Решение по дело №2647/2021 на Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

 

№262807/15.11.2021*

гр. Варна

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, тридесет и пети състав, в открито съдебно заседание, проведено на деветнадесети октомври, две хиляди двадесет и първа година, в състав:

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ВИОЛЕТА КОЖУХАРОВА

 

при участието на секретаря Олга Желязкова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 2647 по описа на Варненски районен съд за 2021 год., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството по делото е образувано, въз основа на искова молба от М.Я.А., Я.Р.П. и П.Р.М. срещу К.В.К. и Д.В.К., с искане до съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителен договор от * * за покупко – продажба на недвижим имот – място с площ от * кв. м., представляващо имот № *, находящо се в землището на кв. „*“, гр. В., м. „* - *, ведно с подобренията, насажденията и изградената в него сезонна постройка с площ от * кв. м., при цена от 8000 лева, сключен между наследодателите на ответниците – Н. В. Д. и В. К. Д. като продавачи и М.Я.А. – купувач.

В условия на евентуалност, се претендира да бъде прието за установено по отношение на ответниците, в качеството им на законни наследници на Н. В. Д. и В. К. Д., че ищците са собственици на имота по предварителния договор, въз основа на изтекла придобивна давност, в периода * * до * *

Претендират се и разноски.

В исковата молба се излага, че ответниците са законни наследници на Н. В. Д. и В. К. Д.. На * * между наследодателите на ответниците и ищцата М.А. е сключен предварителен договор за продажба на гореописания недвижим имот. Уговорена е продажна цена в размер на 8000 лева, платена от купувача в брой, при сключване на договора. Между страните е постигнато съгласие окончателния договор да се сключи до един месец след отпадане на административната забрана за издаване на скици. Съобразно постигнатите договорки, всички документи, установяващи собствеността, както и владението на имота са предадени от продавачите на купувача на датата на сключване на предварителния договор. Сочи се, че към момента на сключване на договора купувача е в брак с лицето Р. П. А. (починал на * *), чийто законни наследници са ищците. През 2007 * имотът е водоснабден. ПНИ за местността, в която се намира имотът е одобрен съобразно Заповед № РД – 12 – 7706-313/ 19.10.2012 *, като към настоящия момент имотът притежава идентификатор *. Междувременно, двамата продавачи са починали.

Твърди се още, че от момента на сключване на предварителния договор до датата на предявяване на иска, купувачите необезпокоявано владеят имота, като свой. След смъртта на Р. А. владението се упражнява от децата му, като присъединяват неговото владение към своето.

Ответникът – К.В.К., депозира писмен отговор, в срока по чл. 131 ГПК, с който признава предявения иск.

Ответникът – Д.В.К., чрез назначения особен представител, депозира писмен отговор, в срока по чл. 131 ГПК, в който изразява становище за допустимост, но за неоснователност на иска. Позовава се на нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави, с оглед нееквивалентност на престациите. Оспорва и наличие на всички предпоставки за прехвърляне на собствеността, в това число и че ответника е собственик на имота. Отправя искане за отхвърляне на иска.

 

Съдът, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

 

Предявени са евентуално съединени искове, с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 124, ал. 1 ГПК.

Съобразно правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищците е да установят, кумулативното наличие на следните предпоставки: гражданскоправното състояние на М.А. към * *; настъпилото наследствено правоприемство от Р. А. към ищците; настъпилото наследствено правоприемство от Н. В. Д. и В. К. Д. към ответниците; наличие на валидна облигационна връзка между наследодателите на ответниците като продавачи и М.А. - купувач, възникнала по силата на конкретния предварителен договор, по който последната е изправна страна; съществуване на всички предпоставки за прехвърляне на собствеността, в това число и че ответниците са собственици на имота; по евентуалния иск: упражнявана явна и необезпокоявана фактическа власт върху имота от М.А. и Р. А., считано от * *, а след смъртта на последния – от Я.П. и П.М., до датата на предявяване на иска; намерение за своене.

В тежест на ответника Д.К. е да установи пазарната стойност на имота към момент на сключване на предварителния договор.

         В случая, е липсва спор, а и се установява от приобщеното на л. 6 удостоверение, че ищците са законни наследници на Р. П. А., б. ж. на гр. Варна, починал на * *

Установява се от представения на л. 8 от делото договор от * *, наличие на постигнато между наследодателите на ответниците, като продавачи, и М.Я.А. съгласие за прехвърляне правото на собственост по отношение на дворно място, цялото с площ от * кв. м., находящо се в землището на кв. „*“, гр. В., м. „* - *“ („* *“), заедно с подобренията и насажденията и изградената в мястото сезонна постройка, с площ от * кв. м. Уговорена е продажна цена от 8000 лева, заплатена от купувача в брой, в деня на подписване на предварителния договор. Определен е и падеж на задължението – един месец след отпадане на административната забрана за издаване на скици.

Договорът е сключен от М.А. по време на брака и с Р. П. А., видно от приобщеното на л. 78 удостоверение.

От представеното на л. 25 от делото удостоверение се установява, че ответниците са законни наследници на продавачите по предварителния договор.

На следващо място, придобивното основание по § 4 „а“ ПЗР ЗСПЗЗ предполага доказването на следните предпоставки: надлежно предоставяне на право на ползване върху земеделски земи; наличие на построена сграда върху земята до 01.03.1991* и заплащане на земята чрез общината на собственика в съотвения срок от влизане в сила на оценката.

            В настоящия случай липса спор относно обстоятелството, че наследодателите на ответниците са съпрузи, като след сключване на брака, с нарочен административен акт от * * на ОбНС на Н. В. Д. предоставено ползването на имот във Варненска местност. „* *“ № *, с площ от * кв. м.

         Видно от приобщените на л. 8 и 9 оценителен протокол и вносни бележки, на * * от Община Варна е изготвена оценка на процесния имот, чиято стойност е заплатена от правоимащото лице на * *

         Съобразно § 4 а, ал.1 ПЗР ЗСПЗЗ (в редакцията си към 30.09.1993*), крайният срок за заплащане на предоставения за ползване имот е 30.09.1994*, а съобразно същата разпоредба (в редакцията си към 30.09.1994*), срокът изтича на 30.09.1996*). Ето защо с преведените в настоящия случай на на * год.. чрез Община Варна суми, законоустановените срокове са спазени от ползвателя.

Гореизложеното обуславя извод на надлежно провеждане на процедурата по § 4 ПЗР ЗСПЗЗ, като правото на ползване на наследодателите на ответниците по отношение на процесния имот е трансформирано в право на собственост. При това положение, и към датата на сключване на предварителния договор, наследодателите на ответниците са собственици на процесния имот.

 

От друга страна, в тежест на ответника Д.К. е да установи правоизключващото си възражение за нищожност на разглеждания договор, поради нееквивалентност на престациите.

         Разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД предвижда нищожност на договорите поради противоречието им с добрите нрави.

                Накърняване на добрите нрави е налице при нарушаване на правен принцип, който макар и да не е изрично формулиран законодателно, спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Касае се за нарушаване на правни принципи, които са от значение за обществото като цяло, а не с оглед на индивидуалния интерес на конкретен правен субект.

         Абсолютната неравностойност на уговорените престации, не налага автоматично до извод за нееквивалентност на престациите. В случая, до колкото се касае за възмездна сделка, определящ критерий е волята на страните в рамките на договорната свобода по чл. 9 ЗЗД. Начинът на определяне на насрещните престации, както и съдържание им, зависи от конкретната воля на страните, съобразно която следва да се преценява твърдяната им нееквивалентност, а в настоящата хипотеза, доводи за опорочаване волята на страните не са релевирани.

Преценката дали нееквивалентността на престациите нарушава добрите нрави, следва да се извършва и съобразно конкретно съществуващите факти и обстоятелства, към момента на сключване на сделката. Простото съпоставяне пазарната стойност на имота с уговорената продажна цена не обосновава извод за нееквивалентност на престациите. Тя следва да се определи към момента на сключване на договора, а в случая независимо от дадените указания, не са ангажирани доказателства за пазарната стойност на процесния имот, към датата на сключване на сделката.

         Така изложеното обуславя извод за наличие на наличие на валидна облигационна връзка между наследодателите на ответниците като продавачи и М.А., възникнала по силата на процесния предварителен договор, по който купувача е изправна страна. Налице са и всички предпоставки за прехвърляне на собствеността, в това число и чче ответниците са собственици на имота.

         По изложените съображения, и до колкото е настъпил и падежа на задължението по предварителния договор, се налага извода, че са налице предпоставките на чл. 19, ал. 3 ЗЗД за постановяване на решение, по силата на което да бъде обявен за окончателен предварителен договор, сключен на * год., между Н. В. Д., ЕГН: ********** и В. К. Д., ЕГН: ********** (продавачи) и М.Я.А., ЕГН: ********** (купувач), с предмет - продажба на недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в землището на кв. „*“, гр. Варна, м. „* - *“ („* *“), с посочена в договора площ от * кв. м., идентичен с имот № * с площ от 600 кв. м. по действащите за гр. Варна КККР, заедно с подобренията и насажденията и изградената в мястото сезонна постройка, с площ от * кв. м., представляваща имот с идентификатор № *.* по действащите за гр. Варна КККР.

        

На основание чл. 364, ал. 1 ГПК, ищеците следва да бъдат осъдени да заплатят в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Варненски районен съд, следващите се разноски по прехвърляне на имота, а именно: нотариална такса в размер на 339.60 лева, определена съгласно р. ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД. Ищците следва да представят доказателства за заплащане на сумата от 671.63 лева – местен данък в размер на 3 % върху уговорената цена, съгласно чл. 46, ал. 1 и 2, т. 1 и чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и чл. 34, ал. 2 от Наредба за определяне размера на местните данъци на територията на О. В.. При незаплащането на горните суми след влизане в сила на решението, следва да се впише възбрана върху имота.

         С оглед изхода на спора и отправеното искане, в полза на ищците следва да се присъди и сумата от 2456 лв., представляваща извършени разноски за държавна такса, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

В предвид заявеното от особения представител възражение за недължимост на разноски от ответника К.К., следва да бъде отбелязано, че наследникът встъпва в положението на наследодателя, и до колкото към момента на откриване на наследството падежът на задължението е настъпил, то хипотезата на чл. 78, ал. 2 ГПК е неприложима.

Водим от горното, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор, сключен на * год., между Н. В. Д., ЕГН: ********** и В. К. Д., ЕГН: ********** (продавачи) и М.Я.А., ЕГН: ********** (купувач), с предмет - продажба на недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в землището на кв. „*“, гр. В., м. „* - *“ („* *“), с посочена в договора площ от * кв. м., идентичен с имот № * с площ от 600 кв. м. по действащите за гр. Варна кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД – 18 – 73/ 26.06.2008 * на Изпълнителния директор на АГКК и съгласно измененията по Заповед № КД – 14 – 03 – 1897/ 23.07.2013 *, на Началника на СГКК – Варна, заедно с подобренията и насажденията и изградената в мястото сезонна постройка, с площ от * кв. м., представляваща имот с идентификатор № *.* по действащите за гр. Варна кадастрална карта и кадастрални регистри, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

 

Данъчната оценка на имота е 22387.60 лева, съгласно Удостоверение № */ * год.

 

ОСЪЖДА К.В.К., ЕГН: **********, с адрес *** и Д.В.К., ЕГН: **********, с адрес *** да заплатят на М.Я.А., ЕГН: **********, с адрес ***, Я.Р.П., ЕГН: **********, с адрес *** и П.Р.М., ЕГН: **********, с адрес *** сумата от 2456.00 (две хиляди четиристотин петдесет и шест) лева, представляваща извършени по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

 

ОСЪЖДА М.Я.А., ЕГН: **********, с адрес ***, Я.Р.П., ЕГН: **********, с адрес *** и П.Р.М., ЕГН: **********, с адрес *** да заплатят в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Варненски районен съд, следващите се разноски по прехвърлянето на имота: нотариална такса в размер на 339.60 лв. (триста тридесет и девет лева и шестдесет стотинки), определена съгласно р. ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.

 

         ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху имота, след влизане в сила на решението, до представяне на доказателства от страна на ищците за заплащане разноските по прехвърляне на имота, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.

         ДА СЕ ИЗПРАТИ на С. В. препис от решението, след влизането му в сила, за вписване на възбрана върху имота.

След влизане на решението в сила, същото подлежи на вписване в шестмесечен срок, на основание чл. 112, б. „з”, вр. б. „а” ЗС, като след изтичане на този срок, вписването на исковата молба губи действието си

(чл. 115, ал. 2 ЗС).

 

         ДА СЕ ИЗДАДЕ заверен препис на ищеца от влязлото в сила решение за вписването му в С. В., след представяне на доказателства за заплащане разноските по прехвърляне на имота, нотариална такса и за заплатен в данъчната служба местен данък по чл. 44, ал.1 от ЗМДТ, както и след представяне на удостоверение, че продавачът няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл. 264 от ДОПК, по аргумент от чл. 364, ал. 2 ГПК.

 

ДА СЕ ИЗПРАТИ на С. К. - В. заверен препис от влязлото в сила решение.

 

         ДА СЕ ИЗДАДЕ на адв. Д.Х.А., вписана под № * в НРПП, разходен касов ордер за сумата от 900.00 (деветстотин) лева.

 

Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: