Р Е Ш Е Н И Е

No-

гр.Варна, 29.12.2010г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

       Варненският окръжен съд, търговско отделение, в публично заседание, проведено на двадесет и девети ноември, през две хиляди и десета година в състав:

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: Ж.ДИМИТРОВА

 

при секретаря Е.П., като разгледа докладваното от съдия Ж.Димитрова т.д.№1061 по описа за 2010г., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е образувано по предявени от Н.А.А., ЕГН-**********,*** срещу „Бляк сий инвестмънт тръст” АД, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, бул.”К.Б.”, ап., ЕИК-*********, представлявано заедно от С.Н.С., Г.П.Т. и П.Р. за заплащане на сумата от 26150 евро, представляваща платена продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.09.2007 година, на осн. чл.55, ал.1 ЗЗД, ведно със сумата от 367.17 евро, обезщетение за забава върху главницата от 1000 евро за периода 29.08.2007 година до 30.06.2010 година; сумата от 2228.70 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата за периода 28.09.2007 година до датата на завеждане на исковата молба – 30.06.2010 година; сумата от 6517.44 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата в размер на 18 862.50 евро за периода от 20.10.2007 година до датата на завеждане на исковата молба 30.06.2010 година, на осн. чл.86 ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба – 30.06.2010 година до окончателното изплащане на задължението, ведно със съдебно-деловодни разноски.

В исковата си молба от 30.06.2010 година ищецът Н.А.А. излага, че на 27.09.2007 година, в качеството си на купувач сключил с дружеството-продавач „Бляк сий инвестмънт тръст” АД, гр.Варна, предварителен договор за покупко-продажба на апартамент Т311/по ценова листа/, съответствуващ на A311 /по проект и ценообразуване/, състоящ се от антре, дневна, две спални, две баня-тоалет и тераса, при граници: коридор, стълбище и двор, с площ от 124.55 кв.м., ведно с 0.4922% ид.ч. от общите части на сградата, равни на 26.49 кв.м. от общите части на сградата и 0/4604% ид.ч. от правото на строеж. Договорена е продажна цена в размер на 209 583.33 евро без ДДС, както и начинът на плащане. С Анекс към предварителния договор „Бляк сий инвестмънт тръст” АД се задължи да продаде и паркомясто. При сключването на договора на 27.09.2007 година Н.А. заплатил сумата от 6287.50 евро. На 19.10.2007 година Н.А. платил и втората вноска по договора, в размер на 18 862.50 евро. Плащанията са направени по банковата сметка, а сумата от 1000 евро е заплатена в брой. От справка по партидата на дружеството – продавач в имотния регистър установил, че на 03.09.2009 година дружеството е продало имота на трети лица, поради което договорът е прекратен по право, тъй като имотът е отчужден. Отделно прави изявление за разваляне на договора, поради което моли съда да постанови решение, с което осъди ответника да му заплати сумата от 26150 евро, представляваща платена продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.09.2007 година, на осн. чл.55, ал.1 ЗЗД, ведно със сумата от 367.17 евро, обезщетение за забава върху главницата от 1000 евро за периода 29.08.2007 година до 30.06.2010 година; сумата от 2228.70 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата за периода 28.09.2007 година до датата на завеждане на исковата молба – 30.06.2010 година; сумата от 6517.44 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата в размер на 18 862.50 евро за периода от 20.10.2007 година до датата на завеждане на исковата молба 30.06.2010 година, на осн. чл.86 ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба – 30.06.2010 година до окончателното изплащане на задължението, ведно със съдебно-деловодни разноски.

В срока ответното дружество е подало писмен отговор, в който оспорва всички искове по основание и размер. Счита исковете за неоснователни, тъй като предварителният договор е развален от ответника поради виновно неизпълнение от страна на ищеца, тъй като последният е бездействувал повече от 30 дни след изтичане на срока по чл.7.2. от договора, като в този случай, на осн. чл.13.5 от договора ответникът има право да задържи получените, на основание чл.3.1.1. и т.3.1.2 от предварителния договор суми. Договорът е прекратен на 20.01.2009 година, като ответникът, в съответствие с 13.5 от предварителния договор  е имал право и е задържал сумите в размер на уговорените плащания в т.3.1.1 и 3.1.2 от предварителния договор. В отношение на евентуалност моли съда да счете отговора за изявление, с което ответникът разваля предварителния договор поради виновно неизпълнение от страна на ищеца. Твърди, че не е налице невъзможност за престация, тъй като продажбата на чужда вещ не е нищожна, а страната по предварителен договор разполага с иска по чл.135 ЗЗД. Дори договорът да е прекратен, с това не отпада отговорността му за вредите, причинени от неговото бездействие, като същият дължи сумата от 24 583.33 евро без ДДС, представляваща разликата между цената по проектираната продажба и цената на сделката – 185 000 евро, както и сумата от 8383.34 евро, представляваща заплатеното възнаграждение по посредническата услуга на „Би джи пи сървисиз” ЕООД. Претенцията за лихви се явява неоснователна предвид неоснователността на главния иск.

Съдът, след съвкупна преценка на представените по делото доказателства приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Между страните липсва спор относно факта, че между тях е налице валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата, на който продавачът „Бляк сий инвестмънт тръст” АД е поел задължението да продаде на купувача недвижим имот, който ще бъде построен в съответствие с одобрения инвестиционен проект в притежавания от него урегулиран поземлен имот под УПИ No-XI-1154, 1159, 1163, кв.6 от плана на гр.Обзор, област Варна, а именно: Апартамент Т311/по ценова листа/, съответствуващ на A311 /по проект и ценообразуване/, състоящ се от антре, дневна, две спални, две баня-тоалет и тераса, при граници: коридор, стълбище и двор, с площ от 124.55 кв.м., ведно с 0.4922% ид.ч. от общите части на сградата, равни на 26.49 кв.м. от общите части на сградата и 0/4604% ид.ч. от правото на строеж срещу задължението на купувача да заплати договорена продажна цена в размер на 209 583.33 евро без ДДС, платима, както следва: първата вноска в размер на 5239.58 евро в срок до три работни дни след подписване на договора, втора вноска в размер на 15718.75 евро без ДДС, не по-късно от 19.10.2007 година и сумата от 188 625 евро без ДДС при подписване на нотариален акт след завършване на строителството и издаване на разрешение за ползване на сградата.

Между страните липсва спор, а и се установява от представените операционни бележки /л.23 и л.24/, че ищецът е заплатил сумата от 6287.50 евро и сумата от 18862.50 евро, съобразно условията на договора.

Не се спори между страните, а и се установява от представеният по делото нотариален акт 12/2009 година, че за имота, предмет на предварителния договор е налице сключен договор за покупко-продажба, обективиран в НА 12/2009 година.

От представеният договор за посредничество /л.131/ се установява, че BGP Services Ltd e упълномощена да посредничи и представлява ответника при продажбата на апартаменти в Обзор, България.

От показанията на св.Б., без родство със страните, които съдът кредитира се установява, че във връзка с посредничеството за закупуване следва да уведомят клиентите, че комплексът е завършен, като са получили по пощата през месец юли, 2008 година първоначално уведомление, а впоследствие и самото разрешение за ползване през август, 2008 година. Около декември, 2008 година са получили уведомление, че ще се начислява лихва. През декември, 2008 година е получила уведомление от строителя, че договорът ще бъде прекратен и апартаментът ще бъде пуснат за продажба, което уведомление е предала на ищеца А..

От показанията на св.П., които съдът кредитира като обективни, безпристрастни се установява, че през периода септември-декември, 2008 година е имал многократни срещи с ищеца, в които той е молил за допълнително време, за да уреди финансите си, като през декември, 2008 година е изпратил уведомление, че прекратява договора.

Гореустановената фактическа обстановка обуславя следните правни изводи:

Предявени са искове с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД и чл.86 ЗЗД, поради което в тежест на ищеца е да установи кумулативното наличие на предпоставките, визирани в хипотезата на правната норма, а именно, наличие на валидно облигационно правоотношение, фактът, че е изправна страна по договора, респективно изпълнението на собствените си задължения по договора, както и неизправността на ответника, а в тежест на ответника е да установи, виновното поведение на ищеца и отправянето на валидно изявление за разваляне на договора.

Между страните липсва спор относно факта на валидно облигационно правоотношение, получаването на двете вноски по сключеният предварителен договор, обуславящ изпълнение на задължението на купувача в договора, както и относно продажбата на имота, предмет на предварителния договор на трети лица.

Тъй като имотът, предмет на предварителния договор е продаден на трети лица то очевидно е, че същият е развален по право, продавачът не може да престира съобразно поетото си задължение, поради което следва да върне получената авансово сума.

Спорно е между страните дали за продавача е възникнало потестативното право да развали договора и дали същият го е упражнил като респективно е упражнил и правото да задържи сумата, съобразно уговореното в чл.13.5 от договора.

За да възникне правото на продавача да задържи сумата, съобразно уговорките в чл.13.5 от договора, в тежест на ответника е да установи, при условията на пълно и главно доказване, че е налице забава, продължила повече от тридесет дни за изпълнение на задълженията на купувача, както и, че същият е бил своевременно поканен да се яви пред нотариус за подписване на нотариалния акт.

Съобразно чл.7.2 от договора продавачът се задължава до 10/десет/ дни от издаването на разрешение за ползване да изпрати лично или чрез упълномощени от него адвокати писмена покана до купувача, с което да го уведоми, че строителството на комплекса и в частност на апартамента е приключило, като се яви в посочения ден и час пред нотариус.

Спорно е между страните дали е налице такава покана по смисъла на чл.7.2 от договора, с оглед представените писма, изпратени по електронна поща, с оглед оспорването на получаването на тези писма.

Съдът намира, че електронното писмо за да има качеството на подписан документ по смисъла на ГПК следва да е подписано с електронен подпис, каквито очевидно представените писма не са. Предвид липсата на електронен подпис представените писма представляват частни документи, които не са подписани от страната и които нямат задължителна доказателствена сила, но това не значи, че не са доказателства /в този смисъл П.В./. Съдът преценява доказателствената сила на неподписания документ, по свое убеждение, съобразно доказателствата по делото, включително и след преценката на свидетелските показания. 

От показанията на св.Б. и св.П., които съдът кредитира като обективни и вътрешно непротиворечиви се установява, че през декември, 2008 година е получено уведомление от строителя, че договорът ще бъде прекратен и апартаментът ще бъде пуснат за продажба, което уведомление е предадено на ищеца А.. В договора за покупко-продажба на недвижим имот страните са се договорили, че кореспонденцията между тях може да бъде водена и по електронната поща, с което същите се споразумяват, че с писмо, изпратено по електронната поща е спазена писмената форма, поради което съдът приема, че с изпращането на писмото по електронната поща и предаването на ищеца А. е спазена писмената форма и ответникът е изпълнил задължението си по чл.7.2 от договора. Следва да се отбележи, че по силата на представения договор за посредничество ищецът, в качеството на управител е знаел за завършването на комплекса, както и е имал задължението да уведоми клиентите, закупили апартаментите за издаването на акт обр.16, тъй като съобразно договора половината от комисионните възнаграждения е дължима при окончателното финализиране. При тълкуването на разпоредбите на договора за посредничество се установява, че ищецът, в качеството на законен представител на представляваното от него дружество – посредник е следвало да изпълни задължението на ответника по т.7.2 от договора. След като задължението по т.7.2 от договора за уведомяване е прехвърлено на ищеца следва да се счита, че виновното му неизпълнение не може да го освободи от отговорност, като той не може да възразява, че не му е посочен час при нотариуса, след като това задължение е следвало да бъде извършено от фирмата, на която той е законен представител.

Гореизложеното обуславя извода, че комплексът е завършен с акт 16 на 18.08.2008 година, а закъснението за окончателното прехвърляне на имота е продължило повече от 30 дни по причина, за която ищецът отговаря, поради което той няма качеството на изправна страна по договора и не може да прави изявление за разваляне на договора. Ответникът разполага с правата по чл.13.5 от договора и правомерно е удържал внесения депозит, поради което предявените искове се явяват неоснователни.

С оглед отхвърлянето на главния иск следва да се отхвърли и акцесорният иск за заплащане на обезщетение за забава, който е неоснователен и на още едно основание. Задължението за връщане на сума, платена на отпаднало основание не е срочно, поради което става изискуемо след покана.

На осн. чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника направените по делото разноски в размер на 6006.60 лева. Направено е възражение за прекомерност, което съдът намира, че не следва да уважава, тъй като минималният размер на адвокатското възнаграждение, изчислен съобразно наредбата е 1829.38 лева. Делото съставлява фактическа и правна сложност, а възнаграждението е съобразено с трикратния размер на адвокатските възнаграждения.

     Воден от горното, съдът

 

РЕШИ:

 

ОТХВЪРЛЯ предявените от Н.А.А., ЕГН-**********,*** срещу „Бляк сий инвестмънт тръст” АД, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, бул.”К.Б.”, ап., ЕИК-*********, представлявано заедно от С.Н.С., Г.П.Т. и П.Р. искове за заплащане на сумата от 26150 евро, представляваща платена продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.09.2007 година, на осн. чл.55, ал.1 ЗЗД, ведно със сумата от 367.17 евро, обезщетение за забава върху главницата от 1000 евро за периода 29.08.2007 година до 30.06.2010 година; сумата от 2228.70 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата за периода 28.09.2007 година до датата на завеждане на исковата молба – 30.06.2010 година; сумата от 6517.44 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата в размер на 18 862.50 евро за периода от 20.10.2007 година до датата на завеждане на исковата молба 30.06.2010 година, на осн. чл.86 ЗЗД.

ОСЪЖДА Н.А.А., ЕГН-**********,*** да заплати на „Бляк сий инвестмънт тръст” АД, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, бул.”К.Б.”, ап., ЕИК-*********, представлявано заедно от С.Н.С., Г.П.Т. и П.Р. сумата от 6006.60 лева, разноски, на осн. чл.78, ал.3 ГПК.

Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в 2-седмичен срок от получаване на съобщението до страните.

 

ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: