РЕШЕНИЕ
№ 2559
гр. Варна, 07.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на девети
юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Неделина Маринова
при участието на секретаря Мариана Ив. Маркова
като разгледа докладваното от Неделина Маринова Гражданско дело №
20243110104391 по описа за 2024 година
Производството е образувано по предявен от С. П. С., ЕГН **********, с адрес: град *
срещу К. А. Н. - С., ЕГН **********, с настоящ адрес: град *, иск с правно основание чл. 55,
ал. 1, пр. 1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумата от 5 476,68 лева,
представляваща платена без основание сума за капаро за закупуване на недвижим имот,
находящ се в село *, Община *, Област *, представляващ: Дворно място с площ от 1 740
кв.м. по документи за собственост и 1 944 кв.м. по кадастрална карта, ведно с изградените в
същото жилищна сграда, плевник и сайвант.
Твърди се в исковата молба, че ищцата се запознала с ответницата във връзка с
недвижим имот, който същата продавала в качеството си на брокер. Излага, че имотът се
намирал в село *, Община *, Област *, и представлявал дворно място с площ от 1 740 кв.м.
по документи за собственост и 1 944 кв.м. по кадастрална карта, ведно с изградените в него
жилищна сграда, плевник и сайвант. Сочи, че харесала имота и желала да го закупи, поради
което заплатила депозит в размер на 1 000 лева на 31.01.2024 г., с оглед спирането му от
продажба, респективно подготовка на нужните документи, досежно закупуването му.
Излага, че ответницата се представила като работеща към дружеството „*“ ЕООД, ЕИК *,
без да предостави на ищцата пълномощно или документ, удостоверяващ последното
обстоятелство. Твърди, че едва на 08.02.2024 г. ответницата й предоставила договор за
поръчка - посредничество за продажба на недвижим имот, съгласно който ищцата й дължала
3% комисионно възнаграждение върху договорената цена за имота.
В исковата молба се поддържа, че имотът бил обявен на цена 68 000 евро, съответно в
договора бил записан комисион в размер на 2 040 евро. Твърди се, че на 16.02.2024 г.
ответницата обяснила на ищцата, че продавачите нямали банкова сметка и държали да си
получават парите за капаро в брой. Изложени са твърдения, че плащанията щели да стават
чрез К. Н. - С., като същата поискала сумата от 5 476,68 лева - капаро за закупуване на
имота, срещу която сума била изготвена разписка. Заявява се, че на същия ден, с втора
разписка, ответницата поискала на ищцата сумата от 7 823,32 лева, равняващи се на 4 000
евро по фиксинга на БНБ, отново за капаро за същия имот. Сочи се, че ответницата й
1
обяснила, че предстояло изготвяне на предварителен договор и парите щели да бъдат
платени на продавачите. Ищцата поддържа, че платила парите в офис, находящ се в гр. *.
По твърдения на ищцата, на 20.02.2024 г. последната била извикана за подписване на
предварителен договор със собствениците - продавачи на имота, като се установило, че
продажната цена на имота не била 68 000 евро, а 60 000 евро, на която цена бил сключен и
предварителният договор, в който било записано, че договореното капаро възлизало на 4 000
евро. Твърди се, че с Разписка от 20.02.2024 г. ответницата предала на продавачите сумата от
7 823,32 лева, равняващи се на 4 000 евро.
Заявява се от ищцата, че ответницата я излъгала, че имотът се продавал на цена 68 000
евро и имала намерение да си присвои сумата от 8 000 евро - отделно от комисионното
възнаграждение от 2 040 евро, което ищцата й заплатила със сключването на
предварителния договор. Ищцата излага, че продавачите категорично й заявили, че сумата,
на която се продавал имотът, била в размер на 60 000 евро и на тази цена бил подписан и
Нотариалният акт за продажба на имота от 29.03.2024 г. Излага се, че през процесния период
ищцата теглила ипотечен кредит, с оглед заплащане на договорената цена, като ответницата
настоявала за още плащания в брой. Ищцата поддържа, че сумата от 5 476,68 лева, заплатена
от нея като капаро за закупуване на имота, не е била платена на продавачите, заедно с
другата сума в размер на 7 823,32 лева. Сочи, че не й била издадена фактура нито за
платения депозит, нито за платения комисион.
С оглед на изложените съображения се предявява исковата претенция.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба, в който са
изложени твърдения за допустимост, но неоснователност и недоказаност на исковата
претенция, като се оспорва описаната в исковата молба фактическа обстановка.
Приети за съвместно разглеждане в производството са наведените с отговора на искова
молба, в условията за евентуалност, в случай на уважаване на исковата претенция,
кумулативни съдебни възражения за прихващане с правно основание чл. 103, ал. 1, вр. чл.
79, ал. 1 ЗЗД, както следва: 1. за сумата от 4 000 евро, представляваща незаплатен от ищцата
остатък от продажната цена, дължим въз основа на Нотариален акт за продажба на
недвижим имот № * г., с падеж на плащане – 29.03.2024 г.; 2. за сумата от 2 040 евро,
представляваща незаплатена от ищцата комисиона, дължима въз основа на Договор за
поръчка - посредничество при продажба на недвижим имот от 08.02.2024 г., с падеж на
плащане – 20.02.2024 г.
Не се оспорват обстоятелствата, че страните се запознали, във връзка с продажба на
процесния недвижим имот; че ищцата заплатила депозит в размер на 1 000 лева на
31.01.2024 г., за да бъде спрян от продажба същият и да бъдат подготвени нужните
документи за закупуването му; че съгласно Договор за поръчка - посредничество за
продажба на недвижим имот от 08.02.2024 г. ищцата дължала 3% комисионно
възнаграждение върху договорената цена на имота, както и че имотът бил обявен на цена 68
000 евро, поради което в договора бил записан комисион в размер на 2 040 евро.
Поддържа се от ответницата, че действителната продажна цена на имота, според
продавачите, била 68 000 евро, като ищцата до настоящия момент не е заплатила уговорения
в договора комисион в размер на 2 040 евро, както и остатък от 4 000 евро от уговорената
продажна цена.
Направени от ответницата, в условията за евентуалност, в случай на уважаване на
исковата претенция, са кумулативни възражения за прихващане, както следва: 1. за сумата от
4 000 евро, представляваща незаплатен остатък от продажната цена, дължим въз основа на
Нотариален акт за продажба на недвижим имот № *г., с падеж на плащане – 29.03.2024 г.; 2.
за сумата от 2 040 евро, представляваща незаплатена комисиона от ищцата, дължима въз
основа на Договор за поръчка - посредничество при продажба на недвижим имот от
08.02.2024 г., с падеж на плащане – 20.02.2024 г.
Излага се, че собственик и управител на „*“ ЕООД бил синът на ответницата - **/,
2
който я упълномощил с генерално пълномощно да представлява дружеството.
С оглед на посочените съображения се иска отхвърляне на исковата претенция като
неоснователна и недоказана.
В открито съдебно заседание и в представени писмени бележки ищцата, чрез
процесуалния си представител, поддържа исковата претенция, като излага съображения за
нейната основателност и доказаност. Претендират се и сторените разноски за
производството.
В открито съдебно заседание ответникът, чрез процесуалния си представител, оспорва
предявения иск като неоснователен и недоказан. Направено е искане за присъждане на
сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от
фактическа страна:
От приобщените по делото писмени доказателства се установяват следните
обстоятелства:
Приобщен по делото е Договор за депозит от 31.01.2024 г. между ищцата и “*“ ЕООД,
съгласно който С. С. се е задължила да заплати в брой сумата от 1 000 лева срещу
задължение на дружеството да спре от продажба имота, предмет на договора. Съгласно
Договор за поръчка – посредничество от 08.02.2024 г., посредникът “*“ ЕООД е приел да
извършва по поръчка на ищцата като възложител посредническа дейност при продажба на
следния недвижим имот: находящ се в село *, Община *, Област *, представляващ: Дворно
място с площ от 1 740 кв.м. по документи за собственост и 1 944 кв.м. по кадастрална карта,
ведно с изградените в същото жилищна сграда, плевник и сайвант. Видно от договора,
възложителят дължи възнаграждение от 3% от договорената цена за имота от 68 000 евро,
като сумата от 2 040 евро се дължи при подписване на договора. При подписване на
предварителен договор на различна цена, комисионното възнаграждение се изчислява в
процент от действителната продажна цена на имота.
Видно от Разписки от 16.02.2024 г., ищцата е заплатила следните суми: 1. 5 476,68 лева
като капаро /част от договорената сума от 68 000 евро/ за закупуване на процесния
недвижим имот /получена от ответницата/ /л. 8/; 2. 7 823,32 лева като капаро за закупуване
на същия /получена от ответницата като пълномощник на “*“ ЕООД/ /л. 9/; 3. 5 476,68 лева
като капаро /част от договорената сума от 68 000 евро/ за закупуване на процесния
недвижим имот /получена от ответницата/ /л. 49/, като в разписката е посочено, че сумата се
заплаща извън сумите по предварителния, окончателния договори и покупко-продажбата и
същата ще бъде получена от продавача. Видно от Разписка от 20.02.2024 г., ответницата е
платила на продавачите на имота сумата от 7 823,32 лева като капаро за неговото
закупуване.
От приобщения по делото Предварителен договор от 20.02.2024 г. се установява, че
същият е със страни * като продавачи, и ищцата, като купувач, за сумата от 60 000 евро, като
7 823,32 лева – капаро е заплатена в деня на подписване на предварителния договор. Видно
от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № *., уговорената за имота продажна
цена е 60 000 евро, като съгласно платежно нареждане от същата дата, ищцата е превела на
продавача сумата от 60 000 евро.
Представено от ответницата по делото е пълномощно от 28.09.2021 г., съгласно което
същата е упълномощена от управителя на “*“ ЕООД /син на К. Н. - С./ да представлява
дружеството пред различни институции.
По делото са събрани гласни доказателствени средства, чрез разпит на двама
свидетели, от показанията на които, преценени съобразно правилото на чл. 172 ГПК, се
установяват следните обстоятелства:
3
Свидетелят * твърди, че познава ищцата, която му била съседка в процесния имот.
Заявява, че от нея знае, че го е закупила за сумата от 60 000 евро, като в обявата е бил
предлаган за 68 000 евро. Сочи, че знае от ищцата, че същата е заплатила два пъти капаро за
закупуване на имота.
Свидетелят * твърди, че е присъствал на уговорките между ищцата и ответницата
относно продажна цена за имота от 68 000 евро, като впоследствие двете се скарали, писали
и късали разписки. Заявява, че в крайна сметка имотът бил закупен от ищцата за 64 000
евро, като ответницата се оплакала, че С. С. не заплатила дължимия комисион по договора
за посредничество. Сочи, че не знае дали ответницата е имала сключен договор с
продавачите.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
По предявения иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:
Уважаването на исковата претенция е обусловено от установяване от ищцата, при
условията на пълно и главно доказване, на плащане на процесната сума от 5 476,68 лева на
посочената дата.
В тежест на ответницата, от друга страна, е да установи правоизключващи възражения,
в това число основанието за получаване, респективно задържане на претендираната сума
или погасяване на задължението (плащане или др.).
Прието да безспорно и ненуждаещо се от доказване в производството, на основание чл.
145, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, е плащане на процесната сума от 5 476,68 лева на посочената дата,
като от събраните в производството писмени доказателства – Разписки от 16.02.2024 г. се
установява, че същата е била заплатена като капаро /част от договорената сума от 68 000
евро/ за закупуване на процесния недвижим имот и получена лично от ответницата. От
друга страна, видно от разписка от същата дата за сумата от 7 823,32 лева - капаро за
закупуване на имота, същата е получена от ответницата като пълномощник на “*“ ЕООД.
Настоящият съдебен състав намира, че от страна на ответницата не се доказа наличието
на основание за получаване, съответно задържане на процесната сума от 5 476,68 лева или
за връщането й на ищцата. Видно от приобщените по делото писмени доказателства,
ответницата в лично качество не е страна по нито едно от правоотношенията с ищцата /
Договор за поръчка – посредничество от 08.02.2024 г. е сключен със “*“ ЕООД с Управител
и едноличен собственик на капитала * а Предварителен договор от 20.02.2024 г. – с
продавачите на имота /. Неоснователно е възражението в отговора на искова молба, че К. А.
Н. – С., при получаване на процесната сума, е действала като пълномощник на дружеството
– посредник, доколкото сумата от 5 476,68 лева не съответства на нито една от сумите,
дължими съгласно процесните договори. Освен това, същата е получена лично от
ответницата, за разлика от сумата от 7 823,32 лева /4 000 евро/ - капаро за закупуване на
имота, която е получена от ответницата като пълномощник на “*“ ООД.
Поради изложеното и доколкото от страна на ответницата не бяха ангажирани
доказателства относно разпределените в нейна доказателствена тежест обстоятелства -
основание за получаване, респективно задържане на претендираната сума или погасяване на
задължението (плащане или др.), то процесната сума от 5 476,68 лева се държи от К. А. Н. –
С. без основание, съответно подлежи на връщане на ищцата. Последното обуславя
основателност на исковата претенция с правно основание чл. 55, ал. 1, т. 1 ЗЗД.
С оглед извода за основателност на предявения първоначален иск, съдът дължи
произнасяне по направените в условията на евентуалност от ответницата възражения за
прихващане с правно основание чл. 103, ал. 1, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
По възражението за прихващане със сумата от 4 000 евро, представляваща незаплатен
от ищцата остатък от продажната цена, дължим въз основа на Нотариален акт за продажба
4
на недвижим имот № * г., с падеж на плащане – 29.03.2024 г.:
Видно от Предварителен договор от 20.02.2024 г. и от Нотариален акт за продажба на
недвижим имот № * както и от показанията на водения от ищцата свидетел /които съдът
кредитира като ясни, последователни, дадени от трето незаинтересовано лице и
съответстващи на събраните в производството писмени доказателства/, уговорената за
закупения от ищцата имот продажна цена е в размер на 60 000 евро. Същата, съгласно
Платежно нареждане от 29.03.2024 г., е изцяло заплатена на продавачите на имота, като
последното обстоятелство е обявено за безспорно установено по делото. Освен посочената
сума от 60 000 евро, платена от страна на ищцата е и сумата от 7 823,32 лева /4 000 евро/ -
капаро за закупуване на имота, която е преведена на продавачите – отново безспорно
установено по делото. В този смисъл, не е налице незаплатен от ищцата остатък от
продажната цена, дължим по процесната покупко-продажба, от една страна. От друга
страна, ответницата не е страна по посочената сделка, поради което и в нейна полза не
съществува материално притезателно право на парично вземане, което да е доказано в
производството по основание, размер, изискуемост и ликвидност.
Поради посоченото, първото възражение за прихващане със сумата от 4 000 евро е
неоснователно и следва да бъде отхвърлено.
По възражението за прихващане със сумата от 2 040 евро, представляваща
незаплатена от ищцата комисиона, дължима въз основа на Договор за поръчка -
посредничество при продажба на недвижим имот от 08.02.2024 г., с падеж на плащане –
20.02.2024 г.:
Договор за поръчка - посредничество при продажба на недвижим имот от 08.02.2024 г.
е със страни ищцата, като възложител, и “*“ ЕООД, като посредник. Ответницата фигурира
в договора като представляващ дружеството – посредник, без да е посочено основание за
същото. Независимо от горното, доколкото К. А. Н. – С. не е страна по посочения договор,
същата не е материалноправно легитимирана да предявява претенции по отношение на
дължими по същия суми между страните по него.
С оглед на горното, и второто възражение за прихващане за сумата от 2 040 евро,
представляваща незаплатена от ищцата комисиона, е неоснователно и следва да бъде
отхвърлено.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, в полза на ищцата следва да
бъдат присъдени сторените от нея разноски за производството. Претендираните и
доказани такива са следните: 219,07 лева – държавна такса и 850 лева – адвокатско
възнаграждение, които следва да бъдат възложени в тежест на ответницата.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. А. Н. - С., ЕГН **********, с настоящ адрес: град *, ДА ЗАПЛАТИ на
С. П. С., ЕГН **********, с адрес: град * сумата от 5 476,68 (пет хиляди четиристотин
седемдесет и шест лева и шестдесет и осем стотинки) лева, представляваща платена без
основание сума за капаро за закупуване на недвижим имот, находящ се в село *, Община *,
Област *, представляващ: Дворно място с площ от 1 740 кв.м. по документи за собственост и
1 944 кв.м. по кадастрална карта, ведно с изградените в същото жилищна сграда, плевник и
сайвант, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ наведените, в условията за евентуалност, от К. А. Н. - С., ЕГН
5
**********, с настоящ адрес: град *, срещу С. П. С., ЕГН **********, с адрес: град *
кумулативни съдебни възражения за прихващане с правно основание чл. 103, ал. 1, вр. чл.
79, ал. 1 ЗЗД, както следва: 1. за сумата от 4 000 (четири хиляди) евро, представляваща
незаплатен от ищцата остатък от продажната цена, дължим въз основа на Нотариален акт за
продажба на недвижим имот № 60, том I, рег. № 706, дело № 53 от 29.03.2024 г., с падеж на
плащане – 29.03.2024 г.; 2. за сумата от 2 040 (две хиляди и четиридесет) евро,
представляваща незаплатена от ищцата комисиона, дължима въз основа на Договор за
поръчка - посредничество при продажба на недвижим имот от 08.02.2024 г., с падеж на
плащане – 20.02.2024 г.
ОСЪЖДА К. А. Н. - С., ЕГН **********, с настоящ адрес: град *, ДА ЗАПЛАТИ на
С. П. С., ЕГН **********, с адрес: град * сумата от общо 1 069,07 (хиляда шестдесет и
девет лева и седем стотинки) лева, представляваща сторени в настоящото производство
разноски, от която: 219,07 (двеста и деветнадесет лева и седем стотинки) лева –
държавна такса и 850 (осемстотин и петдесет) лева – адвокатско възнаграждение, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6