СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р Е Ш Е Н И Е
24.02.22г.
Софийски градски
съд І-12 състав с:
Председател:
Г.И.
Разгледа в съдебно
заседание на 27.01.22г. /с участието на секретаря Д. Цветкова/ гражданско дело № 14358/15г. и констатира следното:
Предявени са искове от Л. Г. против „Г.5“ ЕООД с правно основание чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД - за обявяване за окончателен
на предварителен договор 23.03.10г. /за покупко – продажба на имот с идентификатор
№ 68134.4359.123.2.102, представляващ апартамент № ********с площ от 66, 06 кв.
м., находящ се в град София, в жилищната сграда, построена в УПИ № 6-903, в кв.
№ 27 по плана на град София, местност ********, представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.4359.123 с площ от 885 кв. м./ и чл. 59 от ЗЗД за сумата
9 393, 9 лева.
Предмет на делото са и: иск /заявен при
условията на чл. 225 от ГПК във връзка с чл. 124 от ГПК/ на Г. Й. против Л. Г. и
Г.5“ ЕООД - за установяване, че Г. Й. е носител /титуляр/ на правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД; иск
/заявен при условията на чл. 225 от ГПК във връзка с чл. 19, ал. 3 от ЗЗД/ на
Г. Й. против „Г.5“ ЕООД – за обявяване за окончателен на предварителния договор
от 23.03.10г.; иск /заявен при условията на чл. 225 от ГПК във връзка с чл. 59
от ЗЗД/ за сумата 9 393, 9 лева.
Съображенията на
страните са изложени по делото.
Събраните по
делото доказателства /писмени, гласни и експертни – преценени в съвкупност и в
контекста на твърденията и възраженията на страните/ удостоверяват, че:
На 23.03.10г. –
страните /Л. Г. – купувач; „Г.5“ ЕООД – продавач/ са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот /с идентификатор №
68134.4359.123.2.102, представляващ апартамент № ********с площ от 66, 06 кв.
м., находящ се в град София, в жилищната сграда, построена в УПИ № 6-903, в кв.
№ 27 по плана на град София, местност ********, представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.4359.123 с площ от 885 кв. м./. В рамките на
посоченото правоотношение /договорна връзка/ купувачът е поел задължение да
плати на продавача сума в размер на общо 33 690 евро /цена на имота/ срещу
задължението на дружеството да – построи апартамента и да го прехвърли /с
нотариален акт/ на Л. Г. /след изплащане на цялата уговорена цена и след въвеждане
на строежа в експлоатация със съответен административен акт/.
Исковете
/по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 59 от ЗЗД/ на Л. Г. против „Г.5“ ЕООД са неоснователни /в случая е
налице принципна пречка за уважаване на тези претенции/:
С
тристранно споразумение от 16.12.13г. /подписано от всички страни по делото/ Л. Г., Г. Й. и „Г.5“ ЕООД са договорили /са се съгласили
– конкретно и изрично/ купувачът по процесния предварителен договор /Л. Г./ да бъде заменен /считано от
момента на подписване споразумението/ от Г. Й.. Автентичността
/истинността/ на тристранния договор /на посоченото споразумение/ се явява
удостоверена /установена/ надлежно в процеса /с констатациите на приетата по
делото графологична експертиза/. Последната констатира категорично, че:
подписите на всички страни по сделката /двете физически лица - старият и
заместилият го нов купувач и на законния представител на юридическото лице -продавач/ фигурират в документа /договора/ като
подписите /конкретно на двете физически лица/ са положени и на първата страница
от споразумението /където са договорени финансовите параметри на стореното
заместване/. В такава хипотеза следва да се приеме, че: правата и задълженията
на Л. Г. по предварителния договор са –
отпаднали /към 16.12.13г./ и от този момент същите права /в това число и
възможността по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД/ е преминала в патримониума на Г. Й. /встъпилият в основното
правоотношение нов купувач/. По същите съображения /предвид съдържанието на
всички клаузи от споразумението: от чл. 2 на същото до края на договора/ в
случая следва да се приеме, че - и евентуалното право на Л. Г. спрямо „Г.5“ ЕООД /по чл. 59 от ЗЗД/ се явява
/като преминало в полза на Г. Й./ погасено
спрямо дружеството /продавач/.
Горните
изводи налагат – отхвърляне на главните искове /по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и чл.
59 от ЗЗД/ на Л. Г. против „Г.5“
ЕООД.
С оглед изложеното /предвид горните съображения/ в
случая следва да се приеме, че исковете на Г. Й. против Л. Г. и Г.5“ ЕООД
/заявени в хипотезата на чл. 225 от ГПК във връзка с чл. 124 от ГПК и чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД/ се явяват основателни:
Съобразно
изложеното: новият купувач /Г. Й. - като встъпил в правоотношението по предварителна
покупко-продажба на мястото на Л. Г./ е
придобил /от една страна/ принципното право /по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД/ да иска
обявяване на предварителна сделка за окончателна. В процесната хипотеза /от
друга страна/: падежът на уговореното /учреденото/ задължение на продавача /да
финализира сделката в нотариална форма;
да прехвърли собствеността върху имота в полза на купувача/ се явява настъпил /при
условията на чл. 3 от предварителния договор/. В тази връзка:
Процесният
строеж /в който се намира и имотът – обект на спорното правоотношение/ е бил
финализиран /с разрешение за ползване/ към 15г. Към този момент /съобразно
констатациите на приетите по делото счетоводни експертизи – преценени в
съвкупност/ се явява изпълнено /изцяло/ и задължението на купувача - да плати
цялата цена по предварителния договор. В тази връзка: посочените експертизи /в
това число конкретно и обяснението на вещото лице от съдебното заседание на
14.01.21г./ сочат, че – уговорената цена на имота дори е била надплатена от
купувача със сума в размер на 4 810 евро /38
500 евро минус 33 690 евро/. Именно от посочените /а не от
23.03.10г. – когато е бил сключен предварителния договор/ моменти /снабдяването
на обекта с разрешение за ползване и цялостното плащане на уговорената цена/ е
започнал да тече /в хипотезата на чл. 114, ал. 1 от ЗЗД/ законният 5-годишен
давностен срок /по чл. 110 от ЗЗД/. Същият срок /броен към 15г. – когато е
заведено настоящото дело или към 17г. – когато са заявените исканията по чл.
225 от ГПК/ се явява – спазен /възражението на дружеството в тази връзка е –
неоснователно/. Досежно плащането на цента по сделката:
Приетите
по делото експертизи констатират /съобразно изложеното по-горе/, че: уговорената
цена на имота е била – надплатена /със сума в размер на общо 4 810 евро/. Това
надплащане /независимо от кого е било сторено/ може да ползва /предвид горните
съображения, обосновани с разпоредбите на тристранното споразумение от
16.12.13г./ единствено Г. Й. /като встъпила страна в правоотношението/. В общо
платената сума /в размер на 38 500 евро/ следва да бъде включена
/съобразена – предвид обясненията на вещото лице от съдебните заседания на 07.03.19г.
и на 14.01.21г./ конкретно и спорната сума от 11 222, 55 лева /доколкото същата
е била отразена в счетоводството на продавача като платена - получена именно
във връзка с процесния предварителен договор/. В същата връзка /досежно това
спорно плащане/: посочената сума би могла да бъде отнесена към друга договорна
връзка само – с изрично съгласие на страните по правоотношението /„Г.5“ ЕООД и Л. Г., впоследствие и
заместилия го купувач - Г.
Й./ към момента на това плащане /но доказателства за наличие на такова съгласие
– липсват по делото/. С оглед това: съдържанието на представената във връзка
със спорната сума декларация /от 18.12.13г./ на вносителя на процесната сума
/И. Й.– майка на Г. Й./ не може да бъде съобразена /т.е. - тази декларация не
съставлява основание за изваждане на спорното плащане от общото сторено такова
в размер на 38 500 евро/.
Възражението
на дружеството /че процесното правоотношение е било прекратено автоматично и по
право - в хипотезата на чл. 6, ал. 6 от предварителния договор/ следва да се
окачестви като неоснователно /като противоречащо на принципното законово
правило по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД/. В тази връзка: по делото липсват надлежни /дадените
в тази насока свидетелски показания не могат да бъдат кредитирани като
достоверни, предвид заинтересоваността на свидетеля по смисъла на чл. 172 от ГПК/
писмени доказателства, които да удостоверяват обстоятелство, че – продавачът действително
е предоставил възможност на купувача да изпълни задължението си - макар и със
забава /представената от дружеството в тази връзка обратна разписка – не е
оформена като получена/.От друга страна /в същата връзка/: горните съображения
/относно плащането на цялата цена по договора/ обосновават извода, че -
предпоставките по чл. 6, ал. 6 от предварителния договор – принципно не са
настъпили в случая.
Досежно
възраженията на дружеството /заявени в контекста на правилото по чл. 92 от ЗЗД/:
Действително:
приетите по делото експертизи установяват, че - цената по сделката е била
платена със забава. Уговорената от страните /за такава хипотеза/ неустойка /съгласно
чл. 5, ал. 1 от предварителния договор/ обаче се явява /преценена в контекста
на изчисленията на вещото лице/ „прекомерна“ /по смисъла на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД/. С оглед това /от една страна/:
Възражението
на продавача /обосновано с правилото на чл. 92 от ЗЗД/ не може да обоснове
извод за – ненадлежно изпълнение на основното задължение на купувача /да плати
цялата цена по договора/ доколкото: при несъобразяване на спорната клауза за
неустойка /в прекомерните й размери - установени от вещото лице/ цялата цена по
договора се явява – платена /получена/ от фирмата /съобразно изложеното
по-горе/.
От
друга страна обаче: вземането /по чл. 59 от ЗЗД/ на купувача за горната сума
/която съобразно констатациите на вещото лице се явява – надвнесена/ следва да бъде
прихванато с натрупаната поради забава неустойка /която във всички случаи
покрива по размер това вземане - дори и след редукция на неустойката при
условията на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД/.
Изложеното
обосновава – отхвърляне на иска на Г. Й. /заявен против „Г.5“ ЕООД в хипотезата на
чл. 225 от ГПК във връзка с чл. 59 от ЗЗД/.
Не
се спори /такъв извод налагат и събраните в процеса писмени доказателства/, че:
към момента „Г.5“ ЕООД
е собственик /по смисъла на чл. 363 от ГПК/ на имота.
Заявеното
от дружеството адвокатско възнаграждение /в размер на 6 000 лева/ се явява
прекомерно /по смисъла на чл. 78, ал. 5 от ГПК и правилата на Наредба № 1/
преценено в контекста на цената на иска /съотнесена към данъчната оценка на
имота 38 816 лева/. С оглед това: претендираният от фирмата адвокатски
хонорар - следва да бъде редуциран до размера на сумата 1 700 лева.
С оглед изложеното и на основание, чл. 19, ал. 3 от ЗЗД във връзка с чл. 362 от ГПК и чл. 363 от ГПК, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете /с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 59 от ЗЗД/ на Л.К.Г. ЕГН ********** против „Г.5“ ЕООД.
ОСЪЖДА Л.К.Г. да плати на „Г.5“ ЕООД 2 300 лева –
съдебни разноски /на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК; при приложение на
правилото по чл. 78, ал. 5 от ГПК/.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО /по иска с правно основание чл.
225 от ГПК във връзка с чл. 124 от ГПК на Г.Л.Й. ЕГН ********** против Л.К.Г.
ЕГН ********** и „Г.5“ ЕООД/, че: Г.Л.Й. е носител /титуляр/ на правото по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД да иска да бъде обявен за окончателен - предварителен договор от 23.03.10г., сключен
между Л.К.Г. и „Г.5“ ЕООД /за покупко – продажба на имот с идентификатор
№ 68134.4359.123.2.102, представляващ апартамент № ********с площ от 66, 06 кв.
м., находящ се в град София, в жилищната сграда, построена в УПИ № 6-903, в кв.
№ 27 по плана на град София, местност ********, представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.4359.123 с площ от 885 кв. м./.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН /по иска с правно основание чл.
225 от ГПК във връзка с чл. 19, ал. 3 от ЗЗД на Г.Л.Й. ЕГН ********** против „Г.5“ ЕООД/ предварителен
договор от 23.03.10г. /за покупко – продажба на имот с идентификатор №
68134.4359.123.2.102, представляващ апартамент № ********с площ от 66, 06 кв.
м., находящ се в град София, в жилищната сграда, построена в УПИ № 6-903, в кв.
№ 27 по плана на град София, местност ********, представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.4359.123 с площ от 885 кв. м./.
ОСЪЖДА /на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК/ Л.К.Г. И „Г.5“ ЕООД да платят на Г.Л.Й. общо
1 100 лева – съдебни разноски /разпределени по равно между двете страни/.
ОСЪЖДА Г.Л.Й. ***– по местонахождение на описания
имот/ сумата 1 977 лева – местен данък /определен по реда на чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ във връзка с чл. 46, ал. 2, т. 1, предл.
1-во от ЗМДТ/, а по сметка на СГС сумата 561 лева – разноски /определени по
реда на Тарифата за нотариалните такси към ЗННД/, за които суми служебно да се
впише възбрана върху имота на основание чл. 364 от ГПК.
ОТХВЪРЛЯ иска /по чл. 225 от ГПК във връзка с чл. 59
от ЗЗД/ на Г.Л.Й. против „Г.5“ ЕООД.
Препис от настоящото решение да се издаде на Г.Л.Й. –
след представяне на доказателства, че горните данък и разноски са внесени.
Решението подлежи на обжалване пред САС в 14-дневен
срок от съобщаването му на страните.
Председател: