№ 453
гр. Благоевград, 05.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ТРИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в
публично заседание на петнадесети септември през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Габриела Тричкова
при участието на секретаря Христина Далева
като разгледа докладваното от Габриела Тричкова Гражданско дело №
20211200100323 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Настоящото производство се развива повторно след като с Решение №146/22.03.2021г. е
обезсилено решение № 52 от 06.03.2019г. по гр.д.№ 3383/2018г. на САС в частта, с която е
потвърдено решение № 1108 от 02.03.2018г. по гр.д.№ 2/2017г. на ОС Благоевград, в частта,
с която са отхвърлени предявените от Дж. М. срещу „ГБ Бр.С.Д.“ ЕООД и „У.К.Б.“ АД
главен иск за установяване на недействителност на договор за учредяване на ипотека,
обективиран в н.а. № 93 от 2007г., предявен на основание чл.162, ал.2 от ЗЗД /поради липса
на идентичност между собственика на имота при неговото възникване и лицето подписало
/учредило ипотеката върху него/ и евентуалните искове за установяване на
недействителност на договора за ипотека, предявени на основание чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД
/поради невъзможен предмет – липса на обремененото право на строеж към момента на
учредяване на ипотеката/, чл.26, ал.2, във връзка с чл.170 от ЗЗД /поради невъзможен
предмет- неопределеност на част от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират
процесните имоти и тяхното място в механизма на погасяване/, чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД
/поради накърняване на добрите нрави/ по отношение на имоти с идентификатор №
02676.151.63.1.9 и идентификатор №02676.151.63.1.13, както и потвърденото решение №
1108 от 02.03.2018г. по гр.д.№ 2/2017г. на ОС Благоевград в посочената част, като делото е
върнато за ново разглеждане от друг състав на ОС Благоевград, като първа инстанция.
Първоинстанционният съд, като изхожда от характера на отрицателния установителен иск,
съобразно указанията в решението на ВКС, и съобразно последната поправена вписана
искова молба, намира, че е сезиран с иск предявен от Дж. М. гражданка на Об.Кр. на В. и
С.Ир., с паспорт № ..., издаден на ...г. валиден до ...г. с постоянен адрес .. О.Р.Б.М.Г.У.В.,
чрез адв. Д.У., АК С., и адв. С.С., вписан в САК, ПРОТИВ „У.К.Б.” АД, с ЕИК: ..., със
седалище и адрес на управление: гр. С., район В., пл. „Св.Н..., представлявано от Л.Х. и А.К.
и „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД, с ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: Б. К.П.в. ...,
представлявано от Н.П.Х. за установяване несъществуването на ипотечно право в полза на
„У.К.Б.“ АД поради нищожност /предвид липсата на идентичност между собственика на
имота при неговото възникване и лицето подписало респективно учредило ипотеката върху
него, поради невъзможен предмет и поради нарушение на добрите нрави/ на сключения
между Банката, в качеството на ипотекарен кредитор и „ГБ Бр.С.Д.“ ЕООД в качеството на
1
ипотекарен длъжник, договор за учредяване на ипотека, за обезпечаване на задълженията на
ипотекарния длъжник по сключен с ипотекарния кредитор договор за банков кредит, като
ипотеката е учредена върху терен – собственост на ипотекарния длъжник и правото на
строеж върху същия, включващо правото да се построи жилищна сграда, съгласно одобрен
архитектурен проект от 24.11.2006г., състояща се обекти индивидуализирани в нотариалния
акт съгласно проекта, вкл. процесните апартаменти С 9 и С13.
Претендира се присъждане на сторените по делото съдебни и деловодни разноски.
В исковата молба се твърди, че на 20.02.2007г. ищцата е сключила с „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД
два предварителни договора за покупко – продажба на правото на строеж на два
апартамента, находящи се на партерния етаж на сграда, съставляваща жилищен комплекс за
сезонно ползване с наименование „С.Д.“, която е предстояло да се построи в поземлен имот,
съставляващ № 151063, целия с площ от 5267 кв.м., разположен в местността „Ш.“, в
землището на гр.Б., а именно апартамент С 9 със застроена площ от 26,53 кв.м., балкон със
застроена площ от 12,48 кв.м., ведно с 0,56 % съответстващи на 15,38 кв.м. идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж и Апартамент С13 със застроена площ от
27,39 кв.м., с балкон със застроена площ от 8,64 кв.м., ведно с 0,52 % съответстващи на
14,40 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, като
едновременно се предвижда да се възложи на продавача да построи гореописаните
апартаменти във вида и обема, заложени в представения на купувача одобрен архитектурен
проект. Излага се, че с предварителния договор страните са уговорили съществените
елементи на сделката, включително цена за правото на строеж и стойност на
довършителните работи на двете жилища.
В двата договора ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД продавач е декларирал, че към момента
на сключването на предварителния договор уговореното право на строеж е освободено от
тежести, като изрично се е задължил съгласно чл.7.1 до учредяване и възмездното
прехвърляне на правото на строеж по нотариален ред да не прехвърля собствеността или да
ипотекира правото на строеж в полза на трети страни през срока на валидност на
договорите.
Твърди се, че по настояване на продавача, през месец юли 2007г. страните са подписали
първи анекс към предварителния договор за всеки от апартаментите, с който променят
уговорените плащания и реда за тяхното извършване, като изрично е потвърдена крайната
цена на сделката.
Сочи се, че с анекси от 03.09.2007г. е променена клаузата от предварителните договори,
която забранява на продавача да обременява правото на строеж с тежести и му възлага
санкция при неизпълнение, като е прието от страните, че продавачът има право да ипотекира
продаваното право, а санкцията за неизпълнение се дерогира.
Твърди се, че на 09.10.2007г. между ответника „У.К.Б.” АД и ответника „ГБ – Б.С.Д.”
ЕООД бил сключен Договор за банков кредит № 278/09.10.2007г., по силата на който
„У.К.Б.” АД е предоставило на „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД инвестиционен кредит в размер на 3 000
000,00 евро и револвиращ кредит в размер до 450 000,00 евро за довършване на
строителството на комплекс за отдих „С.Д.”, в който се намират притежаваните от ищеца
апартаменти №С9 и С 13. Сочи се, че за обезпечаване на вземането на Банката срещу
кредитополучателя бил сключен договор за ипотека, обективиран в Нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 93, том IV, рег. № 3057, дело № 651 от 10.10.2007г. по
описа на нотариус С.К. с № 505 в регистъра на НК, вписан като Акт № 172, том III за 2007г.
в Служба по вписванията – Разлог, по силата на който „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД учредява в полза
на „У.К.Б.” АД договорна ипотека върху притежавания поземлен имот № 151063, ведно с
правото на строеж върху мястото, включващо правото да се построи Жилищен комплекс за
сезонно ползване „С.Д.” с посочени застроена и разгърната застроена площи, съгласно
одобрен архитектурен проект от 24.11.2006г. от Община Б. и Разрешение за строеж №
384/24.11.2006г., заедно с обектите, от които се състои комплексната сграда, изброени
изчерпателно, включително притежаваните понастоящем от ищеца Апартаменти № С9 и
С13.
Посочва се в исковата молба, че месец по- късно на 15.11.2007г. между ищцата и
ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД е изповядана сделка за учредяване и продажба на безсрочно
2
право на строеж за двата апартамента обективирана в нотариален акт № 59, том V рег.№
3516, дело № 796 от 15.11.2007г. по описа на нотариус С.К..
Излага се, че сградата в която са разположени притежаваните от ищцата апартаменти С 9 и
С 13 е завършена до степен груб строеж и е приета с акт № 14 на 03.12.2007г., като
окончателно жилищния комплекс е завършен на 15.09.2010г. съгласно удостоверение за
въвеждане в експлоатация на строеж № 43/15.09.2010г. издадено от главния архитект на
община Б..
Посочва се, че след завършване и въвеждане в експлоатация на сградата поради това, че
всички задължения на ищцата към ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД са били изпълнени,
владението на така построените апартаменти й е предадено и жилищата се ползват от нея,
но вписаната законна ипотека не е заличена.
Твърди се, че кредитополучателят „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД е преустановил изплащането на
погасителните вноски по посочения договор за банков кредит, който не бил изцяло погасен,
поради което Банката е внесла в РС-Р. Заявление по чл. 417 от ГПК, въз основа на което
съдът е издал Заповед за незабавно изпълнение на парично задължение и Изпълнителен лист
в полза на „У.К.Б.” АД срещу „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД. Въз основа на издадения Изпълнителен
лист било образувано изпълнително дело № ... по описа на ЧСИ Ш.Д., с рег. № 796, с район
на действие Окръжен съд – Благоевград, по което собствените на ищеца недвижими имот –
Апартамент № С 9 и С 13, бил изнесени на публична продан. Твърди се, че към момента
производството по изпълнителното производство е висящо и съдебният изпълнител
периодично предприема действия за продажба на апартаментите в редуващи се една след
друга публични продажби.
Твърди се в исковата молба, че ипотечния акт съставен между двамата ответници няма
обвързващ ефект спрямо ищцата, тъй като в полза на банката не са възникнали права, които
да са основание за провеждането на принудително изпълнение върху апартаментите
собственост на ищцата. Излага се, че това е така, тъй като когато собственикът на
поземления имот е ипотекирал бъдещата сграда, която е предстояло да бъде изградена в
имота му, и тя да стане негова собственост по приращение, ипотеката е била учредена под
условие и е следвало да произведе действие от момента на завършване на строителството,
при положение, че след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в
ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и същия този имот е собственост на
учредителя на ипотеката. Посочва се, че случая не е такъв, тъй като на 15.11.2007г. първия
ответник е учредил и прехвърлил възмездно безсрочното право на строеж на Апартаменти
С9 и С 13 на ищеца, като сделката е извършена по предвидения от закона нотариален ред и
е породила целения правен резултат. Сградата е изпълнена в степен „груб строеж“ в малко
по –късен момент, удостоверен с акт обр.14 на 03.12.2007г., като това е момента, в който
вещта е създадена. Собствеността върху нея е възникнала, но за притежателя на правото на
строеж ищеца, а не за ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД. Сочи се, че не се е състояла
хипотезата на ипотекиране на бъдеща вещ от собственика на поземления имот, който ще я
притежава по приращение, когато тя възникне, понеже в момента на възникването тя вече не
е била негова. В тази връзка се навежда, че съгласно разпоредбата на чл.167, ал.2 от ЗЗД се
дерогира действието на ипотечния акт, тъй като в момента на неговото съставяне
ипотечното право върху процесния имот не е съществувало поради липса на вещта, а в
момента на създаване на имота, собствеността върху него вече не е на собственика на
поземления имот, учредител на ипотеката, а на трето лице – ищцата.
Поддържа се в исковата молба, че в нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека
сключен между двата ответници липсва валидно определен предмет на сделката,
обективирана в него, поради което е налице съществен порок на ипотечния акт, водещ до
неговата частична нищожност досежно процесното жилище по силата на чл.26, ал.2 –
невъзможен предмет. Излагат се и твърдения, че двамата ответници с действията си са
накърнили добрите нрави, като със своето поведение са нарушили принципа на
добросъвестност в гражданските и търговски отношения, което е увредило чужди интереси,
а именно тези на сключилите предварителни договори за закупуване на апартаменти в
жилищния комплекс, включително платили съществена част от цената, като ги поставя в
положение на задължени с имуществото си лица за дълг на техния контрагент. Поради което
се посочва, че това обосновава извеждането на нищожност на договора за банков кредит в
3
частта с която се уговаря провеждането на действия от страна на ответника „ГБ – Б.С.Д.”
ЕООД по отношение на притежаваните от ищцата жилищни имоти, което по право води до
недействителност на ипотечния акт, каузално свързан с договора за кредит, по отношение
установяването на тежест върху апартамент С 9 и Апартамент С 13.
Изпълнена е процедурата по чл.131 от ГПК, като отговор е депозиран от ответникът
„У.К.Б.” АД. В същия е направено възражение за недопустимост на производството поради
липса на правен интерес у ищеца от търсената с исковете защита. В условията на
евентуалност оспорва исковете като неоснователни.
Ответникът твърди, че на 09.10.2007г. между „У.К.Б.” АД – кредитор, и „ГБ – Б.С.Д.”
ЕООД – кредитополучател, е сключен Договор за /комбиниран/ банков кредит № 278,
впоследствие изменен с Анекси №№ 1/07.10.2008г., 2/06.03.2009г., 3/03.04.2009г.,
4/07.09.2009г., 5/05.10.2009г., 6/08.12.2009г., 7/08.02.2010г., 8/08.03.2010г., и съгласно
който:
- по т. 1.1. от същия договор е отпуснат инвестиционен кредит в размер до 3 000
000,00 евро и краен срок на погасяване 08.06.2011г., съгласно Анекс № 8/08.03.2010г.
Поради системното необслужване на кредитните си задължения по този транш на
16.07.2014г. е подадено Заявление по реда на чл. 417 от ГПК и на 17.07.2014г. РС-Р. е
постановил издаването на Заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист по ч.гр.д.
№ 678/2014г.
- по т. 2. от същия договор е отпуснат револвиращ кредит в размер до 450 000,00 евро
и краен срок за погасяване 08.06.2011г., който е погасен окончателно и в пълен размер.
Твърди се, че целта на договора за кредит е покриване на разходите на „ГБ – Б.С.Д.”
ЕООД за довършване на строителството на комплекс за отдих „С.Д.” с обща площ от 8
911,00 кв.м., находящ се в гр. Б., построен върху имот от 5 267,00 кв.м., съгласно
Разрешително за строеж № 384/24.11.2006г., както и за заплащане на ДДС по проекта. Сочи
се, че за обезпечаване на вземането на Банката, в нейна полза е сключен Нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека № 93, том IV, рег. № 3057, дело № 651 от 10.10.2007г. по
описа на нотариус С.К., с № 505 в регистъра на НК, вписан като Акт № 172, том III за 2007г.
в Служба по вписванията – Разлог, върху подробно описаните в същия нотариален акт
недвижими имоти, находящи се в гр. Б., собствени на „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД, включващи и
Апартамент № АС9 и С 13. Твърди се, че за нуждите на принудителното производство върху
ипотекираните в полза на Банката имоти е наложена възбрана, като към настоящия момент
имотите не са освободени от изпълнение и продължават да обезпечават вземането на
Банката в пълен размер до пълното погасяване на вземането, ведно с главницата, лихвите и
разноските.
Ответникът сочи, че към момента на сключване на договора за учредяване на ипотека –
10.10.2007г., обектите в комплекса все още не са били довършени, поради което е учредена
ипотека върху терена и върху правото на строеж, чийто титуляр е бил „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД.
Твърди, че към момента на сключване на договора за ипотека е бил налице надлежно
одобрен инвестиционен проект за застрояване на терена, по който в нотариалния акт е
извършена индивидуализация на обектите в новопостроената сграда, които ще бъдат
застроени. В договора било посочено, че ипотеката ще има действие не само върху терена,
но и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този
случай се счита учредена под условие по отношение на бъдещата сграда и произвеждала
действие от момента на завършване на строителството. Сочи се, че в настоящия случай било
налице пълно тъждество между обектите по инвестиционен проект и реално изградените в
сградата обекти. Според ответника в договора за ипотека бъдещата сграда и отделните
обекти в нея били достатъчно индивидуализирани, като ипотеката разпростирала действието
си по отношение на цялата сграда и по отношение на всеки един от самостоятелните обекти
в същата, изградени по одобрения към момента на сключването на договора инвестиционен
проект.
Посочва се, че със закупуването на ипотекираните в полза на банката недвижими имоти
ищцата замества в ипотеката предишния собственик по реда на чл.178 ЗЗД, тъй като ищцата
в качеството си на ипотекарен длъжник по изпълнителното дело е придобила имотите след
ипотекирането им в полза на ответната банка. Посочва се, че от правилото, че ипотеката
4
следва имота, се налага изводът, че ищцата не може да противопоставя на ипотекарния
кредитор възражение, че не е лично задължена към него. В качеството й на лице, придобило
имотите от длъжника, след учредяване на ипотеката, ищцата може да предотврати
принудителното изпълнение само ако плати на ипотекарния кредитор сума до размера на
цената, която дължи съобразно чл.178 от ЗЗД, в противен случай тя търпи принудителното
изпълнение, като за сумата от реализираната публична продан, тя встъпва в правата на
удовлетворения кредитор. Излага се, че със сключения предварителен договор ищцата не е
придобила право на собственост върху имотите. Поради което към момента на подписване
на договорната ипотека същата не е собственик на процесните имоти.
На ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД е изпратено копие от последната поправена искова
молба за отговор по реда на чл. 131 от ГПК. Същата е връчена при условията на чл. 50, ал. 2
от ГПК, като в законоустановения срок не е подаден писмен отговор на исковата молба.
В съдебно заседание ищецът Дж. М., редовно призована, не се явява, представлява се от
двамата си пълномощници, които поддържат предявената искова молба. Пледират за
уважаване на предявения иск като основателен и доказан.
Ответникът „У.К.Б.” АД – С., редовно призован, не се явява законният представител,
представлява се от юрисконсулт П.Ст., който изразява становище, че поддържа изцяло
депозирания писмен отговор по подадената искова молба, като по същество пледира за
отхвърляне на иска като неоснователен и недоказан.
Ответникът „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД, представлявано от Н.П.Х., редовно призован, не се явява
законният представител, не се представлява.
По делото са приобщени представените от страните писмени документи.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
С предварителен договор от 2006г., сключен между ищцата Дж. М. и ответника „ГБ-
Б.С.Д.“ ЕООД (тогава „Б.С.Д.“ ЕООД), за продажба на право на строеж, съчетан с договор за
извършване на строителни и довършителни работи, изменен с анекс от 03.09.2007г.,
ответникът се е задължил да прехвърли на ищцата правото на строеж за самостоятелен
обект, представляващ апартамент № С 9 на партерен етаж в сграда „С.Д.“, която ще се
построи в поземлен имот №151063 с площ от 5 267 кв. м, находящ се в м.“Ш.“, землището
на гр.Б., със застроена площ за апартамента 26,53 кв. м. и балкон със застроена площ от
12,48 кв.м., ведно с припадащите се 0.56 % от общите части на сградата и от правото на
строеж върху земята. „ГБ-Б.С.Д.” ЕООД се задължил и да извърши всички строителни и
довършителните работи за построяване на обекта и да го предаде на купувача-ищцата в срок
до 31.05.2008г. Съгласно чл.5 /1/ от договора страните са се съгласили окончателния договор
да се сключи преди завършване на покрива на сградата, но не по-късно от 30.10.2007г.
срещу заплащане на продажна цена и стойност на строителни и довършителни работи от
общо 46998 евро, от които 18799,20 евро цена на правото на строеж и останалата сума за
извършване на строителството и довършителните работи.
С анекс към предварителния договор от 03.09.2007г. страните по договора са се съгласили,
че продавачът има право да ипотекира „правото на строеж“ в полза на банката в случай, че
бъде отпуснат инвестиционен заем за финансиране на строителството и довършителните
работи, като разходите за това са за негова сметка, а при плащането на последната вноска,
определена с предварителния договор, продавачът ще съдейства за отписване на
„регистрацията“ на ипотеката и ще представи удостоверение за липса на тежести в рамките
на 21 дни.
С предварителен договор от 2006г., сключен между ищцата Дж. М. и ответника „ГБ-
Б.С.Д.“ ЕООД (тогава „Б.С.Д.“ ЕООД), за продажба на право на строеж, съчетан с договор за
извършване на строителни и довършителни работи, изменен с анекс от 03.09.2007г.,
ответникът се е задължил да прехвърли на ищцата правото на строеж за самостоятелен
обект, представляващ апартамент № С 13 на партерен етаж в сграда „С.Д.“, която ще се
построи в поземлен имот №151063 с площ от 5 267 кв. м, находящ се в м.“Ш.“, землището
на гр.Б., със застроена площ за апартамента 27,39 кв. м. и балкон със застроена площ от 8,64
кв.м., ведно с припадащите се 0.52 % от общите части на сградата и от правото на строеж
върху земята. „ГБ-Б.С.Д.” ЕООД се задължил и да извърши всички строителни и
5
довършителните работи за построяване на обекта и да го предаде на купувача-ищцата в срок
до 31.05.2008г. Съгласно чл.5 /1/ от договора страните са се съгласили окончателния договор
да се сключи преди завършване на покрива на сградата, но не по-късно от 30.10.2007г.
срещу заплащане на продажна цена и стойност на строителни и довършителни работи от
общо 48724 евро, от които 19489,60 евро цена на правото на строеж и останалата сума за
извършване на строителството и довършителните работи.
С анекс към предварителния договор от 03.09.2007г. страните по договора са се
съгласили, че продавачът има право да ипотекира „правото на строеж“ в полза на банка в
случай, че бъде отпуснат инвестиционен заем за финансиране на строителството и
довършителните работи, като разходите за това са за негова сметка, а при плащането на
последната вноска, определена с предварителния договор, продавачът ще съдейства за
отписване на „регистрацията“ на ипотеката и ще представи удостоверение за липса на
тежести в рамките на 21 дни.
На 10.10.2007г. между двамата ответници „ГБ-Б.С.Д.” ЕООД и „У.К.Б.” АД е сключен
договор за учредяване на ипотека, извършен с нотариален акт №93, т. IV, рег.№ 3057, д. №
651/2007г., вписан на същата дата, за обезпечаване на вземанията по договор за кредит №
278/09.10.2007г., предоставен на дружеството в общ размер на 3 450 000 евро с краен срок
на погасяване 08.06.2009г. Предмет на ипотеката е поземлен имот №151063 и „правото на
строеж“ върху него, включващо правото да се построи жилищен комплекс за сезонно
ползване „С.Д.“ съгласно одобрен архитектурен проект от Община Б. от 24.11.2006г. и
разрешение за строеж № 384/24.11.2006г. от Община Б., като е изброено от какви
помещения и обекти се състои комплексът, в това число апартаменти, измежду които С 9 и
С 13, ситуирани на партерния етаж. Съгласно посочения договор за кредит „Г.Н.“ ЕООД има
качеството на солидарен длъжник наред с кредитополучателя. Не се спори и се установява
по делото, че срещу тези две лица като солидарни длъжници е издадена заповед за
изпълнение и е допуснато незабавно изпълнение на задължения по договора за кредит, в
резултат на което е било образувано принудително изпълнение с обект построените обекти
в жилищния комплекс, обсъден по-горе, измежду които и апартаментите собственост на
ищцата, спрямо които е насрочена публична продан.
Ищцата е станала собственик на изградени апартаменти въз основа на договор за
продажба, извършен на 15.11.2007г. с нотариален акт №59, т.V, рег. № 3516, д. №796/2007г.,
сключен между нея и дружеството - продавач по предварителния договор, с предмет
правото на строеж върху апартамент № С 9 и апартамент С13 на партерния етаж на сградата
„С.Д.“ съгласно одобрени проекти от 08.02.2007г. от главния архитект на община Б..
С акт за приемане на конструкцията от 03.12.2007г. е установено, че конструктивните
елементи на строежа на процесната сграда са изпълнени в съответствие с одобрените
проекти, няма недостатъци и пропуски, като е разрешено извършването на довършителни
работи.
Въз основа на така установеното от фактическа страна, съдът намира следното:
Предявен е отрицателен установителен иск за признаване за установено, че върху имотите
на ищцата не е учредена ипотека, т.е., че ответникът „У.К.Б.” АД не е носител на ипотечно
право върху собствените й имоти.
Главните доводи, с които се отрича включването в обхвата на ипотечното право на
имотите, принадлежащи на ищцата, така както е уточнено от нея и в хода на
производството, почиват на липсата на идентичност между собственика на имота при
учредяване на ипотеката и на лицето, собственик на имота към момента на изграждането му.
За разрешаването на спора по същество следва да се има предвид, съобразно и посоченото
от ВКС в цитираната съдебна практика (в частност решение по чл. 290 ГПК, постановено по
т. д. № 2336/2019г. на ВКС, I ТО) по казуси относно ипотечното право на банката - ответник
по отношение на обекти в процесния жилищен комплекс в гр.Б., че собственикът на терена
не може да учреди ипотека върху право на строеж, тъй като не притежава такова. То е
ограничено вещно право върху чужд (съсобствен) имот, което дава възможност на носителя
му да построи сграда/самостоятелен обект в имота, като придобие собствеността върху
построеното (чл. 63 ЗС). Ипотека върху правото на строеж може да се учреди след
учредяване на това право. Собственикът, който не е учредил право на строеж, не може да
6
учреди ипотека върху такова право, като единствено суперфициарът може да ипотекира
правото на строеж до завършването на грубия строеж, след което ипотеката е възможна само
върху построеното заедно с правото на строеж. Собственикът на терена не може да учреди
ипотека и върху правомощието да застрои имота си, доколкото то няма характеристиката на
ограничено вещно право по смисъла на ЗС, а е част от правото на собственост. В случая,
уговорките в анекс към предварителния договор, сключен между ищцата и един от
ответниците, - „че продавачът има право да ипотекира правото на строеж в полза на банка“,
освен че не отразява окончателното съгласие на страните, не променя и горните изводи кога
по действащата правна уредба правото на строеж може да бъде предмет на ипотека. Отделен
е и въпросът дали е изпълнимо задължението от анекса към предварителния договор за
съдействие за „дерегистрация“ на ипотеката, при положение че не е уговорено отделни
обекти да обезпечават отделни части от задължението на длъжника. Следва да се подчертае
на следващо място, че, съгласно действащата правна уредба, е възможно да бъде учредена
ипотека върху собствен терен, който подлежи на застрояване от неговия собственик, с
модалитет - при условие, че бъдещата вещ, по отношение на която се учредява ипотеката,
възникне и е собственост на лицето, което е учредило ипотеката (за разлика от чл. 32 ЗПИ
отм., забранявал учредяване на ипотека върху бъдещи имоти). Такова разрешение е дадено в
редица съдебни решения - решение № 39/24.03.2014г. по гр. д. № 5059/2013г. на I ГО,
решение № 142/01.07.2014г. по гр. д. № 396/2014г. на I ГО, решение № 143/10.11.2014г. по
гр. д. № 646/2014г. на II ГО, решение № 250/15.12.2014г. по гр. д. № 673/2014г. на IV ГО,
решение № 1/19.02.2015г. по гр. д. № 3424/2014г. на III ГО, решение № 385/08.05.2015г. по
гр. д. № 1069/2014г. на IV ГО и др.
В цитираната съдебна практика се приема, че когато предмет на ипотеката е право на
собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите
приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката
сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и
спрямо бъдещите приращения. За този извод се изхожда от положението, че след
застрояването е възможно теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права,
ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата
принадлежат на различни лица. Теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по
смисъла на чл. 38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и
не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор. С оглед
на това и доколкото собственикът на терена разполага с правото да го застрои, което право
ипотекарният кредитор не може да ограничава, по волята на страните при сключването на
договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се
уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат
построени върху този имот, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за
застрояването на имота, какъвто е настоящият случай. Подобна уговорка не противоречи на
установеното в чл. 166, ал. 2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не
се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и
за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от
имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека
изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще
бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен
проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно
предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото
имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално
обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Пълна
индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на
договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният
имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява
единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му
чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения
инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на
имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от
останалото имущество, което длъжникът притежава. Такава уговорка не противоречи и на
изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на
7
построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска
удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху
сградата. Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека,
тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети.
Целта на нормата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния
собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и да не бъде ипотекиран чужд имот
без съгласието на неговия собственик. А след като самият собственик на терена, върху
който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен
инвестиционен проект, е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на
кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на посочената норма ще бъде
постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща
вещ, доколкото и законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи.
Ипотеката обаче ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че
вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е
учредило ипотеката. Изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на
собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие.
Възприемането на теза, недопускаща ипотекиране в обсъжданата хипотеза, би означавало
намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на
имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е
собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне.
С оглед изложените принципни положения се налага извод, че в разглеждания казус
ипотеката върху описаната сграда в акта за учредяването й е учредена под условие. Тя ще
произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след построяването на
сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал
недвижим имот и ако този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Следователно и
съобразно приетото за установено, след като при възникването на вещта към 03.12.2007г.,
когато е издаден акт. обр. 14, процесните апартаменти вече са собственост на суперфициара
в лицето на ищцата, то тези имоти са извън обхвата на учреденото ипотечно право в полза
на банката - ответник и не могат да бъдат обект на изпълнение като част от реалното
обезпечение, дадено в полза на ипотекарния кредитор.
Ето защо предявеният иск за несъществуване на ипотечно право върху имотите,
принадлежащи на ищцата, е основателен. Не се е сбъднало условието към момента на
възникване на вещта учредилият ипотеката длъжник да е неин собственик по силата на
приращение върху терена, доколкото акт обр.14 за установяване годността на строежа и за
завършването на сградата в груб строеж следва учредяването на вещното право на строеж и
прехвърлянето му в полза на ищцата. С оглед изложеното следва да бъде признато за
установено в отношенията между страните, че не е учредена ипотека върху апартаментите,
принадлежащи на ищцата, като останалите възражения на ищцата не следва да бъдат
обсъждани.
Предвид изхода от делото и на основание чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъдат осъдени
ответниците да заплатят на ищцата направените по делото разноски в общ размер от 13
713,57 лв., от които 4502,14 лв. внесена държавна такса по сметка на Окръжен съд
Благоевград, 10,00 лв. за издадени съдебни удостоверения, 8400 лв., заплатено адвокатско
възнаграждение, 485,71 лв. държавна такса платена за подаване на въззивна жалба /л.36 от
въззивното производство/, 30,00 лв. държавна такса заплатена по сметка на ВКС и 285,72 лв.
държавна такса по сметка на ВКС.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, предявен
от Дж. М., гражданка на Об.Кр. на В. и С.Ир., с паспорт № ..., издаден на ...г. валиден до ...г.
с постоянен адрес .. О.Р.Б.М.Г.У.В., срещу „У.К.Б.” АД, ЕИК ..., с ЕИК: ..., със седалище и
адрес на управление: гр. С., район В., пл. „Св.Н..., представлявано от Л.Х. и А.К. и „ГБ –
Б.С.Д.” ЕООД, с ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: Б. К.П.в. ..., представлявано
8
от Н.П.Х., че в полза на „У.К.Б.” АД, ЕИК ... въз основа на договор за ипотека, извършен с
нотариален акт № 93, т.IV, рег. № 3057, д. № 651/2007г., вписан в Службата по вписванията
с вх.рег. № 6682/10.10.2007г., акт № 172, т. 3, д. № 6128/2007г., с длъжник „ГБ-Б.С.Д."
ЕООД, ЕИК ..., не съществува ипотечно право върху самостоятелни обекти в сграда 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.151.63 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД 18-81/10.12.2009г. на ИД на АГКК,
както следва: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.9, на първи
жилищен етаж в сградата, с адрес на имота: гр.Б., м.“Ш.“, ет.1, ап.С9, с предназначение на
самостоятелния обект – жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ от 26,53 кв.м.,
прилежащи части :тераса 12,48 кв.м. и 0,45%=8,15 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата :на същия
етаж – 02676.151.63.1.10, под обекта – няма; над обекта – 02676.151.63.1.24 и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 02676.151.63.1.13, на първи жилищен етаж в сградата, с
адрес на имота: гр.Б., м.“Ш.“, ет.1, ап.С13, с предназначение на самостоятелния обект –
жилище, апартамент, брой на нивата – 1, с площ от 27,39 кв.м., прилежащи части :тераса
8,64 кв.м. и 0,42%=7,63 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата :на същия етаж – 02676.151.63.1.14,
под обекта – няма; над обекта – 02676.151.63.1.26, поради липса на идентичност между
собственика на имота при неговото възникване и лицето подписало акта за обременяването
му с тежест.
ОСЪЖДА „У.К.Б.” АД, ЕИК ..., с ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: гр. С.,
район В., пл. „Св.Н..., представлявано от Л.Х. и А.К. и „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД, с ЕИК: ..., със
седалище и адрес на управление: Б. К.П.в. ..., представлявано от Н.П.Х. да заплатят на Дж.
М. гражданка на Об.Кр. на В. и С.Ир., с паспорт № ..., издаден на ...г. валиден до ...г. с
постоянен адрес .. О.Р.Б.М.Г.У.В. сумата от 13 713,57 /тринадесет хиляди седемстотин и
тринадесет лева и петдесет и седем стотинки/ лв. направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Ап. с. С., в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
9