№ 7480
гр. София, 09.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Станимира Иванова
Членове:Райна Мартинова
Виктория Р. Митева
при участието на секретаря Йорданка В. Петрова
като разгледа докладваното от Станимира Иванова Въззивно гражданско
дело № 20251100502778 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение от 29.03.2024г. по гр.д.№ 59781 по описа за 2019г. на
Софийски районен съд, 123-ти състав е признато за установено на
основание на чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр. с чл. 92 и чл. 86 от
ЗЗД , че Н. М. Д., ЕГН ********** дължи на „Адрес Недвижими имоти“
АД, ЕИК ********* заплащане на сумата от 6943,20лв., ведно със законната
лихва от подаване на заявлението - – 15.05.2017г., до изплащането й,
представляващи неустойка по чл. 9.1. изр.2, пр.1 от ексклузивен договор да
посредничество от 14.07.2016г за неизпълнение на задължението за плащане
на възнаграждение на посредника съобразно чл. 4.6. от договора в уговорения
срок, за която е издадена заповед за изпълнение по заповедно дело №
30661/2017г. по описа на СРС, като Н. М. Д., ЕГН ********** е осъден да
заплати на „Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* на основание на
чл. 78, ал.1 от ГПК съдебни разноски по заповедното дело от 138,87лв. и от
133,13лв. и съдебни разноски по исковото дело от 848,87лв., като
неоснователен е отхвърлен иска за горницата над 6943,20лв. до предявен
размер от 4000 евро с левова равностойност от 7823,32лв., като „Адрес
1
Недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* е осъдено да заплати на Н. М. Д.,
ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал.3 от ГПК сумата от 90лв.
представляващи съдебни разноски.
Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба вх.№
25010625/23.04.2024г. по регистъра на СРС изпратена на 21.04.2024г. от
ответника по исковете Н. М. Д., ЕГН ********** в частта, в която исковете са
уважени . Изложил е съображения, че решението е неправилно, като
постановено при нарушение на материалния закон, необосновано. Посочил е,
че иск бил недопустим поради наличие на арбитражна клауза и разглеждането
на иска от СРС било недопустимо. Неясно било дали районният съд приема
същата за нищожна , а и парадоксално било че под евентуален претекст за
защита на правата на потребителя делото само пред районния съд отнело 5
години и така били начислени лихви за забава от 3700лв. ЗЗП не можело да се
прилага избирателно и ако разпоредбите му били взети предвид по отношение
на арбитражната клауза, те следвало да се приложа и по отношение на
останалите клаузи по договора, които били неравноправни. В договора имало
несъответствия които сочели на възможна подмяна на страниците му.
Датирането на страниците долу в ляво сочели 2014г., изписаното ръкописно на
първия лист в горната част като 2016г. било антидатиране в интерес на ищеца.
Установено било, че купувачът М.С. не му била предложена от ищеца, едва
след сделката била създадена фиктивна юридическа конструкция,
предназначена да създаде тази привидност чрез включване на трето дружество
– Имотека“АД. Договорът от 16.09.2016г. сочел, че Имотека“АД е ангажирано
от М.С., а не от въззивника, Имотека“АД действало като представител на
М.С., договорът от 15.07.2016г. между Имотека“АД и ищеца не отразявал
действителна сделка, а бил създаден в последствие за обслужване интересите
на ищеца. Двете дружества били свързани лица с един и същ адрес и
представител. Договорът за посредничество сочел цена от 80 000 евро, а имот
бил предложен на М.С. за 71 000 евро, което доказвало, че дори имот да е
предложен от Имотека“АД на М.С., това не било в изпълнение на
задълженията по посредническия договор. Ищецът не бил изпълнил
задълженията си по договора с ответника. Договорът за посредничество бил с
оглед личността и не можело ищецът да превъзлага работата на Имотека „АД,
това превъзлагане не обвързвало въззивника, още повече че имот бил
предложен на по-ниска цена. Предлагането на имота веднъж на по-ниска цена
2
правело невъзможно в следващ момент да се постигне по-висока цена, това
било недобросъвестна практика на ищеца. Увреждащите действия се
извършвали от Имотека“АД за да не може да се търси отговорност от ищеца и
да бъде принуден продавач да продаде имота на по-ниска цена. След като
продавач бъде принуден да се съгласи на по-ниска цена, тогава се създавало
споразумението между ищеца и Имотека“АД, което да създаде привидност че
имот е предлаган на по-ниска цена в изпълнение на задълженията на ищеца
към ответника. Ищецът не бил извършил каквито и да е действия по
презентирането на имота , не предложило купувачи, дори навредило на
интересите на ищеца. Представената документация била нищожна
конструкция като противоречаща на добрите нрави. Неравноправни и като
такива нищожни били клаузите по договора по чл. 4.1. от договора –
предпоставяла действие на договора до безкрайност, договор не предвиждал
санкции за ищеца, а само за въззивника. Тези клаузи създавали възможност
ищецът фактически да бездейства неограничено във времето, но да може да
претендира неустойката. Нищожността на тази клауза сочела на извод, че
действието на договора било прекратено към момента на продажбата на
имота. Нищожна била и клаузата за неустойка, тя надвишавала
възнаграждението за ищеца, можело да се претендира дори ищецът да не е
извършил каквито и да е действия. Нищожна поради неравноправност била и
клаузата по чл. 4.7. от договора, предвиждаща възможност ищецът да
претендира възнаграждение 12 месеца, дори и след прекратяване на договора.
Претендирал е разноски. Оспорил е поради прекомерност претенцията на
въззиваемия за разноски.
Въззиваемият-ищец „Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* в
предоставения срок е оспорил жалбата. Навел е твърдения, че решението на
районния съд е правилно. Посочил е, че изпълнил задълженията си по
договора с въззивника, имот бил продаден в резултат на осъщественото от
ищеца посредничество. Неизпълнението на задълженията на въззивника
довело до пораждане на вземането му за неустойка. Претендирало е разноски.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх. №
2026940/17.10.2019г. на „Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК *********
3
24027/01.12.2015г. срещу Н. М. Д., ЕГН ********** с която е поискало от
съда на основание на чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр. с чл. 92 и чл.
86 от ЗЗД да признае за установено, че Н. М. Д., ЕГН ********** дължи на
„Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* заплащане на сумата от
4000 евро., ведно със законната лихва от подаване на заявлението - –
15.05.2017г., до изплащането й, представляващи неустойка по чл. 9.1. изр.2,
пр.1 от ексклузивен договор за посредничество от 14.07.2016г, за която е
издадена заповед за изпълнение по заповедно дело № 30661/2017г. по описа на
СРС, като му се присъдят разноски. Навело е твърдения, че на 14.07.2016г. с
ответника сключили договор за посредничество за продажба на собствения на
ответника ателие № 1 на ул. **** в гр. София при продажна цена от 80 000
евро. В изпълнение на задълженията си по този договор на 15.07.2016г.
ищецът сключил договор за сътрудничество с Имотека“АД, което дружество
следвало да представя купувачи, които са проявили интерес към този имот. На
18.09.2016г. ищецът представил на ответника купувача М.С. и на 18.10.2016г.
бил сключен предварителен договор с нея от ответника за продажба на имота,
договор с нотариален акт бил сключен на 20.12.2016г. Така за ищецът
възникнало право да иска от ответника заплащане на уговореното
възнаграждение, падеж бил дата на сключване на предварителния договор,
изпратил и допълнителна покана до ответника за заплащането му, но това и до
момента не било направено. С поканата било посочено, че ако ответникът не
се плати възнаграждението, то ищецът разваля договора и ще претендира
неустойката по чл. 9.1. от договора – 5% от продажната цена посочена в
договора за посредничество, тоест 4000 евро. Така договор между страните
бил развален и на ищеца се дължала неустойката от 4000 евро.
Ответникът Н. М. Д., ЕГН ********** в предоставения срок е оспорил
исковете. Посочил е, че иск е недопустим поради арбитражна клауза, отделно
бил и неоснователен. Договорът от 14.07.2016г. бил антидатиран, към
продажбата на имота вече не бил обвързан от договор с ищеца, клаузата по чл.
4.1. от договора била нищожна поради неравноправност Предварителния
договор не прехвърля собствеността и не бил основание за приложение на чл.
9.1. от договора за посредничество. Ищецът не бил извършил каквито и да е
действия по презентиране на имота, Имотека“АД било дружеството, което
съдействало за сключването на договора, а то представлявало купувача, а не
ответника. Договорът за сътрудничество бил антидатиран документ, създаден
4
за да обслужва интересите на ищеца по делото, двете дружества били
свързани лица. Самият договор сочел, че всяка страна получава
възнаграждение от клиента, който представлява и това доказвало, че
действията на Имотека“АД са по ангажимент с купувача, а не с ищеца и оттам
– с ответника. Имотека предложила имота на свой клиент на много по-ниска
цена от посочена в договора между страните, тоест действията на Имотека не
можело да са поради упълномощаване от ищеца. Адрес недвижими имоти“АД
не било изпълнило задълженията си по договора с ответника. Задълженията
били погасени по давност. С писмената защита е допълнил възраженията като
е посочил, че договор за посредничество е с оглед на личността и ищецът не
може да превъзлага работа на друго лице, че нищожни са клаузи по чл. 4.1., чл.
9 и чл. 4. 7 от договора по съображения, които са посочени и във въззивната
жалба, като е безпредметно да се повтарят. Претендирал е разноски.
По делото е приложено заповедно дело № 30661/2017г. по описа на СРС от
което се установява че по заявление вх. № 3035651/16.05.2017г. изпратено по
пощата на 15.05.2017г. е издадена заповед, с която е разпоредено Н. М. Д.,
ЕГН ********** да заплати на „Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК
********* заплащане на сумата от 4000 евро., ведно със законната лихва от
подаване на заявлението - – 15.05.2017г., до изплащането й, представляващи
неустойка по чл. 9.1. изр.2, пр.1 от ексклузивен договор да посредничество от
14.07.2016г , както и съдебни разноски от 306,47лв., длъжникът е уведомен за
така издадената заповед на 27.08.2018г., подал е възражение на 03.09.2018г.,
сочейки че твърденията на заявителя са неверни, на 18.09.2019г. заявителят е
уведомен за необходимостта да представи в едномесечен срок от
съобщението, че е предявил иск за установяване на вземането по заповедта и
такива е представил на 17.10.2019г.
По делото е приет ексклузивен договор за посредничество с продавач,
носещ подписи за страните по него, съгласно който Н. М. Д. е възложил на
Адрес Недвижими имоти“АД да посредничи за продажба на ателие № 1 ул.
**** гр. София при цена от 80 000 евро, като предлага имота на потенциални
купувачи, рекламира имота по начин, който прецени, организира огледи на
имота, информира продавача за предлагането на имота, разпространи
характеристики на имота до всички свои кантори и партньори, осигури
организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен
договор. Съгласно чл. 4.1. от договора продавачът се е задължил да срок от 3
5
месеца да не продава имота сам или чрез друг посредник освен Адрес, който
има изключителното право да предлага имота и да посредничи за продажбата
му, като при липса на писмено изявление за прекратяване до 5 дни преди края
на този срок, договорът се счита за продължен за нов тримесечен период и
клаузата има многократно действие. Съгласно чл. 4.6. от договора продавачът
се задължава да заплати възнаграждение на посредника в размер на 3% без
ДДС от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро, като то се
дължи независимо от това дали купувач е представен от посредника Адрес.
Срок за плащане е сключването на предварителен договор, а ако такъв не се
сключва- денят на продажбата. Съгласно чл. 4.7. от договора ако имотът бъде
продаден от продавача в срок от 12 месеца след прекратяване на договора на
купувач, който е представен от посредника или от свързано с него лице, това
ще се счита за опит на продавача недобросъвестно да избегне заплащането на
възнаграждението. Съгласно чл. 4.8 от договора възнаграждението се дължи
поради самото свързване на продавача с купувача. Съгласно общите условия
купувач, представян от посредника Адрес е купувач, на който имот е
представен и е включен в отчета за продажба на имота изготвен от Адрес и
изпратен на продавача или е посочен в регистър на представения имот.
Съгласно чл. 9.1. от договора при забава на плащането на възнаграждението
изцяло или отчасти, продавачът дължи неустойка за забава в размер на 1% на
ден от дължимата сума, но не повече от 10%, а ако забавата продължи повече
от 1 месец или продавачът продаде имота без посредничеството на Адрес, то
продавачът дължи неустойка в размер на 5% от продажната цена. Съгласно чл.
9.2. от договора при хипотеза на чл. 4.7 от договора се дължи неустойка в
размер на 3% от продажната цена . На първа страница на договора е посочена
дата 14.07.2016г., на всяка страница от договора в долния край е отпечатана
дата „месец 07.2014г“, договор е от две страници.
По делото е прието споразумение за сътрудничество носещо подписи за
страните по него от дата 15.07.2016г., съгласно което Адрес Недвижими имоти
„АД /наричан по-долу за краткост Адрес/ и Имотека“АД са се съгласили да си
сътрудничат по осъществяването на покупко-продажба на ателие № 1 ул. ****,
гр. София, който е представен от Адрес с цена 80 000 евро с купувач, който е
представен от Имотека“АД, като всяка страна получава възнаграждение от
клиента, когото представлява. Съгласно чл. 5 от договора Имотека“АД няма
право за срок от 1 година да сключва договор за посредничество с продавача ,
6
представен от Адрес, а Адрес няма право за срок от 1 година да се свързва
самостоятелно с купувача, представен от Имотека“АД за сделка с
представения имот по договора. На този договор в долния край на страницата
е отпечатан „м. 07.2015“.
Приет е договор от 16.09.2016г., сключен от Имотека“АД с М.С. , съгласно
който М.С. е възложила на Имотека“АД да й посредничи за придобиване на
имот срещу възнаграждение от 3 % от продажната цена без ДДС но не по-
малко от 600 евро. На този договор в долния край на страницата е отпечатан
„м. 04.2015“.
Приет е регистър на предложени имоти в долния край на който е отпечатан
„м. 04.2015“, с изписани имена и лични данни на М.С., положила подпис на
16.09.2016г. като купувач, на когото е показан имот на ул. Княгиня
Клементина“ , а на 18.09.2016г. й е показан имот ателие № ****, ул. Боговец“
за 71 000 евро, като е посочено че „Имотека“АД е изпълнило задълженията
си по договора с купувача М.С..
Приет е нотариален акт № 34/20.12.2016г. съгласно който Н. Д. е продал на
М.С. ателие № ****, ул. Боговец“ за 138 864лв., която цена за сумата от
30 000 лв. ще се плати с банков кредит, а останалата сума се преведа по банков
път.
Приета е покана от ищеца до ответника от 19.01.2017г., с която ищецът е
поискал от ответника да му заплати в срок от 5 дни от получаване на поканата
на сумата от 4999,10лв. като възнаграждение по договора за посредничество ,
защото имот бил продаден от ответника на представен от Адрес купувач-
М.С.. Посочено е че при неплащане на сумата в срока договор ще се смита за
развален и че ще претендира неустойка от 5% от продажната цена , тоест
4 000 евро.
Приета е обратна разписка, съгласно която на 02.02.2017г. ответникът е
изпратил писмо до ищеца.
Приети са извлечения от публичния Търговски регистър съгласно които
В.И. е управител както на Имотека“АД, така и на Адрес Недвижими имоти“
АД , Г. П. и Х.И., В.И. са членове на СД и на двете дружества, адресите им са
на пл. Неделя“ № 4 но на различни етажи, предмет на дейност включва
посредничество при продажби на недвижими имоти.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от
7
права страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася
служебно по валидността на решението а по допустимостта му – в
обжалваната част. По останалите въпроси въззивния съд е ограничен от
посоченото в жалбата.
В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно и в
обжалваната част е допустимо. Разпоредбата на чл. 19 от ГПК не допуска
уговаряне на арбитражна клауза за разрешаване на спор пред арбитражен съд,
ако страна по спор е потребител. В случая договорът е потребителски,
изводите на районния съд в този смисъл са правилни и доводите на
въззивника в обратния смисъл са неоснователни. Договорът, който е предмет
на делото, не се твърди и не се установява да е сключен от ответника за
извършване на търговска или професионална дейност нито да е в рамките на
извършвана от въззивника търговска и професионална дейност.
Продължителността на производството пред районния случай в конкретния
случай не е от естество да промени извода за характера на спора и доводите на
въззивника в обратния смисъл са неоснователни.
По правилността на решението в обжалваната част:
Предявения иск е от чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр. с чл. 92 и чл.
86 от ЗЗД.
При така депозирания иск в тежест на ищеца е да установи по делото, че
между страните е съществувало валидно облигационно правоотношение, по
което ищецът е изпълнил точно задълженията си, а за ответника да е
съществувало валидно и изискуемо задължение, неизпълнението на което при
посочените в договора условия да е скрепено с валидно уговорена клауза за
неустойка в определен или определяем размер.
Неустойката може да се търси тогава, когато са налице елементите от
фактическия състав, който поражда вземането за същата, тоест при наличие
на онази форма на неизпълнение, за която тя е била уговорена. Компесаторна
неустойка не може да се търси тогава, когато неизпълнението е забава. Няма
пречка наред с неустойката за неизпълнение на конкретно задължение да се
търси и обезщетение за вреди от друго неизпълнение , включително за вреди
от забава. Кумулирането е възможно ако неустойката не обхваща онези вреди,
чието обезщетение се търси на самостоятелно основание или като такива
8
надвишаващи размера на неустойката. Формите на неизпълнение не следва да
се поглъщат, за да може да се претендират и неустойка и отделно обезщетение
за вреди, освен ако размер на претърпени вреди не надхвърлят уговорения
размер на неустойката. При претенция за неустойка за неизпълнение на
задължение не може да се претендира неустойка за вреди от забавено
изпълнение, защото двете се изключват взаимно. При липса на изрично
изявление на страните за формата на неизпълнение, по повод на която е
уговорена неустойката, то същата се извлича при тълкуване на волята на
страните по договора съобразно клаузите на същия.
В конкретния случай от събраните по делото доказателства се установява,
че на 14.07.2016г. страните са сключили писмен договор, с който ищецът е
поел задължение към ответника срещу възнаграждение от 3% от продажната
цена без ДДС но не по-малко от 600 евро да посредничи за продажбата на
собствения на ответника имот – ателие № 1, ул. **** гр. София при продажна
цена от 80 000 евро. Договорът носи подписи на страните по него и сочи като
постигнато това съглашение. Действително, в долния ляв край и на двете
страници на договора печатно е изписано „ м. 07.2014“, но това не установява
че договор между страните е сключен през юни 2014г. Този текст е изписан
след положените подписи на всяка страница от тези документи. Отделно ,
всички представени от ищеца документи-договори, регистър, са типови и
предварително подготвени . Това се установява от самите документи, защото
те в едната си част са с машинно напечатан текст с оставени места за
попълване на лични данни на страни, на описание на имоти, а в останалата си
част са попълвани ръкописно. На всички тези документи в долния им ляв
край е отпечатан текст, подобен на този, който е отпечатан на процесния
договор . Така на договора за сътрудничество е отпечатан текст „м. 07.2014“,
на договора за посредничество на Имотека“АД е отпечатан „ м. 04.2015“, на
регистъра за предложени имоти е отпечатан „м. 04.2015“, като всеки един от
тези документи сочи друга дата на подписването им . При така установеното
съдът приема, че изписаните печатно в долния ляв край на тези документи
дати, включително и на процесния договор за посредничество, не сочи дата
на подписването на документа, а дата на съставянето му като документ в
частта за печатно изписания текст или разпечатването му в частта за
машинно напечатания текст. Доколкото всички договори са от 2016г., като не
се установява в друг момент ответникът да е сключил договора с ищеца, то
9
съдът приема, че този договор е сключен на посочената в него дата
14.07.2016г.
Съдът приема , че договорът е обвързвал страните за периода от
сключването му до 20.12.2016г. Клаузата на чл. 4.1. от договора сочи срок на
действието му три месеца, но с уговорена възможност за автоматичното
продължаване на срока и то многократно, ако нито една от страните не
направи изявление за обратното поне 5 дни преди края на уговорения срок. В
случая не се твърди и не се установява някоя от страните по договора да е
възразила пред другата страна за продължаването на срока, поради което и
съдът приема, че страните са били обвързани от договора към 20.12.2016г.
Доводите на въззивника, че тази клауза е нищожна са неоснователни.
Включването на такава клауза в срочни договори за изработка и договори не
е необичайно. В случая предвижда възможност за всяка от страните да
възрази срещу автоматичното продължаване на срока и така да преустанови
продължаването на действието на договора. Предвидените за двете страни
възможности са еднакви. Така съдът приема, че клаузата не нарушава
равновесието в правата на страните по договора, като за въззивника е
предвидена възможност да преустанови автоматичното продължаване на
срока на договора без за него да произтекат от това неблагоприятни
последици.
Валидността на клаузата по чл. 4.7 от договора е извън предмета на делото.
Тази клауза дори да е нищожна не може да обоснове нищожност на целия
договор защото не се установява че без нея страните не биха сключили
договора. При така възприето съдът приема, че твърденията на въззивника
във връзка с клаузата по чл. 4.7 от договора са ирелевантни.
Съдът приема за установено по делото, че на 20.12.2016г. въззивникът е
продал на М.С. ателие № 1, ул. **** гр. София за 138 864лв. Това
обстоятелство не е спорно по делото, а и се установява от приетия по делото
неоспорен от страните нотариален акт № 34/20.12.2016г. Съдът приема за
установено по делото и че този имот е показан на купувача М.С. от
„Имотека“АД, на когото С. е възложила да й посредничи за придобиването на
имот. Тези обстоятелства не са спорни по делото, а и се установяват от
приетите по делото неоспорени от страните договор от 16.09.2016т. и регистър
на предложените имоти.
10
Съдът приема за установено по делото, че за сключването на сделката от
20.12.2016г. „Имотека“АД е действала в изпълнение на задълженията си към
своя клиент - М.С.. Този извод следва при съобразяване на договора от
16.09.2016г., регистъра за предложените имоти, но и от договора за
сътрудничество от 15.07.2016г. Последният изрично сочи , че Имотека“АД и
ищецът ще си сътрудничат по продажбата на имота на въззивника, като
Имотека“АД предлага купувачи, а ищецът предлага имота тоест продавача, но
всеки от тях ще си получава възнаграждението от своя клиент. Така
постигнатото съглашение не позволява извод, че ищецът е възложил
изпълнение на задълженията си към въззивника на Имотека“АД. Това
съглашение съдът приема, че е изпълнение на задълженията на ищеца към
въззивника да намери купувач за имота. Начинът по който тези купувачи ще
бъдат намерени – дали чрез контакти с други брокери (които търсят за свои
клиенти имот) или чрез намиране на купувачи , които не са ангажирали друг
брокер, не е ограничен в договора между страните. Напротив, клаузата на чл. 2
от договора между страните предоставя свобода на ищеца при изпълнение на
задълженията му, включително като разпространи характеристиките на имота
до свои партньори. Уреждането на отношенията между ищеца и Имотека“АД
с нарочен договор за сътрудничество във връзка с продажбата на имота на
въззивника не нарушава съглашенията на страните по делото. При така
възприето доводите на въззивника основани на личния характер на
задължението на ищеца и невъзможността да го възлага за изпълнение на
трети лица остават безпредметни. Следва да се посочи, че ищецът не е
твърдял, че задълженията си към въззивника е изпълнил чрез „Имотека“АД.
Твърденията на ищеца са, че имотът е представен на купувача в резултат на
действията на ищеца. Такова е изявлението в исковата молба, такова е
изявлението му и в изпратената до въззивника покана за плащане на
възнаграждението. Съдът приема доводите на въззивника за недействителност
на договора за сътрудничество за неоснователни. Действително, записванията
по публичния Търговски регистър установяват, че Имотека“АД и ищецът са
свързани лица. Това само по себе си не може да обоснове извод за фиктивност
на постигнатите между тях съглашения на 15.07.2016г. Двете дружества са с
предмет на дейност, включващ посредничество при продажби на недвижими
имоти . Сътрудничество в така извършваната от тях дейност не е нито
нетипично, нито укоримо, то е в рамките на добрата търговска практика. В
11
случая предметът и моментът на сключването на договора за сътрудничество
съответстват на тези на процесния договор , установи се по делото и че
въззивникът е продал имота си на купувач , който е наел „Имотека“АД за
съдействие за сключване на сделката. Така установените факти по делото
съдът приема, че не позволяват извод за недействителност на договора за
сътрудничество и доводи на въззивника в обратния смисъл са неоснователни.
Спорен въпрос по делото е дали ищецът е изпълнил задължението си по
договора с въззивника и така за последният да е възникнало задължение за
плащане на възнаграждение. Спорен въпрос по делото е и дали
неизпълнението на задължението на въззивника за плащане на
възнаграждение на ищеца е скрепено с валидна клауза за неустойка.
Съдът приема, че клаузата за неустойка по чл. 9.1., изр.2, пр.1 от договора
за посредничество е нищожна поради противоречие с добрите нрави и
противоречие на чл. 143, ал.2, т. 5 от Закона за защита на потребителите, която
е приложима в случая с оглед на характера на договора. Тази клауза при
тълкуване на волята на страните по правилата на чл. 20 от ЗЗД , съдът приема,
че урежда неустойка, която е свързана с възможните вреди от неполучаване
на част или изцяло на възнаграждението на изпълнителя по договора за
изработка. Същевременно обаче независимо от това каква част от
възнаграждението не е платено , клаузата сочи че се дължи неустойка от 5%
от продажната цена. Основната обезщетителната цел на тази неустойка е за
обезвреда на ищеца от неполучаване на част или на цялото възнаграждението
по договора. Тези вреди се измерват с размера на неплатено възнаграждение.
Така, както е уговорена клаузата , тя не разграничава размера на неплатеното
възнаграждение за да възникне вземането за неустойка в пълен размер от 5%
от продажната цена. Така, за неплащане на каквато и да е част от
възнаграждението е уговорена неустойка от 5% от продажната цена, което е
почти двоен размер на дължимото цяло възнаграждението. Така уговорената
клауза съдът приема, че създава предпоставки за неоснователно обогатяване,
накърнява добрите нрави , а и нарушава чл. 143, ал.1 т. 5 от ЗЗП. В случая
така уговорената неустойка не съответства на типичните цели на неустойката
по чл. 92 от ЗЗД, не е съобразена с възможните вреди от неизпълнението и то
до степен, която обосновава извод, че противоречи на добрите нрави. Да се
уговори дължимост на неустойка за неизпълнение на задължение, която
неустойка е възможно да е в пъти по-голяма от размера на неизпълнението, не
12
съответства на принципа на справедливостта. Действително, целта на
изпълнителя е да противодейства на опити на възложителя да избегне
плащането на възнаграждението, отделно и да получи обезщетение за
претърпените вреди, които в случая са неплащане на възнаграждението
изцяло или отчасти. Обезпечителната и санкционната функция на
неустойката обаче не могат да обосноват извод, че освен обезщетението за
неизпълнението в размер на вредите (размер на неплатената част от
възнаграждението), още няколко пъти по толкова съответства на принципа на
справедливостта и на обезпечителната и санкционна функция на неустойката.
Валидността на клаузата за неустойка се преценява към момента на
сключването й и извода за същото не зависи от конкретната форма и размер на
неизпълнението във връзка с която е предявен иска. По същите съборажения
съдът приема, че така уговорената клауза за неустойка попада и в питозете на
чл. 143, ал.1, т. 5 от ЗЗП , защото задължава потребителя при неизпълнение на
неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или
неустойка.
Следва да се посочи за пълнота на изложението, че по делото не е
установено по несъмнен начин, че ищецът е изпълнил точно задълженията си
по договора с ответника и така за него да се е породило правото на
възнаграждение за същото. Единственото установено по делото поведение на
ищеца в изпълнение на задълженията му към ответника е сключването на
договора за сътрудничество на 15.07.2016г. Сключването на този договор
обаче не е установено да е довело до продажба на имота при условията,
посочени от ответника в договора с ищеца. Клаузата по чл. 1 от процесния
договор сочи, че ищецът следва да посредничи за продажба на имота при
цена от 80 000 евро. Такава продажна цена е посочена и в сключения на
15.07.2016г. договор за сътрудничество. Имотът обаче е предложен на купувач
и то от Имотека“АД за значително по – ниската цена от 71 000 евро. Не се
установява по делото съгласие за същото да е постигнато между страните по
делото. Така, съдът приема, че не се установява това поведение на
Имотека“АД да е било в изпълнение на договора му за сътрудничество с
ищеца . Последното не позволява да се приеме, че ищецът е изпълнил
задълженията си по договора с ответника. Вярно е, че въззивникът се е
съгласил и е продал имота за тази цена от 71 000 евро. Не се установява обаче
тази сделка да е осъществена в следствие на действия на ищеца, които да са
13
били в изпълнение на задълженията му по договора за посредничество,
сключен с въззивника. В тежест на ищеца е било да установи по делото, че
ответникът е бил съгласен клаузите по договора за посредничество до го
обвързват и ако имотът бъде продаден на по-ниска цена от 80 000 евро,
включително и с 9000 евро по-ниска. Такова доказване по делото не е
проведено. Процесният договор за посредничество предоставя изключителни
права на ищеца за продажбата на имота, урежда забрани за собственика му да
го продава сам или чрез други посредници, неизпълнението на които е
скрепено със значителни по размер санкции. Договореното възнаграждение от
3% е обичайно за договорите , които не предоставят изключителни права на
изпълнителя, поради което и съдът приема, че размерът на същото не е
съобразен с предоставените на изпълнителя права и въведените за
възложителя ограничения. Така съдът приема, че уговорените задължения на
изпълнителя следва да са изпълнени стриктно, за да може да се приеме, че има
изпълнение на задълженията му по договора. Доколкото по делото не е
установено ищецът да е предложил на ответника купувач на имота му на
цената посочена в сключения между тях договор от 80 000 евро, то съдът
приема, че по делото не е установено изпълнение на задълженията на ищеца
по договора с ответника.
С оглед гореизложеното съдът приема, че по делото не е установено
валидно възникнало задължение на въззивника към ищеца за заплащане на
неустойката по чл. 9.1, изр.2, пр.1 от договора и неправилно районният съд е
уважил исковете.
При така възприетото решението на районния съд в обжалваната част
следва да бъде отменено и вместо него следва да бъде постановено друго с
което исковете бъдат отхвърлени.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото съдът приема, че разноските следва да се поставят
в тежест на ищеца и той следва да бъде осъден да заплати на ответника по
исковете разноски по делото пред СРС в размер на още 710лв., а за
производство пред СГС разноски за държавна такса от 138лв., колкото се
претендира, както и разноски за възнаграждение за адвокат от 800лв.
Решението на СРС в частта, в която в тежест на ответника са поставени
разноски по делото следва да се отмени.
14
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение от 29.03.2024г. по гр.д.№ 59781 по описа за 2019г. на
Софийски районен съд, 123-ти състав в частта, с която е признато за
установено на основание на чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр. с чл.
92 и чл. 86 от ЗЗД , че Н. М. Д., ЕГН ********** дължи на „Адрес
Недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* заплащане на сумата от 6943,20лв.,
ведно със законната лихва от подаване на заявлението - – 15.05.2017г., до
изплащането й, представляващи неустойка по чл. 9.1. изр.2, пр.1 от
ексклузивен договор да посредничество от 14.07.2016г за неизпълнение на
задължението за плащане на възнаграждение на посредника съобразно чл. 4.6.
от договора в уговорения срок, за която е издадена заповед за изпълнение по
заповедно дело № 30661/2017г. по описа на СРС, като Н. М. Д., ЕГН
********** е осъден да заплати на „Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК
********* на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК съдебни разноски по
заповедното дело от 138,87лв. и от 133,13лв. и съдебни разноски по
исковото дело от 848,87лв. и вместо това постановява:
ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени с искова молба вх. №
2026940/17.10.2019г. на „Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК *********
24027/01.12.2015г. срещу Н. М. Д., ЕГН **********, с която е поискало от
съда на основание на чл. 422 вр. с чл. 415 и чл. 124 от ГПК вр. с чл. 92 и чл.
86 от ЗЗД да признае за установено, че Н. М. Д., ЕГН ********** дължи на
„Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* заплащане на сумата от
6943,20лв., ведно със законната лихва от подаване на заявлението - –
15.05.2017г., до изплащането й, представляващи неустойка по чл. 9.1. изр.2,
пр.1 от ексклузивен договор за посредничество от 14.07.2016г, за която е
издадена заповед за изпълнение по заповедно дело № 30661/2017г. по описа на
СРС.
ОСЪЖДА „Адрес Недвижими имоти“ АД, ЕИК ********* да заплати на
Н. М. Д., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от
общо 1648лв. /хиляда шестстотин четиридесет и осем лева/ , представляващи
съдебни разноски за производство пред СРС и СГС.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК пред
15
Върховния касационен съд в едномесечен срок от съобщението.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16