Р Е Ш Е Н И Е
№ 2091/ 28.08.2019 год., град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският районен съд, ХXXVIІ – ми граждански състав
на двадесет и осми май две хиляди и деветнадесета година
в публично заседание, в състав
Районен съдия: Асен Радев
при секретаря М.Енчева, като разгледа докладваното от съдията Радев гражданско дело № 9355 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на “Комплекс“ ООД против “Милиани“ ООД за обявяването им за окончателни на сключените между страните два предварителни договора - първият, сключен на 26.10.2015 год., за покупко-продажба на 1/18 ид.ч. от имот с идентификатор 07079.501.438 по КК и КР на гр.Бургас, а втория - сключен на 26.10.2015 год. за покупко-продажба на 67.38/2611 ид.ч. от имот с идентификатор 07079.501.440 по КК и КР на гр.Бургас.
Предявените искове са с правно основание в чл.19, ал.3 от ЗЗД, и както с определението по чл.140 от ГПК е прието, са допустими.
В съдебно заседание се поддържат от
адвокатските пълномощници на “Комплекс“ ООД, които
ангажират доказателства във връзка с твърденията, изложени в исковата молба.
Молят за уважаване на претенциите и присъждане на разноските по делото.
Процесуалният
представител на ответното дружество оспорва исковете като неоснователни, по
съображения, изложени в депозирания по реда на чл.131 от ГПК писмен отговор и в
заседанието по същество. Счита, че същите следва да бъдат отхвърлени, също
представя доказателства и претендира деловодните разноски.
Анализът на събраните по делото доказателства води до извод за установеност на следната фактическа обстановка:
Видно от нот. актове с №№ 18 / 2015 год., 19/2015 год., 121/2010 год., 184/2010 год. и 122 / 2010 год. на нотариус с № 290 на НК, „Комплекс“ ООД се легитимира като собственик на 4240.63 кв.м. в ид.ч. от бивш имот с идентификатор 07079.501.372, целия с площ от 4500 кв.м., а „Милиани“ ООД - на 250 кв.м. или 1/18 ид.ч.
Със заповед на директора на дирекция „Строителство“ при Община Бургас, оправомощена от кмета, неурегулираният поземлен имот с идентификатор 07079.501.372 е урегулиран, като от него са образувани процесните - 07079.501.438 с площ от 1213 кв.м. и 07079.501.440 - с площ от 2611 кв.м.
Страните не спорят, че на 26.10.2015 год. са сключили два предварителни договора за продажба на недвижими имоти.
По силата на първия „Милиани” ООД е поело задължение в 7 - дневен срок от изтичане на срока по чл.6, ал.2 от сключения между страните предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство, да прехвърли на “Комплекс“ ООД собствеността върху 1/18 ид.ч. от имот с идентификатор 07079.501.438 по КК и КР на гр.Бургас, срещу насрещното задължение на последното дружество да заплати продажната цена от 20 000 евро. Уговорено е също, цената да се плати в пълен размер в 1-месечен срок от подписване на договора.
С втория договор “Комплекс“ ООД е поело задължение в 7 - дневен срок от изтичане на срока по чл.6, ал.2 от сключения между страните предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство, да прехвърли на „Милиани” ООД собствеността върху 67.38/2611 ид.ч. от имот с идентификатор 07079.501.440 по КК и КР на гр.Бургас, срещу продажна цена от 20 000 евро, платима в 1-месечен срок от подписване на договора.
На
същата дата страните по делото, в качеството им на учредители и трето за спора
търговско дружество - приемател, са сключили още един договор - предварителен,
с който учредителите са се задължили, срещу определени задължения на приемателя
(проектиране и строеж), да учредят в полза на последния право на строеж върху имота с идентификатор 07079.501.440. С
чл.6, ал.1 от договора е определен срок от 180 дни, считано от издаване на виза
за проектиране, в който третото дружество-приемател е следвало да изработи
идейните проекти за бъдещата сграда и да ги предаде за съгласуване на
„Комплекс“ ООД и „Милиани“ ООД, а те от своя страна е следвало да ги приемат (съгласуват)
и върнат на приемателя в 20-дневен срок, считано от предаването/получаването им
- ал.2.
С покана от 12.11.2018 год. изпратена по Телепоща и получена от „Милиани“ ООД на 13.11.2018 год., „Комплекс“ ООД е определило дата за слкючване на окончателните договори - 03.12.2018 год., като е прихванало вземането си за продажната цена на 67.38/2611 кв.м. от имот с идентификатор 07079.501.440 с дължимата покупна цена на 1/18 ид.д. от имот с идентификатор 07079.501.438.
На 03.12.2018 год. нотариус с № 409 на НК е съставила констативен протокол за това, че на посочената дата, в кантората й в гр.Бургас, се е явил управителят на „Комплекс“ ООД, представяйки всички нужни за сключване на окончателен договор документи, както и че представител на „Милиани“ ООД не се е явил.
С уведомление от 17.12.2018 год., отправено по Телепоща и получено от „Комплекс“ ООД на 20.12.2018 год., „Милиани“ ООД е заявило, че на основание чл.87, ал.2 от ЗЗД разваля предварителния договор за продажба на 1/18 ид.ч. от имот с идентификатор 07079.501.438, поради неизпълнение на чл.13 вр. чл.12 и чл.2 от същия и забава с повече от 3 години, както и че изисква заплащане на договорна неустойка в размер на 100000 евро в 7-дневен срок.
На
28.10.2015 год. е издадена скица-извадка с виза за проектиране в имот с
идентификатор 07079.501.440,
която към края на 2015 год. е съгласувана с всички експлоатационни дружества -
„ЕВН“, „ВиК“, „Овергаз“, „Скат ТВ“, „Виваком“, „Топлофикация“.
С нарочно искане от
23.08.2018 год., „Милиани“ ООД е поискало издаване на скица-извадка с виза за
проектиране, на което е отговорено отрицателно с писмо от 12.12.2018 год. на гл.експерт
ГАТИ при Община Бургас.
Посочения отказ е
оспорен по административен ред от „Милиани“ ООД, като с определение от
06.03.2019 год. по адм.д. № 3432/2018 год. на Административен съд - гр.Бургас,
влязло в сила, жалбата е оставена без разглеждане, като недопустима. С
посоченото определение е прието, че за „Милиани“ООД липсва правен интерес,
доколкото действието на скица-извадката с виза, като влязъл в сила индивидуален
административен акт, не е ограничено със срок.
За имот с идентификатор 07079.501.440 (УПИ IV-372 в кв.22а по плана на ж/к „Изгрев“, гр.Бургас) към м.06.2018 год. е изготвен идеен проект за обект „Жилищна сграда, хотел, магазини и офиси“, част „Архитектура“, който е подписан от възложителите „Комплекс“ ООД, „Милиани“ ООД и „Дорослава строй“ ООД.
Гореустановената фактическа обстановка формира убеждение у настоящия състав за основателност на предявените искове.
Налице са предварителни договори, сключени в законоизискуемата форма, съдържащи всички съществени условия на окончателните договори и чието действие не е прекратено понастоящем.
В
тази връзка следва да се каже, че развалянето на договор е възможност за освобождаване от
безполезната вече облигационна връзка, предоставена на изправната страна и
упражнима срещу неизправната такава.
То - развалянето на
предварителния договор за имот с идентификатор 07079.501.438, е предприето от „Милиани“ ООД срещу
„Комплекс“ ООД, но след като последното е изпълнило своето договорно задължение
да заплати продажната цена. Плащането е извършено по реда на чл.103 и чл.104 от ЗЗД - чрез прихващане с насрещно вземане на „Комплекс“ ООД от „Милиани“ ООД по
предварителния договор за имот с идентификатор 07079.501.440. Двете насрещни
вземания са ликвидни и падежирали, съгласно договорения срок за плащането им -
месечен от сключване на договорите, поради което са погасени към датата на
извършване на прихващането - 13.11.2018 год.
Ето защо, плащайки чрез прихващане, към 17.12.2018 год. „Комплекс“ ООД не е било неизправна страна, поради което „Милиани“ ООД не е могло валидно да развали предварителния договор и същият е в сила.
Що се отнася до падежа на задълженията за прехвърляне на правото на собственост по двата договора, съдът намира, че същият е настъпил.
Сложността на начина, по който е уговорен, налага уточнението, че щом към м.6.2018 год. идейният проект е бил изготвен и предаден на възложителите, в т.ч. на страните по делото, то това е станало най-късно към 30.06.2018 год. (чл.6, ал.1 от договора за учредяване право на строеж). Оттук следва, че най-късно на 20.07.2018 год. е изтекъл срокът за приемането на идейния проект от страна на „Комплекс“ ООД и „Милиани“ ООД (ал.2 от същия договор), а срокът за сключване на окончателните договори е изтекъл на 28.07.2018 год., респ. 30.07.2018 год. - присъствен ден (чл.4 от предварителните договори).
И накрая - „Комплекс“ ООД и „Милиани“ ООД са собственици на продаваните ид.ч. от имотите, поради което съдът приема, че са налице предпоставките за уважаване на предявените искове.
Само за пълнота - тезата на ответната страна не се споделя, тъй като, както вече се спомена, скицата-извадка с виза за проектиране не е ограничена със срок, чието изтичане да препятства съгласуването на идейния проект с общинската администрация, още повече, че съгласуването му с общинската администрация не е условие, в зависимост от което да е поставен срокът за сключване на окончателни договори.
Основателността на исковете, съгл. чл.78, ал.1 от ГПК, налага присъждането на деловодни разноски в полза на ищеца, които при липса на списък, съдът определя на 760 лв., в т.ч. 100 лв. – държавна такса и 660 лв. - адвокатски хонорар.
Страните - купувачи следва, на осн. чл.364, ал.1 от ГПК и ТР №6/2013 год. на ВКС, да заплатят разноските по прехвърляне на имотите. Основа за определяне на дължимите такси е по – високата измежду уговорената цена и данъчната оценка, в случая първата, възлизаща на 20000 евро /арг. чл.96, ал.1, т.1 и ал.2 от ЗННД и чл.40, ал.2, т.1 от Наредба за определяне размера на местните данъци на Община Бургас/. Дължимият местен данък, платим по сметка на Община Бургас, възлиза на 1173.50 лв. за всеки от продаваемите имоти, нотариалната такса, платима по сметка на БРС – на по 393.43 лв., изчислена, съгл. Тарифата за нотариални такси, а таксата за вписване – на по 39.12 лв., съгл. Тарифата за държавни такси, събирани от Агенция по вписванията и платима по сметка на последната.
Водим от изложеното и на основание чл.235, чл.236 и чл. 362 от ГПК, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА
за окончателен сключения на 26.10.2015 год. в гр. Бургас, между „Милиани” ООД,
ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.Варна, ж/к „Младост”, бл.110,
ет.4, представлявано от А.М. и „Комплекс“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес
на управление: гр.Бургас, ул.”Константин Величков” № 34, ет.2, представлявано
от И.И., предварителен договор за продажба на
недвижим имот, представляващ 1/18 ид.ч. /една осемнадесета идеална част/ от
поземлен имот с идентификатор 07079.501.438 по КК и КР
на гр. Бургас, находящ се в ****, целият с площ от 1213
кв.м., трайно предназначение – урбанизирана територия, начин на трайно ползване
– високо застрояване, при съседи: 07079.501.312, 07079.501.439, 07079.501.357, 07079.501.422, за сумата от 20000 евро /двадесет хиляди евро/.
ОБЯВЯВА
за окончателен сключения на 26.10.2015 год. в гр. Бургас, между „Комплекс“ ООД,
ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул.”Константин
Величков” № 34, ет.2, представлявано от И.И. и „Милиани”
ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.Варна, ж/к „Младост”,
бл.110, ет.4, представлявано от А.М., предварителен договор за продажба на
недвижим имот, представляващ 67.38 / 2611 ид.ч. /шестдесет и седем цяло
и тридесет и осем стотни от две хиляди шестстотин и единадесет/ кв.м. идеални
части от поземлен имот с идентификатор
07079.501.440 по КК и КР на гр. Бургас, находящ се в ****, целият с площ от 2611 кв.м., трайно
предназначение – урбанизирана територия, начин на трайно ползване – високо
застрояване, при съседи: 07079.501.439, 07079.501.312, за сумата от 20000 евро /двадесет хиляди евро/.
ОСЪЖДА „Милиани” ООД
да заплати на „Комплекс“ ООД деловодни разноски в размер на 760 лв. /седемстотин и
шестдесет лева/.
ОСЪЖДА „Комплекс“ ООД да заплати по сметка на Бургаския районен съд нотариална такса в размер на 393.43 лв. /триста деветдесет и три лева и четиридесет и три стотинки/.
ОСЪЖДА „Милиани” ООД да заплати по сметка на Бургаския районен съд нотариална такса в размер на 393.43 лв. /триста деветдесет и три лева и четиридесет и три стотинки/.
ОСЪЖДА „Комплекс“ ООД да заплати по сметка на Община Бургас местен данък в размер на 1173.50 лв./ хиляда сто седемдесет и три лева и петдесет стотинки/.
ОСЪЖДА „Милиани” ООД да заплати по сметка на Община Бургас местен данък в размер на 1173.50 лв./ хиляда сто седемдесет и три лева и петдесет стотинки/.
ОСЪЖДА „Комплекс“ ООД да заплати по сметка на Агенция по вписванията държавна такса за вписване на решението в размер на 39.12 лв. / тридесет и девет лева и дванадесет стотинки/.
ОСЪЖДА „Милиани” ООД да заплати по сметка на Агенция по вписванията държавна такса за вписване на решението в размер на 39.12 лв. / тридесет и девет лева и дванадесет стотинки/.
НАРЕЖДА, на основание чл.364, ал.1 от ГПК, да се впише „ВЪЗБРАНА” върху недвижим имот, представляващ 1/18 ид.ч. /една осемнадесета идеална част/ от поземлен имот с идентификатор 07079.501.438 по КК и КР на гр. Бургас, находящ се в ****, целият с площ от 1213 кв.м., трайно предназначение – урбанизирана територия, начин на трайно ползване – високо застрояване, при съседи: 07079.501.312, 07079.501.439, 07079.501.357, 07079.501.422, за обезпечаване заплащането на дължимите от „Комплекс“ ООД такси и разноски по прехвърляне на имота.
НАРЕЖДА, на основание чл.364, ал.1 от ГПК, да се впише „ВЪЗБРАНА” върху недвижим имот, представляващ 67.38 / 2611 ид.ч. /шестдесет и седем цяло и тридесет и осем стотни от две хиляди шестстотин и единадесет/ кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор 07079.501.440 по КК и КР на гр. Бургас, находящ се в ****, целият с площ от 2611 кв.м., трайно предназначение – урбанизирана територия, начин на трайно ползване – високо застрояване, при съседи: 07079.501.439, 07079.501.312, за обезпечаване заплащането на дължимите от „Милиани” ООД такси и разноски по прехвърляне на имота.
ДА СЕ ИЗДАДАТ обезпечителни заповеди.
На основание чл.364, ал.2 от ГПК, ДА НЕ СЕ ИЗДАВАТ преписи от решението, докато не бъдат представени доказателства от „Комплекс“ ООД и „Милиани” ООД, че дължимите към Бургаския районен съд, Община Бургас и Агенция по вписванията такси и разноски, са платени в пълен размер.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: п/ не се чете/
Вярно с оригинала! МД