№ 92
гр. Бургас, 29.09.2022 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и
девети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Павел Ал. Ханджиев
Членове:Илияна Т. Балтова
Десислава Д. Щерева
при участието на секретаря Марина Д. Д.
Сложи за разглеждане докладваното от Павел Ал. Ханджиев Въззивно
търговско дело № 20222001000085 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
Въззивникът ищец „Слънчев бряг“ АД, редовно призован, се
представлява от адвокат Б. от Адвокатска колегия – Бургас, надлежно
упълномощен.
Въззивникът ответник „Зора ленд“ ЕООД, редовно призован, се
представлява от адвокат Т. и адвокат Б., надлежно упълномощени.
Явяват се вещите лица Х. П. Х., С. С. Р. и М. В. Б., депозирали
заключение в срока по чл. 199 ГПК.
АДВОКАТ Б.: Да се даде ход на делото.
АДВОКАТ Т.: Да се даде ход на делото.
АДВОКАТ Б.: Да се даде ход на делото.
Съдът, предвид липсата на процесуални пречки по хода на делото
О П Р Е Д Е Л И:
1
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
По доказателствата, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИСТЪПВА към изслушване на вещите лица, изготвили
заключението по назначената тройна съдебно-техническа експертиза.
СНЕМА самоличност на вещите лица, както следва:
Х. П. Х. – ********;
С. С. Р. – ********;
М. В. Б. - ********.
Вещите лица са без дела и родство със страните, ПРЕДУПРЕДЕНИ
за наказателната отговорност по чл. 291 от НК, обещаха да дадат вярно и
безпристрастно заключение, по съвест и разбиране.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П.: От името на всички, заявявам че поддържаме
писменото заключение, което сме представили на съда.
Наемът на обекта включва, както наема на ресторанта, така и наема на
терасата. Имам предвид сумата от 26 680 лева. Терасата е включена в крайния
наем, който е изведен като за цял обект.
На въпроси на адв. Т., ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. : Аналозите, които сме
използвали са описаните в тази таблица №1 на стр. 5, от заключението.
Много рядко се случва в практиката да имаме съотносими аналози,
пазарни свидетелства, защото аналогът е свидетелство, имайки предвид
характеристиката на самия аналог. Извеждането на тези стойности се
извършва с корелационни коефициенти – пазарни множители, които свеждат
и правят релевантни аналозите, след корелацията, която се извършва в
долната таблица и ако направим едно сравнение средната цена на аналозите е
240 лева, а ние сме извели 112 лева, наполовина по-малко от средната цена,
2
изведена по аналози, като всеки един аналог поотделно е получил своята
стойност, коригирана до 0,7%, т.е. „–0,7“, вземайки само 30% от стойността
му при извеждането на крайната пазарна стойност. Използване на тези
аналози са съгласно нашата методология и закона на оценителите. Съгласно
раздел ІV от Международния стандарт за оценяване, респективно Национален
стандарт за оценяване /НСО/ 105, оценителите не са длъжни да използват
повече от един метод за оценка на даден актив, особено, когато оценителите
са с висока степен на увереност в пазарните аналози - пазарни свидетелства, а
по-висока степен на увереност от тази, че имаме реализация на тези аналози –
няма.
АДВОКАТ Т.: Уважаеми господа съдии, този въпрос за това какви
аналози следва да се използват беше решен още в първата инстанция. Тогава
съдът задължи вещите лица да вземат аналози, които са съотносими с обема.
Искам да попитам вещото лице, вярно ли е, че колкото по-голямо е
помещението, толкова по-малко на кв.метър е наема?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П.: Съвсем нормално е колкото по- малко е
помещението, по-малък да е наема.
Първият въпрос е формулиран да бъдат изведени наемите на сезонна,
годишна база на обекта. Ние го приемаме като площ, независимо от
покритата част на ресторанта и откритата част на терасата.
На всички ни е ясно, че целият обект се отдава под наем като
търговски обект. Не че не е изпълнено функционалното предназначение на
обекта като такъв по кадастралните му характеристики, но в подхода за
сравнението ние изхождаме не от предназначението на обекта, защото в един
момент няма никакво значение какво е предназначението на обекта. Ние
правим 1/10 от този наем – 112 лева, което е много релевантно, тъй като не
може да има разлика 10 пъти. Имайки предвид тези аналози, за да приведем
към релевантност към оценявания аналог, в таблица № 2, която я няма в нито
една друга експертиза досега, ще видите, че там сме направили тези
корелации с пазарните множители, със съответните характерисктики на
обекта – инфраструктура, площ, пазарна адаптация и др., т.е. имаме на
няколко пъти регулиране на тази стойност и ние я правим съотносима към
оценявания обект. Има разлика, защото никога няма идеални съпоставки с
друг обект.
3
При вторият въпрос, който ни е зададен в експертизата - първата
позиция, от която тръгваме са т.нар. кадастрални квалификации на
заведенията за обществено хранене /ЗОХ/. Ресторантът е най-високата форма
на категоризация. Този ресторант „Палма“ е известен на всички ни. Тук се
вземат аналози конкретно за ресторанти, докато в другия случай има
презумпция като търговска площ. Пак е ресторант, но правим разпределение
на терасата, тъй като и от снимките се вижда, че самата тераса е от тип
„базарност“, т.е тя е отдадена като търговски площи. Не само терасата на
обекта, но и в по-голямата си част обекта функционираше като магазин,
разделен на по малки части, т.е. като мини магазини, които се отдават под
наем като отделни обекти.
Използвали сме различни аналози в първи и втори въпрос, за да
дадем максимално справедлива пазарна цена. Разликата в двата случая е
минимална. Във втората част сме използваме аналозите, които са за
ресторанти, за да покажем техния марш и стойности, и да са равностойни на
тези, които са изведени от аналозите в първата част, т.е. реалните аналози.
На въпроси на адв. Т., ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. : Тези договори за
наеми, описани в таблица №1 са ни предоставени от „Слънчев бряг“ АД.
Виждал съм ги тези договори, но не разполагаме в момента с тях. Имаме само
новото обявление за търг.
Аз съм убеден в инстинността им, защото те са държавно
предприятие, заведени са с номера и винаги могат да се направят проверки,
дали е така. Самата технология на договорите предполага няколко степени на
контрол в самото предприятие, защото то все пак е държавно предприятие, но
преди всичко това да стане и да се издадат съответните заповеди и решения,
наш колега прави за всеки конкретен обект оценка към конкретния момент,
т.е. актуална оценка, които са цитирани в самите договори.
На въпрос № 2, в таблицата №3 на стр. 6 от заключението, сме дали
тези стойности, защото в повечето случаи годишният доход е равен на
сезонния, при сезонни обекти, защото обекта работи само за сезона.
Тези аналози, в таблицата №3, касаещи обекта през 2016г., вече са
приети от съда при предходни експертизи. Ние просто сме описали тези
стойности. А след това, в следващата таблица № 4, извеждаме крайните
стойности, които са приети от таблицата, те така са изведени от аналозите,
4
защото източника на тези обяви е пресата, публични медии, специализирани
сайтове и т.н., т.е. използването на метода се приема за добро и достоверно,
когато оценителят е с висока степен на увереност в аналозите. Това е
цитирано в т.4, раздел ІV от НСО/2017г., така че в този смисъл на годишна
база ние ги приемаме и след това ги коригираме със съответните множители,
за да ги направим сравними, релевантни към оценявания обект и на тази база
излизат тези стойности, които са с разлика само 12% от предходната.
Използвали сме тези аналози, защото те са от 6-7 години, всеки един
оценител ги е ползвал. Те се намират в пресата и ние сме ги извлекли, като
сме отстранили няколко аналози, които са неприложими в случая и не са
релевантни към оценката, защото имаше аналог в Равда и в Бургас, които
нямат нищо общо с настоящия случай в центъра на Слънчев бряг. Това, което
е изведено в предходната експертиза, при нас има съвсем други параметри и
друга методика на извеждане. Това е начинът, по който се извежда
справедливата пазарна стойност на обекта.
Този ресторант „Палма“ се намира в центъра на Слънчев бряг, точно
на 50 метра от него има друг ресторант „Джани“, който работи целогодишно,
защото самият Слънчев бряг вече не е само курорт, а има целогодишно
пребиваващи хора, така че самата реализация на ресторанта като
целогодишен обект има друга стойност, затова нашият обект се приравнява
като сезонна база, тъй като говорим за сезон и така извеждаме тези стойности.
Тези аналози се дават на база наем, никъде не става въпрос дали е на
месечна база или на годишна база, но ако разгледате аналозите, ще разберете,
че бистро, което се намира на брега на плажа, не може да работи
целогодишно, както и бар край басейн, примерно.
Вярно е, че „Слънчев бряг“ АД са обявили търг през 2021 година, при
начална цена от 18000 лева, но самият факт, че не е взет обекта при втори
търг, който се обявява, за мен е заради създалата се постКовид ситуация, това
бяха условията към онзи момент. Половината от обектите в к.к.Слънчев бряг
бяха затворени, за разлика от обектите на южното Черноморие. С това си
обяснявам съществената разлика, която се получава между нашето
заключение и цената, която те са обявили.
5
На въпроси на адв. Б., ВЕЩОТО ЛИЦЕ П.: През 2020 година,
комплекс Слънчев бряг си работеше нормално. Тези обстоятелства с Ковид-
ситуацията не сме ги взели предвид в нашата експертиза, въпреки че тогава
навлезе Ковид, но през 2020 година вдигнаха ембаргото и комплексът си
работеше нормално. Освен това тези договори за наем се сключват малко по-
рано. Самата стопанска година в курортите започва от предната година и се
реализира в следващият сезон, т.е. за 2016г. търговете се правят през ранните
месеци на 2016г. и се водят за 2016г., но се отнасят за 2015г. Разминаването
тук не е във времето, а в самите аналози.
АДВОКАТ Б.: Нямам въпроси към вещите лица. Да се приеме
заключението.
АДВОКАТ Т.: Нямам други въпроси към вещите лица.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П.: Представям справка-декларация.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р.: Представям справка-декларация.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Б.: Представям справка-декларация.
Съдът, по заключението на вещите лица
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА заключението по назначената повторна тричленна съдебна
експертиза, като за положения труд определя възнаграждение на вещите
лица, съгласно представените справки-декларации, в размер на по ****, за
всяко едно вещо лице, платими от внесения депозит 1800 лв.
/изд.3 бр.РКО за по ****............./
АДВОКАТ Т.: С оглед на учудващото смесване на малко обекти и
стойност на малки обекти, както и това, че не се взема годишния наем, а се
взема само 5-месечния наем, то моля да допуснете допълнителен въпрос към
6
експертизата, а именно: 1. Да се изчисли средния годишен пазарен наем за
всяка година, като се използват обекти само със сходни размери и
предназначение, като се вземе предвид, от една страна, сезонността на обекта,
в първи вариант, т.е. че той е само за пет месеца и втори вариант, че при
определяне размера на годишния наем, приходите от наем за година на
сезонните обекти се определят за цяла година - 12 месеца, а не само за 5
месеца, и да се вземат задължително сходни обекти по размери и по
предназначение.
Нямаме възражения относно дадените обекти като вид, в таблица №3
от това заключение. Имаме възражения относно начина на определяне на
стойностите, но като вид обекти - нямаме възражения.
АДВОКАТ Б.: Уважаеми апелативни съдии, възразявам срещу така
направеното искане. Настоящата експертиза е четвърта по ред и всички
експертизи достигат сходни резултати, независимо от оспорванията. Считам
за недопустимо и в противоречие със стандартите на оценяването да бъдат
определяни критерии за оценяване по искане на която и да е от страните,
които да ограничават експертизата и специалните знания на вещите лица,
чрез въвеждането им.
Ако приемете да допуснете въпроса по начина, по който е
формулиран, то моля да го уточните, като определите характеристиките на
сходни обекти с конкретното местоположение на обекта в центъра на
Слънчев бряг, както и да укажете на вещото лице каква методика да използва,
ако няма такъв сравнителен аналог, също така да укажете на вещото лице да
изключи обектите, които са само за сезонно ползване, тъй като в таблица №3
от заключението има обекти, които са за сезонно ползване и такива, които са
целогодишни. Обектът е с възможност за целогодишно ползване, поради
което поставянето на такива ограничения са неоснователни. Със същите
аргументи би могло да се постави изискването да бъде оценен обекта само за
активния сезон от 15-ти юли до 15-ти август, което също е неотносимо.
Възразихме пред предходната инстанция, възразяваме и пред
настоящата, относно определянето на ограничителен критерий в
предназначението на обекта, тъй като пазарното обезщетение са дължи на
база на пазарния наем, който не е ограничен от предназначението на имота и
ако „Слънчев бряг“ АД беше стопанисвал имота си през това време, то би го
7
отдавал под наем и би реализирал ползи сравними с тези, които е реализирал,
видно от представените договори за наем. Още повече, че от фактите по
делото е видно, че имота не е ползван като ресторант, а като нощен бар в
закритата си част и като базар в откритата си част.
Не на последно място, ноторно известно е, че обявените наеми от
частни субекти, какъвто не е „Слънчев бряг“АД са силно подценени,
отколкото действителният им размер. В тази връзка дори бяхме ангажирали
доказателства за съседни обекти.
СЪДЪТ се оттегля на тайно съвещание.
След проведено съвещание, по повод направеното искане, СЪДЪТ
констатира, че делото е изяснено от фактическа страна, а изслушаното в
днешно заседание е дало информация за фактите с правно значение по
делото, поради което не се налага допълнително изследване по формулирания
по-горе в днешния протокол въпрос от адв.Т..
Ето защо и по доказателствата, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИКЛЮЧВА събирането на доказателствата.
ДАВА ХОД на устните състезания:
АДВОКАТ Т.: Уважаеми апелативни съдии, моля да уважите
предявената от нас въззивна жалба, като съобразите изложеното в нея и в
отговора на насрещната въззивна жалба, и да отхвърлите насрещната
въззивна жалба. Моля да ни се присъдят разноските по делото. Представям
списък на разноските.
АДВОКАТ Б.: Придържам се към становището на колегата.
АДВОКАТ Б.: Уважаеми апелативни съдии, моля да отхвърлите
въззивната жалба на другата страна и да уважите нашата, по съображенията
подробно описани в нея. Представям списък на разноските, които
претендираме.
8
АДВОКАТ Т.: Правим възражение за прекомерност на адв.
възнаграждение на насрещната страна.
СЪДЪТ счете делото за изяснено и обяви, че ще се произнесе с
решение в законоустановения срок.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание.
Заседанието приключи в 11.10 ч.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
9