№ 14111
гр. София, 17.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ДЕНИЦА ИВ. ЦВЕТКОВА
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ДЕНИЦА ИВ. ЦВЕТКОВА Гражданско дело
№ 20231110115645 по описа за 2023 година
„Ж,,”ЕООД е предявил срещу Е. Л. Т. обективно кумулативно съединени
искове с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.286, ал.1 от ЗЗД и
чл.86, ал.1 от ЗЗД за сумата от 7432.15 лева,дължимо възнаграждение за
извършена работа по договор за поръчка от 9. 11.2022, ведно със законната
лихва от предявяване на исковата молба до окончателното изплащане и за
сумата от 171.35 лева – обезщетение за забавено изпълнение за периода от
03.01.2023 до 27.03.2023..
Ищецът поддържа, че с ответника е сключил договор за поръчка на
9.11.2022.Твърди, че предмет на сключения договор е извършване на
посредничество при закупуване от ответника на недвижим имот,
представляващ, апартамент №13, находящ се на ет.4, в блок №297, находящ се
в гр.3,,а”.Поддържа, че условията, при които ответникът като купувач искал да
осъществи покупката на жилището били определени в подписана на
15.11.2022 депозитна разписка.Съгласно т.2.2.2. от сключения договор за
поръчка, ответникът дължи еднократно възнаграждение в размер на 2.5% от
договорената цена, платимо, както следва:50% при сключване на
предварителния договор за покупко-продажба и 50% при сключване на
окончателния договор за покупко –продажба.Твърди, че е изпълнил
задълженията си по договора за поръчка с грижата на добрия
1
търговец.Поддържа, че са били извършени необходимите проучвания и
проверки на избрания от купувача недвижим имот, бил изготвен проекта на
предварителния договор, били предоставени на ответника всички необходими
консултации за осъществяване на покупката, включително осигуряване на
консултиране за осъществяване на финансиране от банка.Твърди, че в резултат
на изпълнение на задълженията му по договора на 16.12.2022 се сключил
предварителен договор за продажба на жилището между ответника като
купувач и продавачите ,,,истов и Ма,,това.На 29.12.2022 между ,,,истов и
Ма,,това като продавачи и ответника Е. Л. Т. и Василена Г.а Т.а като купувачи
се сключил окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот,
обективиран в нотариален акт №12, том 258, с вх.рег. №101109/29.12.2022.Тъй
като ответникът финансирал закупуването на процесния имот чрез банков
кредит била постигната устна договорка възнаграждението по т.22,2.2 от
договора за поръчка да бъде заплатено след получаване на банковия кредит
при сключване на окончателния договор.Твърди, че до момента на
предявяване на исковата молба плащане по договора за поръчка не е
постъпило.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът Е. Л. Т. оспорва предявените
искове.Твърди, че е налице пълно неизпълнение на поетите от ищеца
задължения по договора.Поддържа, че предварителният договор е изготвен от
адвокат.Твърди, че консултациите, свързани с кредитирането и покупката са
предоставени от трето лице-кредитен консултант, различно от ишцовото
дружество.Твърди, че управителят не е участвал в изготвянето на
предварителния договор.
Съдът като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото и
относими към разрешаване на спора доказателства приема за установено от
фактическа страна следното:
По силата на договор за поръчка от 9.11.2022 Е. Л. Т. в качеството на
възложител е възложил на „Ж,,”ЕООД в качеството на изпълнител да
посредничи при закупуването на недвижим имот:апартамент №13, находящ се
на ет.4, в блок 297, в гр.3,,а”.
По делото е представена и депозитна разпска от 15.11.2022 за сумата от
1000 евро, като депозит /стоп капаро/ за покупко-продажбата на процесния
имот.
2
По силата на предварителен договор от 16.12.2022 ,,,истов и Ма,,това са
се задължили в качеството на продавачи да продадат на Е. Л. Т. в качеството на
купувач следния недвижим имот- апартамент №13, находящ се в гр. София,
бл.297, вх.А, на ет.4, комплекс „Вълчо Иванов” срещу задължението
купувачът да им заплати продажна цена в размер от 152 000 евро.
По делото е представена справка от Агенция по вписванията за периода
от 01.01.1991 до 01.03.2023 за лицето Е. Л. Т..
По делото е представено удостоверение за вписвания, отбелязвания и
заличавания за имот-ап.13, находящ се в гр. 3,,а”, бл.297, ет.4
По делото е представена фактура №133/03.01.2023, издадена от
„Ж,,”ЕООД с получател Е. Л. Т. за сумата от 7432.15 лева-извършване на
услуга-посредничество при продажба на недвижим имот.
По делото е представена и електронна кореспонденция между
ответника и управителя на дружеството във връзка с изплащане на фактурата
и плащането на възнаграждението по нея.
С приемо-предавателен протокол ,,,истов в качеството на продавач е
предал на Е. Л. Т. в качеството на купувач владението на следния недвижим
имот-апартамент №13, находящ се в блок 297, на ет.4, комплекс Вълчо Иванов.
По силата на договор за продажба от 29.12.2022, обективиран в
нотариален акт№71, том VIII, рег. №11493, дело №1114 от 2022 ,,,истов и
Ма,,това са продали на Е. Л. Т. и Василена Г.а Т.а апартамент №13, находящ се
в блок №297, вх.А, ет.4, кмоплекс „Вълчо Иванов”, с административен
адрес:гр.3,,а”, бл.297, ет.4.
По делото е представен договор от 15.04.2021, сключен между „Нютън-
ипотечни консултанти”ООД и „Ж,,”ЕООД.
По делото е представена фактура №********** от 01.02.2023, издадена
от „Ж,,”ЕООД с получател Нютън Ипотечни Консултанти ООД за сумата от
1763.77 лева –извършване на услуга-посредничество при продажба на
недвижим имот.
С удостоверение от 05.03.2024 „Нютън Ипотечни консултанти”ООД
удостоверяват, че извършените плащания към „Ж,,”ЕООД по издадени
фактури №136:01.02.2023 на стойност 1763.77 лева и 142/20.02.2024 на
стойност 440.49 лева са комисионни възнаграждения по договор от
3
15.04.2021 за насочен от Ж,, ЕООД към Нютън ипотечни консултанти ООД
клиетг, за усвоен ипотечен кредит Е. Л. Т..
Съгласно показанията на св. Людмила Илиева водила е ответника на
оглед.Свидетелства, че по сделката работел Б. Т..Свидетелства, че тя правила
повторен оглед по желание на ответника.Свидетелства, че Б. Т. заедно със
собственика на имота навсякъде придружавал ответника и вкички документи
били извадени с неговото съдействие.Б. Т. бил управителя на
дружеството.Свидетелства, Б. Т. изготвил предварителния договор за
покупко-продажба.Той не бил юрист, но договорите им били съгласувани с
юристи.Свидетелства, че на подписването на предварителния договор и на
договора с агенцията ответникът ги уведомил, че иска негов
адвокат.Свидетелства, че не е присъствала на предварителния
договор.Доклокото знае Б. Т. е изпратил проект на предварителен договор и
след това не знае кой какво е съгласувал.Апартаментът бил закупен с кредит,
за което Б. Т. съдействал с кредитен консултант с фирма за кредити , с която
работели.Доколкото знае чрез този кредитен консултант бил отпуснат
кредит.При повторен оглед ходели с нея, а при първия оглед с Б. Т..Кредитният
консултант извършил проверка за тежести на имота, справката до Агенция по
вписванията била по електронен път и я направили тяхната фирма, на самото
удостоверение било издадено от кредитния консултант.Продавачът бил първи
собственик, и това означавало, че имотът не е обременен с
препродажби.Продавачът се легитимирал въз основа на договор за покупко-
продажба с общината .Със съдействието на управителя била набавена
данъчна оценка, схема от кадастъра, удостоверение за семейно положение и
удостоверение за имуществени отношения и удостоверение по чл.87 за липса
на публични задължения на продавача.Имало несъответствие в адрес или
имена и се извадило и удостоверение за съответствие.Свидетелства, че два
пъти е виждала ответника- първия път, когато направил оглед с нея и втория
път, когато оставил стоп капаро и искал намаляване на цената.Имали
договорни отношения и с продавачите.Не е присъствала на други срещу за
предварителния договор, оокончателен договор и предаване на
владението.Това било през ноември 2022, поради което не може да си спомни
как са процедирали по предварителния договор.Не е била свидетел на
изготвяне на предварителния договор от страна на управителя на
дружеството.
4
Съгласно показанията на св. Василена Г.а Т.а техният адвокат изготвил
предварителния договор и той го изпратил на брокера и на собствениците на
апартамента.Доколкото знае само те са предлагали
проектодоговори.Свидетелства, че са обсъждали и коментирали
предварителния договор, който те са били изпратили.Не е присъствала на
първата среща, но доколкото знае първата среща по обсъждане на
предварителиня договор е била в кантората на техния адвокат, на която са
присъствали техния адвокат, собственицитие и брокер на фирмата и съпругът
й.На нея бил обсъждан казус с документите.Имало проблем с идентичността
на имената на единия собственик.В някои от документите бил Илиан, а в
други Илиян.Свидетелства, че благодарение на консултацията, която
извършили с техния адвокат, успели да убедят собствениците, че е
необходимо да им предоставят документ за идентичност на имената като
преди това, според брокера, този документ бил излишен.Доколкото знае
техният адвокат е извадил документа.Свидетелства, че той е прегледал всички
документи за състоянието на имота и изискал правно становище от страна на
нотариус дали със събраните документи може да бъде изповядана
сделката.Не знае кой е съдействал да бъде издаден документ за тежести.Имали
втори документ за тежести, с който техния адвокат се бил снабдил.Имало
външна консултантска кредитна фирма.Свидетелства, че ответното дружество
не са ги насочвали към тази фирма, тя си предлагала услугите.Никой не им
бил посочил консултант, те сами си го намерили.Те присъствали при
нотариуса, при въвода .Свидетелства, че тогава дошли собствениците заедно с
брокера.Свидетелства, че ищецът не им помогнал за сключването на
договора. Свидетелства, че техният адвокат погледнал договора за ипотека и
договора за продажба.Техният адвокат изготвил протокола за предаване на
владението на имота.Свидетелства, че когато отишли на място в апартамента
нито собствениците, нито брокерът се били подготвили с протокол за
предаване на владението.Свидетелства, че техният адвокат нанесъл корекции
по нотариалния акт.Свидетелства, че те сами намерили обявата на
апартамента.Свидетелства, че се обадили и се свързали с брокера, той като
имотът се предлагал с брокерска фирма, която било ищцовото
дружество.Когато отишли в апартамента на срещата разбрали, че единствено
чрез брокерската фирма могат да закупят апартамента и че трябва да сключат
договор за посредничество.При подписване на договора за посредничество,
5
когато съпругът й отишъл при фирмата –ищец станало ясно , че не предлагат
правни услуги.Поради това те се свързали с адвокат, за да бъдат сигурни, че
ще бъде изповядана сделката.Съпругът й я държал в течение за документите
във връзка с продажбата и цялата кореспонденция.Нямала наблюдение как
тези документи им били предоставени.По принцип е задължение на
собствениците, но не ги взели директно от тях, защото нямали право на
комуникация с тях.Най-вероятно някой от ищцовото дружество им ги е
предало.Не е присъствала на самото изваждане на документите за
идентичност на имената, но тя /адвокатката/ физически отишла взела
документите.Това го знаела от адвоката им.Не били уведомявани
предварително, че ще бъде изготвен приемо-предавателен протокол.Техният
адвокат ги посъветвал, че е добре да имат изготвен такъв.А собствениците
били изготивили техен и щели да се придържат към него.В интеренет
намерили консултантската фирма.Фирмата, която им съдействала за кредита
се казвала Нютон.Не й е известно фирмата кредитен консултант да е имала
отношения с ищеца.Стандартна практика е че консултантските фирми си имат
отношения с банки.
При тази установеност на фактите съдът прави следните правни изводи:
По силата на договор за поръчка от 9.11.2022 Е. Л. Т. в качеството на
възложител е възложил на „Ж,,”ЕООД в качеството на изпълнител да
посредничи при закупуването на недвижим имот:апартамент №13, находящ се
на ет.4, в блок 297, в гр.3,,а”.
Съгласно чл.2.1.1 от договора преди сключването на предварителен и
окончателен договор за покупко-продажба изпълнителят се задължава да
извърши необходимите проверки на избрания имот /ипотеки, възбрани,
ограничени вещни права, вписани искови молби и т.н./, да подготви
предварителния договор за покупко-продажба и да консултира възложителя
при окомплектоването на документите, които обичайно се изискват за
сключването на окончателен договор; да съдейства до сключването на
окончателен договор пред нотариус и за предаване на владението на имота;да
съдейства на възложителя за избягване на всички рискове при покупката ,
както и да го консултира за евентуални такива..
Съгласно чл.2.2.2 от договора възложителят се задължава да заплати на
изпълнителя еднократно възнаграждение в размер от 2,5% от договорената
6
цена, платимо както следва:50% от възнаграждението при подписване на
договора и 50% при сключване на окончателен договор за покупко-продажба
на гореописания имот.Възнаграждението се дължи и в случай, че
възложителят, негов близък или свързано лице по смисъла на ТЗ закупи
недвижим имот, предлаган от изпълнителя или сключи друг договор, който му
дава право да ползва имота, в резултат на който придобие право на
собственост или друго вещно право върху имота.
Предвид изложеното съдът намира, че страните са били в облигационни
отношения по силата на договор за посредничество.
Посредническият договор е неформален договор, по силата на който
посредникът се задължава срещу определено възнаграждение да извърши
необходимата работа по сключване на една или повече сделки.Предмет на
договора за посредничество е не извършването на определена работа, а
постигането на определен резултат-свързването на страните за сключването
на сделки.Поради това и възнаграждението, което се заплаща, е обвързано от
постигането на резултата, а именно:сключването на окончателен договор.
В този смисъл и с оглед сключването на окончателен договор за
продажбата на процесния имот, съдът приема, че договорът за посредничество
е изпълнен от ищеца по делото.
Поради това и договорът е сключен за срок до реализиране на
покупката на имота/сключване на окончателен договор в нотариална форма и
предаване на владението върху закупения имот./
След сключването на окончателния договор и въвода във владение е
изпълнен предмета на договора, поради което същият се счита за прекратен.
С оглед на което е и неоснователно възражението на ответника по чл.87
от ЗЗД за разваляне на договора.
Неоснователно е и възражението на ответника за неизпълнение на
договора от страна на ищеца.Доколкото е подписан окончателен договор и е
предадено владението на имота, съдът приема, че ищецът е изпълнил
основното си задължение по договора –да свърже страните по сделката и
сключването на сделката. Поради това и възнаграждението се дължи и ако
възложителя или негов близък сключи друг вид договор за имота, предлаган
от изпълнителя, в резултата на който придобие правото на собственост върху
7
имота. В този смисъл възнаграждението е обвързано със сключването на
окночателния договор, съответно с придобиване на собствеността върху
процесния имот.
Поради това и съдът приема, че след като е сключен окончателен
договор и е предадено владението на имота, за ответника се е породило
задълженитео за заплащане на възнаграждението.
Освен това от показанията на св.Илиева се установява, че ищецът е
изпълнявал договора за посредничество, като са извършвани огледи на имота,
а именно:един оглед с управителя на дружеството Б. Т. и повторен оглед по
настояване на ответника с нея. От показанията й се установява, че
управителят Б. Т. заедно със собственика на имота навсякъде придружавал
ответника. Съгласно показанията на св. Илиева със съдействието на
управителя била набавена данъчна оценка, схема от кадастъра, удостоверение
за семейно положение и удостоверение за имуществени отношения и
удостоверение по чл.87 за липса на публични задължения на продавача.
Това се установява и от водената кореспонденция между управителя на
дружеството и адвоката на ответника.Видно от кореспонденцията
управителят на дружеството е изпратил удостоверение за семейно положение
и е поел задължение да представи удостоверение за идентичност на имена.
Видно от кореспонденцията адвоката на ответника е изискал от управителя на
ищцовото дружество още документи, необходими за подписването на
договора.
Освен това видно от приложената кореспонденция „Нютън ипотечни
консултанти” ООД е изпратило на управителя на ищцовото дружество
удостоверение за тежести на имота, както и копие от законната ипотека на
банка ДСК.С оглед кореспонденцията и във връзка с представения договор
между ищцовото дружество и Нютън ипотечни консултанти съдът приема, че
те са били в договорни отношения, включително и във връзка със сключването
на сделката за процесния имот.С оглед на което съдът приема и , че ищцвото
дружество е съдействало за финансиране на ответника за сключване на
договора за покупко- продажба.Това се установява и от показанията на св.
Илиева.Съгласно показанията на св. Илиева апартаментът бил закупен с
кредит, за което Б. Т. съдействал с кредитен консултант с фирма за кредити, с
която работели.Съгласно показанията й чрез този кредитен консултант бил
8
отпуснат кредит. Поради това съдът не кредитира показанията на св. Т.а в
частта, че те сами са си намерили по интернет фирмата консултант.
По отношение на предварителния договор от представената
кореспонденция не може да се установи кой първи /ищцовото дружество или
адвоката на ответника/ е изпратил проект на предварителния договор и по кой
са нанасяни корекции, чии е финалният вариант на предварителния
договор.Не може да се установи и какво точно е изпратено, тъй като
проектите не са приложени по делото. Противоречиви са и показанията на
двамата свидетели досежно предварителния договор..
Същото се отнася и за проекта на нотариален акт и за приемо-
предавателния протокол.
Но дори адвоката на ответника да е изготвил документи във връзка с
продажбата на процесния имот, това е ирелевантно по делото. Договорът за
посредничество е обвързан не с изпълнение на работата , а с постигане на
целта на договора- свързването на страните по сделката.Освен това от
свидетелските показания на св.Илиева се установява, че самият ответник е
настоявал на подписването на предварителния договор и на договора с
агенцията да присъства негов адвокат. За допълнително гарантиране на
интересите си ответникът е сключил договор за предоставяне на правни
услуги. Не се установява по делото ищецът да е отказал съдействие и поради
това ответникът да е ангажирал адвокат, който да го представлява.
Съдът намира, че след като е сключен окончателен договор за процесния
имот е изпълнен договора за посредничество и възнаграждението по него е
дължимо от ответника.
Предвид изложеното съдът намира, че предявеният иск с правно
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД във вр. с чл.286, ал.1 от ЗЗД следва да бъде
уважен.
По отношение на иска с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД
Съгласно чл.2.2.2 от договора възложителят се задължава да заплати на
изпълнителя еднократно възнаграждение в размер от 2,5% от договорената
цена, платимо както следва:50% от възнаграждението при подписване на
договора и 50% при сключване на окончателен договор за покупко-продажба
9
на гореописания имот.
Окончателният договор е подписан на 29.12.2022 и към тази дата е
дължимо цялото възнаграждение, доколкото няма предварително
плащане.Лихвата за забава за периода от 03.01.2023 до 27.03.2023 възлиза в
размер от 198.04 лева.Ищецът претендира сумата от 171.35 лева, поради което
до този размер следва да бъде уважен предявения иск.
Предвид изложеното предявеният иск с правно основание чл.86, ал.1 от
ЗЗД следва да бъде уважен за сумата от 171.35 лева.
По разноските
Крайният изход на делото обуславя присъждане на разноски в полза на
ищеца.Ищецът е реализирал разноски в размер от, от които 304.14 лева –
държавна такса и 1200 лева – адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Е. Л. Т., ЕГН**********, със съдебен адрес:гр.,,,,ер”№91,
партер, офис 2, чрез адв. К., да заплати на „Ж,,”ЕООД, ЕИ,,,374, със съдебен
адрес:гр.,,,,,ков”№29, ет.3, ап.5, чрез адв. П., на основание чл.79, ал.1 от ЗЗД
във вр. с чл.286, ал.1 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД сумата от 7432.15 лева,
дължимо възнаграждение по договор за поръчка от 9. 11.2022, ведно със
законната лихва от предявяване на исковата молба до окончателното
изплащане и сумата от 171.35 лева – обезщетение за забавено изпълнение за
периода от 03.01.2023 до 27.03.2023..
ОСЪЖДА Е. Л. Т., ЕГН**********, със съдебен адрес:гр.,,,,ер”№91,
партер, офис 2, да заплати на „Ж,,”ЕООД, ЕИ,,,374, със съдебен
адрес:гр.,,,,,ков”№29, ет.3, ап.5, на основание чл.78, ал.1 от ГПК сумата от
1504.14 лева- разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред СГС в двуседмичен срок от
връчването.
10
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11