Удостоверение № 45/06.07.2015 г., издадено от Община Созопол, и кадастрални скици, че ответното дружество е собственик на процесните имоти.

При така установените факти с правно значение предявеният иск е основателен.

В договора между страните са инкорпорирани договор за изработка в строителството (чл. 258 и сл. ЗЗД) и предварителен договор за продажба на недвижими имоти (чл. 19 ЗЗД). Същественото съдържание на двете отделни споразумения е различно, но те се отнасят до едни и същи недвижими имоти и са обвързани по волята на страните, като изпълнението на задълженията по договора за строителство е условие за сключване на окончателния договор.

Страните спорят относно предмета на окончателния договор, а оттам - за основателността на претенцията по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Търсейки чрез тълкуване на договорните клаузи действителната обща воля на страните при сключване на договора и при последващите му изменения съдът приема, че страните са постигнали съгласие (след изпълнение на строителството) в собственост на ищеца да бъдат прехвърлени следните обекти, находящи се във Ваканционно селище (комплекс) “Скалите”: (1) вила № 3 с идентификатор 81178.5.428.1; (2) гараж с идентификатор 81178.5.428.7; (3) 770/10437 ид.ч. от поземлен имот 81178.5.428 и (4) 12,97 % идеални части от общите части на комплекс Вилно селище “Скалите, включващи всички Ел- и Вик- дворни инсталации, плочници, алеи, озеленяване (парково с-во), асфалтови (бетонови) вътрешни улици, плувен басейн, тенис корт, ограда, места за паркинг, напоителни и отводнителни системи, в т.ч. 12,97 % от малка административна сграда (пропуск-охрана с приемна с две стаи), представляваща имот с идентификатор 81178.5.428.13, и 12,97 % от малка спортна зала (покрита спортна площадка), представляваща имот с идентификатор 81178.5.428.12.

По отношение на гаража, идеалните части от поземления имот и идеалните части от общите части на ваканционното селище, в т.ч. двете сгради, горният извод за предмета на предварителния договор се подкрепя от цялостния анализ на събраните доказателства. Първо, в чл. 2 от договора от 07.02.2011 г. наред с вилата страните са включили “обособена индивидуална дворна част с площ от 770 кв.м. …, която се отделя от останалите съсобственици с ниска ограда”. Второ, в чл. 3 е формулирано задължението на ответника след изграждане на обектите по чл. 2, т.е. вила и земя, да ги продаде на ищеца заедно с предвидените проценти от общите части на сградата. Трето, в изброяването на отделните видове СМР, които ответникът се задължил да изпълни, са включени и такива, отнасящи се Общи и дворни части, в т.ч. инсталации, алеи и озеленяване, басейни, административна сграда, спортна зала и т.н. Четвърто, в чл. 10.1 страните са уговорили, че цената се дължи срещу задълженията на ответника да построи и продаде обектите, описани в чл. 2 и 3, т.е. вила, земя и общи части. Пето, изрично е предвидено в чл. 12.2, че цената се дължи за вила, земя и процентна част от общите части на ваканционното селище, в т.ч. спортна зала и административна сграда. Шесто, в чл. 12.3 се коментират поотделно цени за право на строеж, строителство и идеална част от земя. Седмо, в чл. 12.4 се урежда разделно прехвърляне на собствеността на правото на строеж и на собственост върху земята. Осмо, в чл. 20 от договора страните са договаряли относно бъдещото ползване общите части на комплекса. Осмо, воля за включване допълнително на гараж към договора за строителство и към обектите на бъдещия окончателен договор страните са изразили с анекса от 16.01.2012 г. (чл. 14.1), анекса от 23.05.2012 г. (чл. 1 и 2) и нотариалния акт за прехвърляне собствеността на вилата. Увеличаването на общата цена от 252000 евро на 260000 евро съответства на включването на допълнителен обект в договора. Девето, в Таблицата за разпределение на площи и земя, представена от ответника, като собствени на ищеца са посочени вила № 3 и гараж заедно с 12,97 % от общите части. На последно място, една хипотетична уговорка за прехвърляне на реално обособена част от поземления имот с площ от 770 кв.м. би била недействителна, тъй като такава част не представлява самостоятелен обект на право на собственост. Поради това съдът приема, че страните са постигнали съгласие за прехвърляне на собствеността на идеална част от поземления имот, а въпросът дали те са се съгласили как купувачът да ползва дворното място е извън предмета на делото.

Няма спор, че предварителният договор е изпълнен частично, като в собственост на ищеца-купувач е прехвърлена вила № 3 в груб строеж. Съдът приема, че са налице предпоставките за обявяване на договора за окончателен и в останалата му част. 

С предварителния договор страните поемат насрещни задължения да сключат определена сделка при определени условия. В конкретния случай страните са се съгласили собствеността (не и по отношение на вилата) да се прехвърли след въвеждане на комплекса в експлоатация, което е следвало да стане до 31.05.2012 г., но се е случило на 26.07.2015 г. т.е. повече от три години по-късно от уговореното. Няма спор, че продавачът не е изпълнил задължението си за прехвърляне на собствеността. Няма данни собствеността да е прехвърлена на трето лице. Установено е, че ответникът е собственик на имотите, предмет на предварителния договор.

По отношение на цената: При уговорена обща цена от 260000 евро с левова равностойност 508515,80 лв с оглед представените доказателства за извършени плащания ищецът-купувач все още дължи част от цената в размер на 149536,25 лв или 76456,67 евро. Това, че тази част от цената все още не е платена, въпреки че строителството е изпълнено и обектът е въведен в експлоатация, би могло да бъде повод и основание за облигационни претенции от страна на ответника, но не е основание да се откаже обявяване на предварителния договор за окончателен. Съгласно чл. 362, ал. 1 ГПК в този случай съдът ще замести с решението си окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си и да плати остатъкът от цената. Тъй като част от общата цена, а именно 75600 евро страните приемат за платена като цена на Вила № 3, за останалите обекти се дължи сумата 184400 евро, от която неплатена остава сумата 76456,67 евро.

В заключение: за ищеца е възникнало потестативното право да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. С оглед събраните доказателства съдът приема, че предпоставките за това са налице, вкл. с оглед разпоредбата на чл. 363 ГПК е установена собствеността на продавача върху имота чрез представените нотариални актове, схеми, разрешения за строеж и пр. Тъй като купувачът дължи част от цената в размер от 76456,67 евро (149536,25 лв), то на осн. чл. 362, ал. 1 ГПК ще бъде постановено решение за обявяване на предварителния договор за окончателен, при условие че купувачът изпълни задължението си.

Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Община Созопол местен данък при възмездно придобиване на имущество въз основа на цената от 184400 евро или 360655,05 лв. Дължимият данък възлиза на 3 % от цената или 10819,65 лв на осн. ЗМДТ и съответната наредба на ОбС Созопол.

Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК вр. чл. 85 ЗННД и чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси ищецът дължи заплащане по сметка на съда  на нотариална такса в размер от 1251,81 лв.

Относно иска за неустойка: Срокът по чл. 14.1 - до 28.02.2012 г. - следва да се счита продължен с 13 месеца съгласно експертното заключение, т.е. до 31.03.2013 г. След тази дата е налице неизпълнение, за което ответникът отговаря, респ. правото на неустойка по чл. 15.1 е възникнало за ищеца след тази дата. Той има право на уговореното отнапред обезщетение за забава в размер на 1 % месечно върху цената на договора, т.е. по 2600 евро на месец, но не повече от 26000 евро общо. Тъй като от 31.03.2013 г. де предявяването на иска са изминали повече от 10 месеца искът е основателен изцяло.

Искането на ищеца при постановяване на решението по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се извърши прихващане между дължимата от него цена и вземането му за неустойка е неоснователно. По арг. чл. 362, ал. 1, изр. 2 ЗЗД дължимата продажна цена може да се прихваща само с платените от купувача задължения на продавача към държавата и то след постановяване на решението, което замества окончателния договор.

Поради уважаването на исковете ответникът дължи на ищеца направените по делото разноски в размер на 9640,36 лв съобразно с представения списък по чл. 80 ГПК и доказателствата по делото. Възражението на ответника за прекомерност на адвокатския хонорар в общ размер от общо 4150 лв е неоснователно. При интерес от 210400 евро (184400 + 26000) или 411506,63 лв минималното адвокатско възнаграждение съгласно чл. 7, ал. 2, т. 5 от Наредбата № 1 на ВАС възлиза на 9760,13 лв. Очевидно хонорар от 4150 лв не се явява прекомерен.

Мотивиран от изложеното и на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, Бургаският окръжен съд

 

Р Е Ш И :

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор от 07.02.2011 г. с анекси към него от 16.01.2012 г. и от 23.05.2012 г., озаглавен “Договор за изграждане и продажба на жилищни обекти”, сключен между продавача “Тобо” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1421, район Лозенец, ул. Капитан Андреев № 5, представлявано от управителите Борислав Пашов и Антон Маждраков, и купувача “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Бяло поле № 14, представлявано от управителя Гаврил Филипов, за покупко-продажба на следните недвижими имоти:

(1) 770/10437 идеални части от поземлен имот с идентификатор 81178.5.428 по КККР, одобрени със заповед № РД-18-12/24.04.2007 г. на изпълнителния директор на АК, последно изменение със заповед КД-14-02-1246/06.07.2012 г. на началника на СГКК - Бургас, адрес на поземления имот: гр. Черноморец, м. Аклади; площ: 10437 кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг курортно-рекреационен обект; стар идентификатор: 81178.5.421, 81178.5.423; номер по предходен план: 50501; съседи: 81178.5.346, 81178.5.429, 81178.5.425, 81178.5.98, 81178.5.362, 81178.5.424 и 81178.5.422; с данъчна оценка на идеалната част 4390,84 лв;

(2) гараж, представляващ сграда с идентификатор 81178.5.428.7 по КККР, одобрени със заповед № РД-18-12/24.04.2007 г. на изпълнителния директор на АК, последно изменение със заповед КД-14-02-1246/06.07.2012 г. на началника на СГКК - Бургас; адрес на сградата: гр. Черноморец, п.к. 8149, в.с. Скалите; сградата е разположена в ПИ 81178.5.428; застроена площ: 25 кв.м.; брой етажи: 1; предназначение: хангар, депо, гараж; стар идентификатор: няма; номер по предходен план: няма; с данъчна оценка 3176,60 лв;

(3) 12,97 % идеални части от общите части на комплекс Вилно селище “Скалите”, изградено в поземлен имот с идентификатор 81178.5.428, включващи всички Ел- и Вик- дворни инсталации, плочници, алеи, озеленяване (парково с-во), асфалтови (бетонови) вътрешни улици, плувен басейн, тенис корт, ограда, места за паркинг, напоителни и отводнителни системи, в това число:

12,97 % от сграда с идентификатор 81178.5.428.13, по КККР, одобрени със заповед № РД-18-12/24.04.2007 г. на изпълнителния директор на АК; адрес на сградата: гр. Черноморец, п.к. 8149, в.с. Скалите; сградата е разположена в ПИ 81178.5.428; застроена площ: 75 кв.м.; брой етажи: 1; предназначение: друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда; стар идентификатор: няма; номер по предходен план: няма; с данъчна оценка на частта 1236,03 лв и

12,97 % от сграда с идентификатор 81178.5.428.12; по КККР, одобрени със заповед № РД-18-12/24.04.2007 г. на изпълнителния директор на АК; адрес на сградата: гр. Черноморец, п.к. 8149, в.с. Скалите; сградата е разположена в ПИ 81178.5.428; застроена площ: 117 к.м.; брой етажи: 1; предназначение: спортна сграда, база; стар идентификатор: няма; номер по предходен план: няма; с данъчна оценка на частта 1928,12 лв,

срещу обща продажна цена в размер на 184400 евро, при условие че “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД заплати на “Тобо” ООД сумата 76456,67 евро, представляваща неплатен остатък от продажната цена,

като ОТХВЪРЛЯ иска за обявяване на окончателен на договор за продажба на реално обособена част с площ от 770 кв.м. от ПИ с идентификатор 81178.5.428.

ОСЪЖДА “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Бяло поле № 14, представлявано от управителя Гаврил Филипов, да заплати по сметка на Община Созопол местен данък за възмездно придобиване на имущество в размер от 10819,65 лв.

ОСЪЖДА “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Бяло поле № 14, представлявано от управителя Гаврил Филипов, да заплати по сметка на Бургаския окръжен съд нотариална такса в размер от 1251,81 лв.

НАРЕЖДА да се впише възбрана върху имота до изплащането на дължимия данък и нотариалната такса.

УКАЗВА на “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД възможността за вписване на решението на основание чл. 112, б. "з" ЗС.

УКАЗВА на “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, че, ако в двуседмичен срок от влизането в сила на решението не заплати на продавача остатъка от продажната цена, решението може да бъде обезсилено на осн. чл. 362, ал. 2 ГПК.

ОСЪЖДА “Тобо” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1421, район Лозенец, ул. Капитан Андреев № 5, представлявано от управителите Борислав Пашов и Антон Маждраков, да заплати на “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Бяло поле № 14, представлявано от управителя Гаврил Филипов, сумата 26000 евро, представляваща договорна неустойка на осн. чл. 15.1 от Договор за изграждане и продажба на жилищни обекти от 07.02.2011 г.

ОСЪЖДА “Тобо” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1421, район Лозенец, ул. Капитан Андреев № 5, представлявано от управителите Борислав Пашов и Антон Маждраков, да заплати на “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. Бяло поле № 14, представлявано от управителя Гаврил Филипов, сумата 9640,36 лв - разноски по делото.

Решението може да се обжалва от страните пред Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Препис от решението да се издаде на “Арх. др. Филипов и партньор” ЕООД след влизането му в сила и след представяне на доказателства за заплатени разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

 

Окръжен съдия :