Р Е Ш
Е Н И Е
Номер
617 22.11.2019 година гр. С.З.В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИ ОКРЪЖЕН СЪД ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
Нa 23 октомври две хиляди и деветнадесета
година
В открито заседание в
следния състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
НИКОЛАЙ УРУКОВ
АТАНАС
АТАНАСОВ
СЕКРЕТАР:
като разгледа докладваното
от зам. председателя ТЕЛБИЗОВА-ЯНЧЕВА
в. гр. д. № 1448 по описа за
2019 г., за да се произнесе съобрази:
Производството
е образувано по въззивната жалба на Т.Х.В.,
подадена чрез адв. М.Д., против решение № 473 от 03.07.2019 г., постановено по
гр.дело № 295/2019 г. по описа на Казанлъшкия районен съд, с което е отхвърлен
предявения от Т.Х.В. срещу С.В.И. и П.Г. Д.С.И. иск с правно основание чл.93,
ал.2 от ЗЗД за заплащане на сумата 18000 лева, представляваща двойния размер на
задатъка по предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 28.12.2018
г., ведно със законната лихва върху сумата от 04.02.2019 г. до окончателното й
изплащане, като неоснователен.Присъдени са и направените разноски по делото.
Въззивникът счита, че решението на
първоинстанционния съд е неправилно, необосновано и незаконосъобразно. Намира,
че неправилно съдът е приел, че към 12.01.2019 г. – датата, на която
въззиваемите са получили от въззивника писменото изявление за разваляне на
договора, вписаната възбрана е била заличена
на 07.01.2019 г. Освен това намира, че неправилно и незаконосъобразно
съдът е пристъпил към тълкуване на договорната клауза на чл.7 от предварителния
договор. Счита, че правилно съдът е приел, че въззиваемите като страни по
предварителния договор са били длъжни да
знаят, че при подписването му върху имота им е била налице вещна тежест. Моли, съдът да отмени решението на
първоинстанционния съд и вместо него да постанови друго, с което да уважи изцяло предявените от него
искове.
Въззиваемите С.В.И. и П.Г. Д.С.И., чрез адв. Л.Д. изцяло
оспорват въззивната жалба и изразяват становище, че същата е неоснователна и
необоснована, а решението на първоинстанционния съд е правилно, законосъобразно
и обосновано. Намират, че изложените от жалбоподателя оплаквания по никакъв
начин не кореспондират със събраните по делото доказателства и материалния
закон. Молят, съдът да отхвърли въззивната жалба и остави в сила решението на
първоинстанционния съд, както и да им присъди направените разноски.
Третото
лице-помагач Частен съдебен изпълнител Яна Г. изразява становище, че неправилно
е била конституирана като трето лице помагач на страната на ответника. По
същество изразява становище, че въззивната жалба е неоснователна и моли да бъде
оставено в сила решението на първоинстанционния съд.
Съдът, като обсъди направените в жалбите
оплаквания, извърши проверка на обжалвания съдебен акт, съгласно разпоредбата
на чл.271 ал.1 от ГПК, при съвкупната преценка на доказателствата по делото,
намери за установено следното:
Предявеният
иск е с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.
По делото е
установено, а и това е видно от представеното заверено копие на нотариален акт
№64, том II, рег.№3118, д.№246/2016 г. на Нотариус П.К., рег.№** на НК, че на
11.05.2016 г. С.В.И. закупил от „И.К.“ ЕООД недвижим имот: Жилищна сграда
еднофамилна с идентификатор 35167.505.1610.1, със застроена площ от 76 кв.м.,
на един етаж, Хангар, депо, гараж, с идентификатор 35167.505.1610.2, със
застроена площ от 28 кв.м., на един етаж, построени, на основание договор за
отстъпено право на строеж върху държавна земя в поземлен имот с идентификатор
35167.505.1610, находящ се в гр.К., ул.“****, по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.К., одобрени със Заповед №РД-18-88/26.11.2015г. на
АГКК, със стар идентификатор: Двуетажна масивна жилищна сграда и гараж,
построени върху общинска земя в УПИ IV-1610, с площ от 446 кв.м., в кв.335 по
плана на гр.К..
На
28.12.2018 г. в гр.К., между С.В.И. и съпругата му П.Г. Д.С.И. като ЗАМЕНИТЕЛ-1
и Т.Х.В. като ЗАМЕНИТЕЛ-2 е сключен Предварителен договор за замяна на
недвижими имоти на основание чл.19 от ЗЗД, съгласно който: Заменител 1 се
задължава да прехвърли на Заменител-2 следния свой недвижим имот: Жилищна
сграда еднофамилна с идентификатор 35167.505.1610.1, със застроена площ от 76
кв.м., на един етаж, Хангар, депо, гараж, с идентификатор 35167.505.1610.2, със
застроена площ от 28 кв.м., на един етаж, построени, на основание договор за
отстъпено право на строеж върху държавна земя в поземлен имот с идентификатор
35167.505.1610, находящ се в гр.К., ул.“****, по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.К., одобрени със Заповед №РД-18-88/26.11.2015г. на
АГКК, със стар идентификатор: Двуетажна масивна жилищна сграда и гараж,
построени върху общинска земя в УПИ IV-1610, с площ от 446 кв.м., в кв.335 по
плана на гр.К., като Заменител-1 и Заменител-2 се споразумяват стойността на
имота да възлиза в размер на 90000 лв. В замяна, Заменител-2 се задължава да
прехвърли на Заменител-1 следния свой недвижим имот: апартамент №99, находящ се
в гр.К., ж****, с площ 77.33 кв.м., състоящ се от две стаи и разширена кухня
/при посочени съседи/, ведно с избено помещение №99, с площ от 5.76 кв.м. при
съседи /посочени/, заедно с 5.02% ид.части от общите части на сградата и
отстъпеното право на строеж върху общинска земя, като Заменител-1 и Заменител-2
се споразумяват стойността на имота да възлиза в размер на 60000 лв. За
изравняване на паричните стойности между описаните имоти Заменител-2 се задължава
да изплати на Заменител-1 сума в размер на 30000 лв. по следния начин: а/
предплата /задатък/ 9000 лв. платима в деня на подписване на предварителния
договор и б/ остатъкът от сумата в размер на 2**0 лв., платима в срок до 11:00
часа на 31.01.2019 г. до която дата страните ще сключат окончателен договор в
предвидената от закона нотариална форма и пред Нотариус Николай Калчев. В т.2
на предварителния договор страните се съгласили да се извърши замяната на така
описаните имоти, при условия, срокове и
начин на плащане, описана в т.1 на договора, а в т.7 страните уговорили, че ако
върху недвижимите имоти, предмет на предварителния договор са вписани ипотеки,
възбрани или други вещни тежести или същите бъдат обременени с такива след
сключване на предварителния договор, или са предмет на висящи спорове, или
някой от заменителите има непогасени публични задължения, които осуетяват или
сериозно препятстват сключването на планираната сделка, то изправната страна
има право в седмичен срок от узнаването на горните обстоятелства, да се откаже
от този договор, като неизправната страна:- Заменител-1 връща получената
предплата/задатък/ в двоен размер; -Заменител-2 губи дадената
предплата/задатък/. Съгласно т.9 на предварителния договор Заменител-1 ще
предаде на Заменител-2 владението на описания в т.1.1 недвижим имот в деня на
сключване на предварителния договор, а владението на описания в т.1,.2 имот ще
се предаде в допълнително определен между страните срок, а съгласно т.16-
„настоящият договор“, подписан от страна на заменител-1 и заменител-2, служи и
като разписка за получената от заменител-1 предплата /задатък/.
От представената от ищеца справка за имот, в
СП-К.: сграда, кв.335, парцел IV-1610, с площ 76.000 кв.м., обл.С.З., гр.К.,
ул.“***, жилищна сграда за периода от
01.01.1992 г. до 30.12.2018 г. е видно,
че по партидата на имота на 19.11.2015 г. е вписана възбрана на ЧСИ Я.Г. по
изп.д.№279/2013 г. с кредитор Община С.З.и длъжник Н.С.А., а по партида на
собственик е вписана покупко-продажба на 11.05.2016 г. с продавач „И.К.“ ЕООД и купувач С.В.И..
От приетото
като доказателство заверено копие на разписка, неоспорена се установява, че на
04.01.2019 г. Т.Х.В. върнал на С.В.И. и П.И. ключовете от недвижимия имот,
предмет на предварителния договор за замяна от 28.12.2018 г.
Видно от
заверено копие на писмо за заличаване на възбрана изх.№00001/07.01.2019 г. на
ЧСИ Яна Г., рег.№871, с район на действие ОС-С.З. изп.д.№20138710400279,
входирано под №97/07.01.2019 г. на АВ, СП-гр.К., поради установяване от ЧСИ, че
имотът: дворно място с площ 446 кв.м., находящо се в гр.К., представляващо с
УПИ IV-1610, в кв.335 по плана на града, не е бил собственост на длъжника Н.С.А.
от гр.С.З.към момента на налагане на възбраната, вдига наложената възбрана,
вписана под №193, том 2, дв.вх.рег.№9429/19.11.2015 г. в полза на Община С.З.и
моли това обстоятелство да бъде отразено в регистъра на Агенция по вписванията,
Служба по вписвания -гр.К..
В обясненията, дадени по реда на чл.176 от ГПК ответниците поясняват, че към 12.01.2019г. живеят в едно домакинство, както
и че С.И. казал на П.И., че е получил писмо от Т.В.. На 04.01.2019г. се
състояла среща между тях и ищеца, на която Т.В. им заявил, че иска да развали
предварителния договор за замяна на недвижимите имоти, поради наложена възбрана
от ЧСИ Яна Г. за задължения на трето лице, което нямало нищо общо с имота.
С уведомление от 04.01.2019 г. /л.17/,
връчено на ответника 12.01.2019 г., Т.Х.В.
уведомява С. и П. И., че на 30.12.2018 г. направил справка за притежавания от
тях имот и след като констатирал, че „върху имота има вещна тежест, в срока
предвиден в чл.7 на предварителния договор“ ги уведомява, че се отказва
/разваля/ от сключения предварителен договор за замяна на недвижими имоти и
като неизправна страна по договора му дължат “ връщане на получената
предплата/задатък/ в двоен размер в седмодневен срок от получаване на
уведомлението.
От заверено копие на Констативен протокол
акт №32, том 1, рег.№964/2019 г. на Нотариус Н.К.рег.№** на НК, с район РС-К.
/л.33/ е видно, че на 31.01.2019 г. в
11:30 часа нотариусът е констатирал, че пред него са се явили С.В.И. и П.Г. Д.С.И.
с подготвени документи за извършване на сделката по предварителен договор за
замяна на недвижими имоти, сключен на 28.12.2018 г. между тях и Т.Х.В., както и
че страната заменител Т.Х.В. не се е явил,
не е изпратил представител.
По делото са
представени и заверено копие на удостоверение за данъчна оценка от 17.01.2019г.
и 2 бр. скици на сграда от 15.01.2019г.
Съгласно разпоредбата
на чл.93, ал.2 от ЗЗД, „ако страната, която е дала задатъка, не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила
задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер.“. Уговорката за заплащане на задатък е акцесорна и реална сделка, т.е.
тя е действителна, ако съществува главно задължение, чието точно изпълнение
обезпечава. Следователно, за да бъде уважен искът по чл.93, ал.2 от ЗЗД следва
да бъде установено наличието на следните кумулативни предпоставки: валидно
сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък;
неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ /разваляне/ от
договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната
трябва да е изправна т.е. да е изпълнила задълженията си по договора или да е
готова да престира; и спазване на особените изисквания, предвидени в договора.
В конкретния
случай безспорно страните по делото са обвързани с валидно сключен
предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 28.12.2018 г. Не е
спорно, а и от т.16 на предварителния договор е видно, че ответниците са
получили от ищеца сума в размер на 9000.00 лв. като задатък по договора. От
събраните по делото доказателства, кореспондиращи с обясненията на ответниците,
дадени по реда на чл.176 от ГПК се установява, че ищецът се е отказал от
договора като писменото му волеизявление е стигнало до ответниците на
12.01.2019 г.
Развалянето
на предварителните договори не е по съдебен ред и става чрез едностранно
изявление по чл.87, ал.1 от ЗЗД, по силата на изрична клауза в договора или по
право по чл.89, изр.1 от ЗЗД.
Основен
принцип на облигационното право за свобода на договарянето е залегнало в
разпоредбата на чл.9 от ЗЗД, съгласно която страните могат свободно да
определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави. Нормата на чл.20а от ЗЗД
сочи, че договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили, а
чл.87, ал.1 от ЗЗД установява
предпоставките за едностранно разваляне на двустранните договори при виновно
неизпълнение, като разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД е приложима само
дотолкова, доколкото в особената част на ЗЗД или в друг специален закон не са
предвидени императивни правила за разваляне на конкретния вид договор и
доколкото страните не са уговорили други условия и начин за развалянето им.
Следователно, при отсъствие на императивни разпоредби относно развалянето на
предварителния договор за продажба на недвижим имот, респ. замяна на недвижими
имоти, страните по него са свободни сами да определят условията, при които
настъпва развалянето му с едностранно волеизявление на изправната до
неизправната страна, в т.ч. и да предвидят, че изявлението за разваляне може да
бъде отправено и поражда действие след изтичането на предварително определен от
тях срок след настъпване падежа на изпълнението, без да е необходимо даването
на допълнителен срок за изпълнение
В настоящия
случай в т.7 на договора страните са уговорили допълнителни обстоятелства при
които изправната страна има право да се откаже /развали/ от договора. Доколкото
съществува спор относно правото на ищеца да развали процесния предварителен
договор, следва да се пристъпи към тълкуване на договорната клауза на т.7, за
да се установи точния смисъл на уговорката. Съгласно чл.20 от ЗЗД при
тълкуването е необходимо да се установи действителната воля на страните,
отделните уговорки да се тълкуват във връзка с една друга и в смисъла, който
произтича от целия договор, както и с целта на договора, обичаите в практиката
и добросъвестността. Тълкуването на т.7 в съответствие с правилото на чл.20 от ЗЗД и съвкупно с други клаузи на процесния предварителен договор, дава
основание да се приеме, че страните са уговорили допълнителни предпоставки за
разваляне на договора- вещни тежести, висящи спорове и непогасени публични
задължения, но са поставили изрично ограничение- те да са пречка, спънка,
трудност, преграда, водеща до невъзможност за осъществяване респ. за сключване
на окончателен договор, с уговорен срок - до 11 часа на 31.01.2019 г. пред
Нотариус Н.К./арг. т.1./б/ на договора/ и да са в резултат на виновно поведение
на насрещната страна.
Неизправна страна по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД е тази страна по двустранния договор, която не изпълни задължението си
поради причина, за която отговаря, т.е. следва да е налице виновно поведение в
резултат на неполагане на дължимата грижа в задължението. От доказателствата по
делото е установено, че към 28.12.2018г.-датата на сключването на предварителен
договор, който е подписан лично от ищец като заменител-2 и от ответниците като
заменител-1, по партидата на собственика /ответниците/ няма вписана възбрана,
но по партидата на имота е наложена възбрана на 19.11.2015 г. от ЧСИ Яна Г. за
задължение на трето лице- несобственик на имота. Предвид това, че
оповестителното действие на възбраната има действие спрямо всички трети лица,
вкл. ищеца и ответниците като страни по предварителния договор, то те са били
длъжни при подписването му да знаят, че върху имота: еднофамилната, двуетажна
жилищна сграда , в УПИ IV-1610, с площ от 446 кв.м., в кв.335 по плана на гр.К.,
предмет на предварителния договор за замяна е била налице вещна тежест. Затова
съдът приема, че това обстоятелство не може да бъде вменено единствено във вина
на ответниците. Установено е, че на 07.01.2019 г. възбраната е заличена.
Следователно към 12.01.2019 г.- момента на получаване от ответниците на
писменото изявление за разваляне на договора имотът не е бил обременен с вещни
тежести. По делото не се установява и, че след сключването на процесния
предварителен договор, а и към 30.01.2019 г.
ответниците да са обременили имота
с вещни тежести, които да осуетяват или сериозно да препятстват
сключването на планираната сделка- окончателен договор за замяна на недвижимите
имоти. Освен това наложената възбрана върху чужд имот не препятства собственика
да го отчужди в полза на трето лице, тъй като по партидата на собственика няма
наложена възбрана, а погрешно наложената възбрана не е противопоставима както
на собственика, така и на придобилото го след налагането й трето лице.
Предвид
изложените съображения въззивният съд намира, че правилно Казанлъшкият районен
съд е приел, че не са налице предвидените в чл.93, ал.2 от ЗЗД предпоставки,
поради което предявеният иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При така събраните по
делото доказателства, въззивният съд намира, че решението на Казанлъшкия
районен съд е правилно и законосъобразно, поради което следва да бъде
потвърдено. При постановяването му не са
допуснати нарушения на материалния и процесуалния закони.
С оглед изхода на делото пред настоящата
инстанция-неоснователност на въззивната жалба, следва да бъдат присъдени на
въззиваемите по делото направените разноски пред въззивната инстанция, които са
в размер на по 1200 лв.,за всеки един от тях, видно от представените по делото два
броя договор за правна защита и съдействие.
Водим от горните
мотиви, Старозагорския Окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 473 от 03.07.2019 г.,
постановено по гр.дело № 295/2019 г. по описа на Казанлъшкия районен съд.
ОСЪЖДА Т.Х.В.,
с ЕГН-********** *** да заплати на С.В.И., с ЕГН-********** *** сумата 1200 лв.
/хиляда и двеста лева/, представляваща направените разноски пред въззивната
инстанция.
ОСЪЖДА Т.Х.В., с ЕГН-********** *** да заплати на П.Г.
Д.С.И., с ЕГН-********** ***, сумата 1200 лв. /хиляда и двеста лева/,
представляваща направените разноски пред въззивната инстанция.
Делото е
разгледано при участието на трето лице помагач Частен съдебен изпълнител Я.Г.Г.,
рег.№871 на КЧСИ, с адрес на кантората гр.С.З. ул.“****.
Решението подлежи на касационно обжалване в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС на РБ при наличието на
касационните основания по чл.280 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: