р е ш е н и е
№
гр. П.,
20.12.2018 г.
в името на народа
П.СКИЯТ окръжен СЪД, гражданско
отделение, в публичното заседание на двадесети ноември през две хиляди и
осемнадесета година, в състав:
Председател: Жанета Димитрова
при секретаря ивайло цветков
при прокурора
като разгледа докладваното от съдията
Димитрова гражданско дело № 451 по описа на съда за 2018 г., на основание
данните по делото и закона, за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл. 362
и сл. ГПК.
Иск с правно
основание чл. 19 ал. 3 ЗЗД.
Постъпила е искова молба от Р.Л.Е. чрез пълномощника
му адвокат Н.Н. против Н.И.С., с която е предявен иск с правно основание чл. 19
ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко -
продажба на недижим имот, сключен на 26.02.2018 г. между страните. С поправена
искова молба, депозирана по делото искът е насочен и срещу К.М.С., като са
отстранени констатираните от съда с определение № 702/22.06.2018 г.
нередовности.
Ищецът твърди, че на 26.02.2018 г.
между страните е сключен предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот, представляващ апартамент № 1, находящ се в гр. П., в сградата на
ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх. Г, ет. 1, със застроена площ 80,75 кв.м., с
изложение изток - запад, състоящ се от две стаи, столова, кухненски бокс, баня
с тоалетна и перално помощение, ведно с прилежащото му избено помещение № 1 с
площ 9,30 кв.м., при съседи на апартамента и избеното помещение, подробно
описани в нотариален акт № 178 том 31 дело № К-6306/1997 г. по описа на
нотариуса при ПРС. Ищецът твърди, че в т.2.1 от предварителния договор страните
са договорили продажна цена на имота в размер на 65 500 лв., от която
сумата от 1 000 лв. платима в деня на сключване на предварителния договор,
сумата от 2 000 лв., платима на 07.03.2018 г., а остатъкът от продажната
цена в размер на 62 500 лв. платим чрез отпуснат кредит по сметка на
продавача след представяне на нотариален акт за окончателната сделка, вписана
ипотека и удостоверение за първа ипотека в полза на „***“ АД. Ищецът твърди, че
в т.3.1 от предварителния договор страните са договорили срок за сключване на
окончателния договор, а именно срок до 30.03.2018 г.. Ищецът твърди, че е
изпълнил задълженията си за заплащане на сумите от 1 000 лв. и 2 000
лв. чрез банкови преводи на датите 27.02.2018 г. и 07.02.2018 г.. Твърди, че
продавачът се е снабдил с нотариално заверено пълномощно от съпругата си и
изискуемите декларации за изповядване на сделката преди 30.03.2018 г.. Твърди
също, че в уговорения в предварителния договор срок продавачът не е сключил
пред нотариус окончателния договор за прехвърляне на собствеността върху имота,
предмет на предварителния договор. Ищецът твърди също, че с покана от
30.04.2018 г., връчена лично на ответника Н.И.С. на 08.05.2018 г. го е поканил
в еднодневен срок да изпълни задължението си по чл. 3 от предварителния договор
и да прехвърли собствеността върху имота, предмет на договора, но ответникът не
изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор между страните във
формата на нотариален акт. Мотивиран от гореизложеното ищецът иска от съда след
като се запознае с представените по делото писмени доказателства да постанови
решение, с което да обяви за окончателен по отношение на страните на основание
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД сключения между страните на 26.02.2018 г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 1,
находящ се в гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх. Г, ет. 1,
със застроена площ 80,75 кв.м., с изложение изток-запад, състоящ се от две
стаи, столова, кухненски бокс, баня с тоалетна и перално помощение, ведно с
прилежащото му избено помещение № 1 с площ 9,30 кв.м., при съседи на
апартамента и избеното помещение, подробно описани в нотариален акт № 178 том
31 дело № К-6306/1997 г. по описа на нотариуса при ПРС, ведно със законните от това правни последици.
В срока по чл. 131 ал. 2 ГПК е постъпил
писмен отговор от ответниците Н.И.С. и К.М.С. чрез пълномощника им адвокат Н.Я.,
в който се оспорва основателността на предявения иск. Ответниците признават, че
на 26.02.2018 г. между страните е сключен описания в исковата молба
предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** съгласно КККР на гр. П., с
административен адрес: гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх.
Г, ет. 1, ап. 1. Ответниците обаче оспорват твърдението на ищеца, че
неизпълнението на задължението им за прехвърляне на собствеността чрез
сключване на окончателния договор се дължи на забава от тяхна страна и твърдят,
че забавата се дължи на поведението на купувача по предварителния договор.
Ответниците твърдят, че на 29.03.2018 г. първият от тях е разполагал с всички
необходими документи за изповядване на сделката, за което ищецът е бил уведомен
по телефона в присъствието на лицето К.Б.З., както и че документите са били
занесени в нотариалната кантора на нотариус С.И. и получени от помощник
–нотариус М.П. - А.. Твърди се, че на 30.03.2018 г. ищецът не се е явил пред
нотариус С.И. за сключване на окончателния договор за покупко-продажба между
страните. Твърди се, че отново чрез телефонен разговор в присъствието на лицето
К.Б.З. ищецът е поканил ответника да се яви на 18.04.2018 г. пред същия
нотариус за да сключат окончателния договор, но последният отново не се е явил.
Твърди се, че са настъпили условията на т.5.2 от предварителния договор и тъй като
купувачът недобросъвестно не се е явил за да се изповяда сделката пред нотариус
същият губи внесеното капаро, а договорът между страните се счита развален.
Моли се съда като съобрази гореизложеното да отхвърли предявения иск като
неоснователен и осъди ищеца да заплати на ответниците направените по делото
разноски, в това число адвокатско хонорар.
В с.з. ищецът чрез пълномощника си
адвокат Н. поддържа предявения иск. Претендира направените по делото разноски
съгласно представен списък на разноските по чл. 80 от ГПК в размер на 2405 лв. за
адвокатско възнаграждение, 275,16 лв. за държавна такса и 28,71 лв. за такса за
вписване на исковата молба.
Ответниците чрез пълномощника си
адвокат Я. поддържат писмения отговор и оспорват предявения иск. Претендира
направените по делото разноски съгласно представен списък на разноските по чл.
80 от ГПК в размер на 2500 лв. за адвокатско възнаграждение и 10 лв. за
възнаграждение на свидетел. В писмените бележки представени по делото се
поддържат възраженията в отговора на исковата молба, които не следва да бъдат
преповтаряни. Посочва се, че по делото не са представени писмени доказателства
на ответника да е връчен списък с допълнително изискуеми документи от банката,
които да бъдат представени извън представените по делото, с които същият се е
снабдил и е занесъл в нотариалната кантора на 29.03.2018 г.. Според ответниците
ищецът не е проявил необходимата инициатива да представи необходимите документи
за одобряване на кредита му, поР.което не следва да черпи права от собственото
си недобросъвестно поведение. Ответниците поддържат, че не следва да се дава
вяра на свидетелката М., която е брокер, тъй като тя е икономически
заинтересована от сключване на сделката и не е обективна. В заключение
ответниците считат, че след като ищецът два пъти е поканен по телефона и не е
явил да се сключи сделката пред нотариуса съответно на 30.03.2018 г. и
19.04.2018 г. договорът между страните е развален на основание чл. 5.2 от
същия, настъпили са последиците на чл. 5.3 от договора и не са налице основания
за уважаване на иска с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Съдът,
като съобрази становищата на страните и представените по делото доказателства,
прецени ги по реда на чл. 12 и чл. 235 ГПК поотделно и в тяхната съвкупност и
прие за установено от фактическа и правна страна следното:
Искът намира правното си основание в чл. 19 ал. 3 ЗЗД,
а редът за разглеждането му е подробно уреден в гл. ХХХІ на ГПК.
С оглед твърденията в
исковата молба и възраженията в писмения отговор съдът приема, че в тежест на
ищеца е да докаже, че: сключеният писмен
предварителен договор е валиден и съдържа уговорки относно съществените условия
на окончателния договор; ищецът е изпълнил добросъвестно задълженията си по
договора, предпоставящи сключване на окончателния договор, са налице предпоставките
за прехвърляне на собствеността върху имота по нотариален ред, включително
това, че ответниците, в качеството на продавачи са собственици на имота към
датата на приключване на съдебното дирене. В тежест на ответниците е да докажат
възражението си, че са добросъвестна и изправна страна по предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и че същият бил е развален
от първия от тях по предвидения в закона ред преди предявяване на иска с правно
основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Не се спори, а видно и от представения по делото
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 26.02.2018
г. между Н.И.С., в качеството на продавач и Р.Л.Е., в качеството на купувач, че
продавачът С. се е задължил да прехвърли на купувача Е. собствеността върху собственият си недвижим
имот подробно описан в исковата молба и представляващ апартамент № 1, находящ
се в гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх. Г, ет. 1, със
застроена площ 80,75 кв.м., с изложение изток - запад, състоящ се от две стаи,
столова, кухненски бокс, баня с тоалетна и перално помощение, ведно с
прилежащото му избено помещение № 1 с площ 9,30 кв.м., при съседи на
апартамента и избеното помещение описани в документа за собственост срещу
продажна цена в размер на 65 500 лв.. Видно от р. ІІ т. 2.1.1 на договора, че в
деня след подписване на договора – 27.02.2018 г. купувачът ще заплати сумата от
1 000 лв. авансово по банковата сметка на продавача, след което на
07.03.2018 г. допълнително ще заплати сумата от 2 000 лв. авансово, като останалата
част от продажната цена в размер на 62 500 лв. ще бъде заплатена след
подписване на нотариалния акт чрез ипотечен кредит отпуснат от *** след
представяне на вписана ипотека и удостоверение за първа по ред ипотека. Видно
от р. ІІІ т. 3.1 от договора, че страните са договорили срок за сключване на
окончателния договор до 20.03.2018 г., като съгласно т. 3.3 от договора след
изтичането му всяка от страните може да иска обявяването му по съдебен ред за
окончателен. Видно от т. 4.2 от договора, че продавачът е декларирал, че е
собственик на имота, както и че върху имота има вписана ипотека в полза на „***“
АД, която ще бъде изплатена в деня на нотариалното изповядване на сделката и
съответно заличена до 10 работни дни след това от страна на продавача. Видно от
т. 4.1 от договора, че продавачът се е задължил да подготви всички необходими
документи за изповядване на сделката за негова сметка, в т. ч. удостоверение за
тежести по чл. 87 ал. 6, данъчна оценка, кадастрална скица, семейно положение и
др. и да се яви пред нотариус за подписване на окончателен договор. Видно от т.
4.3 от договора, че продавачът се е задължил при наличие на пречки за сключване
на договора да заплати в двоен размер уговореното в т. 2.1.1 капаро. Видно от
т. 5.1 от договора, че купувачът се е задължил да изплати на продавача
договорената продажна цена при условия, размери и начин, уговорени в т. 2.1 на
договора, а съгласно т. 5.2. да се яви в опреденената по реда на т. 3 от
договора дата и час при нотариус за прехвърляне на описания по-горе имот. Видно
от т. 5.3 от договора, че при неизпълнение на задълженията по договора купувача
губи внесеното капаро, определено в т. 2.1.1 в полза на продавача и договорът
се счита развален.
Не се спори между страните, а видно от представените
по делото 2 бр. операционни бележки от 27.02.2018 г. и 07.03.2018 г., издадени
от „***“ ЕАД, че ищецът е превел по банковата сметка на ответника Н.С. в същата
банка съгласно чл. 2.1.1 от предварителния договор на първата от посочените
дати сумата от 1 000 лв., а на втората от 2 000 лв., като и в двата
случая основанието на плащане е капаро покупка апартамент П. жк. *** ЖСК ***.
Не се спори между страните, а се установява от
представеното по делото пълномощно от ответницата К.М.С. в полза на ответника Н.И.С.
от 02.03.2018 г., заверено от помощник – нотариус при нотариус М.Е., рег. № ***
и район на действие РС – С., че ответницата е упълномощила ответника и нейн
съпруг да я представлява пред нотариус в район на действие РС- П. и да продаде
на лице, което определи и на цена, каквато уговори по своя преценка, вкл. като
действа при условията на чл. 38 от ЗЗД изцяло притежаваните от
упълномощителката идеални части от недвижими имоти, подробно описани в
пълномощното, единият от които е предмет на описания по – горе предварителен
договор, като сключи предварителен и окончателен договор, подпише нотариален
акт и всички документи свързани със сделките.
Не се спори между страните, а се установява от
представените по делото декларации от К.М.С. по чл. 264 ал. 1 от ДОПК и по чл.
25 ал. 8 от ЗННД, че същите са подписани от ответницата на 02.03.2018 г. и са с
нотариална заверка на подписа на деклараторката от помощник – нотариус при
нотариус М.Е., рег. № *** и район на действие РС – С.. От декларацията се
гражданско състояние се установява, че ответниците са съпрузи от 1984 г. и към
момента на изготвяне на декларацията.
Не се спори между страните, а се установява от
представената по делото писмена покана от 30.04.2018 г. от адвокат Н., в
качеството на пълномощник на ищеца Е. до ответника С., връчена с обратна
разписка за връчване на пратка на 08.05.2018 г. на ответника С., че ищецът е
поканил ответника в 1 – дневен срок от връчване на поканата да го уведоми
писмено за датата на нотариалното прехвърляне на апартамента, предмет на сключения
предварителен договор за срок не по – дълъг от 10 дни, а в случай, че не го
направи в 1 - дневен срок да му заплати
сумата от 6 000 лв. съгласно уговорката на чл. 4.3 от предварителния
договор.
Не се спори, а се установява и от представения по делото
нотариален акт № 178 том 31 дело № К-6306/1997 г. по описа на нотариуса при
ПРС, че ответниците са признати за собственици на имота, предмет на
предварителния договор, построен в държавно дворно място от ЖСК „***“, гр. П.,
както и на гараж в същата сграда.
Установява се от представеното по делото писмо от
Община П., ДПМДТ от 01.06.2018 г., че данъчна оценка на имота, предмет на
предварителния договор е 27 516 лв. за 2018 г..
Установява се от представената по делото схема №
15-374921/11.06.2018 г., издадена от СГКК гр. П., че съгласно същата имот с
идентификатор *** с административен адрес: гр. П., жк. „***“ бл. ***, вх. Г,
ап. 1, ет. 1 е с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1,
площ 80.75 кв.м., прилежащи части: избено помещение № 1 – 9,30 кв.м., 1,5982 %
и.ч. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: ***, под обекта: ***1, ***0, ***, над обекта: ***. Видно от
схемата, че като собственици на имота към 11.06.2018 г. са посочени ответниците
на основание нотариален акт № 178 том 31 дело № К-6306/1997 г. по описа на
нотариуса при ПРС.
Установява се от представените по делото от
ответниците схема № 15-372934/02.03.2018 г., издадена от СГКК гр. П.,
удостоверение, издадено от Община П., ДПМДТ от 13.06.2018 г., удостоверение за
семейно положение, издадено от Община П. на 19.03.2018 г., удостоверение изх. №
20180319111954/19.03.2018 г., издадено от АВ, СВ гр. П., 2 бр. удостоверения по
чл. 87 ал. 6 от ДОПК, издадени от ТД на НАП, офис П. на 20.03.2018 г. и
21.03.2018 г. за всеки от ответниците, удостоверение за вписвания, отбелязвания
и заличавания за имот, издадено от АВ, СВ гр. П. на 06.03.2018 г., че същите са
издадени в полза на ответника в срок преди 30.03.2018 г.. Установява се от
представеното удостоверение от издадено от АВ, СВ гр. П., че към 06.03.2018 г.
върху имота предмет на предварителния договор са учредени две договорни ипотеки
– на 23.12.2014 г. в полза на „***“
АД, а на 24.03.2015 г. в полза на „***“
АД.
Установява се от представената по делото от ищеца
справка по лице за периода от 01.01.1992 г. до 13.11.2018 г., изготвена от СВ –
П., заверена от адвокат Н., че за посоченият период ответникът С. не е
извършвал разпоредителна сделка с имота, предмет на предварителния договор, но
върху същия са наложени възбрани на 15.10.2018 г. и 31.08.2018 г. полза на
различни кредитори,
и са вписани договорни ипотеки на 23.12.2014 г. в
полза на „***“ АД и на 24.03.2015
г. в полза на „***“ АД.
Спори се между страните: налице ли са предпоставките за обявяване на
предварителния договор за окончателен или същият е развален по силата на чл.
5.2 от същия поР.неизпълнение на задълженията на купувача да се яви пред
нотариус в срок до 30.03.2018 г. или друг определен от продавача срок.
Съгласно разпоредбата на чл. 363 ал. 1 ГПК, когато се
касае за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява
и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален
ред, вкл. дали отчуждителят е собственик на имота.
За установяване на спорните
обстоятелства по делото са разпитани свидетелите посочени от страните М.К.А., Н.Х.
М. и К. Б.З..
Свидетелката А. установява, че работи
като помощник – нотариус при нотариус С.И. с район на действие РС – П. и е
работила на тази длъжност към м. ІІІ 2018 г.. Свидетелката установява, че в
кантората са изготвени пълномощните за представителство и на двете страни по
сделката, като това е станало далеч преди крайния срок за сключване на
окончателния договор, като от кантората са комуникирали и с банката,
финансираща купувача – „***“. Установява, че от банката са били уведомени, че
финализирането на отпускането на кредита не може да се осъществи, тъй като от
страна на продавача не са представени документи – банкови референции от две
банки, в които е бил ипотекиран имота, предмет на договора – „***“
и „***“.
Свидетелката установява, че в един ден ответникът С. се е явил пред нея и е
заявил, че носи всички документи, необходими за сделката, но не може да посочи
деня и не е проверявала какви са документите, тъй като същият не поискал да се
извърши нотариално удостовереряване на това обстоятелство и не е представил
документите за за бъдат входирани в кантората. Свидетелката установява, че в
кантората е изповядана и друга сделка, по която ответникът и съпругата му са
прехвърлили собственост върху недвижим имот, но не си спомня каква е трябвало
да бъде последователността на сделките.
Свидетелката М. установява, че работи
като брокер на недвижими имоти и е последничела по сделката между страните,
като техни клиенти са купувачите по сделката. Установява, че страните са
сключили предварителен договор, платено е капаро, но след това ответникът е търсен
по телефона и лично, но същият отказвал да съдейства. Установява, че са водени
разговори с „***“ за условията, при които ще свали ипотеката, като от Банката
са настоявали да се изплати цялата сума, при което ще свалят едновременно
ипотеката от трите ипотекирани имота – апартамент, таван и гараж. Установява,
че са намерили купувач за ателието, но по отношение на апартамента ответникът
отказвал да занесе документи в банката си и да подготви вдигането на ипотеката.
Установява, че сделката не е можела да се осъществи поР.липса на документи от
банката на ответника. Установява, че знае, че от *** – банката на купувачите са
звъняли на ответника 3 пъти да занесе документи, но това не е направено от
него. Установява, че с ищеца многократно са ходили през м. март 2018 г. до
местоработата на ответника, но в крайна сметка до сделка не се е стигнало през
този месец или по - късно.
Свидетелят З. установява, че е колега
на ответника С. и знае, че същият е имал намерение да продава апартамента си.
Установява, че от ответника знае, че същият е събрал необходимите документи за
сделката, както и че същият го е накарал да направи опис на компютър на тези
документи, като е преписал ръкописно изготвен опис, но не е виждал документите.
Установява, че е чувал телефонни разговори между ответника и друго лице в края
на март и след това през април 2018 г., при които ответникът е заявявал, че е
готов за изповяда сделката и предполага, че разговора е с купувача на имота.
Установява, че от С. знае, че сделката се провалила поР.проблем в другата
страна.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в
писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор, като всяка от страните по предварителния договор може да
предяви иск за сключване на окончателния договор.
Съдът намира, че представения по делото
предварителен договор, сключен между ищеца Е. и ответника С. на 26.02.2018 г.
съдържа съществените уговорки на сделката - индивидуализиран е предметът на продажбата
и е посочена продажната цена. Срокът, в който страните е следвало да сключат
окончателния договор е изтекъл на 30.03.2018 г. и безспорно окончателен договор
за покупко-продажба между страните не е сключен, което е обусловило
допустимостта на предявения иск за обявяване на предварителния договор за
окончателен.
Съдът намира възраженията на ответниците относно
разваляне на договора между страните поР.неизправно поведение на ищеца, в
качеството на купувач по договора за неоснователни по следните съображения: От
съдържанието на предварителния договор се установява, че в същият страните са
постигнали съгласие за крайна дата, до която е следвало да се сключи
окончателния договор, а именно до 30.03.2018 г., но не се установява конкретна нотариална
кантора, дата и час за сключване на сделката. Въз основа на показанията на
свидетелите А. и М. и становищата на страните може да се приеме за установено
по делото, че страните са имали съгласие относно изповядване на сделката в тази
нотариална кантора, така както се е случило с друга сделка, сключена от
ответниците в период близък до датата 30.03.2018 г., но според съда определяне
на конкретни дата и час, от която и да е от страните не се доказа по делото. Свидетелят
З. установи, че е присъствал на телефонни разговори между ответника С. и трето
лице, за което предполага, че е купувача по договора, не от показанията му не
установяват твърденията на ответниците за конкретни уговорки между страните във
връзска със сключване на окончателния договор. Свидетелката А. се установява по делото, че кантората на
нотариус С.И. с район на действие РС – П. е била запозната чрез нея с
евентуалното изповядване на сделката, но не е бил уговорен и записан конкретен
ден и час, в който страните да се явят пред нотариуса за изповядване на
сделката, както и не са представени документи за изготвяне на проект на
сделката от страна на ответника, тъй като същият не е оставил документи в
кантората. Установи се от представените по делото от ответника С. писмени
доказателства, че същият се е снабдил в срок с необходимите документи за
подготовка на сключване на сделката, но същият не доказа документите да са предоставени
на нотариуса в нотариалната кантора по надлежен начин за да бъде подготвен
проект на сделката предварително в кантората, респ. да е записал ден и час за
сключване на сделката, за които да бъде уведомен купувача. Наред с тези
обстоятелства от показанията на свидетелките А. и М., които кореспондират
помежду си по делото се установи, че от служители на банката на купувача /***/,
с които са разговаряли знаят, че към 30.03.2018 г. кредитът на купувача не е
бил одобрен поР.липса на предоставена банкова информация от продавача за задълженията
му към двете банки, в полза на които са учредени ипотеки върху имота. Съдът
приема, че в конкретната хипотеза с оглед всички доказателства по делото следва
да се приеме също, че от страна на продавача по предварителния договор не е
оказано необходимото съдействие за изпълнение на задълженията по сделката от
насрещната страна по договора - купувача. От съдържанието на предварителния
договор действително не се установява изрично задължение на продавача в тази
насока, но според съда това задължение следва от общия принцип за
добросъвестност на страните по договора, уреден с разпоредбите на чл. 20 от ЗЗД и чл. 63 от ЗЗД. Всяка от страните по
договора трябва да изпълнява задълженията си по него точно и добросъвестно,
съобразно изискванията на закона и да не пречи на другата страна да изпълнява и
тя своите задължения по същия начин,
като отделните уговорки на договора
трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в
смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в
практиката и добросъвестността. По делото липсват преки доказателства от „***“ АД
– Банката, бъдещ кредотодател на купувача да е искано от продавача С.
предоставяне на банкова информация, но са налице косвени такива, тъй като и
двете свидетелки А. и М. установяват, че знаят от служители на Банката за тези
обстоятелства. Ответникът С., в качеството на продавач по предварителния
договор в чл. 4.2 е декларирал, че върху имота има вписана ипотека само в полза
на „***“ АД, но от
доказателствата по делото се установява, че върху имота има вписана ипотека и в
полза на друга банка, в случая „***“
АД, което поведение на продавача не би могло да се приеме за добросъвестно.
Наред с това в чл. 2.1.2 от предварителния договор страните са постигнали
изрично съгласие останалата част от продажната цена в размер на 62 500 лв.
да бъде заплатена след подписване на нотариалния акт чрез ипотечен кредит
отпуснат от „***“ АД след
представяне на вписана ипотека и удостоверение за първа по ред ипотека, поР.което
съдът приема, че продавачът е знаел, че следва да бъде осигурено погасяване на
задълженията му към ипотекарните му кредитори за се осигури първа по ред
ипотека в полза на „***“ АД. При
съобразяване на клаузите на договора, съдът приема, че продавачът, в качеството
на длъжник по отношение на задължението да прехвърли собствеността върху
недвижимия имот и кредитор по отношение на вземането за останалата неплатена
част от продажната цена е дължал на насрещната страна по договора, респ. на
посочената в предварителния договор Банката - бъдещ кредитодател на купувача съдействие,
изразяващо се в предоставяне на писмена банкова информация от Банките, в полза
на които към този момент е ипотекиран имота за да се осигури изпълнението на
задължението на купувача да плати остатъка от продажната цена чрез кредит
съгласно чл. 2.1.2 от предварителния договор, сключен между страните. Като
съобрази представените по делото доказателства, съдът приема, че ищецът е
изпълнил задълженията си по предварителния договор да преведе по банков път в
срока по чл. 2.1.1 общо сумата от 3 000 лв., а невъзможността да осигури
изповядване на сделката на 30.03.2018 г. и сам да инициира сключването й пред
нотариус се дължи на обстоятелства, за които е отговорен продавача по предварителния
договор, декларирал в същия неверни обстоятелства относно ипотекирането на
имота. Следва да се посочи също, че развалянето на предварителния договор от
страна на продача в случай, че е изправна по договора страна не настъпва
автоматично по силата на чл. 5.3 на договора, независимо от постигнатото
съгласие в тази насока, а следва да се извърши по реда на императивната
разпоредба на чл. 87 ал. 1 от ЗЗД с писмено предупреждение, в което да се даде
подходящ срок за неизпълнение на другата страна. В конкретният случай по делото
не твърди и не се доказва ответникът С. да е уведомил писмено ищеца за волята
си да развали предварителния договор, но с оглед установените по - горе
обстоятелства съдът приема, че такова волеизявление не би произвело правно
действие поР.липса на неизправното поведение на купувача по предварителния
договор.
При така събраните по делото доказателства, които
кореспондират помежду си следва да се приеме, че безспорно между страните не е
сключен окончателен договор в уговорения в предварителния договор срок –
30.03.2018 г., но неизпълнението на това задължение не се дължи на виновно
поведение на купувача по договора, а напротив – на липсата на необходимото
съдействие от страна на продавача за подготовка на сключване на окончателния
договор, цената по който е следвало да бъде заплатена чрез банков кредит.
Съобразявайки се със законовото изискване по чл. 22 ал. 3 от СК, че
разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи, в
случая ответниците, съдът приема, че макар предварителния договор да е подписан
само от ответника С., същият е действителен и ще породи валидно правно действие
за ответницата С. при условията предвидени в закона, поР.което е осигурено
участието й в производството. Съгласно разпоредбата на чл. 22 ал. 4 от СК, съпругът може да се разпореди изцяло с имота, който
е семейна имуществена общност и сделката ще породи действие и за неучаствалия
съпруг, ако той не оспори разпореждането в шестмесечен срок от узнаването, след
което се преклудира възможността му да ревандикира вещта или да защити правото
си на собственост с установителен иск. В конкретният случай от представените по
делото писмени доказателства се установява, че ответницата С., макар да не е
страна по предварителния договор е имала воля и да се извърши окончателната
прехвърлителна сделка между страните като за целта е предоставила на съпруга си
своевременно подписани пълномощно и декларации с нотариална заверка на подписа
й, необходими за изповядване на сделката пред нотариус.
Като съобрази
гореизложеното съдът приема, че са налице комулативно
предпоставките за обявяване на сключения между ищеца и първия ответник предварителен
договор за окончателен. Налице е валидно сключен в определената от закона форма
предварителен договор съгласно изискванията на разпоредбата на чл.
19 ал. 1 от ЗЗД, съдържащ
уговорките относно съществените условия на окончателния договор съгласно
изискванията на разпоредбата на чл.
19 ал. 2 от ЗЗД -
недвижимият имот, предмет на договора е индивидуализиран и подробно описан,
посочена е продажната цена и начина й на заплащане. Налице е изпълнение от
страна на ищеца на задълженията му по договора, за които не се нуждае от
съдействие от страна на ответника и същият се явява изправна страна по
договора. Безспорно е по делото също, че към датата на подаване на исковата
молба вече е настъпил падежа на договора, тъй като е изтекъл крайния срок
посочен в него за сключване на окончателния договор. Представените по делото
писмени доказателства удостоверяват, че продавачът и ответник по делото е
собственик на посочения в договора недвижим имот - апартамент при условията на
СИО с втората ответница, както към момента на подаване на исковата молба, така
и към момента на приключване на съдебното дирене пред съда. Налице е и петата
предвидена от закона с разпоредбата на чл.
264, ал. 1 ДОПК предпоставка
- прехвърлянето да се да се извърши само, ако публичните държавни и общински
задължения на продавачите по договора са заплатени, тъй като по делото липсват доказателства
продавачите да имат непогасени публични държавни и общински задължения.
Следователно налице всички комулативно изискуеми предпоставки за
обявяване на сключения между ищеца и ответника предварителен договор за
окончателен, по*** което предявеният от ищеца конститутивен иск с правно
основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД следва да
бъде уважен. На основание чл. 362 ал. 1 от ГПК предварителният договор, сключен
между ищеца и ответника на 26.02.2018 г. следва да бъде обявен за окончателен
при условие, че ищецът изпълни насрещното си задължение за заплащане изцяло на
остатъка от продажната цена в размер на 62 500 лв., дължима от него при
прехвърляне на собствеността в двуседмичен срок от влизане на решението,
включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника
задължения към държавата.
Съгласно разпоредбата на чл. 364 ал. 1 от ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето
на имота, а това са: нотариална такса по набирателната сметка на ОС - П.
съгласно чл. 85 ал. 2 във вр. чл. 87 от ЗННД, определена по
раздел II т. 8 от Тарифата за нотариални такси към ЗННД и изчислена върху по - високата стойност между данъчната
оценка на недвижимия имот и продажната цена, посочена в предварителния договор
в размер на 555,50 лв., както и местния данък за придобиване на имота по сметка
на Община - П. в размер, определен съгласно чл. 47 ал. 2 във вр. с чл. 46 ал. 2, т. 1 от ЗМДТ,
който към момента е 2.85 % върху стойността на прехвърляния имот – в размер на 1 852,50
лв., като до изплащане на тези суми съдът служебно вписва възбрана върху
процесния недвижим имот в Службата по вписванията - гр. П..
На основание разпоредбата на чл. 364 ал. 2 от ГПК на ищеца не
следва да се издава препис от настоящото решение преди да представи в съда доказателства /платежни документи/
за заплащане на горепосочените суми за дължимите данъци и такси за имота и
представяне на удостоверения от ТД на НАП гр. П. и от Община – П., че не дължи
публични държавни и общински вземания.
На основание чл. 78 ал. 1 от ГПК с оглед уважаване на иска ответникът С. като страна по предварителния договор следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски в общ размер от 2 708,87 лв..
Водим от горното, Съдът
Р е ш и:
ОБЯВЯВА за окончателен при участието на страните
*** Л.Е., ЕГН **********, Н.И.С., ЕГН ********** и К.М.С., ЕГН ********** на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД сключения на 26.02.2018 г. между Н.И.С.,
ЕГН ********** и *** Л.Е., ЕГН ********** предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот, с който продавачът Н.И.С.,
ЕГН ********** се е задължил да продаде на купувача *** Л.Е., ЕГН ********** недвижим имот, представляващ апартамент № 1, находящ
се в гр. П., в сградата на ЖСК „***“, ж.к. „***“ бл. *** вх. Г, ет. 1, със
застроена площ 80,75 кв.м., с изложение изток - запад, състоящ се от две стаи,
столова, кухненски бокс, баня с тоалетна и перално помощение, ведно с
прилежащото му избено помещение № 1 с площ 9,30 кв.м., при съседи на
апартамента и избеното помещение, подробно описани в нотариален акт № 178 том
31 дело № К-6306/1997 г. по описа на нотариуса при ПРС за цена в размер на
сумата от 65 500 лв., от която
сумата от 3 000 лв. е платена от купувача и на основание на чл. 362 ал. 1 пр. 2
от ГПК
като условие за обявяване на
предварителния договор за окончателен задължава
ищеца *** Л.Е., ЕГН ********** - купувач по предварителния договор да заплати
на продавача Н.И.С., ЕГН **********, включително
чрез прихващане на платените за сметка на продавача задължения към Държавата на
РБ сумата от 62 500 лв. в двуседмичен срок от
влизане на решението в сила.
Указва на страните, че при
неизпълнение на задължението на ищеца по чл. 362
ал. 1 пр. 2 от ГПК в срок съдът ще
обезсили решението по искане на ответника Н.И.С..
ОСЪЖДА на основание чл. 85 ал. 2 и ал. 3 от ЗННД във вр. с р. ІІ т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД ***
Л.Е., ЕГН ********** *** да заплати по сметка на П.ски окръжен
съд нотариална такса в размер на сумата
от 555,50 лв..
ОСЪЖДА
на основание чл. 46 ал. 2 т. 1 във вр. с чл. 44 ал. 1 от ЗМДТ *** Л.Е., ЕГН **********
*** да заплати
по сметка на Община П. местен данък за прехвърляне на имота в
размер на сумата от 1 852,50
лв..
НАРЕЖДА
на осн. чл. 364 ал. 1 от ГПК да се
впише възбрана
върху гореописания имот, по отношение на който е обявен за окончателен
предварителния договор от 26.02.2018 г., който съгласно схема, издадена от СГКК гр. П., представлява имот с
идентификатор *** с административен адрес: гр. П., жк. „***“ бл. ***, вх. Г,
ап. 1, ет. 1 е с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1,
площ 80.75 кв.м., прилежащи части: избено помещение № 1 – 9,30 кв.м., 1,5982 %
и.ч. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата:
на същия етаж: ***, под обекта: ***1, ***0, ***, над обекта: ***. до заплащане на таксите и разноските по прехвърлянето на имота от страна на ищеца *** Л.Е., ЕГН ********** ***.
След
влизане на решението в сила препис от него да се изпрати на Агенция по
вписванията – гр. П. за вписване на наложената възбрана върху имота.
На основание чл. 364 ал. 2 от ГПК заверен препис от това решение да
не се издава на ищеца докато не докаже, че са заплатил разноските по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
ДАВА шестмесечен срок на ищеца *** Л.Е.,
ЕГН ********** *** на основание чл. 115 ал. 2 от ЗС да впише в СВ – гр. П.
настоящото решение след влизането му в сила.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК Н.И.С., ЕГН ********** *** да заплати на *** Л.Е., ЕГН ********** *** сумата от 2 708,87 лв. за направени по делото разноски за държавна такса за образуване на делото, такса за вписване на исковата молба и адвокатско възнаграждение.
Решението
подлежи на обжалване пред Апелативен съд - Велико Търново в двуседмичен срок от
връчването му на страните, с въззивна жалба.
Окръжен
съдия: