РЕШЕНИЕ
№ ……….
гр. София,
8.6.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКO ОТДЕЛЕНИЕ, І-15 състав, в публично съдебно
заседание на двадесет и осми май две хиляди двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ: ГАЛЯ ВЪЛКОВА
при
секретаря Снежана Тодорова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 8752
по описа на съда за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на Б.П.Л. срещу „А.П.Б.2.“ ЕООД, „М.“ ООД и „Ф.“ ООД, с
която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, вр.
чл. 362 и сл. ГПК да бъде
обявен за окончателен сключения на 27.01.2009г. между нея и ответниците
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който ответниците са се съгласили да продадат, а ищцата се е съгласила да купи описания в договора
недвижим имот.
Ищцата твърди, че на 27.01.2009г. е сключила с
ответниците предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:
апартамент №5-8 (пет
- осем), находящ се
на четвърти етаж, кота +11.20 (плюс
единадесет цяло и двадесет стотни) метра, във фрагмент А2 (две), вход 5 (пет)
от Сграда със смесено предназначение и подземни гаражи, построена в УПИ IV,
съдържащ имоти с планоснимачни номера 1388, 1207,
1242, 1215, 1243, 1263, 1393, 1444, 1306, 1307, 1554 – отреден за ОЖС, КОО и
озеленяване, от квартал №1 (едно) по плана на гр. София, местност „Южна Тангента“, район Люлин, при съседи на апартамента по
архитектурен проект: стълбище, преддверие, апартамент 5-7 (пет-седем),
апартамент 6-11 (шест-единадесет), състоящо се от: коридор, дневна-трапезария,
кухненски бокс, тоалетна, баня-тоалетна, две спални, две тераси, със застроена
площ на апартамента от 95.47 (деветдесет и пет цяло и четиридесет и седем
стотни) кв. метра,
заедно с 2.996 (две цяло деветстотин деветдесет и шест хилядни) идеални части
от общите части на фрагмента, равняващи се на 20.70 (двадесет цяло и седемдесет
стотни) кв. метра, като общата площ на апартамента е 116.17 (сто и шестнадесет
цяло и седемнадесет стотни) кв.метра, заедно с мазе 5-8 (пет - осем), находящо
се на първи сутерен, кота -2.90 (минус две цяло и
деветдесет) метра, във фрагмент А2 (две), ВХОД 5 (пет), в описаната по-горе
сграда, при съседи по архитектурен проект: коридор, стълбище, мазе 5-9
(пет-девет), със застроена площ на мазето от 4.43 (четири цяло и четиридесет и
три стотни) кв.м., заедно с 0.041 (нула цяло четиридесет и една хилядни)
идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.29 (нула цяло и двадесет
и девет стотни) кв. Метра, като общата застроена площ на мазето е 4.72 (четири
цяло и седемдесет и две стотни) кв. Метра, заедно със съответните идеални части
от правото на собственост върху земята, в която е построена сградата. Твърди,
че съгласно представена схема към днешна дата процесният
недвижим имот представлява самостоятелен обект в
сграда с идентификатор
68134.4362.1152.2.29 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири,
точка, четири хиляди триста шестдесет и две точка, хиляда сто петдесет и две
точка, две, точка, двадесет и девет) по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-14/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, изм. със Заповед №
КД-14-22-97/08.10.2009г. на началник на СГКК-София, с предназначение на имота -
ателие за творческа дейност, с адрес: гр. София, район Люлин, ж.к. „*********,
намиращ се в сграда №2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4362.1152 (шестдесет
и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди триста шестдесет и
две точка, хиляда сто петдесет и две), с площ 95,32 (деветдесет и пет цяло и тридесет и
две стотни) кв.м., при съседи: на същия етаж: 68134.4362.1152.2.28
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка,, четири хиляди триста
шестдесет и две, точка,хиляда сто петдесет и две точка : две, точка, двадесет и
осем), под обекта: 68134.4362.1152.2.27 (шестдесет и осем а хиляди сто тридесет
и четири, точка, четири хиляди триста шестдесет и две, точка,хиляда сто
петдесет и две точка две, точка, двадесет и седем), над обекта:
68134.4362.1152.2.31 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка,
четири хиляди триста шестдесет и две, точка, хиляда сто петдесет и две точка
две, точка, тридесет и едно), заедно с 2,991 (две цяло и деветстотин деветдесет
и една хилядни) % от общите части на сградата, МАЗЕ 5-8 (пет - осем), с площ
4,43 (четири цяло и четиридесет и три) кв. м. Страните са договорили обща продажна цена в размер на 78229
евро, която твърди да е платена изцяло към датата на исковата молба на няколко
транша. Съгласно предварителния договор окончателният договор е следвало да
бъде сключен след датата на последната вноска в срок до 30 дни от издаване на
разрешение за ползване на сградата, в която е процесният
имот като ответниците е следвало да уведомят писмено купувача за деня, часа и
адреса на нотариуса. Твърди, че разрешението за ползване на сградата
е издадено на 15.03.2011г., последната вноска за имота е платена на
11.04.2019г., но продавачите не са изпратили уведомление до купувача за
изповядване на сделката. Поради това, ищцата е изпратила нотариални покани до
ответниците с насрочена дата и час при нотариус за сключване на окончателен
договор. Нотариалните покани са връчени редовно, но ответниците не са се явили
в определения ден и час съгласно поканите. Иска да бъде обявен предварителния
договор за окончателен, включително и по отношение на съответното право на
строеж върху земята, в която е построена сградата, в която е процесния апартамент. С молба от 02.04.2021г. е уточнилa, че иска обявяване на предварителния договор за
окончателен без идеални части от земята, в която е построена сградата.
Претендира разноски по делото.
В законоустановения срок ответниците не
подават отговор и не се явяват в съдебно заседание.
Съдът, след като обсъди основанията, изложени в исковата и
допълнителната искова молба, становищата на страните и събраните по делото
доказателства, на основание чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на
окончателен договор. Когато задължението е да се прехвърли право на собственост
върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на
собствеността на имота, включително дали отчуждителят
е собственик на имота (чл. 363 от ГПК).
Следователно, предпоставките за уважаването на иска са: 1. наличие на валиден
предварителен договор между ищеца и ответника за продажба на недвижим имот, 2.
ответникът да е собственик на недвижимия имот към момента на постановяване на
съдебното решение, 3. да не е сключен окончателен договор, 4. ищецът да иска от
съда обявяването му за окончателен, 5. ищецът да е изправен относно
изпълнението на задълженията си по предварителния договор.
От
представените по делото писмени доказателства (предварителен договор за
покупко-продажба) се установява, че на 27.01.2009г. тримата ответници,
като съсобственици, са сключили с ищцата предварителен договор, съгласно който
ответниците са се задължили да построят и продадат на ищцата, която се е
задължила да купи процесния апартамент, заедно с мазе
5-8, идеални части
от общите части сградата, в
която е апартаментът, както и от правото на собственост върху земята, в която е
построена сградата, за сумата от 78229 евро. Предварителният договор e сключен в изискуемата
по закон писмена форма (чл. 19, ал. 1 ЗЗД), не се твърди и не се установява
същият да е развален или прекратен, следователно – е действащ към датата на
приключване на съдебното дирене и съдържа съществените условия на сделката –
индивидуализиран обект на право на собственост, предмет на прехвърлителната
сделка срещу посочена продажна цена. Следователно, по
отношение на процесния апартамент, заедно с мазе 5-8 и идеални части
от сградата е налице първата предпоставка за уважаване на иска.
В
предварителния договор липсва уговорка за прехвърляне на идеални части от
правото на строеж върху земята, в която е построена сградата, в която е процесния апартамент, поради което, първата предпоставка за
уважаване на иска по отношение на претендираните
съответни идеални части от право на строеж върху земята не е налице, поради
което, искът в тази част следва да бъде отхвърлен.
От
приложените по делото писмени доказателства (нотариални актове за
покупко-продажба) се установява, че на основание договори за покупко-продажба
през 2005г. ответникът „А.П.Б.2.“ ЕООД е
придобил имоти с планоснимачни номера 1388, 1207,
1306, 1307, 1554 по регулационния план на гр. София, през 2004 г. ответникът „Мазал-1“
ЕООД и „Ф.“ ООД са придобили в съсобственост имоти с планоснимачни
номера 1215, 1242, 1444, 1393 по регулационния план на гр. София, през 2005г.
ответникът „Ф.“ ООД е придобил имот с планоснимачни
номера 1263 по регулационния план на гр. София, през 2005г. ответникът ответникът „Мазал-1“ ЕООД е придобил имоти с планоснимачни номера 1243 по регулационния план на гр.
София. От приложените по делото писмени доказателства (скица на Столична община
и Нотариален акт за окончателен договор по чл. 15 ЗУТ) се установява, че от
така придобитите имоти е обособен УПИ IV-1306, 1307, 1207, 1388, 1554, 1215,
1242, 1243, 1393, 1263, 1444, отреден „за ОЖС, КОО и озеленяване“ от квартал №1 по плана на гр.
София, м. „Южна Тангента“, район Люлин. От приложените писмени доказателства
(разрешение за строеж, скица за УПИ III и УПИ IV от 09.01.2009г. от СО – район
Люлин, инвестиционен проект, Акт Образец 15, разрешение за ползване) се
установява, че процесният апартамент и мазе се
намират във вход 5 на сграда 2 в УПИ IV, изградена на основание разрешение за
строеж № 249/06.03.2007г., изд. от ДАГ-СО с възложители ответниците, за която е
издадено разрешение за ползване № ДК-07-ЮЗР-83/15.03.2011г. на ДНСК.
Следователно, ответниците са били собственици на недвижимия имот към момента на
сключване на предварителния договор, върху който е осъществено строителството и
същите са построили сградата, в която е процесният
имот.
От приложените писмени
доказателства се установява, че съгласно вписванията в КККР процесният
недвижим имот
представлява самостоятелен обект с идентификатор 68134.4362.1152.2.29, с
предназначение: ателие за творческа дейност, с адрес: гр. София, район Люлин,
ж.к. „*********, намиращ се в сграда №2, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.4362.1152, с площ 95,32 кв.м., при съседи: на
същия етаж: 68134.4362.1152.2.28, под обекта: 68134.4362.1152.2.27, над обекта:
68134.4362.1152.2.31, заедно с 2,991 % от общите части на сградата и мазе 5-8,
с площ 4,43 кв. м.
От справки от Имотния
регистър, Агенция по вписванията по персонална партида на ответниците и по
партида на процесния имот се установява, че към
датата на исковата молба ответниците са собственици на процесния
апартамент, заедно с мазе 5-8 и следователно по отношение на тези обекти, ведно
с прилежащите идеални части от общите части на сградата, е налице втората
предпоставка за уважаване на иска.
Тъй като ищцата е
уточнила, че не претендира обявяване на договора за окончателен по отношение на
правото на собственост върху идеални части от земята, върху която е построена
сградата, съдът не дължи произнасяне в тази част. Само за изчерпателност отбелязва,
че от приложеното по делото постановление за възлагане на недвижим имот от
28.08.2018г. на ЧСИ М.Ц., с рег. №840 на КЧСИ, се установява, че 97,586% ид.ч. от УПИ IV-1306,
1307, 1207, 1388, 1554, 1215, 1242, 1243, 1393, 1263, 1444 са възложени на „АТ
Инженеринг 2000“ ООД като изрично са изключени няколко сгради, построени в
УПИ-то, включително сграда с идентификатор 68134.4362.1152.2, в която е процесният апартамент. Изрично са изключени и идеалните
части от УПИ-то, припадащи се на изрично посочени самостоятелни обекти в
сградите, построени върху УПИ IV, представляващи общо 2,414 % ид.ч.
от УПИ IV като между тях не е посочен процесния
апартамент. Изрично изключените 2,414 % ид.ч. от УПИ IV и 97,586% ид.ч. от УПИ IV, предмет на покупко-продажбата, по която е
изготвено постановлението, съставляват 100% от УПИ IV-1306, 1307, 1207, 1388,
1554, 1215, 1242, 1243, 1393, 1263, 1444, в който е построена сградата, в която
е процесният апартамент. Настоящата искова молба е
вписана в Имотния регистър, Агенция по вписванията, на 26.09.2019г., а
постановлението за възлагане на недвижим имот –
почти една година по-рано на 04.10.2018г., съответно – последното е противопоставимо на ищцата по отношение на правото на
собственост върху идеални части от земята, в която е построена сградата, в
която е процесният апартамент.
По делото не е спорно, а и се установява от
справките от Имотния регистър, Агенция по вписванията, че процесният
апартамент, ведно с мазето, не е бил предмет на прехвърлителна
сделка между страните по делото до приключване на съдебното дирене. От
приложените по делото писмени доказателства (нотариални покани и констативен
протокол) се установява, че с нотариални покани, връчени на 25.02.2019г. ищцата
е поканила ответниците да се явят в кантората на посочен в поканите нотариус на
25.03.2019г., но в посочения ден и час ответниците не са се явили за сключване
на нотариалния акт. Не се установява окончателният договор да е сключен и в
някой друг ден. Следователно, за купувача по предварителния договор е възникнало
правото да поиска обявяването му за окончателен по съдебен ред по отношение на процесния апартамент, ведно с мазето и прилежащи идеални
части от общите части на сградата - налице е четвъртата предпоставка за
уважаване на иска по отношение на посочените обекти.
От
текста на договора се установява, че страните са се договорили продажната цена
да бъде заплатена на етапи, както следва: първа вноска в размер на 14471.20
евро, с равностойност 28303.21 лева, платими в брой в момента на подписване на договора като изрично е уговорено, че
договорът служи и като разписка за получената сума, втора вноска в размер на
48112 евро, с равностойност 94099 лева - по банков път в срок до седем работни
от подписването на договора, трета вноска – в размер на 10% от продажната цена,
равняваща се на 7822.90 евро – платима в срок до седем работни дни от деня на
уведомяването за предоставяне на удостоверение акт – образец 15, четвърта
вноска – в размер на 10% от продажната цена, равняваща се на 7822.90 евро -
платима в срок до седем работни дни от деня на уведомяването за предоставяне на
протокол за установяване годността за ползване на строежа (приложение 16) и
разрешение за ползване (чл. 2, ал. 1 от договора). В ал. 3 на чл. 2 от договора
е посочено, че плащанията следва да се извършват в брой или по банков път по
банкова сметка *** „Обединена българска банка“ АД. Съгласно чл. 5, ал. 1 и ал.
2 от предварителния договор продавачът се задължава да прехвърли на купувача
имота, предмет на предварителния договор, по нотариален ред, при условие, че
купувачът е изплатил всички дължими суми по договора и е изпълнил всички други
свои задължения като сключването на окончателния договор в нотариална форма
следва да се извърши след датата на получаване на последната вноска, в срок от
30 дни от издаване на разрешението за ползване на сградата. От писмените
доказателства се установява, че ищцата е платила изцяло уговорената в договора
продажна цена, съответно – налице е петата предпоставка за уважаване на иска.
Поради
гореизложеното, съдът намира, че са налице предпоставките за уважаване на иска по отношение
на описания в предварителния договор апартамент № 5-8, представляващ обект в сграда с идентификатор 68134.4362.1152.2.29, заедно с мазе 5-8 и идеални части от
общите на сградата.
Съгласно чл. 364, ал. 1 и 2 от ГПК ищецът дължи
следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса
по сметка на СГС съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона
за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес (730,50 +
0,2 на сто за горницата над 100 000 лв.), възлизаща на сумата 836,50 лева,
както и местен данък за придобиване на имота по сметка на Столична община в
размер на сумата от 4590.06 лева, съгласно чл. 47, ал. 2, вр.
чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ и Наредба за определяне на размер на местните
данъци, приета с Решение № 83 по Протокол № 7 от 28.02.2008 г. – чл. 35, ал. 2
(3 на сто върху уговорената цена).
По разноските: С оглед изхода на
спора, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, на ищеца следва да
се присъдят направените съдебно-деловодни разноски в размер на 762,70 лв. и
възнаграждение за един адвокат в размер на 4000 лв.
Воден от горното, съдът,
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения на 27.01.2009г. между „А.П.Б.2.“
ЕООД, ЕИК *******, „М.“ ООД, ЕИК *******, и „Ф.“ ООД, ЕИК *******, като
продавачи, и Б.П.Л., ЕГН **********, като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот относно АПАРТАМЕНТ №5-8 (пет - осем), находящ се на четвърти етаж, кота +11.20 (плюс единадесет
цяло и двадесет стотни) метра, във ФРАГМЕНТ А2 (две), ВХОД 5 (пет), от Сграда
със смесено предназначение и подземни гаражи, построена в УПИ IV, съдържащ
имоти с планоснимачни номера 1388, 1207, 1242, 1215,
1243, 1263, 1393, 1444, 1306, 1307, 1554 – отреден за ОЖС, КОО и озеленяване,
от квартал №1 (едно) по
плана на гр. София, местност „Южна Тангента“, район Люлин, при съседи на апартамента по архитектурен проект: стълбище, преддверие,
апартамент 5-7 (пет-седем), апартамент 6-11 (шест-единадесет), състоящо се от:
коридор, дневна-трапезария, кухненски бокс, тоалетна, баня-тоалетна, две спални,
две тераси, със застроена площ на АПАРТАМЕНТА от 95.47 (деветдесет и пет цяло и
четиридесет и седем стотни) кв. метра, заедно с 2.996 (две цяло деветстотин деветдесет и
шест хилядни) идеални части от общите
части на фрагмента, равняващи се на 20.70 (двадесет цяло и седемдесет
стотни) кв. метра, ЗАЕДНО с МАЗЕ
5-8 (пет
- осем), находящо се на първи сутерен, кота -2.90 (минус две цяло и деветдесет) метра, във
ФРАГМЕНТ А2 (две), ВХОД 5 (пет), в описаната по-горе сграда, при съседи по
архитектурен проект: коридор, стълбище, мазе 5-9 (пет-девет), със застроена
площ на МАЗЕТО от 4.43 (четири цяло и четиридесет и три стотни) кв.м., заедно с
0.041 (нула цяло четиридесет и една хилядни) идеални части от общите части на фрагмента, равняващи се на 0.29
(нула цяло и двадесет и девет стотни) кв. метра. Съгласно утвърдените КККР на
гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-14/06.03.2009г. на изпълнителния
директор на АГКК, изм. със Заповед № КД-14-22-97/08.10.2009г. на началник на
СГКК-София, недвижимият имот представлява
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с
идентификатор 68134.4362.1152.2.29 (шестдесет
и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди триста шестдесет и
две точка, хиляда сто петдесет и две точка, две, точка, двадесет и девет), с
предназначение на имота - АТЕЛИЕ ЗА ТВОРЧЕСКА ДЕЙНОСТ, с адрес по схема: гр.
София, район Люлин, ж.к. „*********, намиращ се в сграда №2, разположена в
поземлен имот с идентификатор 68134.4362.1152 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири, точка, четири хиляди триста шестдесет и две точка, хиляда сто петдесет
и две), с площ 95,32
(деветдесет и пет цяло и тридесет и две стотни) кв.м., при съседи
съгласно представена кадастрална схема: на същия етаж: 68134.4362.1152.2.28
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка,, четири хиляди триста
шестдесет и две, точка,хиляда сто петдесет и две точка: две, точка, двадесет и
осем), под обекта: 68134.4362.1152.2.27 (шестдесет и осем а хиляди сто тридесет
и четири, точка, четири хиляди триста шестдесет и две, точка,хиляда сто
петдесет и две точка две, точка, двадесет и седем), над обекта:
68134.4362.1152.2.31 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка,
четири хиляди триста шестдесет и две, точка, хиляда сто петдесет и две точка
две, точка, тридесет и едно), заедно с
2,991 (две цяло и деветстотин деветдесет и една хилядни) % от общите части
на сградата и МАЗЕ 5-8 (пет - осем),
с площ 4,43 (четири цяло и четиридесет и три стотини)
кв. м. КАТО
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД
за обявяване за окончателен на сключения на 27.01.2009г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между А.П.Б.2.“ ЕООД, ЕИК *******, „М.“ ООД, ЕИК *******, и „Ф.“
ООД, ЕИК *******, като продавачи, и Б.П.Л., ЕГН **********, като купувач, В ЧАСТТА относно съответните идеални части от право на строеж върху
земята, в която е построена сградата.
ОСЪЖДА на основание чл. 364,
ал. 1 и 2 от ГПК, вр. чл. 45, ал. 1, из. 1 ЗМДТ и чл.
87, изр. 2 ЗННД Б.П.Л., ЕГН ********** да заплати по
сметка на Столична община, р-н „Люлин“ сумата от 4590.06 лева, представляваща местен
данък за придобиване на имота, както и да заплати по сметка на Софийски градски съд сумата от 836,50 лева – такса съгласно Тарифата за нотариалните такси, за които суми служебно да се впише възбрана
върху гореописания недвижим имот.
ОСЪЖДА „А.П.Б.2.“
ЕООД, ЕИК *******, „М.“ООД, ЕИК *******, и „Ф.“ ООД, ЕИК *******, да заплатят на Б.П.Л., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 762,70 лева, представляваща съдебно-деловодни разноски и сумата от 4 000 лева, представляваща
разноски за адвокатско възнаграждение.
ДАВА, на основание чл. 115, ал. 2 от ЗС,
6-месечен срок за отбелязване на настоящото решение.
УКАЗВА на ищеца, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК
и чл. 115, ал. 4 ЗС, че до представяне на доказателства, че дължимите разноски,
данъци и такси по прехвърляне на имота са платени, както и че праводателите му „А.П.Б.2.“
ЕООД, ЕИК *******, „М.“ ООД, ЕИК *******, и „Ф.“ ООД, ЕИК *******, нямат
непогасени публични държавни и общински вземания съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК
/за което на ищеца, при поискване да бъде издадено съдебно удостоверение/,
заверен препис от решението няма да бъде издаден.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок
от връчването на препис от него на страните пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: