РЕШЕНИЕ
№ 680
гр. Плевен, 12.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на трети май през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Христо Ст. Томов
при участието на секретаря РУМЯНА ИЛК. КОНОВА
като разгледа докладваното от Христо Ст. Томов Гражданско дело №
20224430100853 по описа за 2022 година
и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Постъпила е искова молба от К. АТ. М. от *** против „***“ ЕООД гр.
П.. В молбата се твърди, че ищецът е собственик на поземлен имот с
идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед № ***/ *** год. на *** на ***, последно изменение,
засягащо поземления имот е от *** год., находящ се в землището на ***,
местност „***”, площ 8 077 кв.м, трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при
неполивни условия: трета, стар идентификатор- няма; предишен
идентификатор- ***; номер по предходен план: ***, при съседи: имоти №
***, ***, ***, ***. Твърди се, че за да се легитимира като едноличен
собственик на описания по- горе поземлен имот, което е станало по силата на
постигната съдебна спогодба по гр. д. № ***/ *** год. на Плевенския районен
съд, ищецът е придобивал през периода ***- *** година различен по обем
права, изразени като идеални части от поземлен имот ***, а именно: с
нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот вх. рег. № ***/
1
*** год., акт № ***, ***, дело № ***/ *** год. на ***- П. е придобил 10/ 40
идеални части от ПИ ***, целият с площ от 23, 640 дка.; с нотариален акт за
дарение на недвижим имот вх. рег. №***/ *** год., акт № ***, том ***, дело
№ ***/ *** год. на ***- П. е придобил 2/ 40 ид. части от ПИ ***, целият с
площ от 23, 640 дка.; с нотариален акт за покупко- продажба на недвижим
имот вх. рег. № ***/ *** год., акт № ***, том ***, дело № ***/ *** год. на
***- П. е придобил 1/ 30 идеални части от ПИ ***, целият с площ от 23, 640
дка., и с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот вх. рег. №
***/ *** год., акт № ***, том ***, дело № ***/ ***год. на ***- П. е придобил
1/ 120 идеални части от ПИ ***, целият с площ от 23, 640 дка. Твърди се, че
за същия имот- ***, от който ищецът е придобил описаните идеални части, Л..
М. С., в качеството си на съсобственик, с нотариален акт вх. рег. № ***/
*** год., акт № ***, том ***, дело ***/ *** год. на СП- П., е придобил от
останалите съсобственици 199/360 идеални части, и на същата дата- *** год.,
договаряйки сам със себе си, е сключил договор за аренда на земеделска земя
с фирма „***“ ЕООД, чийто *** е лично той. Твърди се, че на посочената
дата- *** год.- Л.. М. С. се е разпоредил с притежаваните от него 202/ 360 ид.
части от ПИ *** и ги е дарил на *** си М. Л. С.. Твърди се, че с договор за
аренда на земеделски земи, сключен на *** год., вписан на *** год., с вх. рег.
№ *** от същата дата на ***- П., арендодателят Л.. М. С. е предоставил на
арендатора- фирма „***“ ЕООД, представлявано от *** Л.. М. С., за временно
и възмездно ползване следната земеделска земя, находяща се в землището на
град ***, а именно: поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № ***/ *** год. на
*** на ***, последно изменение, засягащо поземления имот е от *** год.,
находящ се в землището на гр. ***, местност „***”, площ 23 640 кв. м.,
трайно предназначение на територията; земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: трета, стар
идентификатор- няма; номер по предходен план: ***, при посочените
граници, като договора за аренда е сключен за срок от 30 /тридесет/
стопански години, считано от *** год. Твърди се, че в чл. 5 от договора е
уговорено плащане на арендна цена в размер на 20 лв. на декар площ, които
съгласно чл. 6 са платими в срок до края на месец октомври, при
приключване на стопанската година. Твърди се, че в чл. 11 е уговорен начина
на прекратяване на договора за аренда, включително с изтичане на срока, за
2
който е сключен, по взаимно съгласие на страните и в случай на
неизпълнение на задълженията по договора. Твърди се, че през *** год.
ищецът е завел дело за съдебна делба на ПИ ***, от който имот той
притежава идеални части, като производството е приключило със съдебна
спогодба и ищецът е станал едноличен собственик на новообразуван
поземлен имот с идентификатор *** и площ от 8 077 кв. м. по кадастралната
карта и кадастралните регистри на ***. Твърди се, че тъй като самият той
обработва земеделска земя в землището, желае да може да ползва имота, на
който е станал едноличен собственик, което не е възможно, тъй като върху
новообразувания имот се прехвърля вписаният аренден договор с предмет
процесния земеделски имот, съществувал преди делбата. Твърди се, че
съгласно разпоредбата на чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда,
ако същият е бил вписан. Твърди се, че заместването става по силата на
закона и по този начин арендодател по договора става единствено
приобретателят на имота и на него следва да бъдат заплащани арендните
вноски. Твърди се, че предвид факта, че съществуващия аренден договор
обективно уврежда интересите на ищеца, тъй като е със срокове, с които не е
съгласен и при уговорена изключително ниска рента, която е неизгодна за
него и много под размера на пазарната поземлена рента в региона за
процесния период ищецът К.М. мнократно отправя искания към
представляващият дружеството-Арендатор, да прекратят договора по взаимно
съгласие. Твърди се, че освен че не се постига удовлетворителен резултат от
тези разговори, арендаторът не е платил на ищеца нито едно арендно плащане
за периода, от който К.М. придобива идеални части от собствеността върху
процесния имот, до момента на депозиране на исковата молба. Твърди се, че
ответното дружество не е изпълнило задължението си за заплащане на
договорената рента за стопанската ***/ *** година и за стопанската ***/ ***
година, които плащания са били с падежи съответно- за стопанската ***/ ***
година, до 31. 10. 2020 год., а за стопанската ***/ *** година до 31. 10. 2021
год. Твърди се, че поради неизпълнението на това си задължение ответното
дружество е неизправна по договора страна, което обуславя възможността на
ищеца да реализира потестативното си право и на основание чл. 28 ал. 1 от
ЗАЗ да поиска разваляне на договора за аренда. Твърди се, че съгласно чл. 28
ал.1 от ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне на
3
арендното плащане за повече от три месеца, като развалянето на договор за
аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по
съдебен ред. Твърди се, че в настоящия случай договорът е сключен за повече
от 10 години, т. е. развалянето му следва да стане по съдебен път. Твърди се,
че арендаторът е в забава за изпълнение на задължението си за повече от три
месеца, а именно за две поредни стопански години. Твърди се, че параграф 2
т. 3 от ДР на ЗАЗ определя, че „стопанска година“ е времето от 1 октомври на
текущата година до 1 октомври на следващата година. Твърди се, че
неплатената арендна цена по процесния договор за аренда, за стопанската
***/*** година е в размер на 402 лв., съответстваща на размера на идеалната
част, която ищецът притежава от отдадения под аренда земеделски имот,
умножена по размера на средното рентно плащане за региона за съответната
стопанска година, а за стопанската ***/*** година дължимата арендна цена е
в размер на 444 лева, съответстваща на размера на идеалната част, която
ищецът притежава от отдадения под аренда земеделски имот умножена по
размера на средното рентно плащане за региона за съответната стопанска
година. В заключение ищецът моли съда да развали сключения на *** год.
договор за отдаване под аренда на земеделски земи, вписан с вх. рег. № *** от
*** год., акт № ***, том ***, дело № ***/ *** год. на *** гр. П., сключен
между Л.. М. С. като арендодател и „***“ ЕООД гр. П. като арендатор поради
виновно неизпълнение от страна на ответника- забавяне на арендното
плащане с повече от три месеца. Ищецът моли съда да осъди ответното
дружество да му заплати следните суми:
-сумата от 402, 00 лв., представляваща дължимо арендно плащане за
стопанската ***/ *** година, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата;
-сумата от 444, 00 лв., представляваща дължимо арендно плащане за
стопанската ***/ *** година, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата;
-сумата от 52, 93 лв., представляваща лихва за забава върху дължимото
арендно плащане за стопанската 2019/ 2020 година за периода от 31. 10. 2020
год. до 16. 02. 2022 год., и
-сумата от 13, 44 лв., представляваща лихва за забава върху дължимото
арендно плащане за стопанската ***/ *** година за периода от 31. 10. 2021
4
год. до 16. 02. 2022 год. Отделно от това ищецът моли съда да осъди
ответното дружество да му предаде владението върху процесния недвижим
имот: поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № ***/ *** год. на *** на ***,
последно изменение, засягащо поземления имот е от *** год., находящ се в
землището на ***, местност „***”, площ 8 077 кв.м, трайно предназначение
на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на
земята при неполивни условия: трета, стар идентификатор- няма; предишен
идентификатор- ***; номер по предходен план: ***, при съседи: имоти №
***, ***, ***, ***. Претендира присъждане на направените деловодни
разноски.
С определение от 03. 05. 2022 год. е допуснато изменение на размер на
предявените от К. АТ. М. искове с правно основание чл. 8 от ЗАЗ във вр. с чл.
79 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Ответникът ангажира становище, че исковата молба е неоснователна.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено
следното:
Безспорно по делото е, че с договор за покупкопродажба на недвижим
имот от *** год., отразен в нотариален акт за покупкопродажба на недвижим
имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/ *** год. по описа на *** *** с
район на действие Плевенския районен съд, ищецът К. АТ. М. е придобил 10/
40 идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по картата на
землището на ***.
Безспорно по делото е, че с договор за дарение на недвижим имот от 03.
05. 2019 год., отразен в нотариален акт за дарение на недвижим имот № ***,
том ***, рег. № ***, дело № ***/ ***год. по описа на *** *** с район на
действие Плевенския районен съд, ищецът К. АТ. М. е придобил 2/ 40
идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по картата на
землището на ***.
Безспорно по делото е, че с договор за покупкопродажба на недвижим
имот от *** год., отразен в нотариален акт за покупкопродажба на недвижим
имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/ *** год. по описа на *** *** с
5
район на действие Плевенския районен съд, ищецът К. АТ. М. е придобил 1/
30 идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по картата на
землището на ***.
Безспорно по делото е, че с договор за покупкопродажба на недвижим
имот от *** год., отразен в нотариален акт за покупкопродажба на недвижим
имот № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/ *** год. по описа на *** *** с
район на действие Плевенския районен съд, ищецът К. АТ. М. е придобил 1/
120 идеални части от поземлен имот с идентификатор *** по картата на
землището на ***.
Безспорно по делото е, че по силата на съдебна спогодба от *** год. по
гр. дело № ***/ *** год. по описа на Плевенския районен съд ищецът К. АТ.
М. е станал собственик на поземлен имот с идентификатор *** по картата на
землището на ***, с площ от 8 077 кв. м., който имот е образуван от поземлен
имот с идентификатор ***.
Безспорно по делото е, че на *** год. между Л.. М. С. от *** като
арендодател и „***“ ЕООД гр. П. като арендатор е бил сключен договор за
аренда на земеделска земя, вписан в *** гр. П. с акт № ***, том ***, дело №
***/ ***, с вх. рег. № *** от *** год. Видно е, че предмет на договора е бил
поземлен имот с идентификатор *** по картата на землището на ***, м.
„***“, целият с площ от 23 640 кв. м. Видно е, че договорът е бил сключен за
30 стопански години, считано от *** год. Видно е, че арендното плащане е
било определено в размер на 20 лв./ дка. за стопанска година. Видно е, че
страните са се уговорили, че плащането ще се извършва в срок не по- късно
от месец октомври.
При тези безспорни обстоятелства се налагат следните правни изводи:
По иска с правно основание чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ.
Видно е, че с различни правни сделки ищецът К. АТ. М. е придобил
правото на собственост върху общо 41/ 120 идеални части от поземлен имот с
идентификатор ***, целият с площ от 23, 640 дка., м. „***“, в землището на
***. Видно е също така, че след влизането в сила на съдебната спогодба по гр.
дело № ***/ *** год. по описа на Плевенския районен съд ищецът е станал
изключителен собственик на новообразуван земеделски имот: поземлен имот
с идентификатор ***, с площ от 8, 077 дка., м. „***“, в землището на ***,
6
който имот е образуван след разделянето на поземлен имот с идентификатор
***. Така настъпилата промяна в собствеността води до приложение на
разпоредбата на чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ: заместването на арендодателя от
приобретателя настъпва с факта на ликвидиране на съсобствеността между
съсобствениците за целия оставащ период от договора, тъй като договорът за
аренда е вписан преди вписване на спогодбата за извършване на делбата.
Извършването на делба по отношение на арендуваните имоти или част от тях
чрез образуване на нови имоти с различни граници и площ не е сред
основанията за прекратяване на договора за аренда, изрично предведени в чл.
27 от ЗАЗ и след като договорът е валидно възникнал преди извършване на
делбата при спазване на действащите към този момент разпоредби на ЗАЗ, то
същият запазва действието си между страните и след извършване на делбата
до изтичане на срока на договора при условията на чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ. Оттук
следва изводът, че ищецът е заместил арендодателя Л.. М. С. в процесното
арендно правоотношение в частта досежно придобития от него
новообразуван земеделски имот, а оттам притежава необходимата активна
материалноправна и процесуална легитимация да претендира разваляне на
сключения аренден договор по съдебен ред.
По делото безспорно се установи, че ответникът „***“ ЕООД гр. П.
като арендатор по процесния договор не е изпълнил основното си
задължение: да заплати дължимите се арендни вноски за стопанските ***/ ***
год. и ***/ *** год. Събраните в хода на съдебното дирене доказателства не
дават основание да се приеме наличието на забава на кредитора по смисъла на
чл. 95 и сл. от ЗЗД, която да освобождава ответното дружество от
последиците на неизпълнението на договорното му задължение. Тук е
мястото да се отбележи, че се касае за парично задължение, което е носимо
/чл. 68 б. „а“ от ЗЗД/. За да се освободи длъжникът от задължението не е
достатъчно същият да е предложил престация, а кредиторът да е отказал
получаването й. Необходимо е да са предприети съответните действия /напр.
изпращането на дължимата сума чрез пощенски запис, влагането й в банкова
сметка, открита на името на кредитора, и други подобни способи/, като само в
този случай при липсата на съдействие на ответната страна би се осъществила
хипотезата на чл. 96 от ЗЗД. Настоящият случай не е такъв, доколкото опитът
на ответника за престиране се е изчерпал единствено с отправянето на
нотариална покана до ищеца за явяване на последния в офиса на дружеството
7
и получаването на дължимата сума. При това положение съдът приема, че
липсва забава на кредитора и предвид установеното виновно неизпълнение на
задължението на ответника /неизплащане на арендните вноски за две
последователни стопански години/ са налице всички законови предпоставки
за разваляне на процесния аренден договор в частта му, касаеща поземлен
имот с идентификатор ***, с площ от 8, 077 дка., м. „***“, в землището на
***. В този смисъл предявеният конститутивен иск по чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ се
явява основателен и следва да бъде уважен.
По иска с правно основание чл. 30 ал. 1 от ЗАЗ.
Този осъдителен иск е пряко обусловен от главния иск за разваляне на
арендния договор, поради което се явява основателен и следва да бъде
уважен, като бъде постановено връщане на процесния недвижим имот на
неговия собственик.
По исковете с правно основание чл. 8 ал. 1 от ЗАЗ.
Както се посочи и по- горе, налице е пълно неизпълнение на
задължението на арендатора за заплащане на дължимите се арендни вноски в
уговорения срок. При определяне на размера на дължимите се суми следва да
бъде съобразено едно важно обстоятелство. По делото е безспорно, че
страните не са постигнали споразумение за изменение на арендната цена,
няма и постановено съдебно решение в производство по чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ.
Поради това арендното плащане следва да се определи на базата на
уговореното в чл. 5 от арендния договор, т. е. по 20 лв. на декар, поради което
следва да се вземе предвид първия вариант от заключението на вещото лице
В.В.. При наличието на договорна обвързаност е недопустимо за формиране
на размера на арендното плащане да се ползва средното рентно плащане за
същото землище, определено с протокол на областната дирекция по
земеделие. Ето защо съдът приема, че предявените искове за заплащане на
дължимите се арендни вноски следва да се уважат в размер на сумата от 161,
54 лв. за стопанската ***/ *** год. и в размер на същата сума за стопанската
***/ *** год. За разликата до претендираните 411, 93 лв., респ. 444, 24 лв.
предявените искове следва да се отхвърлят като неоснователни.
По исковете с правно основание чл. 86 ал. 1 от ЗЗД.
Доколкото задължението на ответното дружество за заплащане на
8
арендната вноска е с определен срок, то след изтичането на същия ответникът
е изпаднал в забава и дължи заплащането на съответното обезщетение /арг. от
чл. 86 ал. 1 във вр. с чл. 84 ал. 1 от ЗЗД/. Съгласно заключението на вещото
лице дължимото се обезщетение за забава върху арендното плащане за
стопанската ***/ *** год. възлиза на 21, 22 лв., а дължимото се обезщетение
за забава върху арендното плащане за стопанската ***/ *** год. възлиза на 4,
85 лв. В тези размери предявените осъдителни искове следва да се уважат,
като за разликата до претендираните 54, 12 лв., респ. 13, 33 лв. същите следва
да се отхвърлят.
При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 1 и 3 от ГПК
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца деловодни разноски по
компенсация в размер на 368, 11 лв. Не са налице условията за намаляване
поради прекомерност на адвокатското възнаграждение на пълномощника на
ответника, доколкото е осъществена защита по няколко обективно съединени
иска с определен материален интерес.
По тези съображения Плевенският районен съд
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ сключения на *** год.
договор за аренда на земеделска земя, вписан в *** гр. П. с акт № ***, том
***, дело № ***/ ***, с вх. рег. № *** от *** год., в частта му досежно
поземлен имот с идентификатор *** по картата на землището на ***, м.
„***“, с площ от 8 077 кв. м., който имот е образуван от поземлен имот с
идентификатор ***.
ОСЪЖДА на основание чл. 30 ал. 1 от ЗАЗ „***“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. П., ***, представлявано от
*** Л.. М. С., да върне на К. АТ. М. от ***, ЕГН **********, следния
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със заповед № ***/ *** год. на *** на
***, последно изменение, засягащо поземления имот е от *** год., находящ
се в землището на ***, местност „***”, площ 8 077 кв.м, трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива,
категория на земята при неполивни условия: трета, стар идентификатор-
няма; предишен идентификатор- ***; номер по предходен план: ***, при
9
съседи: имоти № ***, ***, ***, ***.
ОСЪЖДА на основание чл. 8 ал. 1 от ЗАЗ „***“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. П., ***, представлявано от
*** Л.. М. С., да заплати на К. АТ. М. от ***, ЕГН **********, сумата от 161,
54 лв., представляваща дължимо арендно плащане за стопанската ***/ ***
година по договор за аренда на земеделска земя от *** год., вписан в *** гр.
П. с акт № ***, том ***, дело № ***/ ***, с вх. рег. № *** от *** год., ведно
със законната лихва, считано от 16. 02. 2022 год. до окончателното изплащане
на сумата, като за разликата до претендираните 411, 93 лв. ОТХВЪРЛЯ
предявения иск като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 8 ал. 1 от ЗАЗ „***“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. П., ***, представлявано от
*** Л.. М. С., да заплати на К. АТ. М. от ***, ЕГН **********, сумата от 161,
54 лв., представляваща дължимо арендно плащане за стопанската ***/ ***
година по договор за аренда на земеделска земя от *** год., вписан в *** гр.
П. с акт № ***, том ***, дело № ***/ ***, с вх. рег. № *** от *** год., ведно
със законната лихва, считано от 16. 02. 2022 год. до окончателното изплащане
на сумата, като за разликата до претендираните 444, 24 лв. ОТХВЪРЛЯ
предявения иск като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 86 ал. 1 от ЗЗД „***“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. П., ***, представлявано от
*** Л.. М. С., да заплати на К. АТ. М. от ***, ЕГН **********, сумата от 21,
22 лв., представляваща лихва за забава върху дължимото арендно плащане за
стопанската 2019/ 2020 година за периода от 31. 10. 2020 год. до 16. 02. 2022
год., като за разликата до претендираните 54, 12 лв. ОТХВЪРЛЯ предявения
иск като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 86 ал. 1 от ЗЗД „***“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. П., ***, представлявано от
*** Л.. М. С., да заплати на К. АТ. М. от ***, ЕГН **********, сумата от 4,
85 лв., представляваща лихва за забава върху дължимото арендно плащане за
стопанската 2020/ 2021 година за периода от 31. 10. 2021 год. до 16. 02. 2022
год., като за разликата до претендираните 13, 33 лв. ОТХВЪРЛЯ предявения
иск като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 1 и 3 от ГПК „***“ ЕООД, ЕИК
10
*********, със седалище и адрес на управление гр. П., ***, представлявано от
*** Л.. М. С., да заплати на К. АТ. М. от ***, ЕГН **********, сумата от 368,
11 лв., представляваща деловодни разноски по компенсация.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Плевенския
окръжен съд в 14- дневен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
11